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估價法則大公開
By 戴久喨不動產教室 (land3people), land3people.pixnet.net查看原始檔十二月 27日, 2013
【題】現有一筆建地，土地面積1600坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率225%，所在地區生活機能健全，土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅，在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後，得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣12億4200萬元(一年之資金折現率為1.33%），建築所需的直接成本為新臺幣1億8000萬元，資本利息綜合利率為1.94%，開發商的要求利潤率為20%，規劃設計費用為營造費用的3%，廣告銷售費用為總銷售金額的5%，稅捐費用為總銷售金額的1%，管理費用為總銷售金額的3%，施工期間1年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。
【解】：
（一）先求間接成本：
規劃設計費：180,000,000×3％＝5,400,000（元）
廣告銷售費＋稅捐＋管理費＝×(5%＋1%＋3%)＝110,312,839（元）
（二）計算土地開發分析價格：
土地開發分析價格之計算公式如下：（估81）
V＝[S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)]
其中：
V：土地開發分析價格。
S：開發或建築後預期總銷售金額。
R：適當之利潤率。
C：開發或建築所需之直接成本。
M：開發或建築所需之間接成本。
i：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。
V＝[÷(1＋20%)÷(1＋1.94%)－(180,000,000＋5,400,000＋110,312,839]
＝1001976828－295,712,839＝706,263,989（元）
單價＝706,263,989（元）÷1600（坪）＝441415（元／坪）
【題】運用比較法進行估價時，比較標的有那些情況會影響交易價格，且無法有效掌握及量化調整者，應不予採用？
【解】：
依不動產估價技術規則第23條規定，比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
（一）急買急賣。
（二）期待因素影響之交易。
（三）受債權債務關係影響之交易。
（四）親友關係人間之交易。
（五）畸零地或有合併使用之交易。
（六）地上物處理有糾紛之交易。
（七）法院拍賣。
（八）受迷信影響之交易。
（九）包含公共設施用地之交易。
（十）人為哄抬之交易。
（十一）其他。

理財三大目標之一 與購屋相關的理財決策 - http://goo.gl/rpgSNp

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實價不揭露 屋主難賣房

實價登錄上路後，只要買賣房屋均須申報登記，不過登錄後若遭認定偏離行情將不被揭露。林琨凱攝
質疑操控
【陳世峰╱台北報導】實價登錄上路5年，期間引發爭議不少，近來《蘋果》接連接獲讀者投訴，指其在申報後卻都不見於網站曝光，向地政事務所反映卻獲偏離區域行情而不予刊登，質疑政府操控房市行情，內政部對此則回應，實價登錄目的希望能提供民眾市價參考，「異於行情價格」恐干擾判斷，才會訂有此規定，目前無修正規劃。
民眾林小姐向《蘋果》指出，她2年前在台中南區以總價約730萬元買了一間重新裝潢的透天，申報實價後卻遲遲未見於網站曝光，經詢問地所人員得到回覆是成交價跟當地行情約500萬元差距太大，因此無法刊登，而現在自己想賣房，買家出價都拿實價來殺價，大嘆：「這要我怎麼賣房子？」
依地政所人員回覆林小姐來計算，林小姐買價730萬元高出「當地行情」4成6。
對此，台中市地政局地價科科長楊曉龍表示，若是申報價格偏離當地行情，不論過高或過低均會暫緩揭露，若經調查確實與當地行情背離，將不予揭露。不過若屬特殊交易，可在備註欄註明原因，經查屬實也都會刊登。
專家：成交就是行情
內政部地政司也解釋，申報資料須經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易，才對外提供，不過也要求各地方政府揭露率至少達9成。
天時地利不動產顧問總經理張欣民說：「市場上有一句話，能成交就是行情。」他認為，如果要實價登錄，除非有造假，否則應該全數揭露，並沒有所謂偏離疑慮。如今實價登錄不僅「黑數」隱藏為人詬病，包括揭露速度、資訊正確性等也遭抨擊。
拖太久恐降低參考性
如去年9月揭露的北市豪宅「信義富邦」，一口次揭露4戶，最早一筆甚至是2014年的成交，揭露龜速。也有房仲指出，北市士林區有一間大東路高價店面揭露，後來不知為何從網站消失，懷疑遭下架。台北市地政局官員解釋，一般高價豪宅若僅1、2筆申報，太快揭露怕數字有浮報疑慮，為求資訊正確，會累積到一定申報量才揭露，至於下架應屬誤會。
張欣民認為，實價登錄已實施5年，政府應全面檢討，比如加強價格揭露即時性，建議應在過戶時就直接申報，現行至完銷才申報讓建商有操作空間，讓參考性降低。

房市回溫 量增價跌 桃園每坪22萬 新北1字頭買得到 六都5月交易量彈升
中時電子報作者陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年6月2日 上午5:50
中國時報【陳宥臻╱台北報導】
六都昨（1）日揭露5月建物買賣移轉棟數，總計1.78萬棟（戶）、月增23％，且六都月增率均達近2至4成；不過，今年1∼5月移轉量的年增率仍衰退21％，顯示房市交易回暖，但尚未回到去年同期水準。
桃園居冠 台南墊底
桃園市因為A7合宜住宅交屋，使5月買賣移轉量居六都之冠，為4,398棟，月增2成。值得注意的是，建商對餘屋價格彈性大，為加速去化餘屋推新案，部分區域出現明顯降價。代銷業者表示，桃園青埔有新案開價35∼38萬元，實際成交30萬元，如今交屋後，未售出的餘屋已經低至22萬元就能買到。
永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，六都今年1∼5月移轉量共約6.5萬棟，較去年同期8.2萬棟，仍衰退21％；但今年4∼5月以來移轉量明顯回溫，以最新公布的5月移轉量，棟數最多是桃園市4,398戶，月增21％，最少棟數則是台南市1,501戶，月增17.3％。
台北增35% 新北增32%
台北市5月移轉量為1,834棟，雖然還未彈升到2,000棟以上，但仍月增35％；新北市回升到3,919棟，月增32％，逐漸回到4,000棟左右的水準。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，桃園市為六都「5月房市移轉王」，主因是除了市場交易轉趨熱絡外，還包含了一部分合宜住宅移轉交屋；而如拿掉桃園龜山的合宜住宅交屋數量，桃園市5月的移轉仍較4月增加26％。
新北餘屋 降幅明顯
業內人士表示，桃園市不論新案與中古屋都出現明顯跌幅，買氣逐漸被帶動。以桃園市中古房大樓產品2014年第2季平均每坪20萬元，今年5月平均降至18.1萬元，跌幅1成。
曾敬德指出，在央行解禁人潮回籠的帶動下，5月的買賣移轉棟數反應回溫的市況，尤其新北市已經追平去年同期水準，今年房市有機會開低走高。
民眾若想在新北找房，不少餘屋降價幅度明顯，代銷業者透露，淡海地區除了機能較好的輕軌G4站之外，其他地區新成屋不少都已降到1字頭；五股也出現開價36∼38萬元案子，成屋後現在賣27∼29萬元，降幅逾2成。

