【區段徵收的秘辛-在公權力介入下的「合作開發」】​
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上週五,各大公民團體響應政大地政系徐世榮教授的號召,來到內政部前針對爭議多年的區段徵收進行意見表達。區段徵收自施行以來造成許多爭議,而近期備受矚目的,就是現任內政部花敬群次長於今年年中一句合作開發說,掀起了眾多討論,而區段徵收到底是不是合作開發?又或者只是政府的其中一項公權力強制措施呢?​
​💢區段徵收的起源​
​在政府施行一般土地徵收時,會因為要興建公共建設或其他公益性建設時,而犧牲少部分人民的土地,進而造福居住在該地的大多數人民,此時就會產生人民之間的不平等對待,為何有少數人要全部犧牲來造就全部人的福址?​於是政府最早在1970年代開發萬芳社區時,選擇了讓分階段徵收民地,然後讓被徵收土地的人民用拿到的補償金來購買開發的一部分土地,即便當時的人民囿於威權統治時期的威攝而不敢輕言反對,但政府也將此視為區段徵收的雛形,也就是政府徵收民地,然後人民用補償金取回一部分土地的模式。​
​而後,政府於1986年修訂平均地權條例,將區段徵收正式納入法制規範中,政府在開發所需的情況下,徵收人民土地後,得讓人民申請以開發後的土地來折抵原先應領的補償金(75年版平權§55)或是人民領取現金補償者,得以優先購買開發後的土地(75年版平權§55-2)在其後的土地徵收條例制定後,就形成了,政府大規模徵收並開發土地,而人民得以選擇以抵價地的模式領回土地的方法。​
​💢公權力介入而非合作開發​
​區段徵收的擁護者總是會說,區段徵收中有多少多少比例的人民選擇領回抵價地,並以此顯示區段徵收背後的合作開發性質,比如開發者與政府總是津津樂道的航空城有高達九成的所有權人願意領回抵價地,也被詮釋成高達九成的人民支持政府的合作開發(https://money.udn.com/money/story/5621/5082406 )又或是有多少比例的人民在協議價購階段就願意與政府合作簽訂協議,自願將土地貢獻出來云云。​
但隱藏在這些美好願景的背後,卻有相當程度的公權力介入問題。首先,如果人民為了抗議區段徵收而不願意申領抵價地,區段徵收可不會因此而不能辦,你的土地依然會面臨徵收,而徵收過後,你只能拿到一筆由政府決定的價款,將完全喪失自己的土地,在這樣的窘迫下,有利可圖的開發派理所當然會選擇領回抵價地等待地價上漲,而守護家園的人們,也必須選擇領回抵價地來確保自己未來還有家園可住;也在此之下墊高了區段徵收領回抵價地的比例,也為政府做了相當好的公關。​
而所謂協議價購的背後呢?我們已經撰寫過諸多文章來談論協議價購背後的問題,概括來說的話,與抵價地的問題是一致的,政府開始的時候拿著協議價購的契約來找人民,希望人民可以接受這個價款,來省去後續申請徵收的程序;而人民拿到協議價購的契約後,為了讓自己的價格可以優於可能較低的徵收補償,而接受了政府的協議價購契約,這也是為何許多案件當中,協議價購的比例都相當高的原因。​
從上面可以看到,區段徵收中政府拿來說具有合作開發性質的規範,都有相當高的公權力介入性質,更別提區段徵收其本質依然是政府主導以公權力剝奪人民土地所有權的制度,在這個範圍內,其實與一般徵收並沒有特別大的區別,更有甚者,以合作開發包裝的強制措施,則更值得非議。​
​除了以上問題,區段徵收必要性爭議、破壞性爭議、浮濫爭議等等問題,都在在顯示這個制度本身並沒有續存的必要,土盟下篇文章會帶大家看看區段徵收的其他爭議
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市中心土地漸趨飽和,六都紛紛推出重劃區,除了舒緩市中心擁擠人潮,較為平易近人的房價也被年輕人列入購屋時的考量清單,同時不斷有新案件推出,依照供需曲線來說也能抑制不斷上漲的房價,不過重劃區真的能為高房價解套嗎?
重劃區拯救高房價?網諷:只會一起越炒越高 https://bit.ly/3kPAyuN
一位網友在PTT上表示,自己和老婆的哥哥一起盯房市幾年了,發現不管在哪邊房價都是一路往上攀升,公設比也是一去不回頭,真的要買房,好像也只有市區邊邊的重劃區才比較無負擔,好奇重劃區算是房價的解套救星嗎?
隨著有越來越多重劃區的開發,真能夠以供給量拉低房價嗎?示意圖/好房網資料庫照片
© 由 好房網 提供
然而這樣的想法卻不被網友認同,表示「救星不可能,房價已經卡死了,重劃區遲早也會漲」「基隆是不是台北房價的救星?」「別傻了 只會一起越炒越高」,實際觀察重劃區周邊房價,也可以發現重劃區非但不會拉低市中心房價,反而會連帶的帶動周邊房價上漲向市中心看齊。
不過也有網友回應,某種程度重劃區確實為高房價提供解套,因為「原本地區的房價都卡死死,只有重劃區的房價起始點較低,小資族比較有機會入手」,而目前有不少重劃區的房價也直逼市中心
雖然重劃區房價相對較便宜,但是卻也不時會傳出物件賠售的消息,部分重劃區在歷經超過10餘年的發展後,空屋率仍超過40%,這也代表了想要入手重劃區房屋的時機點相當重要,雖然提早進場可以用較低的價格買到房子,卻也必須承擔發展期程的未知數。
重劃區拯救高房價?網諷:只會一起越炒越高 https://bit.ly/3kPAyuN


