房地產除了自住之外，也是個投資市場。對建商，它是投資。對房地產投資客，它也是投資。
只要是投資，就會有一個問題，如何”說服”其他人，不管是自住者或是其他投資客，用較高的價格買進。
所以不論你是要買房自住還是買房投資，對於這種”促銷”的手法，都必需有一定程度的瞭解。
譬如書中舉的套房加車位的物件，就是很漂亮的易推銷難轉手的東西。
它容易推銷，因為加進了車位坪數後，可以提高貸款成數，降低自備款。讓人覺得，好像不用太多錢，也可以進軍房地產市場，成為房地投資客。
等到你真的買進了，就會發現，不易脫手。
這種物件有一種低不成高不就的感覺。總價高過不含車位的套房，套房又不是標準的家庭居住物件。真的錢不夠，只能買套房的自住客不會想買有車位的物件。有家庭的人，也不會買套房。這就是麻煩的地方。
另外，房地產市場和金融投資一樣，總有成功就拿出檯面說，失敗默不作聲的問題。媒體報導隨處可見，某某某就因為房地產累積了上億身家等等。成功案例很多，讓人很想試試看。
但作者書中，就會提到很多投資客，在新市鎮，重劃區吃鱉套牢的案例。以及風光的企劃文宣背後，實際入住的生活品質。大者通吃，小投資客根本沒有機會的案例。這些例子會讓讀者朋友看清楚，房地產市場的風險本質，小心面對。
這樣平衡的描述，才顯見作者是一個專業人士。報喜不報憂，那就只是推銷員的等級。
這本書的副標題是”Sway誠實帶看日記”。書的中段，描述了作者帶了不同需求的客戶的看屋經驗。
這些故事真的是好看又實用。
譬如不要光想要一年可以看一次煙火，就買了。其它364天的生活機能才是重點。
買六千萬的房子，應有上億資產。不然會是房子擁有你，而不是你擁有房子。買遠超過目前能力的房子，你就要用一生工作與積蓄來供養這間屋子。
每個故事之後，都有一些值得學習的經驗。
總結說來，這是本值得一看的房地產好書。不論你是想要自住或投資，都很有參考價值。
-----------------------------------
怎麼活啊？ 台中房仲月成交僅2件
2015/01/14 19:10 14645 LINE分享
分享
2014年房市差，但房仲店家卻如雨後春筍般冒出！根據內政部不動產經紀業資訊系統統計，2011年全台房仲總店數為3419間，2014年為4923間，4年來暴增1504間，漲幅近4成5，其中台中市為全台最多房仲店數，共1061間。
桃園市房仲店數2011年原本210間，短短4年卻飆升到436間，4年增幅達107.6%，近幾年房仲店數暴增，中華民國仲介公會理事長林正雄分析，因房仲門檻、成本皆不高，故投入的店數多，但僅約6成店家賺錢，他估計，未來房地合一稅上路後，2年內至少1成房仲轉業或關閉。
桃園市不動產仲介公會理事長王瑞其分析，桃園土地周轉率很高，故房仲店數逐年增加，但去年整體交易量縮4成，每家房仲店月成交約3~4件，2014年收店約30家，換人經營共80間。
台中目前每間房仲店甚至月平均才成交2件，台中市不動產仲介公會理事長林金雄說，去年帶看量較2013年少一半，比SARS期間還慘，預估台中未來2年內將會倒150~200家，減少10~15%。（于靜芳／台北報導）
-------------------------------------------------
違建問題真頭痛，少碰為妙！
莊孟翰│理財周刊751期│2015-01-16
台北張太太問：多年前，為了趕都更題材，買了公寓及頂樓加蓋(簡稱頂加)的房子，這回，台北市長柯P說要拆違建，讓我很緊張！
答：根據市府的調查，台北市違建有7萬多戶，而南港區發生違建火警導致人員死傷的悲劇，讓柯P決定在3月20日前拆除226戶違建又涉及公共安全的房子，且強硬表示，議員關說都沒用。
關於違建拆除，陳水扁於1994年就任台北市長時，也曾針對違建問題祭出鐵腕，其任內並以「府函」行政命令，將台北市違建以1994年12月31日為區隔，「舊違建列管緩拆、新違建即報即拆。」但違建卻愈拆愈多，除了民眾違法加蓋、民意代表的關說之外，最主要的是違建拆除預算與拆除大隊的人員有限，拆不勝拆，以致民眾總存僥倖心態而任意加蓋。
