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都更地主的心聲誰人知?
作者 儒霖【投書】都更地主的心聲誰人知? | 儒霖 / 多元發聲.讀者投書 | 獨立評論 https://bit.ly/3iK77eS
2022-03-28
長時間以來,政府一再透過種種資訊告訴地主、教育人民,權利變換須經三家估價師估價、內容會經政府嚴審與核算,且加上有較佳的稅賦優惠,對地主而言,顯然較為公平、有利。但事實上真的如此嗎?
長時間以來,政府一再透過種種資訊告訴地主、教育人民,權利變換須經三家估價師估價、內容會經政府嚴審與核算,且加上有較佳的稅賦優惠,對地主而言,顯然較為公平、有利。但事實上真的如此嗎? 圖片來源:Shutterstock
都更重建真的很不容易,「地主的貪婪」經常被列為都更重建之所以破局的因素之一。但實務上真的是這樣嗎?身為台北市某一都更重建案地主之一的我,想藉此發表幾點看法。
大家都知道,依都市更新條例都更重建有兩種方式:「權利變換」或「協議合建」。長時間以來,政府一再透過種種資訊告訴地主、教育人民,權利變換須經三家估價師估價、內容會經政府嚴審與核算,且加上有較佳的稅賦優惠,對地主而言,顯然較為公平、有利。但事實上真的如此嗎?
由於權利變換具有「立體分配」、「顧及公平性」、「保障財產權」、「民間主導」等特性(內容請詳見李永然、陳曉褀合著《權利變換與協議合建比一比》),且發動與審核通過的門檻較低,又具有稅賦上較為優惠的條件,通常就成為實施者(建商)做為都更重建的敲門磚。
通常,為了綁住同意戶,建商會與大多數地主簽訂一紙「協議合建契約」,其中地主能分配到的比例,當然要訂得比權利變換能分配到的比例來得高才行。筆者個人的都更案就是走權利變換程序,其中建商可分配到的都更權值為36.61%、地主土地權值則為63.39%。我想,經政府審定的權利變換計畫,建商能分得到的比例大多也會落在這一個數值附近吧!
此時,若有建商提出68 / 32分、甚或更高的70 / 30分時,地主大都會接受這個條件,與建商簽訂協議合建契約書,同時承諾配合建商走權利變換程序,在權利變換意願調查表中同意參與權利變換的權值分配(因可以得到較好的稅賦優惠)。如此一來,就大大提升建商整合成功的機率。這也就是「以權利變換舖陳,以協議合建收尾」的都更重建模式,大量充斥於我國都更重建案中。
以下,謹就身為都更重建地主的立場,探討與都更重建相關的幾個問題。
1.採權利變換,對地主較有保障?
審查權利變換計畫是都更重建過程的重中之重,其中影響權值分配最大的因素,個人認為是重建後的預估價格(即等同於推案價);然而,這一價格是不動產未來的預估價值,會受諸多外在因素(如估價期日、景氣變動、建材漲幅、建築工人短缺等等)影響,要想取得一個切確、精準的數值,實務上應有一定的難度。
須知,若以重建後的預估價格作為權利變換分配的參考價,倘若這參考價與市場上實際銷售價格有所落差時,必將影響到地主與建商之間的權值分配,而且其幅度還相當大。
簡明的說,共同負擔通常係由建商所支付,包括重建費用、公共設施費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用等等,建商據以參與都更重建後分配回相對應的權值;但在實務上,建商在每個都更案中所提列的共同負擔比,一向很難、甚至無法被確實檢驗,故其合理性就經常會遭到地主們的質疑。此時,若不動產重建後的估價價格在審查階段即被低估(即推案預售均價高於審查均價),就意謂建商在權利變換審查階段時,其共同負擔的權值占比就會被放大;也就是說,如此一來,建商能分配到手的權值將為之增多。
假設一個都更案最後核定可銷售面積為3,000坪,建商所提列的共同負擔為97,200萬,權利變換審核時所採的基準價格,均價設定為每坪90萬;則建商將可分配到36%的權值;然而,設審查時基準價格設定為120萬(即估定均價與推案價或市場價格相同),則建商可分配到到的權值將縮小為為27%。這突顯出審查時所採的估定均價會直接影響分配比率的事實且影響幅度之大,總是出乎於常人之想像之外。是故,實務上權利變換在審核時的估定價格與推案均價(市場價格)的落差不宜太大,否則一旦低設,將對都更地主極為不利,此為其一。
再者,權利變換計畫一經核定後,假設建商權值為36%,其所據以分配到的土地、建物、停車位,也會依此比率在權利變換計畫中被明文確定。接著,若推案價格(市場價格)每坪均價較審查時的估定均價往上調升10萬,建商出售不動產時就會增加10,800萬的進帳;若每坪調升20萬,甚至調升30萬呢?有興趣的讀者可試著以下列數據試算一下:「若權利變換時採均價90萬做為分配參考,但建商領到建照開始推案售屋時,銷售均價卻變成120萬,二者間的價差總值有多少?」
這種都更重建模式,若以較低的估定價格作為分配的參考價,勢將造成建商在審核時既能分配到多一點,推案之後,又會有豐厚的價差入帳。如此一來,建商不就是左右逢源、利市大發,「賺很大」了嗎?這種獨厚建商的審查模式,豈足以保障地主的權益?這也就難怪,有人曾撰文指出都更重建是建商的無本生意(內容詳見黃琴雅著〈蠶食鯨吞建商有五大手法,都更是建商的無本大生意〉一文),此為其二。
個人的都更案,審查時是以每坪90幾萬做為權值分配的參考基價,但房子被拆掉後才短短一年,預售屋的推案均價竟高達120多萬以上,價差高達30萬;對此,建商竟對外宣稱這是他們費神、費力創造價值的結果,地主們唯有莞爾而已。個人以為,審核時的估算價格與推案均價不宜有大幅落差,若有大幅落差之時,建請政府應及時介入處理,並訂定相關辦法來導正、調適,以符合地主信賴政府把關的期待;而不是權利變換審核階段時用心,待權利變換計畫一經核定後,就放任其自生自滅了!畢竟在大多數地主眼中,都更重建只是建商追求利潤諸多手段中的一種方式而已,但卻是地主賴以生根立命的唯一,政府的行政作為不可不積極、不可不慎重。
在大多數地主眼中,都更重建只是建商追求利潤諸多手段中的一種方式而已,但卻是地主賴以生根立命的唯一,政府的行政作為不可不積極、不可不慎重。圖片來源:Shutterstock
2.一切照著合約書走,虛坪、公設比、稅賦負擔卻總是讓地主有苦說不出?
