房貸/房貸轉貸違約金/存款及放款利率/台灣家戶負債比突破90

台灣首購族沒有小確幸 這些國家房貸可貸到100%
2023/09/08 21:20文/記者張瀞勻
台灣首購族沒有小確幸 這些國家房貸可貸到100% - 地產天下 - 自由電子報 https://bit.ly/3Lb736f
各國首購族群普遍面臨房價高漲的環境,要存到足額的自備款成為買房最難跨越的門檻。
馨傳不動產智庫統計資料顯示,全球15個主要國家房市首購族的貸款成數上限,有多達10個國家首購族最高房貸上限可申請9成以上,甚至有4個國家能貸到100%,首購族毋須自備款即可完成買房夢。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,高房價已成為全球各國執政當局嚴竣考驗,為了讓青壯族群更容易買到人生第一間房子,各國政府紛紛放寬首購族房貸成數上限、或者祭出補貼來降低首購族的頭期款,以達到消弭民怨之目的。而與普羅大眾印象截然不同的是,歐美各國對於首購族房貸上限管制相當寬鬆,反而是東亞國家管制最為嚴格。
首購族房貸上限最高的4個國家分別是德國、荷蘭、法國與日本等國,均可貸到百分之百,唯規定稍有不同。例如荷蘭與法國的首購族若通過財務審查,確認收入可以支應每月還款金額,即可獲得百分百房貨。法國首購族若想貸到100%,需符合限符合社會貸款(prêt conventionné,PC)條件、且為法國公民。另如日本也必須是本國公民才能免自備款,外國人至日本買房並無法享受此等福利。
可以貸到9成以上房貸的國家則有加拿大、美國、澳大利亞、英國、印度、紐西蘭,其中加拿大雖規定首購族需至少準備5%自備款,但如托靈頓儲蓄銀行等金融機構提供首購限定的3%低自備購屋方案。
美國因房貸利率攀高導致房貸申請件數低迷,部份業者如Zillow Group為了提振業務而祭出「1%首付款」方案,首波開放給亞利桑那州內的首購族申請。澳大利亞的西澳大利亞州政府實施的「Keystart」計畫,規定若身份為澳洲公民或永久居民的首購族,在西澳買房可享有2~5%的低自備款方案。
何世昌指出,各國首購族群普遍面臨房價高漲的環境,要存到足額的自備款成為買房最難跨越的門檻,於是部份國家政府索性以降低、或補助自備款的方式來讓首購族快容易買房,畢竟首購族幾乎都是自用需求而非囤房、炒作,因而調降自備款、放寬房貸成數上限日益常見。
反觀中國、韓國、新加坡、台灣等亞洲國家,對於首購族自備款要求較高,大多規定需2成自備款,但政策鬆緊卻不一。其中,台灣多年來都要求首購族自備款比例為2成,韓國則大幅放寬,但新加坡卻連年緊縮,組屋首購房貸上限原為9成,2021年底降為85成,2022年9月底再降至8成,是全球少數降低首購族房貸成數的國家,不過新加坡政府允許自備款可分期繳納。
何世昌進一步指出,央行與金管會為了維持金融體系穩定,硬性規定房貸成數上限自有其道理。然而,不少青壯族群雖然繳得起每個月房貸,但卻因自備款不足而無法買房,政府或許可參考歐美買房前進行財務計畫審查,給予收入足夠且穩定的首購族較彈性的房貸成數條件,既能保障銀行房貸授信品質,也能讓青壯族群更快完成買房夢。
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有一群長輩,積極購屋揹房貸。根據聯徵中心的統計資料,今年上半年全國約9.4萬的新增樣本數當中,共有1421位年齡65歲以上的申貸案件,佔全部比例約1.5%,其中南二都的高齡族群的貸款佔比都在1%以內,而佔比最高的是台北市,高達4.3%,購屋平均鑑估值為3376.9萬元,總價也比其餘各都千萬左右的均價,高出近一倍,觀察購屋坪數,則以台南長輩最大氣,購買坪數最高,達61.1坪。「以前,養兒防老,現在,養老防兒」,與其把錢留給子女,讓他們太早躺平享樂,還不如擁有自己的資產,「以房養老」照顧好自己  https://bit.ly/3EqHXxP


房貸逾放比、件數創統計新低
2022/08/24 09:40
房貸逾放比、件數創統計新低 - 自由財經 https://bit.ly/3pIJrel
今年第1季最新發布的購置住宅貸款違約率(逾放比)、逾放筆數分別僅0.08%、3098筆,雙雙創下2007年第1季有統計、16年以來新低。(記者徐義平攝)
〔記者徐義平/台北報導〕即便房貸越來越沉重,甚至要透過「時間換空間」的拉長房貸年限模式擠進購屋列車,但因利率仍處相對低點,今年第1季最新發布的購置住宅貸款違約率(逾放比)、逾放筆數分別僅0.08%、3098筆,雙雙創下2007年第1季有統計、16年以來新低。
對比2007年第2季逾放筆數高達5.88萬筆、同年第3季逾放比達1.62%,今年第1季逾放筆數、逾放比則僅是最高峰的5%。
根據內政部不動產資訊平台最新發布資訊,自2009年第4季開始,逾放比便低於1%,截至目前為止已經連續51季、長達12.75年都維持在1%以內,而且從去年第3季開始,連續3季逾放比不到0.1%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,近期房市景氣甚佳,若是屋主知道可能財務狀況出問題,其實都有相當充裕的時間處理手上的資產,因此看到逾放比的數據一直降低,過去經驗逾放比越低房市越為穩定,畢竟不會有太多的法拍物件流入市場,破壞市場價格。
逾放比越低房市越穩定
住展雜誌研發長何世昌表示,雖然我國房地產放款集中度偏高,但無論是房貸、或是土建融逾放比都低得十分誇張,不僅透露出不動產債權穩定且健康,同時也顯示國人特別重視房地產還款信用。在此環境之下,不動產違約風暴產生的機率偏低。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,逾期放款是指積欠銀行本金或利息超過清償期3個月者,但協商分期償還並履行達6個月以上者,得免予列報。但逾期放款滿6個月內,則會轉入催收,因此最快則3個月,一般6個月左右會進入法拍市場。從程序面反推過去3至6個月,當時房市仍處相對樂觀的氣氛,所以現在不致出現大量逾期或法拍物件。
而且央行信用管制是採不溯及既往的方式,因此只會讓新進市場者,無論是建商或投資客的貸款條件更嚴、篩選門檻更高,但不會影響早期取得相對優惠貸款條件的買方,所以衝擊金融機構的副作用最低。尤其近期房價漲幅高,如果屋主有意處分,只要稍微讓利就能全身而退,是故銀行的逾放壓力不大。房貸逾放比、件數創統計新低 - 自由財經 https://bit.ly/3pIJrel


