6成縣市都更 連3年掛蛋
2022/09/26 05:30
6成縣市都更 連3年掛蛋 - 自由財經 https://bit.ly/3yimKT5
過去三年全國都更案核定件數二五六件,主要集中在六都,雙北市占比近八成。(資料照)
147萬戶老屋如孤兒
〔記者徐義平/台北報導〕根據內政部最新都市更新發展計畫(二○二三到二○二六年),過去三年全國都更案核定件數二五六件,主要集中在六都,雙北市就貢獻二○四件、占比近八成,但廿二縣市中有十三個、近六成是連三年掛蛋。
3年核定256件 集中在六都
對比六都與其他十六縣市逾卅年以上老屋數量,前者逾三一三萬戶,占全國比重約六十八%,後者約一四七萬戶、近卅二%;房產業者指出,以過去三年都更核定案分布,六都占比超過九十六%,後者連四%都不到,十三縣市更連續三年掛零,這一四七萬戶就像是未受到都更政策誘因帶動重建的老屋孤兒。
另,到今年八月底的危老重建計畫核准案,六都合計二一四九件,占整體核准案件二四九四件的八十六.一%,若加上竹科大本營新竹市的八十三件,其餘縣市占比約十%,與都更核定案分布相似。
16縣市占比 連4%都不到
根據計畫統計,二○一九年起至二○二一年,全國共核定二五六件都更案,其中六都共二四七件、占比逾九十六%;但日前發生強震災情的花東地區,連續三年都更核定案掛蛋,其餘掛零縣市為基隆市、宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、嘉義縣市,以及屏東縣、金門縣與連江縣。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,房市平價區域都更相對困難,主要是透過大量整合參與的都更改建,並不符合開發效益;瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛也說,工料雙缺引發建築成本飆漲,直接衝擊地主、建商原談定的合建分收比,尤其是房價相對低、建造成本占比高的區域,都更難度更高。6成縣市都更 連3年掛蛋 - 自由財經 https://bit.ly/3yimKT5


建商「合建」有3種模式 檢察官籲地主小心簽約
2019/11/23 11:02
地主與建商共有3種合建模式,台北地檢署檢察官劉彥君提醒簽約應注意事項。(資料照) 
〔記者吳政峰/台北報導〕台灣土地物稀價昂,取得不易,建商與地主「合建合售」是一般建案中最常見模式,但因雙方財力、法律知識都處於不對等狀態下,也往往糾紛迭起,台北地檢署檢察官劉彥君為此特別撰文,分析「合建」的3種模式,並籲地主因資訊不平等,應小心簽約。
劉彥君表示,實務基本可分為3種合建型態:第一,「合建分屋」指建商提供資金,自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋,雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分,並得個別出售其所分得之房屋與土地。事實上即相當於建商以其所建房屋之一部分,向地主換取其分得房屋之土地持分。
第二,「合建分售」指地主與建商簽訂契約,由地主提供土地予建商興建房屋,雙方依約定之銷售收益分配比例,各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時,地主配合出售該房屋之持分土地,由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書,並個別向購買戶收取土地款與房屋款。
其三,「合建分成」指地主同意提供土地,由建商出資合作興建房屋,雙方以共同名義或委由建商之名義,與承購者簽訂房屋及土地買賣合約,於房屋興建完成後,地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者,其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。
由此可知,「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別在於,「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係,除非另有約定,地主原則上與買受人不發生契約關係;而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。
劉彥君指出,若採「合建分屋」方式,地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程,而與建商約定條件成就時,才會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時,即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約的義務或慣例存在。
關於合建契約,劉彥君解釋,地主雖擁有土地,大部分卻因本身缺乏建築之專業知識,無法得知工程進行中各個階段之相關事項,對於合建契約條款內容,除分屋比例得經由計算獲致確切認知之外,其餘條款大多文字艱澀且涉及專業領域,不具建築專業知識之地主顯然無從得知合建契約當中所涉及之建築專業知識,亦無法以一般合理之工程慣例檢視合建契約條款合理與否。
劉彥君認為,建商在合建契約當中處於資訊優勢地位,對於地主應負有提供與締約相關資訊義務,使當事人間能持有對等的締約資訊,如將風險不合理的分配於地主或增加地主負擔,藉以減輕自己責任,破壞契約當事人之利益均衡,即違反平等互惠原則。
劉彥君透過台灣司法人權進步協會呼籲,弱勢地主對於合建契約內容條款,最好在與建商簽約前詳細諮詢律師等專業人士,以保障自身權益,畢竟事前多分小心,事後少分後悔。
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都市更新條例都更重建有兩種方式:「權利變換」或「協議合建」/「以權利變換舖陳,以協議合建收尾」的都更重建模式,大量充斥於我國都更重建案中/若不動產重建後的估價價格在審查階段即被低估(即推案預售均價高於審查均價),就意謂建商在權利變換審查階段時,其共同負擔的權值占比就會被放大;也就是說,如此一來,建商能分配到手的權值將為之增多/都更重建是建商的無本生意〈蠶食鯨吞建商有五大手法,都更是建商的無本大生意〉/蔡志揚律師著作〈一次看穿都更X合建契約的陷阱〉《權利變換與協議合建比一比》 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::


「簡易都更」新規定上路,老舊社區都更基地面積調降一半為500平方公尺(約152坪),只要住戶100%同意就可以提出申請,而且容積獎勵最高還能拉到20% @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::


老屋重建+自主都市更新輔導計畫/新竹市推簡易都更 只要屋齡30年以上、土地面積約150坪、臨路總長10公尺以上,都可以申請,最快3~4個月就能申辦完成,進行施作/最高容積獎勵可達法定容積20% @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::


合建分屋糾紛多/在建案興建前,先將未來預定和地主合建的土地和房屋以類似「紅單」方式買賣,讓民眾參與興建,前期興建可獲12%的股東分紅,接下來建案以市價出售時,可出售再次獲利。 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::


危老自建與重建分不清?全案管理業者/危老自建多分為四種,自地自建、委建、合建及全案管理,從負責人、分配到的土地比例及坪數到最重要的資金來源及分潤都不相同/「自地自建」就是指從申請到最後銷售及利潤都是地主自己處理,但往往因為地主非不動產、建築相關專業出身,較容易走冤枉路,常導致耗時較長、成本過高,更重要的是獲利降低!若本身無相關經驗、專業背景或是重建計劃規模龐大,較不建議一般民眾嘗試 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::


地主建屋出售 免課營業稅/個人以土地與建商合建並分得房屋後出售,只要符合土地興建前已持有十年,或興建後設籍滿二年,可免辦營業登記,免課營業稅及營所稅 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::


自立造屋/自地自建/都更危老融資案/造價 626 萬台幣! 一間有大片落地窗跟車庫的明亮三層樓長型屋 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::


 

 

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