全球爛尾樓風暴 台灣建商怎沒爆炸？專家揭4大關鍵：躲過一劫
05:002023/12/08 中時新聞網 邱怡萱
全球爛尾樓風暴 台灣建商怎沒爆炸？專家揭4大關鍵：躲過一劫 - 財經 - 中時新聞網 https://bit.ly/3ThPCpy
全球建商掀起倒閉潮，馨傳不動產智庫執行長何世昌在「房產知識Buffet+」臉書發文表示，包括德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產，以及大陸、澳洲、越南，乃至於日本與美國，破產的建商數量相較前年明顯增加，引發難以處理的爛尾樓問題，但「台灣建商怎麼沒爆炸？」他分析以下4大關鍵。
一、台灣建商嗅覺敏銳，成本管控得宜：
台灣建商早在2018、2019年開始察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象，雖然推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商超前部署，在成本控管上都表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本；至於歐洲建商普遍於烏俄戰爭爆發後，才明顯感受到原物料上漲的衝擊，反應慢半拍又立刻撞上鷹式升息，導致災情慘重。
二、漸進式VS.猛爆式衝擊：
升息加上建築成本上揚是全球同步趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略已有所反映，從這個時間點到2022年第一季升息還有3年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步，正因為多了這3年多的時間，讓台灣房地產躲過一劫。
三、台灣央行不愧是超級Ａ：
台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名。首先是央行溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪，加上台灣央行連續祭出數波選擇性信用管制，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度，此舉使建築業出現以下幾個重大改變，包括資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹，而這幾項改變雖然讓建商抱怨連連，但變相讓存活下來的建商體質更為健全。
四、房價持續上揚：
這一點至關重要，因為代表建商可以「轉嫁成本」，倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫，建商等同面臨「雙殺」，倒閉機率會比較高。至於美國則因建築物料、人力和融資成本飆得比台灣更凶猛，因此破產的建商正在明顯增加。
何世昌文末總結，台灣一年新推的建案有2500個上下（±500），每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個，根本是全球優等生中的優等生。
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造價高昂 都更案轉向地主自建
04:102023/10/05
近年因疫情、通膨等因素，造成建築成本大幅上漲，現在已出現新的趨勢，就是部分原先與建商合建的都更案，轉型成為地主自地自建的自主都更案。圖／造價高昂 都更案轉向地主自建 - 財經要聞 - 工商時報 https://bit.ly/3PRPSbM
公股銀行持續積極強化都更危老業務，但近年因疫情、通膨等因素，造成建築的成本大幅上漲，現在已出現新的趨勢，就是部分原先與建商合建的都更案，轉型成為地主自地自建的自主都更案。
公股銀主管評估，過去建商合建、地主自主型的比重約為7比1或8比1，即與建商合建都更案比重較多，與自建案相比，數量多出很多，但今年以來比重有明顯變化，建商合建、地主自主型比重已經來到約4比1，也就是地主自主型的案件數大增，預計未來地主自主型的案子持續增加下，比重還會拉高。
公股銀主管分析，建商合建案轉型變成地主型的自主都更危老案，主要是地主土地價格上揚，建商成本則是建材價格上漲數成，甚至還有小基地上漲到1倍，合建分配比率出現爭議，因此促成轉型。合建案轉型成自主都更危老，建商角色也改變，轉變成協助全案管理，也就是轉型成類似不動產建經角色，賺取服務費。
至於近期的爛尾樓問題，銀行分析，建商合建型的較有可能會發生爛尾，而轉變成地主自主型後，因多半是全額融資，銀行也會積極協助。
