寒流吹向房仲 去年房仲平均每人僅成交六件
中廣新聞網中廣新聞網 – 2016年1月26日 下午6:45
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寒流吹向房仲 去年房仲平均每人僅成交六件
國內房仲業去年就飽受景氣寒風吹襲，每個經紀人員平均只成交6件房屋物件，也就是說有半年都在喝西北風，業界預估，今年可能會有三分之一的經紀人員可能失業或轉業。
東龍不動產董事長王棟隆表示，過去房市前景看好，房仲各大品牌大舉擴張，熱絡程度不輸超商業者。但根據東龍不動產企研室整理的統計顯示，過去在08年金融海嘯時，不動產經紀業許可家數與從業人員仍然逆勢成長，年度房屋買賣移轉件數維持在38萬件，平均業務人員每年成交件數在14件以上，換算成單月也能維持一件以上的交易水準，不至於有某個月餓肚子的情形。
王棟隆指出，房市轉折出現在2011年，因政府抑制房市短線炒作，祭出奢侈稅等政策，讓房屋交易量急劇萎縮。從2010年的40萬多件，2011年減少至36萬件，衰退11.1%。
在房市景氣明顯走緩的情況下，去年我國不動產經紀業許可家數及從業人員雙雙出現近年來少見的負成長，可是市場交易量更見萎縮，推估也只有28萬4380件，每個業務人員去年平均只成交6.02件房子，有業務半年沒業績，
東龍不動產企研室預測，今年房地合一稅剛開始實施，預期整體交易量還是不可能有所增長，所以在僧多粥少情況下，已經撐不下去的業者就會選擇歇業或是關店，初估會有三分之一的從業人員在農曆年後會失業或轉業。
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2014 年開始，房價下跌已經成為一種進行式，而之前台北市長柯文哲說「亂打房台灣會完蛋」，引起了網路上正反兩面的評價。到底從經濟學和個人財務管理的觀點，房價的漲跌代表什麼？我們該如何應對？請見以下分析：
1. 台灣的房價本來就該下跌，不要怪政府打房
經濟學已經研究的很徹底，房價的漲跌短期而言是看資金面（精確的說，是看實質利率），中期而言看房價／所得比（或房價／可支配所得比，總之就是類似的指標），長期而言看人口結構。因此雖然目前全球資金還是很寬鬆（但實質利率已經轉正，也就是已經步入通縮），但中長期因素對台灣的房價都是看跌，所以房價本來就要跌。
最明顯的例子就是我國央行時隔多年在今年 9 月第一次降息，但房價並未有任何反彈，因為在所得無法提升，還有台灣人口紅利已盡的狀況之下，房價怎麼上漲？
另一個例子是日本在 1990 年代泡沫破裂之後就一直降息，1999 年之後還維持零利率到現在，但仍然不敵人口紅利下跌的威力（日本的人口紅利最高點在 1992 至 1993年），根據日本國土交通省公布的房價資料，東京的透天住宅價格（Detached House）從 1990 年的歷史高點到今年，跌幅為 60%，而且目前還欲振乏力！
可見當房價過度泡沫化和人口紅利已盡，低利率或貨幣寬鬆都無法保證房價上漲，而現在的台灣和當年的日本，這些因素全部一樣。所以像帥過頭這些投機客，請不要再怪政府打房讓房價下跌，天道（我常稱「宏觀趨勢」就是天道）就是要讓房價跌，誰也無法挽救。
2. 房價下跌的確會對經濟有深遠的影響
根據經濟學家的研究，建築相關 GDP 大概占先進國家 GDP 的 10%，因為房地產不是只有建築業，如建築原物料的生產就牽涉到鋼鐵、水泥、石化、木材、玻璃等行業，這些原物料的運送需要運輸業，在建築的過程中使用的機械和人工又牽涉到機械、電機等產業，以及從挑磚擔水泥到室內設計的各行各業；房屋建成之後的銷售又牽涉到房仲和代書等行業，所以房價的漲跌影響何其深遠。
另一個重大影響，則是房價大幅下跌往往會引起金融系統呆帳大增，爆發系統性風險（或稱金融風暴），2008 年的美國就是最好的明證。另外一個例子就是中國政府這幾年用了一堆政策手段仍然難以挽救經濟，就是因為中國人口紅利已盡導致房價這幾年開始大幅下滑，所以長期而言，最後還是人口決定一切，投資中國者須戒慎恐懼啊！
因此，既然宏觀趨勢就是要房價跌，房價跌又會引起經濟衰退和金融風暴，因此對未來幾年的經濟，老實說，實在沒有什麼樂觀的理由。
