土地1000萬順利賣掉，還省下40萬仲介費，有這麼好的事？專家嘆：台灣這制度不公平-風傳媒 https://bit.ly/3tjfzuh
專家提醒，土地法為保障不同意戶權利，反衍生少數投機的不同意戶可更快取得價金，卻免付仲介費的怪象，值得政府重視並予以改善。（資料照：林瑞慶攝）
不動產的處分以全體同意為主，為了少數服從多數，多數尊重少數，土地法第34條之1有多數決的相關規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2／3者，其人數不予計算。
有關多數決的案件，大部分的人會認為，少數被欺負了，被強制處分財產了，為了平衡權利，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
家人賣土地，總有幾個親戚不同意出售
個案中的共有人，因為早期祖先在新北市的外圍務農，所以在郊區多處置產，拜政府的公共工程建設，高速公路、捷運系統及區段徵收等因素，多處土地價格不菲，也造就了子孫後代個個身價上億，在多次土地買賣時「偶遇」同一批地主後代，好不羨慕。
故事就從這裡開始，我們發現固定有幾位共有人，買賣簽約時始終不出現，也就是不同意出售。剛開始我們心驚膽跳，擔心他們會主張優先購買權，讓整個買賣契約無法順利履約。幾次的交手下來，發現他們都不會主張優先購買權，我們的擔心是多餘的，但是按照規定我們行禮如儀，一樣要發優先購買權通知給他們，後來發現，其實他們才是真正的武林高手。
土地買賣最大的負擔就是土地增值稅或是房地合一稅，其次就是仲介費，由於祖產的土地大部分屬於舊制，所以最大宗的費用只剩土地增值稅及仲介費，如果以坊間賣方4%的收費標準，1,000萬元就必須負擔40萬元的仲介費；多次交手後赫然發現，每次的土地交易，他們都不用支付仲介服務費，光我們經手承辦的土地買賣案件，這幾個固定不同意的「他共有人」，就省下了近百萬的仲介服務費，難怪每次他們都不願意出售。
原因無他，按照內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函，共有土地不同意處分之他共有人，若與經紀業無委託關係，自無支付服務報酬之義務。屆時，我們發現真正的：「沉默是金！」
不同意賣土地者，竟能更快拿到錢
更厲害的是，過戶的流程必須將他共有人應得價金，先向法院辦理提存，取得法院提存書後，才能去地政事務所辦理過戶，過戶完成後同意出賣的共有人才能取得所有的價金。但是這種案件，不同意出售的他共有人，早就接到法院領取提存價金的通知，比同意出售的共有人更早領取買賣價金，這讓我聯想到搭飛機時，商務艙的客人總是可以優先下機，優先取得行李，更厲害的是這樣尊榮的優先服務，竟然免付仲介服務費！
想像同意出售的共有人，需要支付全體賣方的仲介服務費，不願出售的他共有人不用支付仲介服務費，就像搭經濟艙的人，幫商務艙的人全額付費，但是又窄又擠，而且晚下飛機，反觀，不同意出售的他共有人，完全不用付費，又寬敞又舒適，還可以優先下機，情何以堪？
這真是少數霸凌多數的活教材，或許內政部應該正視真實案例，重新檢視個案，讓投機者無所遁形，也讓土地的使用，地盡其利，而不是少數霸凌多數，阻礙經濟發展。
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新制土地登記謄本 2日分三類上路
2015-02-02 17:52:06 經濟日報 記者宋健生╱即時報導
內政部修正「土地登記規則」第24條之1等條文，土地登記謄本將分為三類實施，並自2月2日起上路。

新制謄本將原有爭議的第二類謄本修正，不再公開所有權人的完整資料，並另新增利害關係人申請的第三類謄本，分級保護個人資料安全。

台中市地政局表示，目前土地登記謄本共分為二類，其中第二類謄本可提供任何人申請，並公開所有權人完整姓名及住址資料。

但是近年來，常有民眾反映這項規定有洩漏個人資料疑慮，內政部為兼顧不動產交易安全的公益性，與個人資料隱私權的私益性，認為原規定公開所有權人全部姓名及住址資料，逾越了比例原則。

因此僅公開所有權人的姓氏、部分國民身分證統一編號資料，但仍保留完整住址資料，以促進土地利用及整合開發的需要。

地政局提醒，如果民眾對第二類謄本揭露完整住址仍有疑慮，可向全國任一地政事務所免費申請隱匿部分住址資料，或以自然人憑證在地政司網站提出申請。

另考量法律規定的利害關係人，仍有需要取得所有權人完整姓名及住址資料，以利主張法律上權益或履行義務，如土地法第34條之1規定共有人處分共有不動產需要通知他共有人，或辦理都市更新所有權人需要通知都市更新單元內房地所有權人召開公聽會等。

對此，內政部特別新增第三類謄本，提供利害關係人申請，以避免影響民眾處理不動產事務。

至於提供本人申請的第一類土地登記謄本，則仍維持揭露完整登記名義人的登記資料，沒有改變。

1905.6.24 發布臺灣土地登記規則施行規則