賣地制度透明的利與弊
2022年1月21日
前日欄友徐家健在本欄提出，港鐵（00066）土地招標時沒有跟隨政府和市建局的做法，清楚公布落選者的出價等資料，這可能導致資源錯配等經濟浪費，亦有財富再分配的後果，最後他問：「假如壟斷鐵路沿線規劃大權的港鐵堅拒披露更多土地招標的相關資料，怕輸的發展商在企圖規避風險下會否高價搶地，最終導致不必要的高地價政策呢？」這是一個有趣又重要的問題，讓我今天再接再厲吧。
招標不透明導致貪污
關於招標不透明的成本，徐家健指出在不少招標項目中，規則不透明令買賣雙方都有機會在過程中上下其手。而貪污除了涉及資源錯配等直接經濟成本，亦會引致尋租行為等租值消散的經濟浪費，他所引的學術文章The Role of Transparency in Procurement: Revealed vs. Concealed Scoring Rules in Sealed Bid A+B Auctions裏，作者分析了智利政府的招標制度後發現：
Using an experiment, we analyze the effect of transparently communicating the scoring rule on bidding outcomes by comparing the buyer's surplus and supplier profits when buyers expressly communicate the weight they place on a nonmonetary (B) attribute, versus when this information is concealed from bidders. In addition, we compare outcomes where the scoring rule is made visible only after the offers are submitted. If the scoring rule is not disclosed, outcomes are poorer for buyers, and sellers see their profits increase.
招標制度透明度不足，買家利益受損，賣家的利潤卻上升，因此制度透明度不足除了導致資源錯配等經濟浪費，亦有財富再分配的後果。
不過，港鐵可能會指出，增加透明度不一定是必贏的政策。其中一個可能的unintended consequence是地產商更容易合謀。理論是這樣的：在重複博弈下，地產商在政府賣地時互相合謀的其中一個條件是，他們能夠互相觀察是否按原定合謀價格來投標，否則有時地產商甲「不聽話」，其他地產商未必知道，眾地產商要維持合謀也就無法說起。
提升透明度增加合謀？
在其他拍賣或市場裏，透明度增加後，合謀定價的行為隨之而來的例子並不罕見。有研究發現，美國政府的頻譜拍賣在引入不記名投標後，電訊商疑似合謀操控標價的行為立刻大幅減少，因為他們都不能透過各自的投標向其他電訊商發出如何合謀的訊息（企業並不能私下聯絡討論出價）。另外，我曾經提過，在1990年代初之前，丹麥的「石屎」市場透明度並不高，當時的石屎公司與個別買家的合約並不透明，於是價格歧視基乎是「行規」，當地競委會在坊間壓力下開始收集並公布各大公司的報價和優惠，結果卻出乎所有人意料之外：在競委會措施出爐後，當地石屎價格上升了20%！丹麥競委會亦在不久之後悄悄地把這項「市場透明化」政策下架。
港鐵賣地更透明會否降低各地產商合謀的成本？這要視乎本身已經常互有來往的地產商之間是否已大約知道大家的出價。
美國的競爭法規定，公司之間不能透過書信來往或其他渠道合謀定價，但香港的競委會會否（或能否）調查地產商的書信來往？
退一萬步，假設港鐵在土地招標時披露更多相關資料後，真的會降低地產商之間合謀的成本，它們的合謀其實會令最終土地拍賣價下降。在麵粉的成本降低後，麵包的價格亦會隨之降低，這不就是一直希望解決高樓價問題的特區政府所樂見嗎？
維克森林大學經濟系副教授、中文大學亞太研究所經濟研究中心成員
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經濟學最「淺」的是概念，最重要的是概念，最難教的是概念，最不易學的也是概念。除了需求定律，經濟學沒有其他不可或缺的理論，但這定律要用得好，概念的掌握重要。從重點規劃的結構看，經濟學與自然科學很不相同。經濟學者早就給物理學誤導，以為既然在科學方法上物理與經濟相同，於是把前者的數學搬進後者。這發展使用不上數學的概念被經濟學子漠視了，到今天變得連國際名校的大教授也不懂。老師不懂，學子們只能望天打卦。
何謂成本？問香港的中六學生大多數答得朗朗上口，給你一個滿分的定義。這可不是真的能掌握「成本」的概念。要真的掌握，五年以上在街頭巷尾跑，或不斷地以真實世界的現象印證，是起碼的要求了。一七七六年的偉大天才史密斯對成本的概念有足夠的掌握，但一八九○年的另一個偉大天才馬歇爾對成本概念的掌握卻頻頻失誤。同樣說成本，「定義」是一回事，學子考滿分不難；「概念」是另一回事，是定義之外的內容掌握，能達大成的鳳毛麟角。高斯是我認識的對「成本」的概念掌握得最高明的人，但只能給他九十分。
這裡不說成本，而是說租值。其實也不是說租值，而是說租值消散。其實也不是說租值消散——一本書也說不完——而是說我這個老人家對租值消散的認識的歷程，好叫今天的學子能明白他們正在學的經濟學根本不管用！按歷程的要點說說吧。
（一）作本科生時，學的租值稱為經濟租值（economic rent），到研究生時才知道馬歇爾稱為準租值（quasi rent），二者其實一樣。歸屬租值（imputed rent）也一樣。三者有吹毛求疵的分別，浪費時間，不要管。我喜歡簡稱「租值」（rent），用不著婆婆媽媽的。
當年老師教租值，起筆永遠是歌星貓王的例子。這位二十世紀收入最高的歌星，賣唱之前是貨車司機，月入僅數百。天才被發現後，過了不久年入以千萬美元算。推理說，即使貓王的收入大幅下降，或政府抽他收入百分之九十的稅，他仍然會作歌星，不變。這與土地類同：一塊地無論其收入怎樣轉變，土地還在，租金的大幅下降不會使土地消失。租值之稱於是從土地的租金或租值搬過來。想深一層，土地還在是不變，但土地的使用這裡那裡總會因為租金的變動而變的，正如貓王作歌星不變，但唱什麼曲，或演什麼戲，這裡那裡總會因為收入的變動而變。租值是從不變的角度看收入或價格變動。這觀點，我得到魯賓遜夫人一九三四年的大作中的《租值閒話》的啟發。讀該作時我剛進入了研究院。