至於像南港違建火災奪去人命的悲劇，日後還會不會再度上演？誰都不敢說！但民眾在舊社區或違建林立的地區買房，還是得多注意，不要將自己置身於險境。
其實，現存的違建項目，並不僅止於「頂加」，還有以下諸多情況，一是防火巷違建，目前常見的防火巷違建，例如防火巷有3米寬，但被兩側的住戶增建廚房或儲藏室，各占用1.5米，結果，只剩一條小小的排水溝縫隙，連小型消防車都無法進出；二是一樓的庭院，其實這是所有住戶共同持分的法定空地，卻被一樓住戶占用；三是早期有編列門牌號碼的地下室，因擁有土地持分，未來在都更權變時可參與分配，導致都更遙遙無期；四是前後陽台外推，增加使用空間，五是騎樓搭鐵捲門，當堆貨倉庫。
因此，建議民眾購屋時千萬不要貪圖使用空間而購買附有違建的房子，像最近有媒體報導，某位老藝人在2年前買下八德路三段老公寓4樓跟頂樓加蓋的房子，當時屋主並未告知頂樓加蓋已遭檢舉，如今，面臨被拆除命運，因此，打算對前屋主提告，要求其買回。
我認為，打官司都是事後救濟，往往曠日廢時，不如事前防範，也就是在購屋前就想清楚，並仔細詢問房仲人員，而若是屋主自賣的物件，也要問清楚，一旦屋主含糊其辭，就要小心有鬼，千萬不要相信「大家都這麼做」這句話，因為「大家都這麼做」，不代表就合法。務必切記的是，賣方所提供的不動產說明書是否誠實記載。
-----------------------------
違建問題真頭痛，少碰為妙！
莊孟翰│理財周刊751期│2015-01-16
像這回碰到火災悲劇，讓新市長打算拆除有危及公共安全的226戶違建，絕不是像那位老藝人說的，屋主未告知頂樓加蓋有問題，就能「合法擁有」。更何況就常理來說，買房子是人生大事，是否值得花那麼大一筆錢購買附加違建的窩？
違建要繳房屋稅、水電費，但非合法建築
桃園王先生問：最近看到一間屋齡已有40多年的老舊公寓，屋主維護得還不錯，且頂樓有加蓋2間小套房出租，頗有物超所值的感覺，但我的朋友說，頂樓加蓋係屬違章建築，即便有繳房屋稅，卻不是合法建築，這是為什麼？
答：依據《房屋稅條例》第3條規定，「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」
另第4條規定，「房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。 前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他共有人有求償權。
第一項所有權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。」
「未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。」由上所述，房屋稅皆可向納稅義務人徵收之，而違章建築除依法繳納房屋稅外，如果有買賣移轉時，則要依規定申報繳納契稅。
因此，不少人誤以為只要有繳交房屋稅，該違章建築就可就地合法，其實不然，因為依據建築法第25條第1項規定，請領建築執照後始可動工，而違章建築通常都沒有請領建照，僅係私自施工，也就不可能因有繳房屋稅而免於被拆除命運。
此外，縱然違章建築之興建者自以為已取得該違建之「所有權」，但因我國法令規定，不動產之移轉係採「登記」生效，而違建根本無法取得地政機關的產權登記，故無法辦理移轉登記，以至於購買違章建築就無法取得建物所有權，僅係取得「使用」權利而已。
-------------------------
政策撐腰，台股天塌不驚！
翁偉捷│理財周刊751期│2015-01-16
國際股市動盪不安，美元、油價、歐盟瓦解？台股怎麼看？投研部告訴你：免驚！金管會請來中國大媽跟小哥幫投資人頂著！
