變價分割
財團買下本人兄弟共有的持分後聲請法院變價拍賣,我應該如何保障自己的權利?
律師您好:
請教您一個問題.本人兄弟因銀行債務被拍賣.其分別共有1/10被開發商買走.其又將1/100贈與給自己的子公司.由子公司以持份甚微.難以達成協議分割.及使用.向法院提告.請求逕行變價拍賣.法院近期招開簡易法庭.請問:
1.民眾正常的居住權.因財團的以小吃大併吞.沒有任何法條可以保障麼?
2.推測拍賣競價.其以財團之資力來低價標購.轉售牟利.造成我方重大的損失.可以用何種方式 或理由來 說服法官.採法庭協議解決.非拍賣
3.訴訟中的案件.共有人是不能做任何處分麼?
麻煩解答.感激不盡
答:
大大您好,共有人是可以隨時請求裁判分割,如果大大在前次兄弟持分被拍賣時主張優先購買時,買下你兄弟的持分,我相信今天就不會發生這樣的事情,所以造成今日與第三人共有的情形,應該是怪不得人,這個跟財團以小吃大併吞無關。
而對方聲請法院用變價方式裁判分割,對大大相對不利,因為到時會整筆不動產被拍賣,也就是連大大的持分都會被變賣掉,所以大大要在訴訟中主張久居事實,請求法院用補償分割的方式分割。而對方是否會同意以協議方式解決,我是認為除非大大能提出相當於市價的合理價格,否則對方應該不會接受。
而共有人的持分只要沒有被法院假扣押、假處分查封,共有人原則上是可以隨時處分的,但其他共有人是有優先購買權的。
參考法條:
民法
第 823 條
各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。
前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。
前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。
第 824 條
共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。
變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。
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共有物之變價分割問題 @ 陽陽與布痞 :: 痞客邦 :: https://bit.ly/3oYf03W
老朱掛了,留有一間透天厝給三隻小朱兄弟,朱氏三兄弟辦理繼承登記後。將透天厝出租後,平均分配租金。幾年後,大朱哥想要分割共有透天厝,不過大朱、中朱、小朱均想要分配房地,欲將相當於房地三分之二價金給付給另二朱,三朱無法達成共識,只好上法院用裁判分割的方式。試問,如果三朱都堅持分配房地,法院會如何處理呢?
  該透天厝原為公同共有之遺產,之後繼承登記後,三朱為分別共有該透天厝,若三朱欲分割共有物,只要三朱協議達成共識即可。若三朱無法協議分割,就只好上法院裁判分割了。
  共有物分割方法,依民法第824條規定:第一項規定:共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
  第二項規定:分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
  一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
  二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
  第三項規定:以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
  第四項規定:以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
  第五項規定:共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。
  第六項規定:共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。
  第七項規定:變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。
  由前述觀之,原則上若大朱、中朱、小朱均想要房地,因為透天厝無法切三段,所以原物分配看起來顯有困難,法院通常會變賣共有物,以價金分配於各共有人;不過,三朱兄弟想要取得房地全部份,也並非沒有辦法,依前述規定,變賣共有物時,共有人還是有相同條件的優先承購之權。
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不動產裁判分割需知
2021-06-29 / By pinsinlawfirm / 法律教室, 不動產知識 / 律師, 共有, 分割, 變價, 土地, 應有部分 / Leave a Comment
一、前言