（二）租值消散的理念起自德國的J. H. von Thunen (1826)，但重要的首篇文章是奈特一九二四之作。後者難讀，有錯，但非常重要。該文是回應庇古一九二○提出的兩條公路的例子，說好路車多堵塞，壞路空空如也，如果政府抽使用好路的稅，把部分車輛趕到壞路去，社會整體會得益。奈特的回應，是如果好路屬私有，路主會收費，效果與政府抽稅一樣。這觀點當然對，也可以看為三十多年後「高斯定律」的前身。
（三）租值消散（dissipation of rent）這一詞起自H. Scott Gordon一九五四的一篇重要的關於公海漁業的文章。此文把奈特的一幅兩條公路的幾何圖表搬過來，轉九十度，從鏡中看，好、壞二路變為優、劣兩個公海漁場。因為海屬公有，任人隨意捕魚，優場的捕釣者爆滿，平均工資等於平均魚捕所值，該場的租值下降至零。這是說，如果公海漁場是私產，場主會約束捕釣人數，使平均工資等於邊際捕釣所值，漁場會有租金進帳。但漁場既為公有，捕釣者有人滿之患，總工資的增加替代了租金，租值因而消散了。這是一九六三年我學得的知識。同年，我讀到A. Bottomley於該年發表的只兩頁紙的文章，說某小國的土地宜於種植杏仁樹，但因為土地公有，用作畜牧，於是沒有租值。這使我知道租值消散不限於勞力參與過多或產出成本增加，過少或轉換資源的用途這消散也會出現。
（四）一九六九年的春天，我被邀請為一個漁業研討會議寫文章。重讀Gordon的一九五四之作，發覺言不成理。每個公海的捕釣者為了自己的利益，其邊際捕釣所得會等於自己的工資或機會成本，人人如是，怎可以導致平均所得等於平均工資呢？說公海收不到租金，或租值是零，是定義性的結論，說了等於沒說。就是在沒有約束的競爭下，每個參與者的邊際所獲還是等於工資，租值從何而散了？所有師友及其他文章的解釋都是定義性，一律是說了等於沒說。
那時在芝大，天大寒，在國際宿舍的一個晚上，我推出公海人滿而使租值下降至零，要有無限的捕釣者，每個捕釣者的工作時間是無限地少。本來是重大的發現，但我跟著想到那是一八三八年法國A. A. Cournot的雙頭競爭的思維，只是雙頭變作無限頭，於是在文章中說是他的。該文一九七○發表，題為《合約結構與非私產理論》。兩個月前在廈門遇到一位美國教授，他說那四十年前的舊文今天還是天然資源經濟學的中流砥柱。可惜到今天，很少人注意到該文提出的一個重點：租值消散只會在邊際上出現，邊際之內不會完全消散。
（五）一九六六年寫《佃農理論》，寫到台灣的土地改革，政府約束著地主的佃農分成不能超過百分之三十七點五，導致農戶的投入上升，因而使農業的產量上升，我突然想到：如果政府乾脆地強迫地主把一部分的土地產權送給農戶，使農戶成為土地的股權擁有者，權利界定清楚，農戶與原來的地主合股產出，當然要為土地爭取最高的租值，其產量會與沒有土地革改的情況一樣。這樣看，台灣管制分成率而導致的農戶投入上升，與公海因為非私產而導致漁民的投入上升類同，某程度上出現了租值消散。換言之，土地收入的權利如果不是全部界定為私有，與使用的權利不是全部界定為私有的情況相同：租值消散會出現。
（六）一九六九年從芝加哥轉到西雅圖華大任職，暑期回港渡假，展開大規模的關於香港租金管制的調查，得到政府的協助，蒐集了數十箱詳盡資料。租管是價格管制，當時我早就知道價管帶來的價格之外的競爭準則會導致租值消散，但香港的租管有兩個重要的現象困擾著我。其一是分租：一間只五百平方呎的居住單位可以因為分租而有十多伙住戶！其二是天台木屋：在樓房的天台上有木屋僭建，密密麻麻，成行成市！這些一團糟的現象，其含意卻是：在租管下的樓宇，因為有分租及天台僭建而使暴跌了的租值明顯地局部回升。反覆推理及考查數據，我得到的結論是，所有受到租管影響的人都有意圖去減低那無可避免的租值消散。
（七）我那被認為是重要的《價格管制理論》一文一九七四年發表。很難讀。要點是A、價管使資產的收入界定不清楚，導致租值消散（來自《佃農理論》）；B、依照個人爭取利益極大化的原則，受到影響的人會試圖減少這消散（來自香港租管調查）；C、任何非市價的競爭準則會導致租值消散，這些非市價的準則只要被確定，均衡分析易如反掌，困難是如何推斷那些非市價的準則會被採用；D、在邊際上租值一定會全部消散，但邊際之內可以有租值存在（來自一九七○發表的公海業研究）；E、選擇非市價的競爭準則，是在侷限下可選的容許邊際之內有最高的不消散的租值。
（八）《價格管制理論》一文的另一項重要貢獻，是交易費用的增加其實就是消散了的租值。這提點是後來一九八一年我準確地推斷中國會走的路的理論中的一個基礎。一九八二發表，該文提出了一個廣泛的交易費用的概念，稱為社會費用，是指所有一人世界不存在的費用。二十五年後我構思《中國的經濟制度》時，把這廣泛定義加進以合約約束競爭替代產權約束，交易費用就變為約束競爭的費用了。沒有明言，但減低租值消散其實就是減低約束競爭的費用。有明言的是租值消散不會在一人世界出現。換言之，我能解開中國的經濟制度的密碼，一個原因是租值消散這個概念用得好。
上述大略地回顧租值消散這個概念的發展，好叫同學們能體會到一個經濟學概念的掌握不是一朝一夕的玩意。要有長時期的思考，要不斷地以真實世界的現象印證。可以說，有實際用場的經濟學主要靠概念用得好，因為可取概念的形成是基於人類行為的經驗規律。我選「租值消散」這概唸作示範，因為這概念的發展我走得比我知道的任何人遠，遠很多。
理論上，租值消散還有另一個非常重要的用途。同學們知道，那所謂均衡分析有局部均衡與一般均衡之別，而經濟學行內通常低貶前者而高舉後者。不對，一般均衡的創始大師L. Walras用方程式，滿是數學，但經濟內容卻空空如也。芝加哥大學的佛利民的價格理論當年與眾不同，主要因為他的局部均衡分析有一般均衡的經濟內容。由我發展出來的租值消散的理念是從另一個角度看一般均衡，容易得多，快得多，準確得多！
我的秘方是：凡是沒有可以消散的租值存在的分析，不一定對，但一定是達到了一般均衡；凡是有應該消散但沒有消散的租值存在的分析，一定錯！後者，因為簡單所以看得快。多年以來，不管是何方神聖寫出什麼誇誇其談的大文，我往往在幾分鐘之內肯定是錯。這是數十年來我不參與學術研討會議的其中一個原因。動不動說人家蠢到死沒有禮貌，但我是憑著秘方才那樣說的。比我聰明得多的馬歇爾的佃農分析有應該消散而不消散的租值（見拙作《佃農理論》43-44頁）。此君名不虛傳，他看到，知道不妥，但不知怎樣處理才對。
張五常文章: 概念說：從「租值消散」說起 https://bit.ly/3FPbjTK
