台灣民眾認為至少需要準備1431萬元才能退休，退休後生活費月需5萬元+存多少錢才能退休？ https://bit.ly/3Q8bUbn

以房養老增溫 核貸額衝高…改寫歷年同期紀錄 | 金融要聞 | 產經 | 聯合新聞網

一項養老新措施「以房養老」（不動產逆向抵押貸款）逐漸受到有殼銀髮族青睞；據金管會統計，截至今（2023）年9月底，已有15家銀行提供「以房養老貸款」服務，核貸件數累計達7,446件、核貸額度累計約426億元，年成長率分別達17.22％、17.68％。
對於退休族來說，「現金流」要持盈保泰，還要考慮長壽風險，國人退休後的餘命預估達23至25年，若以每月平均退休生活費用30,000至40,000元計算，建議每人至少要準備800至1,200萬元退休準備金，倘若退休後若還有固定收入，退休金就可以再少一點，「以房養老貸款」是一個創造現金流選項。
財經學者認為，「以房養老貸款」適合兩類人，一是「缺錢養老者」，每個月穩定從銀行獲得一筆資金，避免無人照顧、臨時生病，或因其他事情需周轉資金，卻毫無現金可運用，且保有「住在家裡」的權利，不用額外負擔養老院費用，另一類人則是「持有多房者」，可透過活化資產能獲取穩定現金流。
銀行業者指出，以70歲的王老先生在北市有房子鑑價2,000萬元為例、貸款成數7成，貸款期間25年，換算下來每月約可領46,000元，25年合計累積領取1,380萬元，作為養老生活金，且可結合安養信託或不動產保全型信託，有效進行資金管理。
不過，隨著央行自去（2022）年第一季起利率連五升，利率最高已來到4％，以房養老族備受衝擊，目前合庫、土銀等最低利率還壓在3％以內，不過合庫最低利率已從2.4％上升至2.483％，土銀則來到3.16％，華銀更從3.07％起跳，一銀直接飆破4％；銀行業者表示，以房養老對申貸者來說，也有長壽風險，若貸款期限屆滿，申請人尚健在，就必須面臨償債壓力。
屋奴窮到只剩房？「1招退休月領4.6萬」2類人最適合 https://bit.ly/45mAREh

「以房養老」月生活費加速縮水 首季申貸額探同期新低
2023-04-16 22:13 經濟日報／ 記者廖珮君
「以房養老」月生活費加速縮水 首季申貸額探同期新低 | 金融要聞 | 產經 | 聯合新聞網 https://bit.ly/3okOeF7
據金管會截至今年第一季底統計，國銀以房養老核貸6957件、395億元，各較上季增3.88%及4.56%，季增件數與金額同步下探該統計來的同期新低。記者杜建重／攝影
  據金管會截至今年第一季底統計，國銀以房養老核貸6957件、395億元，各較上季增3.88%及4.56%，季增件數與金額同步下探該統計來的同期新低，銀行主管說，老人對以房養老接受度本低、今年首季長假多、又加上升息，三重打擊讓成長動能陷入低迷。
 目前共15家銀行承辦以房養老業務，業績前6大者是合庫、土銀、台企銀（2834）、第一銀、華南銀和台銀，清一色全是公股行庫，6家合計承辦件數和核貸額市占率達97~98%，意味著另外9家業績慘澹。
 銀行主管私下坦言，以房養老本來就是配合政策性的業務，只能各行庫分行下業績去推，但老人接受度低、推展本不易，加上升息讓「以房養老」每月生活費縮水速度加快，老人申貸意願更進一步下降。
 以市占率約近四成、高居第一的合庫來看，去年3月央行開啟升息循環前，合庫一段式的以房養老年息是1.73%，今年至今已攀升到2.356%，利率調升了0.626個百分點，貸款息一路走揚、讓老人每月需支付的利息增加，加速壓縮了每月領出的生活費。
 銀行主管解釋，以房養老的貸款息需按月繳付，每月實領金額會逐月遞減，利息收取上限是銀行月定額撥款金額的1/3，到了貸款後期，每月領取金額就會減少。
 以60歲老人、拿市價1800萬房子抵押、借款30年，最高核貸成數7成約1260萬元來看，首月可實領3.5萬元，但因第2期後需開始付息、應還利息每月會增加，每月實領金額就會逐月減少，每月扣息上限是1.1萬元。
 當貸款息是1.73%，老人會在領息第18.3年時，利息剛好扣除到1.1萬元的上限，超過利息開始掛帳，這時候老人月實領生活費會降到2.4萬元；但當貸款息攀升到2.356%時，老人在13.5年時，就得開始領2.4萬元，等於提早了4.8年降低了生活品質。
 據各銀行公告，目前以房養老利率最低是2.2~2.3%左右，但也有銀行大舉拉升到逾3%，市場預料，就算央行6月停止升息，在利率仍續維持現狀下，以房養老業務恐陷低迷成長。
 據金管會統計，今年第一季底共15家國銀以房養老累計核貸件數6957件、較上季增3.88%，核貸金額394.98億元、季增4.56%，件數和金額均下探該統計來的同期成長最低，前六大行庫來看，僅合庫成長動能仍在，其餘都與上季略維持持平或衰退，甚至如去年業績翻倍的台銀，首季也回到基本盤。
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以房養老 多領一筆退休金 | 銀行保險 | 理財 | 經濟日報

