出售農地前 記得先申請農用證明書
2019-09-12 10:52經濟日報 記者徐碧華╱即時報導
南區國稅局提醒,出售農地之前,農地所有權人最好先向公所申請「農業用地作農業使用證明書」,以便適用農地農用免土地增值稅、免房地合一稅。
出售農地之前,所有權人最好先向公所申請「農業用地作農業使用證明書」。圖/聯合報系...
出售農地之前,所有權人最好先向公所申請「農業用地作農業使用證明書」。圖/聯合報系資料照片
南區國稅局碰到的例子是,有位農民於105年5月9日買入農地,旋即於同年10月3日賣出,因為同年度移轉,土地公告現值都一樣,無須繳納土地增值稅。該農民就沒有想到為了免土增稅去申請核發農地農用證明書。
但是後面的房地合一稅就有些麻煩了。因為農地已經移轉,該農民無法以土地持有人身分,去往前回溯申請證明,證明自己售出的農地之前是作農業使用。南區國稅局依法課了該農民房地合一稅。
官員表示,如果該農民出售農地前先申請了「農業用地作農業使用證明書」,就能證明自己的農地適用農業發展條例第37條,農地作農業使用移轉他人時免徵土增稅、免徵所得稅。
亦無申請不課徵土地增值稅之相關資料,經補徵房地合一所得稅後,主張系爭土地免徵所得稅,因無上開資料可資佐證,事後花費更多的心力證明系爭土地於交易當下是符合得申請不課徵土地增值稅而免徵所得稅。
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宜蘭民宿標示牌多到快滿出來! 網諷:像在點光明燈 - 中時電子報 - https://goo.gl/zsaqfz


宜蘭部分農舍變身民宿 近年漸氾濫失控
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雪隧開通後約有一半的新建農舍,都是在農委會現任主委林聰賢,過去擔任宜蘭縣長任內核發,在政策鼓勵之下,宜蘭蓋起越來越多的農舍,轉賣成民宿,導致宜蘭農舍氾濫、失控,104年起林聰賢開始亡羊補牢,加嚴管制農舍和民宿,但現在代理縣長陳金德又打算鬆綁農舍政策,業者感到無所適從,農舍問題該怎麼解決,仍舊有待討論。
宜蘭民宿業者 官宥秀分享,「像一般回收的旗子或什麼,我們就做垃圾袋。」垃圾桶擺入可重複使用的布袋,取代一次性拋棄的塑膠袋,老闆娘將友善環境理念,套用在合法的民宿經營,但她不諱言,這棟民宿是民國一百年和建商買來的農舍。
宜蘭民宿業者 官宥秀說,「買土地的時候成本很高,那建商為了要方便促銷,所以建商就會去找很多這種畸零地;畸零地它的土地面積比較小,然後他去找一個老農身分來建造。」
老闆娘喜愛種花草、果樹,為烘焙、DIY空間,再擴建20多坪的加工室,依規定,已經超過農舍只能佔有農地面積的10%,但其實二次施工、擴建在宜蘭農舍相當普遍。不過,業者無奈表示,民宿環境美化、農舍發展休閒觀光,都是長年政策鼓勵使然,到了農委會主委林聰賢在宜蘭縣府執政後期,才開始嚴加控管。
同是宜蘭民宿業者 廖啟長說,「你現在看你的農舍,蓋什麼樣子的,我就知道是哪個縣長任內建照的。什麼縣長蓋什麼農舍,之前有小農舍、果農農舍,以前有開放退(縮)20米,早期還有綠美化比賽的農舍。」
另一間合法經營的民宿,地磚鋪面、庭園造景,加上房屋建築本體,佔據農地大半空間。縣議員指出,縣府農舍管理本就消極、鬆散,像是104年,光一年,宜蘭農舍違章就超過300件,但從民國89年到去年底,十八年來,裁罰件數才1300多件,不願得罪地方選民、執法人力有限、農業政策搖擺不明,都是宜蘭現今違規農舍失控、氾濫的主因。
宜蘭縣無黨籍縣議員 薛呈懿表示,「對農業的發展並沒有一個很明確的方向。我們農業是有點被半放棄的,所以在農地的管理上,只要在法律上能夠解釋的、制度上能夠穿插的,就會去這樣子做開放。」
縣議員認為,止血的第一步,縣府必須先遏止土地炒作,在地團體則表示,拆除違規農舍,最沒有效果,呼籲農舍移轉、買賣的最低期限,從五年拉長到十年、二十年,就能劃分出有農舍需求的群體,學者楊重信認為,長遠來看,廢除農發條例第18條,農地可自由買賣的「惡法」,才是根本之道。
文化大學環境設計學院前院長 楊重信認為,「就是兩千年修農發條例,李(登輝)前總統那個時候強力主導的嘛,這是大家都知道的事實,現在印證這是一個錯誤。」
台灣耕地面積76萬公頃,小於兩分半的卻高達七成,農地不斷細碎化,中央不斷強調「沒有農田,就沒有農舍」,而宜蘭縣府農業藍圖又是什麼?少了明確的農業政策,代理縣長陳金德就想先鬆綁農舍,在質疑者的角度看來,無非是本末倒置。


農舍不必蓋在邊邊角角? 學者罵陳金德「懵懂無知」!
By 聯合新聞網, udn.com查看原始檔十二月 18日, 2017
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2017-12-18 10:26聯合報 記者彭宣雅╱即時報導
宜蘭代理縣長陳金德對外宣稱,農舍不一定要蓋在邊邊角角,看起來比較好看,從明年元旦開始實施,還說「農舍讓大家可以建、不會被刁難」。中研院退休教授楊重信痛批陳金德,「懵懂無知到如此地步!」並酸陳是存心要把前縣長(農委會主委林聰賢)苦心經營的「宜蘭農舍經驗」發揚光大嗎?
楊重信表示,農委會對農舍要臨路、臨側興建的規定,是出現於「申請興建農舍經營計畫書格式應表明第四項之3:農舍用地應矩形配置於農地之地界線側及臨接道路,不得影響農業經營用地之完整性。但屬特殊地形者,不在此限。」規定屬於行政指導性質,目的是在盡量維持農業經營用地的完整。「請問農委會此項規定有何不妥?」
楊重信表示,宜蘭不甩農委會,要走自己的路,宜蘭農地不農用,農地不種作物,改種「假農舍」,嚴重破壞整體農業生產環境的「亂象」蔚為奇觀,不僅舉國聞名,而且揚名國際。「宜蘭代理縣長陳金德,怎會懵懂無知到如此地步?」
根據農發條例規定,「農民係指直接從事農業生產之自然人」。唯有「直接從事農業生產之自然人」才有資格申請興建農舍,但修法前大部分農舍起造人是「假農民」。楊重信表示,根據農委會調查分析,97至102期間宜蘭縣農舍起造人中有參加農保與健保第3類保險人者(真農民)僅占34.1%,高達6成不具農民身分。
楊重信表示,另一份農委會資料,宜蘭從2000到2015年3月期間共興建農舍7551戶,農舍買賣移轉登記4999戶,農舍移轉率高達66.2%,顯示蓋農舍不是要自己住,是為了要轉移。農舍商品化情形非常嚴重。 根據內政部不動產交易實價登錄資料,平均每公頃農地價格為宜蘭縣約 3725萬元,平均每坪1.23萬元,「農民要耕種哪一種作物,才能夠承擔這麼高的土地成本?
楊重信說,「海水退潮時,就知道誰沒穿褲子」,民進黨高層應該趁著海水還未退潮,拋棄沒有縣治理念、不維護農業生產與生態資源、沒有土地與環境倫理素養的政治人物。


「農舍非農用?全台百大經典豪華農舍」有人拍攝小土地公廟、大型農舍對比畫面,描述成「失去土地的土地祠」 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 PIXNET :: - https://goo.gl/rzrpSb