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租值消散理論或租值耗散理論(The Theory of Rent Dissipation)是當代產權經濟學的重要理論之一。租值消散理論的核心是，本來有價值的資源或財產，由於產權安排方面的原因，其價值(或租金)下降，乃至完全消失。租值消散的租值，概念沒有很嚴謹，它是指無主的、沒有界定清楚為誰屬的收入，在競爭下會消散，在邊際上會下降為零。説是租值，是説有了權利界定或有了主人的會存在，但無主的會消散。在邊際上消散為零，在邊際之內可能還會存在，是因為競爭驅之不去，因而有了主人。
租值消散（dissipation of rent）在國內譯作“租值耗散”，又稱“租耗”。
租值消散是一套理論，是另一個角度看社會成本，同時又是另一個角度看科斯定理。租值消散意味着本來有價值的資源或財產由於一些原因而價值下降或價值消失。
概念
租值消散
租值消散
租值消散的租值，概念沒有很嚴謹，它是指無主的、沒有界定清楚為誰屬的收入，在競爭下會消散，在邊際上會下降為零。説是租值，是説有了權利界定或有了主人的會存在，但無主的會消散。在邊際上消散為零，在邊際之內可能還會存在，是因為競爭驅之不去，因而有了主人。舉一個例子，在公海釣魚，任何人都可以釣，我的時間成本與他人的一樣，但我釣技超凡，這超凡的釣魚收入不會被競爭者掠奪，不會消散，我於是成為釣魚租值的擁有者，是那時間成本之上的收入的主人。然而，在邊際上，因為公海沒有業主，釣魚不收費，在邊際上我的時間成本等於釣魚的邊際產值，我的邊際租值是零。
簡介
租值消散的思想最早隱含在美國經濟學家F·H·奈特於1924年發表的《社會成本解釋中的一些謬誤》一文中，該文批評了庇古於1921在《福利經濟學》中提出的兩條道路的例子。1954年，加拿大學者H·斯科特·戈登在《公共財產資源的經濟理論：漁業》一文中，明確地分析了海洋漁業中的租值消散問題。1968年，G·哈丁在《公地的悲劇》中分析了公共牧場的租值消散問題。1970年，張五常在《合約的結構與非專有資源理論》中拓展了戈登關於海洋漁業租值消散問題的分析，並建立了一般性的非專有資源的租值消散理論。1974年，張五常進一步以香港的租金管制為例，探討了政府幹預所帶來的租值消散問題。同年，約拉·巴澤爾發表《按等候分配的理論》，討論了價格機制一旦被替代，如何引起租值消散的問題。這些分析和其他一些學者的努力結合起來，形成了較為系統的租值消散理論。
租值消散
租值消散
租值消散理論揭示了租值消散的原因及其後果，對於正確地理解產權安排在資源配置中的重要意義及作用機制，減少經濟生活中的各種浪費，具有重要的啓發意義。
消散現象
租值消散理論源於人們對實際經濟現象的觀察。1920年，福利經濟學的奠基者A·C·庇古在《福利經濟學》一書中首先提出了兩條道路的例子。他發現，在通往同一目的地的兩條道路中，優良的道路總是過分擁擠，而較劣的道路總是人煙稀少。這就使得優良道路上的駕車成本大大提高。當擁擠達到一定程度後，優良道路和較劣道路對駕車者來説沒有差別。這種無差別意味着優良道路高於較劣道路的價值完全消失。庇古認為，如果政府進行干預，將一部分車輛從優良道路移到較劣道路，社會總福利將增加。1954年，H·戈登在前人的基礎上，進一步分析了海洋漁場的例子。其分析的現象是，海洋漁場由於對所有的漁民開放，導致漁民的過度進入和捕撈，結果使漁業的總產量下降，海洋漁場的價值下降。類似的例子還有1967年德姆塞茨在《建立產權的理論》中提出的18世紀初加拿大東部印第安人對海狸的捕殺。
另一形式
1963年，A·博騰利(A·Bottomley)發表《土地公有對的黎波里資源配置的影響》一文，觀察到另一種租值消散。他發現，的黎波里草原的氣候和土壤都適合於種植價值甚高的銀杏樹，但由於草原是公共財產，沒有人種植銀杏樹，而是把草原改作了價值更低的牧場，於是土地應有的租值就大幅度下降了。1968年，G·哈丁在《科學》雜誌發表《公地的悲劇》一文，考察了公共牧場的租值消散問題。他發現，如果一塊牧地屬於公共土地，則村民的過度放牧會使牧地的價值下降，直至消失。
相關例子
戰後香港的租金管制問題
租值消散
租值消散
1974年，張五常和巴澤爾觀察到一種完全不同的租值消散現象：如果政府對分配產品或資源的價格機制進行干預，使價格機制分配資源或產品的作用受阻，人們一定會尋找其他機制取而代之，這些機制或多或少都有一些成本，這些成本就代表了租值的消散。以張五常的《價格管制理論》為例，在該文中，他考察了戰後香港的租金管制問題。他發現，如果政府對租金進行管制，就會造成非專有收入(即無主收入)。非專有收入的存在刺激了房主與租客對非專有收入的爭奪，雙方都想獲得更大的份額，結果是形成瓜分非專有收入的新的制度安排。這種新的制度安排的形成是要花費成本的，這種成本要從待分配的價值中扣除，因而代表了一種租值消散。巴澤爾在《按等候分配的理論》中分析了類似的租值消散。他指出，當價格機制受到這種或那種限制時，其他機制就會取而代之。排隊等候就是其中的一種替代機制。排隊雖然花費了時間，但不創造任何價值，因而也是一種租值消散。如果價格機制自由地發揮作用，排隊就不會發生，也就沒有時間的浪費了。
保留地的過度放牧現象
1980年，李貝卡(Gary D．Libecap)和約翰遜(Ronald N．Johnson)觀察到Navajo保留地的過度放牧現象。由於一些政府條例和部落規定，每個Navajo家庭都得到了小塊土地的使用權。這就妨礙了土地的整合和規模經濟，結果，每個家庭都用柵欄將小塊土地圈起來，這使土地受到侵蝕，由此引起淨收入的下降，並導致許多Navajo離開傳統的牧羊業，接受工資工作或靠社會福利維生。這一結果與政策的初衷是背道而馳，因為這些條例本來是為了保護他們的遊牧文化而設計的。
美國石油開採
1984年，李貝卡和約翰遜考察了20世紀初期美國石油開採中的租值消散問題。他們發現，儘管地面的土地已界定為私有財產，但地下的石油並沒有界定所有者。由於每個石油開採商只獲得了地面上20公頃土地的石油開採權，而地下的油田是連在一起的，於是每個開發商都拼命開採，以便獲得更多的石油。結果，出現了油井鑽得過多、開採的石油放在露天裏(因為來不及處理)、開採速度過快而來不及恢復等一系列現象。這些現象使石油的開採成本大幅度上升，形成資源浪費。據估計，1910年，加利福尼亞由於石油存放在露天裏而引起的火災和揮發所造成的損失就達該州生產的5.11%；1914年美國採礦局估計石油過度開採造成的損失達5百萬美元，而當時美國的總產值只有2億1千4百萬美元。