共有14家銀行推出以房養老（逆向抵押貸款）商品，讓民眾可以利用房子作為抵押品，而銀行也會每月撥款給借款人生活費，依照各家提出的方案觀察，借款利率行情落在1.85%至2.7%。
以房養老 多領一筆退休金
以房養老 多領一筆退休金 | 銀行保險 | 理財 | 經濟日報 http://bit.ly/34m2IVJ
2019-12-14 00:47經濟日報 記者林子桓／台北報導
隨著國人平均壽命增加，以房養老或出售不動產轉為老年安養費用的案例越來越多。圖為示...
隨著國人平均壽命增加，以房養老或出售不動產轉為老年安養費用的案例越來越多。圖為示意圖非新聞當事人。 報系資料照
隨著我國步入高齡化社會，退休人口愈來愈多，為避免退休族群淪落成為「下流老人」，我國共有14家銀行推出以房養老（逆向抵押貸款）商品，讓民眾可以利用房子作為抵押品，而銀行也會每月撥款給借款人生活費，依照各家提出的方案觀察，借款利率行情落在1.85%至2.7%。
國人平均餘命延長，加上許多長輩不想添加小孩的負擔，不少退休族常有錢不夠用的困境與壓力，因此共有14家銀行配合金管會政策，開辦以房養老業務，讓有房但需要用錢的退休族，得以解決資金問題。
銀行主管說，以房養老能對社會創造三贏，對長者而言，他們能在宅終老、且能以房屋移轉提供經濟安全；對子女能減輕奉養負擔；對政府則可減輕對長者經濟保障、長期照護及社會保險支出負擔。
Money101經理呂芝穎建議，民眾應仔細比較各家銀行貸款成數、借款利率、開辦費用等，透過換算成總費用年百分率（APR），可以快速了解市場上哪一家銀行的方案適合自己，為自己爭取最佳申貸條件。同時，銀行會考量申貸人的信用狀況，決定是否核貸以及貸款利率，因此，平時維護個人信用非常重要。
14家銀行以房養老方案大同小異，利率通常都是機動計息，目前各家行情落在1.85%至2.7%，而民眾能貸到的成數，只有華南銀、陽信銀有八成，其餘都是六成或七成。
不過，銀行主管指出，通常依照不同區段、屋齡，可申貸的成數也會不同，大致五成至六成最多；非六都的房屋，可能只有二成至四成左右。銀行主管表示，都會的房價較高，以房產抵押後，客戶能領到生活費約10,000元至30,000元左右，民眾比較有感。另外，都會區人口較多，居民吸收理財新知意願及能力較強，接收的訊息範圍廣泛，較不會被傳統觀念束縛。
除了一般方案，華南銀推出業界首創，循環型以房養老商品「安養房貸」，以「不動用不計息、未動用之額度可累積至下個月」模式，有別於其他同業，以每月固定撥款的方式，更符合資金靈活運用及人性化之設計。
小叮嚀／貸款年限 最多30年
針對申辦以房養老，Money101經理呂芝穎整理出三建議，包括：月付金會愈來愈少、浮動利率影響往後領到的月付金、以及各家銀行貸款年期最長不得超過30年。
呂芝穎說，由於「以房養老」為逆向抵押貸款，隨著貸款時間愈趨增加，須支付給銀行的利息也會隨之增加，所以申貸人每月領到退休金會遞減，舉例來說，當貸款總額為1,400萬元，貸款年期30年，換算下來，每月可領取生活費為38,889元，每月支付利息不得超過三分之一，扣掉利息支出，每月生活費最少可以領到25,926元。同時，浮動的房貸利率有可能會影響到之後領到的月付金，當未來央行升息帶動房貸利率調升，申貸人每月須支付的利息也將變多。
最後，呂芝穎提醒，各家銀行貸款年期最長不得超過30年，隨著國人平均餘命愈活愈久，恐怕會發生人還在世、但已不能再領月退金，且還要支付未償還的利息。舉例來說，民眾若年滿60歲時申辦「以房養老」，最長可貸30年，當他年紀到了90歲，身體依然健朗，月退金已無法再領，此外，還要支付剩餘未償還的利息。以房養老 多領一筆退休金 | 銀行保險 | 理財 | 經濟日報 http://bit.ly/34m2IVJ

