糗！台北98案「危老重建」胎死腹中　專家：成本飆漲66％成致命傷
2024/02/23 08:00近年營建成本飆漲，以台北市來說，原本平均造價約18萬/坪，如今已達到30萬/坪，漲幅達66%
糗！台北98案「危老重建」胎死腹中　專家：成本飆漲66％成致命傷 | FuHouse.SETN富房網 https://bit.ly/3SQN5kp
記者陳韋帆／台北報導
曾敬德表示，成本飆漲導致許多危老案胎死腹中，所幸近2年狀況已經趨緩。（圖／記者陳韋帆攝影）
▲曾敬德表示，成本飆漲導致許多危老案胎死腹中，所幸近2年狀況已經趨緩。（圖／記者陳韋帆攝影）
台北市98案危老核准失效！根據建管處資料，台北市累計核准危老913案，但最新數據顯示，目前已有98案核准失效。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2020年~2021年營建成本大幅攀升，成為小面積開發危老案難以推動的致命傷，所幸狀況已在2022年後明顯趨緩。
曾敬德表示，近年營建成本飆漲，以台北市來說，原本平均造價約18萬/坪，如今已達到30萬/坪，漲幅達66%，對於小基地危老案而言，經常是民眾自力重建，資金必須透過向銀行融資籌措，造價迅速攀升，就有可能導致資金不足，只能望「核准」興嘆。
根據建管處資料，截至今年2月，台北市共913危老案獲核，但有已累計98案核准失效、一案撤銷，98案中，有71案基地低於150坪，屬於小面積開發；進一步觀察區域狀況，累計失效最多的是中山區17案、中正區15案、大同區10案。
進一步觀察失效時間點，2020年40案、2021年32案，正是造價開始走揚的時間點，不過2023年失效數量明顯減少，僅剩2案。
曾敬德說明，「2022年起，不少整合案申請前，都已考量到成本走揚問題，而且起造人亦可申請展延，重新評估、籌措營建成本，或另找廠商等。」
最後他說，從資料來看，台北市的危老推動成效可圈可點，不過，目前成本已明顯攀升，缺工問題也仍存在，況且業界普遍認為今年尚沒有趨緩，建議有意申請危老重建的屋主們，對於成本掌握要更加仔細。
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申請「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」(防災都更2.0)，建物鑑定費用獲市府全額補助，108年判定為海砂屋，認定具有重建之急迫性。100％同意！新店「海砂屋－五峰」自主都更核定　改建後房屋長高逾一倍 | FuHouse.SETN富房網 https://bit.ly/49knHui

