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打炒房3年成績單出爐！六都房價全都漲　小宅獲「新青安」加持最兇猛 | FuHouse.SETN富房網

房價狂飆遲早「泡沫化」？數據一攤秒解答…專家示警：別再幻想會大跌
房價狂飆遲早「泡沫化」？數據一攤秒解答…專家示警：別再幻想會大跌 | 好房網News https://bit.ly/33l5nEO
根據最新發布的國泰房地產指數，2021年第4季六都與新竹縣市的新建案房價再創新高。房價漲不停，但仍有許多民眾期待，炒房最終將導致泡沫化，屆時即是進場好時機。專家則提醒，期待房價大跌只是個不切實際的幻想。
面對現今房市狀況，品嘉建設創辦人胡偉良提出3大觀點：
胡偉良示警，民眾不該有房市會泡沫化的想法。示意圖／好房網News記者呂詠柔攝
網友發問看房發現僅剩「第4間」是否會介意？圖中建物與本新聞無關。示意圖／好房網News記者呂詠柔攝
一、當前房屋過剩，房價會下跌
胡偉良指出，台灣擁有不少缺乏安全性、居住性的老朽建物，早已無法滿足民眾的居住需求，也因此常聽聞「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論根本站不住腳，反倒是只見建商更積極獵地的情景。而建商也不是傻瓜，新房空著不降價求售，其實是期待更高的房價回報，而不是賣不出去。此時民眾更要有客觀的衡酌環境，而不是人云亦云，「不切實際的等待房價大幅下跌，最後一再錯失機會，淪為被收割的韭菜」。
二、少子化與老齡化會造成的房市危機
依國發會的研究報告估算，民國125年起將出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也僅不到0.7％，亦即平均每年減少16萬人（6.4萬戶，以每戶2.5人推估）；以雙北為例，平均每年減少4.5萬人（1.8萬戶）。
再從家戶及每戶人口數來看，據統計資料，當前全國戶籍戶數逐年增加，由民國99年底793萬7024戶，遞增至108年底883萬2745戶，10年增近90萬戶（每年約9萬戶），增幅達11.29％，每年增幅達1.13％，已大於人口減少比例0.7％的比例，也就是房屋的需求量仍將呈正數增加，而房屋需求坪數則將變小。
但從房屋老化的速度來看，房子的老化速度遠遠快過住宅的需求減少量。若把不堪用的屋齡標準拉到50年以上，全台每年會有7萬棟老屋要汰舊換新，大於人口減少比例0.7％所導致的住宅需求減少量6.4萬戶，這種情形在幾年後（屋齡大於60年的房子逐年增加之後）會更加明顯。
胡偉良認為，要改變這種情況，除非危老改建推動的「非常成功」，但老屋要大量改建並不容易，一方面是改建的成本（包括營造成本、整合成本和難度）愈來愈高，改建的分回會愈來愈少，因此在新屋少於老屋的情況下，預估至少在15、20年內，少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。
三、房市兩極化的趨勢，使得好房子愈稀缺，不優質的房子將無人青睞
胡偉良強調，也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生，而是不優的房子會首當其衝，淪落為沒人要的棄屋。他認為，房市走向兩極化已是必然的趨勢，大城市核心區的優質好宅的需求強勁，小城市及大城市偏郊地區的房宅將無人青睞，目前已有日本房地產市場作為借鏡，當前當前日本大城市的房價仍屢創高峰，而偏郊房產卻沒人接手，成為棄屋。房價狂飆遲早「泡沫化」？數據一攤秒解答…專家示警：別再幻想會大跌 | 好房網News https://bit.ly/33l5nEO
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出生率低、房價卻不跌？法學博士用一張表分析：「不是沒有，只是還沒發生」
出生率低、房價卻不跌？法學博士用一張表分析：「不是沒有，只是還沒發生」 | 熱門話題 | 要聞 | 經濟日報 https://bit.ly/3sCZQSz
【大數聚】Dr.J／出生率低房價還不跌？少子化台灣的 4 大燃眉問題！
出生率低、房價卻不跌？法學博士用一張表分析：「不是沒有，只是還沒發生」 | 熱門話題 | 要聞 | 經濟日報 https://bit.ly/3sCZQSz
出生數從20萬降到15萬，導致少子化的社會因素
2021年出生人數，前11月出生數為13萬9693人，預估整年大概就是15萬多一點了；2022年又是生肖屬虎，從過去虎年的經驗，我國不喜歡生出小老虎，所以該年度的出生人數大多會崩跌，預估在13萬人之譜，不過大後年（龍年）又會反彈回來；只是經過這一番折騰，大概會進入到新的15萬世代。（原文刊載於2021年12月13日）