全台10年增15%房貸族「授信額度增近4成」 台南衝第一
全台10年增15%房貸族「授信額度增近4成」 台南衝第一 https://bit.ly/3z6k5eO
2022年7月22日 週五 下午4:56
10年以來,六都民眾貸款的平均金額紛紛上揚!第一建經統計財團法人金融聯徵中心資料,全台授信額度變化,2013年第一季平均622萬元,增加至2022年同期的880萬元,增幅41.5%;而高雄市從平均貸款468萬元,成長至10年後的747萬元,增幅59.6%居六都之冠,其次是台南市從貸款金額444萬元,增加至698萬元,增加57.2%;增幅最小的為台北市20.3%,從1372萬元增加至1650萬元
第一建經總經理謝萬雄表示,貸款授信額度的變化,主要反映擔保品的價格和價值,因此全台授信額度增加四成,是受到「房價增漲」,「新屋交易量增」,以及「自用購屋增加」等三大因素影響。
謝萬雄分析,一般而言銀行對於新案的放貸成數較佳,觀察聯徵中心資料,2022年Q1全台屋齡在3年內的貸款件數比例為30.5%,較十年前2013年Q1的22.5%,增加8個百分點,加上十年來整體房價上漲,因此平均授信額度增加明顯。且近年政府透過信用管制降低多屋族的貸款成數,當自住型購屋回歸為市場主力,整體的貸款成數和授信金額也隨之成長。
▼南二都十年授信額度增近6成。(圖/第一建經提供)
護國神山助攻 台南房貸族人數大增
六都中,新增房貸人數最多的為台南市,從2013年第一季1292人,成長至2022年同期的3064人,大增137.2%,其次為台中市增加107.3%,不過台北市卻微幅減少7.3%。
第一建經研究中心副理張菱育表示,台南市是10年以來,新增貸款人數增幅最高的地區,主要是台南歷年以來都是六都當中房價最低的區域,但是自從縣市合併後,台南獲得較多的資源補助,也陸續發展了許多公共及交通建設、新興重劃區,再加上「護國神山」台積電進駐南科,產業帶動人口移居此地,提升住宅需求,吸引自住、投資族到台南置產,地價與房價也逐年成長。
▼房價漲、新屋交易增,加上自用購屋增加,使全台房貸授信額度10年增加4成。(示意圖/pixabay)
在授信額度方面,高雄增幅最大,現在的高雄人購置不動產的貸款金額,比10年前還多了279萬元,台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清指出,貸款額度增幅明顯,主要還是受高雄近期房價高漲有關,除了因工料雙漲,建築成本攀升,高雄近年積極轉型為科技城市,產業及公共建設議題豐沛,也成為房市一大紅利,另外最主要的還是受台積電設廠效應影響,從去年下半年開始全面帶動高雄房價一路飆漲,尤其台積電廠區所在的楠梓區及鄰近的仁武、左營等區,楠梓區單從去年下半年至今,平均房價就已從每坪19萬元站上2字頭,今年最高預售單價更衝破3字頭,不少蛋白區房價已邁向蛋黃價,整體購屋成本因此上揚。
雖然台北市10年來的授信額度增幅最小,但是買房壓力也是最大,平均每人要背1650萬元房貸,比起10年前增加了278萬元,幾乎是一台雙B進口車基本款的價格,購屋壓力年年升高,也讓民眾逐漸往外圍的新北及桃園地區購屋,導致台北購屋貸款人也呈現下滑態勢。全台10年增15%房貸族「授信額度增近4成」 台南衝第一 https://bit.ly/3z6k5eO