近期以來國際市場呈現動盪不安的局勢，讓歐美股市出現暴漲暴跌的現象，主要原因不外乎歐洲央行對於歐元區印鈔救市的規模，究竟是一兆歐元？或是僅有五千億歐元？引起揣測。市場上對於量化寬鬆已經有所預期，認為歐洲央行一定會實施，況且美國也正面表態支持，因此餘下的就只是規模大小的問題。
黑天鵝出沒 歐美市場皮皮挫
以經濟學的預期理論來看，貨幣政策要收到一定的乘數效果，最重要的就是不能被市場有難以掌控的預期。過去歐洲央行總裁德拉吉每每喊話，都僅能短暫地刺激歐洲股市，卻無法明確地令歐洲如美國進入真正量化寬鬆的階段，似乎成了「放羊的孩子」；這次德拉吉除了表示要實施量化寬鬆外，還明確地指出規模，再次成功地刺激市場，只是市場上卻又冒出希臘可能退出歐元區的黑天鵝事件，讓歐盟脆弱的經濟體再次面臨嚴峻的考驗。
無論如何，市場上熱錢增加的未來是可以預期的，而美股則是受到油價持續走弱以及美元強升的趨勢影響，讓近期美股震盪的幅度加劇。雖然美國油價走跌會刺激消費信心上升，進而帶動經濟復甦持續走揚，然而美元的過度強勢卻會傷害美國企業的獲利狀況，產生巨額匯損，這點在美國進入財報周時，將是市場上最重要的觀察關鍵。
金管會出招 請出中國大媽
歐美股市正處於震盪劇烈的關鍵時期，對台股的影響自然是不言而喻。自去年底九合一選舉結束後，金管會對台股無論是刺激成交量或是交易制度，都有較為正向的政策規劃─從去年的現股當沖、放寬融資融券上限，甚至到凍結大戶條款，金管會展現出來的態度，無一不是為了讓台股能夠脫胎換骨，更上層樓。
今年以來，金管會進一步改變台股的交易制度，除預計廢除融資券上限外，還配合放寬股市漲跌幅限制到一○％，後來更是再度加碼，預計第三季將開放中國人民來台投資台股，種種規劃預期將可提升台股今年的成交量。
去年中國政府大力推行「滬港通」之後，大幅度提高外資投資中國的意願，也讓上證指數自底部二一○○點，漲到去年底以三二三○點作收，漲幅超過五成，真正原因即被認為是中國交易制度放寬所致。
有鑑於此，去年同時期金管會也喊出未來將有「台日通」、「台星通」以及「台英通」等，但由於未提及施行細節，故對當時的台股成交量並未有明顯助益。然而在去年底，金管會再次喊出要「台滬通」以及「台港通」，並透過金銀三會放寬台股證券業到中國投資的限制，及至今年的放寬股市漲跌幅限制到一○％、調降證交稅等政策，都與中國股市的遊戲規則相去不遠；在交易環境相似後，又說第三季要開放中國大媽、小哥來台投資，著實可以解讀是未來推動「台滬通」、「台港通」的前哨戰，也為台股啟動農曆年前資金效應下的作夢行情。
交投水位旺 證券類股出運
在金管會透過政策利多、積極作多台股的過程當中，成交量預期將較去年明顯放大，主委曾銘宗也曾表示今年台股最基本成交量一定會超過一千二百億元(上市一千億、上櫃二百億)。回頭看看跨完年後的台股，五個交易日過去，平均成交量已近千億元；上櫃市場更為明顯，五個交易日都在二百億元以上，兩個市場加總早就達成金管會的目標。
成交量放大，首先最直接能夠受惠的族群就要屬證券類股了。大型券商開發金(2883)以及元大金(2885)不僅在這波利多過程中跟著漲升，尤其又以開發金最為強勢，股價已經領先各券商攀至所有均線之上，此外，二線中的大慶證(6021)、大展證(6020)、康和證(6016)以及群益證(6005)等也都同時有所表態。
科技大展推升電子股人氣
台股最賴以維繫命脈的科技產業行情，每年總在國際電子大展(ＣＥＳ)中揭開序幕。今年ＣＥＳ展中最讓人注意的五大重點包括：一、汽車電子：ＡＤＡＳ系統相關以及車聯網。二、物聯網：進入萬物皆可連線的時代(尤其是智慧家庭)。三、眼球革命：各國際顯示器大廠展開超薄以及曲面電視之爭。四、穿戴式裝置。五、網路安全。其中最重要的族群，當屬同時具有車聯網以及物聯網的ＩＣ設計相關類股。此外在應用軟體強大的現在，電源管理是相對重要的新科技，因而無線充電也在同一族群中。由於無線充電是短期內可能實現的新科技，再加上無線充電聯盟將如先前統一連接器規格成Type-C般，統一無線充電的規格，所以接下來無線充電將再次成為盤面焦點之一。
