糗！台北98案「危老重建」胎死腹中 專家：成本飆漲66％成致命傷
2024/02/23 08:00近年營建成本飆漲，以台北市來說，原本平均造價約18萬/坪，如今已達到30萬/坪，漲幅達66%
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記者陳韋帆／台北報導
曾敬德表示，成本飆漲導致許多危老案胎死腹中，所幸近2年狀況已經趨緩。（圖／記者陳韋帆攝影）
▲曾敬德表示，成本飆漲導致許多危老案胎死腹中，所幸近2年狀況已經趨緩。（圖／記者陳韋帆攝影）
台北市98案危老核准失效！根據建管處資料，台北市累計核准危老913案，但最新數據顯示，目前已有98案核准失效。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2020年~2021年營建成本大幅攀升，成為小面積開發危老案難以推動的致命傷，所幸狀況已在2022年後明顯趨緩。
曾敬德表示，近年營建成本飆漲，以台北市來說，原本平均造價約18萬/坪，如今已達到30萬/坪，漲幅達66%，對於小基地危老案而言，經常是民眾自力重建，資金必須透過向銀行融資籌措，造價迅速攀升，就有可能導致資金不足，只能望「核准」興嘆。
根據建管處資料，截至今年2月，台北市共913危老案獲核，但有已累計98案核准失效、一案撤銷，98案中，有71案基地低於150坪，屬於小面積開發；進一步觀察區域狀況，累計失效最多的是中山區17案、中正區15案、大同區10案。
進一步觀察失效時間點，2020年40案、2021年32案，正是造價開始走揚的時間點，不過2023年失效數量明顯減少，僅剩2案。
曾敬德說明，「2022年起，不少整合案申請前，都已考量到成本走揚問題，而且起造人亦可申請展延，重新評估、籌措營建成本，或另找廠商等。」
最後他說，從資料來看，台北市的危老推動成效可圈可點，不過，目前成本已明顯攀升，缺工問題也仍存在，況且業界普遍認為今年尚沒有趨緩，建議有意申請危老重建的屋主們，對於成本掌握要更加仔細。糗！台北98案「危老重建」胎死腹中 專家：成本飆漲66％成致命傷 | FuHouse.SETN富房網 https://bit.ly/3SQN5kp
造價高昂 都更案轉向地主自建
04:102023/10/05
近年因疫情、通膨等因素，造成建築成本大幅上漲，現在已出現新的趨勢，就是部分原先與建商合建的都更案，轉型成為地主自地自建的自主都更案。圖／造價高昂 都更案轉向地主自建 - 財經要聞 - 工商時報 https://bit.ly/3PRPSbM
公股銀行持續積極強化都更危老業務，但近年因疫情、通膨等因素，造成建築的成本大幅上漲，現在已出現新的趨勢，就是部分原先與建商合建的都更案，轉型成為地主自地自建的自主都更案。
公股銀主管評估，過去建商合建、地主自主型的比重約為7比1或8比1，即與建商合建都更案比重較多，與自建案相比，數量多出很多，但今年以來比重有明顯變化，建商合建、地主自主型比重已經來到約4比1，也就是地主自主型的案件數大增，預計未來地主自主型的案子持續增加下，比重還會拉高。
公股銀主管分析，建商合建案轉型變成地主型的自主都更危老案，主要是地主土地價格上揚，建商成本則是建材價格上漲數成，甚至還有小基地上漲到1倍，合建分配比率出現爭議，因此促成轉型。合建案轉型成自主都更危老，建商角色也改變，轉變成協助全案管理，也就是轉型成類似不動產建經角色，賺取服務費。
至於近期的爛尾樓問題，銀行分析，建商合建型的較有可能會發生爛尾，而轉變成地主自主型後，因多半是全額融資，銀行也會積極協助。
對建築成本拉高，公股銀主管指出，地主自主型融資，銀行成本原先多會拉較高，且還會有預備金，會多申請額度，可能10％以上，後續也可以最後再看如何調整分配比例，或是先出售一部分。
另有公股銀強調，近年雖因工料大幅上漲，但只要地主、建商提列的造價符合市場合理行情，經評估完工建物銷售金額足以償還貸款，銀行仍可依其提列的造價核予融資額度，以協助都更危老重建。
現在公股銀除了持續強化都更危老，在建商方面，現在更留意的是資歷，會特別留意小型建商，因為出事的多半為小型建商，因此會主動希望分行盡量可以避免承做小型建商相關的案子。
