衝過頭？新竹、台南房市冷掉 七都只剩這兩區還熱絡
2024/01/26 16:40文/記者朱語蕎
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國泰房地產指數公布2023年第4季市況，相較上一季與去年同季皆為價穩量增。本季開價、議價率及成交價皆維持穩定；推案金額小幅增加，銷售率及成交量皆大幅增加。 觀察各地 區表現，相較去年同季，成交價部分，新竹、台南呈現下跌，兩區成交量也跟著減少。
國泰表示，從四季移動趨勢觀察，與2013、2014年波段高點相比，各地區本波成交價仍超過前次波段高點，惟漲勢有趨緩現象；成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點。
統計顯示，本季推案規模與類型本季新推個案數共201件，推案戶數計有 20,799 戶，較上季上升、較去年同季 下降。總推案金額為3981億元，較上季上升、較去年同季下降；主力總價為1831萬元，較上季下降、較去年同季上升。
本季在平均地權條例及總統大選等影響下，全國推案量年減1成多；交易量則受惠於景氣復甦出口表現回穩、台股大漲等因素而回升。綜合本季房市，相較上一季及去年同季皆為價穩量增，房市表現偏熱。
而新竹和台南是七都中唯一價量均跌的縣市，國泰指出，新竹過去受惠科園題材房價狂飆，購屋買盤外溢到華興重劃區、中正重劃區及非都市土地等外圍地區，以相對低單價吸引園區客購屋， 致開價成交價下跌。整體而言，相較上一季價跌量穩，房市表現偏冷；相較去年 同季價量俱跌，房市表現衰退。
而本季台南房市缺乏利多議題維繫熱度，加上選舉逼近，區域建商推案步調放緩，推案金額年減8成，持續量縮；成交量也相較去年同季價量俱跌，房市表現衰退。不過，本季銷售率大幅增加， 部分個案因低單價及推案區位相對較佳，加上新青安貸款補貼，造成熱銷，整體而言，相較上一季價漲量穩，房市表現偏熱。
至於新北市、桃園市均較2022年同季房市「表現熱絡」，新北市受指標個案影響，小坪數低總價規劃，帶動銷售表現。桃園市也因指標個案推出，都是中小坪數低總價產品，帶動該區房市交易。
台北市較去年同季「表現偏熱」，因高價區推案較多，致成交價大幅上漲；由於素地稀缺，危老都更案頻創高價，精品小宅總價控制產品成為推案趨勢，形成單價上漲、 戶數上升現象。整體而言，相較上一季價量俱漲，較去年同季價漲量穩，房市表現偏熱。
至於台中市、高雄市都是較去年同季「表現偏強」，台中市因南屯、西屯區有3個百億大案進場，總推案金額逾千億，但因個案多位於外圍地區，房價較上一季下跌。高雄市案未受大選影響，金額較上季仍增加二成多，因中價區推案區位轉移到三民、左營區，致整體成交價上漲，加上低首付、讓利、新青安貸款補貼，造成熱銷，成交量也創近3年來新高。
展望2024年，房市撐盤主力延續2023年走勢，2024年房市預期走向價量盤整態勢。
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房價還在漲！ 民眾買房痛苦指數再破表 「這縣市」連漲22季房價還在漲！ 民眾買房痛苦指數再破表 「這縣市」連漲22季 https://bit.ly/48QUfLU
全國房價還在漲，根據內政部最新發布，去年第3季住宅價格指數為133.18、季漲1.82％，已經連續21季上漲，不過，近5季漲幅收斂、單季漲幅均未突破2％，六都中以台南市漲勢延續最久，已經連22季上漲，台中則連漲21季，新北市與桃園市則連續18季上漲，此外，去年第1季率先轉跌的台北市、高雄市，則僅出現1季微跌後，已連續兩季上漲。
根據最新發布的去年第3季六都住宅價格指數，台北市115.31、季漲0.96％，新北市127.56、季漲2.35％，桃園市138.45、季漲2.70％，台中市143、季漲2.14％，台南市145.61、季漲1.53％，以及高雄市133.64、季漲0.69％。
內政部表示，第3季住宅指數即便維持上漲，但從年變動率趨勢觀察，年增約5.42％，較上季年增幅5.51％微降，而且全國住宅價格指數年增幅自2022年第2季高點10.27％，已連續5季下修，顯示房市漲勢持續趨緩。
另外，內政部15日發布2023年第3季全國房價負擔能力指標，其中全國房貸負擔率為42.25％，續創歷史新高，房價負擔能力持續在「偏低」等級。而全國房價所得比為9.86倍，也同樣寫下歷史新高紀錄，相當於民眾要不吃不喝將近十年才能買房。
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清華安富房價指數/國立清華大學安富金融工程研究中心將每月定期公布「清華安富房價指數」 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::
據金管會11月底統計，僅16家銀行不動產放款比率逾27%，下探一年半來低點。(本報系資料照)
不動產放款 瞄準危老都更 | 金融脈動 | 金融 | 經濟日報 https://bit.ly/3CaL7Um
2022/12/29 00:53:47
經濟日報 記者廖珮君／台北報導
據金管會11月底統計，僅16家銀行不動產放款比率逾27%，下探一年半來低點，其中逾28%警戒區者僅六家，更連續四個月都未見超過29%者，銀行主管指出，各銀行為了脫離不動產放款警戒區，積極做兩件事，一、持續控管不動產放款，二、轉做未列不動產限額內的危老都更等。
