拿200萬創業,不如去投資房地產!他揭台灣房市剝削亂象:民代、財團…最有錢的都是大地主
拿200萬創業,不如去投資房地產!他揭台灣房市剝削亂象:民代、財團…最有錢的都是大地主-風傳媒 https://bit.ly/31NjyBN
台北隨便賣掉一間公寓,都可以在收入是台灣人二倍以上的美國買間帶泳池的房子了(示意圖/姚翰光攝影)
一個問題,如果你手邊有200萬,此時最理性的選擇,是拿去創業,還是投資房地產?在台灣,這答案是房地產。
先聊個小歷史
18世紀時,英國運送犯人到澳洲開發,當時的計費標準,是按「上船」時犯人的人頭數付費給船主。然而,私營船主為了牟利,不顧後果地將犯人推上船,航行後更有船主一出海就把犯人扔進海裏,如此導致了死亡率竟可高達94%。
英國政府看這樣不行,因為到澳洲都是死人了,於是改了規定,付費方式改為按「下船」時活著的人頭數計算,結果制度一改,犯人的死亡率馬上降到1%。
會談這個小故事的原因在說明,制度的重要性勝過一切,不以土地制度剝削人民的歐美,致富的方式是創業(不是絕對,但相對而言),但在華人所在的中、港、台,由於擁有全世界最剝削的土地制度,你必須投資房地產。結論是:不要跟制度對著幹,不然你就等著被制度幹。
重點1:創業九死一生
在鬼島獨有的剝削制度下,創業成功的概率有多低呢?依經濟部的新設企業統計,台灣的新設企業能撐過1年的僅10%,熬過5年的只有1%,亦即5年內的陣亡率高達99%。
簡單的說,你如果拿著200萬出來創業,基本就是肉包子打狗,有去無回。相反地,如果你將這200萬投資於房地產上,依照台灣獨有的土地制度,通常是穩穩地賺(不是百分百,但時間拉長,正常都是暴利)。
事實上,若是我們比較台灣的「實業家」與「地主」,你會發現台灣最頂級的富豪都是地主,而不是實業家。所以在台灣,除了極少數的實業家(如郭台銘),很少有人敢說自己的財富會比地主還多,那台灣的地主倒底富到什麼程度呢?
或許這幾年,你會發現因百業蕭條,而空出了許多店面,對於一般有二間房的中產階級,有空房都迫不及待的要出租,因為不出租所損失的就是每個月2-3萬元的租金,但台灣的地主,一個店面的月租常常高達上百萬,一年下來就至少是千萬,但只要沒有達到地主想要的天價租金,他說不租就不租,而且一擺就是2-3年以上,這在全省都是普遍的現象。
換為具體的例子,以西門町的店王林世昌來談,他只靠著23間店面,就可月收3000萬,年賺3.6億。我們同樣以人來相比,台灣上班族最厲害的鄭名凱,他的年薪高達3千萬,可說是上班族中的超級金領,然而,鄭名凱「一年」的收入,也不過是西門町店王「一個月」的收入,如此你就知道差距有多大,而且別忘了,鄭名凱是每天工作16小時以上,而林世昌卻是每天喝茶聊天。
重點2:即使是上市公司也難敵個人地主
地主太強了,金領打不贏,我們以上市公司跟你 PK,總不可能輸你了吧?
然而,我們攤開2017年的上市櫃公司財報發現,在台灣1679家的上市櫃公司中,3.6億的年淨利排在第516位。也就是說,西門町店王一年收的店租,直接打趴了70%的上市櫃公司;但別忘了,店王是一個人整天閒閒沒事做,而上市櫃公司則是動輒上百人日夜辛勤的工作。事實上,若在加計台灣的140萬家中小企業,你可以說西門町店王只靠店租,基本就打趴了上百萬間的台灣企業。
這樣相比,你就了解為何歐美不會有這樣的土地制度,因為除了不公平外,它也不利國家發展,而事實上,這樣的房東,在各城市都不少見,而他們才是台灣真正的隱形冠軍(商周稱讚台中中部的輕工業企業為「隱形冠軍」,但這些工廠每年的獲利都遠不如地主)。
正當你覺得西門町店王應是地主池中的大魚了吧?那你還真就小覷了台灣的地主
聯邦集團創辦人林榮三來說,它在《富比士亞洲 Forbes Asia》中排行第9,但因為這漏算了林榮三主要的財產,亦即遍布大台北及桃園、逾40萬坪、市值逾2千億元的土地,台灣的頂級富豪都認為,林榮三才是真正的「台灣首富」。而曾是是林榮三多年好友、富邦集團總裁的台灣首富蔡萬才更曾私下表示,「我怎麼會是首富?林榮三才是吧!富比世漏算他很多房地產。」林榮三生前也曾說:「我的地有多少,我自己都算不清了。」
不只林榮三,台灣的頂級富豪幾乎清一色都是地主,這也包括了國民黨前主席連戰、前立法院長王金平、南京東路地王陳珠祈、信義區地王林堉璘……這些還都只是台北的大地主,若再加計中南部的大地主,如霧峰林家、鹿港辜家……你會發現,台灣最富有的人,其實都是大地主,上市櫃公司再努力,也都很難超過地主。
而且別忘了,台灣的上市櫃公司,都已經是台灣上百萬間企業裡的佼佼者,算是績優中的績優,令人難以想像的是,這些動輒上百上千人的上市公司,每年的獲利竟都還不如「一個人」的地主,由此可知,台灣的土地制度是有多麼的剝削。
重點3:唯一能擊敗個人地主的只有法人地主
事實上,台灣地主並非只有自然人,更大的地主是財團法人如「中信」、「遠東」、「富邦」、「國泰」……攤開這些財團的財報後,你才發現他們都囤積了龐大的土地,市值早已破兆,他們才是台灣金字塔上最頂尖的地主。
這些財團致富的方式也無過人之處,他們只是利用了台灣獨有的土地制度,最簡單的方式,就是壽險公司在收取了保費後,再投資於大量土地上來賺取收益。於是你會發現,這其實是雙重剝削,亦即收取了屌絲的保費,然後投資到土地上,最後再炒高房價賣給屌絲。事實上,這種模式也嚇呆了國外的壽險公司,但外資所不知道的是,這並沒有太大的難度,因為只要利用台灣獨有的土地制度即可:持有稅率低、囤房沒有累進率。
至於台灣制度無法改變的原因,就在於我們的民代主體都是地主,他們靠著台灣獨有的土地制度,不用做都世代富貴,如此的話,自然也不可能去制定公平的制度,不然以台灣亞洲第一的空屋率來說,只要提高土地持有成本或開徵囤房稅,那房價就會回歸合理。
綜上,可以知道在台灣若擁有200萬,應投入房地產才對,因為在台灣獨有的剝削制度下,它的風險極低而利潤極大,雖然這很可悲,卻是個人最理性的選擇。
當然,你也可以感性地選擇逐夢創業,不是不能成功,而是大概率下是九死一生,這也是台灣與歐美最大的不同處。事實上,台北隨便賣掉一間公寓,都可以在收入是台灣人二倍以上的美國買間帶泳池的 House 了,而這也嚇呆了歐美的富裕人士。
在台灣,最弔詭的是,某些一輩子只靠土地制度剝削人民的地主民代,他們從來不工作(很多都是沒出過社會就直接從政的官二代),老了卻告訴年輕人要好好努力工作,他們致富方式是炒地皮,卻告訴中小企業要好好經營實業。不要相信地主民代表面的話,要看他們私底下的致富方式,這才是真實的台灣
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店面淘金術解密》擁西門町23店面、月收租金3000萬 包租王3招教戰
2018年10月17日
店面淘金術解密》擁西門町23店面、月收租金3000萬 包租王3招教戰 https://bit.ly/3GjVWDE
西門町,論面積,它在台北市四大商圈──東區商圈、信義商圈與士林商圈中,算是個頭最小的,約當一個中正紀念堂佔地大小。商圈內的建築物大多老舊低矮,卻引來最洶湧澎湃的人潮!
