房市4大估價秘技 全失靈
By 聯合新聞網, udn.com查看原始檔
2017-07-11 13:57聯合晚報 記者游智文/台北報導
房市近來多空訊息交錯,建案開價高低也拉大,專業人士說,房市原有四大評估合理行情方式,但一連串破盤戰下來,已全數崩潰失靈,現在買房不想買貴,一定要落實多看多問多比較。
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房市近來多空訊息交錯,建案開價高低也拉大,專業人士說,房市原有四大評估合理行情方式,但一連串破盤戰下來,已全數崩潰失靈,現在買房不想買貴,一定要落實多看多問多比較。
失靈1 預售屋≠中古屋+3成
住展雜誌企研室經理何世昌表示,預售屋行情合不合理,過去最常用的抓法,是用中古屋加三成來算,以板橋江子翠來說,當地中古大樓先前行情一坪45~50萬元,預售屋合理行情就是6字頭,好一點就開到7字頭。
但是江翠北側重畫區開出4字頭破盤價後,周邊新建案行情大亂,有的堅守6字頭,有的跟進下殺到4字頭,已比中古屋還便宜,也就是所謂房價倒掛,再用中古屋加三成這種抓法,買貴的機率相當高。
失靈2 地價、建案價推算失準
第二種合理行情抓法,是用土地標售容積單價來推算。譬如北市一塊住三土地以一坪200萬元標出或交易,住三容積率為225%,換算每坪容積單價約89萬,合理推案價格大約是6、9字頭。
住商不動產企研室主任徐佳馨說,表面上容積單價只算到土地成本,建商還需要營建、管銷成本,但是法定容積率不含陽台、梯廳等公設,這些面積仍可出售,因此一般建案售價只要和容積單價相當,就有一定獲利。
何世昌說,這種評估方式現在也失靈,因為現在建案跌價,土地沒降,建商推案大多另以容積移轉、申請獎勵或從建材下手來降低售價,依照土地公開標售或交易行情來抓建案價格,大多偏高。
失靈3 同區比價落差極大
第三種是用同區比價方式。譬如區域有多個建案,過去只要排除創新高的案子,看看其他建案開價或成交價格,大約就可知道區域合理行情。現在也行不通,因為除了有價格極高的案子,也有極低的建案,價差落差極大,難以評估合理行情在哪裡。
失靈4 實價登錄非真正價值
第四種則是看實價登錄揭露的新成屋行情,過去雖有一些交易,價格明顯偏離市場,但只是極少數,現在很多揭露的價格,看似價格不低,其實建案送裝潢,送家電,實際價格可能揭露行情低了5%甚至一成。
何世昌表示,面臨價格混亂,現在購屋希望買到合理價格,必須要比以前更認真比價,過去只要看兩三個案子就可決定,現在可能得把區域全部案子看過一遍,才能判斷自己想買的房子,價格是不是合理