全台房子「這區」最年輕 硬是比全國平均屋齡少15年
2023/08/29 10:25文/記者朱語蕎全台房子「這區」最年輕 硬是比全國平均屋齡少15年 - 地產天下 - 自由電子報 https://bit.ly/3sxMsCX
新北市林口區以平均屋齡18年，是全台屋齡最年輕的區域。
台灣老屋問題嚴重，根據內政部不動產資訊平台最新統計，今年第二季全台平均屋齡達33年，總計有912.1萬宅，其中僅有11.4％的住宅屋齡低於10年，全台灣各行政區裡，住宅最年輕的是新北市林口區，平均屋齡18年，比全國平均屋齡要少15年之多，林口區區屋齡10年內住宅占比達總數的30.8％。
綜觀房屋稅籍住宅屋齡分佈資料，新竹縣竹北市以平均屋齡20年居次，屋齡10年內的住宅占總數的26.7％，第3名是新北市淡水區，平均屋齡為23年，桃園市觀音區與高雄市仁武區並列，其中新北市淡水區與高雄仁武區的屋齡30年以上住宅占比都高於屋齡10年以下住宅占比，呈現兩極化現象。
中信房屋研展室副理謝欣亞分析，新興重劃區及新市鎮較多的區域，平均屋齡都會比較低，新北市林口區屋齡30年以上的房子僅占該區總數的15.7%，因為林口早期印象為入冬冷又濕，且經常起大霧，不動產市場發展並不蓬勃，但在重劃後，新建案增多，成為新購屋熱區，住宅屋齡也普遍較低。
而新北市淡水區、桃園市觀音區、高雄仁武區都是舊市區與新興城鎮的結合，儘管平均屋齡較低，但屋齡超過20年的住宅比例佔了一半以上，新北市淡水區主要是有淡海新市鎮的龐大造鎮計畫，桃園市觀音區則有草漯重劃區加持，高雄仁武區則是受惠於航太產業園區與台積電進駐加持，除了原有仁武市區舊商圈外，重劃區就有八德重劃區、84期重劃區、仁武霞海重劃區，近5年內新案推出蓬勃，因此大幅拉低整體屋齡。
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2022-06-24
危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！
危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！ https://bit.ly/3RG5XQP
【全案管理】20220624-危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！.png
危老自建跟重建到底是什麼？近期這麼熱門的危老重建議題與都市更新有什麼不同？危老重建的流程、獎勵制度和優缺點都不太清楚怎麼辦？重建、自建、合建方式的具體差別在哪呢？就讓小編來告訴你吧！
危老重建說明
符合都市計畫範圍內，並通過危老建築評估後的合法建築物，經重建計劃範圍內土地及合法建築物所有權人100％同意後，即可申請進行危老重建。相比起都更條例，基地面積和建蔽率上的限制更有彈性，而且政府為了鼓勵民眾進行危老重建，也將都更裡原有舉辦公聽會等耗時的評估程序簡化，更提供結構安全性能評估補助、容積獎勵及賦稅減免等多項配套措施！
危老自建說明
危老自建多分為四種，自地自建、委建、合建及全案管理，從負責人、分配到的土地比例及坪數到最重要的資金來源及分潤都不相同，跟著小編來看看他們的差異吧！
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Q. 什麼是「自地自建」？
「自地自建」就是指從申請到最後銷售及利潤都是地主自己處理，但往往因為地主非不動產、建築相關專業出身，較容易走冤枉路，常導致耗時較長、成本過高，更重要的是獲利降低！若本身無相關經驗、專業背景或是重建計劃規模龐大，較不建議一般民眾嘗試，或建議可尋求專業之興建管理顧問團隊操刀執行。 
Q. 什麼是「委建」？
「委建」全名為委託興建，顧名思義是由地主委託建商興建，建設過程由建商主導、把關控制成本，除此之外皆由地主負責，包含自行籌備資金、施工品質檢核及驗收等，比較適合擁有營造相關專業及擁有資金地主。
Q. 什麼是「合建」？
又多稱為「地主合建」，同樣是地主提供土地，建方參與興建，但建方會負擔興建過程所有費用，最後再按照約定地分配比例分回房地。簡單來說就是，「地主出地、建商出錢」，因此地主也要考慮到最後分回的房地空間可能不符合期待或是分到的利潤較少。
Q. 什麼是「全案管理」？
則是由專業建經公司以顧問的角色，協助地主執行整個自地自建的流程，從融資、重建評估、設計、施工到銷售，甚至是交屋後的維護管理及裝修，一條龍式的整合服務。以收取服務費的方式與地主合作，讓您保有有百分之百的土地產權，不需與建商分配利潤。讓專業顧問為您省下大把時間、心力，把關每個細節，快速爭取最高獎勵！
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＊「危老自建」與「危老合建」差異比較表＊
     危老自建    危老合建
起造人    1. 土地所有權人
2. 全案管理業者    建設公司
事前費用    較低    較高
所需時程    較短    較長
基地條件    無面積限制、屋齡30年以上