據台北捷運局最新統計,今年9月,西門站每日出站人次平均達6.9萬,是台北車站以外,人潮最多的站。這裡也是國際觀光客來台灣「指定必玩」的熱門景點。
國際觀光客必訪
每百人有36人會到此一遊
據交通部觀光局的統計與調查,2017年,西門町成為國際觀光客心目中排名第5的「來台主要遊覽景點」,而且每1百名國際遊客,就有高達36人會來西門町一遊。
據台灣旅宿網的旅館業者登錄資料顯示,台北市萬華區旅館總房間數高達4999間,從旅館所在地址分析,95%以上位於西門町。
店面坪價最高紀錄
11.5坪以3億元天價成交
西門町讓你嚇一跳的地方不僅於此,此處加盟分店打趴創始總店這種故事也發生了。2016年,門牌為漢中街101號的一棟店面易主,這棟樓高兩層、佔地僅11.5坪的店面,成交價格高達3億元,換算成每坪土地單價,高達2608萬元,刷新台灣土地每坪單價最高紀錄。買主,也就是現任屋主林世昌。
西門町人潮彼消我長的趨勢,充分反映在店面空置率與租金水準上。根據商用不動產公司德天國際地產的調查,西門町店面空置率僅1%,第一排店面租金每坪介於2萬至3.5萬元,相較之下,東區的忠孝敦化商圈空置率已竄升至8%,每坪租金落於1.6萬與2.8萬之間士林夜市商圈的店面空置率也來到5%,每坪租金介於0.8萬至2.5萬之間。
想持續繁華不墜
必須維繫多元精神不死
在西門町,有年輕人喜歡的動漫同人誌Cosplay比賽、有老兵愛去的紅包場歌廳、有充滿歷史情調的紅樓、有同性戀酒吧、有刺青街、有一晚1千多元的便宜商旅,今年5月也出現了一晚房價1萬7千元的高級酒店──宿之酒店。不論你是窮、是富、是老、是少、是嘻哈,還是文青,都會喜歡西門町。
交通部觀光局的報告指出:西門町雖名列來台國際遊客最主要造訪景點第5名,但僅有11.6%喜歡西門町,以最喜歡景點排名,西門町僅名列第10。這代表,高人氣的西門町仍有很大的調整空間。
從賣衣小店主到月收租金3千萬 林世昌是西門町租金的風向球
包租王玩大富翁獵地 要買就買一整排
走在台北市西門町商圈,只要提起「店面王」,每個人都會不約而同稱呼「Seven董仔」這號人物,他正是在西門町持有店面最多的林世昌。
「Seven董仔」稱號的由來,一是因為在西門町,林世昌擁有的店面,比便利商店在西門町的門市還密集,西門町重要的三角窗都是他的店面。二是他最欣賞的通路霸主,他對統一超股票情有獨鍾,據了解,至今已擁有5千多張,「Seven董仔」因此不脛而走。
目前林世昌在西門町擁有23家店面,號稱全台單價最貴、位於漢中街與峨眉街口的黃金店面,每坪地價高達2608萬元的店面也在他手中。每個月,林世昌光在西門町的租金收入就有3千多萬元之譜,換算一年就有3億6千萬元的租金入帳,「光是店面市值,他身價就上看百億元。」一位認識林世昌的朋友透露。
店面淘金術一:對仲介大方 重賞下必有好案源
林世昌的故事,要從忠孝東路4段東區的一間服飾店開始說起。20年前,當時香港美妝店莎莎(sasa)剛來台灣,林世昌的服飾店就開在隔壁,莎莎因為打著真品平行輸入,化妝品價格比百貨公司低,生意好到要排隊進場。林世昌索性也將服飾店改為美妝店,還取自己名字中的「昌」的日文發音,創了「MASA」美妝店。
當時林世昌以1.08億元買下MASA美妝店隔壁的店面,這也是他在店面投資圈初試啼聲之作。「他對仲介大方、祭出重賞,有好案件會優先通知他。」曾經服務過林世昌的仲介透露。
2012年開始,西門町街頭因陸客而再度繁華。看到這個趨勢,林世昌於2014年陸續賣掉早年買進的東區店面,將資金轉移到西門町「Seven董仔正好賣在台北東區房地產的高點,趁西門町崛起之際,在這一波起漲點進場!」熟識林世昌的友人驚歎道。
店面淘金術二:重押西門町 避開東區倒店潮
但是,為何會在台北市東區房地產最高峰時看到敗象?林世昌曾對友人說:「只要信義計畫區每開一家百貨公司,就會對附近的名品店、名牌店顧客產生磁吸效應。」「如果撐不下去,撤店了,因東區店面普遍偏大,有的甚至達1百多坪,有辦法承租的房客少。」「西門町反而相反,店面都小小一間,且還有『店中店』,房客進入門檻低,招租相對容易。」
有別於東區店面的土地持分少,西門町的店面有70%以上都是低矮的透天厝,所以每一戶店面持有的土地面積大,保值性不僅相對較高,未來進行改建時,蓋高樓層建築物的潛在增值驚人。
店面淘金術三:插旗指標店面一舉成名
讓林世昌在店面投資市場一戰成名的交易,是2016年3月買下西門町漢中街101號的三角窗店面,土地面積僅11.5坪,總價3億元,每坪單價高達2608萬元,刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄。
事實上,漢中街101號的三角窗店面,原本市場並不看好,因門口有8個電箱擋住動線,且每月租金僅50萬元。但林世昌接手後,向台電申請遷移電箱,還將一樓分租給飲料店、雞排店,二樓租給餐廳,連柱子都單獨租出去,總計找了8個房客,將每月租金衝高至120萬元,投報率一舉從2%翻倍至4.8%,讓人見識到林世昌包裝店面的能力。