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每百戶家庭逾2.5戶購屋 六都上半年桃園、台中最旺
房市/每百戶家庭逾2.5戶購屋 六都上半年桃園、台中最旺 https://bit.ly/3AtCrIF
2022年7月5日 週二 下午5:19
家戶購屋比例反應房市熱度,據統計,桃園市上半年每百戶家庭就有2.6戶購屋,台中市每百戶有2.5戶購屋,高居六都冠亞軍。房仲業表示,從家戶購屋比的結構可以發現,越年輕的都市買氣越暢旺。
信義房屋統計可反映區域買氣的家戶購屋比例,今年上半年六都的家戶購屋比例都比五年前明顯增加,反映當前買氣狀況熱絡,遠優於五年前房市低迷時期。
其中上半年的家戶購屋比例最高的是桃園市,每百戶家庭就有2.6戶購屋,其次則是台中市每百戶有2.5戶購屋,不過對比2018年上半年的家戶購屋比,台中增加的比例反而比桃園多一些,反映台中地區過去一段的市場買氣相當暢旺。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從家戶購屋比的統計來看,北台灣家戶購屋最旺的就是桃園市,而台中市則是中部交易最熱的都會區,這些區域的買氣暢旺有許多原因,包括許多重大建設逐漸落成,區域內的工作機會多,吸引外來人口移入,同時都市人口結構相對年輕,且過去一段時間景氣暢旺時,也吸引更多需求進場購屋。
統計顯示,雖然上半年移轉量最大的是新北市的3.4萬棟,不過因為新北市的人口與家戶數量龐大,統計起來的單位買氣反而不如其他區域活潑,統計過去五年除了北市以外,其他區域的家戶數都呈現明顯增長,需求增加又碰上景氣復甦,家戶購屋比也隨之增溫。
北市的家戶購屋比上半年為1.5%,略高於5年前的1.3%,家戶購屋比例位居六都之末,新北市則是2.1%,最高的則是桃園市的2.6%,其次台中市的2.5%,南二都的台南市與高雄市則都是1.8%。
曾敬德指出,從家戶購屋比的結構可以發現,越年輕的都市買氣越暢旺,但像台北市這類發展成熟的區域,首購門檻較高,家戶購屋比例相對較低,但可能換屋的需求反而比其他區域更顯著。(審核:呂俊儀)
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買新竹690萬房貸借1600萬 不久後往生...全家拋棄繼承!網驚:爛帳丟銀行高招
買新竹690萬房貸借1600萬 不久後往生...全家拋棄繼承!網驚:爛帳丟銀行高招 | 好房網News https://bit.ly/3twDhQP
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
房價漲、狂增貸,掏出現金,最後物件淪落法拍,爛帳丟給銀行?《好房網》日前報導有一間新竹竹北法拍戶,購入總價為690萬元,但該戶房產借款卻高達1600萬元,共有5筆抵押設定,債權人包括2間銀行、1家租賃公司、1家公司行號與1名自然人。再追蹤之下,竟發現債務人已經往生,謄本揭露國產署為管理者。
本月2日新竹縣竹北市勝利十一路「興富發巨人」社區11樓戶遭法拍,首拍底價1500萬元流標,30日將進行二拍,底價為1200萬元。該法拍戶是債務人在2016年12月以總價690萬元購入,含車位共33.42坪,建物單坪24.45萬元。
新竹竹北勝利十一路出現法拍戶,是增貸到爆、爛帳丟銀行,且債務人往生後繼承人尚未辦理繼承。圖/翻攝自GoogleMaps
新竹竹北興富發巨人。圖/翻攝自GoogleMaps
而這筆法拍物件,竟有5筆抵押設定,除了第一順位債權人是公股銀行承作房貸之外,2018年則向租賃公司進行二胎貸,2019年又再分別再設定1筆私人公司與1筆自然人抵押債權;最詭譎的是,查封7天前,竟成功向一家外商銀行順利抵押設定498萬元。
如此之手法,有網友認為,「應該是繳款信用良好才有銀行肯一胎一胎借,至少屋主也挺了32個月,完美超貸。」再追蹤之下,發現「興富發巨人」社區11樓遭法拍戶的債務人,已經往生,謄本揭露目前管理者為國產署。
網友驚嘆表示,「生前超貸脫產,生後拋棄繼承。」也有人說,「知道人快掛,發揮最後價值撈一筆,公司掛父母人頭很多啊!」、「公司業績好的時候,銀行不用抵押品也借錢,業績不佳就鼓吹拿房子來抵押辦增貸,開公司的人賺的是現金流,這不是受薪階級能玩的方式。」
對此,104法拍網總經理籃茂山表示,按照現有資訊推估,應是繼承人未辦理繼承或拋棄繼承,而上述網友談論的超貸、全家拋棄繼承的方式,在坊間的確有聽聞過。至於該案30日將進行二拍,底價為1200萬元,他認為,底價稍低於目前成交行情,有機會標脫。
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4成購屋族貸30年 限縮年限衝擊大
工商時報 郭及天 2022.05.13
高房價與低利的環境之下,越來越多民眾使用30年期的房貸。圖/本報資料照片
4成購屋族貸30年 限縮年限衝擊大 - 工商時報 https://bit.ly/3leoHIV
央行釋出未來不排除限縮30年期以上的房貸的想法,試算千萬房貸利率1.6%的條件下,20年期房貸每月付款約4.87萬元,但換到30年期同樣月付款4.87萬元,能貸款的金額就可拉高至1,392萬元,增加近4成的購買力,相對的一旦30年期以上的房貸被限縮,購屋人的購買力將會明顯下滑。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,目前30年期房貸已經逐漸成為市場主流,根據不動產資訊平台統計,近年國人平均房貸期數年年攀升,去年第三季房貸期數創下新高,平均已經達到287個月,平均房貸年期已經接近24年,若以20年期和30年期的比例下去推估,30年期的房貸比例可能已經接近4成,顯示在高房價與低利的環境之下,越來越多民眾使用30年期的房貸。
以同樣月付款4.87萬元試算,利率1.6%,20年期房貸可以申貸千萬元,不過30年期則可以貸到1,392萬元,無形中可多增加約392萬元的購買力,過去一陣子房價不斷上漲,民眾勢必得提高預算才能順利購屋,除了長輩資助幫忙外,30年期房貸也成為民眾增加購屋能力的重要工具。
30年期的房貸除了可以增加購屋能力外,對於銀行評估個人房貸負擔能力時也是重要的關鍵,舉例來說,如果一般上班族月收約6萬元,假如申請20年期一千萬元的房貸,銀行會認為每個月房貸佔收入比例過高,而有所疑慮,但若是申請30年期的房貸,就可降低每月房貸佔收入的金額,銀行端核貸過關的機率就較高。
曾敬德指出,30年期房貸在過去一段房價上漲時間,讓購屋人的房價負擔能力增加,也扮演了房市助攻的角色,尤其是在中低總價的市場,未來一旦有重大調整,影響力自然不容小覷,但也因為影響層面大,政府勢必會審慎考量,尤其過去政策不影響自用與首購,但不鼓勵多房與投資等方向來看,如果真的上路也會審慎評估適用的對象
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「爸媽幫忙就能買房」被炎上 購屋大魔王曝光
東森財經專家喊「爸媽幫忙就能買房」被炎上 購屋大魔王曝光 https://bit.ly/3vj3Qu4
2022年4月27日 週三 下午6:07
近期有行銷專家建議年輕人買房要做好理財規劃,10年後就能存到百來萬元,「這時只要父母有能力幫忙出點錢」「支付頭期款」就能買房,引來網友「炎上」(意指在網路上失言而遭網友猛烈攻擊)。房市專家直言,頭期款確實成為大多數購屋者的最大困難,成為橫在面前導致買不起房的大山。
該篇遭熱議的文章,是藉1位月薪3萬元的年輕人買房為例,鼓勵年輕人不要放棄買房。文中認為只要做好理財規劃,每月定期付1萬元投資,假設年報酬率6%,經過複利效果,10年後就能存下160萬元,「這時只要父母有能力幫忙出點錢,就可拿出200萬到300萬元,支付頭期款」。
▼(圖/翻攝自石明謹臉書)
然而這段「只要父母有能力幫忙出點錢」的字眼卻引發網友熱議,甚至引來不少網路知名評論家如DJ金寶、球評石明謹轉分享,認為還是要有錢的父母才買得起房,等於打臉理財規劃好就能買房的立論,但也揭示現代人買房最大的困難,就是存夠頭期款。
「毋庸置疑,在現在這個市場環境下,頭期款已經成為大多數購房者的最大困難之一」,品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良說道,「現在天天有民眾叫嚷著房子太貴了,買不起,要求政府打房,好讓他們手裡的錢能買到一間稱心如意的房子」。
胡偉良以雙北為例,假設可以貸款到80%,以1間總價1000萬至1500萬元的2房型住宅大樓為例,頭期款至少要準備20%,也就是200萬至300萬元,「可以想像的是,年輕人要自己購屋,一下子能拿出200~300萬元的人太少了」,並補充「即使是家裡幫忙,要能拿出這麼多錢來,也不太容易。」
▼以雙北市買一間總價1500萬左右的小房,頭期款至少也要300萬元(圖/東森新聞張琬聆攝)
再進一步計算8成貸款,約等於要向銀行借貸800~1200萬元,以基準利率1.6%來看,最長貸款30年,等額本息還款要每月繳納28190~42285元。
從台北市政府主計處近期公布的「2020年家庭收支訪查」結果可發現,台北市平均每戶可支配所得為142.3萬元,若以房貸支出不超過所得的1/3計算,每月可支付的房貸為39528元,胡偉良表示,支付1000萬元的房子還算足夠,但若買了1440萬元以上的房子,可能就要捉襟見肘了。
而且買房子除了房價之外,還要把各種稅費、仲介費、裝潢費用全部計入,胡偉良提醒,通常銀行只會幫你出房貸,其餘都需要自己來付的,費用算起來不算少,因此應該納入頭期款中一併計算、考量。
總結來講,台北市做為台灣首善之都,雖然市民的收入高,但各項生活費用也高,胡偉良認為,很多人縱然能賺到更多的錢,但面對高房價,即使還款能力可以達到不影響生活品質的1/3收入,但頭期款仍然是橫在自己面前的一座大山,若是從零開始的首購族,買一間房是很困難的。
專家喊「爸媽幫忙就能買房」被炎上 購屋大魔王曝光 https://bit.ly/3vj3Qu4