公股銀主管認為，現在建商的整合能力更為重要，部分自有資金不夠的建商亦將逐步退出市場，導致短期內市場投入者減少，而影響都更危老的推動。
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萬華屋齡40年老屋 四棟4.6億元賣給土地開發商
萬華屋齡40年老屋 四棟4.6億元賣給土地開發商 https://bit.ly/3iqllV3
2022年11月30日 週三 下午12:28
台北萬華區屋齡40年以上的四棟透天、公寓老建物以4.6億元賣出！買方為土地開發商背景的「陳同實業」，整合危老都更案子成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。
萬華老建物示意圖，非本此出售建案。
都更危老不僅是政治議題，實際商機也是火熱！最新實價揭露，萬華區內江街四棟老建物，包括透天和公寓分兩筆交易，以總金額約4.6億元，由具有開發商背景的「陳同實業」整合成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。此兩筆交易皆為今年萬華區唯二的億級房地交易，而此案已經交由銀行信託，推估應是建商整合老舊建築，朝都更或危老的老屋重建程序邁進。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該區土地使用分區為「商4」，容積率達800%，依照地籍資料，這四棟建築屋齡都超過40年以上，有機會透過危老條例，爭取今年4%的時程容積獎勵，因此對建商而言，整合推案價值高。
觀察今年總價最高的老建物交易，是大同區重慶北路三段的6棟透天和公寓，於今年3月以約11.9億元易手，買家為鄭姓自然人，土地439.53坪，換算購入土地單價約271萬元，且此基地已在進行預售推案，以2~3房為主的新建案「當代1號院」。
張旭嵐指出，台北市西區住宅市場發展早，街廓相對陳舊，老屋比例也高，雖保留了舊城風貌，但難免也衍生老舊建築的環境和公安問題，所以西區是近年老屋重建的重點區段，而台北市新任市長蔣萬安也提出公辦都更「早進場、擴量能、增彈性」等三項政策，希望加速首都的都更腳步，顯示危老和都更政策是提升台北市的區域發展、紓緩住宅供需的主要方針；不過由於建商整合老屋的成本不俗，且老屋重建為新屋後行情攀升，可以預期的是房價將更高，未來卡位台北市門牌的門檻也會隨之提升。
張旭嵐指出，台北市居住密度高、素地缺乏，對開發商來說，擁有基地方正、產權單純、位於精華地段的老舊透天或公寓，就是絕佳整合目標，也讓這類型物件買氣相當穩定，其中都更案的整合條件較為嚴苛，須達一定面積的門檻，危老重建則不受基地面積的限制，僅需要100%的所有權人同意，加上容積獎勵額度與都更的差距不大，因此興起不少開發商尋找精華地段的老舊透天、公寓進行危老整合。
第一建經研究中心副理張菱育指出，近年央行頻頻出手打炒房，防範借款人向銀行借錢養地囤地，因此在購地貸款的部分，要求在購地後的18個月內動工，否則將逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼利息；不過都更與危老重建案則不在此限，且危老、都更不僅擁有高容積獎勵，利率也比一般的土建融貸款更優惠，進一步推升建商對整棟旅館、整棟透天或大地坪老舊建築的整合動力。萬華屋齡40年老屋 四棟4.6億元賣給土地開發商 https://bit.ly/3iqllV3
022年10月4日 週二 下午2:59房市穩經濟穩一半！散兵游勇已過去 花敬群推不動產證券化 https://bit.ly/3EfKpHu
內政部長徐國勇日前出席房產活動一句「房地產是護國群山」惹議，今（4）日出席投資論壇的內政部次長花敬群，在致詞時則強調，「不動產市場穩定，台灣經濟穩定一半」，但希望能翻轉國人不動產投資觀念，「如果只看到短期房價漲幅、有很多投資客排隊，台灣不動產就沒有希望」。
不動產是重要基礎 讓國內經濟穩定一半
花敬群今日參加「2022世界投資者週聯合論壇」開幕活動，致詞時提及內政部站在產業主管機關的位置，與國內許多重大投資都站在一起，並強調不動產是國內經濟發展非常重要的基礎，這個產業穩定，可以讓國內經濟穩定一半。