消散原因
造成租值消散的原因主要是資源或財產的產權沒有明確界定。租值消散理論對於理解產權安排對資源配置的重大作用具有重要的啓發意義。
租值耗散
簡介
產權界定不清，公共的部分就會成為大家爭搶的對象，並帶來社會利益的損失。經濟學稱之為“租值耗散”。例如，小區物業的貶值，就是這“耗散”的結果。而要避免“耗散”，惟一的辦法是將私有房屋的產權界定清楚。在供給量既定時,商品市場上會形成一個均衡價格,在均衡價格之上,商品正好全部實現銷售。如果政府進行價格管制,在管制價格低於均衡價格時則會帶來供不應求,造成供給的短缺,反之則是供給過剩。
原因分析
租值消散顯然是一種無效率的狀態。問題是，為什麼會出現這種顯而易見的無效率現象呢?人們為什麼不想辦法減少這種無效率呢?對於有價值的資源或財產為何會出現租值消散的問題，學者們從不同的角度進行了解釋。最早討論這一問題的奈特認為，優良道路之所以堵塞，是因為它不是私有財產。要是優良道路是私人所有的話，業主會收費而使部分車輛改用劣等路。換言之，如果優良道路是私有財產，業主就可以收租，租金就成為使用道路的價格，這一價格就可以對道路的使用起到調節作用。但優良道路不是私有財產，而是公共財產，價格就不存在，車輛的堵塞所導致的駕馭時間增加就會使優良道路的價值下降。這就是説，在奈特看來，租值之所以會消散，是因為不存在私有產權；如果優良道路被界定為私有財產，則私人所有者將根據道路的質量制定通行的價格，理性的消費者就會根據價格的高低決定走哪一條路，由此，汽車流量就會得到自動的調節。奈特在《社會成本問題理解中的一些謬誤》一文中有這樣一段話：“在私人佔有和開發道路的情況下，事情的發展就將十分不同。事實上，所有權的社會功能正是在於防止好路的這種過度使用。
庇古教授關於道路的邏輯從邏輯上來説是無懈可擊的。其弱點是經濟理論化中經常碰到的，也就是説假設的關鍵方面與實際經濟狀況相脱離。如果假定道路由私人佔有和開發，那麼，通過一般的經濟動機的作用肯定就會帶來假想税將會確立的那種理想狀態。”這表明，產權(這裏是指行駛權)沒有界定是租值消散的根本原因。如果明確界定了產權，也就不需要庇古的税收來矯正所謂的外部性了。
公共水池
也許是受了這種觀點的啓示，後來的經濟學家一般立足於公共財產來解釋租值消散，建立了所謂的“公共水池經濟學”(the economics ofthe common poo1)。其中比較系統的解釋首推加拿大經濟學家斯科特·戈登，他於1954年發表《公共財產資源的經濟理論：漁業》一文，以海洋漁場為例，解釋了租值消散的過程。他的解釋假定只有兩種生產要素，一種是屬於私人所有的同質勞動，這裏是指漁民的勞動；另一種是供給量固定的自然資源，這裏是指海洋漁場。將勞動用於捕魚的機會成本是由這一勞動從事其他活動所獲得的市場工資外生地決定的。戈登的分析表明了在資源為公共財產時，其租值如何由於過度使用而導致租值消散。並説明，資源的公共所有權是租值消散的根本原因。這種分析很有代表性，後來的許多學者大多沿襲了這種分析，例如，1968年哈丁關於公地的悲劇所作的解釋就是如此
程度研究
根據以上分析可知，凡是在權利沒有明確界定的地方，都會存在租值消散。但是，租值會在多大程度上被消散呢?租值是否一定會消散到零呢?根據許多學者的分析，租值似乎會消散到零。例如在關於公地和海洋漁場的分析中，學者們都暗含着過度使用將使這些資源的租值下降到零的意見。
然而，在現實生活中，租值完全消散到零的情況並不多見，原因在於政府為了避免租值消散，也許會對公共財產進行一些干預，例如制定公共財產使用的限制條件，或對捕魚人數進行限制(通過執照或許可證)，或頒佈法令禁止捕殺野生動物等等。在這些條件下，當然存在一些執行成本或監督成本，但是，公共財產的租值卻不會消散到零。因此，可以觀察到，在世界各國都存在一些政府幹預行為，試圖規範公共財產資源的使用，實際上就是為了減少租值消散。在中國，政府對國有企業進行了各式各樣的干預，實際上也是為了減少租值消散。
那麼，在沒有政府幹預的時候，租值是否一定會下降到零呢?對此，張五常提出了一個獨到的問題：租值消散既然代表一種經濟浪費(因為如果沒有租值消散，這個世界會更好)，那麼，人們為什麼不努力減少租值消散，以增進社會的福利呢?顯然，如果減少租值消散，就可以實現帕累託改進。
他的回答是，人們實際上總是在努力使租值消散極小化，但是，由於一些約束條件的限制而不能完全消除，故大家看到的租值消散總是約束條件下的極小化。在《價格管制理論》中，他討論了使租值消散極小化的具體途徑。他認為，租值消散的極小化可以通過尋找生產的替代辦法或使用資源的替代辦法從而使價值下降得最少來實現，也可以通過形成另外的合約安排使交易成本增加得最少來實現。
由上可以得出結論：在大多數權利沒有明確界定的情況下，資源或財產的租值雖然會消散，但不會消散到零，其消散的程度取決於當事人面臨的選擇程度和形成合約安排的交易成本，原因在於當事人都是極大化的。
意義
租值消散理論作為當代產權經濟學中的一個重要理論，為理解現代經濟中權利安排與資源配置及經濟效率之間的關係提供了一條有益的思路，具有重要的理論意義和實踐意義。
從理論方面看，租值消散理論説明，權利沒有清楚界定，是產生非專有收入的條件，也是租值消散的根源，因此，要消除租值消散，必須清楚地界定資源或財產收入的專有權利，更加清楚地揭示了權利的界定在現代市場經濟中的重要作用。這表明，要維持資源或財產的價值，必須建立相應的專有產權制度。一般來説，任何有價值的資源，不論是國家所有，還是社團所有，或是個人所有，都要受一套專有權規則的約束，以規範使用者使用資源的方式和程度。由於權利的明確界定消除了非專有收入產生的根源，也就消除了人們對非專有收入爭奪的機會，從而也就節省了尋找新的制度安排分配非專有收入的成本。因此，一個社會要減少資源的浪費，控制租值消散，必須明確界定資源或財產的收益權。
從實踐方面看，租值消散理論説明，任何一種資源或財產的收入權利受到管制，都會引起租值消散，這一分析為更好地理解中共十六屆三中全會提出的“建立歸屬清楚，責任明確，保護嚴格，流轉順暢的現代產權制度”提供了理論基礎。眾所周知，中國過去的產權制度存在一個嚴重的缺陷，那就是，國有資產的產權長期虛置。故每個接近國有資產的人都想獲得收入，由此造成了有成本的競爭過程。這一過程也就是租值消散過程。為了減少租值消散，由政府代表國家，再由官員代表政府，對國有資產進行管理和經營。這是公有制下界定權利，減少租值消散的一種辦法。但由於國有資產並沒有明確界定到具體的官員，且官員存在任期和調動等一些不確定性因素，故國有資產在某種意義上依然是一種無主資源，其租值依然大量消散或流失。顯然，租值消散理論對於分析和解決這一問題，提供了一種可資借鑑的思路。