土地徵收較10年前大減98% 內政部:實踐土地正義
好房網News記者李彥穎/台北報導
內政部表示,為了保障人民的財產權,政府近年嚴加審議土地徵收案件,使徵收土地面積大幅減少,以2019年來說,徵收面積只有2009年的2%,而且超過9成都是以市價與地主協議價購來取得土地。
內政部統計,從2000年公布土地徵收條例,一直到2011年,內政部每年平均核准的一般土地徵收總面積為951公頃,從2012年修法後至2015年間,每年平均已降至310公頃,從2016年新政府上任後,平均每年徵收土地面積更大幅下降至100公頃左右,尤其去年更僅徵收31.22公頃,與2009年核准徵收的1409公頃相比,近10年下降高達98%。
內政部統計顯示,2019年的土地徵收面積,只有2009年的2%。好房網News記者李彥穎攝
© 由 好房網 提供
內政部統計也顯示,2012年至2015年,每年以徵收取得面積占7成以上,協議取得面積比例平均未達3成,2016年開始,情況反轉,協議取得面積比例達67.04%,已高出徵收取得面積比例的32.96%,並呈逐年提高趨勢,2019年,高達9成以上私有土地是協議取得,徵收面積比例降至6.72%。
內政部表示,2012年,政府首先針對「土地徵收條例」進行修法,啟動市價徵收制度,讓每年徵收土地面積逐漸減少。近4年來,內政部透過強化徵收審議與鼓勵協議價購,從2016年起,徵收土地面積大幅減少,2019年徵收面積,只剩2009的2%。顯示目前土地徵收制度更加公平、公正、公開透明。
內政部表示,2012年的修法重點之一,就是以「市價」協議價購和徵收補償,自「市價補償」新制施行以來,即使政府持續興辦交通、水利事業和產業園區等各項公共建設,需用的私有土地面積和以往差異並不大,但徵收取得面積比例逐年遞減
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區段徵收、市地重劃 究竟潛藏多少危機?
莊孟翰│理財周刊862期│2017-03-02
問:二○一○年六月九日,苗栗大埔園區開發案由苗栗縣政府主辦,強拆張藥房,造成拆遷戶張森文自殺身亡。時隔多年,新北市地政局副局長疑因土地開發收賄,遭檢調搜索,僅留下「沒拿錢」遺書後便跳樓以死明志,再添一條人命!這其中是否潛藏不可告人的巨大利益?又牽扯多少複雜的程序及黑暗面?最後,誰又是既得利益者?是否請教授就此事件解讀其中緣由。
答:通常會發生這樣的憾事,大都與土地開發利益太龐大息息相關,這次事件有可能是整合土地時,經手太多「中間人」,各路人馬都想分一杯羹,甚至為搶時效性、拆遷速度等,中間發生黑吃黑的事情,因此,常見「錢有可能沒有送到位,交到該交的人手中」等暗槓情事。
區段徵收土地靠「關係」?
其次,區段徵收土地分配雖是公開抽籤,但卻傳聞只要「有關係」,就能搶先一步徵收,更有機會分得價值較高土地,也因此引來不少投資客或建商覬覦,例如苗栗大埔農地區段徵收就是典型案例。其實自從有土地炒作題材以來,這類手法總是一再翻新,當初大埔案抽籤時,大家也都懷疑,為什麼劉家都能取得較好的區位,在地目變更後的豐厚獲利空間下,歷來這類問題便層出不窮。
近年不論是新北市或桃園市,房價大幅飆漲,土地開發利益又那麼龐大,會發生駭人聽聞「謀財害命」的憾事,應該是大家都在趕景氣及時效性的問題。
舉例而言,機場捷運A7合宜住宅,由農業用地變更為建地,一坪農地便從原本的二、三萬元,暴漲至十二、三萬元,其因在於由房價還原地價,每坪高達四十萬元所致。另外,新北市具備炒作空間條件的,包括北台灣最大重劃區塭仔圳、新店中央新村北側開發案及金山重劃區等,都成為建商或投資客虎視眈眈、爭相卡位搶奪的獵物。
台灣會重演當年日本土地神話?
在這一波房市景氣過程,就新莊副都心而言,依慣例一個接待中心原本只賣一個建案,而當景氣高峰階段,投資客爭相搶購「秒殺」之際,竟然可以連賣四到五個工地,尤其是二○一二至二○一三年就有不少建案以「秒殺」的速度完銷,更誇張的是,桃園市八德區還出現僅以貨櫃屋充當「接待會館」而仍快速結案。在此情況下,有誰會放過這種千載難逢的暴利投機,至於其間所衍生你爭我奪黑暗面的問題,自是層出不窮。
台灣這一波房價飆漲所衍生地價愈炒愈高的問題,就如同當年日本土地神話般,不斷推升土地價格,尤其當時市場不斷傳聞一旦開放陸資來台,一定會出現「賣掉一個日本,可以買下四、五個美國」之效應,導致投資客爭相加碼搶進,最後結論是桃園市部分建案一路開高至每坪四、五十萬元。
以這次事件可能關聯的重劃區及開發案,包括採市地重劃方式,占地七.三七公頃的金山重劃區,目前仍在內政部都委會審議中;新店中央新村北側開發案占地三十九公頃,附近生活機能極佳,並且有九五%的地主選擇分回土地,預計今年中點交並分回給近七百位地主;最後則是三百九十八公頃的新莊塭仔圳開發案,估計總市值超過六千億元,其開發利益著實相當驚人。
桃園機場捷運周邊的龐大商機
由於土地稅制的關係,只要不跨越公告土地現值調漲這條線,買進賣出就不必繳納土地增值稅,前財政部長張盛和就曾在會議中多次提到某位友人告訴他,有人買賣土地淨賺十幾億元,竟然土地增值稅一毛錢都不用繳。
多年來桃園的房仲土地一直都很順暢,往往一筆土地一年內就轉手三、四次,而在桃園機場捷運即將通車之利多誘因下,捷運周邊由台北到桃園共二十三站,例如新北產業園區、泰山、泰山貴和站等,周邊鐵皮屋林立,最直接的聯想便是將來這些鐵皮屋土地一定有機會變更為住宅、商業或工業用地,當中潛在的龐大商機,也給大家無限想像空間。
以最近台北市擬將內湖工業住宅合法化之構想為例,機場捷運沿線周邊那些佈滿鐵皮屋地區或附近農業區,有誰不想盡辦法要將糞土變為黃金?
由此不難了解,越靠近台北市地價便越高,當中覬覦利益者,例如建商、投資客、中間人、經紀人、地政士等,有誰不想從中獲利,儘早投入?這就難免會牽扯到地政人員,因此地政人員在當中便扮演著關鍵性的角色;該筆土地是否劃入?何時變更?排順位、慢慢來還是快快進行?處處充滿機會,當然也隱藏不少玄機。