長庚養生村夯 單人房要價這麼多
By 聯合財經網, money.udn.com查看原始檔五月 30日, 2017
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2017-05-30 01:20 經濟日報 記者潘羿菁／台北報導
銀髮住宅市場逐漸成熟，台塑集團旗下的長庚養生文化村，近期啟動第二棟住宅大樓招租，喊出「活得好、老得慢」口號，將釋出1,300戶數，長庚養生文化村主任戴興業表示，1946年以後的「戰後嬰兒潮」世代，如今也邁入「中老人」階段，該世代隨著年紀越大、需求將越強，銀髮宅市場可謂已成形。
看好銀髮宅市場，戴興業透露，只要第二棟住房率達到一定程度，長庚養生村就會展開第三、四棟工程計畫，再新增2,000戶數，也穩居全台最大銀髮社區。
不過，長庚養生村去年呈現住戶人口負成長，主要因素是養生村評估團隊策略性提高入住條件標準。長庚養生村指出，去年申請入住長者逾500人，讓經營團隊不得不建立較高門檻，另外一方面，原本入住的人，又遇上去年因為經濟因素退租者增多，形成人口負成長。
根據聯合國的定義，65歲以上老年人口比率達7%，即進入老化社會，65歲以上老年人口比率達14%，則進入老年社會。台灣從1993年邁入高齡化社會以來，65歲以上老人所占比率持續攀升，至2014年底已達12.0％。
戴興業表示，雖然台灣正式進入高齡化社會，原本大家都直覺銀髮商機相當龐大，不過國人對於家中長者住在養生村、銀髮宅的觀念保守，「左鄰右舍會說，這是小孩不孝，不想侍奉父母」。這也是為何，許多壽險業者都在觀望這塊商機，但至今還不敢大舉投資。
他也坦言，養生村開幕12年啟用第一棟700戶住宿大樓，也是在最近住房率才達到九成。
不過近期第二棟大樓已啟用，並開始對外營運招租，該棟戶數高達1,300戶，量體比第一棟多1.8倍。雖然戶數大幅增加，但是養生村十分有信心認為無須再花12年才能住滿。
戴興業分析，1946年～1964年為外界所稱之「戰後嬰兒潮」，每一個出生年代表著30萬人口，等於總共有540萬人口，這些民眾已邁入70歲大關，也就是所謂「中老人」年齡層，不論是在醫療或是居家方面都要重新打造適當條件與環境，只要是一成或是0.5%，人口數也會高達27萬。
此外，他也進一步提到，現在台灣民眾對於家中長者入住養生村或是銀髮宅的觀念，也比以往來得開放，許多民眾親自參訪養生村後認為，這裡提供的照護反而是比在家更適當。
單人房搶手 月租2.5萬起
想入住長庚養生村，每個月得花多少錢呢？目前該社區提供兩種規格，分別為一房一廳（13~15.8坪）與一房兩廳（22~23.6坪），並規劃成單人房與雙人房，單人房月租金為1.9萬至3.15萬元；雙人房則為2.4萬至3.65萬元。
若加計每月飲食費用4,500~5000元、水電費1,000元，等於最低每人每月花2.5萬元就可以入住。
根據長庚養生村統計顯示，養生村平均年齡約80歲，並有六成比重來自於軍公教退休族群，不過最令養生村意外的是，總戶數中有高達六成為單身者，因此單人套房成為最暢銷產品。
長庚養生文化村主任戴興業表示，養生村的價位等級約為中上，因此多半是高階軍公教退休族群，或是年輕在海外打拚，如今想回台養老的族群較多。
以美國退休生活為例，每月基本開銷至少1,500美元，若是要住到中等品質的老人公寓，預算攀升至每月3,000美元，相較在長庚養生村，每月不到800美元就可以住得起一房一廳。
不過他也提到，原先設定養生村入住長者會是夫妻型態為主，但是營運至今發現，有六成比重是喪偶或單身，晚年缺乏伴侶情況下，也會希望有人可以說說話，所以願意住進養生村的意願也會較高。
而自己也曾碰過，是小孩看到自己爸爸或媽媽痛失另一半，走不出陰影，所以帶來養生村透過專業諮詢輔導，最後住下來。
至於在性別方面，六成為女性、四成為男性，凸顯出，國人在女性較為長壽。