建蔽率放寬    最高放寬至60%
容積獎勵    法定容積1.3倍或原容積1.15倍
＊「全案管理」跟「委建、合建」哪個好？危老自建方式大PK＊
     安信全案管理 (全勝)    傳統委建或合建方式
受益度    ・地主仍持有百分之百土地產權。
・總銷金額5%~10%作為顧問管理費用，建物銷售後獲得大利益。    ・與建商合建，土地產權被稀釋。
・建物銷售後，須與建商分配利潤。
主導性    ・與各界洽談過程透明公開，由地主掌握最大實權。    ・由建商主導過程，地主為被動接受者。
專業性    
・超過二十五年以上的不動產專業顧問經驗。
・協助整合各界專業：稅務規劃、資金統籌、建築設計、營建管理、銷售、物管售服等一條龍服務，為地主打造專案推行。
・地主通常為非業界人士，若缺乏業界管道和人脈，難以整合各專業廠包商。
・無法監督及檢核施工品質。
品牌性    
・「信義集團」相關企業， 運用其下相關資源為助力。
・「信義集團」和「台新銀行」投資。
・通常缺乏大型企業之品牌背景。
便利性    ・單一的專案窗口，安信團隊作業。     ・由地主單獨面對多方業界廠商。
時效性    
・可快速成立專業團隊，並效率化整合各專業廠商。
・高效率執行，地主回收效益較為迅速。
・單打獨鬥應對，無組織性管理。
・需先耗費冗長時間關於前置溝通，執行過程及利潤回收慢。 
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危老重建，交給專業
安信建經為想「自地自建」的地主提供一條龍整合服務，擔任代位執行顧問，為您快速爭取最高獎勵！
安信建經積極推動「全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，在建商、地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，從協助興建到完工結案，憑藉全案管理模式，達到降低風險、順利完工之目的。
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022年10月4日 週二 下午2:59房市穩經濟穩一半！散兵游勇已過去 花敬群推不動產證券化 https://bit.ly/3EfKpHu
內政部長徐國勇日前出席房產活動一句「房地產是護國群山」惹議，今（4）日出席投資論壇的內政部次長花敬群，在致詞時則強調，「不動產市場穩定，台灣經濟穩定一半」，但希望能翻轉國人不動產投資觀念，「如果只看到短期房價漲幅、有很多投資客排隊，台灣不動產就沒有希望」。
不動產是重要基礎 讓國內經濟穩定一半
花敬群今日參加「2022世界投資者週聯合論壇」開幕活動，致詞時提及內政部站在產業主管機關的位置，與國內許多重大投資都站在一起，並強調不動產是國內經濟發展非常重要的基礎，這個產業穩定，可以讓國內經濟穩定一半。
也因此他說一直希望能翻轉不動產的投資觀念，應該從個人散兵游勇式的行為，進入集體專業整合管理模式，還有大幅擴張機會，也才會長期穩定。這也是這些年推動都更危老、興建社會住宅及發展住宅租賃包租代管的原因，希望讓國人跟產業結合，並帶入專業與長期經營的觀念。
▼「2022世界投資者週聯合論壇」開幕活動，內政部次長花敬群出席開幕典禮致詞。（圖／東森新聞張琬聆攝）
過去都更已死 現在有5倍經濟成長空間
花敬群指出，過去大家都說「都更已死」，現在平均每年創造經濟貢獻是過去的5~10倍，預估還有5倍以上的成長空間，對經濟貢獻度可拉高到過去的25~50倍。不過現在都更整合仍待建立大型化專業品牌，一旦提高成功比例、便能提高民眾信心，也讓成功機率更高，並讓整個下游營造產業也跟著起來。
他並舉30~40年前，台灣還沒有專業仲介、代銷一樣的品牌，當時的市場規模、服務內涵、買賣的信賴度，其實是完全不足的，現在的都更就像當時的不動產買賣市場，雖然有專業，但沒有品牌，都是一小組一小組的人，看不到整合都更危老的專業團隊和品牌，如果能夠被建立起來，都更規模再成長3~5倍是容易的。
▼若能建立大規模都更品牌團隊，有3~5倍的成長空間。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
與金管會合作不動產證券化 從散兵游勇提升到集體管理
此外，花敬群也提及內政部積極執行不動產專業、基本該有的法治、配套措施等，也希望和金管會合作將不動產證券化，將不動產經營從個別擁有者提升到集體擁有管理，強化都更、資產管理，「但不能為了證券化而證券化」，必須有目的、有方向，「我們現在在做實驗方案，將大型的都更與證券化結合，這是一個發展起來可以做百年的行業」。
花敬群甚至強調，「大家如果只看到短期房價的漲幅、哪裡又漲了多少，哪裡又有很多投資客在排隊？那台灣不動產就沒有希望」，內政部希望站在不動產主管機關的立場，與產業交流、深化討論，重新定義不動產投資，才能在通膨、氣候變遷的環境下，走出一條長遠的路。
房市穩經濟穩一半！散兵游勇已過去 花敬群推不動產證券化 https://bit.ly/3EfKpHu