對建築成本拉高，公股銀主管指出，地主自主型融資，銀行成本原先多會拉較高，且還會有預備金，會多申請額度，可能10％以上，後續也可以最後再看如何調整分配比例，或是先出售一部分。
另有公股銀強調，近年雖因工料大幅上漲，但只要地主、建商提列的造價符合市場合理行情，經評估完工建物銷售金額足以償還貸款，銀行仍可依其提列的造價核予融資額度，以協助都更危老重建。
現在公股銀除了持續強化都更危老，在建商方面，現在更留意的是資歷，會特別留意小型建商，因為出事的多半為小型建商，因此會主動希望分行盡量可以避免承做小型建商相關的案子。
公股銀主管認為，現在建商的整合能力更為重要，部分自有資金不夠的建商亦將逐步退出市場，導致短期內市場投入者減少，而影響都更危老的推動。
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"合建分售"作掩護 建商涉逃漏稅15億
檢訊後聲請羈押 扣押名下63億元財產
2016-12-9 社會新聞
台中知名建商聚合發建設涉嫌逃漏稅15億，檢方指揮市警局搜索，同時約談董事長及總經理等人到案說明，訊後以董事長陳世坤等五人涉嫌重大，且有串證之虞，向法院聲請羈押。檢方追查發現，聚合發建設公司開發的三個建案，都涉嫌以公司出資、股東出名來購買土地，再以股東「合建分售」為掩護，實際上卻是聚合發「自建自售」的案子，當房地產銷售出去跟消費者收款時，土地款項應該屬於聚合發公司，但卻以內帳分配給股東，涉嫌逃漏稅超過15億元，相關負責人聲押之外，另外他們名下財產63億元也予以扣押。
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合建糾紛多 地主嘆無家可歸
2016/02/29 9553
佔公用地成大違建 工務局：可重新申請使用執照
一場夢魘
【于靜芳╱台北報導】合建分屋糾紛多，遇上建商欠債擺爛，土地及房子恐要不回！新北市蘆洲郭先生向《蘋果》投訴，23年前，太陽建設找了他父母等共8位地主談合建「成功及第」社區，但因興建房子佔到公用地，反變成大違建，但地主們仍搬入社區，建商欠債累累導致債權人5年前申請強制執行查封社區房子，郭先生大嘆未來恐無家可歸。
新北蘆洲8地主與建商合建「成功及第」，未料建商倒閉，債權人強制查封房子，地主們未來恐無家可歸。范厚民攝
社區「成功及第」位新北蘆洲中央路，共66戶，52歲的郭先生與其他地主出面向《蘋果》投訴，1993年太陽建設負責人林賜池找地主談合建地上10層樓的「成功及第」社區，興建後，出地的地主們可分得33戶，建商分回30戶，4成土地權須過給建商，但本以為此社區將成為一輩子安居樂業的家，沒想到，卻是夢魘的開始。
一審敗訴必須補租金
「我的家永遠都是大違建！」郭先生氣憤說，建商林賜池在興建期間，又重新設立琴韻建設，負責人為其兒子林春明，部分地主進行換約，雖申請到建照，但興建房子時，因房子1/3佔到道路用地，申請不到使用執照，結果變成違建。
「建商後來自殺身亡、公司倒閉，將土地權抵押給合作金庫，他兒子也避不見面，地主們投進去的都是畢生積蓄，為了要住，也只能搬進社區，以『臨時工地』L名義延續使用水電，向議員、里長陳情後，才申請到正常用電。」
地主及其家人在此「違建」一住就是20年，郭先生指出，5年前，有位蘇先生向合作金庫收購不良產權，先收回建商的30戶產權，去年債權人蘇先生又覬覦地主土地，以「成功及第」是琴韻建設所出資興建，向法院申請查封地主共33戶。地主們去向法院提出第三人異議訴訟，認為地主所分得的戶數，應為地主所擁有資產，但12月法院判決一審敗訴，地主還要繳5年以來共1740萬元租金。
地主陳老先生與家人還居住在此，他無奈表示，「今年過年很難過，我沒有其他資產了，如果房子沒了，該去哪，難道要流落街頭？」
對此，原琴韻建設負責人林春明不願多作回應，只表明一切交由債權人處理，但債權人蘇先生則說，「5年前標得債權，曾向地主提出欲買回土地權，但對方不接受，還被地主反告很衰，現在交由法院處理。」
「成功及第」社區雖有建照，但因佔用道路，變成大違建，20年來無法申請使用執照。范厚民攝
債權人欲買回土地權
新北市工務局施工科科長蔡顯榮表示，建商若因財務出問題，導致建物後續程序沒有完成，建議辦理變更設計以申請使用執照；建議社區住戶可透過建築師重新申請使用執照，才有機會保障房屋使用權。
地主委任律師葉恕宏表示，地主為了保住自己的家，籌到近200萬元提出訴訟，但一審敗訴，主因法院認定房子是大違建；但這群地主不僅合法使用20多年，也能出租、繼承，更繳房屋稅，建商也從未向地主要求還屋，足以證明地主有合法所有權，將再上訴。