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農委會實現農業地籍圖資一條龍,4萬公頃農地濫用徹底曝光---農委會實現農業地籍圖資一條龍,4萬公頃農地濫用徹底曝光 | iThome - https://goo.gl/J8F9dC
行政院農委會資訊中心主任蕭柊瓊表示,打造農業地籍圖資平臺最大的好處,可以套疊其他像是水域圖、航照圖等圖資,可查詢各縣市農地非法使用狀況,並由中央與地方政府出面拆除非法農舍及違法工廠
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文/黃彥棻 | 2017-10-14發表
行政院農委會資訊中心主任蕭柊瓊(攝影/洪政偉)
為了確保臺灣農業的永續發展,也為了避免農地遭到濫用,確保農地可以農用是非常重要的政策方針。不過,現在有許多的農地不僅加蓋大大小小不等規模數量的農舍,更糟糕的是,還有更多的業者,反而在農地上興建會污染土壤和水源的工廠。而這樣的難題,則是中央政府以及農業主管機關行政院農業委員會(簡稱農委會),以及地方政府必須共同面對的責任。
為了解決農地是否農用的問題,農委會必須先盤點全臺灣到底有多少農地面積?在盤查出來的農地中,有多少比例的農地被不當使用?甚至於,面對這些高污染的工廠或農舍,是否有更便利的檢舉機制,讓地方政府可以進一步拆除相關的工廠或農舍呢?
這個答案可由農委會於十月上旬,正式對外公開的「農業及農地資源盤查結果查詢圖臺」找到。在這圖資平臺中,所有民眾都可以自由查詢,各個縣市農地是否有蓋農舍或是興建違規工廠。農委會資訊中心主任蕭柊瓊表示,當知道各個縣市到底有哪些農地遭到違規使用後,才有辦法做到下一步的拆除或是改善的政策。
至於,為什麼有這樣圖資查詢平臺上線?蕭柊瓊表示,這一切就得從她在去年11月,從業務單位回鍋,接任農委會資訊中心主任的故事說起。
化零為整,打造農委會共用的農業地籍圖資平臺
蕭柊瓊在去年11月從業務單位的國際處貿易科副處長的職務,調任資訊中心主任一職,這樣的調動對她而言並不陌生,因為,她原本就是從資訊單位出身,然後在業務單位歷練20年後,又再度回到最原先的工作崗位:資訊單位。
這樣的經驗,讓蕭柊瓊對於如何透過IT系統協助業務單位流程更自動化及解決問題更有心得。
因此,當蕭柊瓊回鍋擔任資訊中心主任一職時,她開始思考的第一件事情就是,如何在最短的時間內,掌握農委會以及所屬機關目前正在進行所有的IT專案工作,便開始盤點相關的IT專案。
蕭柊瓊在盤點IT專案後發現,包括農委會及所屬機關在內,不同機關都有做一件共同的專案,那就是「農地的地理資訊系統」,也就是農業的地籍圖。農委會原本是透過林務局彙整相關地籍資料,但經歷政府組改後,她認為,地籍圖既然是所有農業相關單位的共用資訊,就該由農委會資訊中心出面統整負責,目的不僅是要減少其他部門重工所浪費的人力、時間甚至是金錢,更重要的是,透過地籍資訊的精準校正,也可以保障農民的財產。
例如,農委會資訊中心請求國土測繪中心協助,將每一塊農地都進行完整的圖資資訊校正,包括大小、範圍、經緯度等,並讓每一個農地地號和地圖資訊及農戶資料都是正確的,打造一個具有管理系統的圖資管理和查詢平臺,並加入地理資訊系統(GIS)資訊。蕭柊瓊表示,透過這樣一條龍式的資訊串接,可以把農地和農戶資訊串接成農業地籍圖,就可以成為農業相關單位在執行各種政策規畫時的「共通資料」。
蕭柊瓊表示,完成這樣的農業地籍圖後,不僅可以給農委會及其所屬機關作為單純的農業地籍圖使用,更大的價值在於,可以套疊其他圖資資訊,像是航照圖、空拍圖等,當農業相關單位需要搭配其他單位的圖資時,可由農委會資訊中心協調調閱相關圖資,協助業務單位做不同類型圖層資訊重疊,有助於各種農業決策參考。
舉例而言,春天的時候,有時候中南部會因為春雨不足以灌溉農地,需要搭配休耕政策,但什麼地方最適合休耕,就可以搭配水利處的水域圖,再疊上農糧署過往幾年休耕地圖資訊以及農業收成資訊;若再搭配其他地理圖資和數據分析,甚至可以從公開數據去擬定相關農耕政策。
有了這個完善的農業地籍圖資平臺後,每當颱風或大雨造成的天災,都讓靠天吃飯的農民損失慘重,農政部門必須適時編列賠償補貼,協助農民度過難關。
但蕭柊瓊表示,以前協助農民做相關補償措施時,因為缺乏完整的農業地籍圖資,有些時候,有些農民申報相關災損補貼時,申請補貼的範圍,根本無法與該農民所屬的農地地號串連,都可能讓農民無法獲得應該有的災損補償。
因此,當農委會資訊中心統整並推出完整的農業地籍圖資後,接下來,農委會就可以藉由定期的無人機空拍,完整記錄農地變化;一旦風災過後,也可以透過無人機拍攝影像,重疊農業地籍圖資,搭配農委會風災補償資訊,可以讓農民清楚知道農損的範圍和程度,可以獲得最適當的災損補償。
不只如此,農委會更擴大農業地籍圖資在其他領域的應用。蕭柊瓊表示,農業地籍圖資可以盤點臺灣農地面積,全臺灣可提供糧食生產的農地面積有68萬公頃,但實際耕作的農地面積卻只有57萬公頃。根據農業地籍圖呈現的資訊,有11萬公頃農地沒有農用外,更有4萬多公頃農地是用於蓋農舍、興建工廠的非農業目的使用。
因為這種農地非農用的作為,將有害臺灣整體的農業發展,因此,蕭柊瓊表示,有完整地籍資料並可以套疊其他像是航照圖、空拍圖等圖資後,透過農委會對外公開的「農業及農地資源盤查結果查詢圖臺」中,民眾可以透過點選方式,查詢各個縣市農林漁牧產業的分布狀況,更可以清楚辨識出,哪些農地已經遭到非法使用,這都有利於民眾檢舉、政府相關部門進行拆除等工作。
行政院農委會資訊中心主任蕭柊瓊相信,沒人用的服務就不是好產品,必須從使用者角度,推出可以協助他們解決問題的系統。(攝影/洪政偉)
打造農務e把抓App,協助第一線專業農民落實栽培管理
只要業務單位需要資訊單位協助e化或者是打造相對應的系統時,蕭柊瓊都會深入研究每一個業務單位的工作內容及作業流程等細節。
因為她抱持著必須要深入了解每一個業務單位的內容和流程,不論在業務單會或者回鍋資訊中心,蕭柊瓊始終深信:「沒有人使用的服務,就不是好產品。」因此,當她發現農委會有提供農民一個非常實用的「農務e把抓」App,但在推出的2年內,第一線用該App管理的農地面積才3千多公頃,相較於全臺灣將近60萬公頃的農地面積,「這個App還有很大的推廣空間。」蕭柊瓊表示。
「農務e把抓」App主要是協助農民做栽培管理,目前全臺農家戶數有77萬5,264戶,其中專業農民為181,718戶,兼職農民為45,426戶,目前使用農委會推出App的以30歲~50歲的專業農民是主要的使用大宗。
蕭柊瓊認為,透過讓農民對這個App「上癮」,習慣用App管理相關的田間事務時,慢慢也會開始習慣用網路查詢各種資料,也間接提升農民的社會觀感,例如,農業也成為懂得善用科技的時髦產業。
為了推廣農務e把抓App,蕭柊瓊和農糧署合作,希望可以和未來的農業政策做連結,對農民產生使用的誘因;而這樣合作對農糧署帶來的好處則是,農糧署可以透過雲端平臺研究分析後,了解農民栽種哪些農產品、農藥用藥狀況、耕種面積、產量、產期等做綜合分析後,作為未來農產品的行銷推廣計畫之用,也可以結合農產履歷。
她說:「經歷半年的時間推廣,利用農務e把抓App管理的農地面積,即將要破1萬公頃。」相較於全臺灣60萬公頃的農地面積,利用該App管理的農地面積占比仍小,但透過和農業政策的連結,以及協助專業農民做第一線的栽培管理,都有助於該App應用更為普及。
此外,農委會也推出田邊好幫手的App服務,協助農民清楚各種貸款細節,包括風災補助在內,每天的氣象資訊,甚至是農產品市場上的時價等。她說,當農民加入成為會員後,App就會每天主動推播上述相關的資訊給農民參考。
業務單位歷練20年後再回鍋資訊中心
蕭柊瓊始終認為,「使用者單位講得出來想要的需求,再困難的需求,IT單位只要有足夠的預算和時間,都做得出來。」IT系統是一種「只要邏輯通,所有系統和服務都可以通」的工具,但她認為,要如何從業務單位角度出發,理解業務單位的需求後,又可以在預算和時間的限制內,如期如質的提供相關的IT服務,「人的溝通」對於多數IT人員而言,反而是最困難的事情。
因此,當蕭柊瓊再度回到資訊中心時,她心中盤算的,就是IT部門有責任協助業務單位做好相關IT評估,當業務單位提出需求時,有些時候業務單位因為只專注在眼前問題,往往會忽略背後更關鍵的因素時,IT部門是否可以協助業務單位,一起發現關鍵問題所在?
業務單位如果要花一千萬元IT預算,就希望可以解決會造成二億元風險的問題,這樣的資訊應用規畫就會十分值得。她指出,所有的IT服務在推出前,都應該要「莫忘初衷」,記住所有系統和服務都是為了解決實務上真正面臨的困難,並非只是解決當下的困境。
對資訊單位而言,協助業務單位打造各種管理系最關鍵的目的,就是要達成「管理不間斷」,例如,導入新系統或資料庫時,除了後續軟體持續更新外,更重要的是,業務單位必須要能將資料做持續更新。
蕭柊瓊認為,農委會資訊中心有義務協助業務單位把流程系統化、自動化外,也必須要面對第一線耕作的農民,擔任IT相關技術、諮詢、規畫和篩選的角色,鼓勵並協助第一線農民善用各種IT工具,「畢竟,科技農業是未來重要的產業發展趨勢。」她說。
CIO小檔案
蕭柊瓊
行政院農委會資訊中心主任
學經歷:1985年臺灣大學農藝所試驗統計組碩士,於2003年獲得東吳大學法律專業碩士班碩士。在1988年~1996年任企劃處資訊科技士,後來轉調業務單位,2005年升任國際處貿易科簡任技正兼科長,2008年升任副處長。並於2016年底回鍋資訊中心擔任主任一職迄今
機關檔案
行政院農委會
● 成立時間:1984年
● 主要業務:農業委員會主管全國農、林、漁、牧及糧食行政事務
● 員工人數:347人
● 機關首長:主任委員林聰賢
● 總預算:900億元
資訊部門檔案
● 資訊部門名稱:資訊中心
● 資訊中心最高主管:蕭柊瓊主任
● 直屬主管:主任委員林聰賢
● IT預算:每年6千萬元
● 資訊部門人數:11人
● 資訊部門分工:分成資訊規畫科和資訊服務科
IT大事記
● 2007年:農委會資訊科位階升級為資訊中心
● 2012年11月:國產牛肉追溯資訊系統正式啟動
● 2013年11月:建構亞太地區農業政策資訊平臺
● 2014年:1月設立農業科技研究院;3月全國推廣動物認領養平臺正式上線;6月設立農業創投媒合平臺
● 2015年4月:農產品食安服務專區上線
● 2016年:4月「農業科技產業情報站」正式上線;8月舉辦第一屆「臺灣農業黑客松」活動
● 2017年8月:全面推動國產生鮮禽肉溯源制度;10月「農業及農地資源盤查結果查詢圖臺」上線


 

筆記起來!贈與農地要免稅「雙要件」
作者:MyGoNews方暮晨
時間:2017-08-14分享到:
筆記起來!贈與農地要免稅「雙要件」
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示,農業用地經依法律變更為非農業用地後,須同時取得(1)都市計畫主管機關核發符合農業發展條例第38條之1第1項規定情形之證明,及(2)農業主管機關核發該土地作農業使用證明書,所贈與之該農業用地,始得申請適用不計入贈與總額而免徵贈與稅。
該局指出,農業發展條例第38條第2項規定,作農業使用之農業用地及其地上農作物,贈與民法第1138條所定繼承人(即直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母)者,其土地及地上農作物之價值,免徵贈與稅。故贈與人為一般農地之贈與,經向農業主管機關取得「農業用地作農業使用證明書」(核發單位:市政府區公所)後,即可申請依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定不計入贈與總額而免徵贈與稅。若所贈與之土地原屬農業用地,惟已依法變更為非農業用地,縱變更後仍合法持續為農業使用者,除檢具該土地作農業使用證明書(核發單位:市政府產業發展局)外,應另取得都市計畫主管機關核發該土地符合農業發展條例第38條之1第1項第1款或第2款規定之證明,始可申請適用免徵贈與稅。
該局舉例說明,贈與人甲於2015年贈與土地與胞弟乙,並檢附台北市政府產業發展局核發之「土地作農業使用證明書」,向該局申請適用不計入贈與總額,嗣經該局查得系爭土地已由農業用地變更為非農業用地,乃向都市發展局查詢,發現系爭土地並不符合農業發展條例第38條之1第1項各款情形之一,遂依法發單補徵贈與稅。
該局呼籲,多數納稅義務人誤認贈與作農業使用之土地,僅取得農業主管機關出具之農業使用證明書即可符合免徵贈與稅規定,疏未查明該土地是否經依法由農業用地變更為非農業用地,而應另檢附都市計畫主管機關出具之證明,始得適用免徵贈與稅之規定。故納稅義務人在贈與土地時,應先瞭解相關免稅規定並取得完備之證明文件,避免不符合免稅規定而遭核定補徵。


 

惡劣!一手賣農地土方 回填廢棄物再賺
By 許家寧, www.chinatimes.com查看原始檔七月 6日, 2017
不肖業者在市郊非法傾倒營建廢棄物。(許家寧翻攝)
警方經1個月追查,將羅姓業者等三人送辦。(許家寧翻攝)
花蓮市佐倉公墓等地近來屢遭不明人士偷倒營建廢棄物,警方經長達一個月的跟監追查,查獲羅姓工程行負責人「雙頭賺」,一邊賣自家農牧用地土方,再將違法傾倒廢棄物回填牟利,連同兩名工人被依違反《廢棄物清理法》移送法辦,最重可處5年刑期。
保七總隊第九大隊會同花蓮縣環保局,近日前往花蓮市國福里一處農牧用地實施聯合稽查,當場查獲不肖廠商的羅姓負責人正指揮挖土機、大貨車正非法傾倒事業廢棄物,嚴重破壞環境生態,當場將三人依現行犯逮捕帶回警局偵詢。
警方調查,擔任工程行負責人的羅男,承包花蓮多處土方、建築裝潢廢棄料載運作業,然而羅嫌為圖二面牟利,除了將自家農牧用地土方賣給建築工地,並把約數百平方米的營建廢棄土、以及數十平方米的事業廢棄物違法載回農地回填掩埋。
花蓮市公所呼籲,任意棄置事業廢棄物,可依廢棄物清理法第46條規定,最重可處5年以下有期徒刑,併科1500萬以下罰金,市公所也與檢警加強聯合查緝類似環保案件,一旦查獲違法事實,將依法移送究責並查扣相關犯罪機具,業者勿心存僥倖。


 