彷彿回到1980年?BBC專文探討我國銀行業務低效率
2022/04/26 10:31
彷彿回到1980年?BBC專文探討我國銀行業務低效率 - 自由財經 https://bit.ly/3ENNQTN
外媒指出,台灣的銀行業在改善行政效率上態度偏向保守。示意圖,與本新聞無關。(資料照)
〔即時新聞/綜合報導〕台灣在國際上享有科技島美名,但在銀行業務上卻相對保守,此現象引起外國媒體好奇,甚至有旅居美國的僑民首次踏入台灣的銀行辦理業務後表示,效率之慢讓人感覺回到40年前。
《BBC》報導,台裔美國教授凱瑟琳周在武漢肺炎(新型冠狀病毒病,COVID-19)疫情期間定居台北等待疫情落幕。2年前首次踏進台灣的銀行要辦理匯款,她描述「我手填了一式三份的表格,接著行員把內容打入電腦中。同時,後方傳來點陣印表機的運轉聲。」她形容,這散發出一種1980年代才有的緩慢氛圍。
報導提到,緩慢和繁瑣的流程是外國人或海外台人首次接觸台灣銀行業時的普遍感想,但台灣又能孕育出台積電、富士康等生產智慧手機、電腦關鍵部件的尖端科技公司,加密貨幣市場也在成長中。此外,台灣在性別平等、同性婚姻等社會議題上的變動也是亞洲先驅。
然而,台灣在某些事務上卻保持老派風格,尤其是銀行業,從存摺、永無止盡的文書作業以及仍相當普及的印章等可見一斑。台灣金融研訓院計畫研究員史汀森(David Stinson)指出,台灣許多銀行業務仍需要由專人處理,且除非政府明確表態可行,否則在採取新的實體措施上步調緩慢。
史汀森說,此現象的背後原因之一,或許是多數台灣民眾較樂於已熟悉的作業流程,即使這意味著要帶著存摺排隊。
不過,疫情則替銀行在數位化上製造了些貢獻。2019年底台灣的數位存款帳戶僅有383萬;2021年底大幅成長至1047萬。
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存放比創新低 金管會:國銀有效運用資金、沒有爛頭寸 - 自由財經 https://bit.ly/3ssUJEf
存放比創新低 金管會:國銀有效運用資金、沒有爛頭寸
2022/02/08 21:59
存放比去年12月底出現「六連降」,銀行局副局長童政彰回應,銀行業在資金運用相當有效率,國內並無爛頭寸。(記者王孟倫攝)
〔記者王孟倫/台北報導〕存放比「六連降」金管會公布本國銀行去年12月底存放比為69.23%,續創史上新低紀錄!不過,金管會今天強調,由於存款增加快速,使得存放比創新低,而國銀仍有效運用資金,包括:放款或投資均成長,況且,銀行還必須保持「適當流動性」,國內並沒有爛頭寸的問題。
「存放比」是銀行總放款(分子)占總存款(分母)的比率,採用「百分比」顯示。由於銀行吸收存款的主要用途就是放款,若吸收過多資金,卻無法充分進行運用、而被閒置,就會出現所謂「濫頭寸」問題。
「存放比」近來一路下滑而受到外界關注,根據金管會公布數據,去年7月開始降下為70.3%、8月續降為70.12%、9月為70.07%、10月為69.93%,11月為69.62%,而十二月再降至69.23%,也就是「六連降」,且續創史上最低。
這是否意味國內銀行存在「爛頭寸」壓力?收滿手存款卻沒有去路,缺乏妥善運用?
對此,銀行局副局長童政彰提出說明,整體上來看,不管是辦理中小企業放款,或是有價證券投資、短期資金調度,國銀還是非常有效率,沒有爛頭寸的問題。
首先,從「增長速度」來看,國銀去年受惠於出口貿易暢旺,使得去年存款金額較2020年增加3.85兆元,不過,國銀在仍相當有效率的運用資金,包括:放款就增加了2.2兆元,其它像是投資有價證券、存放在央行部位及同業拆借等,也增加了1.8兆元。
其次,童政彰說,銀行必須保持「適當流動性」,不可能把所有存款拿去放款,而流動性是反映在「現金」和「約當現金」這個科目上,過去幾年都是1.1兆至1.2兆元左右,去年12月底為1.2兆元,代表銀行維持流動性適足。他強調,這顯示銀行資金在國內流動性是相當充沛的,並不構成所謂的爛頭寸現象。


截至 2021 年 9 月底,本國銀行辦理購置住宅(含房屋修繕)貸款及建築貸款餘額分別為新台幣 8.56 兆元及 3.06 兆元,逾放比率分別為 0.1% 及 0.07%,均低於 2021 年 9 月底本國銀行整體放款逾放比率 0.19%,即房貸及建築融資資產品質比整體放款要佳,顯示銀行對不動產貸款的風險控管能力尚屬適當;且銀行對不動產放款都提 1.5% 備抵呆帳準備,國銀平均提 1.55%
2021/11/22 〈金管會備詢〉緊盯對建商放款過高 金管會匡列8家銀行 https://bit.ly/32hnWZr


銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的3成,過去銀行警戒線多控制在28.5%,現在銀行多調降警戒線,盡量控制在28%之內  新屋以舊營造成本估 鑑價遠低巿價 !央行打房 蛋白區房貸款剩6成 https://bit.ly/2WGDx2l