綜觀林世昌買店面有幾個特色,第一,喜歡蒐集整排的店面;第二,他想要的案件,不計代價就是要買到,例如,在捷運西門站6號出口前的漢中街,林世昌就擁有5、6家店面,這樣的好處是能掌握租金行情。
「他是低調中的高調地產大亨。」一位熟識林世昌的西門商圈老闆透露,平時總是輕裝便著地走在西門町巡視店面,完全看不出他正是身價百億元的店面王,或許正是這極大的反差,也讓林世昌這號傳奇人物,20年來始終可以成為西門町商圈的話題主角
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光收租金就飽了 細數五大地主、店王土地煉金術
#商圈 #新奇 #地王 #店王 #西門町 #東區 #國泰 #林榮三 #大倉久和 #林式霽 #陳珠祈 #林世昌 #理財
好房網News記者王惠琳/綜合報導
近幾年東區指標性店家陸續撤出,永慶房屋今年7月與臺北市商業處、台北市東區商圈發展協會合作,封街舉行「臺北東區PLUS-混有意思」活動,以音樂、人文、乾淨三大主題,盼望重塑東區風貌。外界都在看,東區商圈何時才能止跌回升,重返榮景?東區沒落矛頭直指租金過高,最大地主林氏家族也不斷成為話題。其實除了東區林氏,包括國泰蔡家、三重幫林氏三兄弟、南京東路地王陳珠祈、西門町店王林世昌,都是台灣有名的超級地主、店王,各自擁有獨到的土地煉金術。
根據大安區公所的資料,東區林家祖先林式霽於清乾隆時代來到台灣,最早在萬華華西街一帶做生意致富,買下30多間店鋪,隨著萬華械鬥事件頻傳,林式霽轉移置產重心到還是郊區的東區。林家全盛時期擁有東區延吉街、復興南路、市民大道、安和路所包圍的區域,面積將近53萬坪,即使現今已無當年盛況,林家仍是東區首屈一指地王。
東區忠孝東路一帶許多店面都由林氏家族持有。好房資料中心東區店面大撤退,連永福樓都宣布停業。  楊欽亮攝
根據「維基百科」資料,國泰蔡家五兄弟出身苗栗貧窮農家,當年才8歲的蔡萬霖跟著15歲的哥哥蔡萬春北上打拼,兄弟倆賣過菜,在製磚工廠半工半讀,一步步累積財富,開了自己的手工醬油廠。創業眼光精準又大膽的蔡萬春主外,細心謹慎頭腦清楚的蔡萬霖主內,替哥哥打理一切財務內勤調度。
1961年政府開放保險業,蔡萬春搶先成立國泰產物保險,1964年看準建設市場再成立國泰建設,1971年又抓住台灣貿易出超時機,成立國泰信託公司,一步步建立蔡家的金融王朝。
國泰建設大樓。摘自維基百科由 Solomon203, CC BY-SA 3.0國泰建設大樓。(摘自維基百科由 Solomon203, CC BY-SA 3.0)
「今周刊」報導,蔡萬霖1979年開始投入土地資產經營,讓國泰成為地王的契機是1985年台灣放寬匯率,熱錢湧入房市,個性謹慎的蔡萬霖很早便參透房地產的特性,認為不動產就是「不可亂動的資產」,國泰投資房地產的心法就是「土地自建,只租不賣」。蔡萬霖認為保單是無形資產,不動產才是有形資產,只要一收到保費,就用來蓋樓,多年來為國泰集團累積超過200多棟自建大樓,每年穩穩收入數十億租金。
去年過世的宏泰集團創辦人林堉璘與哥哥林堉琪的宏國集團、弟弟林榮三的聯邦集團被外界稱為三重幫。根據「維基百科」資料,林家在蘆洲經營碾米廠,三兄弟1964年踏足建築營造業。80年代中後期台北市土地重劃,林堉璘大量購入信義計畫區土地,威秀影城、ATT4FUN、Neo19當年的房東都是林堉璘,所持有的不動產市值上千億元
宏泰集團創辦人林堉璘是台北市信義計劃區排名第三的大地主,是威秀影城、ATT4FUN、Neo19的房東。好房資料中心
林堉璘 信義區
若說林堉璘掌握精華地段致富,林榮三便是以量取勝。根據「財訊」報導,林榮三全台擁地40萬坪,相當於66座小巨蛋。林榮三的擁地範圍主要應在大台北與桃園等北台灣區域,包括新北市新莊、汐止,台北市大直、內湖、中山區一帶,都是林榮三擁地重鎮。
打從2009年初次入榜富比世台灣富豪榜,林榮三的資產就一路從10億美元上修到2015年的28億美金,相當於台幣810億元,但外界普遍認為林榮三實際擁有的資產遠高於這數字,連林榮三本人都曾說搞不清楚財產到底有多少。
位於南京東路上的大倉久和飯店,緊鄰台北市中山分局。摘自維基百科,由 Solomon203, CC BY-SA 4.0位於南京東路上的大倉久和飯店。(摘自維基百科,由 Solomon203, CC BY-SA 4.0)
2012年在南京東路開幕的大倉久和飯店,讓神秘的南京東路地王陳珠祈曝光,根據「今周刊」報導,陳珠祈早年經營磚瓦生意,後插足鋼筋,成為國內大廠,發跡於中和的陳珠祈開始大量買地,光在雙北市擁有1.7萬坪土地,市值超過260億元。據傳陳珠祈在中和華中橋一帶擁有約6千坪土地,南京東路上的台肥大樓到慶城街一帶也擁有上萬坪土地,為他帶來南京東路地王稱號。
西門町在台北四大商圈中面積最小,但人潮卻最多,2016年漢中街101號,土地面積僅11.5坪的三角窗店面,以總價3億元,每坪單價2608萬元成交,刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄,也讓買主林世昌一戰成名。