共有,在不動產所有權上,尤其是土地,在我國屬於十分常見的情形,而共有土地的使用往往既沒效率又多有紛爭,因此將土地進行分割,一向就是最釜底抽薪的方式,但在共有人協議不成而訴請法院裁判分割前,最好能先了解下面的規定。
二、只要是共有人就可以起訴,無須考慮應有部分的多少
    依民法第824條第2項規定:「分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:(略)」可見各共有人原則上均可向法院訴請分割共有物,且因該條並未限制請求分割的共有人應有部分需達到多少的比例,因此縱使是持分最少的共有人也可以依法提起分割之訴。
三、全體共有人都必須參加,訴訟才能進行
    分割共有物既然是就共有物的全部來進行分配處理,當然必須讓全體的共有人都參與其中表示意見,同時也對所有的共有人發生效力,對此司法院(72)秘臺廳(一)字第01147號函明確表示:「按訴訟標的對於對於共同訴訟之各人必須合一確定者,必須一同起訴或一同被訴,其當事人之適格,始得謂無欠缺。如未以該共同訴訟人全體一同起訴或被訴,而法院誤為適格之當事人,對之就訴訟標的為實體之裁判,該裁判縱經確定,對於應參與訴訟之共同訴訟人全體均無若何效力可言。(最高法院六十七年台抗字第四八○號判例參照)。訴請辦理繼承登記及分割共有物之訴,均屬固有必要共同訴訟,必須全體繼承人及共有人一同起訴或被訴,當事人之適格始無欠缺。」因此,在訴訟程序初期,法院便會要求原告提出待分割土地的第一類謄本及全體共有人的戶籍謄本,以確認全體共有人的範圍,如果發生共有人已死亡的情形,也會要求原告再提出繼承系統表以及全體繼承人的戶籍謄本。
    另外,常見的問題是需否也將沒有意見的共有人列入當事人呢?對此,既然是攸關全體共有人的分割方案,沒有意見也可以視為是一種意見的表示,自然必須將其列入當事人中。
四、原物分割優先,但變價分割永遠是選項之一
    另外在實務上常遇到的情形,便是部分被告表示變價分割有害於共有物的使用以及全體共有人的利益,卻始終未提出分割分案,最終由法院以變價分割共有物。蓋依民法第824條第2項規定:「分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。」由此可知分割方案的順序是以原物分割為優先,變價分割則是最後的手段,然而考量到共有人是否願意取得分割後土地,以及各共有人想分得的土地形狀、位置等條件,法院通常會要求各共有人提出土地的完整分割方案,以便確認、整合出公平且大多數共有人意願的結論,因此,若共有人只有單純反對變價分割的方案,卻未能提出一個整體性的原物分割方案,那麼變價分割永遠有可能是法院最後決定的分割方法。
五、部分共有人以原物分配、部分共有人以變價分配的分割方案現實上並不存在,要減少共有人就要出錢
    依上述民法第823條第2項、第3項及第4項規定,可知共有物的分割方式多樣,可以全部原物分配、變價分配、部分原物部分變價分配、原物分配併金錢補償、還可以部分維持共有,盡量讓土地能有最有效且公平的分割方案。
    但有一種分割方法在實務上不被允許,那就是部分共有人的應有部分以原物分割,而部分共有人的應有部分以變價分配,其原因在於【不公平】,因為變價分割的分割方法,是將共有物放到拍賣市場上進行變賣,而隨著一次一次地流標降低拍賣的底價直到出售為止,再將售得的金額按應有部分比例分配給各共有人。在其他分割方法中,各共有人的應有部分都會被盡量公平地評價,例如持份換算的土地面積、鑑定後的價值等,但在部分共有人原物、部分共有人變價的情況下,將產生變價分配的共有人持份有因流標減價的風險而無法公平地分配(原物分配的共有人持份則無此問題),因此,在裁判分割實務上,這是個不需要被討論的分割方案,若共有人希望能因為分割取得較多的分割後土地或應有部分,或是將少數不同意見的共有人趕出土地,就必須要有提出現金給付的準備。
六、分割訴訟程序中,至少要準備哪些費用?
    在分割共有物的訴訟程序中,首先原告在起訴時需先繳納裁判費(以原告應有部分的價值來計算),其後在進入審判之前,法院會要求原告提出共有土地的第一類謄本以及全體共有人的戶籍謄本,以便確認是否全體共有人都有進入訴訟,對此有申請謄本的規費需繳納,而在訴訟進行中法院函請地政機關協同到場履勘鑑界時,也需繳納指界費用。此外,若分割方案中有涉及金錢補償的話,通常會有另為鑑定的必要,因此產生鑑價費用的支出,而上述費用均屬於訴訟費用的一部分,在判決時法院原則上要求由各共有人依比例分擔。
七、合併多筆不動產來進行的分割方案可以嗎?
    依民法第824條第5項規定:「共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。」、同條第6項規定:「共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。」、因此共有人相同的數筆土地,或共有人部分相同的相鄰土地,經各比土地應有部分過半的共有人同意下,法院即可以將數筆土地視為一個整體來進行分割,讓土地及其周邊能獲得更大的利用效益。
八、判決確定後,如何進行分割?