房貸/房貸轉貸違約金/存款及放款利率/台灣家戶負債比突破90

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新冠肺炎疫情衝擊全球經濟,央行宣布降息一碼,行政院祭出紓困方案,要求公股銀行加碼降息,金管會也力促民營銀行挺紓困。在房貸利率調降趨勢下,精打細算的房貸族,該不該趁勢轉貸?而轉貸前,又該評估哪些面向?
自4月起至9月底止,包括臺灣銀行、第一銀行、華南銀行、兆豐銀行等八大官公股行庫陸續宣布,房貸利率全面調降兩碼(0.5個百分點),不少民營銀行亦跟進,平均調幅落於0.25至0.27%,吸引不少房貸族的目光。
若以降息前各銀行平均房貸利率水準約1.7%試算,降息一碼(0.25個百分點)至1.45%,以房貸1000萬元試算,可月省1166元、年省1.4萬元。
然而,要提醒的是,房貸族別只看到降息光鮮亮麗那一面,更重要的是,留意成本、可貸款成數、額度等「現實面」。住商機構不動產企劃研究室經理徐佳馨就建議,決定轉貸與否前,可從以下三大面向評估。
面向一〉貸款利率,留意「分段式」
市面上房貸利率的結構,可分為一段式或分段式。其中一段式指的是指標利率,搭配一段式的加碼利率計息;分段式則是指標利率搭配兩段或三段加碼利率計息。若為兩段式的話,第一段通常為前兩年,第二段為第三年起。
徐佳馨說,房貸族在評估各家的房貸利率時,要留意除了第一段利率,還包括第二段之後的浮動利率。例如青年安心成家貸款的二段式利率方案,前兩年利率1.19%,優於市場水準,但第三年起則調高至1.49%計息。
也就是說,分段式利率多數僅提供前兩年的優惠利率,後續的繳款利率不一定比較優惠。
央行日前宣布降息一碼。圖為央行總裁楊金龍。蘇義傑攝© 由 遠見雜誌 提供 央行日前宣布降息一碼。圖為央行總裁楊金龍。蘇義傑攝
央行日前宣布降息一碼。圖為央行總裁楊金龍。蘇義傑攝
面向二〉可貸成數與鑑價金額,各銀行認定不同
市面上的房貸方案,最高貸款成數普遍落在八成至八成五,但實際上平均貸款成數落在七成左右。徐佳馨表示,核貸過程中,銀行會有房屋鑑價的流程,包括評估貸款房屋的區域和物件,來決定該房屋可貸款的成數。
不過,通常同一標的,銀行端對於價格認定均不相同。例如同樣是1000萬的房子,A銀行鑑價900萬,貸款成數給七成五,可貸金額為675萬(900*75%);B銀行鑑價800萬,貸款成數給八成,可貸金額則為640萬(800*80%)。
「各銀行評估的差異在於,有些銀行看好某些區域、物件狀況;再者,則是購屋人的還款能力,若第一間貸款還沒還完,第二間屋可借的金額也會比較少,」徐佳馨說,所以轉貸並不見得搶到便宜,建議房貸族可多評估幾家銀行的條件,省省荷包。 
面向三〉貸款「搬家」成本,小心省的利息都蒸發掉
轉貸不單單只是將貸款從A銀行搬到B銀行,還要負擔「搬家」的成本。Money101公關經理呂芝穎強調,轉貸前千萬要精打細算,否則,減輕了利息壓力,卻賠了費用成本,得不償失。
轉貸要付出多少成本?呂芝穎觀察,一般市場行情,代書費大約從2500元到6000元不等;塗銷費約2500元左右;若原貸款尚在綁約期間〈一般來說,會綁約二至三年〉,就要付出提前清償違約金,大約落在0.5至1%之間;地政設定規費則為貸款設定金額的0.12%,也就是說每100萬貸款要付出1200元規費,800萬貸款則為9600元。
另外,申請新貸款依據各家銀行不同,會有帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用產生,手續費約落在5000元到6萬元不等。若以轉貸800萬元試算,上述支出總計將近2萬元。
徐佳馨也補充,房貸族還要注意新貸款銀行是否需要額外配合條件,如搭配買房貸壽險或新銀行的理財產品等,都會是一筆額外開銷。
所以,若原貸款銀行的利差夠大,足以超過其他的轉貸費用與成本,才值得轉貸。
倘若,新貸款的利率比原貸款優惠0.5%,以貸800萬元試算,一年能省下4萬元的利息,民眾再與上述費用成本試算,就能知道轉貸是否為對的選擇。
別急著轉貸,跟原貸款銀行談,可爭取較優條件
想要爭取到較優的貸款條件,呂芝穎建議,民眾可考量房屋物件有無增值、自己近一年還款是否正常等信用狀況,以及年收入以及負債比等財務狀況亦需要一同評估,才有機會爭取到較優的轉貸條件。
至於央行降息一碼後,公股銀行也配合政策額外再降息一碼,近期通訊軟體都在流傳「需要主動告知銀行,才可享有該優惠?」對此,大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,根據財政部指出,公股銀行都會主動降息,客戶無須再告知,而民營銀行多數也會定期調整(例如三個月),若不清楚利率調整狀況,民眾可主動與銀行聯繫。
整體而言,房貸族若有萌生想「轉貸」的想法,郎美囡說,在還款狀況與自身信用正常的狀況下,因為轉貸成本不低,建議可先跟原本的貸款銀行談,或許會有意外的收穫。
各銀行轉貸方案比一比。© 由 遠見雜誌 提供 各銀行轉貸方案比一比。
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太誇張了 金融機構竟超收房貸違約金
By 聯合新聞網, udn.com查看原始檔三月 3日, 2019
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2019-03-03 21:42經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導
有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。 聯合報系資料照/記者孫中英攝影
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消費者買房跟金融機構貸款時,契約內容可要看清楚,有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。
金管會在去年下半年對金融機構的檢查中,發現有信合社的定型化契約書條款,有不符規定或對消費者顯失公平。
官員表示,根據「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定,金融機構提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」二種方案,供借款人勾選。
如果是選「無限制清償期間」,借款人可以隨時償還貸款或結清帳戶,不用支付違約金。
如果是選擇「限制清償期間」,在一定期間內(不得超三年)不能提前償還部分或全部本金,如果提前清償時,必須支付違約金。
違約金的計收方式,應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式計收。
但金管會金檢時發現,有信合社辦理的房貸業務,對於提前清償的違約金計收方式,是以「原借款本金」而非「借款餘額」,做為計算標準,不符「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定。
舉例來說,小張跟銀行借房貸1,000萬元,選擇利率比較優惠的「限制清償期間」方式,但到了第二年時,小張手頭有一筆閒錢,把房貸還了400萬元,本金剩下600萬元。
依規定,應該是用600萬元來計收違約金,但這家金融機構卻以1,000萬元來計收違約金,明顯超收。
金管會已要求這家信合社,應依規檢討修正房貸定型化契約計算違約金計收標準,以符合規定;消費者買房子時,簽約時最好也要看清楚房貸契約內容。
除此,這家信合社也被發現,跟客戶簽訂的存款定型化契約條款中,訂有「本約定書如有未盡事宜,悉依貴社有關規定辦理」、「本約定書未盡事宜,本存戶同意依貴社其他規定、銀行慣例…辦理」等不確定的概括條款,都不利客戶清楚瞭解應負的責任,影響交易公平合理及客戶權益保護。
也被金管會要求改善,應注意檢視存款定型化契約條款內容,對涉有不確定概括條款內容,應檢討修正,以維消費者權益。


殺到全球最低 台灣房貸利率 快跌破1.5%
By 朱漢崙, www.chinatimes.com查看原始檔十月 12日, 2017
近20年來國銀房貸利率走勢
放款市場利率齊殺,房貸利率殺價災情最嚴重,對此不少金融業高層私下指出,台灣的房貸利率都已快跌破1.5%,幾乎可說已殺到全球最低,不僅比起日本、美國的平均水準已分別低1個百分點、3個百分點以上,若未來20、30年台灣基準利率水準走升,以台灣目前微薄的加碼點數來看,屆時恐怕銀行放款收入連繳營業稅都不夠。
根據央行統計,2000年全體國銀的平均購屋貸款利率為7.14%,但時隔17年後,2017年8月央行最新國銀購屋貸款平均利率現在僅剩1.638%,而且是央行已在1年多前停止降息,但房貸平均利率在這

