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今年上半年全台買賣移轉棟數達14.4萬棟,較去年同期增加5.6%,為2015年以來同期新高。新竹市年增25%表現最亮眼 https://tinyurl.com/y5wn6qbz


台灣空屋率是計算台灣全國空屋比率的數據,計算方式為每年11月、12月用電量低於60度空屋數量除以房屋稅籍住宅量所得的百分比率。
低用電度標準
因為空屋調查執行時難以有準確判斷標準,故使用低用電度標準判斷空屋數,低用電度標準空屋以台灣電力公司網站,250公升中型電冰箱與電視機一個月耗電量計算而得,每戶基本用電量為55-62度因此以60度整數為標準計算,從2008年開始,於每年11月與12月計算年度低用電量戶數。[4]
政治大學地政學系研究住宅本身具有異質性,無法完全取代,空屋率高低對於房地產市場無明顯賣壓影響;政治大學張金鶚教授認為,過多的空屋會損耗社會成本與浪費社會資源;政府可以加強租賃制度、制訂租賃條例鼓勵空屋屋主將房子出租 https://tinyurl.com/yxwvv9xz


房市貧富不均 12.7萬人擁4房以上 194萬戶中低所得無殼
2016-11-27 06:00
房市貧富不均。
〔記者鄭琪芳/台北報導〕台灣貧富不均現象反映在房地產市場。根據統計,二○一四年全台房屋共九八四萬戶,自然人完全持有共八○九萬戶,其中十二.七萬人持有四戶以上,更有二十三人持有百戶以上、平均每人名下一五○戶;相較之下,家庭年所得淨額(所得總額減掉免稅額及扣除額)五十萬元以下的綜所稅申報戶,有一九四萬戶屬於無殼蝸牛
23人擁房逾百戶
財政部統計處研究員以全國財產總歸戶檔、契戶檔、所得稅申報資料及戶政資料等進行研究發現,全國房屋戶數由二○○六年的八九二萬戶增至二○一四年的九八四萬戶,自然人持有約占九成,平均每戶面積四十七坪、房屋現值四十四萬元,法人持有面積及現值則為自然人的三至四倍。不過,不論自然人或法人持有,房屋現值均遠低於市價,僅約市價一至三成。
全國房屋中屬於自然人完全持有(房屋持分比為一)共八○九萬戶,由六一八萬人持有,其中四九三萬人名下僅一戶、占七十九.七%;九十一.四萬人名下有二戶、占十四.八%;二十一.二萬人名下有三戶、占三.四%;十二.七萬人名下有四戶以上、占二.一%,其中有二十三人持有百戶以上、共持有三四六二戶,等於平均一人名下有一五○戶房屋。
就房屋戶數觀察,屋主持有一戶的房屋占總戶數六十.九%,持有四戶以上則占八.六%;換言之,每十戶房屋中,就有約一戶的屋主是名下持有四戶以上的多屋族。
若依戶政資訊檔歸戶,二○一四年總戶籍數八四七萬戶,有五八四萬戶其戶內任一人持有房屋,約占六十九%,低於當年度「家庭收支調查」的自有住宅比率八成。若依綜所稅申報檔歸戶,二○一二年申報戶共五九六萬戶,戶內無房屋有二一四萬戶、占三成六;其中,年所得淨額五十萬元以下(適用稅率五%)四六四萬戶,有四成以上、約一九四萬戶無房產,年所得淨額一一三萬元以上(適用稅率二十%)九成以上有房產。
7成家庭持有房屋
財政部統計處官員表示,國內家庭持有房屋率近七成,但仍有一九四萬戶中低所得家庭屬無殼蝸牛,卻有十二.七萬人持有四戶以上房屋,顯示房屋市場的貧富不均現象;因此,如何建構公平透明的交易機制以避免投機與炒作,避免影響多數人的居住權,仍屬重要課題。