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看好養老房貸　目標3年10萬戶申請
by smart智富 on 2016/05/12 09:10 回應(0) 人氣(193) 收藏(0)
94歲的老爺爺，每月坐擁9萬元收入，當兒孫過年來看爺爺時，他可以每個人發個500∼1,000元的紅包，而不必當苦等子女奉養的「伸手族」，其中的差異，在於他以名下的房產，申請了商業型的「以房養老」。
讓高齡者有穩定現金流的「以房養老」政策，並不是新玩意，在歐美、日本，乃至鄰近的香港，早已行之有年，其全名為「住宅逆向抵押貸款」，高齡者將房地產以一定金額抵押給銀行，銀行再每月支付「貸款」給高齡者，是類似年金的概念。
其實，早在2013年與2014年，內政部與台北市政府社會局已分別推出過公益型「以房養老」政策，但因申請條件限制太多，且民眾普遍具有「有土斯有財」與「將房產傳承給下一代」的想法，以致內政部的以房養老多年來申請人數掛零，而北市版因屬實驗性質，僅開放5組試辦名額。
2015年11月底，合作金庫銀行推出商業型以房養老「幸福滿袋」貸款，推出第一個星期，就有10幾組客戶來諮詢，現在除了這位已完成手續的94歲爺爺外，也有數組客戶打算簽約，究竟商業型以房養老的申請資格為何？利息怎麼算？生活費怎麼領？未來房產又該如何處置？
申請條件》 65歲以上，擁有完整產權房地產
依合作金庫銀行「幸福滿袋」貸款規定，只要年滿65歲以上，在台灣各縣市單獨擁有完整產權房地產的長者，都能至合作金庫銀行各分行，申請「幸福滿袋」貸款。
另外，申請人名下不動產棟數，沒有任何限制，若有資金需求，可以同時將所有的房地產拿來申辦「以房養老」貸款。但其有以下幾個條件：
1. 年期
借款人年齡＋貸款年期≧95，貸款年期最長30年，即65歲申請貸款，貸款年期至少要30年。
2. 成數
貸款成數最高為銀行估價7成，房產估價由銀行決定，會參考實價登錄、房仲與聯徵中心之資料。
3. 利率
依合庫定儲指數月指標利率加碼。
申請人必須攜帶個人身分雙證件、建物及土地第一類謄本一份，至銀行櫃檯提出申請估價，因長輩通常考慮較多，因此需經過多次溝通，銀行也會要求長輩的繼承人一同到場，了解貸款內容以及相關影響。
至最後簽約時，銀行會另外再找律師擔任公證人，再次向申請人說明申請流程及相關權利義務，最後簽下律師諮詢函，證明申請人已了解相關內容，最快1個星期內，就能完成手續，開始撥款。
至於夫妻共有房產，因考量共有申請複雜度高，因此目前仍維持單人申請為主，另外，銀行不要求一定要提供保證人。
貸款方式》 每月扣利息，實領金額逐月遞減
至於貸款的利息，要如何計算？財團法人國土規畫及不動產資訊中心副執行長江瑞祥說，傳統房貸是「銀行借一整筆錢給申請人，申請人每月還本金與利息」，以房養老則是「銀行每月撥款給申請人，一樣包含本金與利息，每月計息」，也就是說，傳統房貸是本金、利息隨時間減少，而以房養老利息則是隨時間累積。
以合作金庫銀行「幸福滿袋」專案為例，採每月撥款，等於向銀行借的本金每月增加，並規定次月領錢時，「必須減掉累積的利息」，也就是每月可實領金額逐漸降低，但利息扣款金額不得高於月領金額的1/3。
【實例說明】
以一間估價約2,058萬元的房地產來說，若持有者在65歲申請以房養老：
貸款總額：2,058萬×7成＝約1,400萬元
利率：2.5%，貸款30年
月領金額：每月4萬元生活費
第1個月領到4萬元，第2個月帳上利息83元（借款本金4萬元×（年利率2.5%÷12期）＝83元）需扣除，所以實領金額為3萬9,917元，之後每月扣83元利息，即第3個月再扣83元，實領金額為3萬9,834元。
直到第14年初， 即請領的第157個月，本金已累積欠下628萬元，累積利息為1萬3,000元，因利息已達每月應領額度的1/3，所以不會再增加每月需扣除的利息，而是固定每月給付2萬7,000元（每月應領4萬元－利息1萬3,000元），至於接下來每月的利息，採取先掛在銀行帳上的作法，等貸款滿期或申請人身故，再與本金合計貸款總額。因考量作業問題，目前銀行多接受已清償房貸、無抵押權設定的房地產，申請以房養老專案。若仍有房貸餘額，且為該銀行房貸戶，仍可提出以房養老貸款申請，但可貸成數恐會受限。
身故或期滿時》 若售價＜貸款金，子女不必補差額
另一個大家關心的問題，就是若申請人身故或期滿，房產該如何處理？又分為以下3種情況：
情況1》用自有資金清償：繼承人如子女，以自有資金，清償積欠銀行的本金與利息，清償完畢後，房地產交還給繼承人持有。
情況2》借新還舊：若繼承人如子女資金不足，又不想拍賣房地產，可向銀行提出「借新還舊」申請，申請新一筆房貸，清償舊的以房養老貸款，繼承人再分期攤還新房貸，利息與還款年期以申請當時條件為主。
情況3》出售房產：若繼承人資金有限且不想借新還舊，繼承人或銀行可拍賣房地產：
①出售價格＞本金利息總和：清償貸款後，繼承人可領走餘額；②出售金額＜本金利息總和：繼承人不必補差額。
以前例來說，若到最後累積本金利息為1,400萬元，最終子女無資金清償，也不願「借新還舊」，選擇出售房產，最終賣出金額為2,000萬元，則清償貸款後，子女還能拿到600萬元，但若最終賣出金額為1,300萬元，則子女不必補差額，銀行也不會追討。
合作金庫銀行在2015年末推出的商業型以房養老，在市場上掀起討論話題，短短1個月就吸引其他銀行跟進推出，該政策設計的幕後推手，即是2014年6月就任合庫金控董事長的廖燦昌。
這位從基層行員一路做到台灣中小企銀董事長、再到合庫金擔任董事長的會計師，上任1年半，不僅陸續推出引爆市場討論的新商品，同時，在他上任第1年，即讓合庫金稅後淨利創新高達104億1,300萬元，也是合庫第一次稅後淨利超過100億元，較2013年成長22.5%。2015年，合庫金自結稅後淨利約135億元，較前一年再成長約30%。在國內銀行紛紛調低去年獲利的此刻，合庫金獲利為何能履創新高？當初推動以房養老又有那些策略考量？以下為《Smart智富》月刊專訪廖燦昌的訪談紀要：
《Smart智富》月刊問（以下簡稱「問」）：自你擔任合庫金控董事長以來，連2年獲利成長逾20%，核心關鍵是什麼？
廖燦昌答（以下簡稱「答」）：我2014年6月來合庫做的第1件事，就是調結構！了解銀行的收益率與放款概況。我報到的第1天，就找總經理開會討論，那時候銀行的短期、中期與長期放款的平均利率都不高，和當時1個月存款利率0.81%相比，我們的短期放款利差約在0.59個百分點左右，若再把第一類放款呆帳準備金1%計算進來，還倒賠了0.41個百分點，等於做一筆、虧一筆。
所以我開始調整資產結構，過去合庫金放款多以大企業為主，欲改變策略，一邊調高大企業的放款利率，一邊請同仁到經濟部商業司，找來成立3∼5年，資本額在1,000萬∼5,000萬元的中小企業名單，請分行授信業務同仁實地去做中小企業客戶開發。
開始推行時，有分行經理跟我反映：「董仔，你剛來不懂啦，放款都不做了！」，我告訴他們：「不是不做，是大企業的貢獻度不夠，不能做這種了錢（編按：賠錢）的生意！」縱然他們因此多有抱怨，但是，經過鍥而不捨的溝通，半年下來，整體放款額度減少約600億元，連財政部都在關切！不過，因為少提存，增加開發較高收益的中小企業戶，2014年為合庫多賺進20幾億元，稅後淨利正式突破百億元，是歷來表現最好的一年，2015年，我們的中小企業客戶數增加超過4,000家，放款金額反而增加近千億元。
現在，我們短期放款平均利率沒有太大改變，但中期、長期利率都增加了至少20個基本點（1基本點為0.01個百分點），已成功優化我們的放款結構。
問：除了調整放款結構，還有什麼方式拉高利差嗎？
答：另一個作法，就是調整分行數。合作金庫銀行在台灣有300多家營業點，全台銀行分行數最多，為因應數位化及提高貢獻度，我們在2015年整併了11家的分行。
自就任以來，我陸續看過很多家分行，加上我以前曾管理過分行的經驗，所以可以與分行經理共同研究分行經營理念，我也開始對各項業務指標訂定報表管理，檢視分行的貢獻度，先看分行成本率、產出率，以及市場規模與利差表現，再比較資產品質，以及財富業務與外匯業務。我認為，一間分行至少每個月要賺200萬元，倘若賺不到就必須分析檢討，是人員老化缺乏戰鬥力？還是市場規模太小？如果經理沒有企圖心、撐不起一個合理的經濟行為，便研議是否整併。正因為這樣，我們可以降低成本、拉高分行貢獻度，並讓整體獲利可以再創新高。
幫助客戶從買房到退休，年輕擁保障、老年擁現金
問：你們推動以房養老政策，當初設計原因為何？未來有什麼想法？
答：我認為退休是一個很大的市場，你看，我們滿65歲退休人口2014年底大約有294萬人，現在1年增加約30萬∼40萬人，而且我觀察很多人擔憂退休的生活費來源，也考量減少年輕工作者對家庭經濟的負擔，所以我們才推商業型以房養老「幸福滿袋」貸款，同時搭配「樂活三寶」保險專案，讓客戶年輕時有保障，老了有穩定的現金流。
舉例來說，如果我們客戶在30歲時申請房貸，到了40歲，他的房貸總額下降、但房產價值已隨時間成長，他就能用這中間的差距增貸，以躉繳保費的方式，投保我們的「樂活三寶」，裡面包含醫療險、長照險跟遞延年金險，之後再一期期償還他增貸的房貸，到了65歲以後，房貸繳清了，同時擁有老年醫療與長期照護，以及年金保障，若希望有更好生活品質，還可考慮申請我們的以房養老，透過這樣的操作，幫助長者擁有穩定現金流，保全他們的財產。
「樂活三寶」我們推出1個月就成交了100多件，而以房養老第1個禮拜也有10幾個人來諮詢，那位94歲客戶就是最佳的例子！我希望1年至少有1萬戶申請，3年目標10萬戶，以1戶每月平均放款4萬元計算，3年就有480億元的放款額，對銀行來說，既能幫助人，又有機會增加獲利。(採訪：朱紀中、林竹，本文由Smart智富月刊授權轉載)