段時間內繼續下降超過1碼(0.25個百分點)的水準。
某大型行庫高層指出,由於房貸期間長達20~30年,世界先進國家均將利率維持在一定水準之上,舉例來說,美國、日本雖然先前採低利寬鬆政策,日本更是長年零利率,但其房貸利率水準均較台灣高很多,美國甚至現在極優質的客戶的利率都還要4%以上,至於日本儘管已號稱「零利率」多年,但房貸利率迄今仍大多在2.5%以上。
台灣房貸利率已殺到貼近1.5%,比起日本、美國的平均水準,分別低1個百分點和3個百分點以上。國銀高層分析,台灣房貸利率這麼低,令人憂心台灣的房貸利率訂價,已難以因應20、30年的長天期風險。
國銀主管指出,台灣的房貸利率加碼點數每況愈下,這麼微薄的加碼點數,未來恐怕連繳營業稅都不夠,舉例來說,現在有一筆房貸利率1.5%,是用1年期定儲利率1.05%加碼45點(1點是0.01個百分點)計息,營業稅率5%,現在繳稅大約0.075%,即加碼的45點約有7.5點拿去繳稅;但若未來30年內,作為計價基準的定儲利率漲到10%,房貸利率為10.45%,屆時該房貸的營業稅若以5%稅率計息,等於要繳0.5225%的稅,「加碼點數連繳營業稅都不夠用」。


殺價風起 金管會應進行訂價金檢
By 朱漢崙, www.chinatimes.com查看原始檔十月 12日, 2017
台灣金融市場殺價風熾盛,連長達20、30年的房貸業務都比其他國家殺低超過至少1個百分點,國銀高層私下對主管機關建議,即使不見得要訂定「鐵板價」,至少應進行風險訂價的金檢,讓銀行具體交待訂價依據的合理性。
尤其讓業界高層不滿之處在於,比起屬於普惠金融的首購族房貸,「反而是高價住宅的房貸,利率殺的最兇」,適用逼近1.5%水準的案子,有不少都是高價住宅,而且是「一段式」,反正只要房價沒有「觸」及豪宅貸款的門檻,都可以適用最低利率水準,比起首購族房貸利率不遑多讓。
銀行主管指出,高所得者的房貸被銀行以超低利「流血競爭」搶翻天,已成為金融圈最嚴重的警訊。
放款利率太低,也使得金融同業的放款利差來到空前的低點。一位國銀主管分析,現在至少超過一半以上的銀行業者,利差不到1.5個百分點,甚至還有銀行利差不到1個百分點,而且房貸部位愈大,但卻缺乏財管等其他收入來源供應營收的銀行,利差愈吃虧。
國銀高層直言,台資銀行在海外戰場的擴充,也直接把國內殺價這一套,複製到海外市場,結果引來當地主管機關高度不滿,包括上海、柬埔寨這兩個台資銀行匯集的重鎮,就曾多次發生有台資銀行在主管機關金檢後直接被要求改善殺價問題。
目前國銀海外分行最密集之處就是大陸,這位高層也指出,大陸監理機關在銀行業務訂價上,就比台灣監理機關要求嚴格,也因此在大陸若是大型銀行,存放利差都超過3個百分點,至於中小型銀行甚至超過4或5個百分點,和台灣現在平均存放利差尚不到1.5個百分點相較,高出至少1倍,也顯示台灣業界殺價競爭所造成的衝擊已直接威脅金融業的國際競爭力。


 

房貸/房貸轉貸違約金/存款及放款利率/台灣家戶負債比突破90  

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台灣家庭負債比 全球前茅
By 聯合新聞網, udn.com查看原始檔十月 13日, 2017
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2017-10-13 02:44聯合報 記者孫中英/台北報導
台灣家庭負債衝高,外商金融機構示警。安聯集團在最新版全球財富報告中指出,台灣家庭負債占GDP(國內生產總值)比重,在二○一六年升高到百分之八十七,在「全球」名列前茅;同時間,台灣家庭負債成長速度也以百分之四點八「超車」經濟成長率。
根據安聯集團數據,最近三年台灣家戶負債總金額,自二○一四年的四一七○億歐元,成長到二○一五年的四二六○億歐元,去年再增至四四六○億歐元、年成長百分之四點八。若以一歐元換卅三點九九三五台幣匯率換算,去年台灣家戶總負債達十五點一六兆台幣,除以全台九百萬家庭戶,每戶負債約一六八點四六萬台幣
安聯統計,去年「全球」家庭負債比平均值為百分之六十四點六,亞洲(不含日本)家庭負債比為百分之四十六點三;台灣家庭負債比百分之八十七,不管在亞洲或全球市場,都算偏高,家庭負債年成長百分之四點八,也是台灣近年經濟成長(百分之二上下)的兩倍以上。
除安聯外,國際信評機構、惠譽信評今年稍早也發布,台灣家庭負債占GDP比重,在去年上半年,就上升至百分之八十二點六,超過中國大陸、香港、新加坡、日本、馬來西亞和泰國,雖次於南韓,但已幾乎是亞洲最高。
惠譽指出,儘管台灣房市近年已大幅修正,但台灣民眾房貸負擔仍大房貸占家庭總負債高達五成七,同時間,台灣GDP成長幾近「文風不動」,預期今年也只有百分之一點七,導致台灣家戶負債占GDP比重,逐年升高。
安聯集團首席經濟學家麥可海斯博士表示,台灣私人負債要是攀升過快,將成為台灣經濟發展的「阿基里斯腱(the Achilles heel,即致命傷)」。惠譽信評也表示,台灣家庭負債比過高,債務壓力除壓抑經濟成長,也可能「逆襲」台灣銀行財務表現。
但國內專家對此持不同看法。中華信評金融服務評等部副總裁張書評表示,台灣家庭負債占GDP比重,近年的確逐步走高,主因家庭負債金額成長比GDP還要快,但儘管「家庭負債比」攀升,台灣家庭的「淨資產成長」仍高於淨負債成長。
就以安聯報告來看,去年台灣家庭金融淨資產成長率達百分之九點六,家庭負債成長雖加速到百分之四點八,但仍低於資產成長。張書評說,由於資產成長仍大於負債,代表債務壓力的緩衝空間仍足夠。


 