    若是原物分割的情形,分得土地的任何共有人均可持確定判決書至地政機關辦理分割登記,無須向執行法院聲請執行,而受有金錢補償的共有人,依民法第824條之1第4項規定,也可在需給付補償金的共有人分得土地上設定抵押權。
至於變價分割的情形,則由任一共有人均可持確定判決書向執行法院聲請進行變價程序,其後以鑑價、詢價、拍賣、減價拍賣的流程出售共有土地變現,再由法院將價金進行分配。
九、小結
    綜上,分割共有物雖屬訴訟上常見的類型,但由於共有人眾多、分割意見多有歧異及需符合公平性及土地利用效益等,往往多經波折,但土地經分割後也可解決人多嘴雜、難以活用的問題,因此在面對共有土地分割的訴訟,仍然需要了解相關法律的規定,才能保障自己的權益。
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淺談共有物分割之不動產變價分割 (持份地分割)
在法律上,物的所有權有時候會以共有的方式存在,通常動產比較不常出現,但是不動產比方房屋和土地就很常出現共有的狀況,民間俗稱「持分」。尤其是房屋和土地如果因為繼承取得,就會變成兄弟姊妹共有,而如果沒有去處理,等所有人死亡後,其子女又有數人,共有人就會越來越多,共有關係也會越來越複雜。
一旦共有人不想維持共有關係了,該怎麼辦呢? 除了把自己的持份賣掉之外,另外的方法就是分割共有物了。
各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限,民法第823 條第1 項定有明文。共有物之分割,依共有人協議之方法行之。若分割之方法,不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請命以原物分配或變賣共有物以價金分配於各共有人,民法第824條第1 、2 項定有明文。所以最優先的方式一定是協議分割,如果協議不成,這時候任何的共有人都可以向法院訴訟,請法院裁判分割。建議委託律師處理。
不動產如果是共有人所分別共有,在分割前必須要去調解委員會調解,如果調解未果,做成不成立證明書,就可以認定共有人不能就分割達成協議。無法就分割達成協議的時候,就可以訴訟法院裁判分割。
法院會審酌房地是不是共有人所共有,共有人間是否有不分割之協議,房地是否有無法定不能分割事由等情,原告必須提出土地登記謄本或建物登記謄本、土地所有權狀或建物所有權狀等文件給法院參酌,土地的話還要準備地籍圖謄本,這些文件可以去地政事務所申請,在訴訟前應先準備齊全。
分割共有物是以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時,除因該土地內部分土地之使用目的不能分割(如為道路)或部分共有人仍願維持其共有關係,應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外,應將土地分配於各共有人單獨所有(最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照)。而法院為裁判分割時,需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素,並兼顧各取得部分之裏地通路問題,以符合公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利,需先就原物分配,必於原物分配有困難者始予變賣,以價金分配於各共有人。要之,裁判分割共有物,必須以原物分割為原則,兼顧各共有人使用現況及利益平衡,酌留通路,務使共有物之經濟效用於分割後,獲得最大之效益,不受共有人主張之拘束。
換句話說,法院在思考分割方式的時候,不受當事人聲明的拘束,法院可以依據持份比例,自己決定分割方式,哪一個部分要給誰,或是用分割完再找補金錢的方式。土地的分割通常會直接劃分,每個人所有的土地就變小塊,但是房屋因為他構造的關係,就無法直接劃分了。透天厝如果說一個共有人一層樓,也無法分割,因為並沒有獨立的出入口。如果有獨立出入口,自然可以用原物分配的方式去分割,法院通常會去現在勘驗,看看怎麼的劃分方式最好。
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以房屋分割為例,鋼筋混凝土造之多層建物如果是共有的透天厝,如果只有單一門戶可供出入,且只有單一水表電表,該屋為一集合住宅,僅有單一出入門戶,若就系爭房屋進行原物分割,顯難為建築上或居住之使用,無以增進房屋之經濟效用,徒增法律關係複雜化,況如以原物分割後,兩造如再以磚牆區隔,扣除兩造各自分擔之磚牆厚度,共有人所分得之部分寬度更行減少,如果亦無共有人表達由己提出金錢補償以獲配系爭房地之意願,則法院應會認為是將系爭房地全數原物分割,抑或全數分配予兩造之一方,由他方以金錢補償方式均非妥適。則通常透過變賣方式,基於市場之自由競爭,可使不動產之市場價值得以極大化,對於全體共有人而言,屬於有利,所以斟酌房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形,法院通常會認為房地之分割方法,應以變賣共有物後,以所得價金按兩造之所有權應有部分比例分配予各共有人之方式,較為適當。