全案管理：自地自建、危老重建一條龍專業代建服務－安信建經

全案管理：自地自建、危老重建一條龍專業代建服務－安信建經

竹縣鼓勵危老重建　多項配套利多
竹縣鼓勵危老重建　多項配套利多 | 好房網News https://bit.ly/3h4VNYJ
聯合報記者王駿杰／新竹報導
內政部推行「都市危險及老舊建築物加速重建」邁入第4年，新竹縣今年1月至今已核准竹東、湖口2件，另有3件正審議中，也成立「危老輔導團」協助推動老舊危宅重建。
縣府產發處指出，危老重建計畫申請期限到2027年5月31日，適用對象為都市計畫範圍內非文化局指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的合法建物，且符合所規範危險、老舊建築物條件者，如屋齡達30年以上、經建築主管機關通知限期拆除或經結構安全性能評估未達最低等級者等為要件。
湖口鄉興湖段申請第一波重建的危老建物。 圖／縣府提供
湖口鄉興湖段申請第一波重建的危老建物。 圖／縣府提供
民眾要申請危老重建，需先確認適用危老條例的規定，取得全體土地及合法建築物所有權人同意後，起造人向縣府申請重建計畫核准並申請建造執照，領得使用執照後還需申請減徵地價稅、房屋稅。除網路資訊，縣府產發處正同步印製宣導折頁，協助民眾透過多元管道了解危老重建申請方式。
產發處表示，都市更新行政程序冗長、基地面積須達一定規模、整合相對困難，危老重建程序相對簡便、僅需單棟建築的房屋及土地所有權人100%同意即可申請，並有多項容積獎勵、稅賦減免等配套措施，對符合資格者為一大利多。
工務處爭取營建署660萬元經費執行「危險及老舊建築物補助結構物安全性能評估計畫」，初評補助名額180件，詳評6件，歡迎民眾提出申請。
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竹竹苗首件自主都更案「交大華廈」獲內政部2千萬補助
2019-09-15 12:06聯合報 記者張雅婷╱即時報導
位在清交商圈、水源市場旁的「交大華廈」屋齡超過20年，面臨外牆老化的問題，新竹市政府輔導社區居民參與「自主都更」，歷經將近4年整合，正式獲內政部營建署核定外牆拉皮補助2千萬元，成為竹竹苗區首件獲老屋拉皮補助的社區大樓，及首件自主都更案首例，未來交大華廈外牆將採塗料拉皮工法，較修傳統貼磁磚，有低噪音、低費用且施工期短等優點，提高建物價值。
新竹市屋齡30年以上老舊住宅達5萬戶，市府自104年起推出「自主都市更新輔導計畫」，輔導社區爭取中央經費，可補助包含外牆拉皮(含空調與外部管線整理美化、廣告招牌拆除及鐵窗拆除費用等)、騎樓整平或門廊修繕、植栽綠美化、街道家具設施、維護公共安全必要之公用設備修繕及更新、增設或改善無障礙設施、提高建物耐震能力等項目。
都發處表示，位在建中路的交大華廈，地上19層、地下3層，鋼筋混凝土造，所有權人數240位，86年完工後，因外牆逐漸劣化，有磁磚、鋁板剝落事件層出，影響公共安全，經社區管委會召開區分所有權人會議，達88％所有權人同意辦理：外牆拉皮、屋頂漏水、耐震初評、無障礙環境改善、基地綠美化、空調管線整理等改善，總工程費約6千萬，中央補助2千萬，其餘費用由全體住戶共同分攤。
都發處長陳凱凌表示，協調240位所有權人同意是過程中最困難一關，但最後成為竹竹苗區首宗成功爭取經費都更案，背後最大功臣為社區熱心的婆婆媽媽們，自105年起密集與市府輔導團隊磋商，在市府協助下於106年協助爭取到內政部補助規畫設計費201萬元，請到專業建築師協助規畫，最終正式核定得到2千萬補助，預計今年底完成聽證、審議後，明年初可望正式動工拉皮。
住戶陳阿姨分享，自主都更來自互信跟毅力，「有沒有人在？你在不在？」除了挨家挨戶敲門、發傳單，陳阿姨說，社區外牆要拉皮一開始也有住戶不同意，只能慢慢溝通，後來對方聽進去後也來參與開會，反倒體會到他們的辛苦；陳阿姨表示，除了向每戶說明工程及經費分擔解除疑慮，還要勤跑市府開會，與都發處討論如何解決程序中各種問題。
都發處表示，市府「自主都市更新輔導計畫」除解說都市更新法令和經費補助申請程序外，還包括初步評估更新可行性、協助住戶溝通協調整合與建議更新方式，改善老舊公寓居住環境，相關補助資訊可至都發展處網站http://www.hccg.gov.tw/urban/ch/index.jsp查詢。
交大華廈社區屋齡超過20年，面臨外牆老化的問題，新竹市政府輔導社區居民參與「自主...
交大華廈社區屋齡超過20年，面臨外牆老化的問題，新竹市政府輔導社區居民參與「自主都更」，歷經將近4年整合，獲內政部營建署核定外牆拉皮補助2千萬元。圖／都發處提供

受都更緩慢、房價高昂等影響，全國幾乎是老屋遍布。據內政部統計，今年第一季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年，而六都中以台中市26.6年最高，其次為台北市25.86年。房仲業者指出，民眾若因撙節預算而想入主中古屋，將會有很大的機率接觸屆齡30年的老宅。  https://t.ly/y2M6D
根據內政部統計，今年第一季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年，而六都分別為台北市25.86年、新北市21.98年、桃園市17.41年、台中市26.6年、台南市20.28年、高雄市22.17年。
若統計住宅買賣移轉的屋齡占比甚至可以發現，全國屋齡超過30年的老宅移轉已占整體住宅移轉28.62%，六都老宅在區域內的占比在台北市約有48.66%、新北市29.04%、桃園市18.68%、台中市33.1%、台南市27.26%、高雄市21.13%。
▲據內政部統計，今年第一季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年。（圖／中信房屋提供）
中信房屋研展室副理張漢超表示，老宅交易比例高，也反應這塊市場具有商機潛力，但中古屋部分屋主為求賣相佳，有些會將房屋重新整理後再出售，這樣的作法雖無可厚非，但卻使得原屋況細節不易觀察，此時買方除了要注意仲介業所提供的《不動產現況說明書》相關記載，最好還是要學會屋況重點觀察。
張漢超建議，民眾選購中古屋時，不如選擇裝潢簡單、沒有太多裝飾型態，甚至是原屋況的房子，這樣不僅可避免風險，也可將省下的資金拿來重新打造更適合自己風格的居住空間。
https://t.ly/y2M6D

竹市首例簡易都更 老宅變電梯大樓

北市老屋沒人要 量價全走下坡
By 中時電子報, www.chinatimes.com查看原始檔三月 27日, 2017

台北市30年老屋交易量
國人買房喜新厭舊，儘管老屋重建為政府重要政策，但都更之路漫長，北市12個行政區屋齡30年以上的老屋交易全部量縮，從2014年到2016年老屋交易量減少逾3成、平均單價跌幅6.1％，交易量減少最多的在中山區、量縮近4成，房價跌幅較重的則是老舊公寓。

住商機構企研室依據台北市實價登錄資料，統計屋齡30年以上的交易數量發現，台北市從2014年到2016年老屋交易量掉了30.4％，觀察各行政區老屋交易量變化，以中山區及文山區減少最多，分別量縮39.1％及38.7％；以往傳統的萬華、大同區，老屋交易量也下滑35％及25％。