依《銀行法》72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額（分子），以總存款加金融債總額（分母）30%為限，市場視為「不動產放款天條」；各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者就會拉高房貸利率、砍成數因應。
依金管會規定，銀行法72-2條範圍涵蓋了房貸、土建融和購置商辦，但扣除土銀（不動產專業銀行）、廠房融資和危老都更、醫院等。
據統計，11月底銀行不動產放款餘額13.35兆元、月增400億元，再與銀行房貸與建融合計12.72兆元、月增809億元來相互對照，顯示各銀行轉向做一些不列72-2範圍內的危老都更、製造業廠房貸款等，藉此爭取遠離28%警戒區。
房仲業者也說，建商也紛紛投入公辦都更這類開發案，既配合政府都更政策、又不用搶地、更可向銀行爭取更多貸款，簡直是三贏。
金管會昨公布11月底房貸、建融及不動產限額30%等數據。
11月底整體銀行不動產放款總額13.35兆元，較上月僅增加400億元，月增額是18個月新低，顯示銀行不動產放款增速趨緩，總存款加金融債總額50.14兆元，月增1,800億元，增幅也是五個月低點。
銀行主管說，11月台幣暴升4%，銀行手上美元存款轉成台幣後，讓總存款略為縮水，但因銀行不動產放款增速更慢，才導致整體不動產放款比26.63%與上月持平。
銀行局副局長林志吉也坦言，銀行不動產放款比一路走低，主因是總存款（分母）增加幅度較大，但銀行不動產放款增速（分子）也放緩了。
以個別銀行家數來看，有十家銀行不動產放款占比落在27%至28%，六家銀行占比落在28%至29%，超過29%者則掛零，換言之，逾27%者僅16家，家數是18個月新低。
銀行主管說，各銀行內部對不動產放款占比都會有一個「警戒區」，多數銀行警戒點會訂在28%，保守一點則會在27%以下，就第4季房市持續量縮、各銀行又要撐住年底資本適足率下，預料落入警戒區家數料會持續減少。不動產放款 瞄準危老都更 | 金融脈動 | 金融 | 經濟日報 https://bit.ly/3CaL7Um
買房難！這縣市漲幅最大 住宅價格指數持續上升
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內政部發布今2021/12/31 第3季全國及6都住宅價格指數。（圖／內政部提供）© 由 TVBS新聞網 提供 內政部發布今第3季全國及6都住宅價格指數。（圖／內政部提供）
內政部今（31日）發布今第三季全國及6都住宅價格指數，本季全國住宅價格指數為114.83，與上季指數比較上升2.15%，較去年同季上升7.43%；其中台南市較上季上升3.06%，較去年同季上升11.34％，為六都中最高。內政部表示，本季因國內經濟持續成長，金融面仍維持貨幣寬鬆及低利率，加上預售屋市場價格推升及市場預期通膨心理影響，使本季住宅價格指數持續上升。
內政部發布今第3季全國及6都住宅價格指數。（圖／內政部提供）© 由 TVBS新聞網 提供 內政部發布今第3季全國及6都住宅價格指數。（圖／內政部提供）
本季6都住宅價格指數，以台南市、台中市、高雄市、桃園市較上季上升3.06%、2.89%、2.64%、2.56%幅度較大；新北市、臺北市則上升1.84%、1.64%。內政部說明，本季臺南市主要交易區域集中於永康區、東區、中西區及安平區五期重劃區；臺中市為捷運綠線四維國小站至文心中清站沿線、西屯區逢甲商圈區域周邊、東區及南區；高雄市為鼓山區的高雄美術館特區與農16(凹仔底)區段徵收區；桃園市則集中於桃園區藝文特區、中壢火車站周邊及桃園高鐵特區。
內政部指出，本季住宅（H-2類）核發使用執照2萬7130戶，與去年同季2萬6960戶相較，供給略微增加。但因本季國內經濟成長率仍維持成長，較去年同季上升3.70%；貨幣供給相對寬鬆，五大銀行購屋貸款利率於9月降至1.346%新低，加上疫情緩解、預售屋市場價格推升，以及市場通膨預期心理等因素影響，導致本季住宅價格指數持續上升。
房價、物價節節攀升，薪資漲幅卻遠追不上。（示意圖／shutterstock達志影像） © 由 TVBS新聞網 提供 房價、物價節節攀升，薪資漲幅卻遠追不上。（示意圖／shutterstock達志影像）
內政部表示，為遏止短期哄抬炒作不動產、健全房地產市場發展，中央銀行在今年12月再推出第4波選擇性信用管制，金管會提出對銀行、票券金融公司的不動產保證業務控管措施；此外，內政部也提出進一步修法，將限制預售屋換約轉售、增訂不動產交易炒作處罰規定、建立檢舉獎金機制等，期使市場導向正常理性交易及良性穩健發展。
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華固建設總經理洪嘉昇表示，央行打房四措施，首當其衝的正是建商，預料將對近幾年建商搶地熱度造成一定衝擊，雖然可平衡土地市場熱度，但也相對提高購地門檻、不利口袋不夠深的中小建商。至於針對公司法人限貸，其實市場占比並不高，衝擊不大。 https://is.gd/BsJbwT
中央銀行今（7）日舉行記者會，由總裁楊金龍主持。宣布「調整本行不動產貸款針對性審慎措施」。楊金龍表示，「不影響首購與換屋族」，符合社會期待，既然會推出，那就乾脆現在就推出。