針對權利變換的結果,有問題的地主只能採取行政救濟手段,但依法尋求救濟的時間卻甚為短暫,計畫一經核定,只要得以救濟的時效一過,其結果就難以撼動了。
再者,就協議合建而言,因被歸類為私權爭執,地主可以選擇調解、仲裁及訴訟等手段,救濟途徑多了些;但由於合建契約條文很多,且通常處處埋雷,往往會因各自解讀不同,而產生雞同鴨講無法溝通的情事,只因地主總是處於資訊匱乏、被動不利的一方。再者,實務上地主是很難一一窺破契約中所隱藏的陷阱倘若虛坪一大堆、公設比超乎預期、稅費負擔的歸屬等問題不能明文訂清楚,也許將來都會成為地主們的夢魘。
在都更案件中,建商通常會先與地主們個別地簽訂合建契約,藉此拴住一些地主簽約之前,建商總是說得天花亂墜,捶胸頓足地保證絕對會信守承諾;但只要契約一簽到手,若有地主有問題,只要契約上無明文(即有明文,也可硬拗)約定,則「口說無憑、一切照著合約書走」,往往就是建商一成不變的回答,先前的口頭承諾一概不算數,讓地主徒呼負負、傾訴無門。
曾發現,契約中竟訂有建商優先選的條款,即建商由上往下選,地主卻只能由下往上選;近期,地主們也學聰明了,條款大都改為由地主先選。還有,有些契約書還訂定要拿地主信託後的土地去貸款的條款……等等,林林總總,不勝枚舉(相關內容請詳見蔡志揚律師著作〈一次看穿都更X合建契約的陷阱〉)。
針對不動產交易及包租代管,政府均訂有各式定型化契約書範本,以及應記載與不得記載事項,長期以往,對確保交易雙方的權益成效甚為良好。相較於不動產交易及包租代管,都更重建的影響更大,為確保地主暨建商間的權益分配,能達到最基本的公平、公正、公開原則,請政府針對都更重建亦或危老重建均能訂定相關辦法、規範及範本,並結合實際發生過的問題,適時彙整各式問題並編製Q&A,以供民間參考、遵照,相信自可有效舒緩並進一步解決都更重建的亂象。
3. 68 / 32分、70 / 30分,地主占盡便宜?
倘若地主與建商都更重建採協議合建模式,合建契約明定分配比率為68 / 32、70 / 30,地主是否就一定是獲利的一方?且能高枕無憂呢?
筆者個人的都更案,在權利變換計畫即將核定之前,建商即以1.67做為坪效係數,用來分配地主的權值。這個數值比不動產業界經常掛在嘴邊的1.6好像優惠很多,彰顯建商的大度與讓利。但事實上真的是如此嗎?
建築或都更業界大多以坪效係數做為權值分配的參考依據之一。據瞭解,坪效係數可經由兩二種方式求得,一是透過公共設施的占比來反向推算,另一則是以可建築面積與可銷售總面積這兩個數值來推算,若可建築面積為2,000坪,可銷售總面積為3,400坪,坪效係數即為1.7。
坪效係數表,摘錄自台灣財富管理規劃發展協會〈坪效計算:都更關鍵因素〉一文。圖片來源:作者提供
一塊都更基地,假設土地使用分區的容積率為400%,都更容積奬勵值為22%,海砂屋容積獎勵值為15%,則每一地坪可建面積就是4 * 1.22 * 1.15 = 5.612坪。筆者個人的都更案,建商採1.67為坪效係數來分配,因協議68 / 32分,則每坪土地就可分配到6.37坪的建物面積(即5.612 * 1.67 * 0.68 =6.37)。但是,由於本都更案公設比為34.6%(此值取得自權利變換計畫),坪效係數就應改採1.72;這樣一來,每坪土地就可以分配到6.56坪建物面積,其間相差達0.19坪。若設以10坪土地參加都更重建,則就會少分配到1.9坪。
試想,都更後每坪售價若為100萬,則每一位地主不就是少分到190萬嗎?如果有50為地主,大家的土地持份也相等,則10萬的價差,建商的收入就會增加9,500萬;20萬價差,增加19,000萬;30萬價差,更將增加為28,500萬。而這些價差,不就是通通進到建商的口袋內嗎?
我絕不反商,不反對建商得到合理的豐厚利潤,但這種追求利潤最大化、無限化的情形,就值得吾等深思。
總之,坪效及坪效係數這兩個用詞,地主們總是霧裡看花傻傻地分不清楚,但卻是都更承案業者賴以推案的用詞。經個人參研多時,發現坪效係數的來源如內文所揭有二,但至於何者才受用?這恐怕只有建商才心知肚明了。個人的都更重建案,在核定的權利變換計畫之中,即可清清楚楚地看到建築面積與可銷售總面積(不包括停車位)數值,試算之下,發現坪效係數業已達到1.73了;但依協議合建契約的分配,實施者卻仍堅持使用1.67,且表示結算須於建物主體完成興建,辦理產權登記時,方能據以調整(但在核定的權利變換計畫中,相關的分配數據記載得一清二楚),這樣合理嗎?
因此,政府對坪效係數的產生方法宜明文加以規範,並訂定辦法以保障地主能爭取自身的權益;畢竟這才是地主最為關心的所在,會直接影響到都更重建甚至危老重建的權值分配。
不論是都更重建亦或危老重建,基於資訊、資源的極端不對稱,由於地主通常是站在弱勢與匱乏的那一方。圖片來源:Shutterstock
4.權利變換計畫究竟是建商的護身符,還是地主的保障書?
都更權利變換與協議合建各有其優缺點所在,其中權利變換的門檻較低,但協議合建地主分配較多,故相權之下,地主通常會先與建商簽訂一紙合建契約。但合約內容中總會有這麼一條,約定地主可在權利變換與協議合建之間選擇其一,且以一次為限。然而,這一條款訂得合理嗎?