用631法則避免房貸拖累生活

案例》 
我今年38歲,從事大樓物管業務,老公則是擔任工程師,家庭年收入約為300萬元。由於我們的2個小孩出生之後,希望可以有比較大的居住空間,所以就把舊房子出租,並買了另外1間較為適合的房子。
雖然我們年收入並不低,但卻沒有太多存款,連全家出國旅行的資金都不夠,很沒有安全感。2年前我開始記帳,記了1年多才驚覺我們家真的存不到什麼錢。因此,我很擔心未來2個小孩的教育費用,還有我和老公的退休金該怎麼辦?到底我們家的收支狀況是出了什麼問題?(讀者Winnie)
從Winnie家庭的年收入來看,的確是相對高薪的族群,照理來說累積資產的能力,也應該會比一般家庭來得高。不過,讓她產生「沒有現金」的不安感源頭,公勝財富管理顧問公司資深首席財務規畫師陳雅鈴指出,就在於那2間房地產。
由於台灣社會傳統的觀念認為「有土斯有財」,房地產其實也是許多家庭首選的投資工具,但是要養1間房子,就必須考慮到以下3樣成本:首先是房貸支出,接著是房屋稅與地價稅等稅負支出,最後則是管理費、水電瓦斯費等居住成本,這些都是不可忽略的固定支出。
而在這些固定支出之中,房屋貸款金額通常是最高者,也最容易成為家庭財務的主要壓力來源。
當因為「房地產」產生的固定支出占收入的比率過高時,就會排擠到其他理財需求,假設其他像是生活支出也居高不下,就真的存不了錢。
陳雅鈴建議,以房地產為家庭主要資產的家庭,應該要注意以下2件事情:
注意1》房貸支出過高 
排擠其他家庭財務規畫 
資產的種類多元,有存款、投資、房地產等,各資產依照「變現」速度,區分為流動性資產與非流動性資產,例如活存、定存、股票和基金等屬於流動性資產,當需要用錢時可快速變現。房地產則屬於非流動性資產,變現性差,這也是為什麼明明沒有亂花,但房貸支出、養屋成本過高,還是會卡住家庭現金流。
當然,透過買房來累積資產的方式並沒有錯,但前提建立在「家庭收支規畫得當」,一旦失衡,很容易就會淪落「窮得只剩房子」的窘境。
為了避免這種狀況, 規畫家庭收支情形時, 可以參考「631法則」,也就是將生活、儲蓄、保費支出項目依序分配60%、30%、10%的比率。以Winnie為例,家庭年收入為300萬元,光是房貸支出就吃掉約105萬元,再計入生活支出等開銷,家庭財務入不敷出。
由於631法則具有「預算」的概念,決定了家庭在生活、儲蓄與保費的支出比率,接著建議採取「信封袋管理法」,先預留儲蓄與保費支出的金額,剩餘的生活支出再分別裝入信封袋內,需要用錢時就從信封內取用,也就是「先儲蓄再支出」的概念。
相較於一般家庭使用的流水帳, 若只是記錄已經花掉的錢, 對節流的效果有限, 信封袋管理法為家庭的開支訂出上限。像是伙食費與交通費等支出,可以「週」為時間單位訂預算,以方便管理;而像房貸、水電等固定支出, 則以「月」來規畫即可。
舉例來說,1週伙食費安排3,000元,等於每天都有約400元的額度。若到了週六發現這週預算只剩500元,就代表週末1天只能花250元。透過信封袋管理法,並不僅是要限制自己的花費,更是要知道自己有多少錢可以花,也就能把錢用在刀口上,降低非必要的支出。
當然631法則,也能隨著家庭年收入調整。如果說平常花費就較為節儉, 也可將支出比率調整為「50%、40%、10%」,以增加儲蓄的額度。
另外,如果房地產的固定支出嚴重影響到家庭的現金流時,賣屋也是可考量的解決之道之一。
當資金從非流動性的資產抽身時,除了可以提前償還債務之外, 多餘資金也可用來投資,幫助家庭達成其他理財目標,像是子女教育金、退休金準備等等。
注意2》一旦利率上升 
恐帶來高額利息支出 
目前市場上房貸利率偏低,中央銀行統計2016年12月5大銀行新承做房貸的平均利率僅1.659%,成為許多人購屋的誘因之一,但房貸通常是一個長達20年以上的長期負債,不能輕忽未來利率攀升所帶來的房貸支出提高,將壓縮家庭財務空間。
當利率上升時,最直接影響的是每月房貸負擔的金額,儘管每月負擔金額增加的幅度可能並不明顯,但房貸年限動輒20年、30年,從總繳利息的角度來看,計算出利率變動後的利息差額,可發現房貸利率只要調漲0.5個百分點,就可能會額外支付近30%的利息費用(詳見圖1)。
別小看這些利息差額,對於現金流被房地產支出卡住的家庭來說,靠著每月省下3,000元的負擔金額,1年就能多存下3萬6,000元。而利率上升帶來的利息支出,也會隨房貸本金提高,或是還款年限延長跟著放大。
另外,人生中的意外難以預料,若不幸離去,留下的房貸極有可能加重原有的家庭財務負擔。因此,在背負房貸的期間,其實可以透過房貸壽險,或是定期壽險協助自己轉嫁風險,確保理賠金足以讓家人支付房貸餘額。
試算房貸占收入比,決定房產去留 
新富聯合理財規畫顧問副總經理、認證理財規畫顧問(CFP)黃正勳指出,當手中持有多棟房地產,使房屋支出已危及到家庭現金流時,可計算賣掉房產獲利,用於提前償還其他房屋的貸款時,能減輕多少家庭負擔,就能決定該賣出哪棟房地產。以Winnie來說有2種處理方式:賣掉自住屋的獲利為390萬元,可還清出租屋的貸款,缺點是要另找租屋自住;或是賣出租屋,估計獲利約380萬元,約可償還自住屋25%的本金。
從試算結果來看,由於賣掉自住屋可完全還清出租屋的貸款,即使未來需要到外面租房子,比起現有房貸支出仍可降低80%;若不想傷神找屋、租屋,則可考慮賣掉出租屋,償還部分自住屋的貸款,調整後房貸支出也能降低至現有房貸支出的55%,若能再搭配信封管理法有效降低生活支出,亦為可行方案。(文◎陳彥丞)