投資農地的主因:
1. 免課徵四大稅:買賣農地不用繳納資本利得稅。台灣房屋龍潭區區總葉日舜說,房屋在實價登錄後走向實價課稅,必須承擔資本利得稅愈來愈重的風險,但購置農地只要符合農用就能免課徵土地增值稅以及奢侈稅,而且贈與時也不用課10%的贈與稅(但有規定5年內不能轉手)。
2. 投資金額低於3,000萬元:奢侈稅2年不得移轉的限制讓房產投機客縮手,使手上握有充沛資金的人找不到標的可下手,而農地的基本投資金額又常落在數百萬∼3,000萬元間,此金額正好吻合大多數過去房產投機客的操作慣性。
3. 房屋價格墊高,買錯房的套牢風險高,農地相對風險低:住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰說,去年南台灣房市比北部亮眼。以業者對去年五都的總體房價統計來看,高雄市平均漲幅約2成居冠,但是別忘了在此之前的20年,高雄怎麼買就怎麼「套牢」,重視地段的房產相較農地來說波動大,風險也大。
4. 土地折舊成本少,具保值作用:建築物會隨著年份增加而不斷折舊,一般而言屋齡相差1年,價格折舊約1∼1.5%,更會因為建物管理、結構或樓層而有不同計算方法,但是土地則否。另一方面,不動產又較能抵抗通膨這隻大怪獸,達成保值效果。
5. 申請自耕農,加入農保享有低稅福利:加入農保即可享有政府對農民的一切福利措施,如年滿65歲,加入農保滿6個月以上,並符合《老年農民福利津貼暫行條例》第3條之規定者,政府每個月會發放7,000元的老農津貼,比國民年金3,500元還多。
6. 休耕等補助:為免生產過剩,農地休耕種綠肥植物,政府每年提供2次休耕補助金,以1分地(約300坪)補助4,500元計算,如果僱請農民以大型機具種植綠肥的人事成本為1分地2,000元,扣除成本,還淨賺2,500元,等於1分地1年就有5,000元的收入。
雖然有上述6大好處,但21世紀不動產竹北高鐵加盟店店長劉家銘指出,一般人購買農地最大的原因還是在於可以搭重大建設的順風車,等待區段徵收、市地重劃,或者是蓋農舍、民宿等,所以買農地可依動機分為3大類:1.重大建設題材、2.興建農舍類、3.休閒民宿類。
動機1》賺區段徵收財 坐擁地價翻倍利益
由於各重大建設徵收仍以農地居多,農地成了奢侈稅後的新投機天堂。最明顯的例子就是仍在進行中的桃園航空城,當比照十大建設的核心計畫拍板後,就確定要徵收約12個信義計畫區大小的民地,而這些民地大部分又都是農地,農地變市地的轉手獲利空間吸引投機客蜂擁而入,甚至曾經造成農地1週3價。2年前航空城周邊農地1坪才3萬元,現在竟高達8萬元,有錢還不一定買得到。
除了這些大台北地區的投資客南下外,早期新竹高鐵特區因區段徵收所造就900多位億萬身價地主的「竹北幫」,也是建設題材農地的愛好者,他們因有經驗,深知農地的遊戲規則,所以從桃園航空城、新竹關埔1期、2期,到現在稍有眉目的新竹璞玉計畫(台灣知識經濟旗艦園區)都有涉獵。
劉家銘說,一般農地少有調高公告現值的前例,但今年1月1日璞玉計畫園區的農地從現值4,500元調高至8,000元,外界盛傳是否即將定案興建,更吸引了許多投資客放膽砸錢。而西部有高鐵新設站題材的農地也是漲聲響起,住商不動產虎尾光復店長黃朝國坦言,高鐵新設站的議題加上農地免奢侈稅的確帶動了近期農地的價格和交易量,尤其是1月15日甫動工的虎尾站更是將其買氣推上最高。
以高鐵雲林站聯外道路周邊為例,學府路、青雲路路旁農地等,2年前每坪大約才1萬元,但至今吸引許多投資客湧入,交易量多了3∼4成,價格也跟漲上每坪2萬元,整整高出1倍。而投資者主要是看好交通優勢,期待鄰路旁的農地未來有機會可以申請特殊事業用途設立大型展示間,以收取租金報酬。不臨路的農地更能倚賴地利之便,興建交通方便的優質農舍。
區段徵收到底有多少機會財可賺?劉家銘解釋,簡單來說以璞玉計畫園區為例,用現價7萬元買下100坪土地,共700萬元,但是若經區段徵收後可發回的建地4成計算,共可配回40坪,相當於單坪的買進成本就在17.5萬(7╱0.4=17.5),以目前竹北1坪建地都在40萬元左右相減,每坪有22.5萬的差價,潛在報酬率高達129%。
動機2》興建農舍圓夢 享受田園退休樂
鄭啟峰表示,過去從其他縣市北上發展的民眾,退休後往往會選擇回家鄉定居,加上隨著田園健康樂活風興起,反而會在退休前買市郊農地,等到退休後蓋農舍一圓農夫夢,像是高雄大寮一眼望去都是農舍,目前都還在增加中。
買農地蓋農舍難道不貴嗎?葉日舜舉例,若賣掉北部價值5,000萬元的大樓,來桃園龍潭買1坪2萬元共757坪(興建農舍的最低坪數)的農地興建農舍,農地成本1,514萬元,蓋2層樓共80坪農舍才480萬元(單坪建價以6萬元計算),花不到2,000萬元即可擁有舒適新家,還有3,000萬元退休金可靈活運用。
動機3》搶蓋休閒民宿 看好東部美景吸人潮
長年經營花東農地的三合房屋店長吳明昌說,宜花東地區因交通相較不便,遊玩行程不如西部能在1天內來回,所以興起了買農地蓋民宿風潮,但是在雪隧的開通後沒幾年,宜蘭的農舍興建早已飽和,農地也不再便宜。
花蓮雖然不比宜蘭飽和,但是這2年花蓮縣政府推行「八不政策」管制山坡地開發建築,加上花蓮農地又多臨山,幾乎80%以上都屬山坡保育地,讓農舍民宿的興建風戛然而止,農地買賣停滯至今。
他指出,現在唯一能倚美景蓋休閒民宿的僅剩台東,如沿著海岸線台11線的長濱鄉、東河鄉都是農地買賣較熱的地區,其中長濱鄉又是離花蓮最近、台東最北邊的第1站,近期也有買家找上門想買農地蓋民宿。還有鄰近「熱氣球嘉年華會」的鹿野鄉龍田村,因早期為日本移民村,村內日式古蹟和棋盤式道路遍布,吸引各地投資客來此興建民宿,農地的價格從奢侈稅到現在漲了67%,未來隨著南迴鐵路拓寬和北迴鐵路普悠瑪號通行後,漲勢會更加明顯。
農地買賣「眉角」多,坪數、建蔽率要注意
買農地有諸多好處,但台灣房屋觀音直營店店長廖國棟提醒,在買農地時還須留意5大要點。
要點1》超過757坪的農地才有資格興建農舍
許多人買農地都想一圓當農夫的夢,不過在2000年1月28日《農業發展條例》修正後取得之農地規定,擁有的農地面積必須超過0.25公頃(約756.25坪,以757坪計較保險),並且須在該農地縣市設籍滿2年以上,才有資格興建農舍,在農舍取得使用執照滿5年以上才有移轉所有權。
要點2》該農地建蔽率有無被移轉
早期,農地地主只要在同一縣市內名下共有0.25公頃農地就可建農舍,也就是說農地可能分散各處,假設地主在桃園新屋有400坪農地、桃園觀音有400坪農地,就符合興建農舍資格。但地主如已選在觀音蓋農舍,等於同時用掉了新屋的建蔽率,那麼即使有人買下新屋的該農地與附近農地合計0.25公頃以上,也無法興建農舍。
不過在新式土地謄本中的「土地標示中」之其他登記事項,可知建蔽率有無被使用,若屬舊式土地謄本看不出被使用,可到當地建管單位申請地籍套繪,就能一目了然。
要點3》道路占用部分應用公告現值1.4倍買
過去農業社會中,因鄰里的關係較緊密,常有將自己的農地面積讓渡出來以方便過路使用,假設1塊農地的土地謄本上有600坪,但經過土地鑑界後發現100坪確定已作為道路使用,按交易上的慣例,挪做道路使用的農地通常會以公告現值的1.4倍來做買賣,因為若日後被政府徵收也是依此價格做交易。
舉例來說,農地的地主想用每坪3萬元來出售農地,而當地的公告現值為1萬元(通常公告現值和實際售價有落差),那麼100坪被道路占用的農地只有140萬元的賣價(100坪×(1萬元×1.4)),其餘500坪才能賣1坪3萬元。
要點4》留意水路占用部分應直接扣除
假使1塊農地後面有條大水溝,經過日積月累不斷沖刷導致農地部分面積流失在河道中,此時在買賣過程中應該註明該事項,且直接無條件扣除,以陸地上的農地面積做為交易依據。
要點5》賣方是否可以拿出農用證明
要有農用證明才可免除土地增值稅。有些農地因為違規使用(也許原地主亦不清楚),如蓋過廠房、填過廢棄物等被列管,該地農用證明即無法取得,若不慎買到這種地,未來轉手時就要繳土增稅。


 

宜蘭農地未農用 將與房屋稅脫鉤
By 簡榮輝, www.chinatimes.com查看原始檔二月 12日, 2017
宜蘭縣房屋稅將與違規農地脫鉤,代理縣長吳澤成澄清,並非鬆綁農地農用政策,也不是推翻前政。(簡榮輝攝)
日前傳出宜蘭縣府計畫把房屋稅課稅標準與農地有無違規兩者脫鉤,代理縣長吳澤成表示,房屋稅評定要件未包含農地違規事項,懲罰性加稅並不公平,他強調修正的目的是要回歸房屋稅課徵精神。
宜蘭縣政府為了遏止炒作,去年中旬先對農地未農用實施房屋稅差別費率,年底再調高地價稅,引發地方極大民怨。
「土地歸土地,房屋歸房屋!」吳澤成說,當初將農地違規當作課徵房屋稅加倍依據,不在法令範圍,較偏向懲罰性政策,執行過程傷及無辜,去年已出現爭議,前縣長林聰賢任內答應檢討,恰好在這時候有結論,並非推翻前政。
吳澤成強調,農地農用政策不會變,原有的房屋稅差別費率,以土地違規超過範圍作為加倍課徵依據,最高加到3倍,經過內部檢討,確有不合理,至於農舍以外的農地違規使用部分,仍維持課徵地價稅。
他指出,農舍興建蔽率為農地1/10,其他農地必須維持農用;如有1/10農舍、3/10農業設施,其他部分還是要維持農地面貌,屆時不動產評價委員會將把農業經營的農舍與住家並存的情況,一併納入考量。
外傳縣府修正農舍房屋稅差別費率是為了鬆綁農地農用政策,吳澤成澄清,既有農地農用政策不變,他舉例,林聰賢時期針對《農發條例》訂定自治條例附加限制條件,導正農舍氾濫問題,後來中央也跟進加嚴,縣府即修正回歸中央法令。
吳澤成希望2月底前完成不動產評價委員會、3月發布,並作為5月開徵房屋稅的課稅依據。他表示,縣府在既有農地違規使用部分,會比照違章建築處理方式,要求期限內改善,新建戶也會嚴格要求,否則等屋子蓋起來才要求拆除,這樣一定會起衝突。宜蘭農地未農用 將與房屋稅脫鉤
By 簡榮輝, www.chinatimes.com查看原始檔二月 12日, 2017
宜蘭縣房屋稅將與違規農地脫鉤,代理縣長吳澤成澄清,並非鬆綁農地農用政策,也不是推翻前政。(簡榮輝攝)
日前傳出宜蘭縣府計畫把房屋稅課稅標準與農地有無違規兩者脫鉤,代理縣長吳澤成表示,房屋稅評定要件未包含農地違規事項,懲罰性加稅並不公平,他強調修正的目的是要回歸房屋稅課徵精神。
宜蘭縣政府為了遏止炒作,去年中旬先對農地未農用實施房屋稅差別費率,年底再調高地價稅,引發地方極大民怨。
「土地歸土地,房屋歸房屋!」吳澤成說,當初將農地違規當作課徵房屋稅加倍依據,不在法令範圍,較偏向懲罰性政策,執行過程傷及無辜,去年已出現爭議,前縣長林聰賢任內答應檢討,恰好在這時候有結論,並非推翻前政。
吳澤成強調,農地農用政策不會變,原有的房屋稅差別費率,以土地違規超過範圍作為加倍課徵依據,最高加到3倍,經過內部檢討,確有不合理,至於農舍以外的農地違規使用部分,仍維持課徵地價稅。
他指出,農舍興建蔽率為農地1/10,其他農地必須維持農用;如有1/10農舍、3/10農業設施,其他部分還是要維持農地面貌,屆時不動產評價委員會將把農業經營的農舍與住家並存的情況,一併納入考量。
外傳縣府修正農舍房屋稅差別費率是為了鬆綁農地農用政策,吳澤成澄清,既有農地農用政策不變,他舉例,林聰賢時期針對《農發條例》訂定自治條例附加限制條件,導正農舍氾濫問題,後來中央也跟進加嚴,縣府即修正回歸中央法令。
吳澤成希望2月底前完成不動產評價委員會、3月發布,並作為5月開徵房屋稅的課稅依據。他表示,縣府在既有農地違規使用部分,會比照違章建築處理方式,要求期限內改善,新建戶也會嚴格要求,否則等屋子蓋起來才要求拆除,這樣一定會起衝突。


 

桃園新屋農民徐同權曾貸款買農機,4.2分地全貸才貸到300多萬,他說,農會會用公告現值,再勘察農地位置,評估價值,「想要貸一百萬,沒兩分地根本不可能,但兩分地的市價有600萬。」現在的市價本來就被炒作,就算往下掉,公告現值也不會一下差太多。
另一位在花蓮種稻的農民也說,這裡的農地貸款額是以實價交易金額再打7折左右,而實價交易金額大約是公告現值的1.5倍到2倍



桃園新屋農民徐同權,繼承家中4.2分地,農舍管制加嚴的風聲傳出後,新屋近市區的農地從一坪3萬,也就是一公頃9000萬,到現在2萬都乏人問津,住家附近的地則從一坪2萬掉到1萬多,但他覺得這是好的方向,「因為農地價格本來就被炒作,總是會有最後一批房客住套房。」「農舍非農用?全台百大經典豪華農舍」有人拍攝小土地公廟、大型農舍對比畫面,描述成「失去土地的土地祠」 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 PIXNET :: - https://goo.gl/rzrpSb