也因此他說一直希望能翻轉不動產的投資觀念，應該從個人散兵游勇式的行為，進入集體專業整合管理模式，還有大幅擴張機會，也才會長期穩定。這也是這些年推動都更危老、興建社會住宅及發展住宅租賃包租代管的原因，希望讓國人跟產業結合，並帶入專業與長期經營的觀念。
▼「2022世界投資者週聯合論壇」開幕活動，內政部次長花敬群出席開幕典禮致詞。（圖／東森新聞張琬聆攝）
過去都更已死 現在有5倍經濟成長空間
花敬群指出，過去大家都說「都更已死」，現在平均每年創造經濟貢獻是過去的5~10倍，預估還有5倍以上的成長空間，對經濟貢獻度可拉高到過去的25~50倍。不過現在都更整合仍待建立大型化專業品牌，一旦提高成功比例、便能提高民眾信心，也讓成功機率更高，並讓整個下游營造產業也跟著起來。
他並舉30~40年前，台灣還沒有專業仲介、代銷一樣的品牌，當時的市場規模、服務內涵、買賣的信賴度，其實是完全不足的，現在的都更就像當時的不動產買賣市場，雖然有專業，但沒有品牌，都是一小組一小組的人，看不到整合都更危老的專業團隊和品牌，如果能夠被建立起來，都更規模再成長3~5倍是容易的。
▼若能建立大規模都更品牌團隊，有3~5倍的成長空間。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）
與金管會合作不動產證券化 從散兵游勇提升到集體管理
此外，花敬群也提及內政部積極執行不動產專業、基本該有的法治、配套措施等，也希望和金管會合作將不動產證券化，將不動產經營從個別擁有者提升到集體擁有管理，強化都更、資產管理，「但不能為了證券化而證券化」，必須有目的、有方向，「我們現在在做實驗方案，將大型的都更與證券化結合，這是一個發展起來可以做百年的行業」。
花敬群甚至強調，「大家如果只看到短期房價的漲幅、哪裡又漲了多少，哪裡又有很多投資客在排隊？那台灣不動產就沒有希望」，內政部希望站在不動產主管機關的立場，與產業交流、深化討論，重新定義不動產投資，才能在通膨、氣候變遷的環境下，走出一條長遠的路。
房市穩經濟穩一半！散兵游勇已過去 花敬群推不動產證券化 https://bit.ly/3EfKpHu
甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？
2022年9月1日 週四 上午10:01
甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？ https://bit.ly/3Tynzjs
全台有近450萬棟30年以上老屋，超過房屋總數一半，為了住得更好、更安全，有許多屋主著手進行危老重建。除了與建商合建，現在有愈來愈多人選擇找「全案管理」業者自地自建。他們怎麼做？
經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲，對紡織機具一分一毫的數字都算得精準，但50歲的他從沒想過，有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。
蘇家位於台北市大同區巷內的老宅，建物本體已有50年歷史，一家四代都住在這。從政府開始推動危老政策，蘇家人就十分心動，希望能改建成電梯大樓，「尤其年紀大了，改建以後住起來更安全方便，起碼進出不用爬樓梯。」
當他好不容易說服周遭屋主，整合出160坪土地進行危老重建，想不到考驗才正要開始。
15家搶著談，每個建商都天花亂墜
前後15家業者登門洽談，機警的蘇瑞哲馬上發覺蹊蹺，「合建有人開28分（建商兩成、地主八成）、有人開46分（建商四成、地主六成），每個建商一張嘴『糊瘰瘰』（天花亂墜），讓我嚇一跳，同樣是標配，為什麼差這麼多？」建商拿兩成和拿四成，差異有多少？
以大同區新建案每坪開價至少80萬保守估計，與建商拆帳後的收入至少差了上億。市場上開價懸殊，由建商主導的合建成本、品質又不透明，讓蘇瑞哲和其他地主打定主意，決定改找全案管理業者合作，自地自建。
東亞、安信等大型建經公司不約而同指出，像蘇瑞哲這樣不與建商合建而選擇自建，並和全案管理業者合作的危老屋主，近年明顯成長。
原因一：工料上漲，建商開出的條件大不如前
原因之一，是這兩年工料上漲、營建成本飆升，建商開出的合建條件大不如前，對觀望中的屋主形成一股強大推力。
