姜朝鳳宗族

觀光財/商辦改商旅 飯店業︰不一定划算

〔記者王憶紅／台北報導〕近來不少商辦或住商大樓出現「一層樓旅店」，但飯店業者直言，若加上裝潢及網路、行銷、人事等成本，商務旅館投資報酬率不一定會高過商辦租金報酬率；反而會因商旅愈來愈多，造成住房率下滑，投資回收更困難。

飯店業者指出，就商辦業主自營角度來看，商旅投報率未必高過商辦。以九百坪商辦空間，一坪租金三千元計算，一個月租金收入有二七○萬元、一年可有三二四○萬元；若將商辦改建為九十間房的商旅，約得投入裝潢成本二億元，商旅住宿以每晚二千七百元、住宿率七十％計算，一年進帳約六二○八．六五萬元。

飯店業者說，雖然表面看來商旅一年入帳較商辦高，但別忘了砸下的二億元裝潢得分十年攤提，一年攤提成本為兩千萬元，再加上人事成本以每年收入的二十五％計算、一五五二萬元，還有網路建置維修、行銷費用等，一年實際投報率恐比商辦還少。

優點是收現金 租期也較長

但業者也分析，商旅投報率或許可能比商辦差，但商旅每年的現金流量較商辦高出一倍，可滿足需要現金流量高的業者。

再從業主角度來看，將商辦租給一般辦公室使用，租期可能一到三年，租期屆滿，房客不續租後，還要再找新房客；若出租給商旅業者，租期一簽至少十到十五年，雖然租金較商辦低，但至少保障未來十年的租金收益。

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〔記者徐義平／台北報導〕台灣觀光旅遊人次持續攀高，飯店住房需求激增，不僅有老牌建商跨足經營飯店，更有許多投資大戶鎖定中、小型飯店，全台各地掃樓，其中不乏保險業者、僑外資及傳統產業大股東。根據商仲業者統計公開交易資訊，過去兩年全台至少成交八家飯店，總計交易金額近一三○億元。

全球資產經理王維宏表示，隨著來台旅客不斷增加，觀光景點的旅館住房需求大增，不少投資業者看中此商機，部分選擇直接買進區域老旅館或大樓改裝成商旅，抑或是旅館業者直接承租整棟舊大樓改裝成旅館使用。

根據全球資產調查，這兩年至少有八棟飯店交易，包括台北市華國大飯店（見右圖，取自網路）、志嘉襄陽大樓（樂客商旅）、駿宇飯店、洛碁大飯店、新北市假日飯店、台南市統一國際大酒店、朝代大飯店及台東市正氣路飯店。

其中以華國大飯店的交易金額最高、約四十六億元，八家飯店成交案中，有五家坐落於大台北地區，新買主則以保險業者居多，也有建商、傳產業及娛樂事業大股東。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，近幾年觀光人次不斷攀升，光是台北一一○一大樓信義路入口處，每天都有絡繹不絕的遊覽車出現，預期這波觀光商機持續走俏，也將會帶動投資業者布局飯店，尤其是觀光景點周邊最為熱門。

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觀光財/一層樓旅店 進駐北市信義區豪宅

「鴻禧花園大廈」地下1樓正在改裝成旅店，斜對面即是台北101大樓，訴求最靠近台北101的旅店。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕房價年年漲，造成商辦、住商大樓租金報酬率降，近來「一層樓旅店」紛紛進駐台北市Ｂ級辦公室或住商混合大樓，連信義計畫區信義路五段名宅「鴻禧花園大廈」地下一樓，及東區的首都銀行大樓七樓都出現「一層樓旅店」。

鴻禧花園大廈地下樓 改裝五十間房旅店

鴻禧花園大廈可說是信義計劃區第一棟豪宅，因地段優勢吸引不少名人進駐，知名主持人胡瓜就擁有兩戶。該大廈地下一樓將改裝成擁有五十間房的思泊客旅店（SPARKLE HOTEL），首開信義區豪宅開旅店先例。

商仲業者指出，台北市因房價節節高升，相對擠壓到租金報酬率，未來「香港化」趨勢明顯，觀光重鎮的都會區「一層樓旅店」將會愈來愈多；且以景點、捷運站出口附近的老舊大樓最具改裝條件。