 新竹縣公告地價現值目前平均為市價的72%,未來幾年會調高到90%


認 識 地 價
作者:林英彥 政治大學地政系退休教授
一、前言
地價不僅是構成房地產價格的重要因素,而且地價高低還會影響地價稅、增值稅、遺產稅負擔,更是個人財富的指標,所以只要有土地財產,或想要取得財產者,都應該對地價有所認識。如果有人認為地價與他毫無關係,那這個人可能是努力奮鬥一輩子卻沒有得到任何一塊土地,那是相當可悲的事。
可是,地價雖然只是二個字,但其內容卻非常複雜,光是有關地價的名詞至少就有20個,例如公告地價、公告土地現值、申報地價、法定地價、補償地價、收益地價等等,可謂不勝枚舉。還有地價應該如何判斷,地價與物價的關係如何,影響地價的因素是什麼,這些問題對一般社會大眾來說,可能都會感到一頭霧水。因此,本文試圖就地價做淺易的解說,以協助社會大眾對地價能有更深入的瞭解。
二、地價名詞解釋
現在先從地價的名詞解釋說起。
1.土地市價(簡稱市價)
我們經常可以聽到有人在談論土地的市價,例如甲問乙:宜蘭現在土地一坪多少錢?乙回答:一坪大概10萬。這是否表示宜蘭的土地市價就是一坪10萬元,,一般人士可能都會這樣認為,但從學術上來看,那只能說是宜蘭的土地市場行情,而不能認為是市價。那如果有人是以一坪10萬元買了宜蘭的土地,則是否可以肯定宜蘭的土地市價就是一坪10萬元,答案也是否定的。雖然確實以一坪10萬元成交,但如果未對成交日期、買賣雙方之關係、交易動機、對房地產市場之知識等進行分析,那是不能下結論的。例如成交是在半年前,而且是親屬之間的買賣,那就要問這半年來地價是否有波動,親戚間買賣是否較便宜,北宜高通車之後供需情況有何變化,還有其他問題都要經過分析以後,才能確定宜蘭之土地現在市價一坪多少元。
從土地估價立場來說,合理市價應當具備以下三個條件。
(1)買賣標的在公開市場上陳列相當長的一段期間,讓買方有足夠的時間做調查分析比較。
(2)買方無急買、賣方無急賣等特殊動機。
(3)買賣雙方都充分瞭解土地市場行情。
常有人說土地徵收補償應當以市價補償,但什麼是市價,如不予明確界定,那政府一定很難徵收到任何一塊土地,因為市價是可以透過操作來予提高的。信義聯勤俱樂部的土地一坪以268萬標脫,附近公共設施保留地所有人就要求比照此價格補償,那還得了。
2.收益地價
所謂收益地價,就是依據土地所能產生的收益來評估的價格。大家都知道,土地不問是自用或出租,都會有收益。而土地的價格與收益的關係,就像是資本與利息的關係。但資本可以說是原本,利息是孳息,而資本乘利率=利息,這是大家所知道的。現在如果有人投入幾百萬來買一塊土地,然後將土地出租,收取租金,則買地之幾百萬是相當於資本,而收取之租金相當於利息,所以地價與收益的關係,可以寫成地價 × 利率=收益。不過一般人通常都不知道自己土地價格是多少,但收益則可根據實際情況或與附近類似土地之收益比較推算出來,如此則可由收益反推價格,例如一塊土地一年可以收取租金5萬元,現在之利率為5%,則50,000÷0.05=1,000,000元。
由此種方法求得之地價,則稱為收益地價。而估價的方法,稱為收益資本化法或收益還原法。
3.成本價格
如果土地是最近開發完成的,現在開發商要出售土地,那他必定會衡量開發成本來訂定底價,由此所評定的價格就稱為成本價格。
成本價格應為當包括當初購買土地之成本與利息、開發成本與利息、公共設施之負擔金攤派額、各種費用(稅費、廣告費、規費等)與利潤等。
4.規定地價與重新規定地價
我國之土地政策是實施平均地權,而平均地權的宗旨是要漲價歸公,實現地利共享,其具體辦法是規定地價、照價收稅、照價收買、漲價歸公。所以規定地價這四個字,認真說來,那是動詞而不是名詞。即政府確定土地所有人地價的過程,稱為規定地價。故千萬不能將「規定地價」列為地價種類之一。
至於規定地價之意義為何,這可能有很多人答不出來。正確的答案,應該是「劃分公私產權」。吾人知道,土地的價值有原生的價值,改良的價值,未來的價值等。而改良的價值,又可分為土地所有人投資改良的價值及公共部門投資改良,還有社會進步、人口增加、經濟繁榮造成的價值。而原生的土地價值、社會進步、人口增加及經濟繁榮等所造成的價值,這些都不應該歸土地所有人所有。土地所有人擁有的價值,應當只有其投資購買土地的原本及事後投資改良的價值,其他都應當屬於公有的財產。但一塊土地,如果說現在市價一百萬元,其中多少是屬於私人的價值,多少是屬於公部門的價值,這甚難劃分,所以政府先要規定地價,將公私產權的範圍劃分開來,如果某人的土地規定地價結果為50萬元,則以後超過50萬元之部分,扣除私人之投資改良價值後,剩餘的都是公有財產。
另外,由於規定地價以後,地價還是會波動,所以政府有每三年重新規定地價一次的規定。至於如何規定地價,請看下面說明,即可明白。
5.公告地價與標準地價
依據 孫中山先生的主張,規定地價是要由土地所有人自己向政府申報。但是如果依照上述規定地價之意義,則土地所有人報價愈高,私有財產就愈多。可是想到平均地權的另一種辦法「照價收稅」,那就會另作打算,則報低,以後稅較輕。但這又想到「照價收買」而不敢低報,那就不知該報多少才好。政府為了協助土地所有人解除這個困擾,就先公布其標準價格,以供土地所有人申報地價的參考,這個價格平均地權條例稱為公告地價,土地法稱為標準地價。
6.區段地價
前面說到政府要先公布一個標準價格,讓土地所有人參考。但可能有人會懷疑,土地所有人在自己的土地出生、長大,每天在那裡進進出出,這樣都不知道其土地價格值多少,而政府或許從來沒有踏過其土地一步,怎麼能知道其土地之標準價格是多少呢?其實這個標準價格是經過相當複雜的一段過程估出來的。那是先要將土地條件類似、使用狀況相同、地段相連、地價相近的範圍劃出來(這稱為劃分地價區段),然後就各區段內調查買賣案例價格,並以其中位數或平均數,做為該地價區段的地價,這個價就稱為區段地價。
7.評議地價
政府算出區段地價後,再送交地價評議委員會評定。評議委員會是由市縣(市)長、主任秘書、議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築開發商公會代表、銀行公會代表、農會代表、地政主管人員、財政主管人員、工務或都市計劃主管人員、建設或農林主管人員、稅捐主管人員等各一人,計17人組成。經過評議的地價則稱為評議地價。但評議的動作,也是評議地價,故這也可當成動詞解釋。
8.宗地地價
評議委員會評議的地價是區段地價,但政府要公告的是每一宗土地的地價,所以需要進一步計算每宗地的地價。其計算方法係採取⑴繁榮街道路線價法,⑵一般路線價法,⑶區段價法等三種。其中⑴⑵兩種方法,容後說明。第⑶種方法是上述區段地價乘宗地面積,即為宗地地價,這是完全忽略影響地價個別因素的估價方法。換言之,在這種方法之下,每宗土地不問其形狀、面積、臨路情形、單價都是相等的,那是否合理,不用說明都會明白。
9.路線價
一條街道兩邊的土地,其形狀、面積、臨街情形,通常相差不大,所以地價(單價)也差不多,因此可以將每條街兩側土地的單價,表示在街道圖上,這個價就稱為路線價。例如我們說南京東路二段之路線價為每平方公尺40萬元,那就表示南京東路二段兩側的土地,在標準狀況下,每平方公尺的價錢是40萬元。
因為路線價是單價,所以根據路線價就可以計算各筆土地的價錢,其計算方法如下:
宗地地價=路線價 × 面積……⑴
不過,街道兩側之土地,不一定每宗都是標準的,臨街深度之深淺也會不同,臨街寬度、位置、形狀都會有差別,所以根據上式計算並不合理,因此乃有所謂繁榮街道路線價法之計算方法,其計算式如下。
宗地地價=路線價 × 深度指數 × 面積 × 修正率……⑵
為了區別⑴式與⑵式之計算方法,乃將⑴式稱為一般路線價法,這也與前述區段價法同樣,忽視影響地價之個別因素,所以也是不合理的計算法。
目前台灣地區採用綮榮街道路線價法者大約只有3%,一般路線價法約15%,其餘都是區段價法。而且縱然採用繁榮街道路線價法,其路線價之決定及深度指數與修正率之設計,問題也很多,所以要改進的空間很大。
10.申報地價
政府計算好宗地地價以後,則予公告,供土地所有人做為申報地價之參考,土地所有人可以在公告期間內(一個月),以申報地價加減2成之範圍內申報。如不申報,過去是以公告地價為其申報地價。但依經驗,99%以上都以減2成申報,所以政府索性修改平均地權條例,規定不申報者,以公告地價之八成做為申報地價。如此,則土地所有人可以省去申報地價的麻煩,政府也可以節省龐大的人力財力。
土地所有人向政府申報的地價,則稱為申報地價。但申報地價也可當動詞解釋,即土地所有人向政府申報其土地價格的動作。所以如果說:「你有沒有去申報地價」,這是動詞,說:「你申報地價是多少」,這就成為名詞。
11.法定地價
土地所有人向政府申報之地價,經過政府接受,登錄在地價冊上,則成為法定地價。地價冊送交稅捐機關據以課徵地價稅,到此則規定地價作業已算完成。
12.公告土地現值
規定地價以後,如果土地有買賣移轉,則當事人必須向政府申報移轉價格,據以計算增值額,以便課徵增值稅,而增值額之計算方法如下:
土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×台灣地區消費者物價總指數÷100-(改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃負擔總費用 + 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其損贈土地之公告現值總額)。
根據此計算式可知申報移轉現值愈多,則土地漲價總數額愈高,結果需要繳納之增值稅愈多。尤其在過去增值稅率高達40%、50%、60%(現在已調降為20%、30%、40%)的情況下,會使得出售土地者對增值稅有不勝負荷的感受。因此會盡力壓低申報之移轉現值,並賄賂官員使申報之移轉現值能通過,如此造成對地政人員之風評非常惡劣,甚至被列為社會五大公害之一。為此政府乃將用於審核土地買賣時申報的移轉現值公布出來,這就是公告土地現值的由來。
有了公告土地現值之後,民眾申報移轉土地現值時,只要不低於公告土地現值,則能通過,送紅包之陋習也隨之改善。
據以上說明,可見公告地價與公告土地現值是不同的。前者是規定地價或重新規定地價時,供土地所有人申報地價之參考,而申報之價格是用來課徵地價稅,是每三年公布一次。但後者是供土地買賣時,申報移轉現值之參考,申報價格是用來計算增值額,以便課徵增值稅,是每年公告一次(1月1日公告)。
13.基準地價
由於土地具有個別性,故土地不能單純用面積來定價,也不能論斤計兩,並且每一筆土地都要經過查估才能知道其價格。而查估地價最常用的是買賣實例比較法,可是如果無買賣實例可比較,或買賣實例之價格不是正常價格,那就會變成查價有困難。另外,民眾也知道貨比三家不吃虧的道理,可是一般商品要比價很容易,土地要比價就困難了,為此政府正在試辦建立基準地價制度。這是在各地價區段內選定面積、形狀、臨街情形、使用狀況等具有代表性的土地做為基準地,然後委託不動產估價師或由地價人員查估基準地價格後加以公告,以後民眾有土地買賣之需要時,就可以附近之基準地價進行比較,由此來討價還價。此外,基準地還可以用來控制地價之高低層次,可用來編制地價指數等。
筆者常跟估價界的朋友開玩笑說,如果法官指責你,為什麼估那麼高,筆者就建議他們反問法官,那你說應該估多少才合理。相信法官絕對說不出來,如此那能判決估價師犯罪。但如有基準地價,法官就可以問,附近基準地價才多少錢,你為什麼估出來的價格比基準地價高那麼多,在這種情況下,如果估價師講不出理由,或所講理由不合理,那法官就可以理直氣壯的判其罪行。
此項基準地價制度是向日本學習的。但日本公布標準宗地的價格有二種情形,一是由中央政府國土交通省於每年4月間公布當年1月1日為基準的價格,另一是由地方政府(都道府縣)於每年10月間公布當年7月1日為基準的價格,兩者所公布的價格都稱為「公示價格」,但中央政府的標準地就直稱為標準地,都道府縣之標準地則稱為基準地,以示區別。
中國大陸也有使用基準地價這個名詞,但其所稱之基準地價,等於台灣之區段地價。
14.基準宅地價格
公部門查估地價,除了要掌握絕對值以外,更應重視相對值,而且相對值之掌握,不僅限於管轄範圍內之土地,也要跟其他縣市地區內之地價保持均衡關係。可是這種均衡關係的掌握相當困難,在日本所想出來的方法,就是從他們的公示地價中,選擇價格最高者做為代表來與其他地區做高低之比較調整,這個被選出來的基準地,就稱為基準宅地(另外還有基準商業地、基準工業地)。基準宅地經比較後,認為偏高或偏低,則予調整,然後再根據調整後之基準宅地價格去調整其他標準地或基準地價格。
15.標定地價
這是在中國大陸所用的地價名詞,相當於台灣之基準地價。
16.立體地價
在都市地區由於寸土寸金,使得建築物朝高樓方向發展,基地則採取持分所有方式,由此來減輕地價負擔,如此則出現持分相等,地價是否也相等的問題。我國的處理方式是,不問樓層高度,只要一棟樓各層的土地持分面積相等,則地價稅甚至增值稅(如果是同時買賣移轉)也相等,但大家都知道樓層高度不一樣,價格會有很大的差別,通常是一樓最貴、四樓最便宜、頂樓也比較值錢,但如持分相等、地價也相等,那就會造成脫離現實,而且不公平,所以有立體地價之主張。則土地並不是一個平面,土地是一個立體空間,而每一層樓的空間位置不同,效用就會有差別,那價格應該也會不一樣。如果不如此作立體地價之區分,則遇到拆遷補償或更新重建時,就會有限多糾紛出現。
至於立體地價的查估方法,有土地貢獻說、聯合貢獻說、建物貢獻說等主張,這內容相當複雜、在此不擬作說明有興趣者可參閱拙作「不動產估價」一書。
17.限定價格
我們時常可以聽到有人將一小塊畸零地,以多高的價錢賣給鄰地所有人,簡直是獅子大開口,但從估價理論來看、畸零地賣給鄰地所有人,會使鄰地的價值提高,對鄰地有貢獻,所以其價格較高是合理的(當然不能高得離譜),這種較高的價錢,只有在畸零地所有人與鄰地所有人之間才能成立,即市場受到限制,所以這是限定價格,但也是合理的價格。
同樣道理,如果為了某種原因而需進行違反經濟合理性的分割,致分割後殘餘土地的效用降低,價值也隨之下降,這種損失必需由分割出去的土地來承擔,則分割出去的土地單價會高於一般正常價格。這種為分割而付出的價格、也是限定價格,只有在當事人之間才能成立,但也是合理價格。
18.拍定價格
法院拍賣土地時,由出價最高的人取得土地,其所出的價格則稱為拍定價格。
19.標脫價格
如國有財產局出售國有非公用土地,採取招標方式,如出價超過低價,則由出價最高者取得土地,這個價稱為標脫價格。
20.出讓價格與轉讓價格
在中國大陸實施社會主義土地公有制,城市土地屬於國有,農地屬於集體所有,但土地使用權可以出讓,這是由國家獨佔的市場,不動產開發商向國家購買使用權,其價格稱為出讓價格。
開發商將土地開發完成(七通一平)之後,賣給建設公司,其價格稱為轉讓價格。所以出讓價格是由國家主導決定的,而轉讓價格則有協商的空間。
21.補償地價
政府徵收人民的土地,要發給補償費,地價部分則稱為補償地價。過去補償地價是以公告現值加四成為準,但因加四成還是偏低於市價,引起被徵收者的不滿、抗爭,所以現在改成以公告現值為基礎,加多少成由地方政府自行決定。
三、公告地價與公告土地現值的關係
公告地價與公告土地現值的差別,在前面已有說明,以下就來談談這二種價格的關係。
過去內政部地政司認為,公告地價與公告土地現值,都是由相同的地政人員,於相同的時間評估,因此,如果評估出來的價格不一樣,那是很奇怪的事,根本不能對民眾做解釋,所以規定,重新規定地價時,公告地價與公告土地現值一致,也就是採取兩價合一政策。
但兩價合一,卻造成很多困擾,因為要讓公告土地現值接近市價,則公告現值會不斷提升,而在兩價合一之下,公告地價也緊跟著提高,土地所有人的地價稅負擔不斷加重,引起民眾反彈,尤其自民國66年重新規定地價以後,由於擔心地價帶動物價,乃將每三年重新規定地價一次的業務往後拖延,直至民國75年才辦理重新規定地價,事隔九年致重新規定地價幅度大為提高,民眾之地價稅負擔一下增加三倍左右,造成輿論譁然,政府不得不將已經開出的地價稅單收回,改成第一年打六折,第二年打八折課稅的歷史性措施。
將公告土地現值提高,有上述問題發生,那將公告現值降低,又是如何,降低公告土地現值,不僅平均地權之土地漲價歸公大打折扣,而且土地被徵收者之補償費變少了,這會引起激烈抗爭。還有向銀行抵押借錢的額度也變少了,這樣也遭到批判。政府乃於民國80年起,改採兩價分離政策。
當時仍然有很多人認為同一塊土地,同時有二個價,這是很奇怪的事。個人則認為同一塊同時有兩個價,那是很平常的事,就好比同一本書,賣給公司、書店、學生的價錢不一樣,這並不奇怪呀!所以個人讚同兩價分離政策。但現在想起來,覺得這種觀念是錯的。雖然同一本書,賣給不同的人,價格不一樣,但其原始定價是一樣的,只是出售時打的折扣不同而已。日本課徵固定資產稅與遺產稅的評價額不同,但基本上是以標準地之公示價格為基礎,打七折做為固定資產稅的評價額,打八折做為遺產稅的評價額,所以沒有兩價合一或分離的問題。
由以上觀念的改變,使得筆者現在主張要回復兩價合一,但課地價稅可以公告土地現值打幾折,徵所補償以公告土地現值加幾成,增值稅以公告土地現值調整幾成等方式靈活處理,那就可以解決困擾地政機關多年的兩價合一或分離的問題。
四、改進公告土地現值的措施
公告土地現值,已經成為經濟活動上不可久缺的重要資料,不僅課稅上需要,買賣、抵押、徵收補償等也都會參考公告土地現值。
但是這麼重要的資料,卻有非常大的缺失,茲列舉如下:
1.不能反映市價:政府每年發布的公告土地現值,幾乎是沒有人相信那是正確可信的,其理由很多,在此暫且不談。
2.忽視影響地價的個別因素:土地有優劣之差,所以價格也不一樣,但公告土地現值,在同一地價區段內的每一筆土地,不問其形狀、面積、臨街情形如何,單價都一樣,這是何等不合理的現象。
3.使用效率低:台灣每年要公告土地現值之土地筆數,大約1,400萬筆。但會用到公告土地現值資料的,只有買賣移轉、設定抵押、徵收補償等,其他縱然公告其土地現值,根本沒有用。而筆者曾經估算過,會用到公告土地現值的筆數,大約佔總筆數的18%,那表示政府公布1,400萬筆之土地現值,用到的不到300萬筆,其餘11,000多萬筆是白公告了,但多花的人力、財力非常大。
4.公告土地現值會被長官、民代或壓力團體扭曲,這是眾所周知的事。
有了以上缺失,因此,筆者建議改用區段地價指數取代公告土地現值,其辦法如下:
(1)劃分地價區段。
(2)設定標準宗地。
(3)評估標準宗地價格。
(4)以標準宗地價格設定路線價或區段價。
(5)運用路線價法或區段價比較法,計算各宗地地價。並公布之,由此做為基準地價。
(6)以後每年只查估標準地價格,並依據標準地價格計算區段地價指數。
(7)如果某一筆土地,需要用到現值,則以基準年之地價乘區段地價指數即可。
(8)每隔五年,或有重大公共建設,或土地有合併分割時,重新運用第5步驟,計算各宗地地價。
筆者所以敢提出如上述之建議,是因為筆者認為影響地價之因素,雖然有一般因素、區域因素及個別因素,但個別因素幾乎是固定不變的,地價之變動是地區性的,不會在同一地區內,甲地漲、乙地不漲。例如某地區興建捷運站完成,則該地區之地價全部上漲,不會有個別漲幅不同的情形(如果有,差距也不大,可暫時忽略)。因此,只要掌握區段地價指數,就可以掌握全區的地價。
如此改進,在最初一年會比較辛苦,但將每一筆土地依個別條件建立地價,甚至數值化之後,就輕鬆了。
五、結論
關於地價,還有地價與房地產價格的關係,地價與物價的關係,地價如何查估等問題,但因編幅所限,這些問題容於其他機會再行討論。


