糗！台北98案「危老重建」胎死腹中 專家：成本飆漲66％成致命傷
2024/02/23 08:00近年營建成本飆漲，以台北市來說，原本平均造價約18萬/坪，如今已達到30萬/坪，漲幅達66%
糗！台北98案「危老重建」胎死腹中 專家：成本飆漲66％成致命傷 | FuHouse.SETN富房網 https://bit.ly/3SQN5kp
記者陳韋帆／台北報導
曾敬德表示，成本飆漲導致許多危老案胎死腹中，所幸近2年狀況已經趨緩。（圖／記者陳韋帆攝影）
▲曾敬德表示，成本飆漲導致許多危老案胎死腹中，所幸近2年狀況已經趨緩。（圖／記者陳韋帆攝影）
台北市98案危老核准失效！根據建管處資料，台北市累計核准危老913案，但最新數據顯示，目前已有98案核准失效。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2020年~2021年營建成本大幅攀升，成為小面積開發危老案難以推動的致命傷，所幸狀況已在2022年後明顯趨緩。
曾敬德表示，近年營建成本飆漲，以台北市來說，原本平均造價約18萬/坪，如今已達到30萬/坪，漲幅達66%，對於小基地危老案而言，經常是民眾自力重建，資金必須透過向銀行融資籌措，造價迅速攀升，就有可能導致資金不足，只能望「核准」興嘆。
根據建管處資料，截至今年2月，台北市共913危老案獲核，但有已累計98案核准失效、一案撤銷，98案中，有71案基地低於150坪，屬於小面積開發；進一步觀察區域狀況，累計失效最多的是中山區17案、中正區15案、大同區10案。
進一步觀察失效時間點，2020年40案、2021年32案，正是造價開始走揚的時間點，不過2023年失效數量明顯減少，僅剩2案。
曾敬德說明，「2022年起，不少整合案申請前，都已考量到成本走揚問題，而且起造人亦可申請展延，重新評估、籌措營建成本，或另找廠商等。」
最後他說，從資料來看，台北市的危老推動成效可圈可點，不過，目前成本已明顯攀升，缺工問題也仍存在，況且業界普遍認為今年尚沒有趨緩，建議有意申請危老重建的屋主們，對於成本掌握要更加仔細。糗！台北98案「危老重建」胎死腹中 專家：成本飆漲66％成致命傷 | FuHouse.SETN富房網 https://bit.ly/3SQN5kp
甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？
2022年9月1日 週四 上午10:01
甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？ https://bit.ly/3Tynzjs
全台有近450萬棟30年以上老屋，超過房屋總數一半，為了住得更好、更安全，有許多屋主著手進行危老重建。除了與建商合建，現在有愈來愈多人選擇找「全案管理」業者自地自建。他們怎麼做？
經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲，對紡織機具一分一毫的數字都算得精準，但50歲的他從沒想過，有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。
蘇家位於台北市大同區巷內的老宅，建物本體已有50年歷史，一家四代都住在這。從政府開始推動危老政策，蘇家人就十分心動，希望能改建成電梯大樓，「尤其年紀大了，改建以後住起來更安全方便，起碼進出不用爬樓梯。」
當他好不容易說服周遭屋主，整合出160坪土地進行危老重建，想不到考驗才正要開始。
15家搶著談，每個建商都天花亂墜
前後15家業者登門洽談，機警的蘇瑞哲馬上發覺蹊蹺，「合建有人開28分（建商兩成、地主八成）、有人開46分（建商四成、地主六成），每個建商一張嘴『糊瘰瘰』（天花亂墜），讓我嚇一跳，同樣是標配，為什麼差這麼多？」建商拿兩成和拿四成，差異有多少？
以大同區新建案每坪開價至少80萬保守估計，與建商拆帳後的收入至少差了上億。市場上開價懸殊，由建商主導的合建成本、品質又不透明，讓蘇瑞哲和其他地主打定主意，決定改找全案管理業者合作，自地自建。
東亞、安信等大型建經公司不約而同指出，像蘇瑞哲這樣不與建商合建而選擇自建，並和全案管理業者合作的危老屋主，近年明顯成長。
原因一：工料上漲，建商開出的條件大不如前
原因之一，是這兩年工料上漲、營建成本飆升，建商開出的合建條件大不如前，對觀望中的屋主形成一股強大推力。
「工料雙漲之後，建設公司條件真的變差，選擇性變少了，」安信建經開發經理譚又銓舉例，大同區100坪以下基地，3年前每坪造價只要約16萬，現在可能要到25萬。如果建商還端出跟過去一樣的條件，絕對得不償失。