「工料雙漲之後，建設公司條件真的變差，選擇性變少了，」安信建經開發經理譚又銓舉例，大同區100坪以下基地，3年前每坪造價只要約16萬，現在可能要到25萬。如果建商還端出跟過去一樣的條件，絕對得不償失。
屋主則常被都更危老能夠「一坪換一坪」的迷思纏繞，現在不但換不回原有坪數，條件甚至從屋主7、建商3的73分，漸漸走向64分，甚至近乎對半。和預期落差太大，雙方往往難以取得共識。此外，危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構，更放大工料上漲帶來的影響。
原因二：融資容易，地主零自備就能換新房
去年以來，央行嚴格調控選擇性信用管制，拴緊房市資金水龍頭，各銀行都對今年的土建融（土地與建築融資）放款成長量極為保守。不過，針對都更危老的土建融放款不在此限，甚至將都市更新列入永續指標，讓都更危老融資案成為各行極力爭取的成長目標。
例如華南銀行都更危老放款承作金額，今年就較去年同期成長128%，土銀2021年危老重建核准授信額度也較2020年成長98.5%，兆豐2021年危老重建額度也成長了87.92%。尤其，銀行對危老自建的貸款額度，又比和建商合建更為放寬。
危老新機會：自建＋全案管理
環境因素使然，讓危老屋主更有動機走向自建，但沒有營建背景的地主要自建仍屬不易，於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務，在市場上變得愈來愈熱門。
「我們這兩年都是被地主追著跑的，台北市的案子根本都做不完，」中力都市更新副總經理黃壽山笑呵呵說。
全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人，也是監工的工頭，除了協助地主整合、規劃、融資，也要將工程發包並監督施工，甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用像合建一樣，分出新房子的銷售利潤給建商，而是支付一筆相當於工程款5%～10%的費用給全案管理業者。
這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營，這兩年營建市場波動大，有更多人投入戰場，「連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做這塊，」黃壽山說。
由各大行庫成立的建經公司，更是積極搶進這塊市場，「建經公司發展有限，工程查核簽證費賺不了多少錢，全案管理（利潤）是10倍以上，」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察，全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？ https://bit.ly/3Tynzjs
2022-06-24
危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！
危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！ https://bit.ly/3RG5XQP
【全案管理】20220624-危老自建與重建分不清？教你如何分清楚！.png
危老自建跟重建到底是什麼？近期這麼熱門的危老重建議題與都市更新有什麼不同？危老重建的流程、獎勵制度和優缺點都不太清楚怎麼辦？重建、自建、合建方式的具體差別在哪呢？就讓小編來告訴你吧！
危老重建說明
符合都市計畫範圍內，並通過危老建築評估後的合法建築物，經重建計劃範圍內土地及合法建築物所有權人100％同意後，即可申請進行危老重建。相比起都更條例，基地面積和建蔽率上的限制更有彈性，而且政府為了鼓勵民眾進行危老重建，也將都更裡原有舉辦公聽會等耗時的評估程序簡化，更提供結構安全性能評估補助、容積獎勵及賦稅減免等多項配套措施！
危老自建說明
危老自建多分為四種，自地自建、委建、合建及全案管理，從負責人、分配到的土地比例及坪數到最重要的資金來源及分潤都不相同，跟著小編來看看他們的差異吧！
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Q. 什麼是「自地自建」？