在車聯網中，除ＩＣ感測元件之外，最重要的功臣還有鏡頭模組。就現在國際各大車廠發展自動駕駛系統的過程中，使用的全是相機鏡頭模組，所以在其相關的新應用便將出現在毛利率較高的車用市場，再加上今年推出的旗艦型手機，預估都會多搭載一顆鏡頭以達到３Ｄ的光學效果，故依此市場推估，原先全球以手機搭載為主的鏡頭模組需求，在今年至少將出現倍增以上，亦將推動今年光學鏡頭模組廠的成長動能。
搶紅包 瞄準虧轉盈概念股
另外，農曆年前的重頭戲還有所謂的虧轉盈概念股─利用第一季的財報空窗期，以及以市場上各大國際展覽相關題材，營造該年公司出貨將有爆炸性成長、打入新市場供應鏈，或是新產品研發成功將帶來獲利提升等。
就過去經驗來看，渾水摸魚想過個好年者眾，真正出現產業轉型成功、谷底翻揚者寡，但若能在年前搭上財報空窗期的順風車，在農曆年封關前替自己搶個大紅包，自然要鎖定上述潛力族群。
總體來說，台股第一季的農曆年前在政策的支持下，預估行情並不看淡，前述第一季要注意的相關族群，都是可以為自己在年前加薪的目標對象。
當台股出現震盪或是回檔時，讀者們便要積極注意並卡位。此外，在操作策略上還是要記得：市場震盪時，切忌過度追高，嚴設停損，才是獲利的不二法門。
------------------------------------------------------------------
教師的好壞，取決於教學態度還是分數？
民報民報 – 2015年1月15日 下午11:50
大學教師評鑑，學生可以評鑑老師，到了學期末，都會給學上網填寫教師評鑑，通常評鑑結果都是校方想了解師生互動情況，而評鑑優劣也可能是考量老師去留。但實際上，學生在勾選評分的時候，卻會先看看這個老師給期末打了幾分，變成老師給我幾分我就給老師幾分！
古時候讀書是一件奢華的事，能夠學習新知的機會十分渺茫，所以只要能夠讀書寫字的時候，會十分地珍惜即把握，連瑣碎時間都不放過，歐陽修都認為讀書還要「枕上、廁上、馬上」呢；相信現在的公司企業也是如此，有位業師曾說，如果公司舉辦教育訓練時，我一定把握與講師互動的機會，因為這在職場無疑是一大助力。成功的人，都是把握機會在學習的人。
教師評鑑這項制度，本身並沒有錯，如果這個老師每節上課播電影，點名的時候都有出席，期末就可以拿高分的話，學生固然開心修到這門『營養學分』，但是說真的，能學到甚麼？反倒是這群想要回饋社會的教師們，為了讓學生能夠在短短幾個小時內得到自己一生所學的心得，課前準備工作比爆肝的科技員工還辛苦，卻因為沒有準時下課、不是有出席就高分、沒有期末必定PASS，就被評比為爛老師，是不是與老師最初的職責本末倒置了呢？在點下評分的按鈕之前，是不是要先想想這個老師到底為這門課程付出了多少呢？
過去學生考不好，是學生學習不認真；現在考不好，反倒要怪老師分數打不好了！我們不能有「劣幣驅逐良幣」的行為，必須要有認知，成功並不是一蹴可及的，成功是留給有準備的人；古人云「師者，所以傳道、授業、解惑也」，說明老師的職責是傳授道理、授業知識學識及解答學生心中疑惑。珍惜老師這個角色、把握學習的時間，切莫再用分數評比你的老師，你將是下一位成功的人！
----------------------------------------
羅東火車站慈林圖書館 書被A光
自由時報自由時報 – 2015年1月15日 上午6:18
借了不還 兩千本剩百本
〔自由時報記者朱則瑋／宜蘭報導〕前民進黨主席林義雄創立的慈林教育基金會為推廣讀書風氣，四年前在羅東火車站內設置慈林圖書館，館內有兩千多本書籍，民眾不需登記驗證就可自行借、還書，但很多人缺乏公德心，書借了不還，現在只剩一百多本，甚至連桌椅都被搬走，基金會昨天張貼公告，希望民眾借閱後一個月內歸還。
慈林基金會設在五結鄉，設有展覽室和圖書館，供民眾參觀與借書；民國一百年與羅東火車站合作，在火車站大廳設置圖書館，開放式陳列超過兩千本書籍，讓等車、下車民眾有個空間可看看書，沉靜心靈、增長知識。
沒公德心 連桌椅都搬走
