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全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵
2024年1月15日 週一 上午9:07
全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵 https://bit.ly/48OvK1Q
【文／李寧】通貨膨脹、升息循環，再加上地緣政治風險提高，種種因素產生嚴重經濟衝擊，全球先進國家房市正陷入暴風圈中，各國建商也紛紛掀起倒閉潮，隨之而來的爛尾樓潮更令購屋族頭痛；然而，台灣房市為何顯得相對風平浪靜？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析4個原因。
何世昌指出，包括德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產，以及中國、澳洲、越南，乃至於日本與美國，破產的建商數量較2021年明顯增加，引發難以處理的爛尾樓問題。許多人好奇，「台灣建商怎麼沒爆炸？」何世昌從國外建商破產情況，以及挖掘台灣建商、政策因素等特性，歸納出4個關鍵結論。
1. 台灣建商嗅覺敏銳 成本管控得宜
何世昌表示，早在2018、2019年開始，台灣建商就已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象，為此開始超前部署；儘管推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商在提前準備下，成本控管的表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本。
2. 漸進式VS.猛爆式衝擊
另一方面，何世昌說明，升息加上建築成本上揚是全球同步的趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略早已有所反映。
從這個時間點到2022年第一季升息還有3年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步。「正因為多了這3年多的時間，才讓台灣房地產躲過一劫。」
反觀歐洲、澳洲建商普遍在2022年2月烏俄戰爭爆發後，才驚覺營造成本快速上揚，何世昌指出，「反應慢半拍又立刻撞上美國聯準會的鷹式暴力升息」，可說是「雙重猛爆式衝擊」，這兩件事幾乎同步發生，讓業者措手不及，等到發現不對勁時早已來不及。
最糟的是，2022年房市買氣普遍不錯，有不少建商在2022年還沒做出適當反應，手上累積滿滿訂單，卻沒思考到售價已不敷成本，結果就在2022年底到2023年一一爆炸、宣布破產。
3. 台灣央行的溫和升息政策
何世昌表示，台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名；即使他們二人背負外界罵名，但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。
首先是央行的溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪；此外，由於建築業屬於資金高槓桿產業，「而這特點是禍福相依、更是建築業的阿基里斯腱。」因此央行也連續祭出數波「選擇性信用管制」，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度。
此舉讓建築業出現以下幾個重大改變：資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹。
何世昌說，這幾項改變雖讓建商抱怨連連，但變相讓存活下來的建商體質更為健全。
4. 房價持續上揚
何世昌指出，這一點至關重要，因為它代表建商可以「轉嫁成本」；倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫，建商等同面臨「雙殺」，倒閉機率會比較高。
他強調，台灣一年新推的建案有2500個上下，每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個，「根本是全球優等生中的優等生，不要再一廂情願認為外國月亮比較圓了。」
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【民報】​【專文】過大的建商權力會造成大眾不幸的傷亡
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三個多禮拜前發生的花蓮地震，造成17死282傷的不幸災禍。根據鏡傳媒的一篇專題報導，震災中倒塌的雲門翠堤、吾居吾宿這兩棟大樓，都與建商改變建築結構有關。雲門翠堤被建商家族背景的漂亮生活旅社、阿官火鍋老闆夫婦改建，一樓少了23面結構牆；吾居吾宿則是在建商的私心盤算下，從六樓被加蓋成九樓。
這兩棟大樓的住戶都向縣府檢舉抗議過，卻沒有效果，龐大的政經勢力讓建商老神在在。這些事情並不是只發生在花蓮，全台灣各地都有惡德建商為了賺錢而偷工減料，或者變更結構的案例。黑心建案越多，市場越不放心，房價卻也越來越高，安居樂業逐漸變成困難的事情。
除了房市的投機炒作，不肖建商也阻礙了重大公共建設，像台北市就有日勝生的美河市、遠雄的大巨蛋這兩個知名的弊案，用不當方式包工程，在全國更是不勝枚舉。建商透過直接的賄賂、間接的利益輸送影響政府官員決策，公眾的福祉就在建商的自私自利下被犧牲。
我們不禁想問，為什麼總有建商如此大膽惡質？為什麼民眾與政府似乎都拿他們沒轍？那是因為建商不只是炒作房地產錢滾錢而已，更積極利用賺來的錢改寫整個社會的遊戲規則。
除了具體的「建築物」，現在台灣的建商還更加進化，用賺到的錢成立智庫，企圖用學術包裝干預金融界、司法界，試圖制定更有利於自己的遊戲規則。有些建商甚至入股金融業，將來更容易取得資金，進行更大規模的房地產炒作。
「台灣法學基金會」就是多位建商出資成立的，表面上看不出端倪，但台灣法學基金會，近來進行了許多不動產、國土計畫、都市更新的研討會，藉此影響政府決策。台灣法學基金會的董事會成員其實就是建商，包括副董事長吳寶田（麗寶建設）、常務董事林敏雄（元利建設）、董事趙藤雄（遠雄建設）等等。
「新世代金融基金會」則是由建築業龍頭的寶佳集團出資，基金會的要角是以陳沖為核心的前朝金融官員。新世代金融基金會，倚重陳沖的金融專業與政經人脈，以產業界角度建議政府的金融政策，研討會也經常邀請前朝官員參與，這種操作形成的背書效果不可小覷。
從前述這兩個基金會的例子而言，就能夠看出建商不遺餘力地想改寫經濟規則，在其他產業領域，也多能看見建商活躍的身影。企業為了利益進行多角化投資或政策遊說並不稀罕，但是財富與權力若是過於集中、傾向、壟斷在少數財團手中，對於整個經濟體的健康彈性而言是有害的。
像是寶佳集團願意出資成立新世代金融基金會，就是因為該集團對金融業有強烈的企圖心，所以試圖干預政府的施政，幫助自己插旗更多金融業者。更有甚者，台灣法學基金會與新世代金融基金會還會合作，日前台灣法學基金會舉辦「公營事業股權轉讓法律與政策」研討會，主題著墨於台新彰銀經營權，請來陳冲主持，這次的與會成員，甚至還有現任司法院大法官，儼然是為了彰銀的官司施加壓力。
這些操作方式，不僅僅是政策遊說的程度而已，在一個自由民主的社會中，我們應該更加審慎保護司法的獨立性，避免特定人士運用過度膨脹的財富或權位干涉司法。然而在建商鋪天蓋地的擴張影響力之下，種種合法的手段（如台灣法學基金會的研討會）、非法的手段（如遠雄集團的幾次賄賂案件）都正在侵蝕我們經濟體的健康與社會的安全。
花蓮地震的災後處理還未結束，但是天災之外的人禍因素，已經逐漸顯現。對於大自然的力量，我們只能盡人事做好準備，然而因為一些建商自私的作為，使得許多建設工程，無法達到安全標準，甚至連法律與商業規則都受其影響，大眾的生命財產安全、經濟循環的健康活力，在少數人的野心下逐漸失去保障。