只租不售增溫 銀行房貸剉著等
By 孫彬訓, www.chinatimes.com查看原始檔九月 3日, 2017
國內房貸餘額前10大銀行
2017世界大學運動會風光閉幕,退役的選手村將轉作社會住宅出租使用,加上中央、地方政府陸續推出只租不售住宅政策,銀行評估,今年下半年到明年將是房貸的重要洗牌期,各銀行將極力爭取客戶,希望維持一定的授信水位,不讓房貸額客源流失。
銀行主管指出,政府在實現「居住正義」的民意要求下,預計中央及各地方政府將推動「公共住宅」、「公辦都更」等具公益性的住宅政策,房市回歸自用住宅需求,投機需求消退,房貸業務的推展將更具挑戰性。
房貸龍頭銀行土地銀行截至6月底止,房貸餘額約為7,800億元,較去年底的7,700億元小幅成長,主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款,面對當前房市氛圍並考量業務成長性及授信品質,預計今年房屋貸款平均餘額約7,850億元,目標較去年約略成長1.5%。
華南銀行積極強化房貸,推出「團結挺房貸2.0」,希望維持房貸成長動能,盼能重回國銀房貸餘額第五名,目前房貸的成數不變,但在利率方面,則針對特定職業、特定來源,可談到利率1.58%,最低甚至可比照公教員工的築巢優利貸利率1.56%。
華銀主管指出,醫師、律師、會計師、建築師等職業都是利率可以洽談的族群,而信義房屋、永慶房屋等優質仲介的案件,也是利率可以降低的重點。
展望今年下半年房市,土銀主管認為,仍難具大幅反轉向上動能,然因經濟好轉、利率持續維持低檔、業者減量降價經營、買賣雙方價格認知差距縮小,以及相關稅制適時檢討改進等因素,皆有機會帶動未來房市景氣回溫。
土銀主要推展優質房貸客源,深耕以自用住宅為主的房貸對象,並配合政策性貸款業務,如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部整合住宅政策貸款,以固守房貸市占率及穩定獲利來源。臺灣企銀則是提供自住型房貸戶優惠專案。
第一銀行指出,因既有客群龐大,如存款戶、信託理財戶等,將透過大數據分析,針對不同客群推薦適合商品。另外,就是善用線上行銷平台「第e數速貸」,以增加數位通路的使用量及進件量為目標,提高客戶申請貸款的方便性。

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購屋意願低... 國銀平均利率 史上最低
By 呂清郎, www.chinatimes.com查看原始檔八月 30日, 2017
國銀平均利率位在歷史最低點,但購屋人就是不買帳,進場購屋意願低落,主要是房價太高,就算利率再低還是買不起。中央銀行最新公布第2季國銀存放款加權平均利率,存款及放款利率繼續位在歷史最低的0.57%及1.92%。
市場預料9月21日將舉行的第3季理監事會,政策利率將維持連續第5季不調整,重貼現率維持在1.375%,甚至年底也不會動;理論上國銀加權平均利率連兩季位在史上最低水準,應該是購屋人進場的最佳時機,但整體房市買氣還是很淡。
銀行房貸主管表示,多數自住購屋人都會申請房貸,市場利率愈低,房貸利息的負擔也愈輕,如果未來利率正常化,負擔就會加重,掌握低利率購屋絕對有利,但房市買氣就是低落,近年來偶有回溫,總是曇花一現,無法延續,主要原因就是薪水不漲,房價居高不下,反而已無關利率高低。
央行官員也指出,房市買氣要提升,關鍵就在賣方讓價幅度,能不能被多數的買方認同,尤其目前房市自住客占比高達85%,房價如果無法降到自住需求的水準,交易量增加將非常有限。
除了存放款利率最低,存放利差也僅1.35個百分點、為近8年最低;銀行主管強調,獲利空間已很有限,但基於業務考量,今年還是紛紛推出優惠低利率房貸搶攻優質客,結果購屋人同樣意興闌珊,除非薪水明顯調高,或房價大幅下跌,不然恐怕房貸還是很難賺。


房貸壓力大!台灣家庭負債兩岸三地最重
tw.rd.yahoo.com查看原始檔
(中央社記者蔡怡杼台北2017年5月20日電)華人社會有土斯有財的剛性需求,讓不少民眾苦扛房貸,惠譽信評指出,在房貸推升下,台灣家庭負債占GDP比重超過80%,在鄰近國家中僅低於南韓的90%,是兩岸三地中最沉重者。
國際評等機構惠譽最新報告指出,2016年上半年,台灣家庭負債占國內生產毛額(GDP)比重為82.6%,在鄰近國家中僅次於南韓的90%,遠高過香港的66.4%以及中國大陸的41.8%。
惠譽信評金融機構評等副總經理周筱娟指出,台灣家庭負債主要來源是房貸、消費貸款,以及中小企業主以個人名義進行有擔保授信的營運資金需求等,尤其,以房貸為大宗。
而台灣自2005年後,房貸占家戶負債比重長年維持5成以上的水位,2010年達到高峰的73%,周筱娟分析,主因當時台灣的房價較高,且經濟成長腳步較遲緩。儘管房市自2014年後有明顯的修正,目前房貸占家戶負債的比重仍接近6成。
另外,房市雖字2014年年中後出現修正,但代表中古屋房價走勢的信義房價指數,全台今年第1季來到278.24,與2014年第2季創下的新高紀錄297.78相去不遠,同時,季增率、年增率連袂翻正,顯示房價已逐步回穩。
對不少民眾來說,購屋是不可承受之重,根據內政部營建署最新統計,105年第3季全國房價所得比飆上新高的9.35倍,尤其,雙北市房價所得比都超過10倍,分別來到15.47倍、12.70倍。房價所得比代表民眾需要花多少年的可支配所得才買到一戶總價中位數的住宅,當數值越高表示房價負擔越重。
華人社會對房屋的剛性需求,不只反應在台灣,香港、中國大陸更是如此,根據惠譽最新統計,香港房貸占家庭負債約70%、中國大陸的占比則是54%,只不過,香港、中國大陸家庭負債占GDP比重都比台灣低,尤其,中國大陸家庭負債占GDP比重41.8%,是亞太市場中最低者。
同時,惠譽預估台灣家庭負債在2017年至2018年將微幅增加至GDP的84%,周筱娟表示,受到個人借貸增加,以投入財富管理市場,以及中小企業主的週轉金放款增加的影響,台灣近兩年家庭負債占GDP比重將維持2010年後的逐年攀升態勢,但幅度不會太大。


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張誌家積欠百萬賭債 與妻離婚人間蒸發
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前職棒投手張誌家又起爭議,傳因簽賭「百家樂」及運動賭博,欠下大量賭債,與妻離婚後人間蒸發。(資料照,記者王藝菘攝)
2017-08-13 15:37
〔即時新聞/綜合報導〕前職棒投手張誌家又起爭議,傳因簽賭「百家樂」及運動賭博,欠下大量賭債,債權人到其住戶外拉白布條討債,驚動警方到場,還被爆出已與第二任妻子離婚,張誌家行蹤成謎。
前職棒選手張誌家,時常代表台灣出賽國際賽事。(資料照,記者詹朝陽攝)
前職棒選手張誌家,時常代表台灣出賽國際賽事。(資料照,記者詹朝陽攝)
據《蘋果》報導,前職棒投手張誌家因涉嫌打假球而遭終身禁賽,轉而當鐵板燒學徒,但卻傳出因簽賭「百家樂」及運動賭博,欠下160餘萬元賭債,除賭債外,張誌家還在外頭四處欠債,包括中市連鎖餐廳、車行老闆都有其債務,岳家已替他處理240餘萬元債務,但張誌家人間蒸發不知所蹤,債權人前往張誌家在沙鹿的住處討債,並拉白布條要其出面解決。
債權人說張誌家拋妻棄子欠錢不還,張誌家父親出面緩頰及警方到場後,債權人才離去,警方證實張誌家確實已經離婚,目前也不住在沙鹿,行蹤成謎。
目前張誌家因打假球案被台灣高等法院依詐欺未遂罪判處有期徒刑4月確定,而La new熊隊已改名為Lamigo桃猿隊,屬於大高熊育樂股份有限公司。該公司依契約規定,對張誌家要求給懲罰性違約金,其金額為「年薪乘以10」,法官認為張男的行為已讓職棒門票及收視率下降,至少已造成球團1800萬元的損失,判處他賠償600萬元。
張誌家還於2014年九合一投票當日當天在臉書上貼文幫議員候選人拉票,違反選罷法被罰50萬元,逾期未繳罰款。