須知,權利變換與協議合建相較之下,因權利變換通過門檻相較為低,且具有較好的稅費優惠,建商大多選擇權利變換作為都更重建的敲門磚。基於防杜逃漏稅、偽造文書,政府已經訂定有協議合建的落日條款,即必須在113年3月31日之前提出申請,方有土地值稅暨契稅的減免優惠。那,我們必須進一步探討:經政府核定的權利變換計畫對地主還是建商較有保障?
如前所揭,重建後的預估價格會直接影響地主暨建商的權值分配,如今在建材高漲、工人緊缺加上疫情的情況下,建商可能也有自己的困窘。希望他們承案評估時已有調適因應的方案,也期盼不會因此降低營建的水平。
在這裡,我想提一提建築經理公司。筆者個人的都更案,在權利變換計畫奉核定後,隨即在建商主導之下與某家金融機構簽訂信託契約,某一建經公司的名字赫然出現於信託契約中。但,都更權利變換計畫經核定已兩年多,這段期間個人對於建經公司要做些什麼?曾做過些什麼?是全案管理亦或全案背書?至今仍是一片空白,也難以參透,因這些都未規範在權利變換計畫中,故實在難以探其究竟。
不論是都更重建亦或危老重建,基於資訊、資源的極端不對稱,由於地主通常是站在弱勢與匱乏的那一方;加上由於重建的需求巨大,專業的建經公司便應運而生了。地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥曾呼籲政府,建請政府要善用民間力量,用以加速都更審議進程的提議,筆者對此敬表贊同。希望能在都更案審核階段時,即引進「建經機制」,如此一來,不但能有利於加快都更案的審議速度,更可使地主與建商的權值分配能更加公允。再者,在權利變換計畫奉核直至交屋結案的這一段漫長時間中,也才會有一立場中立、且實際參個案的專業單位,足以居中緩和或協助解決地主與建商間的爭執,這對都更重建或危老重建而言,應可產生很大的助力與推力,而不會演變成凡事建商說了算。
總而言之,都更重建是一件極為耗時且費力的巨大工程,感謝這幾年來為此勞過心、勞過力、費過神及認真積極執事的每一個人。然而,文中所列問題均是都更地主們心中所牽絆的,都更條例是否須進一步修法調適?或須依執行上的實際需要另訂施行細則或權宜辦法,以確實活用民間豐沛的專業力量?倘能如此,相信除確能兼顧地主與建商的雙方權益之外,進一步更可促進都更審查效率,追求實質的公平與正義,方為全民褔祉之所繫。
最後,誠心感謝地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥在百忙之中抽空指導與斧正。
(作者曾任地政士公會全國聯合會暨台北市地政士公會理事。)【投書】都更地主的心聲誰人知? | 儒霖 / 多元發聲.讀者投書 | 獨立評論 https://bit.ly/3iK77eS


【封面故事】蠶食鯨吞建商有五大手法 都更是建商的無本大生意
【封面故事】蠶食鯨吞建商有五大手法 都更是建商的無本大生意 - 政治時事 - PChome 新聞 https://bit.ly/3tS64Qi
都更牽涉到住戶、建商與政府三方,尤其是建商與住戶是最密切的共同體,但身為專業的建商卻往往站在優勢的一方,以權勢及不對等的資訊,來隱瞞住戶,都更住戶們不得不慎......
台北美嗎?在多數外來觀光客眼中,不美,但很溫馨。
就因為台北市有高達十九萬戶、約占四成的三十年以上老建築,都位在市中心,這些四、五樓的老建築是構成台北市巷弄文化的主要元素,卻也是藏污納垢、不耐地震的危險建築。
在長達九年的房市多頭中,台北市房價大漲近一倍,多數人換不起屋,都市更新議題因應而生,台北市長郝龍斌六年前上任後就把都市更新當作施政重點,期待美化台北市容,使「都更」變成顯學,為都更而生的都更公司、建設公司、整合公司因應而生,都更已成台北市的全民運動。
多數建商都想到台北市中心插旗,但台北市已沒有素地,祇能透過都更來搶地。都更案件多集中在大安區與中正區,送審案件達上百件,真正老舊的萬華區與大同區不及一半,除了都更整合的難度外,房價是建商考量的重點,因為建材成本相同,建商寧願選擇房價高的大安區與中正區,利潤才會高。
一件都更案要成功,需居民、建商與政府三方的相互配合,政府訂制度與審查機制、居民拿自家的地,請建商幫忙蓋房子,建商賺的是住戶分配完後多出來的戶數銷售所得,然而,建商卻往往憑藉著勢力對政府施壓、在資訊不對等之下,透過一些手法隱瞞居民權益,而有些住戶也會為自身利益,對建商予取予求,導致都更糾紛不斷。
台北市缺少的是薪水階級的一般住宅,而不是開價動輒每坪要價一、二百萬的豪宅,但建商卻祇想蓋豪宅而不是「平價」住宅,建商的利益與老百姓的利益往往是互相衝突,而且手法多樣,本刊歸納出常見的五種手法,住戶要提高警覺。
手法一
先插旗再「畫地稱王」
都更公司通常是建商的前哨站,幫建商整合到一定範圍後,再由建商介入。現在最普遍的手法是,都更公司或建商相中一塊區域,去買下一戶公寓住宅或私人道路地,再以住戶的身分去申請都更,現行法令規定,祇要一人以上具有產權的居民就可以「自行畫定都更範圍」,才會有樂揚建設這類將獨立產權的王家與八德路二段的店面硬是劃為都更區的情事發生。
也有不少建商以另類手段對付不想都更的住戶,像是位在空總附近大樓內,因為多數住戶反對參與隔壁空地的都更案,結果住在這裡將近三十年的住戶竟收到該大樓為「海砂屋」的通知書,甚至還發生地下一樓雙B轎車被火燒車的事件,讓住戶心生恐懼,全都質疑是建商為了爭取都更的惡劣手法。
手法二
魔術數字--容積獎勵 前後不一
政府透過建築容積獎勵來鼓勵住戶參與更新,因為依據現行的分區管制的容積率,一戶分區為住三的四樓公寓,都更後分不回原有的室內面積,讓住戶都不想參與更新,加上建商不願意賺太少,地主不願意讓太多,才由政府透過容積獎勵幫建商讓利給地主,增加都更參與意願。前年八月郝龍斌更是針對四樓以下、住三的公寓祭出「一坪換一坪」的優惠政策,也就是容積獎勵上限達一○○%,這讓老舊住宅的住戶欣喜若狂。