在房價方面，30年老屋2014年每坪約57.8萬元，2016年平均單價來到54.3萬元、跌幅約6.1％，而在各類型產品表現上，又以老舊公寓跌幅最深、房價下修7.3％，住宅大樓則相對抗跌，微跌1.6％。

大家房屋企研室主任郎美囡分析，中山區雖然老屋存量多，但這幾年間推案量也大，買方在中山區選擇多元，因此老屋交易量跌近4成。而文山區近年也有許多新案，且區域房價較低，不具都更效益，因此買老屋的意願更低。

至於內湖區老屋交易量跌幅僅16.7％，郎美囡指出，內湖由於重劃區、文湖線及內科帶動，新屋、大樓價格高，若以同區考量，公寓具有較大的價格優勢，因此量縮幅度較小。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，「危老條例」初審通過後，高房價、老屋多的台北市被視為極具重建效益的都會區，不過初審條例明訂，老屋重建需要土地或建築物所有權人全體同意；不論老屋重建或都市更新，最大癥結點在於整合，對於不同意戶的尊重及處理，目前尚無有力措施，因此對於政策推行，市場多為保守觀望，也讓北市老屋身價面臨考驗。

老屋重建 長夜漫漫路迢迢 ?!
莊孟翰│理財周刊865期│2017-03-23
問：「十年沒回來了，台北都沒什麼變」，公車緩緩行駛在台北街頭，車內，一個剛從瑞典回來的女生這麼說，媽媽回答：「都更老房子都拆不了，是要怎麼變？」「北京、上海每年都在變！」女兒回答道；真是一針見血，一語道破當前都更所面臨的困境。
　內政部於一九九八年十一月十一日發布「都市更新條例」迄今，晃眼便走過十九個年頭，三月九日立法院舉辦「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」公聽會，都更議題又再次成為眾所矚目的焦點，往昔都更成效不彰「有目共睹」！
　十多年來也不是沒人想提出解決辦法，當初，前內政部長李鴻源曾提出防災型都更，前台北市長郝龍斌更推出「一坪換一坪」的策略規劃，卻始終無法達成預期效果。然而，都更至今所產生的問題複雜程度，絕非參照哪國範例抑或是僅僅修法就可輕易解決。
　請問莊教授，都更議題再被掀起，面對當前都更困境該如何解套？
答：公聽會上雖有不少都市計畫學者、專家大力抨擊「老屋重建」跳躍母法「都市更新條例」，有偷跑、規避法令嫌疑，惟主要原因仍在於主管機關眼看著三十年以上老舊住宅高達三百八十四萬戶，占全台住宅存量八百四十四萬戶，二○一六年第四季之四五．四六％，加以近年都市更新速度太慢，不只都市更新條例修法緩不濟急，其他法令制度又與實務現況落差甚大，因此，才會針對老舊建物匆忙提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」，以期儘速推動老屋重建。
都更始終跨不過權利變換門檻
按都更主要流程為都市更新單元劃定、擬定更新事業概要計畫送件申請、擬定更新事業計畫送件申請、擬定權利變換計畫送件申請、幹事會及都市更新審議委員會審議、核定發布實施、申請建照、拆除、施工與更新事業完成及成果備查等八個階段。
但這些年有不少個案進行至事業計畫階段便沒再往前一步，其中大都是出在不同意戶的問題爭議不斷，使得個案整合始終跨不過權利變換的門檻，導致都更進度停滯不前。
另外，一般民眾普遍不了解都市更新的實務問題，例如建蔽率與容積率之差異及其對老屋重建之影響，始終停留在一坪換一坪又不必出錢的不切實際期待，而導致官方的政策與學者專家的理想、都更戶的期待，始終找不到合理滿意的交集。
此外，都更過程錯綜複雜的產權問題，要如何進行溝通、討論，雖然過去也有不少學者專家一再建議參考日本的做法，不斷的經由開會說明，有時甚至溝通高達上千次，但也常因不同的民族性而無法盡如人意，日本的民族性原本較為合作，反觀台灣常被民粹拖著走，合作觀念也較薄弱。
此外，台灣不如美、法等國幅員廣大，加以人口結構有不少源自外來移民，對於土地、房產等較無繼承等錯綜複雜問題。
房屋老舊加上土壤液化 都更益增必要性
都更另一個要解決的便是大量的老舊房屋，台灣位處地震帶並潛藏土壤液化問題，政府必須強力主導並半強迫性的執行既定的政策，方可言及彰顯政績。
當初台北市原設定僅以四、五層樓老舊公寓作為加速推動都更對象，但成效不彰，因此，內政部現階段再以「三十年以上老舊住宅」為目標全力推動。
依內政部營建署所公布二○一六年第四季房屋稅籍資料顯示，全國住宅存量約八百四十四萬戶，平均屋齡約二十八．八九年；當中又以三十至四十年屋齡占比最多，約有二六．四九％，四十至五十年占一二％，五十年以上僅占七％；六都中又以台北市、台南市平均屋齡達三十年以上最多，台北市屋齡三十至四十年的比例最高，占三八％。
另外，累積至二○一六年底全國樓層數以一至三層樓約占四七％，約有三百九十八萬戶；四至五層樓占二三％，約有一百八十九萬戶。六都中除台北市外，其他地區皆以一至三層之透天厝占比約三至五成較多；台北市則以四、五層樓住宅較多，約有四五％，一至三層樓僅占一成。
以「逆向抵押貸款」概念 與「以房養老」並行
過去在郝龍斌擔任市長時曾推出一坪換一坪的政策，但實際執行遠不如預期，實施者多希望政府能夠獎勵更多的容積，一方面將多出的容積用以抵付工程款，在商言商，各方人馬皆以自身利益做為優先考量，最後無法達成共識之下，各顯神通，以不變應萬變的作法又再度加深都更的困難程度。
例如台北市忠孝東路五段、松山路口，原一百三十戶老舊住宅，只剩下一戶不願搬遷的永春都更案，歷經變更設計、重新設計，延宕十六年，仍然僵持不下，去年七月實施者森業營造以突襲方式拆除唯一的不同意戶，而引發強拆爭議，甚至控告台北市都發局長涉毀損、侵入住宅、強制等罪。
今年三月三日，台北市長安西路一百七十七巷十四號都更案，實施者趁地主赴都更處溝通協調時，同樣以偷拆方式而造成四樓不同意戶房屋傾塌，再度引發各界議論。
如何解決僵持不下的利益分配問題，如果原房屋持有者在都更過程，由原來沒有貸款的身分轉變成要支付房貸，此就屆臨退休年齡者而言，要說服參與都更，難上加難。惟若能以「以房養老」逆向抵押貸款的概念切入，就增值部分作為逆向抵押貸款的擔保品，也就是說，多出來的房屋價值就足以支應不足額的工程款，又不必額外繳付利息，亦即置入「以房養老」逆向抵押貸款的概念，來達成加速老屋重建的目的。
成立專業法庭 全力支援都更
都更遇到拆除問題，常見的是不同意戶的杯葛，而這牽涉到公權力該怎麼介入，就當前實務現況而言，勢必要有個判例做為依循。因此，如能成立不動產專業法庭，讓社會大眾清楚了解，基於公共利益就必須要有遵守多數決的法治概念，都更才能順利推動，否則不同意戶的問題恐永無寧日。
倘若執行拆除任務時出現糾紛，法院能夠速審速決，並有執法人員做後盾，主管機關就不會互踢皮球，彼此推諉卸責，而放任不同意戶予取予求。
長久以來由於房價變動頻繁，不能只站在天龍國的角度思考中南部的都更問題，適用於雙北的條件，中南部未必一體適用，因此，對於桃園以南地區，房價普遍較低，加以城鄉差距甚大，因此該如何因地制宜，也是今後都更成敗與否的關鍵因素之一。
更值得注意的是，由於法令制度和都更實務落差甚大，表面看來簡單，但卻潛藏很多複雜的問題。
因此，希望主管機關能夠在舉辦公聽會之餘，務必深入了解都更的癥結與實務需求，方能真正有助於全台三百八十四萬戶三十年以上老屋重建之全面推動。