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以房養老 六行庫共襄盛舉
2016年02月03日 04:10 記者朱漢崙／台北報導

以房養老 六行庫共襄盛舉
六大行庫推動以房養老概況一覽
財政部長張盛和2日召集八大公股行庫進行業務會報，繼合庫、土銀、台銀等三大行庫之後，在昨日會上包括一銀、華銀、台企銀等三家公股行庫均明確表態，正在研議加入逆向抵押房貸，將成為加入「以房養老」陣容的新興生力軍。

上述六家行庫，房貸市占率合計超過4成，如果都推出以房養老新產品，將發揮對整體金融市場更強的帶動效果。

昨日會上分別由合作金庫及輸出入銀行進行以房養老、系統整廠輸出及工程產業聯貸平台的兩大專案報告，其中對於以房養老，合庫特別提出美國與日本的發展經驗指出，美國只要年滿62歲，房屋本身未有其他抵押設定者，即可申請，目前市場趨於成熟，但普及率仍有待提升；至於日本，則有兩種管道，一是政府參與型，二是民間參與型兩種方案可以選擇。

張盛和昨日會中指出，倘若房貸族在繳完銀行房貸，年老了資金能透過逆向抵押房貸的方式再回到手中，他非常樂見這項業務推展對社會的貢獻，以及各家行庫都會推出自己的版本，讓這個產品的選項更多元化。

張盛和昨晚受訪時也表示，目前最早推出的合庫才推出2個多月，已有45件申請案，其中已完成近20件，而之後推出的土銀也有5件申請案。

目前八大行庫裡，尚有2家銀行未加入逆向抵押房貸陣容，其中，在昨日會上，兆豐銀已表態，由於業務屬性以外匯業務為主，因此不會推出逆向抵押房貸業務。

此外，鑑於大陸經濟趨緩，股匯市不穩，張盛和除了昨日會中特別要求加強大陸曝險風控，也同時在會中指示國庫署長阮清華盤點八大行庫目前在大陸的據點分布，以及承作業務量的個別統計，各大行庫將在農曆年後提報相關資料給財政部匯總。

張盛和在昨日的會中，也提示八大行庫必須注意亞洲化、數位化，以及高齡化等三大趨勢，並特別點出近來各大行庫的緬甸分行陸續開張，在相關人力資源晉用上，應擴大運用來自東南亞的僑生，在擴點之際也更能融入當地的文化。

至於輸銀的專案報告，主要與國內廠商走出海外參與亞投行、亞洲基礎公共建設等計畫相關，輸銀目前合計自貸案與聯貸案，相關的總承作金額已達40億元，輸銀也指出，接下來如何協助擬走出海外的廠商包括解決規模不足、風控資訊有待提供等問題，將是後續推展重點。

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台灣高齡化社會 以房養老搶商機
民視民視 – 2016年1月31日 下午12:45
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台灣高齡化社會 以房養老搶商機
台灣正面對高齡化社會、人口老化的壓力，因此有3家國內銀行陸續推出「以房養老」的房屋貸款業務，有房屋的年長者，可以把房屋先抵押給銀行，再每個月領取固定的錢作生活開銷。土地銀行說，以房養老才推出10天，已經有6件申請案在等著核貸，顯示高齡化社會，年長者還有很多需求，可以創造出商機。
台灣，高齡人口越來越多，預估2025年將成為超高齡社會，也就是65歲以上的老年人口將超過總人口數的20%。根據內政部最新發布資料，到2015年12月31日，台灣共有2349萬人，其中65歲以上佔13%。
人口高齡化，衍生出新的商機，3家國內銀行陸續推出逆向抵押房貸，大多數人對這種商品很陌生，到底有什麼利基。
土地銀行副總經理李振鳴：「一般抵押權貸款，是我銀行借給你一筆錢，你慢慢分期把它還我，逆向型抵押房貸剛好相反，他是每個月我給你一筆錢，一直到你契約到期、死亡，或是你把房子過戶給別人，這種狀況才算終止。」
更簡單的說，就是把房子轉化成一筆額度放在銀行，年長者可以每個月領出固定金額花用，以房養老。
比較3家銀行的以房養老業務，合庫最早開辦，初期僅限雙北市，撥款年限最長30年，隨借款人年齡彈性調整；土銀剛開辦10天，主要差異是全台灣都可以申請，所以接到上千通詢問電話，6個申請案已送件，分布在台北、新北、台中、台南等四都；台銀預計農曆年後開辦。李振鳴說，以房養老就是因應人口高齡化的新商品。
土地銀行副總經理李振鳴：「少子化，高齡化，這種情形，很多人有不動產，但是沒有現金，所以這種狀況下，我們就針對這種(高齡)族群；我們就設計這種產品，讓他每個月有固定的現金收益來滿足他。」
以65歲長者，擁有2000萬的台北市房產，貸款成數70%計算，扣除利息後，未來30年每個月都可以領到3萬8800元，作為生活開銷。但目前只有公營行庫開辦，原因是30年後房價下跌的風險與殘值計算都是經營風險。
其實因應高齡化社會，衛福部早在102年就曾推出以房養老業務，但因為申請條件嚴苛，連續2次公告，申請件數卻是零，悄悄喊停。台北市政府以實驗性質開辦，總共只開放5個名額，全數額滿。顯示出人口老化是台灣面臨的挑戰，除了以房養老之外，還需要更多的創新商品與服務，來滿足年長者的生活需求。（民視新聞綜合報導）