 

農舍修法導致金融危機?農業金融局:完全不影響 農民:搞金融的農會受衝擊大
www.newsmarket.com.tw查看原始檔六月 5日, 2015
農委會原預計6月底修法,只有農民才能買農舍,近日卻疑因大選壓力,被行政院暫緩,反對修法的立委和民代不約而同批評,此舉欺負鄉下農民,讓農地價格崩盤,影響貸款,將形成系統性金融危機;贊成方則認為,若農民原本就農地農用,根本不受修法影響,許多反對修法的人是為了自身炒地皮利益。
到底農舍修法影響誰?是否造成金融危機?實際務農的農民又是如何看待這些紛爭?上下游將從農業金融、國土規劃、行政管理等面向,剖析這次農舍修法帶來的影響。本篇為首篇,了解農地修法對農業金融是否造成衝擊。
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農舍修法將引發系統性金融風暴?農業金融局打臉:完全不影響
農業金融局長許維文
據傳,農委會主委陳保基在5月14日對外發表農舍修法內容,要求農地買受人必須是農民,隔天就被找去總統府關切,要求暫緩;
同時與該府院高層關係密切的中部某縣市鄉鎮農會串聯,強調農委會此舉會造成農地價格崩跌,影響農民貸款,引發系統性金融風暴,該縣選區立委並嗆聲農委會年底預算走著瞧。
不過,該地區農會所稱會引發系統性金融風暴的說法,隨即被農委會農業金融局打臉。農業金融局長許維文表示,擔保品的價格只是貸款其中一項考量因素,如果農民的信用好,就算擔保品不足,還是可以透過「農業信用保證基金」,幫農民做信用擔保,因此這次修法應不會影響到農民借貸。
也有立委擔心,已經貸款的農民會因農地價值縮水,面臨被追加擔保品的問題,許維文也反駁,農會放貸會考量5P,即借款人信用、借款用途、還款來源、債權擔保及授信展望等,只要還款正常,不會被要求提前清償,或增加擔保品,因為當初貸款時金融機構已經審核過了,一般銀行貸款給民眾也都是這樣的標準,「不會出現系統性的金融危機。」
農地估價是以公告地價而非以市價為主 貸款不會有太大波動
徐同權
雖然近年因為炒農舍,農地市價節節高升,但是貸款時金融機構並不會直接以市價作為放貸標準。
美濃農會總幹事鍾清輝說,農地價格高低不是影響貸款的主要因素,雖然外面的市價高,但農會貸款時的鑑價比較保守,主要還是用農地的公告現值,再參考市價調整。
土地價格可分為公告現值和市價,前者是政府依據土地使用狀況、考量民情,每年公告調整,作為課稅之用,市價則是市場喊出來的價格。
政大地政系教授徐世榮表示,農地的公告現值和市價差很多,之前曾有市價高出公告地價十倍,因為公告現值是課稅標準,政府不敢拉太高。
桃園新屋農民徐同權曾貸款買農機,4.2分地全貸才貸到300多萬,他說,農會會用公告現值,再勘察農地位置,評估價值,「想要貸一百萬,沒兩分地根本不可能,但兩分地的市價有600萬。」現在的市價本來就被炒作,就算往下掉,公告現值也不會一下差太多。
另一位在花蓮種稻的農民也說,這裡的農地貸款額是以實價交易金額再打7折左右,而實價交易金額大約是公告現值的1.5倍到2倍,打個7折下來,能貸的錢其實就和公告現值差不多,不可能用市價去算。
農地貶值,還可用信用擔保貸款
許多農民、農會都同意,限縮農舍資格會讓農地市價降低,不過鍾清輝表示,農民也可用信用擔保,農委會有「農業信用保基金」,由農會認定借款農民有無實際務農,幫農民做信用擔保,不會因為地價下跌就貸不到錢。
他說,一般商業銀行其實不喜歡用農地擔保貸款,因為土地價值低、貸的金額不多,而且農民收入不高,看天吃飯,影響信用擔保,農民主要還是選擇農會貸款,因為農會和農民很熟悉,知道農民有無實際務農、耕作習性,例如種木瓜可能要半年才收成,農會就會讓農民先還利息,之後再還本金。
「農會知道誰有實際務農,不會因為修法後地價變動,藉此抽銀根,或要求增加擔保品,修法主要影響到農地買賣,但如果是實際務農的農民,應該希望地價不要太高,讓租金少一點。」
圖右為高雄美濃區農會總幹事鍾清輝
預期心理可能影響貸款
不過也有農民提出不一樣的看法,台中農民翁良材表示,以往貸款確實是以公告現值為標準,但是因為價格太低,現在已經改用市價6成計算,很多老農會貸款給下一代在外開工廠,或是貸來蓋農舍,一旦現在市價下跌,銀行為了降低風險,會要求農民先償還一些錢,或追加利息,「到時候農民還不出來該怎麼辦?」
全國農會總幹事張永成則說,農會支持農業永續經營,但不希望一下子緊縮太多,導致農民財產縮水,如果農地價格全面崩盤,可能影響農會金融,例如一塊農地原本市價1000萬,農民抵押土地貸了600萬,但修法後農地價格只剩500萬,借貸的人乾脆就不繳了,變成農會的呆帳。
記者追問是否已經出現此種現象,他回答,目前還沒觀察到,但是市場會擔心跌價,產生預期性恐慌,這才是令人擔心的地方。
他也質疑,就算修法,農地還是自由買賣,想蓋農舍的投資客,只要買了農地,很快取得農保來蓋農舍,到頭來還是一樣。其實只要落實執法,嚴格稽察農舍,就能達到效果了。
翁良材不反對限制農舍持有人只能是農民,甚至還希望更嚴一點,延長農舍移轉年限,但他並不認同農委會把興建農舍訂得太嚴,宜蘭規定農舍必須靠路邊,且農路3公尺以上才能蓋,但鄉間小路哪有那麼寬,以後農委會可能跟進宜蘭做法,對農民不公平。
避免呆帳,農業金庫預備金266億
許維文表示,確實有投資型的農舍借款人,用農舍當作擔保品,可能因為修法後買賣資格受限,資金週轉不靈,無法正常繳款,但只佔1成,且農會放貸時就會評估帳收不回來的可能,預先提列「備抵呆帳」,避免農會週轉不靈。
目前全台農漁會信用部的備抵呆帳總額有266億,逾放比例0.64%,備抵呆帳的覆蓋率有439%。也就是說,放款100元,有0.64元會遲收,但是遲收的錢,每1元的預備金有4.39元,備抵呆帳的覆蓋率越高,金融機構可以承受呆帳的能力就越強,體質比較好。按金管會定義,逾放比例小於3%就算體質佳。
有不少農民私下表示,農會的獲利大多來自信用部,為了衝業績會到處拉人貸款,想辦法提高農地價格,「和仲介業者沒兩樣,」農會本來是要為農民著想,卻一直搞金融,「外界一直說農民會因修法權益受損,但根本不是我們這些實際務農的人有問題。」