老屋重建難 房地產人士：難在互信整合
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（中央社記者韋樞台北 1日電）立法院今天審議危險與老屋重建條例，希望獎勵加速30年以上老屋重建；房地產人士表示，都更和老屋重建最主要困難是住戶和都更實施者缺乏互信，過程涉及太多權益變換，難以整合。
對於內政部要推動「都市危險及老舊建物加速重建獎勵條例」，學者亦提出既然是危險建築，應該以公權力介入，何必獎勵？且獎勵過程中還會予投資客刻意買老屋，因重建而獲利，邏輯上說不通。
國黨籍立委曾銘宗投書媒體，台灣危險及老舊建築物逐年增加，多數老屋適用民國88年以前的耐震規範，有極大居住危險，依內政部統計，全國建築物達844萬戶，屋齡30年以上的建築約384萬戶，其中8.4萬棟，依公有建築物耐震評估經驗推估，未能符合耐震標準者約3.4萬棟。
內政部長葉俊榮估計，老屋重建條例若以每棟營造成本8000萬元計算，可創造新台幣2.72兆元產值，推動過程中可創造經濟繁榮及提升居住安全。
不過現行都更老屋重建涉及法規相當複雜，住戶權利保障等問題，動輒耗時8年到10年。住商不動產企研室主任徐甜馨分析，權利變換的價值沒有公開透明，住戶只想要換回更多坪數，特別是頂樓住戶增建、一樓住戶含地下室、陽台等權利價值認定標準的問題，讓都更實施者不易以公平機制服眾。
另外，住戶與實施者之間缺乏互信，住戶總覺得都更實施者會欺侮人，總有什麼事情或應知的權益被隱瞞，都更實施者又覺得住戶要求太多，雙方不易互信，計畫當然難以推動。
此外，少數要脅多數(例如釘子戶)等問題時有所聞，特別是台北市士林區文林苑都更爭議發生後，往往一戶不同意，全棟樓便無法都更，耗時多久難以預測，公權力又不願介入排除，反而形成住戶之間彼此怨懟。
另外近年台灣人口老化，有些原住戶無力也無法搬家，或是都更前老宅的各項稅費很低，不構成負擔，但新屋蓋好後，反而無力負擔高額持有稅和管理費等，乾脆不參與都更。
永慶房產集團業務總經埋葉凌棋表示，危險與老屋重建條例跳脫都更條例修法繁複的問題，希望行政流程有效率縮短，增加改建誘因，加速都市更新和居住安全。
建商表示，危險與老屋重建條例是以獎勵方式鼓勵老屋住戶加速重建，希望能住得更安全，但困難點在於要住戶100%同意，且即使後續行政流程縮短，但前端的整合問題未解決，無助加速老屋重建。
建商指出，老屋重建關係到重大財產的變更，同時亦與景氣有關，民眾勢必謹慎計較，加上多數人對法規和政策不了解，比起提出誘因，不如先以公正第三方協助整合，建立互信，才會化解都更老屋重建的障礙。
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會則對老屋重建例寄予高度期盼，希望政府重視都市防災的迫切需求，突破規模限制，明定獎勵額度、簡化行政流程、鬆綁高度及建蔽率，給予稅捐減免及融資協助等誘因，才能化解部分重建前的整合、互信、權益變換等障礙，提供危險及老舊建築物除了都市更新條例以外的另一拆除重建途徑，產業界大力支持。1060301