林世昌在西門町擁有23間店面。(好房資料中心)西門町又熱鬧起來了,捷運西門站六號出口成為熱門約會地標。好房網News記者楊欽亮 / 攝影
根據「今周刊」報導,林世昌早年在東區經營服飾店,曾砸1.08億買下東區店面,但在2014年林世昌陸續出售持有的東區店面,轉移重心至西門町,林世昌觀察到,東區店面多屬大坪數,有能力承租的業者不多,反之西門町每間店面坪數都小小的,業者門檻低,不怕租不出去
漢中街101號的店面一開始並不是市場熱門地點,林世昌接手後先向台電申請移走門口阻擋動線的電箱,再將一、二樓分租給飲料店、雞排店、餐廳等8個房客,每月租金頓時從50萬元衝到120萬元,高超的包裝店面能力帶來高投報率。目前林世昌在西門町擁有23家店面,一年就有3億6千萬元的租金入帳,讓林世昌穩坐西門町店王寶座。
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西門房產大亨Seven董! 月收租金3千萬元
2019/01/03 西門房產大亨Seven董! 月收租金3千萬元|東森財經新聞 https://bit.ly/3JZwCVO
說到西門町,現在可是台灣商圈的超級戰區,其中有位店面王林世昌,綽號叫Seven董,因為他持有的店面比超商密度更高,1個月光在西門町的租金就有3千多萬元,換算一年就有3.6億。
▲西門町徒步區的黃金三角窗為Seven董所有。(圖/東森新聞資料畫面)
位在西門町徒步區的黃金三角窗,就是知名包租公Seven董所有,Seven董就從這個店面一戰成名,捷運站進來的第一個三角窗,才11.5坪大,2016年3月用3億買下,每坪創天價 2608萬。一樓分租給飲料店、雞排店,二樓租給餐廳,連柱子都單獨租出去,找了八個房客,全部月租ㄧ個月收120萬。
還有位在西門町武昌街,號稱東南亞最大間的夾娃娃機店,同樣也是Seven董所有,4個店面打通,2層樓上百坪的娃娃機店也是他的。其實seven董本名叫林世昌,會被叫Seven董仔,就是因為他在西門町的店面跟超商ㄧ樣多,甚至更多。
▲Seven董在西門町的版圖。(圖/東森新聞資料畫面)
除了漢中街,全台單價最高店面,武昌街娃娃機店,還有另一個三角窗西寧南路上獅子林ㄧ排手機行,和昆明街上按摩店也都是他的。
地產公司總經理田揚名:「一個月的租金應該是上千萬起跳,所以就是他一整年的收入大概就破億,分割成5、6間店面,譬如租給賣飲料的、賣雞排的餐廳,柱子也都可以出租,他把店面發揮到極致,那我覺得他比較特別的是,他看到別人看不到的東西,我們一般覺得這個店面沒有什麼特別,對他而言他覺得那是一塊寶玉,只是現在沒有被磨亮而已。」
曾經合作的房仲透露,這位seven董仔,1個月光收西門町的租金,就有3千多萬元換算一年就有3.6億。當包租王當到身價上百億,這位Seven董難怪會成了西門商圈的傳奇人物
西門房產大亨Seven董! 月收租金3千萬元|東森財經新聞 https://bit.ly/3JZwCVO
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如果現在有200萬台幣,你會做什麼?創業,還是買房?
當制度牽動一切,而制定制度者又剛好是「握有最多資源」的一群投資客;那麼,誰會願意修改制度,跟自己口袋裡的錢過不去?(責任編輯:黃彩玲)
圖片來源:峰言峰語臉書專頁
文/峰言峰語
一個問題,如果你手邊有200萬,此時最理性的選擇,是拿去創業,還是投資房地產?在台灣,這答案是房地產。
繼續這個話題前,先聊個小歷史。
18世紀時,英國運送犯人到澳洲開發,當時的計費標準,是按『上船』時犯人的人頭數付費給船主。然而,私營船主為了牟利,不顧後果地將犯人推上船,航行後更有船主一出海就把犯人扔進海裏,如此導致了死亡率竟可高達94%。
英國政府看這樣不行,因為到澳洲都是死人了,於是改了規定,付費方式改為按『下船』時活著的人頭數計算,結果制度一改,犯人的死亡率馬上降到1%。
會談這個小故事的原因在說明,制度的重要性勝過一切,不以土地制度剝削人民的歐美,致富的方式是創業(不是絕對,但相對而言),但在華人所在的中、港、台,由於擁有全世界最剝削的土地制度,你必須投資房地產。
結論是:不要跟制度對著幹,不然你就等著被制度幹。
#重點1
#創業九死一生
在鬼島獨有的剝削制度下,創業成功的概率有多低呢?依經濟部的新設企業統計,台灣的新設企業能撐過1年的僅10%,熬過5年的只有1%,亦即5年內的陣亡率高達99%。
簡單的說,你如果拿著200萬出來創業,基本就是肉包子打狗,有去無回。相反地,如果你將這200萬投資於房地產上,依照台灣獨有的土地制度,通常是穩穩地賺(不是百分百,但時間拉長,正常都是暴利)。
事實上,若是我們比較台灣的『實業家』與『地主』,你會發現台灣最頂級的富豪都是地主,而不是實業家。
所以在台灣,除了極少數的實業家(如郭台銘),很少有人敢說自己的財富會比地主還多,那台灣的地主倒底富到什麼程度呢?