但政府的美意卻可能被「建商」偷走!位在天母忠誠路上的一區都更案,最初建商談的是以舊容積獎勵計算,經市府審查後的容積獎勵增加,卻沒有回饋到住戶身上,而是建商將樓層墊高,從三十三層改成四十層樓,增加自己可以銷售的戶數,導致住戶不滿,現在糾紛還在持續中。
重點是,建商承諾的容積獎勵祇是假設,最後還是要以市府核定的為主,不過,去年取消停車獎勵之後,整體容積獎勵有減少趨勢,建商可能會對住戶上下其手,住戶可千萬要留意。
手法三
關鍵數字--土地分配比例
都更案通常是住戶出地,由建商幫忙興建,住戶則將都更後多出來的房地抵付給建商,讓建商可以銷售後賺回代建成本。一般而言,分配比例為六:四或七:三,舉例來說,土地持份十坪的地主,同意與建商分配比例為七:三,也就是同意將三坪土地持股讓給建商。
建商與地主的分配比例,關乎到地主的權益,地主比例愈高,分得的建坪才會大,是住戶跟地主談判的關鍵。通常地段愈好,地主談得的分配比例愈高,像是位在一件國父紀念館附近的都更案,建商已讓步到給地主八二與一八比,住戶還是不滿意。但通常建商不會對住戶詳加說明,祇會以一般通案為六:四來帶過,住戶可要留心,不要被建商蒙蔽。
近來住戶意識抬頭,多數地主不願意平白將容積獎勵與土地「贈」給建商,因此以自辦都更的方式,由住戶自組都更會,委託營造公司興建大樓,但通常蓋出來的建物不若建商規劃美觀,如著名的海砂屋仁愛晶宮大樓,自辦都更後因建材不優、售價又高達上百萬元,導致乏人問津。因此,最近就興起「代理實施」的都更公司,協助住戶規畫都更,解決住戶與建商的猜忌,或自辦都更建物不佳的問題。
手法四
透過「容積移轉」 加高建坪面積
政府嘉惠建商的方式,最受爭議的就是「容積移轉」。以上述國父紀念館附近的都更案為例,因住戶意識高漲,建商分配比例太低,建商打算買道路用地或古蹟,將其容積移轉到此處,來增加建坪,為的是賺取該地段的利益。
「容積移轉」被視為容積管制的殺手。建商為了獲取更高的利益,到偏遠地方買道路地移轉到都會區來,讓建商任意蓋超高豪宅,城市面貌依舊紊亂,政府做都市計劃的分區管制就沒有必要了。
手法五
市府沒做都市規劃 任建商愈蓋愈高
實施都更後的台北變美了嗎?看看台北市容,都更過新大樓,旁邊盡是矮小的老公寓,加上建商為了可以賣更多戶數,一直要蓋超高大樓,像是元利建設位在金山南路、和平東路口,蓋一棟樓高三十八層、地下七層的超高建築,成為師大附近的龐然大物,是台北市少數容積獎勵加停車獎勵超過一○○%的都更案,其樓層之高遮住周圍四樓建物的陽光,引起鄰近住戶集體反彈,進而提起行政訴訟,最高法院在去年底裁定要求台北市府重新審查容積獎勵。
對建商來說,都更是無本生意,最大的風險是協調住戶的時間成本,最怕談不成,前置作業的心血白費,一旦順利進行,交給建經公司信託,所有營建成本都來自於銀行貸款,最後賣房子,建商還能賺錢。因此,建商是否應該多站在都更住戶的立場設想,少賺一些,畢竟許多百姓一輩子祇有這麼一間房子,住戶想多爭取一些自己的權益,有何不可?●
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新新聞》蠶食鯨吞 建商有五大手法/都更是建商的無本大生意    
》黃琴雅
台北美嗎?在多數外來觀光客眼中,不美,但很溫馨。
就因為台北市有高達十九萬戶、約占四成的三十年以上老建築,都位在市中心,這些四、五樓的老建築是構成台北市巷弄文化的主要元素,卻也是藏污納垢、不耐地震的危險建築。
在長達九年的房市多頭中,台北市房價大漲近一倍,多數人換不起屋,都市更新議題因應而生,台北市長郝龍斌六年前上任後就把都市更新當作施政重點,期待美化台北市容,使「都更」變成顯學,為都更而生的都更公司、建設公司、整合公司因應而生,都更已成台北市的全民運動。
多數建商都想到台北市中心插旗,但台北市已沒有素地,祇能透過都更來搶地。都更案件多集中在大安區與中正區,送審案件達上百件,真正老舊的萬華區與大同區不及一半,除了都更整合的難度外,房價是建商考量的重點,因為建材成本相同,建商寧願選擇房價高的大安區與中正區,利潤才會高。
一件都更案要成功,需居民、建商與政府三方的相互配合,政府訂制度與審查機制、居民拿自家的地,請建商幫忙蓋房子,建商賺的是住戶分配完後多出來的戶數銷售所得,然而,建商卻往往憑藉著勢力對政府施壓、在資訊不對等之下,透過一些手法隱瞞居民權益,而有些住戶也會為自身利益,對建商予取予求,導致都更糾紛不斷。
台北市缺少的是薪水階級的一般住宅,而不是開價動輒每坪要價一、二百萬的豪宅,但建商卻祇想蓋豪宅而不是「平價」住宅,建商的利益與老百姓的利益往往是互相衝突,而且手法多樣,本刊歸納出常見的五種手法,住戶要提高警覺。
手法一/先插旗再「畫地稱王」
都更公司通常是建商的前哨站,幫建商整合到一定範圍後,再由建商介入。現在最普遍的手法是,都更公司或建商相中一塊區域,去買下一戶公寓住宅或私人道路地,再以住戶的身分去申請都更,現行法令規定,祇要一人以上具有產權的居民就可以「自行畫定都更範圍」,才會有樂揚建設這類將獨立產權的王家與八德路二段的店面硬是劃為都更區的情事發生。
也有不少建商以另類手段對付不想都更的住戶,像是位在空總附近大樓內,因為多數住戶反對參與隔壁空地的都更案,結果住在這裡將近三十年的住戶竟收到該大樓為「海砂屋」的通知書,甚至還發生地下一樓雙B轎車被火燒車的事件,讓住戶心生恐懼,全都質疑是建商為了爭取都更的惡劣手法。
手法二/魔術數字--容積獎勵 前後不一
政府透過建築容積獎勵來鼓勵住戶參與更新,因為依據現行的分區管制的容積率,一戶分區為住三的四樓公寓,都更後分不回原有的室內面積,讓住戶都不想參與更新,加上建商不願意賺太少,地主不願意讓太多,才由政府透過容積獎勵幫建商讓利給地主,增加都更參與意願。前年八月郝龍斌更是針對四樓以下、住三的公寓祭出「一坪換一坪」的優惠政策,也就是容積獎勵上限達一○○%,這讓老舊住宅的住戶欣喜若狂。