推動危險及老屋重建 葉俊榮：產值達2.7兆元

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2017-03-01 11:10
〔記者鄭鴻達／台北報導〕立法院內政委員會今審議「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」，民進黨立委趙天麟詢及該條例是否與都更條例互相排擠，且經濟效益為何。內政部長葉俊榮表示，該條例相互銜接、無必然連結，而據估計，約可創造2兆7200億元的產值。
內政部長葉俊榮估算，都市危險及老屋重建條例，預估可創造2.7兆元產值。（記者鄭鴻達攝）
內政部長葉俊榮估算，都市危險及老屋重建條例，預估可創造2.7兆元產值。（記者鄭鴻達攝）
趙天麟質詢時表示，該條例是否會與都市更新條例產生排擠效應，而除了防災效果，此條例也對營建業是強心劑，帶動產值約多少。
葉俊榮表示，該條例與都更條例相互銜接，但無必然連結，都更需有一定規模，且有權利變換問題，而該條例限制沒都更這麼嚴格，規模也較小，主要著眼於民國70、80年代時期蓋的四、五層樓公寓，且多位於都市區域，因擔心地震發生在都會區，他內心很急。
葉俊榮接著表示，若要加速重建，用爭議高的都更程序容易卡住，該條例並非嫁接在都更權利交換上，較像合建的概念，但有一定限制，因此並非真的要讓房子蓋多高，是要讓機能更健全，在此情況下，讓有意願但有疑慮的人，可以有獎勵來鼓勵加速重建。
葉俊榮表示，全國屋齡30年以上、4或5層樓中40％耐震係數不足的，約有3.4萬棟建築物，以此來算大約可以創造2兆7200億元的產值，此條例重點著眼在解決房屋老舊及耐震問題，但也能創造多贏局面，希望國人能提高防災意識，與政府一起合作改善。

吳寶田：房屋稅制扼殺都更 政府有擔當 都更才有生機
By 王玉樹, www.chinatimes.com查看原始檔二月 12日, 2017
面對內需沉悶、城市老化衍生居住安全疑慮，中華民國不動產開發公會全聯會理事長吳寶田認為，落實加速都市更新是最可行的解決之道，前提是政府要有擔當。
全國逾30年老屋有380萬棟，從安全或景觀角度，都市更新有其迫切性，新政府上台後，也意識到加速老屋改建的必要，但都更的複雜性讓整體推動形同牛步。
吳寶田說，一件都更案包括整合，往往費時逾10年，目前持有稅已很沉重，去年上路的房地合一稅，都更戶過戶時還要多繳稅，皆讓都更案難以推動。蔡英文總統雖然提出《老危屋重建條例》，有感受到總統決心，但新制對雙北市4、5樓改建一點幫助也沒有。
此外，他也點出房屋稅制是扼殺都更的重要原因。現行都市更新，住戶拿土地換新屋，採「權利變換」方式可免土地增值稅與契稅，但100％住戶同意的「協議合建」卻無任何減免，弄到最後，明明建商與所有住戶都談妥，但為省稅金只好用權利變換，讓整個都更案至少再拖1年以上，這是制度逼人作假。雖然待修的《都市更新條例》已放寬協議合建的土增稅及契稅也可減徵40％，但問題並未解決。
以往都更難以推動，大家總認為釘子戶是重要問題，但吳寶田認為，政府角色才是重點。
他直指政府應拿出擔當，先做幾個試辦點，搭配大幅容積獎勵，做出指標個案，讓民眾相信政府是玩真的，如此可重振各界對都市更新的信心。
對於5月份將送進立法院的《都市更新條例》修正案，吳寶田建議，挑重點小修即可。重點可擺在大法官釋字709號解釋部分、容積獎勵明確性、程序簡化、《銀行法》第72-2條放款限制的鬆綁、都更住戶持有稅減免，以及「協議合建」比照「權利變換」享有相同稅捐優惠。吳寶田強調，期待政府能建構都市更新的穩定性、可預測性，帶動產業參與，創造內需。他說，近期有機會與總統會面，將把相關建議提出供政府參考。