景點附近B級辦公室 經營旅店案例增多

全球資產經理王維宏分析，近期觀光題材發酵，精華區或景點附近的Ｂ級辦公室，出租給商旅業者經營旅店愈來愈多，通常分為兩種模式，一種是現況直接租給承租方自行改裝，租金調漲空間較小，大約十到十五％；如果是屋主自行改裝完成，再出租給旅館業者，租金調整幅度將提升許多。

高力國際調研部董事李日寶指出，單層要改裝成旅店通常需具備三項基本條件，單層面積超過兩百坪的商業大樓、熱門景點的捷運站出口附近，以及取得大樓管委會認可，租約必須超過十年。

目前得知，鴻禧花園大廈地下一樓將改裝成思泊客旅店（SPARKLE HOTEL），英文意譯便是煙火旅店，預計打造五十間房，地點在捷運信義線台北一○一／世貿站三號出口附近，訴求是一○一大樓及每年的跨年煙火。

此外，台北東區忠孝東路、敦化南路口的首都銀行大樓七樓也出現一層樓旅店︱「沐舍國際青年會館」，鎖定青年背包客族群，規劃上下鋪房間，每夜住宿不到千元。

推估精華區類似的一層樓旅店，若滿租每天可達三到五萬元的營收，一年推估營收超過千萬元；相較新北市非熱門景點的整棟商務旅館，一年營收兩千萬餘元，坪效相對高。

沐舍青年會館坪效高 轉手賺一．五七億

也因為一層樓旅店坪效高，「沐舍國際青年會館」已於去年底以四．二五億元轉手，較二○一○年十月底的法拍價格二．六八億元，賺進一．五七億元，漲幅近六成。

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記者林美芬／台北報導

雖然泰國政爭未歇，但相較國內房價飆漲，泰國曼谷房價僅約台灣的一半，依然吸引國人勇敢前往泰國投資置產，更有業者打出新台幣5百萬元就可前進曼谷旗號，今年初以來至少有30組台灣投資人勇敢探險泰國房市。

赴日置產 3年增5倍

在國內房價居高不下，且政府頻頻打房下，市場交易凍，逼著房仲業者海外尋商機。以日本為例，國內除有2家以上房仲從事投資仲介，還有旅行業者及單幫客也進來搶商機，甚至日本房仲、營建直接跨海來台攬客。

根據日本信義統計，去年共成交450件，總銷金額達306.3億日幣（約89.5億台幣），較3年前成長5.1倍。

除日本外，馬來西亞更是近2年來台灣房仲業者搶食新市場，除台灣房屋在吉隆坡開發門市經營外，長富地產、東協不動產及新進的藍海房屋等，都積極前進吉隆坡。

台灣房屋國際資產中心表示，去年台屋在馬來西亞總銷金額達100億，預估今年上看150億元；馬來西亞政府更積極推動「第二家園」計畫，獲得顯著業績，在各國買家搶進，外國人在馬來西亞置產的門檻已從原新台幣5百萬元，躍升一倍到1千萬元。

但馬來西亞置產似有熱過頭趨勢，長富地產總經理鄭啟昇就警告，海外投資置產前，投資人應先認真做功課，投資標的最好以該國首都吉隆坡為主，至少安全性較高，至於新開發區如新山地區，近2年來房價及案量都屬於快速倍增成長，已有泡沫化的風險。

危機入市 搶進曼谷

根據全球房地產指南的調查統計，去年各國租金投報率，菲律賓7.06％、印尼7.05％、泰國6.29％、日本5.53％、馬來西亞4.87％，但台灣僅1.57％。

看好泰國曼谷房價漲幅落後鄰近東協國家，但租金報酬率卻較高，前陣子成軍的藍海地產就鎖定投資泰國曼谷房市。藍海房屋總經理劉威廷指出，由於曼谷只有台北市房價一半，加上扣除相關投資成本後的淨投報率達4.5％到5％，較馬來西亞更好，今年初至今，已有30組客戶赴泰成交。

他指出，相較赴馬來西亞投資置產門檻達1千萬元，泰國門檻只要約新台幣500萬元，就算曼谷政爭未歇，或可視為低檔危機入市的好時機。