 

房貸轉貸 留意「搬家」成本
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房貸轉貸眉角多,小心省下利息卻要多付轉貸成本。
【林巧雁╱台北報導】公股行庫土地銀行開第一槍,放寬房屋貸款成數並降低房貸利率,勢必壓低房貸利率水準,如果想換貸款銀行,尋找較佳條件,銀行建議,轉貸之前先考慮幾個條件,不只看低利率,還要注意目前房價下跌,重新鑑價的貸款金額恐下修,還有提前還款是否有違約金等都要納入考量,仔細評估是否划算再轉貸。
近2年來不動產價格已下滑,比如原本2000萬的房子,現在銀行評估鑑價的結果可能已下修只價值1800萬,假設2年前貸款8成1600萬,現在轉貸也想貸款8成,金額只剩下1440萬元。
常綁約2~3年
另外,轉貸之前也要詢問清楚銀行是否有綁約違約金,通常銀行會綁約2~3年,一般來說,第1年就解約要付違約金1%,之後逐年遞減,約介於0.5~0.8%之間
舉例來說,陳先生原本向A銀行申請1500萬元的貸款,第2年想提前轉貸至B銀行,被銀行要求付0.8%的違約金,違約金要付12萬元
銀行房貸主管提醒,想申請房貸轉貸,有些費用無法省,首先是付給政府的地政設定規費,2是代書設定費,還有銀行手續費等。
給政府的地政設定規費為貸款金額的 0.12%,如果要轉貸1000萬元,規費要繳1萬2000元。而代書設定費(包含塗銷前銀行設定費)估約6000元,再加上各家轉貸銀行的手續費,約3000元~1萬元不等,估計必備的轉貸成本2~3萬元跑不掉。
申貸金額恐較低
總結來說,現在轉貸可能利率可能可降0.3~0.5個百分點,每月房貸繳息成本可減少4000~5000元,但若萬一要付違約金,等於要付10萬元以上的轉貸成本,且申貸金額較之前低,轉貸前最好詢問清楚各種費用。
民眾常覺得房屋鑑價結果與想像有落差,導致貸款成數不如預期,申請房貸前可先查詢鑑價資訊。中信銀主管表示,民眾可於網站輸入欲購屋地址,即可獲得物件平均單價、該區房屋歷年漲跌趨勢、鄰近房屋成交的實價登錄、房屋周邊生活機能概況等資訊,比其他銀行或房仲估價更精準。
台新銀行個人金融事業總處執行長吳清文則表示,台新銀行提供線上鑑價服務,民眾可透過行動裝置或電腦留下房屋資訊,台新銀行會依據房屋位置、建物類型、坪數、社區等條件給予最貼近市場的估價。


 

房貸太沈重!台灣家戶負債比破90%居亞洲第二

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台灣負債比位居亞洲第二,主要來自房貸太沈重。(資料照,記者徐義平攝)
2017-06-14 12:17
〔即時新聞/綜合報導〕台灣景氣持續低迷,年輕人苦於低薪與高房價而苦悶。德國安聯集團首席經濟學家麥可海斯(Michael Heise)今(14)日來台演講,表示台灣人的借貸金額不斷升高,因此家戶負債比突破90%,亞洲中僅次南韓。而惠譽信評金融機構評等副總經理周筱娟指出,台灣家庭負債主要來源是房貸。
據《蘋果》報導,麥可海斯指出,台灣是亞洲國家中人均資產第三高的國家,第一名為新加坡的11萬4155歐元,第二名為日本10萬8660歐元,台灣則是9萬9255歐元,但台灣的人均負債也相當高,在亞洲國家排名第四,約為18030歐元,次於新加坡、日本、南韓,整體呈現「高資產、高負債」的現象。
而根據安聯集團調查,自2010年到2015年,台灣的家戶負債比增加6.8%,從83.6%到達90.4%,不過同期南韓攀升得更快,由79.5%提高到91.9%,馬來西亞同樣快速,由72.3%攀高到89.1%。
而惠譽信評金融機構評等副總經理周筱娟指出,台灣家庭負債主要來源是房貸、消費貸款,2005年後房貸占家戶負債比率達50%,2010年甚至到達73%,而2014年後房市有明顯的修正,但目前房貸占家戶負債的比重仍接近6成


 

美國家庭總財富89.1萬億美元 創10年最高 圖
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美國人民究竟有多少錢?這個問題美聯儲周五(9月16日)更新的2016年第二季度美國家庭財產報告給出了最新的權威統計。結果顯示,美國家庭在2016年第二季的總財富為89.1萬億美元,創近十年來最高記錄。

家庭財富中包括存款、房產、股票、保險等資產,同時刨除房貸、信用卡等債務。數據顯示,美國家庭大約總共有價值25萬億美元的房產,而房貸債務總金額為9.5萬億美元。所以美國家庭擁有的房地產凈資產值大約在15萬億美元左右,佔總凈資產的不到五分之一。


報告指出,房地產在過去一段時間裡價格攀升是本次家庭總財富增長的主要原因之一。

股票資產數量的攀升成為家庭資產增加的另一個重要原因。近年來美國貸款利率都保持在相對較低的水平,而房價在大部分市場也穩步攀升。這讓美國中產階級有更多資金投資股市。美股整體表現在近兩年保持穩定增長,三大指數仍不斷創造新高。這讓美國家庭在股票資產方面提升不少。

不過在資產增加的同時,債務總金額也有一定程度增長。數據顯示在2016年第二季,美國家庭的總債務同比增4.4%。其中住房貸款債務增長2.5%,消費信用卡等債務則增長6.4%左右。

美國家庭在個人養老保險上的投資增長讓經濟學家相對比較安心。今年來隨著物價不斷上漲,很多人擔心以美國人目前的消費習慣來說,購買養老保險的比例遠遠不夠。不過從報告數據來看,近四分之一的美國家庭財產是養老保險,總金額超20萬億美元。

整體來看,美國人在金融危機過去後,近些年來已表現出資產的穩定增長。上周公布的美國家庭平均工資也印證了這一點。

不過報告所有的數據都是總和,並沒有各個年齡段、族裔、地區和其他類別家庭的分項數據,所以難以判斷貧富差距問題是否嚴重。89.1萬億美元資產,其中有一大部分實際上還是掌握在一小部分人手中。

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