© 由 三立新聞網 提供央行出重手！推打房4大禁令 楊金龍：不影響首購與換屋族 https://bit.ly/36QTbdJ
▲央行總裁楊金龍表示，新規定「不影響首購與換屋族」。(記者戴玉翔攝影)
楊金龍表示，房市是否過熱？如果跟上一波98、99年房價上漲的成長率相比，這一波還算是溫和。那時國泰房價指數17.1%，這一波則是11.2%，所以相較之下較溫和。
此次決議，「不影響首購與換屋族」，符合社會期待，行政院在11月3日推出健全房市方案，既然會推出，那就乾脆現在就推出，且不溯及既往。
央行表示，修正後的選擇性信用管制，是因全球經濟不確定性仍高，主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策之資金外溢效應，銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。
銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高，本年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%，接近歷史高點之37.9%。
央行常務理事會決議，為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」，名稱並修正為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，並自12月8日生效。
一、新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶（含）以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。
二、新增全國自然人第3戶（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。
三、新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。
四、新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成
央行出重手！推打房4大禁令 楊金龍：不影響首購與換屋族 https://bit.ly/36QTbdJ
清華安富房價指數/國立清華大學安富金融工程研究中心將每月定期公布「清華安富房價指數」 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::
信義房價指數_2013年第二季 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 ::
兩位「房市空頭司令」一起討論房市會冒出什麼火花？無殼教授章定煊近日公布了一段與退休教授張金鶚開會的對話內容，師徒兩人相當逗趣，章定煊談到，立法院何時為房市打一架？什麼時候會抓囤房地的「房蟲」？或者可以組個「炒房黨」變成全民最大黨？張金鶚則回覆章定煊說「孩子！早早回家吃藥去。」
© 由 三立新聞網 提供
▲章定煊公布近日與張金鶚的會議內容，提到想要組一個全民最大黨「炒房黨」。（圖／記者陳韋帆攝影）
章定煊說「立法院最近都在為了豬打架，什麼時候可以為房市打一架呢？」接著又問「菜蟲囤幾百萬元的紅蘿蔔就被政府打個半死，什麼時候可以抓囤幾十億跟上百億房地產的房蟲？難道是因為房蟲力大無窮，有堅強的『民意基礎』所以都沒事？」最後又問「或者我們可以組一個『炒房黨』，這樣無論在國會還是地方議會，都將是最大黨？」
他描述張金鶚開會過程的樣子，就是同情這個孩子今天又沒吃藥，所以開始說傻話，即使中間有耐心解釋，房子是生活必須品，就跟菜市、米市一樣，只要有價格異常波動，政府就會干預，不過最終還是忍不住的叫章定煊「快點回家吃藥去！」
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▲張金鶚認為，章定煊用這樣的方式反諷現在房市，相當幽默。（圖／記者陳韋帆攝影）
《三立新聞網》實際訪問張金鶚，張金鶚表示「確實近期有這樣一個會議，但過程中多是在開玩笑與反諷現在的房市，畢竟應該沒有哪一位政治人物敢跳出來說『想組個炒房黨』，但實際上沒有炒房黨稱號，卻拼命在炒房的人也不在少數就是了。」他不忘補充「章定煊這個孩子真的很幽默。」
章定煊解釋，其實贊成打房與否，都是正確的，因為世界上本就無絕對真理，不過能影響決策的，並非學者。所以贊成打房的人，應該每天告訴你選區的議員與立委，不打房以後就不投票給你；而反對打房的人，就應該每天告訴你選區的議員與立委，如果敢打房，就去打你的擋泥板。
章定煊不忘再酸一下不分顏色的「炒房黨」，他說「如果房價上揚讓你很滿意，就要感謝自己投對了神聖的一票，讓炒房黨能夠盤據全台灣的民意機構。」他最後指出，會有這樣的對談，就是因為又看到100％銷售，結果全都是轉到仲介手上銷售的建案，覺得無奈看不懂，不過也決定就真的回家吃藥，早早洗洗睡覺算了學者想組「炒房黨」當第一大黨 張金鶚：孩子！快回家吃藥 https://bit.ly/3mU9gF7
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