而,如果主張變價分割,原告也可以於起訴前,委託不動產估價師就兩造共有之不動產作成估價報告給法院審酌。
以上為持份地、共有房屋、共有物分割的簡要說明。
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繼承爭產「土地法34條之1」、「變價分割」超強解套法 專家:直接變現金 | 好房網News https://bit.ly/3By0BAm
繼承爭產「土地法34條之1」、「變價分割」超強解套法 專家:直接變現金
#理財 #租售 #中古 #繼承 #分產 #處分 #賣屋 #土地法34條之1 #持分 #變價分割
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
一家之主過世,兄弟姊妹也就只是親戚了,繼承房產持分又該怎麼處理呢?近年流行透過「土地法第34條之1」或「變價分割訴訟」,讓兄弟姊妹的持分可以變現,解決親屬間的風暴。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享案例,有家族的媽媽走了,家沒了,兄弟姊妹就成了親戚,對於共同持分的房子,更會質疑「房子是共有,使用權卻是某人使用,沒有住的共有姐妹心裡越想越不平衡。」
家族子女眾多,若繼承遺產出現房子共同持分,可透過2種方式解決。圖/取自photoAC
贈與不動產激增,去年更創下近四年新高,其中新北市更成為六都移轉棟數之首,讓不少人望塵莫及,好想認個新北乾爹娘。示意圖/photoAC
於是,大姐終於開口了,希望將自己的持分5分之1,以400萬元出售給住的人,但住的人不同意,只允諾整間房子賣掉,然後再按持分比例,分配價金給共有人,姐妹間沒有交集。
鄭文在指出,房屋不像土地一樣,可以分割後各自取得所有權全部,所以只能將自己的5分之1出售給第三人,再透過「土地法34條之1」,通知共有人是否行使優先購買權,若共有人要買,屆時將由共有人以同一價格、同一條件優先承買,該第三人將無法取得所有權;若共有人置之不理,經過15天催告,第三人將順利取得該5分之1所有權。
另外一種情況是,大姐直接對其他共有人,向法院提起「變價分割」訴訟,將房屋拍賣後分配價金,結束共有關係。當然,這時共有人也可以直接去法院標購,或是由第三人拍定後,再主張優先購買權,以同一價格買回這間房子。
面對可能的繼承問題,造成兄弟姊妹翻臉變仇人,鄭文在建議,處分遺產時若有多筆不動產協議分割時,建議由個人取得單獨一戶,如有房價差額由彼此相互找補,將有利於日後不動產的各自處分,別讓兄妹變成親戚,最後因為財產的處分,變成了仇家。
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【共有物變價分割】變價分割恐已被利用作為投資獲利的工具
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【共有物變價分割】變價分割恐已被利用作為投資獲利的工具
2017年2月6日/ 宸翰企業管理顧問
一般人不會去買不動產的持分,因為一來在使用上受制於其他共有人,二來要處分也受到法律上的限制。但是,近幾年越來越多有心人士,購買持分後,利用裁判分割中的變價分割,獲取可觀的差價或利益,可稱為另類的投資方式,卻也使得原本的共有人被迫搬家或失去祖產。為什麼會發生這樣的狀況,茲分析如下。
一、過去購買持分的意願低
過去比較不會有人想要去買或去標「共有房屋或土地的應有部分(俗稱『持分』)」,因為如果買來或標來的目的是為了要自己使用,則買到持分後必須與原本的其他共有人共有房屋或土地,使用上甚為不便,也不可能搬進去跟別人一起住,自然就會降低購買這樣物件的意願。其次,縱然是為了投資目的而買了這樣的持分,之後打算依土地法第34條之一之規定處分全部共有物而賺取差價,也會因為其他共有人行使優先購買權而做了白工。因此,過去鮮少有人會願意去買這樣的持分。
二、轉變
(一)投資客的策略
但是,近幾年來開始有人進場標不動產之應有部分的拍賣案件,或是與部分共有人洽談購買其持分。為什麼會有這樣的轉變呢?
因為投資客愈來愈懂得利用共有不動產變價分割的規定,來賣掉他買進的不動產持分,而且在買進與賣出之間還可以賺上一筆可觀的價差,相當划的來。
換言之,「整筆不動產」的利用價值一定高於「部分持分」的利用價值,因此單純購買持分,一定會比購買整筆不動產的單價要來得低。投資客可以低價買進持分後,透過變價分割訴訟而變賣整筆不動產,而整筆不動產的買賣價格一定會比單純買賣持分高,等到整筆不動產變價後,再依持分比例拿回所分得的價金,如此一來一往之間就可以賺取可觀的差價。另外,在法拍的場合,進場拍得不動產持分,取得成本又更可能只要市價的六折多,之後再循前述變價分割訴訟,再依持分比例拿回所分得的價金,就可以賺取差價。
(二)何謂變價分割?