「自地自建」就是指從申請到最後銷售及利潤都是地主自己處理，但往往因為地主非不動產、建築相關專業出身，較容易走冤枉路，常導致耗時較長、成本過高，更重要的是獲利降低！若本身無相關經驗、專業背景或是重建計劃規模龐大，較不建議一般民眾嘗試，或建議可尋求專業之興建管理顧問團隊操刀執行。
Q. 什麼是「委建」？
「委建」全名為委託興建，顧名思義是由地主委託建商興建，建設過程由建商主導、把關控制成本，除此之外皆由地主負責，包含自行籌備資金、施工品質檢核及驗收等，比較適合擁有營造相關專業及擁有資金地主。
Q. 什麼是「合建」？
又多稱為「地主合建」，同樣是地主提供土地，建方參與興建，但建方會負擔興建過程所有費用，最後再按照約定地分配比例分回房地。簡單來說就是，「地主出地、建商出錢」，因此地主也要考慮到最後分回的房地空間可能不符合期待或是分到的利潤較少。
Q. 什麼是「全案管理」？
則是由專業建經公司以顧問的角色，協助地主執行整個自地自建的流程，從融資、重建評估、設計、施工到銷售，甚至是交屋後的維護管理及裝修，一條龍式的整合服務。以收取服務費的方式與地主合作，讓您保有有百分之百的土地產權，不需與建商分配利潤。讓專業顧問為您省下大把時間、心力，把關每個細節，快速爭取最高獎勵！
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＊「危老自建」與「危老合建」差異比較表＊
危老自建 危老合建
起造人 1. 土地所有權人
2. 全案管理業者 建設公司
事前費用 較低 較高
所需時程 較短 較長
基地條件 無面積限制、屋齡30年以上
建蔽率放寬 最高放寬至60%
容積獎勵 法定容積1.3倍或原容積1.15倍
＊「全案管理」跟「委建、合建」哪個好？危老自建方式大PK＊
安信全案管理 (全勝) 傳統委建或合建方式
受益度 ・地主仍持有百分之百土地產權。
・總銷金額5%~10%作為顧問管理費用，建物銷售後獲得大利益。 ・與建商合建，土地產權被稀釋。
・建物銷售後，須與建商分配利潤。
主導性 ・與各界洽談過程透明公開，由地主掌握最大實權。 ・由建商主導過程，地主為被動接受者。
專業性
・超過二十五年以上的不動產專業顧問經驗。
・協助整合各界專業：稅務規劃、資金統籌、建築設計、營建管理、銷售、物管售服等一條龍服務，為地主打造專案推行。
・地主通常為非業界人士，若缺乏業界管道和人脈，難以整合各專業廠包商。
・無法監督及檢核施工品質。
品牌性
・「信義集團」相關企業， 運用其下相關資源為助力。
・「信義集團」和「台新銀行」投資。
・通常缺乏大型企業之品牌背景。
便利性 ・單一的專案窗口，安信團隊作業。 ・由地主單獨面對多方業界廠商。
時效性
・可快速成立專業團隊，並效率化整合各專業廠商。
・高效率執行，地主回收效益較為迅速。
・單打獨鬥應對，無組織性管理。
・需先耗費冗長時間關於前置溝通，執行過程及利潤回收慢。
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危老重建，交給專業
安信建經為想「自地自建」的地主提供一條龍整合服務，擔任代位執行顧問，為您快速爭取最高獎勵！
安信建經積極推動「全案管理」服務，一條龍整合信義企業集團之不動產資源，在建商、地主、金融機構及消費者之間，擔任專業之公正第三人，從協助興建到完工結案，憑藉全案管理模式，達到降低風險、順利完工之目的。
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自地自建/建築融資/地主推新開發模式讓土地收益翻倍/土地最高可貸8成，建物融資5~6成 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::
自立造屋/自地自建/都更危老融資案/造價 626 萬台幣! 一間有大片落地窗跟車庫的明亮三層樓長型屋 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::
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