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新不動產估價法 省時省力拿專利│蘋果日報
m.appledaily.com.tw查看原始檔

房地產學者研發不動產估價系統，已獲得專利權。翻攝花敬群臉書
屏東大學教授楊宗憲、德明財經科技大學副教授花敬群等人組成團隊，開發新的不動產估價技術，上月取得不動產估價方法專利。專利權人楊宗憲表示，幾年前開始研究這項技術，今年獲得專利，主要採用電腦大量估價方法，有別於傳統一筆一筆估價規則，突破僅能單一估價標的有限方式。
敏達不動產估價師聯合事務所所長詹勳敏表示，現行的不動產估價方法，規定要使用至少2種方法加權，至少各要3個案例，尋找合適案例的時間長。楊宗憲說，這套技術可供銀行不動產大批估價，風險管理與國際接軌，電腦估價較無人為影響因素，會較準確，降低房貸擔保品風險控管。
花敬群認為，專利加持，能讓社會對估價比較有信心，未來可能與銀行或政府合作。

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張金鶚推好時價網 查房價誤差縮小
udn.com查看原始檔
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好時價(HOUSE+)平台自104年12月10日正式啟用後首度更新資料。政大地政系特聘較受張金鶚表示，定期更新資料，重新修正模型，以反映近期房價的波動。

他表示，自平台公開啟用後參考民眾回饋意見，已陸續增加新竹縣市範圍、歷史查詢選項以方便民眾使用，未來好時價（House+）將依據民眾意見回應，陸續改進地址定位查詢精準度及增加覆蓋類型，希望民眾及相關業者持續使用，並將使用意見回饋給平台。

目前好時價(HOUSE+)平台可查詢七縣市(台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市)非一樓之公寓、大樓住宅房屋時價。截至105年3月15日，好時價（House+）平台查詢數量已超過9萬筆，七縣市查詢比率分別是台北市35%、新北市34%、桃園市9%、新竹縣市1%、台中市10%、台南市3%、高雄市8%。

好時價（House+）正持續觀察近日公布之土壤液化潛勢區對房價的影響，等累積潛勢區內足夠數量的實價登錄資料後，將會因應土壤液化潛勢對房價之影響程度，即時更新好時價（House+）的房價估算結果。

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空頭總司令張金鶚，為何創立房地產估價網？
精華簡文空頭總司令張金鶚，為何創立房地產估價網？

空頭總司令張金鶚，為何創立房地產估價網？
作者：劉光瑩 2016-02-02 Web Only
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人稱「空頭總軍師」的張金鶚，創立「好時價 House +」估價網，免費提供全台七個縣市的房價即時估價服務。有人說他這是跟內政部房地產交易實價登錄打對台，他究竟在想什麼？

卸下台北市副市長職務後，回到政治大學地政系任教的張金鶚，依然不改長期對台灣房地產市場的關心。「好時價」估價平台就是他最新的中年創業。

「我從北市府卸任後，去年一整年都在做這件事，」張金鶚說，台灣長期缺乏真正透明的房價交易價格資料庫，漲價跌價，往往都是仲介和屋主說了算。

儘管內政部已在2012年推出房屋交易實價登錄，但張金鶚認為，內容仍有改善空間。

首先，實價登錄呈現的並非是家戶交易價，而是在一大塊街區1至50號的範圍內，某一戶的成交價，無法反映不同屋齡、車位數與格局的價格差異。第二，實價登錄是反映過去成交價，可能是好幾年前的資料，並非當下即時估價，無法反映通膨、交通建設等影響價格因素。

有鑑於此，他與多年老友、曾幫美國房地美等公司做估價的安富金融工程集團（IFE Group）董事長楊太樂，共同創立「好時價 House +」估價平台，結合計量財務金融、以及地理資訊系統等各領域專家，開發出一套以實價登錄資料為基礎的系統，讓人查詢公寓、大樓住宅的即時估價。

對於估價結果，使用者還可以提供回饋意見，認為系統估得太高或太低，都可以回報給系統，提供參考修正的基準。

不過，由於去年12月才剛上線，資料仍在建置中。目前在網站上僅能查詢六都以及新竹縣市的公寓、大樓住宅類型時價，一樓、透天房屋、非住宅類（店面或工廠）及預售屋時價估計，暫不提供查詢。

提供免費估價服務，難道不怕房仲業者與估價師抨擊說，搶他們飯碗嗎？

對此，張金鶚表示，很多先進國家其實早就不乏免費的房地產交易實價與估價平台，例如美國的 Zillow 就是最有名的網站之一。可見台灣在房價交易透明化的努力，實在有待加強。

「不是每個人都有錢聘請估價師，科技進步讓服務變得可能，這是國際趨勢，」張金鶚強調，針對特殊案子，例如豪宅或一樓店面，估價師還是可以到現場看，給予更精準的估價。「好時價」的數字，只是讓消費者多個參考。

「好時價平台」指出，目前全部七縣市估價模型平均誤差為13%；命中率誤差10%範圍內平均達到52%水準，誤差20%範圍內平均達到81%水準。

截至1月20日止，好時價平台查詢數量已超過75000筆，六都查詢比率，台北市與新北市各佔三分之一、台中、桃園、高雄各佔一成左右。

至於「好時價」估得準嗎？張金鶚強調，愈多人給予系統回饋，資料庫蒐集愈多數據，估出來的價格就會愈準確，歡迎各界人士多多給予批評指教。

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購屋的前10大條件與7項評估要素
十二月 18, 2015 |Posted by Money101.Com.Tw | 個人貸款, 房屋貸款, 所有文章, 省錢秘訣
Tags: 利率, 地點, 房貸, 環境, 購屋
購屋的前10大條件與7項評估要素-blog

買房子，通常會注意周邊環境，根據一項調查顯示，在可複選的情況下，47％民眾希望房屋能鄰近捷運、公車、台鐵等交通運輸處，其次是鄰近公園，占38％；當然，交通便捷與綠地附近的房子，價格通常比較貴。