當然，租值消散理論只是從一個側面討論了權利界定與資源配置及有效利用的關係，它並不能説明所有的經濟效率問題。在租值消散理論中，價格機制是成本最低的一種分配資源的機制(如一些學者認為的那樣)，這一論點在大多數情況下是成立的，但在一些情況下這一論點卻誇大了價格機制的作用，正如科斯所指出的，價格機制本身是有代價的。因此，也可以認為，有時非價格機制解決資源配置問題可能更有效率，這實際上也是政府幹預經濟行為的合理性所在。
減少租值消散的方法
在張五常看來，減少租值消散的辦法有兩種。一種是推行管制使用的規例；另一種辦法是採用的是規例，加上論資排輩，或以等級界定權利。以上方法都是為了明確資源或財產的產權，防止資源或財產的租值消散
租值消散_百度百科 https://bit.ly/3KBy0y7
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張五常:租值消散是制度費用
2020-11-19 騰訊網
張五常：租值消散是制度費用
：一、價值或收入沒有權利界定，導致以排隊輪購的時間浪費來取代價值，是租值消散，跟公海捕釣的租值消散完全一樣。二、排隊輪購的租值消散顯然是一種交易費用，也是制度費用。三、本章第四節將會解釋，所有租值消散都是交易或社會費用。四、租值消散的行爲不限於排隊輪購，所有因爲權利界定不明確的競爭帶來的租值下降都是。五、以排隊輪購爲例，如果所有排隊的人的時間成本相等或相近，總租值的消散會比這些人的時間成本差別大的情況高。時間成本最高的排隊者是邊際的＂排客＂，對此客來說，價值權利沒有界定的那部分租值是全部消散了
租值消散（dissipation of rent）是經濟學的一個重要話題，可惜重視的人不多。今天一些朋友說，行內久不久傳言上世紀曾經在西雅圖出現過一個華盛頓經濟學派。這應該是指我、巴澤爾、諾斯及其他幾位同事及同學的興趣。處理交易費用是這學派的主要研究，而比較獨特之處是重視租值消散。一九八二年我離開了華大，跟進中國的改革發展，對租值消散的體會更上一層樓。是複雜的學問，我要把自己在這方面的思想發展過程從頭申述，讓同學跟著走一趟。
奈特與庇古的分歧
話題起於奈特（F. H. Knight）一九二四年的一篇重要但難讀的文章。該文批評庇古（A. C. Pigou）一九二○年的社會成本分析。奈特之作是後來一九六○年科斯的大文（科斯定律源於此）的前身。分析社會成本，庇古提出公路使用的例子。兩條公路，一好一壞，都是從甲市通到乙市去。好路平坦但狹窄，壞路殘破但寬闊。駕車的人爭走好路，互相擠迫，導致堵塞。壞路寬闊車少，永遠沒有堵塞的情況。好路與壞路的行車時間因而相同。庇古的看法是，好路堵塞，車輛互相損害，社會成本與私人成本有了分離，如果政府強行抽好路的使用稅，把部分車輛趕到壞路那邊走，那麼轉用壞路的因爲沒有堵塞，沒有損失；付稅用好路的因爲有車輛少了之利，也沒有損失。政府賺了稅收，可做些對社會有貢獻的事。
奈特認爲庇古的邏輯沒有錯，但指出好路堵塞是因爲該路不是私人產業。他指出如果好路是私產，路主會收使用費，跟政府抽的理想稅有完全一樣的效果。這批評重要：好路堵塞，導致社會成本與私人成本分離，無效率，可不是因爲市場失敗，而是因爲好路不是私產，沒有市場。
庇古沒有回應奈特，只是在他的名著再版時把公路的例子刪除。這可能把產權經濟學的發展推遲了三十多年。
一九五四年，另一篇有關的重要文章出現，奇怪地沒提到庇古與奈特。作者是H. Scott Gordon，分析公海漁業。他把奈特的兩條公路的使用成本曲線轉爲兩個漁場的產出曲線。兩個漁場也是一好一壞，但因爲漁場不是私產，捕魚者競爭捕釣，導致好漁場應有的租值消散了。據我所知，「租值消散」這一詞起自Gordon的文章。
公海捕魚之謎
一九六九年輪到我被邀請寫一篇關於公海漁業的文章，重讀Gordon之作，竟然發覺讀不懂！
困難是這樣的。如果海洋是私產，業主僱用工人捕釣，人數增加，捕釣的邊際所獲或產出的價值會下降，業主僱用工人的數量或捕釣的時間，達到工資等於產出的邊際價值會停下來。時間工資等於邊際產出價值是均衡點。在這點上，工人的平均產出所值一定高於邊際產出所值。這二者的相差乘以捕釣的人數或時間就是海洋的租值，歸海洋業主所有。這個傳統的結論我沒有異議。
但假如海洋是公有，任何人可以隨意捕釣，Gordon之見，是在競爭下，參與捕釣的均衡點是每個捕釣的人的平均所獲等於他另謀高就的收入，即是說漁業的工人平均產出所值等於他們的時間工資。達到這一點，海洋的租值是零。換言之，公海沒有業主，在沒有約束的競爭下，參與的人數增加，捕釣的成本於是增加，這增加要把海洋的租值全部替代或消散了才達到均衡點。
這個看來是理所當然的零租值的均衡點當年困擾著我。海洋沒有業主，沒有人收租，租值是零的那一點當然是捕釣的總成本或總工資等於捕釣者的總收穫，也即是捕釣者的平均成本等於平均收穫。但那是定義性的均衡，說了等於沒說。我想了幾天也解不通的困難，是不管海洋是私有還是公有，在競爭下，各自爲戰，爭取自利極大化，每個捕釣者都看著自己的時間成本與邊際收穫，二者相等會停下來。這就是問題：每個捕釣者爭取自己邊際所獲等於時間工資，怎可以導致在整體上每個捕釣者的平均所獲等於時間工資呢？
歸功古諾算了
我終於推出的答案，是如果海洋公有，自由競爭導致海洋的租值是零，需要有無數個捕釣成本相同的競爭者參與，每個參與者的捕釣時間無限少，才可以有個人邊際所獲等於時間工資而同時將海洋的租值消散爲零。公海捕釣，租值全部消散要有無數個相同的捕釣者，而每個的捕釣時間要近於零。數學方程式及幾何都證得清楚，邏輯不會錯。
正當沾沾自喜，卻發現那是一八三八年法國偉大經濟學者A. A. Cournot提出的雙頭壟斷（古諾模型）分析加上自由參與的伸延。我於是在文內把功勞推到古諾那邊去。
（這裡要給同學們提點一下。如果當時我不歸功於古諾，沒有誰會看得出與古諾有關連，我會因而大名遠播。外人不應該看得出，因爲古諾的圖表是說產品，我的是說勞力，而他沒有伸延到無限個參與者。再者，我的理論是全由自己想出來的，事前沒有想到古諾，不提及他學術道德及格。但當時認爲既然古前輩先說了類似的，就說是他的吧。做學問，有恃無恐才是英雄好漢。我那一九七○年發表的關於公海捕釣的題爲《合約結構與非私產理論》的文章也不倒黴。二○○九年見到一位來自加州大學的教授，他說該文是今天好些大學的「天然資源」課程的必修讀物。）