那麼何謂變價分割呢?共有物的分割,如果不能協議決定,可以訴請法院為裁判分割。裁判分割之中,所謂的「原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人」就是所謂的「變價分割」。
換言之,裁判分割的原則是「原物分割」,但是當一筆土地依照原物分配會造成過於細分的結果,不利於整體土地的利用時,投資客主張變價分配就極有可能獲得法院准許。又或者是一間房屋性質上如果很難原物分割,往往也是會走到變價分配。
因為一棟公寓或者一棟大樓的某一層樓,常無法原物分割,或者某一塊建地於分割後因面寬不夠或者深度不夠而無法申請建築時,硬要原物分配可能也不利於整體土地的利用。此時投資客就可向法院聲請「裁判分割」裡的「變價分割」,法院遇到這類情形,也多會准許變價分配。
(三)案例時有所聞
上述情形,雖然是投資的另類好方法,但另一方面也造成許多無辜的民眾在措手不及之下失去自己的產權。
有則新聞報導就是活生生的例子,新北市三重區李姓三兄弟各擁有一棟3層樓祖厝的3分之1所有權,沒想到,其中一人因為債務問題,導致他的部分遭法拍,被林姓婦人以256萬標下,之後要求變賣分錢,李家兄弟因為無力購回,新北地院法官審酌雙方利益等因素後,判決應該變賣整棟建物與土地,所得金額三人平均分配。
因為這棟透天厝有一到三樓,沒有外梯可以通往樓上,林姓婦人因此主張房屋只有一個出入口,加上土地房屋都不大,如果原物分割土地將會變成畸零地無法利用,請求變價分割,所得價金平均分配。
法官審理後認為,透過市場變賣使不動產市場價值極大化比較適當,換句話說,法院認為變賣整棟建物和土地所得金額會比較高,再將價金平均分配給大家比較有利。所以李姓三兄弟便失去了房子,只拿到分配的價金。
三、判決的妥當性
這樣的判決造成了許多投資客專門「標」或「買」這類的持分,透過法院的變價分割來賺取差額,對投資客而言這是一個非常划算的另類投資方法,但對共有人來說顯然不是件好事,因為失去老房子的共有人雖然拿到所分配的價金,但是在房價高漲的都會,可能買不到房子,又或者在土地的情形,會使得祖先留下來的土地變成別人的。雖然這樣的結果,不是很好,但判決卻是於法有據。
因為共有人本來就可以自由分割共有物。而對於分割分法,法律的規定又非常僵化,法院只能就原物分割,或者變價分割,頂多是原物分割不公平時可以用金錢補償。因此,造成了制度下的不合理現象。換言之,變價分割本來是一個好的解決方案,但好的解決方案在不當利用下也會變調。
四、民法物權編的修正
共有物的裁判分割方法過於僵化的弊病,顯見於上述的案例。於是民法物權編做了修正,修正後,分割方法有八種:
(一)原物全部分配
(二)原物全部分配並金錢補償
(三)原物部分分配並金錢補償
(四)部分原物及部分變價分配
(五)原物分配並部分維持共有及部分予以分割
以原物分配時,因共有人的利益或其他必要情形,得就「共有物的一部分」仍維持共有;此由《民法》第824條第4項規定:「以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍持共有。」
換言之,如果家族的土地,不慎有一小部分持分被外人持有,而遭提起分割共有物訴訟,當投資客主張變價分配時,族人可以向法院主張族人所持有的部分維持共有,僅就外人的部分分割。如此一來,投資客便沒有辦法因為持有少少的持分而變賣全部的土地,而從中獲利。
(六)共有人相同之數不動產合併分割
(七)共有人部份相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得聲請合併分割。
(八)變價分配
原物分配顯有困難時,得變價分配。
變賣共有物時,依《民法》第824條第7項規定:「…除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之」,此一規定,乃因共有物變價分割時,為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對有有物的特殊感情,因而賦予共有人有依相同條件優先承買之權。
法院受理分割共有物之訴,對於分割方法固有「自由裁量權」,惟其方法必須適當,而是否適當?則視其是否合乎「公平原則」、「利益原則」及「經濟原則」而定。
五、建議
房屋或土地產權若為多數人共有,應留意共有人債務狀況,避免部分持分被拍賣或出售後,遭新的共有人聲請「變價分割」。
若遇到部分共有人的持分被拍賣時,要密切注意法院通知,但不必自己參與投標買,而是等到有人拍定後再行使優先承購權,避免持分落入外人手中。
如果萬一真的被外人取得持分,切記當外人訴請法院變價分割時,一定要主張對自己有利的分割方法(例如上述第五種分割分法),以免一件件血淋淋被迫搬家或失去祖產的例子一再上演。
【共有物變價分割】變價分割恐已被利用作為投資獲利的工具 @ 互助法拍不動產 :: 痞客邦 :: https://bit.ly/3v1l0wm
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共有人間對於如何處置持分房屋土地沒有共識怎麼辦?如果你想變現套利,或是取得完整產權,最好的方式便是選擇 變價分割 的方式分割共有物,想知道變價分割程序條件是什麼嗎?本篇幫你整理好。
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變價分割意思是?