至於離「工作地點」近，也是許多民眾的偏好；此外，「文教區」、「明星學區」、「市中心」、「美食區域」、「清幽郊區」、「低密度住宅區」、「運動中心」等，也是民眾比較喜愛的地區。換言之，人口稠密、商業區、交通不便、吵雜、高密度住宅區等，是國人比較排斥的地方。

環境好與環教較差的房屋，房價有差，即使房貸的利率可能也有所不同，因此，消費者在擇定房屋後，務必要審視居家附近的環境，如果環境較差卻買到高價、或是貸款利率也很高，此時要聰明地與銀行商量，爭取降低利率的機會，才能幫自己與家人省錢。

事實上，不論是自住還是投資，「地點」是最重要的，因為一般人很少第一次購屋就不再搬家，因此環境就相當重要，好的環境增值速度快、脫手容易，反之亦然。至於環境，可分為大環境與小環境，本文就從這兩個面向，來介紹其重要性，可以讓你節省時間看房與評估條件的時間。

大環境：

交通運輸路網

購屋時要優先考慮的條件，就是交通方便，有公車、捷運、火車、高鐵等完善的大眾運輸系統，能夠讓你通勤或通學時非常方便。再者，聯外道路也相當重要，住家若方便接上高速公路、快速道路、堤外道路、高架道路等，將會相當便利。也許有人平常多以機車為交通工具，但無論如何，在天候不佳時，有大眾運輸系統的優勢，仍是相當好的選擇。

地段區域條件

注意房屋方圓數公里以內的環境，例如是否有垃圾掩埋場、大型公墓、或是高壓電塔、發電廠、砂石場等，還是距離聲色場所、八大行業太近等。總之，這些比較不利於居住品質的場所，最好能遠離你的住家。

房屋的使用分區

使用分區很重要，如果是住宅區會是相對單純；若是商業區，即使現在周邊看起來沒有太多商業建築，但以後就很難說；若是工業區，除非要開工廠或小型家庭代工，否則對於居住品質一定有影響，比如噪音、空氣等。此外，若你購屋是要做商業用途，就要買在商業區，才能做商業用途，因此不可不慎。

公共建設與生活機能

從生活、消費或是未來增值等面向考量，任何房子所處的地方，公共設施或公共建設若是完備，都是有利的條件。這就是前面提到的，像是學校、公園、醫院、運動中心、圖書館、超市等，愈完善的設施與井然有序的街道巷弄，裁示購屋的好選擇。

小環境

左鄰右舍

房子的屋齡，決定了你的鄰居可能的年齡層，房屋愈老舊，住戶的平均年齡可能愈大，出入的人口也愈多，租屋者以及換屋的頻率也愈高，如此很難預測你在家的時候，是否會聽到誦經聲、敲打聲，或是奇奇怪怪的活動。而且鄰居愈複雜，有生意人、或是老人、小孩多，都有可能影響你的生活作息與心情，環境整齊清潔可能也無法太期待。

公共設施

你選擇的房屋，公寓還是大樓，有什麼公共設施？公設比和坪數分攤是否合理？這些都要列入評估。會經常使用的，以及不會常用到的，像是游泳池、健身房、視聽室，你可能使用機率不會太高，而且還要登記排隊。如果有花園、交誼廳之類的，可以在其間散步，朋友來也可以招待至交誼廳，會比較便利。

停車空間

都會區面臨一位難求的狀況，若你是有車階級，特別是汽車，就一定選擇甚至自購停車位，如果有機車，也最好有社區自有的停車位，可以避免風吹雨淋及遭竊的機會。如果要租用，要談好月租費、是否共用等？一旦這些條件都許可，才能比較安心的選擇房屋。

台北居大不易！離譜房價 壓垮台灣人夢想

2015年12月09日 由 蔣小姐

在台北市買房有多困難？台北市房價所得比高達15.19%，高居全球第二，在台北買房­子，得不吃不喝15年才買得起，比溫哥華、舊金山、東京都還要高，但儘管房價這麼高，­台灣的房屋自有率還高達85.34%，超過八成的人住在自己的房子裡，看起來好像是人­人買得起房，但其實這些數字代表的是台灣人的居住悲歌，年輕人買不起，只能四處租房子­，不想繼續漂泊，就得拚命存錢買房，犧牲其他所有的夢想，如果不買的話，將來老的時候­，可能連房子都租不到。
中天新聞 https://www.youtube.com/channel/UCwbtZdhuhANYFNRPa99-16Q

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2015年12月12日 星期六

演講邀約：「走出低工資高房價的富人經濟」
12/30（三）晚上7:00~9:30PM，我將在台北市南海路的教師會館內講「走出低工資高房價的富人經濟：萊茵模式的借鏡」。
台灣和韓國的90%人今天都淪陷在「富人經濟」的痛苦裡，而看不到未來：GDP成長趨緩，環境品質持續惡化；頂層1%富人的所得呈指數型加速成長，而90%人的薪水卻持續倒退；經濟成長的甜頭盡歸少數的10%人口（尤其是迅速地向頂層1%集中），惡果（PM2.5、食安、房價與物價飆漲）卻由底層的90%人加倍承受。
然而，這樣的發展模式與痛苦並非市場經濟之必然，萊茵模式的國家（德國與瑞典等）就有辦法在高工資、高福利、高環保、低國債的情況下維持適度的經濟成長（全民經濟）。
為了找出問題的成因與對策，這個演講將整合《21世紀資本論》、德國的經濟學理論 ordo-liberalism和台韓兩國的總經數據，分析「富人經濟」的主要因果關係，然後再從德國與瑞典的經濟學思想和制度設計裡取法，檢視其在台灣現實條件裡的適用性，從而指出「穩定房價，提高工資、促進產業升級、降低環境傷害」的具體可能性與操作關鍵。

Part 1：問題背景與成因分析
1997年以來台韓所施行的財經政策皆屬富人經濟，而其指導思想則是「雷根與柴契爾經濟學」：以租稅減免、加強自由貿易、減少政府管制、壓制工會與勞方權益等手段，讓財富向上集中，期盼富人與企業將財富用來投資和研發，從而擴大就業與提升生產效率，降低成本與售價；只要讓頂層1%的人盡量地富有，財富自然會向下滴流給其他90%的人（因此又稱「供給面經濟學」、「向下滴流經濟學」）。
事實呢？沒人知道有多少資金被拿去炒地皮與股票，有多少資金被拿去投資對岸而製造我們的競爭者，也不知道有多少政府補貼是在助長企業家的貪懶與不勞而獲，鼓勵他們不長進。結果，研發沒有增加，投資沒有增加，產業沒有升級，工作機會還持續流失。
這樣的政策，必然導致財富向上集中，房價衝上雲霄，工作機會流失，薪水逐年下降，不是嗎？如果不從經濟思想與財經、產業政策上徹底改變，藍綠的政黨輪替將只不過是「換湯不換藥」。如果你再想想王金平與柯建銘有多要好，以及藍綠總統、立委候選人背後的金主早已無分彼此地打成一片，就會更難以對藍綠的政權更替有任何的浪漫想像。