3. 對多數人而言，現在買房會毀掉一生
根據世界房地產年鑑的數據顯示，目前台灣的房價／人均 GDP 高達 33.99 倍，也就是說平均要近 34 年不吃不喝才可以買一間房子！但是台灣的租金報酬率卻是全世界最低，反過來思考，就是在台灣租屋，可說是全球最划算！若我們假設以台北一棟 1500 萬的房子而言，在未來 20 年內房價跌幅 40%，大概等於屋主會損失 600 萬；若改成租屋，假設 20 年內月付租金 2 萬，那麼兩者差距如下：
買房的損失：600 萬
20 年付的總租金：2 萬×20 年×12 月= 480 萬
初步計算買房和租房的差距至少 120 萬以上，等於一年至少省下 6 萬。若計入持有房屋的稅率（未來房地產相關稅率一定會大幅上升）、利息、修繕成本及尚未繳納的房租的定存收益，兩者差距可能到 200 萬以上。更何況這還是房價只跌 40% 的假設，若房價像日本那樣跌幅超過 50%，持有房屋的損失還會更大。
所以我做獨立的財務顧問到現在，學生詢問買房與否，我一律的答覆是「除非你有辦法保證未來 20 年平均年收百萬，否則至少等房價跌 35% 以上再買」、「人有錢才有房，而不是有房才有錢」，希望這兩句話可以把「現在到底該買房或是租屋」的爭議劃下句點。
台灣哪裡的房子CP值最高 3張圖秒懂│即時新聞│20151021│蘋果日報
中部地區透天厝林立。資料照片
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信義區房價 北市最抗跌
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北市各行政區近2年單季移轉變化
根據統計，北市近2年來，單季房市交易量最高與最低落差約1.67倍，12個行政區當中，僅信義區、北投區及松山區量能波動低於平均值；而以房價表現來看，信義區、大同區及大安區為單價落差最小前3名區域，以量價波動來看，信義區可說是北市房價最抗跌、保值的區域。
台灣房屋智庫統計，北市近2年單季買賣移轉棟數最高落在2013年第2季的1萬846棟，最低則在今年第1季的6,478棟，兩者相差1.67倍。
以北市12個行政區來看，單季移轉量落差最小前3名分別為信義區1.45倍、北投區1.46倍及松山區1.63倍；落差最大則是中正區2.38倍、萬華區2.26倍及內湖區2.12倍。
而以近2年每季房價表現來看，信義區、大同區及大安區為單價波動最小前3名區域，萬華區、松山區及中正區房價波動較大。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，信義區近2年每季約有500～700棟房屋交易量，相較部分行政區交易量超過2倍的震盪，信義區房市交易量能穩定，且該區住宅產品歷季房價落在平均每坪70萬～76萬元，平均單價最大落差只有1.09倍，信義區可以說是台北市房價最抗跌、最保值的區域。
另外，士林區、中山區亦有類似的狀況，陳炳辰表示，該兩區近2年歷季的交易量起伏略高於信義區，最大落差分別為1.81倍與1.84倍，不過每季交易量士林區很平穩的維持在600～700件左右，中山區更幾乎都是千件以上的交易熱區。
在房價方面，士林區歷季落差不過1.14倍，平均每坪50多萬元；中山區則是1.15倍，平均每坪60萬～70萬元，可算交易頻率與房價都很均衡的區域房市，漲跌在合理範疇內。
陳炳辰認為，目前房價最容易受到鬆動的區域，主要在之前被炒作過頭的地段，因此一些交易維持穩定的區塊，即使不是移轉量常勝軍，或房價前段班，反因其價量穩定性高，在現今市況下突顯出抗跌、保值、低風險的優勢。(工商時報)
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陸股慘跌 套牢台系資金
By 許庭瑜, www.chinatimes.com查看原始檔
下周三大變數對台股影響
台股昨（3）日下跌21點收9,358點，單周跌了104點，持續弱勢盤整格局，展望下周，仍得看希臘5日公投、陸股後續及上市櫃公司公布6月營收好壞等三大變數發展。其中，希臘公投結果5日就揭曉，反而是陸股連日暴跌不止受到市場憂慮，專家認為，陸股連日暴跌的走勢，跌破一堆投資機構者的眼鏡，不少之前進場的台系資金也慘遭套牢，這種跌法，台股恐未蒙其利，反受其害拖累。