法律上物的所有權有時候會以共有方式存在,也就是一般常聽到的「持分」,最普遍的案例即是房屋和土地等不動產透過繼承取得後變成兄弟姊妹所共有,若其子女又有數人,一旦發生再次繼承,共有人便會越來越多,因此,為了解決越來越複雜的共有關係,多數人會選擇把自己的持份賣掉,或者是分割共有物。
根據民法第 823 條,各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物,除非物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者則不在此限。
至於怎麼分割,民法第 824 條第 1 項寫道,共有物之分割,可依共有人協議之方法行之,如若不能也沒關係,可以參照第 824 條第 2 項之規範,即若分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
換句話說,分割順序是以原物分割為優先、變價分割為最後的手段。
另外該法條第 3 項和第 4 項亦有規定,以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之,且以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
相信看到這邊許多人已經霧煞煞滿頭問號,請看白話文解釋:共有狀態下若沒有不分割之約定,任何共有人都可以隨時請求分割共有物,並與其他共有人達成分割協議,若無法做成分割協議,可以訴請法院為裁判分割共有物,且分割方式多樣,包含原物分割、變價分割、原物分割兼金錢補償,甚至還可以部分維持共有,而一般在共有房屋之情況下,法院經常會採取所謂「變價分割」之方式,將房屋拍賣變價,並將賣得之價金按應有部分的比例分配給各共有人,盡量讓土地能有最有效且公平的分割方案。
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變價分割條件/程序
不動產如果是共有人所分別共有,分割前必須先去調解委員會調解,調解未果認定共有人不能就分割達成協議並取得調節不成立證明書後,才能向法院提起訴訟裁判分割。
法院會審酌房地是不是共有人所共有,共有人間是否有不分割之協議,房地是否有無法定不能分割事由,原則上若原物分配對全體或多數共有人有利,則需先就原物分配,除非原物分配有困難者,例如當土地原物分配後會因為過於細分而不利於整體土地利用,又或者是房屋只有一個出入口等條件性質上很難原物分割時,才能選擇變價分配予以變賣將價金分配於各共有人。
且無論採哪種分割方式,均需兼顧各共有人使用現況及利益平衡,使共有物之經濟效用能於分割後獲得最大效益,這也是為什麼通常法院斟酌房地型態、使用情形、經濟效益、兩造利益等一切情形後,會認為房地之分割方法應採變價分割。
一旦變價分割訴訟判決確定後,任一共有人均可持確定判決書向執行法院聲請進行變價程序,其後以鑑價、詢價、拍賣、減價拍賣的流程出售共有土地,變現後法院會在就價金按比例進行分配。
變價分割拍賣流程
法院如將共有物變價分割時,則共有物的全部或一部將依強制執行的拍賣不動產程序進行,在變賣共有物分配價金時,為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對共有物之特殊感情,民法第 824 條第 7 項規定:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」。
換句話說,建物變價拍賣後,若由外人標得,任一共有人皆具優先購買權,可依標出的成交價再買回,意即,若民眾身為共有人,遇到部分共有人持分因債務問題被拍賣時,記得要密切注意法院通知,雖不必自己參與投標,但等到有人拍定後別忘了行使優先承購權,才能避免持分落入外人手,甚至遭新的共有人聲請「變價分割」。
不過這裡也要特別提醒,如果拍賣的持份是由任一共有人標得,則其他人就無優先購買權。
變價分割Q&A
變賣共有物時,誰有優先購買權?
依民法第824 條第2 項第2 款規定:「原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。」又依同法條第7 項規定:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」
分割前可以進行調解委員會調解嗎 ?
在分割前必須要去調解委員會調解,如果調解未果,做成不成立證明書,就可以認定共有人不能就分割達成協議。無法就分割達成協議的時候,就可以訴訟法院裁判分割。
以上即為簡單的變價分割介紹,如果有關變價分割的問題建議委託律師處理。如有任何資金需求需要申請持分土地貸款,歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!
變價分割意思看攏嘸?變價分割條件、程序、拍賣流程白話好讀懶人包 https://bit.ly/3LMhWu7
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共有物變價分割時, 誰有優先購買權?
2018-06-13
文章類型 : 法律稅務
【文 / 鍾運凱】
案例:
老王與大雄共有一筆土地,各有應有部分二分之一。老王過世後,其應有部分由王一、王二、王三等人共同繼承。由於共有人之間協議分割不成,於是王一訴請法院判決變價分割。變價分割之判決確定後,王一聲請執行法院拍賣公同共有之部分,試問:何人得行使優先承買權?