或許這幾年,你會發現因百業蕭條,而空出了許多店面,對於一般有二間房的中產階級,有空房都迫不及待的要出租,因為不出租所損失的就是每個月2-3萬元的租金,但台灣的地主,一個店面的月租常常高達上百萬,一年下來就至少是千萬,但只要沒有達到地主想要的天價租金,他說不租就不租,而且一擺就是2-3年以上,這在全省都是普遍的現象。
換為具體的例子,以西門町的店王林世昌來談,他只靠著23間店面,就可月收3000萬,年賺3.6億。我們同樣以人來相比,台灣上班族最厲害的鄭名凱,他的年薪高達3千萬,可說是上班族中的超級金領,然而,鄭名凱『一年』的收入,也不過是西門町店王『一個月』的收入,如此你就知道差距有多大,而且別忘了,鄭名凱是每天工作16小時以上,而林世昌卻是每天喝茶聊天。
《西門町店王年收3.6億》
《鄭名凱.二十七歲年薪三千萬》
#重點2
#即使是上市公司也難敵個人地主
地主太強了,金領打不贏,我們以上市公司跟你 PK,總不可能輸你了吧?
然而,我們攤開2017年的上市櫃公司財報發現,在台灣1679家的上市櫃公司中,3.6億的年淨利,可以排在第516位,也就是說,西門町店王一年收的店租,直接打趴了70%的上市櫃公司,但別忘了,店王是一個人整天閒閒沒事做,而上市櫃公司則是動輒上百人日夜辛勤的工作(事實上,若在加計台灣的140萬家中小企業,你可以說西門町店王只靠店租,基本就打趴了上百萬間的台灣企業)。
這樣相比,你就了解為何歐美不會有這樣的土地制度,因為除了不公平外,它也不利國家發展,而事實上,這樣的房東,在各城市都不少見,而他們才是台灣真正的隱形冠軍(商周稱讚台中中部的輕工業企業為「隱形冠軍」,但這些工廠每年的獲利都遠不如地主)。
正當你覺得西門町店王應是地主池中的大魚了吧?那你還真就小覷了台灣的地主。
以聯邦集團創辦人林榮三來說,它在《富比士亞洲 Forbes Asia》中排行第9,但因為這漏算了林榮三主要的財產,亦即遍布大台北及桃園、逾40萬坪、市值逾2千億元的土地,台灣的頂級富豪都認為,林榮三才是真正的「台灣首富」。
而曾是是林榮三多年好友、富邦集團總裁的台灣首富蔡萬才更曾私下表示,「我怎麼會是首富?林榮三才是吧!富比世漏算他很多房地產。」林榮三生前也曾說:「我的地有多少,我自己都算不清了。」
不只林榮三,台灣的頂級富豪幾乎清一色都是地主,這也包括了國民黨前主席連戰、前立法院長王金平、南京東路地王陳珠祈、信義區地王林堉璘……這些還都只是台北的大地主,若再加計中南部的大地主,如霧峰林家、鹿港辜家……你會發現,台灣最富有的人,其實都是大地主,上市櫃公司再努力,也都很難超過地主。
《地王林榮三 擁地40萬坪》
《神祕地主陳珠祈的九堂課》
《林堉璘土地布局深謀遠慮 身價突破台幣1700億元》
而且別忘了,台灣的上市櫃公司,都已經是台灣上百萬間企業裡的佼佼者,算是績優中的績優,令人難以想像的是,這些動輒上百上千人的上市公司,每年的獲利竟都還不如『一個人』的地主,由此可知,台灣的土地制度是有多麼的剝削。
#重點3
#唯一能擊敗個人地主的只有法人地主
事實上,台灣地主並非只有自然人,更大的地主是財團法人如『中信』『遠東』『富邦』『國泰』……攤開這些財團的財報後,你才發現他們都囤積了龐大的土地,市值早已破兆,他們才是台灣金字塔上最頂尖的地主。
這些財團致富的方式也無過人之處,他們只是利用了台灣獨有的土地制度,最簡單的方式,就是壽險公司在收取了保費後,再投資於大量土地上來賺取收益。於是你會發現,這其實是雙重剝削,亦即收取了屌絲的保費,然後投資到土地上,最後再炒高房價賣給屌絲。事實上,這種模式也嚇呆了國外的壽險公司,但外資所不知道的是,這並沒有太大的難度,因為只要利用台灣獨有的土地制度即可(持有稅率低、囤房沒有累進率)。
至於台灣制度無法改變的原因,就在於我們的民代主體都是地主,他們靠著台灣獨有的土地制度,不用做都世代富貴,如此的話,自然也不可能去制定公平的制度,不然以台灣亞洲第一的空屋率來說,只要提高土地持有成本或開徵囤房稅,那房價就會回歸合理。
《台灣的奇葩囤房稅:阻止真正的囤房稅出現》
《華人為何不敢到德國炒房》
綜上,可以知道在台灣,你若擁有200萬,應投入房地產才對,因為在台灣獨有的剝削制度下,它的風險極低而利潤極大,雖然這很可悲,卻是個人最理性的選擇。
當然,你也可以感性地選擇逐夢創業,不是不能成功,而是大概率下是九死一生,這也是台灣與歐美最大的不同處(事實上,台北隨便賣掉一間公寓,都可以在收入是台灣人二倍以上的美國買間帶泳池的 House 了,而這也嚇呆了歐美的富裕人士)。
在台灣,最弔詭的是,一輩子只靠土地制度剝削人民的地主民代,他們從來不工作(很多都是沒出過社會就直接從政的官二代),老了卻告訴年輕人要好好努力工作,他們致富方式是炒地皮,卻告訴中小企業要好好經營實業。
不要相信地主民代表面的話,要看他們私底下的致富方式,這才是真實的台灣。
【當你節衣縮食付房租】西門町店王一個月收 3000 萬房租,直接打趴了 70% 上市櫃公司 | CitiOrange 公民報橘 https://bit.ly/3K34SiW
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台北市成都路41號是西門町的傳奇店面,過去的持有者個個大有來頭,包括投資客「劉媽媽」的兒子俞昌哲,及持有的店面比便利商店還要密集的「seven董仔」。不過實價登錄揭露,過去店租從20萬元起漲到45萬元,現在又殺到30萬元,專家分析,房東調降房租,順利去化,閃過疫情,可說是天助自助。
《地產詹哥老實說》S2EP23/公設比越低約好?專家揭高公設原因 迷思全破解
▲▼ 西門町,成都路,店面,租金。(圖/記者林裕豐攝)