租值全部消散不容易
在分析公海漁業的租值消散中，我得到一個重要含意：租值全部消散很不容易。海洋公有，如果捕釣者的本領不同，或時間成本不同，只有在邊際上的賺取不到租值，在邊際內好些捕釣者會獲得一點租值甜頭。如果捕釣的人數受到約束，參與的會有更多的租值分享。這使我想到公海的漁業會鼓勵工會出現，限制會員人數；或通過政府約束漁船的牌照數量。換言之，在非私產的情況下，減少租值消散的行爲或政策會出現。漁船的牌照在市場有價是反映著公海的租值。這是後來一九七四年我發表《價格管制理論》的一部分思維。
佃農分成的啓示
另一個有關的思想來得較早。一九六六年寫《佃農理論》時，我已經熟知公海漁業的租值消散。台灣一九四九年推出的土地改革，把農業地主的平均分成率從百分之五十六點八約束在百分之三十七點五，導致租地農民的勞動力投入增加。我想，難道這是局部的公海捕釣勞力增加而促成某部分的農地租值消散嗎？
跟著的推理是，如果台灣的土地改革不是約束佃農的地主分成率，而是把農地的產權以股權處理，然後由政府強逼地主把一部分的股權送給農民，使耕耘成爲地主與農民的合股制，耕耘的勞力投入不會增加，租值不會局部消散（見《佃農理論》一一五至一一七頁）。這帶來一個重要的發現：資源使用的權利沒有界定，跟資源收入的權利沒有界定會有相同的租值消散的效果。
價格管制與租值消散
上述的關於租值消散的幾個重點的合併，加上用了幾年時間考查香港當年的租金管制，帶出我一九七四年發表的《價格管制理論》。只二十多頁紙寫了一整年，易稿十多次，但還是難讀，雖然巴澤爾認爲那是關於交易費用的最重要文章。二○一○年十一月二十三日我發表《內地價管山雨欲來乎？》，其中兩段簡述該價管理論，一位朋友認爲簡述得清楚：
「一九七四年我發表的、今天在行內受到重視的《價格管制理論》，是一篇難讀的文章。簡化到最簡我是這樣說的。如果一件物品的市價值七元，政府管制只准賣五元，那兩元的差額沒有清楚的權利界定，在競爭下租值消散會出現。這消散會通過市價之外的其他決定競爭勝負的準則出現，例如排隊輪購。但排隊的時間成本對社會什麼貢獻也沒有，只在邊際上替代了那兩元的所值，所以是租值消散的浪費。
我跟著問：可以替代市價的其他準則有多種，市場會採用哪種呢？我的答案是市場會採用在局限約束下，租值消散得最少的競爭準則。巴澤爾認爲這是整個交易費用範疇中最重要的一句話。這重點，行內的朋友讀得懂的不多，但北京的朋友應該是專家。他們會記得上世紀八十年代，因爲價管的普及而引起的倒買倒賣及其他說之不盡的貪汙行爲，或走後門、搞關係等。這些行爲，以我一九七四年提出的價管理論看，是用上在檯底界定權利的法則來減少租值消散。
要點的總結
說這簡述比原文較爲清楚是對的，但只是因爲好些重點被撥開了。我會在卷三補充。如下羅列同學可以明白的幾點。一、價值或收入沒有權利界定，導致以排隊輪購的時間浪費來取代價值，是租值消散，跟公海捕釣的租值消散完全一樣。二、排隊輪購的租值消散顯然是一種交易費用，也是制度費用。三、本章第四節將會解釋，所有租值消散都是交易或社會費用。四、租值消散的行爲不限於排隊輪購，所有因爲權利界定不明確的競爭帶來的租值下降都是。五、以排隊輪購爲例，如果所有排隊的人的時間成本相等或相近，總租值的消散會比這些人的時間成本差別大的情況高。時間成本最高的排隊者是邊際的「排客」，對此客來說，價值權利沒有界定的那部分租值是全部消散了。時間成本較低的被成本較高的保護著，可以賺取一點價格管制贈予的租值，但這是假設在價管下產品或服務還會繼續出售。
難題的所在
考慮最後第五點吧。在價格管制下，可以局部替代價格的其他競爭準則有多種，排隊輪購只是一個可能的選擇。怎會選排隊呢？如果排隊的人的時間成本有大差別，總租值的消散會比排隊的人的時間成本大致相若的爲低，所以如果其他局限條件容許，前者的情況會偏於選擇排隊輪購。價格管制的分析困難不是傳統說的不均衡或只有天曉得是什麼的「短缺」，而是我們不知道在價管下哪一種競爭準則會局部取代市價。如果知道，例如知道排隊輪購會被採用，均衡分析易如反掌。那所謂「不均衡」只不過是說有關的局限爲何我們不知道。
我提到的「如果其他局限條件容許」是關鍵問題，也是大難題。只要我們知道這些有關的「其他局限」，個人爭取在局限下利益極大化的公理會引導我們推斷哪種價格之外的競爭準則會被採用，因爲這公理含意著的是選擇在局限下租值消散得最少的其他競爭準則。只要知道這些其他準則是什麼，均衡分析是學生習作。價格管制的困難，是在理論上我們要推斷哪些其他競爭準則會被採用。這是我那一九七四的文章難讀的原因，卷三有機會我會分析得再深入一點。
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租值消散理論是當代產權經濟學的重要理論之一。租值消散理論的核心是，本來有價值的資源或財產，由於產權安排方面的原因，其價值(或租金)下降，乃至完全消失。
租值消散的思想最早隱含在美國經濟學家F·H·奈特於1924年發表的《社會成本解釋中的一些謬誤》一文中，該文批評了庇古於1921在《福利經濟學》中提出的兩條道路的例子。1954年，加拿大學者H·斯科特·戈登在《公共財產資源的經濟理論：漁業》一文中，明確地分析了海洋漁業中的租值消散問題。1968年，G·哈丁在《公地的悲劇》中分析了公共牧場的租值消散問題。1970年，張五常在《合約的結構與非專有資源理論》中拓展了戈登關於海洋漁業租值消散問題的分析，並建立了一般性的非專有資源的租值消散理論。1974年，張五常進一步以香港的租金管製為例，探討了政府干預所帶來的租值消散問題。同年，約拉·巴澤爾發表《按等候分配的理論》，討論了價格機制一旦被替代，如何引起租值消散的問題。這些分析和其他一些學者的努力結合起來，形成了較為系統的租值消散理論。[1]
租值消散的租值，概念沒有很嚴謹，它是指無主的、沒有界定清楚為誰屬的收入，在競爭下會消散，在邊際上會下降為零。說是租值，是說有了權利界定或有了主人的會存在，但無主的會消散。在邊際上消散為零，在邊際之內可能還會存在，是因為競爭驅之不去，因而有了主人。舉一個例子，在公海釣魚，任何人都可以釣，我的時間成本與他人的一樣，但我釣技超凡，這超凡的釣魚收入不會被競爭者掠奪，不會消散，我於是成為釣魚租值的擁有者，是那時間成本之上的收入的主人。然而，在邊際上，因為公海沒有業主，釣魚不收費，在邊際上我的時間成本等於釣魚的邊際產值，我的邊際租值是零。