一、繼承登記與分割遺產
王一、王二、王三因繼承取得土地應有部分,屬於「遺產」。民法第1151 條規定:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。」所謂公同共有,是指數人基於同一特定之法律關係而共有一物,民法第829 條規定:「公同關係存續中,各公同共有人,不得請求分割其公同共有物。」因此,王一、王二、王三要「分割共有土地」之前,必須先「分割遺產」。
任一繼承人均得隨時請求分割遺產,假如被繼承人之遺囑,定有分割遺產之方法,或託他人代定者,或禁止分割遺產,則必須依照遺囑所定。以遺囑禁止分割遺產,其禁止之效力以10 年為限。
不過遺產如果是不動產,分割前必須先辦理繼承登記。如逾1 年未辦理登記,依土地法第73 條之1 規定,地政機關應公告3 個月,逾期仍未辦理,地政機關將造冊列管,列管15 年均未辦理繼承登記者,將公開標售;標售時,繼承人、合法使用人或其他共有人有優先購買權。標售所得之價款存於國庫專戶,繼承人可在10 年內申請提領,逾期未領該價款歸屬國庫。
二、分割遺產與分割共有物
繼承登記不需要全體繼承人偕同辦理,任一繼承人均可單獨為之。但分割遺產必須全體繼承人達成協議;協議不成,任一繼承人得訴請法院判決分割。遺產分割的目的在於消滅繼承人之間的公同關係,將「公同共有」變為「分別共有」;而分割共有物則是將「分別共有」變成「單獨所有」,例如按其應有部分,將一筆土地分割為數筆土地。
本題王一、王二、王三如果對於遺產分割協議不成,王一自得訴請法院分割,但王一可否在分割遺產的訴訟中,合併提出分割共有物之訴?實務上認為不可,例如最高法院30 年上字第202 號判例:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有,民法第1151 條定有明文。被上訴人自不得在分割遺產前,主張遺產中之特定部分,由其個人承受。」最高法院88 年度台上字第2837 號判決:「民法第1164 條所定之遺產分割,係以遺產為一體,整個的為分割,而非以遺產中各個財產之分割為對象,亦即遺產分割之目的在遺產公同共有關係全部之廢止,而非各個財產公同共有關係之消滅。上訴人既依民法第1164 條規定訴請分割遺產,除非依民法第828 條、第829 條規定,經全體公同共有人同意,僅就特定財產為分割,否則依法自應以全部遺產為分割對象。」
換言之,「分割共有物」必須按照各共有人之「應有部分」,然而王一、王二、王三在遺產分割之判決確定前,只有對全體遺產的「應繼分」,並無該筆土地的「應有部分」,因此必須等分割遺產判決確定後,才能依分割遺產的結果(變成分別共有),依其應有部分請求分割共有物。
三、變賣共有物時,誰有優先購買權?
依民法第824 條第2 項第2 款規定:「原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。」又依同法條第7 項規定:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」
此項優先購買權之規定,其立法目的在於變賣共有物分配價金時,為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對共有物之特殊感情。因此實務上認為,民法第824 條第7 款之優先購買權,應優先適用於土地法第34 條之1 第4 項之優先購買權。本題王一、王二、王三聲請變賣其土地應有部分(二分之一)時,王一、王二、王三得先依民法第824條第7 款主張優先購買權;如果王一、王二、王三均不行使優先購買權,共有人大雄才能依土地法第34條之1 第4 項主張其優先購買權。
房市情報- 共有物變價分割時, 誰有優先購買權?-中信房屋網 https://bit.ly/3I7hAfc
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無人繼承土地 國產署依法可代為標售/台灣有不少公司,EPS(每股稅後純益)、股息其實都不錯,本益比卻不高;關鍵就在於ROE不高 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 :: https://bit.ly/3JCCS4Q
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不可分物(拉丁語:res individuae,德語:unteibare Sachen,法語:choses indivisibles)為分割後將改變原本性質及其價值的物,與可分物相對,不可分物可作為不可分債權,數人取得不可分債權時,僅能由該數人債權人全體請求給付[1],多數債權人僅得以折價補償或變價方式分割,而無法運用實體分割[2],如牛、馬[1]、汽車[3]及鋼琴等屬之。不可分物 - 維基百科,自由的百科全書 https://bit.ly/3s173gc
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共有房屋沒在住,4個解決長期共有的房屋 – 聲請法院調解,讓法官協助解決 https://bit.ly/3ByRI9L
自己沒住,無法賣,
又收不到租金,怎麼辦