土地投資迷思大破解
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如果有機會得知某塊土地兩年內一定會漲,且價格比房子低很多,你會不會投資?
土地,是房地產中最重要、最關鍵的一環,但在實際投資上,卻很少人以土地作為投資標的。大部分人都陷入重重迷思,以為土地「難以企及」「碰不起」,彷彿蒙著一層神祕面紗,事實卻不是如此。
我將一一破解大家對土地投資的錯誤想法,你會發現,原來投資土地這件事跟你想的完全不同。
■迷思1:投資房子比投資土地好
請問下面兩種投資方式,你認為哪一種是比較好的投資獲利標的?
選擇一:位於某捷運區,40坪的土地,每坪30萬
選擇二:位於相同捷運區,40坪的公寓,每坪30萬
你是選擇買土地,或是買公寓?
若是選擇一,非常恭喜,你已經具備非常高的致富潛力。
若選擇的是二(買公寓),那要很小心你的財產。而看完本書後,相信你會立刻擁有致富金頭腦。
選擇有潛力的土地,而不是被高估的房子
為什麼選擇一會比二好?
以總價來說,同樣是40坪×每坪30萬=1200萬
以地段來說,同樣是位在捷運區的菁華地段。
在總價和地段都相同的情況下,選擇的關鍵就在於:
你持有的,是有潛力的價值,或是已經被高估的價值?
購買40坪的公寓,擁有的是一棟會隨著時間逐年折舊的建物,以及真正值錢卻不多的土地。
以五層樓公寓來說,每戶擁有的土地坪數只有8坪(若是十層樓華廈,每戶擁有的地坪更是只有4坪)。
你知道,一戶40坪、每坪30萬元的公寓,換算回土地的買價是多少嗎?
以每坪建築成本7萬來計算:
40坪×每坪7萬=280萬(整戶公寓的建築成本)
(1200萬-280萬)÷8坪土地=115萬(每坪土地價格)
答案是,這戶1200萬的公寓,是以每坪115萬的價格買到所擁有的土地。
比起每坪30萬的土地,這戶公寓持有土地的價格是人家的將近四倍,是不是貴得離譜?
房屋鑑價時,不動產估價師均會採用成本法。以成本法來計算,房子的價值遠比你想像得少!
大家都認為買房子投資報酬率高,卻不曉得更好的投資標的,其實是土地。
■迷思2:土地是有錢人的玩意兒
俗話說:「大富買地,小富買房。」其實,無論大富小富都可以買地。以下分兩點來破除這個迷思。
一、投資徵收區農地,比市區建地有潛力
上一節拿建地與房子來對比,而建地的前身,大多是徵收農地。如果以「追本溯源」的角度來看,投資農地又比建地有潛力。
我們問過很多人:「一坪農地賣12萬,你覺不覺得貴?」大部分人都會說太貴了。
但如果問:「一坪建地30萬,你覺得貴不貴?」大部分人會說很便宜。
這實在是一件很矛盾的事。
在此要告訴各位一個很重要的、由都更概念換算的「農地vs.建地」魔術公式:
(農地坪數÷10)×4=可換到的建地坪數
也就是說,100坪的農地,可以換到約40坪的建地!
(農地價格÷4)×10=等值的建地價格
意思是,一坪12萬的農地,可以換到等值約一坪30萬的建地!
兩個數字其實是等號,為何大家覺得農地很貴,建地很便宜?
請各位再仔細想一想,就會發現:投資土地比投資房子好,投資農地又比投資建地有潛力!
在這裡就是要告訴大家如何找到「有潛力的都更地」。同樣是買不動產,買土地絕對比買房子划算。而且,都更前的土地價格在未飆升前其實是低的,只要有足夠資金購買台北市的小套房,同樣一筆錢肯定可以買到土地。這樣一來,就能協助各位讓資產上升,即使是上班族,也有很大機會可以買到有潛力的都更地!
二、用投資房子的錢,就足以買土地了
看到這裡,相信讀者朋友會問:「如果只有一、兩百萬存款,甚至只有幾十萬積蓄,這樣也可以跟土地沾上邊嗎?」
土地買賣,不是用這樣的角度看的。
習慣買房的人,會以「完整物件」的概念看待土地買賣,認為買房子一定要買一整戶,不可能只買廚房或客廳,那買土地應該也是要「一整塊」購買。
這裡要打破這個迷思:
土地,是可以用「個人持分」的形式買賣的。
別看一筆土地好像動輒都要幾千萬、上億元,其實它就像糕餅一樣,是可以切成一塊一塊出來賣的。最特別的是這個「切」的概念不是制式的,只能切東邊這一塊,或是切南邊那一塊。土地,是以「持分」的概念在買賣的。
╳錯誤觀念1:土地只能完整持有,就好像買屋、買車一樣。
○正確觀念1:房子、車子要整體購買,土地卻可以持分取得。
╳錯誤觀念2:土地買賣是以「面積加總」的概念進行,就好像糕餅一樣,切成好幾塊,你只能指定要買哪一塊。
○正確觀念2:土地買賣以「持分加總」進行,是一種算數的概念,你可以買其中任一部分,但不一定是某一塊特定的土地。將來要以非都更地換建地時,也是以持分的加總坪數來計算,非常清楚。
在此以買股票的方式來比喻,讓大家可以進一步理解。
你買了一張台積電的股票,是否代表擁有台積電這家公司?當然不是。然而,你也的的確確擁有台積電的「股權」,是台積電的股東。
就像買股票時你不會選擇買的是「哪一部分的台積電」,買土地也是同樣的概念。
就像不用拿幾千億就可以擁有台積電的股票,只要買一張股票,甚至可以買零股,金額再小,你仍然是貨真價實的台積電股東。同理,要買土地時,面對一塊1億元的土地,同樣不用擔心手中沒有1億買不起。如果你只有100萬,可以買100萬元的「土地持分」,同時還可拿到一張獨立的權狀,證明你擁有這個土地資產。
另一個買土地的重要觀念是:
土地的持分,是可以許多人共有、但個別獨立的。
這和買房子、買汽車是完全不一樣的概念。
若是買房子,房子只能登記在一個人名下,法律規定只有夫妻才能以共同名義持有房子。但假如哪天兩人不和要離婚,分產時,也只能指定把房子給丈夫或給妻子,不能「一人一半」。
請想像一種情況:若房子可以一人一半,那如果離婚的丈夫把屬於他的那一半房子賣給另一名男子,難道妻子就得跟一個陌生男人住嗎?所以,房子不能用分割形式來賣。
也因此,傳統上假定某人要將遺產交給兩個兒子繼承,有關房子的繼承,一定也是只能指定給某個兒子,而無法同時給兩個兒子;若要均分財產,也只能把房子賣掉換成現金,才能讓兒子均分餘款。
但假如繼承的是土地,就沒有這個問題。
就好像以下這個數學公式:
1÷2=1/2
每個兒子都擁有這塊土地二分之一的「持分」,也都取得個別的「土地權狀」。如果要買賣,每個兒子都可以個別把自己的權狀賣出去,不會影響另一個兒子的權益。
所以,人人都可以很容易地擁有土地,不要被傳統「大地主」的觀念綁住。你也可以是個小小地主,一個擁有「持分」的地主。
一狀在手,你的財富絕對有保障。
■迷思3:投資土地要有「關係」才賺得到
「土地?早就被某某政治人物買走了!」「土地?要有關係才賺得到吧?」提起買土地,最常聽到的,就是「關係」。
會有這樣的迷思,有兩個因素。
第一個原因是長久以來的觀念,認為可以買到便宜又漲得快的土地的人,都是「有權有勢」,或有關係、有消息的人。
另外一個原因是:比起房屋買賣,或是股票、期貨等投資標的,土地投資沒有那麼普及的公開資訊與投資平台。所以,民眾一來害怕買到完全不會增值的土地,同時也擔心就算買對土地,假如沒有政商關係,在買賣時一定會被財團占便宜,認為小蝦米無法對抗大鯨魚。
其實,土地的買賣同樣可以透過公開、合法的形式取得資訊,而且人人都可以買賣,不需要靠特殊關係,不需要憑什麼特別證件,甚至也沒有規定財產門檻。若你手頭上有錢買房子,就絕對有能力購買土地。
買賣土地的關鍵,在於「資訊」和「工具」
資訊包含兩個部分,一個是土地觀念,一個是土地情資。
首先要建立的是土地觀念。土地是一種公開的、合法的,人人都可以參與買賣的標的。有了正確觀念後,再來就是要看土地情資。
買電腦時,大部分人都會先上網了解行情,或是去3C商城請教專業人員。同樣地,買賣土地時,也要去了解土地的行情。相信這就是許多人對土地望而卻步、不敢買賣的原因,因為不知道哪裡可以看到土地相關資訊。
其實,房屋買賣的真實行情價常常不夠精確、透明,反而土地的資訊比較精準、明確。原因無他,因為土地行情有政府公告的地價作基準,買賣的真實資訊就依照政府不動產實價登錄。
我們不會一味鼓吹投資土地只要有買就對。事實上,土地的買賣跟房屋買賣一樣,房子有好屋、壞屋,土地也有適合買和不適合買的。
關鍵在於掌握兩大點:
1.要買將來會都更的土地:
我們經常被問到:「農地不是要買756坪嗎?」其實不然,因為你是要投資都更區土地,不是要「真正去蓋農舍」,而包括農地、住宅地、商用地等,只要是都更內的農地,都可以依比例轉換成建地。
2.要買已經確認在都更範圍內的建地:
或許你會問,大家都知道要買好東西,例如股票要買一定會漲的,房子也要買價格會再往上升的,問題是,怎麼知道買的土地一定會漲?
因為,和其他投資工具相比,土地最大的特色就是:只要買到對的土地,漲的機率幾乎是百分之百。
■迷思4:土地要放非常久才有辦法脫手
投資,基本上有短期和長期兩種方式。
短期投資在某些理財工具來說,就是所謂炒短線,例如股票買賣就經常有人靠短期投資賺買賣價差。
至於長期投資,有些人就是把眼光放遠,不受市場漲跌影響,股票買了就放著,坐等幾年後大漲。或者買房子也是一樣,買屋後不急著脫手,等好幾年後想換屋時再以高價賣出。
但是,也經常看到股票市場大跌時,原本以為的黃金股變成水餃股,甚至淪為壁紙。碰上這種狀況,股票持有再久都不一定可以身價翻盤。或者投資房子時遇到有行無市,也許看起來整體房市行情很高,但實際上成交量很低,除非低價拋售,否則房子也難以脫手。
那麼,買了土地之後,是不是要放很久很久才有辦法賣出去?答案是:只要買對土地,永遠不必擔心脫手的問題。
事實上,對的土地一定非常搶手,會碰到的狀況是經常有人來電或寄掛號信請你賣地。
土地,可以零存整付
在此想先介紹一個土地買賣的基本概念:
土地買賣,可以零存整付。
今年,A先生買了某塊土地5坪的持分;一年後,又買了另一塊土地10坪的持分。就這樣今年買一塊、明年買一塊,買的土地都位在同一個都更區,但分屬不同的畸零地。
那麼一旦都更,A先生要怎麼換地?他必須一塊一塊換成建地嗎?
不是的,A先生可以採用加總的方式,在都更時將手上同一都更區的土地加起來,換取都更後一塊「完整」的建地。
只要以「零存整付」的觀念來思考,就知道可以不用擔心土地賣不出去。
土地不像房子,如果你買了一棟千萬豪宅,要賣出去時一定要整棟賣,不能今天賣一個房間、明天賣另一個房間。
土地,是可以零散地切割賣出去的。買家可能今天買下你的四十分之一持分,明天買下另一個人三十分之一的持分,其最終目的是希望購買的土地加總之後,湊成一個完整坪數。
以「存土地」的概念買賣土地,就好像銀行存錢一樣可以零存整付。而由於土地買賣具有這樣的特性,所以只要買到的是都更範圍內的土地,就不必擔心買來後要放很久才賣得出去。
每個土地擁有者都可以根據自己的需求彈性選擇長期持有或短期獲利。