租值消散是一套理論，是另一個角度看社會成本，同時又是另一個角度看科斯定理。租值消散意味著本來有價值的資源或財產由於一些原因而價值下降或價值消失。
租值消散理論揭示了租值消散的原因及其後果，對於我們正確地理解產權安排在資源配置中的重要意義及作用機制，減少經濟生活中的各種浪費，具有重要的啟發意義。[1]
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租值消散的現象及研究[1]
租值消散理論源於人們對實際經濟現象的觀察。
1920年，福利經濟學的奠基者A·C·庇古在《福利經濟學》一書中首先提出了兩條道路的例子。他發現，在通往同一目的地的兩條道路中，優良的道路總是過分擁擠，而較劣的道路總是人煙稀少。這就使得優良道路上的駕車成本大大提高。當擁擠達到一定程度後，優良道路和較劣道路對駕車者來說沒有差別。這種無差別意味著優良道路高於較劣道路的價值完全消失。庇古認為，如果政府進行干預，將一部分車輛從優良道路移到較劣道路，社會總福利將增加。
1954年，H·戈登在前人的基礎上，進一步分析了海洋漁場的例子。其分析的現象是，海洋漁場由於對所有的漁民開放，導致漁民的過度進入和捕撈，結果使漁業的總產量下降，海洋漁場的價值下降。類似的例子還有1967年德姆塞茨在《建立產權的理論》中提出的18世紀初加拿大東部印第安人對海狸的捕殺。
1963年，A·博騰利(A·Bottomley)發表《土地公有對的黎波里資源配置的影響》一文，觀察到另一種租值消散。他發現，的黎波里草原的氣候和土壤都適合於種植價值甚高的銀杏樹，但由於草原是公共財產，沒有人種植銀杏樹，而是把草原改作了價值更低的牧場，於是土地應有的租值就大幅度下降了。1968年，G·哈丁在《科學》雜誌發表《公地的悲劇》一文，考察了公共牧場的租值消散問題。他發現，如果一塊牧地屬於公共土地，則村民的過度放牧會使牧地的價值下降，直至消失。
1974年，張五常和巴澤爾觀察到一種完全不同的租值消散現象：如果政府對分配產品或資源的價格機制進行干預，使價格機制分配資源或產品的作用受阻，人們一定會尋找其他機制取而代之，這些機制或多或少都有一些成本，這些成本就代表了租值的消散。以張五常的《價格管制理論》為例，在該文中，他考察了戰後香港的租金管制問題。他發現，如果政府對租金進行管制，就會造成非專有收入(即無主收入)。非專有收入的存在刺激了房主與租客對非專有收入的爭奪，雙方都想獲得更大的份額，結果是形成瓜分非專有收入的新的制度安排。這種新的制度安排的形成是要花費成本的，這種成本要從待分配的價值中扣除，因而代表了一種租值消散。巴澤爾在《按等候分配的理論》中分析了類似的租值消散。他指出，當價格機制受到這種或那種限制時，其他機制就會取而代之。排隊等候就是其中的一種替代機制。排隊雖然花費了時間，但不創造任何價值，因而也是一種租值消散。如果價格機制自由地發揮作用，排隊就不會發生，也就沒有時間的浪費了。
1980年，李貝卡(Gary D．Libecap)和約翰遜(Ronald N．Johnson)觀察到Navajo保留地的過度放牧現象。由於一些政府條例和部落規定，每個Navajo家庭都得到了小塊土地的使用權。這就妨礙了土地的整合和規模經濟，結果，每個家庭都用柵欄將小塊土地圈起來，這使土地受到侵蝕，由此引起凈收入的下降，並導致許多Navajo離開傳統的牧羊業，接受工資工作或靠社會福利維生。這一結果與政策的初衷是背道而馳，因為這些條例本來是為了保護他們的游牧文化而設計的。
1984年，李貝卡和約翰遜考察了20世紀初期美國石油開采中的租值消散問題。他們發現，儘管地面的土地已界定為私有財產，但地下的石油並沒有界定所有者。由於每個石油開采商只獲得了地面上20公頃土地的石油開采權，而地下的油田是連在一起的，於是每個開發商都拼命開采，以便獲得更多的石油。結果，出現了油井鑽得過多、開采的石油放在露天里(因為來不及處理)、開采速度過快而來不及恢復等一系列現象。這些現象使石油的開采成本大幅度上升，形成資源浪費。據估計，1910年，加利福尼亞由於石油存放在露天里而引起的火災和揮發所造成的損失就達該州生產的5-l1％；1914年美國採礦局估計石油過度開采造成的損失達5百萬美元，而當時美國的總產值只有2億1千4百萬美元[2]。
諸如此類的例子還有很多。這說明，租值消散在現實世界中是非常普遍的現象。
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租值消散的原因
租值消散顯然是一種無效率的狀態。問題是，為什麼會出現這種顯而易見的無效率現象呢？人們為什麼不想辦法減少這種無效率呢？對於有價值的資源或財產為何會出現租值消散的問題，學者們從不同的角度進行瞭解釋。
奈特：租值消散是因為不存在私有產權
最早討論這一問題的奈特認為，優良道路之所以堵塞，是因為它不是私有財產。要是優良道路是私人所有的話，業主會收費而使部分車輛改用劣等路。這就是說，在奈特看來，租值之所以會消散，是因為不存在私有產權；如果優良道路被界定為私有財產，則私人所有者將根據道路的質量制定通行的價格，理性的消費者就會根據價格的高低決定走哪一條路，由此，汽車流量就會得到自動的調節。奈特在《社會成本問題理解中的一些謬誤》一文中有這樣一段話：“在私人占有和開發道路的情況下，事情的發展就將十分不同。事實上，所有權的社會功能正是在於防止好路的這種過度使用。”這表明，產權(這裡是指行駛權)沒有界定是租值消散的根本原因。如果明確界定了產權，也就不需要庇古的稅收來矯正所謂的外部性了。[1]
戈登：資源的公共所有權是租值消散的根本原因
也許是受了這種觀點的啟示，後來的經濟學家一般立足於公共財產來解釋租值消散，建立了所謂的“公共水池經濟學”(the economics ofthe common poo1)。其中比較系統的解釋首推加拿大經濟學家斯科特·戈登，他於1954年發表《公共財產資源的經濟理論：漁業》一文，以海洋漁場為例，解釋了租值消散的過程。他的解釋假定只有兩種生產要素，一種是屬於私人所有的同質勞動，這裡是指漁民的勞動；另一種是供給量固定的自然資源，這裡是指海洋漁場。將勞動用於捕魚的機會成本是由這一勞動從事其他活動所獲得的市場工資外生地決定的。戈登的分析表明瞭在資源為公共財產時，其租值如何由於過度使用而導致租值消散。並說明，資源的公共所有權是租值消散的根本原因。這種分析很有代表性，後來的許多學者大多沿襲了這種分析，例如，1968年哈丁關於公地的悲劇所作的解釋就是如此。
張五常：公共產權安排是租值消散的主要原因