▲成都路41號是西門町的傳奇店面。(圖/記者林裕豐攝)
實價最新揭露,位於成都路41號的店面,以月總租金30萬元租出,全棟為6層樓建物,租出樓層為1~2樓,總面積約39.62坪,拆算月租單價7572元。據查,新租客保養品品牌NU+derma。
成都路41號店面被稱為傳奇店面,過去持有者都是大咖,2010年房市大多頭,房東是投資客「劉媽媽」的兒子俞昌哲。
俞昌哲在2012年以總價1.7億元出售,據傳,買方即為在西門町坐擁超過20間店面的百億包租公林世昌,因為他持有的店面比便利商店還要密集,被人稱為「seven董仔」。
2017年8月,「seven董仔」林世昌又將店面出售予富海國際公司,經查謄本,現持有者依然是富海國際公司。
▲▼ 西門町,成都路,店面,租金。(圖/記者林裕豐攝)
▲西門町人潮變少。(圖/記者林裕豐攝)
成都路41號店面經歷房市大多頭,店面租金也是向上飆漲,2013年9月,月租金僅20萬元,到了2019月總租金來到45萬元,不過最新實價揭露,月租金跌回30萬元。
記者實際走訪觀察,西門町商圈人潮還未回歸,但是該店面有廣告效益,在成都路上十分搶眼,新租客NU+derma表示,「當初在疫情爆發前就租下,主要就是因為租金划算,前面一個租客也是美容保養相關品牌。」
▲▼ 西門町,成都路,店面,租金。(圖/記者林裕豐攝)
▲新租客在疫情爆發前就租下店面。(圖/記者林裕豐攝)
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,西門町深受觀光潮退、實體店面沒落、疫情等因素影響,如韓系平價服飾,以及深耕西門商圈多年的阿原肥皂都見退場,如今得以捷運西門站六號出口周邊會來到單坪租金萬元身價,該址已算是鄰近,卻仍下修租金行情,顯然房東並不願意落入空置窘境。
值得一提的是,若其再晚個1、2個月出租,面臨疫情嚴峻時期,將更難覓得租客,主動降租可說天助自助。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,西門町商圈國際與國內旅客大減,區域內店面空置率升高,部分房東也降價求租,西門町商圈癥結點還是在旅客沒法來台,得等到國內疫情受控,國人可以上街以外,國際旅客能否重新來台也是重要關鍵。
大咖房東也放軟!西門町傳奇店面租金45→30萬 保養品牌撿便宜 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://bit.ly/330SXBT
https://boba.ettoday.net/videonews/282848?from=pc_playershare
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走在台北市西門町商圈,只要提起「店面王」,每個人都會不約而同稱呼「Seven董仔」這號人物,他正是在西門町持有店面最多的林世昌。
「Seven董仔」稱號的由來,一是因為在西門町,林世昌擁有的店面比便利商店在西門町的門市還密集,西門町重要的三角窗都是他的店面。二是他最欣賞的通路霸主,他對統一超股票情有獨鍾,據了解,至今已擁有5千多張,「Seven董仔」因此不脛而走。
目前林世昌在西門町擁有23家店面,號稱全台單價最貴、位於漢中街與峨眉街口的黃金店面,每坪地價高達2608萬元的店面也在他手中。每個月,林世昌光在西門町的租金收入就有3千多萬元之譜,換算一年就有3億6千萬元的租金入帳,「光是店面市值,他身價就上看百億元。」一位認識林世昌的朋友透露。
店面淘金術一:對仲介大方  重賞下必有好案源
林世昌的故事,要從忠孝東路四段東區的一間服飾店開始說起。20年前,當時香港美妝店莎莎(sasa)剛來台灣,林世昌的服飾店就開在隔壁,莎莎因為打著真品平行輸入,化妝品價格比百貨公司低,生意好到要排隊進場。林世昌索性也將服飾店改為美妝店,還取自己名字中的「昌」的日文發音,創了「MASA」美妝店。
不過,這段過程的原始起點,還是得回到1992年,林世昌以1.08億元買下MASA美妝店隔壁的店面,這也是他在店面投資圈初試啼聲之作。
「他對仲介大方、祭出重賞,有好案件會優先通知他。」曾經服務過林世昌的仲介透露,一般投資客對仲介佣金都斤斤計較,相較之下,他可大方多了,「他買店面至少給1%,有時還會多給,」若以一間3億元店面交易金額換算,仲介就有300萬元獎金入袋,也因此,「好案件優先報給他,林世昌不要的,房仲才會找其他投資客。」
不過,真正讓林世昌在投資客圈逐漸聲名大噪的關鍵,是他重押西門町店面的眼光及膽識。
2012年開始,西門町街頭因陸客而再度繁華。看到這個趨勢,林世昌於2014年陸續賣掉早年買進的東區店面,包括忠孝東路四段佐丹奴女裝店面、復興南路原本租給加拿大皮鞋品牌ALDO的店面,以及頂好名店城Nine West店面,將資金轉移到西門町。
如今,外人以事後諸葛觀之,「Seven董仔正好賣在台北東區房地產的高點,趁西門町崛起之際,在這一波起漲點進場!」「Seven董仔的動向,可說是台北市房地產的先行指標啊!」熟識林世昌的友人驚歎道。
林世昌以自己名字中的「昌」的日文發音,創立「MASA」企業。
(林世昌以自己名字中的「昌」的日文發音,創立「MASA」企業。圖/攝影唐紹航)
店面淘金術二:重押西門町  避開東區倒店潮
但是,為何會在台北市東區房地產最高峰時看到敗象?林世昌曾對友人說:「只要信義計畫區每開一家百貨公司,就會對附近的名品店、名牌店顧客產生磁吸效應。」「如果撐不下去,撤店了,因東區店面普遍偏大,有的甚至達100多坪,有辦法承租的房客少。」「西門町反而相反,店面都小小一間,且還有『店中店』,房客進入門檻低,招租相對容易。」