▲我國各年度出生人口數  Image Source：大數聚
▲我國各年度出生人口數 Image Source：大數聚
從上圖，第一團塊是所謂的「戰後嬰兒潮」，第二團塊大概是第一團塊的子女，這兩個團塊都是我國出生人口的高峰，約40萬人；其次，則是進入到「32萬悶世代」，也算是第一團塊後期的子女，為何會突然從40萬跌到32萬，我目前仍舊在思考這一個答案，初步猜測與當時經濟高速發展有關係，人們離鄉背井忙打拼，人手需求減少（農業轉工業），老家在中南部，所以生育這件事情就緩了緩。
再其次，則是我們一般在說的「少子世代」，也就是出生人數僅有20萬，探究其原因，除了經濟發展背景因素外，大學隨便考都上導致延後出社會的時間，加上婦女獨立思維、個人主義的興起，也讓生兒育女、傳宗接代的想法逐漸式微，只剩下20萬，現在並朝著15萬、12萬，甚至於8萬的年出生人口趨勢前進。
困境1：房地產需求減少
少子化對於房地產需求的影響，不是沒有，只是還沒發生。
很多人說少子化講了那麼多年，哪有什麼影響？房價也沒因此跌啊！
這是一個嚴重的誤會，少子世代，也就是20萬的那一批，還在唸國高中、大學，還沒到買房子的年齡；現在購屋者還是「32萬悶世代」，需求還算是相對高峰，再加上資金泛濫的結果，房價自然水漲船高；等到升息因素發酵，搭配上少子世代逐漸長大，房地產市場的需求逐步減少了，參照日本的現況，房地產真的是很便宜啊！（日本還有稅制成本較高的因素）。
困境2：學校崩跌
20萬少子世代已經進入大學，我在2017年的文章中，提出「2026年學校或系所少三分之一」的論點 ，目前看起來正逐漸成形中，有媒體指稱「估未來大學會倒40所、高中倒53所」 。
很多中後段班大專院校已經招募不到學生，連我兼課的中央大學，所謂的中字輩學校中，少數研究所都已經100%錄取率了，所以公立學校後段班以及私校的中後段班，都面臨無學生可教的窘境。
沒了學生，教授的薪資怎麼給付呢？已經有學校研議各院所自己籌募資金來支付薪資；因此，系所的教授就要到高中職去招聘學生，最煩人的就是到各高中招募學生，甚至於教師招生績效決定續聘學校 對於大學教授來說，自身都難保，哪還管得上大學教育的品質。
困境3：兵源不足
最近，14天破天荒超長教召的議題 ，在網路上沸沸揚揚，許多人都在討論有沒有被抽到教召；而且最近教召不再是過去走一個形式，而是真槍實彈、模擬中共入侵情境的訓練。
一方面與中共步步進逼有關係，一方面當然與少子化導致兵源減少也有高度相關，隨著兵源快速減少，政府自然在此議題上有多所著墨，要不然真的發生戰事，連打仗的人都沒有，更遑論主權的維繫啊！
困境4：勞動力減少
這兩年疫情的因素，使得國內外勞青黃不接，產業外勞與社福外勞都在搶人（例如長照人力），因為產業外勞賺得比較多，常常要把屎把尿的社福外勞更顯不足，加上我國快速老人化，照顧人力更是短缺 。
這個問題也不是台灣獨有，日本更是在亞洲地區培養了許多人力培訓基地，像是比較冷門的尼泊爾、斯里蘭卡，日本早已經插旗多年，這一個因為缺工而導致的「國際搶工潮」，看起來並不會停止。
15歲至64歲為統計勞動人口的區間，20萬少子世代已經計算入這個區間中，企業不能只是叫苦，要趕緊解決這個愈來愈惡化的問題，回想起幾年前鴻海力倡「關燈工廠」，也是不得不然的作法。
結論：「政客們，看一下數據吧！」
本篇文章提出了房地產需求減緩、大學校數或系所數崩跌、兵源不足，以及勞動力減少的四大燃眉問題，還有許多影響也正逐漸發酵，像是未來10年是老人產業發展的黃金時期、育幼產業精緻化…等，有興趣研究者要好好把握這一個重要的趨勢。
筆者寫過無數篇趨勢性的文章，也寫過「圖解透視未來」一書，在尋找資料與解決方案的過程中，發現政府部門總是反應慢半拍，很粗暴地找一些次級方案，譬如說想要解決少子化的困境，各縣市都想到生育補助，結果各縣市比誰補助的多，但只是讓帳面上的出生人口數往高補助縣市移動，像是離島的出生率就不錯，整體出生人數卻還是持續下滑中，我真的不知道這些縣市首長的大腦是不是不見了！
有時候看到這些現象也是深感無奈，問題點都寫出來了，卻有如螳臂擋車，強大的無力感，只希望一篇又一篇的文章，能夠喚醒這些主政者的良知，真正分析一下數據、擘劃一下趨勢下的應對政策，否則政客當道，人民哪有未來！？出生率低、房價卻不跌？法學博士用一張表分析：「不是沒有，只是還沒發生」 | 熱門話題 | 要聞 | 經濟日報 https://bit.ly/3sCZQSz
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