但是，對於這種分析，張五常教授卻表達了不同的看法。在他看來，正確的分析是這樣的：如果海洋漁場是私有財產，業主按照邊際產品等於工資的原則雇用勞動。由於勞動的邊際產品線和平均產品線都是向右下傾斜的，且平均產品線在邊際產品線的上方，捕魚的總收入就等於平均產品乘以雇用的勞動量，而支付的工資就等於邊際產品乘以雇用的勞動量，二者的差額就是業主所得的租值。在這種情況下，租值不會消散。但如果是公共財產，情況就不同了。假定每個漁民具有相同的時間工資與捕魚技能，每個漁民都根據自己捕魚的邊際產出決定是否捕魚。當邊際產出高於時間工資時，捕魚者就會增加捕魚的勞動投入，這種增加將使其他捕魚者的邊際產出線向下移動。只要邊際產出線有一部分是高於時間工資的，就會刺激其他捕魚者加入到捕魚的行列。這一過程繼續下去，會使每個人的邊際產出線向下移動，每個人的捕魚時間減少。均衡點是接近無數的人參與捕魚，每個人捕魚的時間微不足道，而租值就下降到零[3]。與其說張五常否定了戈登的分析，不如說補充了戈登的分析，張五常具體分析了租值消散的機制，他的分析有點類似於古諾的雙壟斷分析。
張五常的《共有產權》一文中表達得很清楚，他指出，公共財產由於沒有排他性使用權，人人爭相使用某項共有財產，會把其租金的價值或凈利值降為零。這是因為，如果沒有人對該共有財產的價值(即租金)擁有排他性權利，那麼，人們的相互競爭使用所導致的結果是：每一個競爭使用者所獲得的，只不過是利用該共有財產所需的他自己的資源的可選擇的收益。換言之，在互相競爭的情況下，由於沒有人享有特別的優勢，不具有排他性權利所有者的‘獎金’，將會被必須用來贏得這種獎金的其他資源的成本所消散或吸收。因而，所贏得的獎金的凈值等於零”。[4]
然而，這並不是租值消散的全部原因，因為租值消散不一定要有過多的競爭使用者才會發生。針對1963年博騰利所提出的例子，張五常認為，公地不植樹而畜牧的直接原因，並不是因為土地是公共財產，而是因為植樹無法保護，其監督成本很高，而牲畜晚上可以趕回家，其監督成本低。這種公共產權安排導致的產品選擇可能會減少總產值，也可能增加總產值，如果減少了總產值，則說明在競爭使用之前就已開始消散。[5]這也就是說，即使在私有產權的條件下，如果監督成本太高，也會導致產品選擇的變化，從而形成租值消散。正如將海洋界定為私有財產，其高昂的執行成本同樣會導致租值的消散一樣。這是從監督成本(或執行成本)來解釋租值的消散。
總結
上述這些解釋都立足於特定的產權安排，實際上都把公共產權安排看成是租值消散的主要原因。在這些解釋看來，公共財產是一種無主資源，由於任何人都可以使用，結果必然是資源的過度使用，使資源的應有價值下降。反之，如果一種資源是有主資源，所有者就會利用其排他權排斥他人使用，就可避免資源的過度使用，從而也就避免了由於爭奪無主資源而導致的競爭成本。在這種情況下，極大化的所有者會根據經濟原則合理使用資源，使租值達到極大化。
造成租值消散的原因主要是資源或財產的產權沒有明確界定。在大多數權利沒有明確界定的情況下，資源或財產的租值雖然會消散，但不會消散到零，其消散的程度取決於當事人面臨的選擇程度和形成合約安排的交易成本，原因在於當事人都是極大化的。租值消散理論對於我們理解產權安排對資源配置的重大作用具有重要的啟發意義。
產權界定不清，公共的部分就會成為大家爭搶的對象，並帶來社會利益的損失。經濟學稱之為“租值耗散”。例如，小區物業的貶值，就是這“耗散”的結果。而要避免“耗散”，惟一的辦法是將私有房屋的產權界定清楚。在供給量既定時,商品市場上會形成一個均衡價格，在均衡價格之上，商品正好全部實現銷售。如果政府進行價格管制，在管制價格低於均衡價格時則會帶來供不應求,造成供給的短缺,反之則是供給過剩。
租值消散的另一原因來自政府管制。按照巴澤爾和張五常的分析，政府管制是對價格機制的干擾。而價格機制在受到干預的情況下必然會導致其他分配資源的標準出現，這就形成了租值消散的條件，因為其他分配資源的標準不是免費產生的，其中必然涉及一些成本。這些成本就代表著租值的消散。
例如，假定一套房屋的市場租金為每月100元，現在政府的租金管制將其降為每月60元。那麼，房主損失的40元租金由誰所有呢?從錶面上來看，好像是租客得到了，因為租客一旦取得房屋的居住權，他就有權只交60元的租金，由此他就節省了40元的租金。但仔細分析一下就可發現，在租客取得房屋的居住權以前，實際上誰都對這40元的租金沒有專有權。這40元的租金成為非專有收入：一方面房主在出租房屋時鬚根據政府法令收取每月60元的租金，他得不到這40元的租金；另一方面，從房主來說，如果其他用途能取得較大收益的話，他會想辦法將房屋轉作其他用途，以使收益減少得最少；如果不能轉作他用，他還能通過降低租借成本來減少損失，或通過其他辦法來規避管制，比如，驅趕租客，將房屋改為貨倉、建成工廠、應該維修而不維修，應該提供的傢具而不提供，或者使其他輔助條件變得更為惡劣等等，這樣租客也無法得到這40元的租金。這時租金雖然降低了，但租客得到的是質量更差的供給。
要使這40元的租金成為專有收入，必須加上一些限制條件，比如，規定房主在任何情況下都不能驅趕租客，禁止任何形式的小費，明確規定雙方維修房屋的責任，授予租客和房主一樣的專有使用權等，或者將相當於40元租金的房屋面積授予租客，或者將整個面積折成股份，將其中的40％股份分給租客等等。在加上了這些限制條件以後，政府管制而減少的40元租金就成為租客的專有收入。然而，由於政府在管制租金時沒有加上這些限制條件，雙方就存在協商的餘地，就可以通過談判達成分配非專有收入的協議。這一過程就是租金管制的資源配置效應。
由於這一過程是有成本的，故這一過程本身就代表著租值的消散。假如租金管制一開始就通過詳細的條款將要轉移的收入明確地授予另一方，消除非專有收入產生的可能，這一過程就不會發生。因此，價格管制之所以會造成租值消散，關鍵在於管制沒有把想轉移的收入的專有權明確地授予要轉移的另一方，由此形成了非專有收入，導致一種有成本的對非專有收入的爭奪過程。常見的情況是，在價格管制下，排隊、拉關係、設計配給制度、黑市交易等等，消耗了大量的資源，但這種消耗並沒有創造出相應的價值，這就表示租值在一定程度上消散了，經濟效率出現損失。
可見，這一解釋與上述公共財產的解釋異曲同工：租值消散還是由於資源或財產的權利沒有明確界定所有者，留在了公共領域!只是在這裡是收入權沒有明確界定，成為公共財產。
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