但政府的美意卻可能被「建商」偷走!位在天母忠誠路上的一區都更案,最初建商談的是以舊容積獎勵計算,經市府審查後的容積獎勵增加,卻沒有回饋到住戶身上,而是建商將樓層墊高,從三十三層改成四十層樓,增加自己可以銷售的戶數,導致住戶不滿,現在糾紛還在持續中。
重點是,建商承諾的容積獎勵祇是假設,最後還是要以市府核定的為主,不過,去年取消停車獎勵之後,整體容積獎勵有減少趨勢,建商可能會對住戶上下其手,住戶可千萬要留意。
手法三/關鍵數字--土地分配比例
都更案通常是住戶出地,由建商幫忙興建,住戶則將都更後多出來的房地抵付給建商,讓建商可以銷售後賺回代建成本。一般而言,分配比例為六:四或七:三,舉例來說,土地持份十坪的地主,同意與建商分配比例為七:三,也就是同意將三坪土地持股讓給建商。
建商與地主的分配比例,關乎到地主的權益,地主比例愈高,分得的建坪才會大,是住戶跟地主談判的關鍵。通常地段愈好,地主談得的分配比例愈高,像是位在一件國父紀念館附近的都更案,建商已讓步到給地主八二與一八比,住戶還是不滿意。但通常建商不會對住戶詳加說明,祇會以一般通案為六:四來帶過,住戶可要留心,不要被建商蒙蔽。
近來住戶意識抬頭,多數地主不願意平白將容積獎勵與土地「贈」給建商,因此以自辦都更的方式,由住戶自組都更會,委託營造公司興建大樓,但通常蓋出來的建物不若建商規劃美觀,如著名的海砂屋仁愛晶宮大樓,自辦都更後因建材不優、售價又高達上百萬元,導致乏人問津。因此,最近就興起「代理實施」的都更公司,協助住戶規畫都更,解決住戶與建商的猜忌,或自辦都更建物不佳的問題。
手法四/透過「容積移轉」 加高建坪面積
政府嘉惠建商的方式,最受爭議的就是「容積移轉」。以上述國父紀念館附近的都更案為例,因住戶意識高漲,建商分配比例太低,建商打算買道路用地或古蹟,將其容積移轉到此處,來增加建坪,為的是賺取該地段的利益。
「容積移轉」被視為容積管制的殺手。建商為了獲取更高的利益,到偏遠地方買道路地移轉到都會區來,讓建商任意蓋超高豪宅,城市面貌依舊紊亂,政府做都市計劃的分區管制就沒有必要了。
手法五/市府沒做都市規劃 任建商愈蓋愈高
實施都更後的台北變美了嗎?看看台北市容,都更過新大樓,旁邊盡是矮小的老公寓,加上建商為了可以賣更多戶數,一直要蓋超高大樓,像是元利建設位在金山南路、和平東路口,蓋一棟樓高三十八層、地下七層的超高建築,成為師大附近的龐然大物,是台北市少數容積獎勵加停車獎勵超過一○○%的都更案,其樓層之高遮住周圍四樓建物的陽光,引起鄰近住戶集體反彈,進而提起行政訴訟,最高法院在去年底裁定要求台北市府重新審查容積獎勵。
對建商來說,都更是無本生意,最大的風險是協調住戶的時間成本,最怕談不成,前置作業的心血白費,一旦順利進行,交給建經公司信託,所有營建成本都來自於銀行貸款,最後賣房子,建商還能賺錢。因此,建商是否應該多站在都更住戶的立場設想,少賺一些,畢竟許多百姓一輩子祇有這麼一間房子,住戶想多爭取一些自己的權益,有何不可?
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──都市更新獎勵容積
不管是住戶或建商,願意共同參與都市更新,依法進行冗長的行政程序並面對一場又一場審議會,其實最主要的目的就是要拿到獎勵容積。獎勵容積有什麼作用?說穿了就是讓可以蓋的房屋室內面積變多,分到的面積就可以比原來更多。
假設原有容積率為225%,如果因為都市更新爭取到30%容積獎勵,這塊地就會增加67.5%的容積(225%×30%=67.5%),容積率便從原本的225%提升為292.5%。原本1坪土地只能蓋2.25坪的室內面積,便可以蓋2.925坪的室內面積,多了0.675坪。
但也不是參與了都市更新就一定可以爭取到想像中的高額容積獎勵,很多人以為藉由都市更新,就可以從一間舊房子變成二間、甚至是三間以上的新房子。比如我有臺北市住三的土地十坪,而你有臺北市商三的土地十坪,雖然我們都擁有十坪土地,但是我們兩人參與都更之後,可以分到的房屋面積一定不一樣。到底參與都市更新,對自己的權益會有什麼變化,我們應該客觀地了解,而不是「我覺得」我家很有價值、「我覺得」我家是風水寶地、「我覺得」我家……所以要比別人分多一點。每塊土地與環境條件不盡相同,都須評估之後才能確定。
【瞎米?一樓分到的比樓上還少?】
地區:臺北市南港區
◎以標準層價格為計算標準
臺北市南港區有一個都更案,其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓,並與建商談好了合作都更的條件:她(地主)所提供土地的法定容積及都更獎勵容積,均是地主分得57.5%、建商分得42.5%,合約並記載房屋面積價值之換算,係依建方第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。
除此之外,本案為爭取稅捐減免優惠,將以權利變換方式實施,不過合約明確約定:「若權利變換應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時,以本合建契約分配結果為實際分配結果,雙方不得異議。」
房子快要蓋好時,譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題,換算的標準層每坪單價五十八萬元,即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格,譚小姐因選配更新後一樓和二樓,其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元,但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之,譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓,必須多花費快一倍的籌碼,而她原本就住在一樓,卻要用將近一倍的代價來換(已扣除營建成本)。