 

買賣不動產只差最後一步「過戶」就大功告成,賣厝阿明用漫畫幫你表列出流程及時間表。流程1:簽約
雙方需備妥相關文件、並驗明彼此身份、簽約用印,此時買方還須付價金5%~10%作為簽約款,此流程通常需1~3天。流程2:用印
買方需準備私章、賣方準備印鑑章,並完成公定契約,賣方須交付價金5%~10%作為備證款。在此流程銀行也會預先徵信、估價,同時還雙方需負擔印花稅費,印花費為土地及建物公契價格的千分之1。流程3:報稅
買賣交易須向不動產所在地的稅捐單位,申報土增稅、契稅。土增稅核課分一般及自用兩種,而稅單核發需7~21天;契稅則依當年度的房屋現值6%做計算。通常土增稅由賣方負擔、契稅由買方負擔。流程4:完稅
依照現行規定,上年度的地價稅及房屋稅須繳清,才能辦理過戶確認完稅後,買方須再付價金10%,稱之為完稅款。流程5:送件過戶、設定
辦理產權過戶登記,須向不動產所在地之地政事務所繳納行政規費。行政規費分土地登記、建物登記兩類,前者依公告地價╳ 面積 ╳ 千分之1計收,書狀費每張80元;後者依房屋現值 ╳ 千分之1計收,書狀費同樣每張80元,流程需3~5天完成。

流程6:交屋
雙方會同至金融機構匯款付訖尾款(價金70%~80%)、設定新貸款及代償塗銷原設定,並至現場點交屋況、完成交屋。賣方交還相關稅單、鑰匙,並繳清水電瓦斯及管理費等費用。(地產中心/綜合報導)

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買房可以貸款幾成? 上網查就知道


▲示意圖。(資料照/記者季相儒攝)

財經中心/台北報導

到底要存多少自備款才買得起房子?金管會方便民眾查詢自己買房的能力,委託聯徵中心於民國105建置完成「住宅貸款統計查詢網」,民眾上網輸入年齡、收入、買房地點等資料,就可知道可貸款成數。截至105底,六都平均貸款成數69.7%,其中又以台中市72%最高

聯徵中心表示,「住宅貸款統計查詢網」,根據民國98年到105年銀行上百萬筆房貸統計資料建構而成,每一季4萬筆資料增長中。影響購屋貸款成數的因素很多,不過,決定貸款成數高低還是以買房地點與個人年收入為主要關鍵。

 

105年本會及周邊機構大數據應用分析計畫
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建置「住宅貸款統計查詢網」(聯徵中心)

 