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2015-12-14 03:19 聯合報 記者沈婉玉／台北報導

國內首宗商業型「以房養老」出現九十四歲申請的個案，但合庫銀高層說，根據內部調查，四、五年級生最能接受以房養老觀念，也是詢問度最高的族群。 本報資料照片
分享商業型「以房養老」首例出爐，合作金庫銀行高層透露，一位九十四歲老阿公拿出名下在北市大安區的房子，向合庫申辦十年期的以房養老貸款，每月多了九萬元養老金，有事沒事可以請兒孫「吃大餐、發紅包」，感覺有尊嚴、生活更開心。
老人家想辦「以房養老」貸款的理由很多，合庫銀高層表示，有位詢問以房養老貸款的老人家說，想貸款去住設備完善的養生村，並將原本居住的房子出租。

另一位則表示，每個子女能力不同，有的可以每月給父母奉養金，有的自顧不暇，長久下來子女間彼此有心結，不如以房養老，用房子養自己，孩子都省錢，換回家庭和樂。

合庫銀行董事長廖燦昌表示，「很多老人家不是缺錢，但害怕孤單的感覺」，老人家申辦以房養老貸款後，每個月多了幾萬元花用，可常常邀兒孫歡聚，增加親情的撫慰，讓生活品質提升，也比較有尊嚴；說不定心情一好，會更長壽。

合庫以房養老貸款推出在大台北地區試辦才逾一周，就有三件完成核貸，各地詢問度超高，預期最快下周將開放全面開辦。

「九十多歲，真的是比較特殊啦！」合庫銀高層說，根據內部調查，四、五年級生最能接受以房養老的觀念，也是詢問度最高的族群；相對來說，八、九十歲的老人家多半觀念比較守舊，辛苦一輩子買房都是為了兒女，要把房子留給子女，也不喜歡老了還要貸款、有欠錢的感覺，所以九十歲阿公決心以房養老頗特殊。

合庫銀高層指出，「商業型以房養老」強調還是可以讓子孫或配偶繼承房子，不會有「起家厝」身後會被銀行拍賣疑慮，讓老人家接受度大增。

還有更多四、五年級生表示，自己歷經經濟起飛的階段，努力打拚有了房產，但現在房價愈來愈高，但薪水卻倒退嚕，子女生活都很辛苦，遑論奉養父母；因此，來詢問以房養老貸款相關細節，不希望未來成為子女的負擔。「唉！說來說去還是為了子女」，合庫銀高層感嘆，真是天下父母心。

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廖燦昌看房市：像天氣一樣冷
聯合新聞網作者記者陳美君╱台北報導 | 聯合新聞網 – 2015年12月11日 上午3:27
合庫金控董事長廖燦昌昨（10）日指出，房市交易冷，「就像最近的天氣一樣」，雖然看屋的人變多，但買氣並未提升。另一位行庫主管指出，林口、五股、淡水等供過於求區域，今年跌價一至二成，到了明年，有資金周轉需求的建商降價促銷，不排除這些區域，房價有機會降三成。
中央銀行下周四召開理監事會，房貸管制措施是否進一步鬆綁，成為關注焦點。央行在8月13日首度宣布鬆綁房市管制措施，將新北市八里與鶯歌，桃園市桃園，蘆竹，中壢與龜山區，自管制地區裡刪除，近期房市景氣降溫，央行是否再度縮減房市管制區域，外界屏息以待。
合庫11月底推出「以房養老」商品，概念為「將房產抵押給銀行，轉換成養老金使用」，首次貸款額度最高七成，貸款利率最低2.13%，市場詢問度極高。廖燦昌說，在大台北的八家分行試辦不到兩周，已簽約三件，年齡分別為60、70與80多歲，最快下周就會在全台分行開辦。
談到房市景氣，廖燦昌分析，房地合一實價課稅明年上路，最近有一波搶搭「末班車」風潮，看屋的人變多，但買氣沒有明顯提升，就像天氣一樣冷。因此，合庫明年房貸餘額目標與今年持平。另一位公股行庫主管表示，過去常說餘屋率高的「林三淡」（林口、三峽、淡水），現在已經變成「林五淡」（林口、五股、淡水）；預估明年，有資金周轉需求的建商為求儘速變現，很可能再降價，降幅有機會達三成。

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灣以房養老恐喊卡　澳洲人瘋買房存退休金

以房養老將喊卡？今年3月開辦的「以房養老，似乎因限制過多，民眾興致缺缺。根據衛生福利部公告，截至今年9月底，申請不動產逆向抵押貸款（以房養老）的人數依舊掛蛋，諮詢電話也僅10來通，導致衛福部從公益彩券盈餘所申請的9千萬元經費面臨花不掉的窘境
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2013-11-05 00:47 ／ 6人閱讀過此篇文章

以房養老將喊卡？今年3月開辦的「以房養老，似乎因限制過多，民眾興致缺缺。根據衛生福利部公告，截至今年9月底，申請不動產逆向抵押貸款（以房養老）的人數依舊掛蛋，諮詢電話也僅10來通，導致衛福部從公益彩券盈餘所申請的9千萬元經費面臨花不掉的窘境，已有公益彩券監理委員會委員揚言要在下個月提案，要求衛福部喊卡。

原文網址： 台灣以房養老恐喊卡　澳洲人瘋買房存退休金 http://appnews.fanswong.com/show.php?id=393783#ixz...
 