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7人就能發起? 大法官:市地重劃辦法部分條文違憲

2016-07-29  18:11

〔記者項程鎮/台北報導〕司法院大法官會議下午針對自辦市地重劃做出釋字第739號解釋,認定獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法,規定的籌備會所需人數比率、面積比率,例如規定7人以上就能發起成立市地重劃,及籌備會核定重劃範圍和通知土地所有權人等規定,不符憲法要求的正當行政程序和法律保留原則,因此宣告違憲,規定主管機關一年內檢討修正,逾期失效。

  • 市地重劃部分條文,不符憲法要求的正當行政程序和法律保留原則,被大法官宣告違憲。(資料照,記者俞肇福攝)

    市地重劃部分條文,不符憲法要求的正當行政程序和法律保留原則,被大法官宣告違憲。(資料照,記者俞肇福攝)

上述違憲條文為獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第八條、第九條、第二十條和第二十六條部分條文。

但平均地權條例第五十八條第三項,未違反比例原則與平等原則,所以未違憲。

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【即時論壇】澄清關於土地徵收的錯誤認知

2013年09月15日20:30

作者:林健正(國立交通大學材料系教授)
 
《蘋果日報》「人間異語:土地被徵收 你們哪知痛苦」受訪者提到以下幾點:
1.好的地段早被財團先買去開發,根本不可能住回原地。
 
2.我家農地1坪原來3萬,徵收變建地漲成1坪30萬,等於我1坪要貼27萬買回,這麼多錢,我去哪賺?
 