另外,西門町店面吸引林世昌的地方是,有別於東區店面的土地持分少,西門町的店面有70%以上都是低矮的透天厝,所以每一戶店面持有的土地面積大,保值性不僅相對較高,未來進行改建時,蓋高樓層建築物的潛在增值驚人。
因此,不僅林世昌,包括西門町地產王吳振隆在買西門町資產,類似在玩大富翁遊戲,「一旦買了其中一間,就積極地想把隔壁左右間也買下來,連成一氣。」當地房仲業透露。
這位55歲、外表看似草莽的店面大亨,不僅透過房仲蒐集房地產的地域性情報,也很留意國際財經訊息。本刊記者與林世昌私下LINE聊天,他表示,經常閱讀老謝(《今周刊》發行人謝金河)文章,以掌握國際財經趨勢與脈動。然而,他仍婉拒受訪,理由是:「我只是西門町的一個小生意人啦!」
店面淘金術三:插旗指標店面一舉成名
讓林世昌在店面投資市場一戰成名的交易,是2016年3月買下西門町漢中街101號的三角窗店面,土地面積僅11.5坪,總價3億元,每坪單價高達2608萬元,刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄。
事實上,漢中街101號的三角窗店面,原本市場並不看好,因門口有8個電箱擋住動線,且每月租金僅50萬元,投資報酬率並不高。但林世昌接手後,很有耐心地四處奔走,向台電申請遷移電箱,還將一樓分租給飲料店、雞排店,二樓租給餐廳,連柱子都單獨租出去,總計找了八個房客,將每月租金衝高至120萬元,投報率一舉從2%翻倍至4.8%,讓人見識到林世昌包裝店面的能力。
綜觀林世昌買店面有幾個特色,第一,喜歡蒐集整排的店面;第二,他想要的案件,不計代價就是要買到,例如,在捷運西門站六號出口前的漢中街,林世昌就擁有五、六家店面,這樣的好處是能掌握租金行情。
雖然已是西門町店面王,但街頭小販出身的林世昌,賺錢嗅覺依舊相當敏銳,至今他還是以MASA品牌在西門町經營好幾家手機殼店、夾娃娃機店,以及投資988紅樓養生會館,大賺觀光財。半年前,他將位於武昌街二段的4家店面收回,開起「全東南亞最大的夾娃娃機店」。
「他開夾娃娃機店不是為了賺錢,養店的成分居多。」林世昌的房客說,他光是硬體設備就投資1千多萬元,而且機台內的獎品相當多元化,不只是絨毛娃娃,包含高單價的任天堂SWITCH主機等,都被當成超值大獎。
「他是低調中的高調地產大亨。」一位熟識林世昌的西門商圈老闆透露,私底下的林世昌絲毫沒有架子,只要買了新店面就會開心地跟朋友分享,平時總是輕裝便著地走在西門町巡視店面,完全看不出他正是身價百億元的店面王,或許正是這極大的反差,也讓林世昌這號傳奇人物,20年來始終可以成為西門町商圈的話題主角。
【西門町淘金術之一】擁23店面、月收租金3千萬 他靠三招成西門町包租王 - 今周刊 https://bit.ly/332F5Hl


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林世昌 吳振隆 西門町雙雄 最愛連排店面
更新時間: 2019/01/04 05:00
林世昌 吳振隆 西門町雙雄 最愛連排店面 | 蘋果新聞網 | 蘋果日報 https://bit.ly/3GjRmWb
神秘富豪吳振隆曾砸22億元,買下好樂迪西寧大樓。 資料照片
【詹宜軒╱台北報導】「西門町店面持有最大咖就2個人,一個是『Seven董仔』、另一個就是買好樂迪西寧店的吳振隆。」談起西門町店面持有者,商仲業者幾乎口徑一致這麼說。
相關新聞:成都路41號 店租5年翻倍漲
給仲介佣金很阿莎力
據傳,林世昌全盛時期在西門町坐擁23間店面,其中包括峨嵋街、漢中街口的2層樓透天店面,2016年時曾以總價3億元交易、拆算土地單價2608萬元,一度刷新不動產交易紀錄。據了解,當時該透天厝2樓部分出租給日式餐廳,1樓分租給雞排、手搖飲等業者,再包裝騎樓柱位出租,月總租金超過120萬元,光1個店面,就讓「Seven董仔」林世昌1年進帳1500萬元。
而實際接觸過林世昌的業者透露,他在2012∼2014年間,從東區轉戰西門町店面,為人低調、樸實,常輕裝在西門町巡視店面,該給仲介的佣金也很阿莎力,絕不討價還價。選店秘訣以透天厝居多,位於熱鬧的主幹道上,最好是整排一次吃下,以掌握租金行情。
另一位西門町大亨吳振隆,曾在2017年1月,1次拿出22億元,買下好樂迪西寧南路大樓,除了投資不動產有成,同時也是HBO頻道代理商永鑫多媒體董事長,並自創男性服飾品牌JUN。
吳振隆為瀚星百貨創辦人。設計圖片
連排店年收租近億元
2016年,吳振隆將經營多年的台南新永安有線電視部分股權,出售予台數科,這筆交易外傳進帳數十億元,之所以選擇西寧大樓,是因該地曾為JUN男裝設櫃的百貨公司。據悉,吳振隆對於這宗買賣,後來遭到媒體強力曝光,頗有微詞,甚至直言「有點後悔」。另位於捷運景美站旁的瀚星百貨,創辦人亦為吳振隆,據傳多年前投入10億資金買進、改裝,後交棒由長子吳峻毅出任董事長。
吳振隆在西門町坐擁多筆店面,其中包括當時ZARA欲前進西區,首選的峨眉街37∼45號連排店面,根據地籍謄本,37∼43號均為吳振隆所有,購入時間則是2004年。商仲業者透露,這筆建物及土地價值已無法衡量,年租金逼近億元水平,「投資報酬率這麼高,加上持有土地的效益,不要說吳董,很多大咖投資人一旦選進西門町,根本是只進不出。」林世昌 吳振隆 西門町雙雄 最愛連排店面 | 蘋果新聞網 | 蘋果日報 https://bit.ly/3GjRmWb
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儘管人潮眾多,但租金昂貴且競爭激烈,在西門町開店、生存大不易,讓西門町老鳥告訴你,從服飾店轉型到伴手禮店,做生意如何順勢而為。