圖書館採自助式，沒有人員看管，只有志工定時補書、清掃；火車站開到幾點，圖書館就開到幾點，全年無休，民眾不需任何證件、手續，可自由將書借走，只是，許多人借了書卻不歸還，書籍日漸減少，目前只剩下一百多本，就連圖書館的部分桌椅都被搬走，讓基金會非常無奈。
基金會主任陳鳳萍說，設立圖書館是希望培養民眾閱讀習慣，增進品行與知識，因此不採取圖書證、押證件等借閱方式，基金會不會改變借用辦法，也不會追究借書不還的責任，基金會相信人性本善，呼籲書本能送還圖書館，已張貼公告，借閱一個月內需歸還，希望大家發揮公德心，讓更多人有機會閱讀書籍。
徵二手書 春節前補至千本
基金會也開始對外徵求二手書籍，希望在春節前將藏書補回至一千本，之後再陸續增加，家中如果有不要的書籍，歡迎捐贈給慈林圖書館，電話：03-9650515轉。
羅東火車站站長林朝來說，台鐵方面只提供空間，但會定期協助巡視和清潔，不過，書籍有借不還很難抓，無從判斷，台鐵只能盡力而為，慈林若有任何需要，他們非常願意提供協助。
----------------------
考驗人性圖書館 憑良心借書卻有借沒還
TVBSTVBS – 2015年1月15日 下午5:19
這是一個考驗人性的圖書館，慈林基金會4年前，在羅東火車站設立圖書空間，希望讓民眾等車時，也能有多閱讀的機會。>>沒有管理員、不用登記，一切憑良心，但不時補書上架，前前後後募來近萬本書，現在書架上卻空蕩蕩，民眾借走，怎麼都忘了還。
來到圖書館，挑本書來看，但櫃子裡，這邊空空，那邊也空空，會不會太悲情，上層2本書，下層加起來單薄的4本書，阿中間空出來的位置呢？
慈林基金會主任陳鳳萍：「都是各地捐贈的圖書啦。」
把書補上架，語氣卻帶點無奈，原來這裡是羅東火車站，4年前慈林基金會，在大廳設置圖書館，借書方式考驗人性，不用登記沒人看管，單純造福等車民眾，然而民眾的公德心呢。
慈林基金會主任陳鳳萍：「比較久的時間，沒有回來還的話，那下一個使用者，他可能可以選的書，就比較少了。」
隔壁店員李小姐vs.記者：「前2年的時候，書蠻多的，現在呢？差好多喔。」
2個禮拜約補100本，4年下來也有近萬本，但環顧四週，恐怕連百本都不到，貼出海報，圖書大量異常流失，請大家一個月內歸還，但別說書沒回來，連椅子都有人拿。
民眾宋先生：「那個是完全是靠人性，我想你們相信人性本善，是很好的勇敢嘗試。」
相信著人性本善，不知是不是能讓借書民眾，找回記憶和善心，把借走書的，快快還回來。
------------------------------------------------------------------
2大亨攜手建南台頂級豪宅 涉貪恐壞行情
TVBS作者何正鳳 | TVBS – 2015年1月15日 下午3:26
國硯這一棟大樓豪宅，在高雄是唯一一棟，曾經喊出一坪100萬天價，國硯首排有寬闊的海景，又緊鄰漢神百貨精華商業區，3年多前，是首次跨足房市的電子科技巨頭葉國一，和營建大亨侯西峰，共同攜手合作，現在廉政署查出跑照業者，幫國硯行賄官員，而且建築本身多處不符規定，卻能通過審核，種種疑點，現在都要一一查清。
國硯這棟43樓的豪宅大樓，位在漢神百貨附近，鄰近碼頭邊，面海景這排景觀超好，曾經喊出高樓層一坪100萬的高價，3年多前，首次跨足房市的電子科技巨頭葉國一，和營建大亨侯西峰，兩個人攜手合作。
國揚建設創辦人侯西峰(2010.07)：「最好的房子會在高雄出現。」
侯西峰和葉國一2個人，當時在動土典禮上，互動熱絡，而葉國一自此之後，多次在房地產的投資上，惹出爭議。
英業達集團創辦人葉國一：「不是養地，有這麼一塊土地，能趕快把它蓋起來。」
葉國一好幾次被公家單位盯上，這回就連高雄國硯都傳出行賄官員，廉政署現在偵辦重點在，國硯沒有依照建築技術規定施作廚房安全防火門，臨路空間退縮不足，卻仍然通過審核，在泳池上方搭蓋遮雨棚，跑照業者還幫國硯行賄建管處官員。
國硯總共178戶，目前已經銷售了8成多，頂樓設有旋轉餐廳，是一大賣點，目前還有餘屋未賣，現在爆出行賄醜聞，恐怕會影響市場行情。
留言列表