屋主則常被都更危老能夠「一坪換一坪」的迷思纏繞，現在不但換不回原有坪數，條件甚至從屋主7、建商3的73分，漸漸走向64分，甚至近乎對半。和預期落差太大，雙方往往難以取得共識。此外，危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構，更放大工料上漲帶來的影響。
原因二：融資容易，地主零自備就能換新房
去年以來，央行嚴格調控選擇性信用管制，拴緊房市資金水龍頭，各銀行都對今年的土建融（土地與建築融資）放款成長量極為保守。不過，針對都更危老的土建融放款不在此限，甚至將都市更新列入永續指標，讓都更危老融資案成為各行極力爭取的成長目標。
例如華南銀行都更危老放款承作金額，今年就較去年同期成長128%，土銀2021年危老重建核准授信額度也較2020年成長98.5%，兆豐2021年危老重建額度也成長了87.92%。尤其，銀行對危老自建的貸款額度，又比和建商合建更為放寬。
危老新機會：自建＋全案管理
環境因素使然，讓危老屋主更有動機走向自建，但沒有營建背景的地主要自建仍屬不易，於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務，在市場上變得愈來愈熱門。
「我們這兩年都是被地主追著跑的，台北市的案子根本都做不完，」中力都市更新副總經理黃壽山笑呵呵說。
全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人，也是監工的工頭，除了協助地主整合、規劃、融資，也要將工程發包並監督施工，甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用像合建一樣，分出新房子的銷售利潤給建商，而是支付一筆相當於工程款5%～10%的費用給全案管理業者。
這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營，這兩年營建市場波動大，有更多人投入戰場，「連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做這塊，」黃壽山說。
由各大行庫成立的建經公司，更是積極搶進這塊市場，「建經公司發展有限，工程查核簽證費賺不了多少錢，全案管理（利潤）是10倍以上，」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察，全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？ https://bit.ly/3Tynzjs
自立造屋
造價 626 萬台幣! 一間有大片落地窗跟車庫的明亮三層樓長型屋
狹長型的建地通常會讓屋主感到十分苦惱，原因不外乎是這樣的房子通常比較陰暗，而室內的動線安排也比較不容易。然而，只要聘請經驗豐富的建築師，你的長型屋也可以迎接美麗的春天!
今天所要介紹的長型屋位在日本，專家在每個樓層都規劃了大片落地窗，確保室內每個角落都明亮有光! 雖然規劃不易，但是專家依舊以約 626 萬的實惠價格，為屋主圓夢!
現在就一塊看看這間長型屋的各個細節，從中找尋實用的靈感吧!
長型屋外觀
homify / 山本嘉寛建蓄設計事務所 YYAA: 房子 by 山本嘉寛建蓄設計事務所 YYAA© homify / 山本嘉寛建蓄設計事務所 YYAA 房子 by 山本嘉寛建蓄設計事務所 YYAA
被鄰居的房子包夾的腹地真的很狹長，專家將一樓規劃成車庫的區域，二三樓則有大片落地窗。簡單但充滿現代感的造型，讓人印象深刻。
造價 626 萬台幣! 一間有大片落地窗跟車庫的明亮三層樓長型屋 - https://goo.gl/7veCxr
https://www.msn.com/zh-tw/lifestyle/decor/造價-626-萬台幣-一間有大片落地窗跟車庫的明亮三層樓長型屋/ar-AAuQH9O
自地自建: 15 間全家都想入住的兩層樓獨棟房
自地自建的好處是什麼呢? 以外觀來說，你可以依照自己與家人的喜好，請專家打造出最獨一無二的房子。以預算來說，你可以省下建商賺取的費用。以成就感來說呢，你將會從頭親自參予所有過程，因此絕對會感到十分滿足! 如果說你懷有自地自建的夢想，但是卻還不知道想要打造什麼樣的家，今天我們將要介紹 15 個範例。這 15 間兩層樓獨棟房各有特色，然而都非常適合家庭居住!