◎注意一樓更新前權利價值
樓上同樣是選兩間房子,但因為譚小姐有選一樓,要找補的錢卻比樓上多很多。看完「選配房屋找補金額計算表」,譚小姐氣得快要昏倒,馬上聯絡建商。建商表示完全依雙方合約約定辦理,無任何問題。譚小姐打電話到都更處陳情,並且申請閱覽及影印權利變換計畫(當時行政實務尚未於核定通知送達時一併提供計畫書光碟),一看計畫書才知道她更新前的權利價值比例比樓上層高了不少,因此如果依照她更新後的應分配權利價值,同樣選配一樓和二樓,實際要找補的錢並不多。然而在談合約的分配條件時,她沒有將一樓樓層效用價值考慮進去,因此如果是用樓上標準層的單價換算可分配坪數的價值,再拿去選配高價的一樓,當然吃虧。
但是合約的白紙黑字就是如此約定,而且又因為合約明文約定雙方分配以合約為準,還沒有「擇優」的空間,因此譚小姐就算尋求司法救濟恐怕也沒有辦法勝訴;房子已經蓋好,向主管機關陳情大概也沒有用。不過或許是當時的景氣狀況還不錯,建商合建獲利不差,且自知理虧,因此還是選擇與譚小姐和解,雙方另行協商了一個差額找補的金額。
小叮嚀
◎合約可採「擇優」條款,不要以「公開銷售表列價格」為準
一樓的房子可能有商效,因此價值會較樓上高,但其土地持分與樓上相同,算出來的可建容積與樓上一樣,因此如果沒有考慮一樓的價差,換算出來的選屋價值就會與樓上住戶是相同的,但如果用同樣的選屋價值來選擇有價差的房屋,就會出現上述的不合理情況。
一樓的價值估算不易,商效高的一樓如果要分樓上戶別,很容易將原本其他樓層地主的可建坪數吃完,因為「餅=土地」只有一個。在協商合建分配時,一樓更新前後的價差往往是忽略不計,也就是用「面積」換「面積」,不用再換算價值,但選配一樓如果有剩餘面積,其面積要換算成樓上層的面積時,就仍要考慮兩者間的「價差」,換算成一定倍數。
「都更合建」比起「傳統合建」有個優勢,在於權利變換實施的都更,政府會審議建商報核的權利變換計畫內容,亦即會審查地主的分配是否合理,因此如果本案地主合約若有採用權利變換分配「擇優」條款,就至少可以避免最不利的情況。從而,「都更合建」形同政府會協助地主對於合建分配做一個最基本的檢視,可以確保協商智識或能力不佳的地主,能有個還算合理的分配條件。
可選屋面積換算成選屋價值,最好不要用「公開銷售表列價格」為基準,因為價格表往往只有建商與代銷公司有,外部人員很難知悉,因此建商告知的單價未必正確,不如約定「選屋時提供」或「權利變換計畫核定」的單價,才比較能有確切的依憑。
【雙方分配比例】
第三條:雙方分配比例
一、房屋部分:依甲方提供土地之容積占本基地總容積(以上均含法定及都市更新獎勵容積)乘以本大樓建物所有權狀登記面積總和之○○%,為甲方應分得之房屋面積。
二、汽車停車位部分:依甲方提供土地之容積占本基地總容積(以上均含法定及都市更新獎勵容積)乘以本大樓建造執照核准之汽車停車位數總和(扣除裝卸停車位數)之○○%,為甲方應分得之車位數。
◎重點
1 應注意「容積」所包含的項目。
2 「裝卸停車位」屬新建大樓之公共設施。
◎提醒
1 一般地主與建商簽訂的合建契約,通常是採行所謂的「面積主義」,也就是先約定地主可分配的房屋面積。此「面積」可能是以「一坪土地」或以「一坪建物」得換取的更新後可登記產權之建物坪數(含公設);其可能是約明一定數值,或者不約明一定數值而僅列出計算式。
2 上述「面積」,可能是約定直接以「面積」換「面積」,不過一般還是會訂有一定的樓層差價找補,以符公平。現代的新式大樓合建因樓層數較多,且配合權利變換選屋程序,通常會以上述約定的面積做為基數,再以一定的「平均單價」換算地主可選屋的「選屋價值」(簡單來說,就是「籌碼」),接著再以建商提供的改建後各層戶的房屋價格表,為選屋找補的依據。地主「選屋價值」的計算方式通常如下:
甲方提供土地所得分配之建物產權面積 × 更新後建物標準層(二樓以上樓層)之平均單價=甲方選屋價值
※一樓店面之計價則可能另以一定倍數計算。
3 約明一定數值的房屋分配約定,通常是如此約定:「雙方同意甲方可分配之房屋產權登記面積(包括主建物、附屬建物及共用部分面積):共計○○坪(不含車位登記面積)。可分配之地下層法定停車位共計○個。」不過日後若容積獎勵或相關法規有所變動,則可分配的面積及數量仍維持不變,必須由損失的一方自行吸收風險(可能發生案例六的情況)。
4 地主可分配的房屋面積及車位數量,通常是用下列的計算式算出:
可分配之房屋產權登記面積=持有之土地面積 × 法定容積 ×(1+獎勵容積)×(1+免計容積係數)× 合建分配比例
可分配之汽車停車位數量=(個人持有土地面積/本案土總地面積)× 更新後停車位總個數×分配比例
※其中個人持有土地面積及本案土總地面積,都是指容積、土地價值或房地價值。
5 如果營建及更新成本由地主自行出資支付,民間俗稱為「委建」,可將依建方分配面積比例計算的價額,約定由地主出資並以銀行貸款支付,此類合約應注意的是地主應支付的成本數額,以及辦理融資及撥付的方式。
三、若本案將本更新基地範圍內或毗鄰之道路用地列入本更新案,並以捐贈土地方式取得更新獎勵者,因該道路地捐贈所取得都市更新ΔF4容積獎勵,不列入前兩項之獎勵容積數額。
四、若乙方辦理容積移轉移入容積,所增加興建房屋產權面積(含主建物、附屬建物及共用部分)及汽車停車位,於扣除乙方購買容積之費用(以建物坪數及車位價值抵付)後,甲方分取○○%、乙方分取○○%,甲方需配合出具所須文件供乙方辦理(實際移入容積依主管機關審定通過之面積為準)。
◎重點
1 部分由他人貢獻而來的獎勵得不列入計算。
2 購入成本實際上不易確知。
◎提醒
1 都市更新容積獎勵依其來源分類,可概分為「因更新單元本身之條件依法本即得享有者」、「因實施者投入成本所換得者」、「因更新單元內某位所有權人之貢獻所換得者」,按其獎勵申請的項目不同,因此產出的坪數,所約定的地主分配比例可能也會不同。