Part 2：脫困之道與萊茵模式
要擺脫富人經濟的綁架並不難：只要努力引進外國優質企業的投資，增加工作機會，就可以激化企業間爭奪人才的競爭，而提高工資，淘汰惡質企業（高污染、高工時、高耗能、低工資、低稅負），而擺脫勞工與政府一起被資方綁架的困境。
台灣絕對有往這方向發展的有利條件：台灣製造業的產值是韓國的117%（有人才優勢，是亞太地區中高階人才最大輸出國），但工資只要韓國的52%，而且平均稅負不到韓國的一半。憑這條件，絕對可以吸引許多優質的外國企業來投資。
汽車電子毛利30%，當然遠比代工產業更能朝高工資，低耗能，低汙染，合理稅率的方向發展。加拿大汽車 Magna 總裁也曾在 2005 來台，宣布將在台灣設立二座車用電子研發中心。這件事卻沒再聽見下文，是Magna 總裁改變心意？還是台灣的官員、法律、制度或特定財團在背後排擠與刁難？
要擺脫高房價的噩夢也不難，德國只靠5%的社會住宅，完善的租屋法令與制度規範，就可以有效地引導房屋市場進行良性的多元競爭，而讓屋價與房價超低且穩定，成為全球矚目的楷模。
此外，如果進一步調整產業結構，使它從高度仰賴資本密集與自動化（半導體產業的特色，高產值而低就業率，間接促成貧富差距的擴大與90%受薪階級的低薪化、非典化），變成高度仰賴技術工人並中小型企業化或「中堅產業化」（德國的汽車業、精密機械業、工業設備與量測），自然會促成中產階級的復興與技術勞工高薪化。
萊茵模式的特色是精通市場機制的利與弊，以法令、制度強化市場的良性競爭機制，並抑制市場機制不完美（資訊不對稱、規模不對稱下的不完全競爭）時的負面效應，而使最終的市場行為模式有利於往「全民經濟」的方向發展。他們稱這樣的市場機制為「有秩序的自由主義」（ordo-liberalism），以對比於英美放任式市場機制必然的失序（我把它稱為「失序的自由主義」，disordered-liberalism）。另一方面，因為這樣的市場機制可以導向社會主義的發展目標，所以德國經濟部稱他們的經濟制度是 social market economy，並且宣成 social market economy 是兩德統一的基礎（同時吻合民主政治與社會主義的發展目標）。
此外，瑞典模式更告訴我們，即便容忍財富集中，只要有效控制所得分配，就可以達到實質生活的均富（把財產權、經營權與所得分配分開來談，容忍 wealth inequality，但是讓資方與勞工共享經營權，並且通過所得分配達成均富）。

進一步的建議
我算是一個擅長演講的人，可以力求深入而淺出，把複雜的而艱澀的事用PPT講清楚。對比下，我過去的文章為了考量讀者閱讀的負荷，經常把議題單一化，局部化，而難以呈現完整的思想架構。這個演講一定會明顯地超越過去寫作所不及之處，為聽眾展現較宏觀且完整配套的格局。
不過，因為這演講還是相當地濃縮，如果你有深入了解的意願，我建議你在聽講前讀以下幾篇我過去寫的文章。這將會使得大大地增加你在這一場演講的收穫。

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房市九大趨勢 回歸基本面明年跌幅1成
中央社中央社 – 2015年12月11日 下午12:56
（中央社記者韋樞台北11日電）永慶房產集團業管部協理鍾穎麟提出「2016年台灣房市九大趨勢」。由於利息低，房價不易崩跌，但全台仍有10萬戶的賣壓，房價跌幅約1成內；蛋黃區量價修正大，市場將回歸基本面。
鍾穎麟分析明年台灣房市的九大趨勢，全台面臨超過10萬戶的賣壓，房價續跌且奢侈稅退場，再加上建商推案、餘屋量體大，全台湧出10萬以上新供給；但房地合一有賺才課，會加強屋主降價誘因。
其次，政府打房政策未加碼，明年1月中大選干擾結束，政治與政策環境明朗，經濟基本面平穩，會促使自用、置產客回籠，但仍以自用、置產為市場主力；待第2季後買氣開始加溫，明年下半年交易小幅彈升，較2015年量增至少2成。
鍾穎麟認為，全球資金豐沛、利率仍低，房價大跌不易，歐、日、中擴大貨幣寬鬆規模，市場資金仍多、成本仍低，台灣無升息急迫性，且限貸管制還有微調，年降幅仍維持10%內。
至於市中心、中古屋的有感降價，成交量會先落底、先反彈，雙北市中心蛋黃區價量修正大，市場率先回歸基本面，中古屋輕稅、議價空間大，可望帶動量能回升。
但是，郊區和投資買盤較重的重劃區，供給量過大區域的觀望氣氛仍濃，新成屋的投資買盤仍未擺脫多殺多陰影；要等到市中心、中古屋完成階段性修正，郊區、新成屋才會擺脫無量降價，展開比價的降價波段。
鍾穎麟認為，市場上仍以中低總價產品為主流；投資型套房、豪宅市場續冷，主要是自住撐盤，限貸持續，中低總價房屋符合市場需求，去化較快。
在店面和商辦部份，他說，商圈會洗牌，只要租金投報穩定超過2.5%的店面受青睞，在國內利率超低及投資管道有限情形下，國內置產和收租需求旺，捷運商圈及社區型入門等級、收益穩定的店面產品最熱。
對於保險業投報率下限鬆綁到2.555%，有助市場回穩，市郊與老商圈的高投報產品先受惠，收益條件好的商用不動產搶手。
他強調，土地與大型標案面臨不確定性因素，價量仍維持低檔盤整，建案去化較慢，成本、整合條件會影響土地價格。1041211

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高市房屋核貸7成 6都最高
2015/12/13 527

800萬房僅需自備200萬

【于靜芳╱台北報導】大多數民眾買房都得貸款，但房貸平均核貸成數卻年年下滑，觀察六都今年Q1~Q3平均房貸核貸成數，高雄市核貸成數最高，Q3上升至7成，最低則是台北市，今年核貸成數僅約6成。

