甩掉擺爛建商!危老地主如何靠這群「工頭」自地自建,蓋更快、賺更多?
2022年9月1日 週四 上午10:01
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全台有近450萬棟30年以上老屋,超過房屋總數一半,為了住得更好、更安全,有許多屋主著手進行危老重建。除了與建商合建,現在有愈來愈多人選擇找「全案管理」業者自地自建。他們怎麼做?
經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲,對紡織機具一分一毫的數字都算得精準,但50歲的他從沒想過,有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。
蘇家位於台北市大同區巷內的老宅,建物本體已有50年歷史,一家四代都住在這。從政府開始推動危老政策,蘇家人就十分心動,希望能改建成電梯大樓,「尤其年紀大了,改建以後住起來更安全方便,起碼進出不用爬樓梯。」
當他好不容易說服周遭屋主,整合出160坪土地進行危老重建,想不到考驗才正要開始。
15家搶著談,每個建商都天花亂墜
前後15家業者登門洽談,機警的蘇瑞哲馬上發覺蹊蹺,「合建有人開28分(建商兩成、地主八成)、有人開46分(建商四成、地主六成),每個建商一張嘴『糊瘰瘰』(天花亂墜),讓我嚇一跳,同樣是標配,為什麼差這麼多?」建商拿兩成和拿四成,差異有多少?
以大同區新建案每坪開價至少80萬保守估計,與建商拆帳後的收入至少差了上億。市場上開價懸殊,由建商主導的合建成本、品質又不透明,讓蘇瑞哲和其他地主打定主意,決定改找全案管理業者合作,自地自建
東亞、安信等大型建經公司不約而同指出,像蘇瑞哲這樣不與建商合建而選擇自建,並和全案管理業者合作的危老屋主,近年明顯成長。
原因一:工料上漲,建商開出的條件大不如前
原因之一,是這兩年工料上漲、營建成本飆升,建商開出的合建條件大不如前,對觀望中的屋主形成一股強大推力。
「工料雙漲之後,建設公司條件真的變差,選擇性變少了,」安信建經開發經理譚又銓舉例,大同區100坪以下基地,3年前每坪造價只要約16萬,現在可能要到25萬。如果建商還端出跟過去一樣的條件,絕對得不償失。
屋主則常被都更危老能夠「一坪換一坪」的迷思纏繞,現在不但換不回原有坪數,條件甚至從屋主7、建商3的73分,漸漸走向64分,甚至近乎對半。和預期落差太大,雙方往往難以取得共識。此外,危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構,更放大工料上漲帶來的影響。
原因二:融資容易,地主零自備就能換新房
去年以來,央行嚴格調控選擇性信用管制,拴緊房市資金水龍頭,各銀行都對今年的土建融(土地與建築融資)放款成長量極為保守。不過,針對都更危老的土建融放款不在此限,甚至將都市更新列入永續指標,讓都更危老融資案成為各行極力爭取的成長目標。
例如華南銀行都更危老放款承作金額,今年就較去年同期成長128%,土銀2021年危老重建核准授信額度也較2020年成長98.5%,兆豐2021年危老重建額度也成長了87.92%。尤其,銀行對危老自建的貸款額度,又比和建商合建更為放寬。
危老新機會:自建+全案管理
環境因素使然,讓危老屋主更有動機走向自建,但沒有營建背景的地主要自建仍屬不易,於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務,在市場上變得愈來愈熱門。
「我們這兩年都是被地主追著跑的,台北市的案子根本都做不完,」中力都市更新副總經理黃壽山笑呵呵說。
全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人,也是監工的工頭,除了協助地主整合、規劃、融資,也要將工程發包並監督施工,甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用像合建一樣,分出新房子的銷售利潤給建商,而是支付一筆相當於工程款5%~10%的費用給全案管理業者。
這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營這兩年營建市場波動大,有更多人投入戰場,「連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做這塊,」黃壽山說。
由各大行庫成立的建經公司,更是積極搶進這塊市場,「建經公司發展有限,工程查核簽證費賺不了多少錢,全案管理(利潤)是10倍以上,」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察,全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。甩掉擺爛建商!危老地主如何靠這群「工頭」自地自建,蓋更快、賺更多? https://bit.ly/3Tynzjs


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2022-06-24
危老自建與重建分不清?教你如何分清楚!