2 因捐贈道路地所取得都市更新容積獎勵數額,係由捐贈道路地的所有權人貢獻而來,原則上應由該所有權人分配(當然仍應扣除房屋營建成本)。不過其他地主可能主張道路地容積獎勵增加,將稀釋其土地持分,故亦要求分回一定成數,此即學者所稱:「貢獻所造成之『負擔』」。「ΔF6舊違章建築戶」容積獎勵的分配情形,也與此相類似。不過因應個案實際情況不同,可能未必能夠如此約定。
3 地主常要求建商「保證」一定可分配的「坪數」,由於房屋分配的計算式較為複雜,地主不易明瞭,因此在約定計算式之外而為一定坪數的約定,較能讓地主安心,也與整合的實情相符。不過為求合約公平合理,「保證」坪數的約定宜採保守計算為妥,並約定容積獎勵倘若被刪除至一定比例,建商得有退場機制。
4 容積移入稀釋地主分得土地持分面積,地主常要求分配部分因移入容積而可增加的產登面積。為免計算上繁複,且其購入成本一方不易得知,因此常是直接約定地主分得其一定的比例。
【現有房屋騰空點交作業】
第十一條:現有房屋騰空點交作業
一、權利變換計畫核定公告期滿後,甲方應於乙方通知日起三十日內將其提供參與本案之現有房屋騰空點交予乙方,甲方如有留置物品,則視為廢棄物,乙方可直接派員清理、拆除,甲方不得異議。拆除工程費用由乙方全額負擔。
◎重點
必須符合一定條件才可通知搬遷!
◎提醒
1 現有房屋騰空點交可說是合建契約中地主最重要的義務,地主應注意的是履行騰空點交的「時點」。
2 有的合約沒有約明必須符合一定條件,僅僅約定於乙方通知日起一定期限內,甲方就須進行搬遷,如此可能會任由乙方恣意決定期日。當然建商如果提早通知地主搬遷點交房屋,可能就需要提早支付地主在外租屋的房屋租金,因此不至於在太不合理的時間點通知地主搬遷。有些時候仍然可能會發生一些預想之外的情況,例如整合土地發生困難、法令或政府政策變更等,地主如果太早搬遷的話,也意味著提早承擔風險。因此若合約未限定應符合一定成熟度的客觀條件(例如權利變換計畫核定或領得建造執照後),乙方才能通知搬遷的話,對甲方會比較沒有保障。
3 如果雙方沒有在合約中約定搬遷期日,而且是以「權利變換」方式實施都市更新時,依照都市更新相關法令規定,權利變換範圍內應行拆遷的房屋,由實施者通知屋主限期三十日內自行拆遷,屆期不拆遷者,實施者得予代為或請求當地主管機關代為拆遷。實施者並應於權利變換核定發布日起十日內,通知預定公告拆遷日,但權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日,不得少於兩個月。
4 如果不是以「都市更新」的方式開發土地,而是單純的「合建」方式開發,搬遷的時間點一般可能會約定在「領得建造執照後」。
5 建方通知之後的地主搬遷時限,不宜太短也不宜太長,一方面要考慮搬遷所需的時間,一方面也要考慮避免影響建商後續要走的建管流程。
6 「文林苑」事件後,有的地主會要求建商必須取得全部地上物所有權人的「拆除同意書」後,才能通知地主騰空點交房屋,以免面臨有所謂「釘子戶」拆不掉的情況。
陷阱
甲方應於乙方通知日起十日內將其提供參與本案之現有房屋騰空點交予乙方,甲方如有留置物品,則視為廢棄物,乙方可直接派員清理、拆除,甲方不得異議。
◎重點
1 乙方通知搬遷的時間點沒有任何限制!
【違約處理】
第十八條:保固責任
一、自交屋作業完成日起(甲方未依約辦理交屋時,則自乙方通知甲方交屋期限屆滿之翌日)起,就結構部分(如樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作物等)負責保固十五年,屋頂、外牆、地下室等防水工程負責保固五年,固定建材及設備部分(如門窗、粉刷、地磚…等)負責保固一年,但因天災地變等非人力所能抗拒之災害或人為不當使用所造成之損害,不在此限;交屋時乙方應出具房屋保固服務紀錄卡予甲方作為憑證。
二、前項期限經過後,甲方仍得依民法及其他法律主張權利。
◎重點
1 有些合約會特別約定「防水保固」。
2 宜特別約定清楚與「保固」與「瑕疵擔保」的關係。
◎提醒
1 一般合建契約大多會約定建方於完工交屋後應負房屋保固責任,常見會區分成房屋「結構體」與「非結構體」部分,而分別給予一定期間的保固。由於施工實務上若是在許多細節沒有特別注意,就會造成房屋於完工使用幾年後,即可能出現滲漏水的情況。滲漏水的缺失雖小,卻不容易找到源頭完全改善,正如有句俗諺說:「醫生怕治咳,土水師怕抓漏」,所以有些合約還會特別約定「漏水」修繕的保固期間,希望建方能在防漏工程上更加謹慎、小心。
2 所謂「保固」,就是只要房屋有瑕疵,除了天災地變或自己不當使用所造成者之外,都可以不需支付任何費用而請求建方無償修復,地主也不用舉證建方對於瑕疵的發生是具有「可歸責」的。這與民法上所定的「瑕疵擔保責任」有些類似,但如果沒有特別約定「保固條款」的性質,兩者究竟如何區分?到底「保固條款」是特約免除、限制或加重了民法「瑕疵擔保責任」(亦即「排除」民法不一致的規定)?還是在民法「瑕疵擔保責任」之外另成立特約條款(與民法不一致的規定「併存」,最高法院八十四年臺上字第九十五號判決稱此為「賠償責任之特約」)?依照最高法院一○四年臺上字第五五○號判決:「應視個案情形,探求當事人之真意,並依誠信原則,斟酌交易習慣,綜合契約整體內容判斷之」;簡單來說,就是判斷其實並不容易!基於上述,對於地主而言,最好是合約約定的「保固條款」有適用,而民法所定「瑕疵擔保責任」也不會被排除適用。因此為免爭議,可參考「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的規定,在「保固條款」後另立一項,規定:「前項期限經過後,甲方仍得依民法及其他法律主張權利」,如此兩者就會有「併存」的法律效果。
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一次看穿都更×合建契約陷阱》建商灌公設,找補竟要上千萬!