解決共有房屋的4個方法:
1. 發存證信函給共有人,問是否要優先購買自己的部分,
依法 讓共有人買下
2. 向法院申請調解,調解不成就請法院 變價拍賣處理。
3. 找其他共有人一起賣,超過一半以上的人,就可以整間一起賣掉
4. 找出價最高的買家買
一、依法 讓共有人必須買下:
賣之前因為共有人是親友,反而不好講,尤其佔用房子的共有人,反而會想佔便宜,只願用超低的價錢買。
甚至還會出面破壞阻止賣給其他人。
等到賣持分的房子找到買主後,必須先以存證信函是否要優先購買,共有人這個時候就會擔心如果不買,
就必須跟陌生人一起持有房子,他也會很麻煩,就會改變心意,用比較合理的價錢買下。
二、法院聲請調解,調解不成,有法官依法判決變價拍賣。
       提告分割共有物,主張要整間一起變價拍賣:
先向 法院聲請調解,分割共有物,法院會通知共有人到法院調解,調解不成就進行訴訟。
一般大多數會判決整間一起拍賣,拍賣所得款項再來按持分比例分配。
產權完整的房子雖是法院拍賣,價錢還是會比持分的賣的比較高,而且之後不會有法律糾紛。
三、超過一半的人,整間一起賣掉:
依據土地法34條之1,(1)只要所有權及所有權人數超過一半,或 (2) 所有權超過3分之2,
就可以一併將整間房子一起全部賣掉。把不同意賣的人部分賣的錢拿到法院提存,讓他自己去領。
整間房子一起賣,就可以用以正常行情相近的房價賣出,價錢當然會比只賣持分的好很多。
四、找出價最高的買家買:
委託專業代書銷售處理,長期配合不少專門買持分房屋的買家,
多問幾個,找出出價最高的,可以賣到比較好的價錢。
產權不完整的房子,法律關係較複雜,要買賣需要有相當的專業、經驗、及協調能力。
專業處理產權不完整買賣的代書,會先了解房屋產權狀況,解決處理相關法令問題,
讓買的人買了以後可順利處理後續問題,會比較容易賣高一點的價錢。
安心代書
如何 幫您高價賣持分房屋
(1)先看持分比例、共有人人數:
若持分比例及人數,超過土地法34之1規定,就照法律流程將房子以完整的產權出售。
產權完整的房子,要找買主就很容易,而且價錢會賣得比持分房屋高很多。
(2)再看是否其他共有人會買:
一般共有人,不會希望房子被賣給外人,正常狀況下會想買。
只是價格方面,親人間反而不好談,由專業代書出面來協調,以略低於市價,就會有機會成交。
若共有人拿不出錢買,專業代書也會協調辦理房屋貸款支付買賣價金。
(3)協助向法院申請變價拍賣:
若想賣的持分屋的人,沒有顧慮跟共有人之間上法院處理的人情壓力,也沒有資金需求。
透過法院變價拍賣,產權完整、公開競標,價錢可以賣得比其他方式來得高。
專業代書經常用變價拍賣的方式,經驗豐富,可以很順利地以產權完整的行情,出售持分房子。
(4)了解房屋使用狀況及共有人間關係
若共有人不會買,也不想透過法院變價拍賣,先釐清產權及使用問題,
讓想買的人安心,價錢可以賣得比較好。
持分房子雖然成就不完整,但有些法拍屋被專業設計成不點交,持分房子反而較單純。
專業代書會先讓想買的人,了解後續產權問題處理方式,提高購買的意願及價格。
(5)配合買持分房子的客戶多:
長期專門處理產權不完整房子的買賣,配合的買家多,每個買家喜好不同,
多問幾個買家,容易找到出價高的價錢出售。
(6)經驗豐富,專業夠:
出售產權不完整的房子,買的人之後會透過法律、談判與共有人處理房屋產權及使用方式。
會上法院的機會高,賣的時候必須依土地法相關規定處理,否則共有人若對原賣家提起
刑事民事訴訟,會造成很多的困擾。
出售持分房屋,必須找專業處理產權不完整的代書來辦理,以免後患無窮。
共有不動產相關問題:
共有房屋,如果只有小部分人不同意出售,可以全部賣嗎?
答:可以,同意賣出的人數過半,持分合計2/3,也過半,便可出售。
共有房屋出售後,要通知不同意賣的人嗎?
答:要,依土地法34條之 1,出售共有不動產,共有人有優先購買權,所以買賣簽約後,要先通知共有人是否要用同樣的條件買下,超過15天後,共有人沒有表示要買,才能過戶給買方。
若是共有人不是不同意賣,只是長期無法找到人,怎麼辦?
答:未聯絡不上,依法用公示送達即可。
法院變價拍賣,價錢會不會比較低?
答:有可能,但共有人有優先購買權,如果覺得太低划不來,就以低價優先購買,取得所有權後,再委托仲介轉賣。
向法院提告要準備什麼資料?
答:先提供土地建物的謄本,若不知道共有人的地址,法院會發函請你去戶政事務所調戶籍謄本。
若有數個人想賣,可以只指派其中一個人代表出來告嗎?
答:可以,而且這樣更好,法院計算裁判費會比較少。
官司會很難打嗎?會不要打很久?
答:通常不難,一審不會太久,但若一再上訴就會被拖。
提告要時間,才會判決定?
答:一般單純案件一審約6個月。
判決確定後,一定要自己送變價拍賣嗎?
答:是的,必須要在送強制執行,且要再繳0.8%的執行費才會幫你拍賣。
若拍賣後,不同意的共有人後悔,想要一起賣,要怎麼辦?
答:那最好,通常判決查封後,共有人也怕拍賣錢拿得比較少,就會同意一起委託仲介賣。直接向法院撤回拍賣,就可直接委託仲介賣了。
共有房屋沒在住,4個解決長期共有的房屋 – 聲請法院調解,讓法官協助解決 https://bit.ly/3ByRI9L

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