清大彭明輝的部落格: 二十年後的農村風貌 - https://goo.gl/ouHzMp

 台灣農業、農民、農村的所謂「三農問題」

2017-08-06_094916File:A man and his beefs.jpg2017-08-06_0949052017-08-06_094922  

二十年後的農村風貌
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2016年的農委會主委曹啟鴻說農民平均年齡 62歲,如果此說正確,十年內農民佔就業人口的比率恐怕會降到1%以下,遠低於歐洲的水準(英國是1.2%,德國1.5%,法國2.9%)。尤其是經濟效益較低而文化意義深遠的稻農,人數與總耕地面積更可能會大幅下降,以至於全台灣到處都是廢耕的荒地。 
農業人口高齡化的問題已經被談了許多年,至今卻看不出政府能有什麼改善的辦法。國民黨考慮過設立農業專區,而民進黨成立了台灣國際農業開發公司,目標都是朝向以出口為導向的企業化農業。然而這個方向的發展跟保護傳統農村景觀與文化鮮少關係,若推動過程配套失當,甚至會加速傳統農村景觀與文化的消失,而將台灣推向以少數經濟作物為主的「香蕉共和國」或「鳳梨共和國」。 
此外,假如不積極從立法與制度下手促成零細農地的整併,而一味貪圖方便地利用台糖土地成立農業專區,結果很可能會任由台糖以外的農地進一步零細化,終而導致越來越多的農地廢耕。 
另一方面,許多關心農業與投入農業的文青農民又太過浪漫與理想化,他們的願景跟台灣所面臨的國際現實條件脫節,因而收入低到連自己都無法在農業的崗位上堅持下去,卻在口頭上一再批評慣習農法的「無法永續」。 
假如過去政府與農運團體繼續維持過去的思考習慣,二十年後的農村會是什麼景象?恐怕是遍地廢耕的荒地和別墅用地,中間點綴著一些把農業當休閒活動的「休閒農民」(不在乎農業收入的退休人士、來來去去的文青農民、半農半X等),以及少數跟政府或黑道關係良好的企業農(前者志在出口,後者志在壟斷國內的果菜市場)以農業為主要收入的專業農和稻農將越來越少,我們今天高談闊論的各種農業價值將逐一變成極少數人的堅持,而整個社會裡卻鮮少有人關心或知悉。 
這個悲哀的前景並非不能改變的,前提是我們要有吻合台灣現實條件的務實願景,並且群策群力地向這方向邁進。
一、改善農業所得,是農業永續的先決要件 
農業人口老齡化,關鍵是因為農業的所得明顯地低於其他產業,因而無法吸引年輕人,也很難留住年輕人。然而很多關心農業的人卻似乎不屑於面對這個俗氣至極的問題,而寧可懷抱浪漫的情感去談各種的「進步」思想。 
有人堅持「亞細亞的精耕細作模式」,認定它不僅可以提高單位面積產量,而且可以充分保留傳統的農村價值、歷史與文化。問題是「亞細亞的精耕細作模式」有它獨特的歷史背景和情境:在那種生產模式下農民佔總就業人口的比例高達七成以上,除了初級工商業外其他產業很難發展;此外,這種耕作模式下每人平均耕地面積非常小,一旦遇到水旱災年,就會有大量人口餓死;即便是豐年,能用來餵養牲畜的穀物也有限,因而動物性蛋白質的攝取量遠低於今日的水準。想要在今日這樣的經濟水準與營養水準下維繫「亞細亞的精耕細作模式」,根本就跟台灣今日的時空條件嚴重地脫節。 
還有人堅持有機農業和生態農業,因為它才是可以永續的。2014年的研究也顯示:有機產品含有較豐富的抗氧化成分,和較低的有毒金屬與殺蟲劑殘留。可惜的是,消費者願意為有機產品額外付出的價格有限(美國平均約是47%,英國約是89%,其餘詳見表一)。 
然而有機農業成本與價格都較高,產量則通常比慣習農法低約 20%~50%;因此,即便是在高所得且綠色消費意識與政府補貼都最發達的歐洲,也很難跨越 8% 的市場佔有率(詳見圖一)。 
偏偏,台灣絕大多數耕地的土壤有機質含量在 2%以下,農民必須購買價格昂貴的有機肥(每公頃花費四萬元以上);再加上病蟲害防治之有機資材價格也偏高,導致成本與售價皆遠高於慣習農法當蔬菜的價格比慣習農法高出一倍時,對消費者的吸引力自然會降低。另一方面,吉園圃強調安全用藥,而國內消費者對生態的關心遠不如食安,因此吉園圃跟有機農產品變成是在重疊的市場裡彼此競爭;當吉園圃的面積及產量已經高達 7%~8% 時,有機農業就很難跨越 0.5% 的門檻。 
如果政府積極排除各種不利於有機農業發展的因素以降低其生產成本,台灣的有機農業應該還有成長空間;但是有鑑於台灣綠色消費的意識低,收入水準也低於歐洲,除非政府的補貼遠比歐洲慷慨,否則很難期待台灣有機農業的市佔率超過5%。 
因此,未來台灣的三農發展,主要還是取決於慣習農法,尤其是採用慣習農法的家庭農戶。這些農戶絕大多數並非安貧樂道的陶淵明,他們在乎的是提升遠已明顯偏低的家戶所得,以便讓孩子可以跟都會的孩子一樣地念大學、在都市買房子或出國留學;至於單位面積的產量,或者碳足跡與可永續的問題,頂多只是次要問題,而不會是首要的考量。 
除非讓農民的所的水準跟得上其他產業的水準,否則必然很難吸引新農民,也無法改善農業人口逐年老化,而且最後一定會變成以農業人口持續流失的困境告終。
二、二十年後的農業人口與關鍵數據 
根據政府 2014年的統計,台灣從事自家農牧業工作人數佔總就業人口 13%(應該是含專業農與兼業農),他們的年齡分布如表二。 
表二顯示,這些人的年紀都集中在45歲以上(佔80%),而且年紀越輕的階層戰的百分比越少。假如沒有新的農業人口加入,且65歲以上在體力上不適合擔任專業農,那麼20年後這些人中只有約20%(29萬人)適合擔任專業農,相當於目前總就業人口的 2.5%左右(接近法國的農業人口比例)。 
此外,假如20年內他們之中有些人離農,並有相近的人數加入農業,最後組成8萬至10萬農戶(每戶3至四位專業農民),平均每戶耕地將會有8公頃至10公頃。這樣的耕作規模仍遠小於歐陸(荷蘭約20公頃,德國36公頃,法國41公頃,英國69公頃,美國176公頃),但是起碼遠比目前更有機會發展出可以永續的農業機制。 
耕作面積比歐美小,意味著成本效益比歐美低;但是蔬果中有許多農產品不適合越洋貿易,再加上WTO允許對農業採取有限的保護措施,因此在每戶8公頃至10公頃的工作規模下,或許有機會找出適合台灣發展的農業模式與政府補貼額度,以兼顧農戶收入(至少儲蓄能力不能比其他行業低太多),生態保育,以及適度保留傳統農村文化與自然、人文景觀。 
此外,如果將農業結構轉向以專業農為主,平均每戶3至4位專業農,總人數29萬人(佔總就業人口的 2.5%),則政府所需要給予補貼的人數有限,將使得政府補貼更具有財政上的可永續性。 
在藍綠政府立場一致地放任三農生存條件惡化的狀況下,農民的流失與老年化是必然的結果。雖然這樣的手段和過程很痛苦、惡劣,不過卻也有機會大幅度地緩解三農問題的根源:農業人口太多,以及農地規模太小。 
面對這樣的未來,我們必須有所警惕:解決前面這兩個大問題之後,仍有許多問題等待解決;在邁向一個可永續的前景之前,我們還有許多障礙等待克服。譬如,如何建立專業農的認證制度,如何鼓勵優秀的人才進入農業部門,以提升農業的生產效益與競爭力。 
此外,在兼顧農業多樣目標的前提下,最適合台灣的農業經營型態是什麼?包括,最務實的有機農業展目標,慣習農法的發展目標,以及企業化經營的農業合理發展目標是什麼?其次,政府對各種農業經營目標的合理補貼各是多少,才能兼顧財政上的負擔能力以及專業農民的家戶所得? 
最後,但絕不可或缺的一步,是通過制度、補貼和立法積極促成農地的合併,其中包括換地的制度,或許還包括農地單一繼承的制度。 
如果政府沒有積極地促成農地的合併,而只靠市場的自動調節能力,既有遺產制度將會讓農地零細化的問題變得越來越嚴重,而不會自行解決問題
三、結語:危機與轉機 
20年後我們有機會建立起一個能永續的農業體制,也有可能會是遍處荒地,端看政府和民間部門有沒有提前規劃與積極的作為。 
可惜的是,過去二十年政府的作為和思維沒有任何明顯的改變,關心農業的文青往往太浪漫而不務實,而農陣等 NGO 團體跟特定政黨的勾結太深,已經成為政黨的附庸或外圍組織,而失去其獨立性與立場的堅持。 
在如此險惡的現實條件下,更加需要願意(且有能力)務實地思索台灣三農願景的人,集思廣益地深入台灣三農的問題,並彙整國外可借鏡之處(但不是像才藝競賽般地比創意、新穎,而跟台灣土地的現實嚴重地脫節。


 