高雄人買房自備款壓力最小，Q3房貸核貸成數達7成。資料照片

北市僅能貸61%

根據金融聯合徵信中心最新公布住宅貸款資料，六都今年各季房貸核貸成數，Q3相較於Q2大致持平，僅高雄市、台南市微升1%，今年Q1~Q3平均核貸成數以高雄市最多，自Q1的68%，上升至Q3的70%，為六都增加最多，其次台南市也都維持在67~68%，最低則是台北市，今年Q1達60%，Q2、Q3略上升至61%。
全國不動產執行副總經理林泇廷分析，高雄市房價親民，1字頭物件不難找，買房壓力比北台灣輕鬆許多。
林泇廷舉例，以總價800萬元房屋來說，在台北市得準備320萬元自備款，只能買到套房，但在高雄市可買到4房，自備款僅需200萬元。
若觀察六都平均核貸額度，北市自Q2的1355萬元，增至Q3的1493萬元，增138萬元最多，其次高雄市也自Q2的530萬元增至Q3的563萬元。
Q3湧新房交屋潮

信義房屋企研室執行經理蘇啟榮指出，北部主要受政策管制影響，其次南北房價還是相差滿多，故貸款成數有差異，但相較Q3和Q2，高雄、北市平均核貸額度增加，推估應是Q3有新屋交屋潮所導致。

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時價PK實價 幫你估房子值多少
2015年12月11日 04:10 陳宥臻、王玉樹／台北報導
時價PK實價 幫你估房子值多少
總司令出招除內政部實價登錄網站外，空頭總司令、政大教授張金鶚（中）10日宣布推出「不動產自動估價系統」平台。（郭吉銓攝）
時價PK實價 幫你估房子值多少
不動產估價網與實價登錄網的差異
空頭總司令、政大教授張金鶚PK內政部實價登錄網站，昨日宣布推出好時價（House+）不動產自動估價平台，直接可以估出「你家的房子值多少錢」，誤差值約13％。

張金鶚指出，現在市場資訊不夠透明，例如實價網站只能查路段、且可能被過去預售屋價格高報、或是有心人低報影響行情，成立估價系統，就是要讓市場更加透明，有助於房市穩定。

好時價不動產自動估價系統以內政部實價登錄網為基底，輔以歷史資料、空間資料與不動產其他屬性資料，以大數據分析，對民眾查詢的物件進行價格評估。和政府實價網最大不同是，實價網要有交易才有資料，但估價系統可查所有物件價值。

張金鶚說，現在估價網內有逾18萬筆資料，會逐漸增多，目前以6都資訊為主，接著會陸續擴及其他區域，增加透天及店面、一樓等類型估價內容，強化準確度。網址為www.houseplus.tw。

至於估價準確度，張金鶚指出國際上類似的網站，誤差值約12％～20％是合理範圍，所以13％算相當低。未來打算把預售屋成交價納入，讓房價資訊更透明。

但房仲公會榮譽理事長李同榮重批好時價估價平台，「是把民眾當白老鼠」，其系統存有3大缺失，包括「引用資料庫資料可能有瑕疵」、「大量系統統計的誤差可能影響個別房價判斷」、「判斷錯誤不用對損失負責」。

李同榮說，不動產自動估價系統AVM（automated valuation model）在國外從1970年代發展至今，前幾年才被銀行界作為大量估價參考準則，不過成熟度都不足。自動估價系統容易受到樣本資料分配限制，在資料樣本較少地區及面積過大或過小的特殊案例，容易誤判。「估價師的專業技術與房仲人員的經驗與專業，是無法被電腦完全取代。」

李同榮說，自動估價系統引用的是實價登錄資料庫，但實價登錄尚有很多缺失。

(中國時報)

House+ 好時價 - http://goo.gl/Mu82Qw

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精準查房價 好時價網站上線
發稿時間：2015/12/10 12:35最新更新：2015/12/10 12:35字級： 字級縮小字級放大
（中央社記者韋樞台北10日電）政大地政系教授張金鶚率領研究團隊今天發表「好時價(House+)」線上估價系統公益平台。張金鶚表示，在網站上輸入想查的地址，即可出現即時價，初步平均每 3個月更新一次資料。

好時價(HOUSE+)是由一群地政、財經、金融、資訊相關專業人士組成團隊，由張金鶚擔任計畫主持人、安富金融工程集團（IFE Group）董事長安太樂擔任計畫共同主持人，結合學術界與實務界經驗，共同建立不動產自動估價系統公益平台，提供民眾免費查詢房屋價格。

張金鶚表示，好時價（House+）購入實價登錄資料，再綜合特徵價格（Hedonic Price）估價與重複交易（Repeat Sale）估價等方法，以估價標的類似成交案例，配合歷史資料、空間資料與不動產其他屬性資料，建立一套科學性估價模型，對該標的物價格進行評估。

張金鶚指出，這個公益平台運用實價登錄資料，經過長期不斷研發及測試模型，目前六都模型平均誤差為13%；命中率誤差10%範圍內平均達到52%水準，誤差20%範圍內平均達到82%水準，估值結果的誤差範圍已符合國際嚴謹要求的標準。

不過由於實價登錄自民國101年上路至今，時間較短，建立模型必須要有足夠的資料量，張金鶚說，好時價（House+）推行初期，僅針對台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市六都估價，部分地區因實價登錄案件較少，暫不納入估價地區範圍。

且目前好時價（House+）也僅針對公寓、大樓住宅類型進行估價，暫不提供一樓、透天房屋、非住宅類（店面或工廠）及預售屋估價。

張金鶚說，未來這個公益平台的努力目標是在半年內先建立新竹縣市的房價資料，以及將一樓和透天的房價置入，最後再將預售屋的資料放入，讓資料庫愈來愈豐富。

進入http://www.houseplus.tw/網站後，只要輸入想查房價的地址，便會出現最新的價格，同一個IP一天最多可查20次，讓更多民眾可以利用而不致於網路塞車，資料平均每3個月更新一次。1051210

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2015年12月10日13:50
有鑑於實價登錄稽核機制尚不健全，民眾進行不動產交易時，使用實價仍存在不少限制、與不夠透明化的風險。政治大學地政系教張金鶚、美國安富金融工程集團等集結地政、財經及資訊專業等團隊，耗資600萬元創立「好時價HOUSE+不動產自動估價系統公益性平台」，今宣布正式上線，可供民眾完全免費查詢房價。