德信證券研究部副總經理連乾文表示，希臘5日公投後，結果就揭曉，雖然從經濟面來看，希臘的GDP僅佔歐元區2％左右，不過檢視先前幾次債務違約，往往伴隨而來的是貨幣貶值。過去的債務危機中，阿根廷貨幣貶值2成、冰島破產前貨幣貶值3成，而去年俄羅斯匯率更是直接腰斬。假使希臘也走到這樣的地步，恐怕會拖累歐元匯率，因此希臘債務問題不能等閒視之。
大展投顧策略長李政諺指出，只要希臘公投能夠順利解決，將可望激勵國際股市大漲，連帶將台股的跳空缺口回補。玉山投顧同樣樂觀看待希臘過關對台股有正面的作用；若是不過關，指數就有可能先測試前低9,170點。
由於希臘公投結果5日就出爐，反而是陸股近期走勢讓投資人不知所措，雖然人行宣布出手救市，卻不敵空軍襲擊，上證指數再吞三根長黑，昨日盤中一度急拉至小紅，但下午盤上証指數又大跌失守3,700點。
李政諺分析，去年底開始陸股飆漲，台股並沒有因此受惠，因此轉弱的時候，台股受傷的機率也不大。但問題在於，之前外流的台系資金，被慘套之後，恐怕也難以脫身回流台股。他表示，出走的資金，主要還是受到來自國內基本面與政策面的推力，所以在問題改善之前，不容易回來。
玉山投顧也指出，陸股在瘋狂牛市後短時間內大跌，套牢的資金不容易認賠殺出，加上現在還有做空陸股的反向ETF能反向操作，之前外流的資金回流台股的效果有限。
連乾文則認為，台灣對中國的曝險金額達2.3兆元，假使中國金融市場真的出現危機，則對台灣影響將會比希臘還要嚴重。
回歸到台股基本面，下周起上市櫃公司將密集公布6月營收，因6月處於外銷淡季，營收數字恐不太樂觀。(工商時報)
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外資救市 海外推銷台股
By 張志榮, www.chinatimes.com查看原始檔
近期外資搶救台股大作戰內容
中國A股連番重挫，儘管外界看好台股有機會成為資金避風港，但昨（3）日仍被颱風尾掃到，盤中一度大跌114點失守月線與年線，不忍台股萬點論成為海市蜃樓的外資圈，紛紛祭出「搶救台股大作戰」計畫，包括摩根士丹利與港商野村證券，正率領台灣廠商分赴香港／新加坡與美國舉行說明會。
值得注意的是，先前將台股合理指數高點預估值由10,600點下修至10,000點、掀起外資圈一波調降潮的瑞銀證券台灣區研究部主管董成康，近期再將合理指數高點預估值下修至9,750點，這次二度下修是否牽動外資圈新一波調降潮，將是後續觀察重點。
近期屢屢出現暴跌走勢的中國A股，昨天在政府宣示將介入市場非法操控行為消息面衝擊下，滬股盤中一度跌逾7％，終場仍大跌5.77％，美系外資券商主管指出，中國A股是典型散戶比重高的股市，容易受消息面影響，短期內還是別接這把往下掉的刀子。
原本被外資圈視為「中國A股重挫下資金避風港」對象的台股，昨天盤中一度隨中國A股重挫而大跌114點，跌破月線與年線，雖然在跌深買盤進駐下、終場僅小跌21點，但國際資金仍賣超56億元，所幸在台指期仍新增815口淨多單，並未跟著翻空。
由於看好台股下半年萬點行情的外資法人仍多，在「自己的台股自己救」的思維下，外資圈近期開始展開「海外推銷台股」行程，希望能帶來銀彈。
如摩根士丹利證券針對台股下半年較為看好的非科技股，下週帶朋程、F-亞德、F-中租、開發金、中壽、晶華、巨大、胡連、南六、振樺電、台新金控、全家、東元等13家到香港（7月6至7日）與新加坡（7月8日）辦「台灣新興成長企業日」。摩根士丹利證券台股策略分析師程世維指出，這13家與會企業大致上可歸類為「汽車零組件」、「自動化與工業」、「消費與零售」、「金融」等四大族群，而非科技股將是下半年相對較看好標的。
此外，港商野村證券台股策略分析師楊尚倫下週也帶了兆豐金等遠赴美國進行說明會，並向美系機構投資人推銷台股與金融股，看好台股下半年反彈行情終將來臨。(工商時報)
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