以房養老三個賭注：房價、利率以及你的壽命

英國也推以房養老　但爭議多多｜國際｜BBC｜天下雜誌
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英國的資產價值釋放是這樣運作的：金融機構以現金換取房屋的部分所有權，但只有在房屋出售或屋主死亡之時，才能取回現金（再加上房價上升的收益），也就是「房屋繼受」。

英國99%的資產釋放產品都是以「終生房貸」為基礎；屋主保留房屋所有權，但以房屋做為貸款擔保，就和一般的房貸相同；不過，房貸的期限是到屋主死亡為止，並以房屋償還貸款，利息則會在貸款期間持續累計。問題在於，終生貸款的利率比一般房貸高，目前的最低固定利率為5.4%，而且是以複利計算。

假定你的房屋價值30萬英鎊，你在60歲時申請了10萬英鎊的資產價值釋出計畫，20年後，你的債務總額為286,293英鎊，假定房價沒有上漲，你只留下13,707英鎊給小孩，多活一年，就什麼也不剩了。但如果沒有人可以繼承你的房屋，或許資產價值釋放就相當適合你。

資產價值釋放的承辦金融機構表示，終生貸款如此昂貴，是因為放款者同時下了三個賭注：房價、利率以及你的壽命。資產價值釋放協會理事長華特生（Nigel Waterson）表示，那都是提供消費者保護的成本，例如確保屋主不必承擔資產變成負值的風險等。

提供終生貸款的企業強調，屋主從房價上升獲取的利益，會超過沉重的費用；也就是說，房價亦適用複利法則，但這方面的利益屬於屋主。專家建議，如果想留一些資產給後代，終生貸款額不要超過房價的20%。

專家認為，產業和客戶之間仍有相當大的鴻溝；華特生則指出，當今的資產價值釋放，是安全且監管完善的產品。接下來幾個月，英國金融監管當局FCA會檢視如何讓市場運作更有效率；只不過，目前實在看不出來此產業能推出什麼樣的新產品，亦難以確知它能否止住批評之聲。

「以房養老」條件放寬 不限單身無子女

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待在家吃飯、睡覺、帶娃娃的養老觀念已經開始老化了，而作為這個時代的新老人，需要最新的養老觀！
新的養老觀告訴你：當個樂在享受暮年的新老人，秋天就有如再度染上春天的色彩！而新的養老觀並不難實現，只要你身體強健、有點小錢、有點空閒、有些朋友，並且有自己專屬的空間就可以了。
GreatDaily
最新的養老觀：要有16個「老伴」
1. 你知道什麼是老伴嗎？
這裡的老伴不是指婚姻關係里的配偶，而是泛指老來一起做伴的親朋好友。
2. 你有幾個老伴？
假設你的答案是只有1個，顯示你的生活十分退縮封閉；如果有10個，不錯，相當充實；20個，恭喜你，這會保證你的生活多姿多彩！
3. 你離不開老伴嗎？
老伴不是只有另外一半，如果把全部的指望都放在配偶身上，期待對方陪伴度過晚年生活，這是在把生命窄化，而且對彼此的壓力都太沉重。萬一有一半先走了，另一半則會遭受難以承受之痛。
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4. 你為何需要16個「老伴」？
美國密西根大學心理系團隊曾追蹤100名退休族4年後的生活狀況，其中對生活最感滿意的退休族，平均有16名可以依賴的朋友或熟人；不滿意退休生活的，則只有不到10個朋友。
專家說：團體和情感方面的支持，是左右退休快樂與否的重要因素，影響程度更勝於金錢。
老人學專家邱天助指出，幸福的退休生活至少包括6個方面，健康、感情、學習、工作、信仰（精神），以及社交活動。找對老伴不但可以提高生命質量，還能改善健康狀況與延長壽命。
5. 老伴不會自動掉下來
新老人們要記住，老伴絕不會從天上主動掉下來，而是用心經營的結果，更不能一廂情願以為船到橋頭自然直，一定要提早開始收編。
我們常聽到很多人開口閉口說隨緣，這其實是偷懶的藉口，朋友之間一定要花時間維繫，否則關係就會疏遠，不要以前忙著工作，忘了交好朋友，等到老了再交，別人也會挑剔你。
GreatDaily重「老伴」清單——重新整代的 6.「老伴」清單——重新整理生命 新老人，需要最新的養老生命
健康要顧好
健康對於老人來說尤為重要，尤其是膝蓋，沒力氣的就得連滾帶爬地下山。
財富規劃要做好
不必焦慮過度，而是把物質慾望降低，夠用就好。這樣即使一個月1000元也可以過得很不錯，反正坐公交車免費了，到老年大學一年繳幾百塊錢，活動內容很充實。
一定要有醫療保險
突然生病住院，醫療保險會幫很大的忙，這樣才能不擔心醫療費用沒著落。
收集老伴
手足、親戚、同學、同事、鄰居、公益組織、才藝社團、寵物等，都是適當的渠道。
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最新的老年生活信條：15條，條條重要！
1、新老人們，該花的錢要花，該享受的要享受，該捐助的要捐助；唯獨不能留這筆錢給兒孫，把他（她）慣成「寄生蟲」?
2、不必對死後的事考慮太多，因為變成灰的你，對表揚與批評已無感覺。
3、不必對兒女的事考慮太多，「兒孫自有兒孫福，休為兒孫做馬牛」。
4、我們要愉快地活著，雖然家家都有本難念的經，我們不需要和別人比名利地位、兒孫如何有出息等等，而要比誰活得更愉快、健康、長壽！
5、我們無力改變的事，就不必太操心，因為操心也無用，反而影響了自己的健康。
6、因為剩下的日子隨時可能病倒，你應留夠醫藥費和看護費；因為剩下的日子不多，你臨走時什麼都帶不走，所以你不必太節省。
7、他（她）養了孩子，讓他（她）自己照顧或用他（她）自己的錢雇看護照顧，不要讓他（她）再剝奪父母（剩下不多）的健康、休息、娛樂、旅遊權。
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８、進入老年的你，再也不要用健康去換取身外之物，因為此時，你用金錢已未必能買到健康。
９、錢掙到何時、何數（十萬，百萬，千萬……）才算夠？良田萬頃，日食三升；大廈千間，夜眠八尺，夠吃夠用就行了。
10、山中雖有千年樹，世上難逢百歲人。最大限度，你也就活到百多歲（十萬人中才有一個）。
11、幸福靠自己努力創造，快樂要千方百計去尋找，只要心境好，每天想愉快的事，做愉快的事，自己找樂趣，就能天天都過得高興。新老人們，過一天，少一天；過一天，樂一天；樂一天，賺一天!
12、精神好，病不倒；精神好，病能好；精神好，病早好。
13、心情愉快，適當運動，常見陽光，食物多樣化，保證多種維生素和微量元素的合理（適度而不超量）吸收，就能健康地多活十年、二十年!
14、能解決的事就不需要擔心，不能解決的事擔心也沒用。不要同傻瓜爭辯、否則別人會搞不清到底誰是傻瓜。
15、死亡是眾人的結局，無人可以逃避。
要想做一個幸福快樂的新老人，就需要牢記最新的養老觀和老年生活新信條！把文章發給身邊的朋友們看看吧，他們估計還不知道呢~