由張金鶚帶領所創的國內首個不動產自動估價平台，為台灣和美國研究團隊花費1年時間研發完成，運用實價登錄至今逾3年的資料，建立自動估價模型系統(AVM)，排除佔實價達1/3比例的備註特殊交易，以及透天及1樓店面資料，針對公寓、大樓等住宅，以估價標的類似成交案例，配合歷史資料、空間與不動產資料，就能對該標的物價格進行評估，目前六都模型樣本數約18.5萬筆，平均誤差13%，符合國際標準，3個月更新一次。

張金鶚表示，實價登錄揭露區段化資訊，不夠透明化，且同時揭露非正常交易價格，對不熟悉不動產的民眾而言，藏有交易風險，房價也有受業者掌控的疑慮，此平台能夠改變過去實價登錄無法掌握個案房價的困境，有助房價穩定、透明化。

他指出，「只要填寫完整地址，就可定位進行估價，查看目前該個案的房價資訊，連自己家的門牌都可以查得一清二楚，可即時提供所有民眾免費估價服務，目前每個IP位置每日限20次查詢。」

但中南部多透天住宅，張金鶚表示，未來1年內針對新竹縣市、透天及店面、預售屋等，也會逐漸建立獨立模型供查詢，每年模型維護、資訊更新費用200~300萬元，希望有助改善房產資訊公開及透明化。（于靜芳／台北報導）

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好時價（House+）上陣－國內首座不動產自動估價公益平台的誕生

網路地產王-2015年12月10日 上午12:00

好時價（House+）上陣－國內首座不動產自動估價公益平台的誕生

【網路地產王/綜合報導】好時價(HOUSE+)是由一群地政、財經、金融、資訊相關專業人士組成團隊， 由張金鶚教授（國立政治大學地政系特聘教授）擔任計畫主持人，楊太樂博士（安 富金融工程集團（IFE Group 董事長）擔任計畫共同主持人，結合學術界與實務界經驗，共同建立不動產自動估價系統公益平台，提供民眾免費查詢房屋價格。

自民國 104 年 11 月 23 日至 12 月 3 日止，初步開放網站進行為期二週測試， 共計 539 人參與網路測試，查詢筆數共 3252 筆，參與測試對象包含一般民眾、 地政士、不動產估價師、不動產經紀人、銀行、學生、老師等，測試者查詢地區 主要為台北市（佔查詢筆數 42 %），其次為新北市（24%），再其次為高雄市（14%）， 使用者大多滿意好時價(HOUSE+)估價結果及服務，針對測試者提供的回饋意見， 研究團隊亦隨即修正模型並改善網站設計，希望能讓使用者感到更滿意。

自民國 101 年 8 月起實施實價登錄之後，民眾可自行查詢不動產實際成交金額，使得不動產資訊透明度大幅提昇。但在運用實價登錄資訊過程時，由於實價登錄為歷史交易價格、揭露個案附近位置且為區段化、同時揭露非正常交易價格，對不熟悉不動產交易情況的一般民眾，查詢實價登錄資訊後仍需要依照產品個別條件及時間、空間進行調整，才能得到符合查詢物件的即時價格。

好時價 (HOUSE+)公益平台即是基於民眾查詢價格的需求，運用不動產自動估價模型，提供產品有一致性及科學化的調整，估算正常交易的即時價格，希望透過此平台能增進房價資訊的公開與透明化，並有助於改善不動產價格資訊不對稱現象。

好時價(HOUSE+)是以不動產自動估價系統為基礎，建立免費估價平台供民 眾使用為目標，使民眾可隨時、即時、輕鬆獲得客觀的估價服務，並透過此估價系統掌握不動產價格並降低交易風險。不動產自動估價模型是模擬傳統估價作業的電腦系統，從國外發展經驗得知，最大客戶是辦理房屋貸款的金融業者，透過自動估價系統核算房屋資產市值，其優點是提供即時估價、協助與檢視決策、降低並管理風險、提供中立的估值，以及避免詐欺之發生。

「House+是值得信賴的公益平台」 「House+能即時且免費提供房屋價值訊息」 「House+應用科學且客觀的方法進行估價」 「House+不同於實價登錄及估價師估價」 「House+的服務是免費的」。

相較於其他不動產自動估價模型，本平台運用實價登錄資料，經過長期不斷研發及測試模型，目前六都模型平均誤差為 13%；命中率誤差 10% 範圍內平均達到 52%水準，誤差 20%範圍內平均達到 82%水準，估值結果的誤 差範圍已符合國際嚴謹要求的標準。

然由於實價登錄自民國 101 年上路至今為期尚短，建立模型必須要有足夠的資料量，因此好時價（House+）推行之初，僅針對六都(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)進行估價，部分地區因實價登錄案件較少，暫不納入估價地區範圍。目前好時價（House+）也僅針對公寓、大樓住宅類型進行 估價，暫不提供一樓、透天房屋、非住宅類（店面或工廠）及預售屋估價。

未來好時價（House+）將持續改進，提供免費服務給更多民眾，陸續擴大 估價區域（以交易資料較為豐富的縣市區域為前提），及增加估價住宅類型（增加透天及一樓），並繼續研發以增加估價準確度，期使房價資訊更公開透明。

【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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好時價線上公益平台 房屋免費估價

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2015-12-10 09:08 中央社 台北10日電

由地政、財經、資訊專業人員建立的好時價(House+)公益平台今天正式啟用，除協助民眾參考實價登錄資訊外，並提供客觀且免費的房屋估價，降低風險。

一群由地政、財經、金融、資訊相關專業人士組成團隊，建立不動產自動估價系統－好時價(House+)公益平台，供民眾查詢房屋價格，希望促使房價資訊公開、透明化，房市能健全發展。

好時價(House+)公益平台研究團隊指出，自民國101年8月起實施實價登錄制度以來，台灣不動產資訊透明度雖有顯著提升，但實施3年多來，由於稽核機制還不健全，民眾進行不動產交易時，在運用實價登錄資訊過程中，仍存在許多限制與風險，使得在交易安全方面仍有相當改進空間。

研究團隊指出，這套系統是台灣和美國的研究團隊花了一年多的時間研發完成，經過測試結果，大致令人滿意。它利用估價標的類似成交案例，配合歷史資料、空間資料與不動產其他屬性資料，建立一套科學性估價模型，對標的物價格進行評估。