2017/8/18     
本站分類:其他
一次看穿都更×合建契約陷阱》建商灌公設,找補竟要上千萬!
王小姐在新店的老家,十多年前建商來談合建,雙方簽訂合建契約,合約中僅約定分配坪數,沒約定「公設比」,如果選配坪數與約定坪數有差額,由雙方協商找補金額。建商還說選配不同的樓層可不計價差,不過並沒有載明在合約內。 
選屋後,王小姐又與建商簽訂一紙選屋協議,裡頭有約定找補金額,店面一坪為一百一十萬元、住家一坪為四十五萬元。建商預售房屋時,王小姐有拿到建商對外銷售的合約,上面記載公設比為二十九%。 
本合建案的建照原本是以二十六筆土地申請,但中間經歷一番法令解釋疑義的波折,有幾位地主因故退出,建商又想沿用舊建照申請時的法規優惠,因此便以「舊案續審」的方式申領到建造執照。其後動工興建到六層樓時,因建照遭退出的幾名地主提告,而被行政法院撤銷,工程停工了好一段時間,解決爭議之後再繼續興建,終於進展到完工交屋階段。從動工到完工,前前後後耗費將近七年光陰。 
◎找補金額大增,源於增加的公設
完工後,王小姐收到建商的交屋通知單,原本是滿心歡喜,但一看到通知單後附的找補金額列表,差點沒有昏倒,找補金額竟然要上千萬!其中最大筆的是「地政登記權狀坪數」找補金額,如果是室內坪數增加當然很好,但王小姐發現專有部分面積根本沒有增加,權狀坪數增加的都是屬於公設的面積,「公設比」從原本預售時的二十九%,暴增到三十五%,可見建商在產權登記時灌進了很多公設面積。 
另一個大項是「樓層價差」找補金額,由於當初沒有白紙黑字寫在合約內,建商當然是將選屋樓層差價列入找補。而且不知是否因為工程拖了很長的時間,建商為彌補虧損,居然連原本依合約要由建商負擔的合建信託費都列出,要向地主請求。此部分經王小姐拿出合約抗議後,建商自知理虧,就將其剔除。此外,王小姐也不明白,為何建商要支付給稅捐單位的營業稅也要地主負擔。 
王小姐擔心如果不支付找補金,信託機構塗銷信託後將產權登記給建商,建商就會以產權為要脅,不登記給地主,這樣就要擔心房地隨時可能會被建商賣掉或被其債權人查封,於是王小姐趕緊發了一封信函給信託機構,要求信託機構暫緩塗銷信託。信託機構為免發生爭議,答應暫緩塗銷,但要求王小姐要負擔後續的信託保管費用。 
◎小叮嚀
公設比、找補相關規定等皆應寫在合約裡
合建契約往往涉及到上百、上千萬元價額的產權,為免約定不清楚發生爭議,以致日後蒙受鉅額的損失,建議務必先請律師協助審閱。
一般俗稱的「公設比」,也就是權狀上登記共有部分占全部登記面積的比例,合約中最好事先約明,以免發生本案例遭灌公設面積的情事。合約中也應約定產權登記時如果有誤差應如何處理,例如找補的計算基準、上限,以及區別主建物、附屬建物及共有部分的找補金額等。
選屋的找補方式與金額最好先約定清楚,不建議僅約定以「協商」方式處理,否則萬一未來雙方協商不成該怎麼辦?即使上法院,因為雙方未寫清楚該以何種基準或價格找補,法院也很難判斷。
凡事有「白紙黑字」才算數,任何承諾或協議均應明文記載在書面上,一旦有一方不認帳,另一方才有憑證可以主張。 
營業稅的負擔方式或分擔比例也須事前約定
營業稅為建商合建的成本,要地主負擔不是不合理,只是問題在於其到底有沒有算進建商的成本、並反映在雙方約定的合建比例當中。如果沒有在合約中講清楚,就很難明瞭與區分。若是沒寫清楚,司法實務對於究竟是由建商還是地主負擔,也有不同見解,建議營業稅由何人負擔應事先在合約中約明。 
注意建商罰則中的免責事項
合約通常會約定建商如逾期完工,應依合約所定標準計算給付懲罰性違約金,但要注意「除外事項」,也就是建商可「免責」事由的約定。案例中的約定並不明確,有可能會遭建商解釋為包含「其他未參與本案之地主所衍生產權糾紛」的情事。
最後,信託契約有關未來完工後地主應分配房地的產權登記,最好約定直接由信託機構移轉給地主,不要再透過建商轉手,以免產權登記發生問題。 


土地徵收的錯誤認知+區段徵收類似市地重劃 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::

台北市都發局繼上月招募都更中心規劃師、月薪最高九萬一千餘元,北市都發局盼應徵者具備建築、都市計畫、都市設計、景觀、法律、地政、財務、藝術、公共行政、政治、社福、資訊相關學歷;並具從事都市更新土地開發經驗、都市更新規劃設計事務,具資訊專業、熟悉繪圖軟體相關工作經驗或相關技師執照的優秀人才參與 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::

「簡易都更」新規定上路,老舊社區都更基地面積調降一半為500平方公尺(約152坪),只要住戶100%同意就可以提出申請,而且容積獎勵最高還能拉到20% @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::

老屋重建+自主都市更新輔導計畫/新竹市推簡易都更 只要屋齡30年以上、土地面積約150坪、臨路總長10公尺以上,都可以申請,最快3~4個月就能申辦完成,進行施作/最高容積獎勵可達法定容積20% @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::

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