過去觀念是「養兒防老」，但現在有些人反而回來「啃老」！而政府這幾年提倡「以房養老」的方式，究竟房子怎麼養我們？有哪些限制？《如果云知道》主持人鄭凱云與財經專家黃世聰帶大家一起了解。
「以房養老」怎麼養？划算嗎？專家公開：銀行不會告訴你的「潛規則」|理財|貸款|財經｜健康2.0 https://bit.ly/3OaLJOP
財經專家黃世聰說明，「以房養老」簡單講就是把你擁有的房子抵押給銀行，銀行會借錢給你，這個概念剛好跟買房子貸款是剛好相反。不過，主持人鄭凱云也提到，「如果用房子來養我們，這個房子的貸款是要全部清償嗎？」黃世聰表示，的確該房子本身必須沒有任何房貸，且產權就是歸你一個人所有，並由本人提出申請，這樣可以避免後續一些困擾。
延伸閱讀：「儲蓄險」穩賺不賠？比銀行定存好？搞懂4個大哉問 別再買無用保單！
Ｑ：以房養老需要具備什麼條件？
關於以房養老的申辦規定，黃世聰指出，由於各家銀行規定不太一樣，一般大概是年紀55歲～60歲可以開始申辦（以各銀行方案為主），年限大概是30～35年（各家銀行方案不同）。另外，還有利息的部分，現在利息大概是2％多。
至於能貸多少錢，則要視房子價值而定，銀行會去估價，估價時會用鑑價約莫5～7成左右的錢貸給你。例如：一個房子1000萬，銀行願意貸給你可能500萬～700萬元之間。此外還要看屋況，如果是50年老公寓，銀行給的貸款成數就又會下降。如果是新房子，銀行會願意貸到7成左右，當然還要看房屋地段和所在城市。
Ｑ：領完貸款後，房產即歸銀行所有嗎？
以房養老政策對銀髮族來說，可算是一大福音。鄭凱云則提到，領完貸款之後，究竟房子歸誰？黃世聰說明，很多人以為，自己拿房子抵押給銀行、去借錢出來，以後房子就不是自己的，事實上，當我們先把房子抵押給銀行，銀行變成是我們的債權人，房子的所有人還是自己，如果所有人過世，繼承人還是可以繼承；也就是說，借款人離世，繼承人仍擁有繼承房子的權利。
不過要注意的是，繼承人繼承遺產之後，債務也要繼承。例如：爸爸（借款人）已經領了450萬，兒子（繼承人）把錢還給銀行後，該房子就歸兒子所有；若萬一繼承人無法清償餘款，銀行則會將房產拍賣，拍賣後的價格會把欠款扣掉，剩下的錢就歸到原本所有者的繼承人。
Ｑ：以房養老要注意哪些潛規則？
鄭凱云也提到，以房養老有沒有「潛規則」是銀行不會告訴我們的？黃世聰直言，目前實務上遇到的狀況是，目前做比較多的銀行是土銀和合作金庫，其他銀行就非常少，且大部分都在雙北市，在雙北之外其實很少有以房養老的案子。
所以中南部有些老人家，如果沒有收入，只有一個老房子，他想要以房養老，可能不會辦成。黃世聰說，主要原因在於，銀行都會考量房子本身到底有沒有價值，而中南部的房子，房價可能都五、六百萬，銀行估價後再扣掉一些行政費用，其實每個月能領到的錢非常非常少。所以潛規則就是房價要有價值，這也是為什麼銀行願意做雙北市，雙北市老房子的房價，大概至少1000萬以上。
鄭凱云也呼籲政府可以多幫忙，以房養老除了在雙北市之外，其他中南部銀行也可以多著力一點，政府多推銀行一把，來幫助真正需要協助的人
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