研究團隊說，透過這套估價系統可隨時隨地、即時又輕鬆地獲得客觀的估價服務．並降低交易風險，更重要的是，這項服務是免費的。

今後除了房屋買賣雙方可以利用這個公益平台，一般大眾、金融業、房仲業、政府機構等都可以使用，可促進房價更趨透明，房價穩定和房市更健全。

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5大重劃區 高低房價差一倍
中時電子報作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年12月11日 上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
住展雜誌公布最新市調顯示，北台灣都會區同一重劃區內，新案價格差很大！以北市大直重劃區，新北市淡海新市鎮、林口新市鎮、華中橋西側重劃區、桃園青埔特區等五大重畫區來說，最貴、最便宜的住宅新案，價差高達1倍∼1.6倍。
住展雜誌企研室經理何世昌昨（10）日表示。調查顯示，大直最貴、最平價的新案，實際成交價差達1.6倍；相對平價案每坪成交約110萬元，但實價登錄「宜華國際」豪宅創下區域天價、每坪達290.6萬元，二者相差1.6倍。
新北市方面，淡海新市鎮平均開價最低的建案每坪22萬元，低樓層戶別預估成交行情約18萬元；但豪宅案「天藝」平均開價達48萬元，最高成交價預估40萬元以上，價差近1倍。
林口方面，調查顯示A9站共構案「冠德鼎捷」每坪均價達56萬元，高樓層成交價挑戰5字頭，另一豪宅案「森聯摩天41」高樓層也傳出挑戰5字頭。至於區內相對平價新案，普遍開價都在3字頭，少部分如「築禾樂-築樂館」、「非常林口」平均開價僅28萬元，至於最低成交價，林口北段約每坪23萬元，高低價差也超過1倍。
中和華中橋西側重劃區俗稱遠雄左岸重劃區，遠雄建設在此推出一系列造鎮岸；其中最高價的是擁有河景的「香榭園」，預售時平均開價每坪90萬元，最高成交價達85.9萬元。今年區內建商開價趨於平實，其中「景泰丰」平均開價每坪48萬，廣告戶最低價40.8萬元，雖因價格實在而熱銷，但也讓左岸重畫劃區成交行情差距拉到1倍以上。
至於桃園青埔重劃區，寶佳機構新案平均開價壓到每坪25萬元，為吸引買方青睞，位置差的戶別預估最低成交價落到20萬元；但也有建商堅持售價如「琴海」，平均開價達每坪58萬元，區內數筆豪宅案也堅持高樓層單價40∼45萬元不等。
專家建議，重劃區好處是整體規劃優於舊市區，如果交通、生活機能到位則更受青睞；也因此，對於喜歡特定重劃區的購屋民眾，可多比較區內個案行情，就有機會以5成價位，進住心儀的重劃區。

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總統大戰 意外扯出軍宅買賣的暴利！
莊孟翰│理財周刊798期│2015-12-11

問：我不是軍人，沒資格購買軍宅，沒想到一場總統大選，卻因為中國國民黨副總統參選人王如玄捲入軍宅買賣，而傳出暴利問題？

答：政府播遷來台，於1945~1950年近200萬以上軍民遷入台灣，其後為安置軍人及其眷屬，先後興建有879個眷村，並於1990年陸續進行改建，並依據「國軍老舊眷村改建條例」進行配發，而就像早期國宅配售，訂有2年內不得轉售，另前兩年推出的合宜住宅也規定10年不得轉售般，軍宅依眷村改建條例之規定，則是5年。

但為何還會有問題發生呢？簡單來說，若甲可以配售到軍宅，則甲在繳交自備款後，即可取得未來蓋好房子的分配「權利」，這是一種「債權」，等軍宅蓋好後，進行房屋所有權移轉登記，才能真正擁有所有權。

因為軍宅受限於5年不得移轉的規定，但萬一甲缺錢，想賣房子，怎麼辦呢？此時，甲可能把軍宅賣給乙，但因甲、乙不能馬上辦理過戶，因此，甲可能以向乙借錢，再把軍宅所有權抵押設定給乙，由乙取得第一順位的求償權，房子並由乙居住占有，等5年期限一過，甲乙雙方再辦理過戶手續的方式完成交易。

當房市行情大好時，2年、5年或10年的「閉鎖期」，都可能使房價上漲而賺到大幅「增值」空間，而讓一些「國宅蟑螂」、「軍宅蟑螂」有居中買賣及炒作空間，致有外界所謂的「暴利」；反之，當房市行情不好時，可能就乏人問津，就像早期國宅也曾「滯銷」而打折促銷過。

其實，只要仔細分析軍宅之獲利來源，即可洞悉其中緣由，其一為「坪差」，亦即眷改條例所稱的坪型，係指配售住宅之室內自用面積，不包括共同使用部分及陽台面積；簡單來說，就是買進面積為室內面積，而將來出售時則再加上共同使用部分及陽台面積，另外還附加一個停車位，因此，售價大為「增值」。

至於另一獲利原因的「價差」，則是拜「5年閉鎖期」之賜，因為十年來房價大幅飆漲所致，只可惜此一利多僅止於台北市與新北市，而這也正是其他眷戶不平則鳴、爆料頻頻，軍宅買賣暴利一發不可收拾之一大緣由。(顏瓊真整理)

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內政部：房仲訓練機構須通過評核
中央社中央社 – 2015年12月11日 上午5:30
推薦1
（中央社記者戴雅真台北10日電）內政部部務會報今天通過「不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法」修正草案，明定營業員專業訓練單位應通過勞動部「人才發展品質管理系統」評核，才可申請認可辦理訓練。
內政部表示，現行申請認可辦理經紀營業員專業訓練的不動產相關非營利機構或團體態樣繁多，且組織規模不一，加上成立門檻不高，導致素質良莠不齊，恐會影響辦訓品質及參訓人員權益。這次修正主要適度提高不動產仲介、代銷經紀業公會及不動產相關的非營利機構或團體申請認可資格門檻。
內政部指出，訓練單位應通過TTQS評核的基本門檻，且須經登記或立案滿3年才可申請認可，至於內政部先前已認可有效的營業員訓練機構，在修法後仍得繼續舉辦營業員訓練，但認可期間屆滿後，要先通過TTQS評核門檻才有資格重新提出申請。
內政部表示，修法並增訂違規處罰規定，若有舉辦訓練或測驗與認可計畫或備查內容不符、核發不實訓練證明、測驗舞弊、招收未滿20歲學員，或是違規記點達5點以上等情事，將廢止認可辦訓資格。
內政部表示，不動產經紀營業員必須由政府認可的訓練單位訓練30小時以上合格，或不動產經紀人考試及格才能擔任，每4年還必須完成20小時以上的訓練才能繼續擔任。提醒民眾買賣房屋應找持合格有效證書並受僱於合法不動產經紀業的經紀人員，以保障自身權益。1041210