竹市推簡易都更 3到4個月就核定
2015-06-04 08:04:57 聯合報 記者李青霖／新竹報導
新竹市推動老屋活化，昨天公布實施「簡易型都更」，只要屋齡30年以上、土地面積約150坪、臨路總長10公尺以上，都可以申請，最快3~4個月就能申辦完成，進行施作。

都發處長翁義芳說，這是市區小面積老屋活化最快速的方法。

新竹市府都市發展處公布「老屋活化．利用123」計畫，除了大面積建物的整建維護，或是具紀念性、歷史性建物的新生，還鼓勵小面積老屋的活化。

翁義芳說，不同於傳統都市更新辦法，簡易型都更對全市約5萬戶、30年以上老屋，是一項利多，住戶願意開放更多公共空間，得到的容積獎勵愈多。

都發處都市更新科長翁嘉陽說，傳統大型都更，除了業主需自組更新會或委由合法營造公司申辦，還須一定比例的地主與所有權人同意，曠日廢時；簡易型都更對火車站軸心往外輻射的老街區的更新活化，有極大效益。

他說，簡易型都更適用於小地主或個人擁有符合條件的老屋，最高容積獎勵可達法定容積20%；只要設計時加入額外開放空間、綠覆率及停車位等空間，「約3至4個月就能核定」。

市長林智堅說，新竹火車站門面給人紛亂印象，希望透過簡易型都更，讓老街區空間美化、老屋活化，改變城市意象。

翁義芳說，新竹市中心區街廓較狹小，30年前的屋子防震係數多半不足，加上許多巷弄消防車進不去，對居住安全是一大威脅，透過活化再生，美化城市景觀，民眾住居也更加安全。

萬華屋齡40年老屋 四棟4.6億元賣給土地開發商
萬華屋齡40年老屋 四棟4.6億元賣給土地開發商 https://bit.ly/3iqllV3
2022年11月30日 週三 下午12:28
台北萬華區屋齡40年以上的四棟透天、公寓老建物以4.6億元賣出！買方為土地開發商背景的「陳同實業」，整合危老都更案子成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。
萬華老建物示意圖，非本此出售建案。
都更危老不僅是政治議題，實際商機也是火熱！最新實價揭露，萬華區內江街四棟老建物，包括透天和公寓分兩筆交易，以總金額約4.6億元，由具有開發商背景的「陳同實業」整合成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。此兩筆交易皆為今年萬華區唯二的億級房地交易，而此案已經交由銀行信託，推估應是建商整合老舊建築，朝都更或危老的老屋重建程序邁進。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該區土地使用分區為「商4」，容積率達800%，依照地籍資料，這四棟建築屋齡都超過40年以上，有機會透過危老條例，爭取今年4%的時程容積獎勵，因此對建商而言，整合推案價值高。
觀察今年總價最高的老建物交易，是大同區重慶北路三段的6棟透天和公寓，於今年3月以約11.9億元易手，買家為鄭姓自然人，土地439.53坪，換算購入土地單價約271萬元，且此基地已在進行預售推案，以2~3房為主的新建案「當代1號院」。
張旭嵐指出，台北市西區住宅市場發展早，街廓相對陳舊，老屋比例也高，雖保留了舊城風貌，但難免也衍生老舊建築的環境和公安問題，所以西區是近年老屋重建的重點區段，而台北市新任市長蔣萬安也提出公辦都更「早進場、擴量能、增彈性」等三項政策，希望加速首都的都更腳步，顯示危老和都更政策是提升台北市的區域發展、紓緩住宅供需的主要方針；不過由於建商整合老屋的成本不俗，且老屋重建為新屋後行情攀升，可以預期的是房價將更高，未來卡位台北市門牌的門檻也會隨之提升。
張旭嵐指出，台北市居住密度高、素地缺乏，對開發商來說，擁有基地方正、產權單純、位於精華地段的老舊透天或公寓，就是絕佳整合目標，也讓這類型物件買氣相當穩定，其中都更案的整合條件較為嚴苛，須達一定面積的門檻，危老重建則不受基地面積的限制，僅需要100%的所有權人同意，加上容積獎勵額度與都更的差距不大，因此興起不少開發商尋找精華地段的老舊透天、公寓進行危老整合。
第一建經研究中心副理張菱育指出，近年央行頻頻出手打炒房，防範借款人向銀行借錢養地囤地，因此在購地貸款的部分，要求在購地後的18個月內動工，否則將逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼利息；不過都更與危老重建案則不在此限，且危老、都更不僅擁有高容積獎勵，利率也比一般的土建融貸款更優惠，進一步推升建商對整棟旅館、整棟透天或大地坪老舊建築的整合動力。萬華屋齡40年老屋 四棟4.6億元賣給土地開發商 https://bit.ly/3iqllV3