自己打自己,就是最好的防禦
54歲的李錦昌,在西門町商場打滾22年,他見證了這個台灣最繁榮商圈之一的興衰起落。從最早的「港組」服飾批發、哈日哈韓風潮更迭,再到陸客登台掀起的觀光商機,他總能率先卡位占得先機。如今的他,是身價數億元、在西門町擁有5家伴手禮店「台灣美味」的老闆。
西門町徒步區街區發展促進會理事長劉家鑫說:「能在西門町立足賺錢的人,應有資格去大學商學院當講師,台灣美味老闆李錦昌則是有資格去當教授了!」對李錦昌的商業嗅覺頗為推崇。
拚創業  養蝦失敗,轉開港組服飾店
皮膚黝黑,有著南部鄉土氣息的李錦昌是台南後壁人,只有高職學歷的他,退伍後來台北打天下。1987年,先在台北市迪化街一家布店落腳,從學徒做起。1年後,聽聞泰國養蝦能發財,於是向家人籌借100萬元遠赴泰國,卻不敵蝦瘟而慘賠50多萬元。
折騰許久,還是回到賣衣服的原點。放棄養蝦的李錦昌任職於西門町收租王、「Seven董仔」林世昌旗下服飾店的業務,其後晉升店長,那時還結識了在台北饒河夜市擺攤賣衣服的妻子。創業企圖心旺盛的他,後來辭去穩定且收入頗豐的店長工作,與妻子在西門町萬國戲院旁頂了一爿小店,圓了開店夢。
當時他僅有40萬元的創業資金。他回憶道,促使他原本猶豫不決,到下定決心簽下一家月租高達7萬元的店面踏上創業路,是因為有一晚路經現為好樂迪KTV西寧店大樓前,他看到一大群婦女,圍著一根吊滿外觀看起來皺巴巴衣服的活動衣架在搶購,湊前去看熱鬧,原來她們搶購的是當時正開始流行日本服裝設計師三宅一生仿品,而這些衣服的批發地來自台北松山五分埔。
李錦昌說:「我去五分埔繞了好幾圈發現,每每到半夜了,五分埔批貨人潮依舊人聲鼎沸。」「我心想,這是一股很強的『勢』啊,做生意就是要跟著強而有力的趨勢走!」當時正逢新台幣大幅升值,台灣外銷成衣業蕭條,但五分埔批發商家轉而向香港進口的服飾,反而大受台灣消費者歡迎,開啟所謂台灣服飾業口中的「港組」時代
從五分埔批貨,在西門町賣日系風格衣服的模式的確奏效,但就在李錦昌的第一家店生意正步入軌道之際,卻遇上自家店隔壁的萬國戲院要改建。更沒想到,原來每月7萬元租的店竟是違章建築,店面拆除遭房東A走了押金
亟欲另起爐灶的李錦昌,不久後結識了也在西門町開「阿瑪娜」服飾店的老闆—阿展。由於身上已沒什麼錢,李錦昌提議以業績抽成方式,分租「阿瑪娜」店面一部分面積。
搶天時   走在趨勢前端,赴港韓批貨
雖然找到東山再起的據點,但讓李錦昌苦惱的是,「阿瑪娜」生意一直很冷清,他頗為納悶:「一樣從五分埔批日系風格的衣服來賣,店的地點還比之前好很多,以前做得起來,怎麼現在做不起來?」這個問號一直讓李錦昌百思不得其解。
「有一天,我與阿展在一家便利商店前抽菸,阿展進去買飲料,出來時手上拿著《non-no》女性時尚雜誌。」「不知怎麼地,我好像觸電般靈機一動,跟阿展說,改店名好不好,我一直覺得『阿瑪娜』聽起來像酒店小姐的名字,不是很妥當,就改叫NoNo好了!』」
改名後,「奇蹟發生了,走進店裡的年輕女性變多了,每周、每周愈來愈多,假日時,店裡人多到擠不下。」「我和阿展合作開了NoNo二店。後來我獨資開了以我太太與小姨子命名的『小鳳與阿月』系列服飾店,全盛時期,店數高達近20家。」
李錦昌說,西門町不僅是台灣商圈的「一級戰區」,更是台灣流行文化的最前哨。「在西門町要成功,你不能被動地等待趨勢到來,而是要更有自覺地、更有野心地走在趨勢浪頭前面。」
這句話不只是口頭說說而已,李錦昌不願意被動接受五分埔商家的批貨,他主動出擊,直接跑去香港服飾業製造基地找供應商
在韓流風大肆席捲台灣前,他更隻身跑到韓國首爾的南大門與後來崛起的東大門,一一拜訪供應商,利用空運進口韓版服飾,成為台灣韓流服飾的零售先驅者之一,晉升身價數億元的西門町服飾大亨。
但李錦昌也清楚,在西門町打拚的生意人,個個都不是省油的燈。「就像我當時學人家從五分埔批貨賣『港組』服飾,後來早人一步進口韓版服飾大賣,人家不會有樣學樣嗎?」他反問。
隨著資訊普及與全球化腳步,李錦昌深知早人一步掌握「天時」,即掌握到「趨勢紅利」,能享受的時間已經愈縮愈短。「在西門町要生存,你要懂得見好就收,勇於改變。」他如是說。
占地利   同區連開五家店,搶當老大
數年前,李錦昌眼見自己在西門町服飾業的競爭利基收窄,他選擇逐漸淡出之際,剛好搭上開放中國團客來台浪潮,於是有步驟地轉為專賣台灣土產的伴手禮店——台灣美味,而且在西門町徒步區連開5家。
為何冒著自家店搶自家店生意的風險,展店集中在西門町,而不願向外發展?李錦昌的回答,蘊含著西門町商家鮮為人知的經營邏輯:「我寧願跟自己競爭,也不願跟別人競爭!」
李錦昌進一步解釋:「西門町人潮洶湧,使得店面極為搶手,往往來不及貼出招租紅紙,租約到期前就被訂走。有空的店,即使你不開,別人也會開。」「我會先評估,同樣的店種,西門町人潮能養活幾家。假設能養活10家伴手禮店,在10家開齊全之前,就要盡量先搶開,先占先贏。這就是地利。」
因為在李錦昌的商業邏輯裡,身為地域老大,會享有一種好處,即「景氣好時,老大好,大家也都好。但景氣不好時,老大不好,老二更不好,老三、老四甚至會倒店,又回過頭便宜了老大。」這種現象尤其是在產品差異性不大的土產伴手禮,會特別明顯。
李錦昌的從商心法,是在有空調的教室裡學不到的,是他用真金白銀、用血汗拚搏出來,一點一滴累積的結晶。西門町街頭商學院或許草莽,但卻十足發人深省。
【西門町淘金術之五】西門町開店大不易!他靠伴手禮打造上億身價 - 今周刊 https://bit.ly/3feuLhO

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