3.假設投資客或地主有2000坪「農地」,徵收後地目變更,以換地40%計算,就可能換到航空城800坪「建地」,穩賺。連40年的老房子,1坪都漲到26萬。
 
以上這些觀念非常的錯誤,造成社會大眾對區段徵收的誤解。事實如何?說明如下:
 
1.區段徵收類似市地重劃,但是區段徵收是依抽籤籤號由地主自行選配任何街廓或區位,不受原有土地位置的限制,市地重劃才是原位次分配。兩者配地的方式不同,不能混為一談。唯有這樣的配地方式(全部打散重分配),計畫才能完全公開透明化,落實民眾的參與。
 
2. 區段徵收配回的土地叫抵價地,抵價地比例與區段徵收的地價補償(市價徵收)、配地時的地價等完全不相干。配地所依據的權利價值不等於地價補償,而是要乘上 一個係數,這個係數已修正評定地價與地價補償的價差。這個道理就像民間所熟悉的合建那樣,地主分回幾成的樓地板面積,與合建前後的房價不相干。
 
3. 區段徵收利用統計學原理做為配地的工具,配地比例整體有一個平均值,但容許有各個差異,要領商業用地或公設比較完備的區段(如大馬路、公園、學校等旁邊) 領回比例就比較少。其他部分領回比例就會比較高。先選後選都一樣,選得好就領得少,要領得多就要選比較不好的區位,非常公平。
 
4.受訪 者指稱連40年的老房子1坪都漲到26萬。這是因為老房子的地目通常是甲種建築用地,甲建的公告現值與農地的公告現值常有2-3倍的差距,若又在大馬路 旁,公告現值常是農地的4-5倍(稱為路線價)。如果農地平均配回將近40%, 原甲建平均就配回80-120%,原大馬路線旁(無論農地或建地)平均就可配回160-200%。
 
5.配地時地價補償換算權利價值,農地、甲建與路線價權重不同。至於區段徵收地上物的補償,屋主是領住宅重建的費用,農地是領農作物的補償。相對利益如何,其實不難理解!
 
以上提供給大家參考。

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老農自殺 家屬控航空城徵地殺人

 
老農呂阿雲上週六喝下農藥自殺,兒子呂文忠昨帶著父親遺像到內政部營建署抗議航空城計畫殺人。(記者邱奕統攝)

〔記 者邱奕統、林美芬、鄭淑婷/綜合報導〕桃園縣大園鄉菓林村八十三歲老農呂阿雲,上週六在自家田裡喝下農藥自殺,被當日參加反對航空城遊行的家屬返家發現, 送醫不治。家屬昨天帶著呂阿雲遺像到內政部營建署抗議,痛陳呂是因祖產不保才尋短,這是航空城計畫殺人,要求退回土地徵收案。

反航空城遊行日 喝農藥

警方則指出,當日報請桃園地檢署檢察官相驗,老農身旁、住處都沒發現遺書,家屬當時說,老農曾多次中風,可能是久病厭世,未提及受航空城影響。

但家屬表示,當時因為心急,僅陳述呂曾中風的事實,事後想起父親因農地、祖墳及住家受航空城計畫影響,面臨徵收,應是覺得愧對祖先才輕生。

呂家的農地原屬菓林都市計畫範圍,航空城計畫重啟後,將周邊都市計畫區農地一併劃入,呂家農地與附近卅餘戶建築,都被劃入六十米新增道路與公園,因此面臨徵收。

桃園航空城核心計畫,總計畫面積約六八五九公頃,其中需徵收土地至少三○七三公頃,光是徵收土地的面積就是台北市信義區的二.七倍大。

由於航空城土地徵收案涉及者眾,內政部營建署共接獲六百多件人民陳情案,包括企業、個人及社區等,營建署不斷加開會議尋找解決方法,希望在年底前都委會能通過土地徵收案。

所配抵費地 是祖墳墓地

呂 阿雲有兩兒、四女,昨天小兒子、國立台北藝術大學教授呂文忠帶著父親遺像到營建署抗議。呂文忠說,原本他們家用農地換建地,並沒有什麼不好,但是新的實施 辦法出爐,配給呂家的抵費地竟然是祖墳墓地。他們家的地二千多坪,目前市價超過兩億元,從沒想過要賣,但面臨徵收,想到一生心血付之一炬,甚至未來要被安 置在祖墳,和祖先爭地,父親掛在臉上的笑容不見了,常坐在田邊望著農田發呆嘆氣,表情茫然。

上週六呂阿雲在田地裡喝下農藥巴拉刈輕生,救護車趕到時,拒絕救護人員急救,自己拔掉氧氣罩,一心求死。

墓地劃入 桃縣府說疏失

對此,桃園縣政府城鄉發展局長吳啟民表示遺憾,並坦承內政部營建署委外的規劃團隊有疏失,才會將墓地劃入住宅重劃區。他強調,未來配地還是要抽籤,呂家不一定被分配到墓地。桃縣府會向內政部城鄉分署反映修改航空城計畫公展圖。

不過,呂文忠昨日在營建署控訴「政府殺人、政策殺人!」

 

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