從水電公司調,準確度不一之外,也缺乏考量台灣常見漏電、漏水或合併水電表的問題,這種情況下我們可能會高估了空屋率。而有些家電插著電源或玄關開著燈,長期無人居住的房屋,會因用電量達標而被判定非空屋,這種情況下我們又可能低估了空屋率。稅率上升1%,房價會降低2.02%,因此推論稅率增加有助於房價下跌-提升的稅率有部分會轉嫁到購屋者負擔-現行房屋稅稅基是以房屋現值計算,並非市價。因此,要用稅率降低房價,應該先讓房屋現值更貼近市價,而不是就現在與市價有誤差的現值來估算房價會下跌多少--對投機份子開罰,而擁有三戶以上的就被認為是在囤房炒作。但是,只持有一間房的人能不能炒房?當然可以。他依然能一再移轉他唯一的房屋賺取資本利得。持有四間房的可不可能沒有在炒房?當然也很多。除了單純為小孩留房外,在台灣都市老化嚴重、都市更新緩慢的情況下,有一些多屋持有者不是不願意賣或不願意出租,而是持有或繼承來的房屋不堪使用,屋主也無餘錢裝修,賣不出去也租不出去,只好放著
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「囤房稅」逼得出真正的空屋嗎?
2019-10-21
https://is.gd/HpHk0F
要以存在誤差值的空屋率作為課稅基礎,真能打擊到炒作房價的人嗎? 圖片來源:天下資料,鍾士為攝。
9月16日,黃國昌召開「終結囤房炒作困境,解救租屋買房青年」記者會,主張應課徵「囤房稅」以抑制房價、使屋主願意釋出房屋。不可否認,囤房稅絕對會對多戶持有者構成壓力,惟筆者認為,現在推出的版本除了效果有限外,還有一些社會層面的議題尚未被申論。
我同意,有些人認為「開始做總比不做好」。但如果論述不明的囤房稅會加深民眾對不動產市場的誤解,我認為這種「菜市場喊價」的稅率改革,不該被當成根本解方。
聳動的「高空屋率」,可能與現實天差地遠
「空屋」常被大眾媒體形塑成萬惡之首。的確,太多的空屋會導致房價高漲、失業率高和經濟衰退等問題,然而,為因應人口變動、季節性變遷或營建行為,市場上有4%~5%的空屋準備是合理且必須的。
台灣在最近一次調查中,2017年的空屋率達10.12%。看到超過正常區間的空屋率,各方人馬群情激憤、想方設法要解決空屋,但這個數字的由來如何?是否值得參考?卻沒人願意深究。我們來看看,這個近來連人民都有感的空屋率數字,台灣是怎麼計算的呢?
第一,行政院主計處每10年透過戶口及住宅普查,以現場抽樣探訪的方式,每戶按3次門鈴,加上訪查鄰居與管理員來統計。
第二,內政部營建署每年利用房屋稅籍資料和台電用電資料,把月均用電60度以下的住宅列為低度使用(用電)住宅,簡言之就是視為空屋。
第三,新建5年內有銷售可能,但沒有進行過買賣或轉讓的房屋,簡單來說就是個人囤屋待售,或是建商蓋好放在那尚未賣掉的新屋。
以上最常被引為空屋數字的是第二項。然而,以「用電」或「用水」來判定空屋,除了有資料取得困難的問題,因為資料需從水電公司調,準確度不一之外,也缺乏考量台灣常見漏電、漏水或合併水電表的問題,這種情況下我們可能會高估了空屋率。而有些家電插著電源或玄關開著燈,長期無人居住的房屋,會因用電量達標而被判定非空屋,這種情況下我們又可能低估了空屋率。
另外則是「空屋形成原因」難以探究的問題。若一間房子確實供自住使用,但低度使用(用電)調查以每年11、12月的平均用電計,假使主人經常性出差、出國或留學海外,這空屋是我們要找的「投機炒作」產生的空屋嗎?
看到新聞媒體大篇幅以「低度用電」做高空屋率的報導時,我們是否該把焦點放在這個數字正確性如何,而不是看見黑影就開槍?首要之舉應是由內政部建立一個經常性的普查系統,再如美國將空屋調查分為「自住住宅空屋」和「出租住宅空屋」,細究空屋形成是因待價而售、低價仍賣不掉,或是低價仍租不出去,而不是就著不準確的數字,急忙提稅率改革,想著齊頭把空屋一網打盡。
囤房稅要面對的「技術誤差」與「社會矛盾」
課徵囤房稅的其中一個目的是為了逼出市場上的空屋。倡議者認為,持有稅增加了,屋主會不堪稅負壓力而釋出空屋,讓房屋供給增加,房價下跌。但現行囤房稅的提案能做到嗎?
首先,雖然台灣的低度用電房屋數量一直保持在81萬到86萬戶的高水準,但以全國超過800萬戶住房的比例下,這10%~11.5%的空屋即便全盤釋出,對整體房價又能產生多大影響呢?
再者,技術誤差在於許多媒體、民間團體引用了彭建文等學者的研究,指出有效稅率上升1%,房價會降低2.02%,因此推論稅率增加有助於房價下跌。先不論該研究也提醒提升的稅率有部分會轉嫁到購屋者負擔,所謂「有效稅率」是指囤房稅嗎?不全然是的。
有效稅率為實質平均稅率,即「稅金÷實際市價」,然而現行房屋稅稅基是以房屋現值計算,並非市價。因此,要用稅率降低房價,應該先讓房屋現值更貼近市價,而不是就現在與市價有誤差的現值來估算房價會下跌多少。
另外,社會矛盾必須回到囤房稅的意旨來看:囤房稅罰的原因是什麼?根據時代力量「房屋稅條例部分條文修正草案」擬定持有第四房開始採累進稅率的論述,簡言之,就是對投機份子開罰,而擁有三戶以上的就被認為是在囤房炒作。
但是,只持有一間房的人能不能炒房?當然可以。他依然能一再移轉他唯一的房屋賺取資本利得。持有四間房的可不可能沒有在炒房?當然也很多。除了單純為小孩留房外,在台灣都市老化嚴重、都市更新緩慢的情況下,有一些多屋持有者不是不願意賣或不願意出租,而是持有或繼承來的房屋不堪使用,屋主也無餘錢裝修,賣不出去也租不出去,只好放著。但前面真正在炒作房價的人,享受單一自住低稅率;後面無炒房意圖者,卻要繳納囤房稅。仔細想想,用持有幾間房子的量化數據,斷定是否在炒房這種質性意向,是否適當?
囤房稅不該是唯一解方
綜上,我並非反對囤房稅,而是單看數據制定差別稅率,除了會忽略技術誤差和社會現實外,效果也可能不如預期。對於幾個月來鋪天蓋地的囤房稅、打房或居住正義,我的想法是:
1. 解決空屋問題,絕不是稅率越高,效果越好。
2. 囤房稅是解方,但不是唯一,也不該是主要
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