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房屋繼承棟數 今年可望創新高
中央社中央社 – 2015年12月11日 下午12:36
（中央社記者韋樞台北11日電）房市冷清，但繼承房屋的棟數卻在增加，房仲發現，截至今年10月止，繼承棟數達4萬865棟，年增2.4%，增加973棟，若是到年底達4.8萬棟，將會創下史上新高。
現行遺產及贈與稅的稅率已於2009年調降為10%後，繼承與贈與移轉棟數逐年攀高，不過今年開始，贈與潮冷卻，為7年來首次下滑，但繼承棟數卻一枝獨秀。
依過去移轉數據，預估今年應該多於去年，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，由於繼承扣除額較高，加上因繼承移轉的房地不課徵土地增值稅與契稅，此外，近年人口老化速度加快，應是繼承增加的原因。
徐佳馨分析，近年來房地產價值居高不下，遺產總額中減除免稅額達1200萬元，加上繼承而移轉的土地房屋不課土地增值稅、契稅，對於長期未移轉，土地增值稅驚人的標地，只要繼承人不複雜，或是已經寫妥遺囑，家人間彼此有共識，身後處理可能更為划算。
此外，即使房地合一上路，財政部考量個人如未及出售即死亡，繼承人取得房地的時點及原因難以控制，允宜將被繼承人取得時點納入考量。
只要符合交易的房屋、土地是納稅義務人於103年1月2日至104年12月31日間「繼承取得」，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年內；或是交易的房屋、土地是被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得兩種狀況，可以選擇適用非房地合一的舊制。
不過，並非所有房地產都會讓子孫買單。徐佳馨表示，過於偏僻、難以開發的山坡地、林地、鄉間房地產，或是產權複雜、具爭議的不動產等標的，往往因為還得負擔地價稅或房屋稅高額持有成本，被子孫視為燙手山芋，反而容易落得無人繼承的下場。1041211

作者／紅色子房（商周專欄作家）

讀者提問：子房老師，我一直在等銀行升息，等市場這些餘屋的賣方受到壓力，可能就有機會便宜買到房子。但等了好久市場似乎都沒有太大降價動靜，也還沒看到1990年房地產不景氣時，許多建商關門倒店、不良資產一大堆的情況。請問為什麼呢？

子房觀點：對於明年的房價預測，我提出九個影響房價的主要趨勢，簡稱「子房九箭」，包含第「總體經濟成長箭」、「房地合一課稅箭」、「房貸利率變動箭」、「法拍市場競爭箭」、「租金收益報酬箭」、「總統國會選舉箭」、「總量供需變化箭」、「資金外移投資箭」、「預期跌價心理箭」。這些箭圖其中有部份仍支撐房價往上，最受矚目就是「房貸利率變動箭」，我認為會持續低利率一段時間，而低利率也會持續帶來熱錢。

回顧五大銀行之平均房貸利率，從1996年11月的8.69%，到了2003年已跌破3%，之後都在2字頭盤旋，2009年金融海嘯後直接跌破1字頭，都在1.62%~1.91%盤旋。

所以，如果現在的租金收益有達到2%以上，高於銀行融資的1.9%，從融資觀點已經是「正槓桿」，在有租金收益的前提下，如果只還息不還本，每年現金流仍為正，房地產價格的確有支撐的力道。

那麼大家會關注的就是，低利率時代什麼時候會結束？這得先從美國QE說起，美國歷經從2008年的QE1，2010年的QE2，2013年的QE3，美國10年公債利率一直維持低檔，眼看QE3在2015年要結束，美國10年公債利率又跌到2%以下。

雖然美國QE結束，但近年歐洲QE又興起，歐盟政府債券利率持續下跌，面對歐洲不斷印鈔票，促使各國利率持續探底，甚至有些國家已經出現負利率的情況。（也就是說，你把錢存在銀行，你還要給銀行利息來保管你的錢）

目前歐美各國都在拼經濟，所以主要國家央行都採低利率鼓勵投資來促進經濟復甦。台灣與這些歐美國家在經濟上有許多連動關係，所以央行利率大體會跟著美國走。如果短期看來歐美這些政府公債殖利率都在低檔盤旋，央行自然沒有大幅升息的理由。

回到房地產觀察，為什麼電視媒體大家喊跌喊得那麼勤，實際上許多賣方卻沒有太多降價壓力，「低利率」是一個主因。簡單地說，如果在以往房市反轉時期，「6%」的利息壓力只能讓賣方撐一年，那麼如今「2%」的利息壓力反而能夠讓賣方撐三年。

這也是為什麼有人說這次的房市循環，會呈現「胖U型」房價盤整；利率越低，跌幅越緩。你說央行今年9月降息半碼是不是代表打房結束？其實央行受國際經濟牽制影響，也是不得已的呀！

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電腦系統來幫你評估房價 減低人類的誤判機率
times.hinet.net查看原始檔
Zillow.com 的首席分析師 Stan Humphries 表示，電腦模型將會變得非常精準，儘管最終依然會有一些人類參與到決策的過程。在未來，人類有一個作用，就是確保電腦正在使用的資料是準確的，但這更像是技術人員的工作，而非專業的決策技能。
Humphries 表示，Zillow 提供了一種工具，稱之為 Zestimate，它利用輸入的基本資料來評估房屋的價值。雖不是官方認證的評估，但是，這是一個開始。隨著公司將更多的資源投入研發，它也會越來越好。
當電腦的分析技術足夠強大和便宜時，人類的角色將越來越邊緣化，然後消失在決策的過程中，由電腦的運算來取代人類的思考。
Wharton 商學院的教授 Benjamin Keys 表示，對於一般的美國人來說，購屋是一個相對較少接觸的交易，所以個人在評估房價的專業知識有限。所以專業估價師的價值在於，他們通過蒐集房屋的各種資料以進行合理的評估。不過，即使是最專業的估價師也容易受到房地產市場風吹草動的影響。
Keys 指出，在房市的繁榮期間，我們觀察到估價師面對各種價格的壓力很大，所以業務獎金的激勵制度也深深影響著估價師的判斷，這可能導致房價的上漲。
2008 年的經濟衰退和房地產市場崩盤也讓市場開始重新思考房價被過度拉抬的問題。一些專家認為，電腦估價也許可以幫助市場回歸正常的價格，人類的各種情緒都會造成情勢的誤判，但是，電腦的好處就是不會有情緒的包袱，而且能將大量的資訊列入評估。
Keys 表示，房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 已經在嘗試使用自動化系統，這股趨勢將會持續下去。未來，人類估價師的角色也許會變成一個檢查自動化系統是否正常運作的陪襯角色。