蘆洲「成功及第」合建糾紛
時間/事件
1993：太陽建設負責人林賜池找8位地主談合建，計劃興建地上10層樓「成功及第」社區，地主得33戶，建商得30戶，土地所有權採6、4比例分帳
1996~1997：
◇興建期間建商另起琴韻建設，由琴韻來合建，部分地主換約
◇基地1/3佔到道路用地，無法取得使用執照，整個社區變違建
◇建商林賜池財務出問題，將持有的「成功及第」土地權抵押給合作金庫；但最後他自殺身亡，太陽、琴韻建設倒閉
2011：債權人蘇先生向合作金庫收購不良產權，強制執行收回琴韻建設持有「成功及第」共30戶產權
2015年8~9月：債權人以「成功及第」為琴韻建設所出資興建，向法院申請查封社區其他地主共33戶
2015年11~12月：地主向法院提出第三人異議訴訟，指出地主所分得的戶數應為地主所擁有，但12月法院判決一審敗訴
資料來源：投訴人、《蘋果》採訪整理
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找第3方信託 雙方都有保障
2016年02月29日 更多專欄文章
【于靜芳╱台北報導】過去地主與建商合建糾紛多，建商逃跑、偷料案例時而有聞，房產專家建議，找對建商及執行第3方信託，才能避免糾紛。
選擇有信譽建商
「合建分屋」是建商與地主常建合作模式，由地主出地，建商則負責出資興建，再依比例分配，但常見糾紛，包括建商收取預售屋款項就潛逃，或是財務有問題，連房子都蓋不起來、雙方分回比例、價格談不攏等，專家建議，還是交信託機制合建、事先做好功課才有保障。
第一建經總經理謝萬雄表示，地主不應將產權先過給建商，並應找律師、金融機構或建經公司等第3方信託，以保障興建期間雙方資金及產權都能依約執行。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，地主應選擇有專業、有信譽的建商，避免建商倒閉，財務出危機，對建商來說，要注意地主是否所有權單純、有無債務問題及需先試算過未來稅收，避免加重成本。
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合資蓋房 建商落跑難求償
獲利12％吸客「比預售屋沒保障」
2014年03月10日 更多專欄文章
建商邀民眾一起團購當建商，雖無不法，但投資風險高。劉曉霞攝
【劉曉霞╱台北報導】營建業成本墊高，小建商資本不足，為求生存，以「合資蓋房」的新花招募資，民眾憂慮碰到老鼠會吸金，投訴本報，經查證雖然建商手法並未違法，不過參與此類投資案仍須小心投資風險，以免發生「利字當前昏了頭」的情況。
讀者W先生投訴本報稱，朋友向他推銷一份由台北市允豪建設規劃的「豪山海悅」房地產投資計劃和相關文件，在建案興建前，先將未來預定和地主合建的土地和房屋以類似「紅單」方式買賣，讓民眾參與興建，前期興建可獲12％的股東分紅，接下來建案以市價出售時，可出售再次獲利。
W先生說，投資計劃中還提供曾任消基會董事長的謝天仁律師法律顧問證書和背書收執的契約書。
允豪建設操作手法
律師未背書保證
W先生向謝天仁查證，謝所屬的律師事務所答覆他，允豪使用法律顧問證書當行銷用，以及收執契約書都未經謝律師同意，謝天仁也沒有背書和保證獲利一事。
W先生說：「我擔心這是老鼠會吸金，保證獲利12％太過美好，不得不謹慎小心。」加上謝天仁否認收執契約，讓他懷疑允豪建設違法吸金。
建商：可退全額
允豪建設執行長林子豪表示，因資金不足，才透過土地持分的概念來集資，且投資房地產相對股票穩健，所以僅對親友銷售，未對一般民眾銷售，「是讓一般人透過團購也能當建商的概念推行。」至於「豪山海悅」，因地主收回，該案已告吹，並已告知投資人可選擇轉投資「竹東案」或是全額退款。
林子豪說，12％的獲利只是公司預估值，並非保證獲利12％，還是要視房市實際行情來分配獲利。他指出，謝天仁律師因業務繁忙，才改由其他律師配合收執契約，對於參與推案的客戶權益，允豪都提供必要的保障和法律依據。
國巨資深律師蔡文玲指出，根據投訴者提供資料來看，建商應是自有資金不足，透過募集資金推案，並未違法。
沒違法但風險高
華亞協和法律事務所律師徐志明提醒投資人，該案雖未違法，但投資風險相當高，尤其土地買賣尚未完成，若建商營運不順倒閉，投資者恐求償無門，「這比預售屋還沒有保障，簽約對象非房屋或土地所有權人，土地和建物也非這家公司所有，恐有履約風險。」
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