現在就一塊欣賞這些美麗的設計，從中找靈感吧~
1. 黑白相間
homify / Biuro Projektów MTM Styl – domywstylu.pl: 房子 by Biuro Projektów MTM Styl - domywstylu.pl
© homify / Biuro Projektów MTM Styl – domywstylu.pl 房子 by Biuro Projektów MTM Styl - domywstylu.pl
黑白相間的房子並不常見，但是這樣的顏色搭配，居然出乎意料地時尚卻又不會有距離感。共41.4坪的房子含有一個車庫，並且有寬敞的木頭大露臺，非常完美!
自地自建: 15 間全家都想入住的兩層樓獨棟房 - https://goo.gl/i73hAh
黑與白的雙重魅力: 有大木頭露臺的鄉間獨棟住宅 - https://goo.gl/TcBYhP
萬華屋齡40年老屋 四棟4.6億元賣給土地開發商
萬華屋齡40年老屋 四棟4.6億元賣給土地開發商 https://bit.ly/3iqllV3
2022年11月30日 週三 下午12:28
台北萬華區屋齡40年以上的四棟透天、公寓老建物以4.6億元賣出！買方為土地開發商背景的「陳同實業」，整合危老都更案子成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。
萬華老建物示意圖，非本此出售建案。
都更危老不僅是政治議題，實際商機也是火熱！最新實價揭露，萬華區內江街四棟老建物，包括透天和公寓分兩筆交易，以總金額約4.6億元，由具有開發商背景的「陳同實業」整合成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。此兩筆交易皆為今年萬華區唯二的億級房地交易，而此案已經交由銀行信託，推估應是建商整合老舊建築，朝都更或危老的老屋重建程序邁進。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該區土地使用分區為「商4」，容積率達800%，依照地籍資料，這四棟建築屋齡都超過40年以上，有機會透過危老條例，爭取今年4%的時程容積獎勵，因此對建商而言，整合推案價值高。
觀察今年總價最高的老建物交易，是大同區重慶北路三段的6棟透天和公寓，於今年3月以約11.9億元易手，買家為鄭姓自然人，土地439.53坪，換算購入土地單價約271萬元，且此基地已在進行預售推案，以2~3房為主的新建案「當代1號院」。
張旭嵐指出，台北市西區住宅市場發展早，街廓相對陳舊，老屋比例也高，雖保留了舊城風貌，但難免也衍生老舊建築的環境和公安問題，所以西區是近年老屋重建的重點區段，而台北市新任市長蔣萬安也提出公辦都更「早進場、擴量能、增彈性」等三項政策，希望加速首都的都更腳步，顯示危老和都更政策是提升台北市的區域發展、紓緩住宅供需的主要方針；不過由於建商整合老屋的成本不俗，且老屋重建為新屋後行情攀升，可以預期的是房價將更高，未來卡位台北市門牌的門檻也會隨之提升。
張旭嵐指出，台北市居住密度高、素地缺乏，對開發商來說，擁有基地方正、產權單純、位於精華地段的老舊透天或公寓，就是絕佳整合目標，也讓這類型物件買氣相當穩定，其中都更案的整合條件較為嚴苛，須達一定面積的門檻，危老重建則不受基地面積的限制，僅需要100%的所有權人同意，加上容積獎勵額度與都更的差距不大，因此興起不少開發商尋找精華地段的老舊透天、公寓進行危老整合。
第一建經研究中心副理張菱育指出，近年央行頻頻出手打炒房，防範借款人向銀行借錢養地囤地，因此在購地貸款的部分，要求在購地後的18個月內動工，否則將逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼利息；不過都更與危老重建案則不在此限，且危老、都更不僅擁有高容積獎勵，利率也比一般的土建融貸款更優惠，進一步推升建商對整棟旅館、整棟透天或大地坪老舊建築的整合動力。萬華屋齡40年老屋 四棟4.6億元賣給土地開發商 https://bit.ly/3iqllV3
留言列表