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危老自建跟重建到底是什麼?近期這麼熱門的危老重建議題與都市更新有什麼不同?危老重建的流程、獎勵制度和優缺點都不太清楚怎麼辦?重建、自建、合建方式的具體差別在哪呢?就讓小編來告訴你吧!
危老重建說明
符合都市計畫範圍內,並通過危老建築評估後的合法建築物,經重建計劃範圍內土地及合法建築物所有權人100%同意後,即可申請進行危老重建。相比起都更條例,基地面積和建蔽率上的限制更有彈性,而且政府為了鼓勵民眾進行危老重建,也將都更裡原有舉辦公聽會等耗時的評估程序簡化,更提供結構安全性能評估補助、容積獎勵及賦稅減免等多項配套措施!
危老自建說明
危老自建多分為四種,自地自建、委建、合建及全案管理,從負責人、分配到的土地比例及坪數到最重要的資金來源及分潤都不相同,跟著小編來看看他們的差異吧!
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Q. 什麼是「自地自建」?
「自地自建」就是指從申請到最後銷售及利潤都是地主自己處理,但往往因為地主非不動產、建築相關專業出身,較容易走冤枉路,常導致耗時較長、成本過高,更重要的是獲利降低!若本身無相關經驗、專業背景或是重建計劃規模龐大,較不建議一般民眾嘗試,或建議可尋求專業之興建管理顧問團隊操刀執行。 
Q. 什麼是「委建」?
「委建」全名為委託興建,顧名思義是由地主委託建商興建,建設過程由建商主導、把關控制成本,除此之外皆由地主負責,包含自行籌備資金、施工品質檢核及驗收等,比較適合擁有營造相關專業及擁有資金地主。
Q. 什麼是「合建」?
又多稱為「地主合建」,同樣是地主提供土地,建方參與興建,但建方會負擔興建過程所有費用,最後再按照約定地分配比例分回房地。簡單來說就是,「地主出地、建商出錢」,因此地主也要考慮到最後分回的房地空間可能不符合期待或是分到的利潤較少。
Q. 什麼是「全案管理」?
則是由專業建經公司以顧問的角色,協助地主執行整個自地自建的流程,從融資、重建評估、設計、施工到銷售,甚至是交屋後的維護管理及裝修,一條龍式的整合服務。以收取服務費的方式與地主合作,讓您保有有百分之百的土地產權,不需與建商分配利潤。讓專業顧問為您省下大把時間、心力,把關每個細節,快速爭取最高獎勵!
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*「危老自建」與「危老合建」差異比較表*
     危老自建    危老合建
起造人    1. 土地所有權人
2. 全案管理業者    建設公司
事前費用    較低    較高
所需時程    較短    較長
基地條件    無面積限制、屋齡30年以上
建蔽率放寬    最高放寬至60%
容積獎勵    法定容積1.3倍或原容積1.15倍
*「全案管理」跟「委建、合建」哪個好?危老自建方式大PK*
     安信全案管理 (全勝)    傳統委建或合建方式
受益度    ・地主仍持有百分之百土地產權。
・總銷金額5%~10%作為顧問管理費用,建物銷售後獲得大利益。    ・與建商合建,土地產權被稀釋。
・建物銷售後,須與建商分配利潤。
主導性    ・與各界洽談過程透明公開,由地主掌握最大實權。    ・由建商主導過程,地主為被動接受者。
專業性    
・超過二十五年以上的不動產專業顧問經驗。
・協助整合各界專業:稅務規劃、資金統籌、建築設計、營建管理、銷售、物管售服等一條龍服務,為地主打造專案推行。
・地主通常為非業界人士,若缺乏業界管道和人脈,難以整合各專業廠包商。
・無法監督及檢核施工品質。
品牌性    
・「信義集團」相關企業, 運用其下相關資源為助力。
・「信義集團」和「台新銀行」投資。
・通常缺乏大型企業之品牌背景。
便利性    ・單一的專案窗口,安信團隊作業。     ・由地主單獨面對多方業界廠商。
時效性    
・可快速成立專業團隊,並效率化整合各專業廠商。
・高效率執行,地主回收效益較為迅速。
・單打獨鬥應對,無組織性管理。
・需先耗費冗長時間關於前置溝通,執行過程及利潤回收慢。 
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