2017-03-02
一、主要內容發現
金融機構核貸成數由98年第1季73.7%緩降至105年第4季69.9%,鑑估成數則由94.1%緩升至97.2%,兩者呈反向趨勢。此外,由105年之存量資料,六都地區核貸成數平均為69.7%;其中,最高為台中市。六都地區鑑估成數平均為97.7%;其中,最高為台北市。

二、公開網站網址
 建置「住宅貸款統計查詢網」

建置「住宅貸款統計查詢網」
瀏覽人次: 10   更新日期: 2017-03-02

財團法人金融聯合徵信中心 - https://goo.gl/bHyxip


 

要買房 頭好大 聯徵住宅貸款統計查詢網上線
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2016-06-25 22:00聯合報 記者孫中英╱即時報導

我想買房子,但只有200萬元,這樣夠嗎?每個月房貸負擔會是多少?聯徵中心表示,買房是人生大喜事,為幫民眾有效解決買房過程中的疑難雜症,聯徵中心已推出「住宅貸款統計查詢網」,讓民眾可自一堆貸款資訊中,找到對自己最有幫助的訊息。

聯徵中心表示,舉例來說,若張先生35歲、年收入約80萬元,想在新北市三峽區購買屋齡約10年左右的電梯大樓,上聯徵中心網站的「住宅貸款統計查詢網」,並輸入查詢條件後,可立即得知;在新北市三峽區,與張先生購屋條件類似的房價資訊。

聯徵中心表示,張先生可以查到,在今、105年第1季,他想買的三峽區房屋,每坪鑑估值約為23萬元、鑑估成數約為98%、核貸成數約為72%、利率為1.97%。

聯徵中心表示,使用者只要上「住宅貸款統計查詢網」,輸入條件,例如「性別、學歷、年齡、年收入」等,或房屋屬性,包括「座落地點、屋齡及建物類別(公寓、電梯大樓…)」等,馬上可查到貸款額度、核貸成數、鑑估成數及貸款利率等資訊。

聯徵中心表示,該資料庫中,有擷取自98年起,每年底約100萬筆存量(每年底尚有住宅貸款者)及每季約4萬筆流量(當季新增住宅貸款者)資料,藉由貸款者(人)、貸款值(錢)及擔保品(物)三者屬性交叉分析,由流量與存量角度切入,該查詢網與民眾互動性較強,並可多重維度交叉分析,查詢結果還能以趨勢圖與分配圖顯示。

我想買房子,但只有200萬元,這樣夠嗎?每個月房貸負擔會是多少?聯徵中心表示,買房是人生大喜事,為幫民眾有效解決買房過程中的疑難雜症,聯徵中心已推出「住宅貸款統計查詢網」,讓民眾可自一堆貸款資訊中,找到對自己最有幫助的訊息。

聯徵中心表示,舉例來說,若張先生35歲、年收入約80萬元,想在新北市三峽區購買屋齡約10年左右的電梯大樓,上聯徵中心網站的「住宅貸款統計查詢網」,並輸入查詢條件後,可立即得知;在新北市三峽區,與張先生購屋條件類似的房價資訊。

聯徵中心表示,張先生可以查到,在今、105年第1季,他想買的三峽區房屋,每坪鑑估值約為23萬元、鑑估成數約為98%、核貸成數約為72%、利率為1.97%。

聯徵中心表示,使用者只要上「住宅貸款統計查詢網」,輸入條件,例如「性別、學歷、年齡、年收入」等,或房屋屬性,包括「座落地點、屋齡及建物類別(公寓、電梯大樓…)」等,馬上可查到貸款額度、核貸成數、鑑估成數及貸款利率等資訊。

聯徵中心表示,該資料庫中,有擷取自98年起,每年底約100萬筆存量(每年底尚有住宅貸款者)及每季約4萬筆流量(當季新增住宅貸款者)資料,藉由貸款者(人)、貸款值(錢)及擔保品(物)三者屬性交叉分析,由流量與存量角度切入,該查詢網與民眾互動性較強,並可多重維度交叉分析,查詢結果還能以趨勢圖與分配圖顯示。


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