三農問題特指中華人民共和國的農業、農村和農民問題,這是一個從事行業、居住地域和主體身份的三位一體的問題。
「三農」作為一個概念則由經濟學家溫鐵軍博士於1996年正式提出[1],自此漸漸被媒體和官方廣泛引用;2000年初,湖北省監利縣棋盤鄉黨委書記李昌平給朱鎔基總理寫信提出「農民真苦,農村真窮,農業真危險」[2]以及出版《我向總理說實話》後,「三農」;2001年三農問題的提法寫入文件,正式成為中華人民共和國理論界和官方決策層引用的術語;中共中央於2003年正式將「三農」問題寫入工作報告[3]。
內容
農業問題:主要是農業生產經營的問題,具體而言就是如何實現農業產業化。集中表現為農業生產經營的市場化程度低,農產品價格波動性大;農業生產主要依靠小規模農戶,難以獲得規模經濟;糧食安全問題始終不容忽視。
農村問題:集中表現為戶籍制度導致的城鄉二元分割,城鄉的經濟、文化水平差異較大。形象比喻為中國的城市像歐洲,農村像非洲。
農民問題:主要是農民收入低、城鄉收入差距大,農民的整體文化素質較低,農民權利得不到保障等。
「農村是中華民族的搖籃,農業是國民經濟的基礎,農民是我們的衣食父母。失去了這三者,也就失去了立國之本。」,認為三農問題事關全局[4]
背景
農村勞動力人口大量流向城市,導致農村人丁稀少。圖為江南某農村
城鎮和鄉村的收入差距增大。根據國家統計局發布的統計公報,2006年中華人民共和國城鎮居民人均可支配收入11759元,農村人均純收入3587元,二者比例為3.28:1(2005年為3.22:1);而1985年城鎮居民人均工資690元,農村人均純收入397元,二者差距為1.74:1,20年時間城鄉收入差距擴大了85%。
自改革開放以來,農村地區實行的是統分結合的家庭聯產承包責任制,並開始推動農村產業化進程。同時中國農業產品開始面對外國農業大國的競爭,單一的家庭生產單位無力進行市場競爭。
鄧小平南巡講話後,中國經濟開始起飛,與同期中國總體經濟的發展相比,第一產業的發展程度遠不及第二、第三產業發展。農民認為種田沒有足夠的收入,因而農村地區開始出現農民進城打工的現象,但城市並沒有足夠的就業崗位提供,從而形成大量集聚在城內而沒有工作的農民工群體。隨之而來的就是農村地區生產積極性下降,農業投入開始減少,引發更多的農民進城「找工作」,形成惡性循環。由於農業的發展將直接影響國家經濟的正常發展,而農村人口占中國總人口的3/4,他們的總體生活情況是中國總體生活情況的最主要體現。農村的發展將是實現中國共產黨提出的「三步走」戰略最大的挑戰,從而使三農問題成為當前社會中顯著的問題。
三農問題的衍生影響
由於政策的偏向使城鎮和鄉村的發展差異使貧富懸殊差距擴大。在城市的發展過程中,亦同時加劇了土地兼併問題,一些失去工作或土地的農民轉化成流動人口到城鎮謀生,從而將問題亦帶到城鎮。在惡性循環下,三農問題不斷擴大成為全國性的社會現象。
關於中國農村現狀的研究報告《來自中國社會底層的報告》,報導記錄大別山區農村了土地失衡、環境污染、亂攤派、人口拐賣、村匪地霸、封建迷信、製假售假、吃祭食、媒婆幫等使農民受害的社會現象,作者呼籲,中國改革開放20多年來,經濟取得進步,但必須重視農村問題的嚴重性,牢固農業大國的基礎[5]。
解決措施
推行農村稅費改革。2003年3月,為了減輕農民負擔,促進農民收入恢復增長,推進農村經濟持續發展和農村社會全面進步,解決制約中國發展的農業生產落後的瓶頸問題,中國政府在原有的於2000年首先在安徽進行的農村稅費改革試點的基礎上,發出《國務院關於全面推進農村稅費改革試點工作的意見》的文件。
推行新農村建設目標。2005年10月11日中共第十六屆中央委員會第五次全體會議通過的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》提出了「建設社會主義新農村」目標,其核心內容是發展農業和建設農村,增加政府對農業和農村投入,改善基礎設施包括鄉村道路建設,強調以工促農、以城帶鄉,基本建立農村合作醫療制度,鞏固九年制義務教育,對農村學生免收雜費。
2005年11月29日至12月1日中共中央經濟工作會議,確定2006年總體工作要求中,提出「著重推進社會主義新農村建設」的要求;
2005年12月23日國務院常務會議決定,2006年開始全部免除西部地區農村義務教育階段學生學習雜費,2007年擴大到中部和東部地區;
取消農業稅。2005年12月29日,十屆全國人大常委會第十九次會議經表決決定,農業稅條例自2006年1月1日起廢止,中國農民告別有2600年歷史的「皇糧國稅」。
推出「農民工」維權方案。2006年1月18日國務院第122次常務會議原則上通過了《國務院關於解決農民工問題的若干意見》。
城鄉二元體制改革
城鎮化後的農村,街道上的放牛郎
加大行政手腕力度,控制農業生產資料的價格,採用新政策保證農民最低收入。解決城市農民工歧視現象,安排適合農民工的工作崗位。向農村地區推行產業化調整,鼓勵成立鄉鎮企業就地解決農民就業問題。推行小城鎮化,採用減少農民的數量的方法來解決農民問題。三農問題 - 維基百科,自由的百科全書 - https://goo.gl/z06uAw


 

吳豐山/解決台灣「三農問題」唯賴二次土改
2016-12-26 06:00
推文到plurk
吳豐山/前監察委員
一、
筆者出身南台灣農家,自幼目睹農民百般辛苦;進入社會後又目睹城市豐裕生活,認知到農民與一般國民物質生活存在嚴重落差;因此從青年時期就為農民發聲,關切台灣農業、農民、農村的所謂「三農問題」,數十年不改其志。
台灣工業發展有成後,由於台灣農業產值佔GDP比重偏低,歷來行政和立法部門,對「三農問題」可謂漫不經心,不管從天地良心、經濟發展或人民福祉角度看待,筆者都不能接受,所以期盼政府拿出魄力推動台灣第二次土地改革,並且確信如果推動有成,不只人民得到福祉,推動官長的功勳也會長昭史冊。
二、
台灣在民國四十年代由陳誠主導第一次土地改革,經由「三七五減租」和「耕者有其田」,瘦了大地主,利了佃農,形成小農經濟,擴大了內需市場,成功地讓台灣進入輕工業起飛階段。
到了民國六十年代,由於工業起飛,務農收入相對低落,於是農村青壯人口開始大量外移,農村剩下老弱婦孺。當時的行政院長蔣經國曾編列鉅額經費推動農業振興方案,可惜未能對症下藥,所以農業仍未見起色。
到了民國七十年代,出任台灣省主席的農學博士李登輝,倡議以「八萬農業大軍」振衰起敝,可惜不旋踵即又高升。接任的邱創煥主席改倡「精緻農業」,最後除了做出幾個樣板外,盡皆成為文學政治的笑譚。
過去十年,農委會有「漂鳥計畫」,有「雁南飛」,有「小地主大佃農」等等一大堆計畫,當權者是想做一番變革,可惜力道太小,對全國七十八萬農戶所涉全盤問題,當然不會產生根本改革的效果。
三、
上天賜給我們台灣人民幾十萬公頃亞熱帶良田,我們卻將其中三分之一「休耕」,這是暴殄天物;「休耕」的農地,政府必須每年從國庫撥出近千億經費補貼,這是便宜行事;如果再看看地球上一大堆人鬧饑荒,我們卻荒廢土地不耕種,這是自遺伊戚。
更有一種論調,說假如國外進口比較便宜,那麼何必自己生產?殊不知糧食問題其實是國安問題,那種只看今天不看明天、只看平時不看戰時的態度,更不是「輕率」一詞就可卸責!
四、
如何進行台灣第二次土地改革?
淺見以為我們可以分成三個階段:
第一個階段是把國營台糖公司分佈台灣各地的五萬公頃大農場劃分為每五公頃一個單位的小農場。政府設置一筆足夠數額的循環基金,讓有志經營農業的青壯同胞可以借貸來購買或租用小農場,可以借貸來購買或租用耕作機械。耕作機械種類不少,所以可以數個小農場分別購置,相互支援。機械耕種之外所需農工人力,可分平常性與季節性兩部份;平常性人力責由各鄉鎮農會招募農工隊支應,季節性人力責由國軍效法三百五十年前鄭家軍「屯田」精神適時支援。農委會並責成省農會做好生產規劃和總量管制,責成縣市農會做好運銷服務。每一個小農場可以使用百分之五的土地建設農舍和農倉。百分之五就是七百五十坪,這是提升務農誘因的一個要點。
待台糖大農場分割完畢後,即進入第二個階段。那就是以同樣模式去整併零碎的民間農田。如果有農民不願出售「祖產」,可以採長期合約出租方式併入重劃工程。
第三個階段是把由於先天或後天因素實在無法併合處理而原有地主又無力耕種的畸零地塊,由各鄉鎮農會輔導進行全面造林,絕不荒廢一分半畝寶貴的土地資產。
五、
筆者假如說台灣農政一無是處,並不公道。台灣人天性聰敏勤勞,許多有志氣的農民主要靠著自身努力,成功變革。也有一些農家援引政府扶持,成為樣板。不過,全面解決台灣的「三農問題」需要政府大力投入,則不辯自明。
大家可以閉起眼睛想像,假如有朝一日,台灣的鄉村大地上都是五公頃一單位的小農場,小農場上的農舍寬敞舒適,目之所及沒有一塊休耕之地,農村的老人納入政府安養體系,一車車賞心悅目的土地產出運往城市或經由海港空港運銷海外,每一個新農民都收入豐裕,生活體面,這會是一幅多麼令人驕傲的國泰民安畫面!
六、
新政府宣稱要推動五大創新產業,儘管業界質疑多多,筆者認為只要努力,就可能看到成績,所以仍願意鼓掌支持,可是如果忘掉農業這一大塊,筆者期期以為不可。
何以故?
莫說我們的祖先如何篳路藍縷,披荊斬棘,只看當今地球上仍有不少以農業經濟為主的國家,同樣生龍活虎,光耀世界,就可知道我們台灣輕視農地的價值是何等不智!
台灣大地可以生產糧食、蔬菜、瓜果、菌菇、花卉、肉品、乳品,五光十色,物華天寶,不只讓我們可以享用豐富的物質生活,也讓我們可以提升就業率,可以賺取外匯,這是上天賜予台灣人民的奇異恩典;萬請主政當局切莫辜負天意,等閒視之!
報載:行政院下個月要成立「農業專責辦公室」;筆者一則以執政當局似乎有心而喜,一則以又見疊床架屋為憂,所以不揣剪陋,就有話直說了。


一年種稻收入70萬,這樣還不算農民?青農大嘆,農保規定太落伍
www.newsmarket.com.tw查看原始檔十月 31日, 2017
政府鼓勵青年務農,但多數青農卻因沒有土地,或無法取得土地租約,無法申請成為農民資格,不能加入農保、農會,也導致無法得到政府的農業補助。
以宜蘭縣員山鄉為例,近年有超過200位新農移入,多數農友皆無法取得農民資格。宜蘭新農吳紹文今日(31)日率領近20位新農,到宜蘭縣員山鄉農會申請加入農會及農保。吳紹文表示,針對沒有農地或租約新農,是否能以「農業收入證明」及「農產品販售收據」來取得農民身份資格?
員山鄉農會表示,沒有租賃證明就是資格不符,無法申請。農委會輔導處處長朱建偉回應,因為農保便宜,許多人都想加入,因此需要較嚴格審查,但已與農會討論,是否可透過現場實地察看,由農會擔保投保者有實際從農,但目前都還在討論,現階段只能依照既有規定,依書面土地證明才能投保。
新農:每年產值70萬,還是沒有農民資格
依現有法規,農民加入農保條件包括:年滿15歲以上;從事農業工作時間達90天以上;無農業以外的專任職業者;在農業用地依法從事農業工作,像是自有土地或租賃土地;全年實際出售農產品金額達每人每月達月投保金額3倍以上,也就是月投保金額10200元乘以3倍,出售金額每人每月需達30600元,或是投入農業生產資材平均每人每月達月投保金額二分之一上,10200元除以2,投入資材每人每月達5100元
吳紹文表示,加入農保最困難條件就是「須持自用地0.1公頃」或「承租地0.2公頃」的證明。有田有米農場負責人吳佳玲表示,自己跟先生在員山鄉經營水稻品牌,今年是全職務農第4年,每年產值70萬,「但我們依然沒有農民資格」,宜蘭農地貴,就算種一輩子田都買不起農地
新農僅能獲得口頭契約 老農不願簽白紙黑字契約
至於土地租賃契約證明,吳佳玲解釋,早期政府實施三七五減租,耕者有其田,許多佃農都是那時侯拿到土地成為地主,導致這些老農不願意簽白紙黑字的契約,怕政府實施第二次耕地放領,因此新農多半只能用口頭契約承租土地,「雖然老人家重情義不會突然把地收回不租你,但是沒有契約證明就無法申請農民資格,相對也無法申請許多補助。
吳佳玲強調,「雖然政府對新農釋出很多善意,但都是看得到吃不到,儘管我們種優質農產品,為糧食自給率奮戰,我們依然是不受綁保障的化外之民。」
沒有農民資格 申請農業補助面臨困難
水稻新農龔哲敬表示,兩年前從中國回宜蘭種田,但因為沒有自己的農地,沒有任何資源,「我們根本無法拿到任何補助,這樣政府要怎麼期待青年返鄉從農?」由於無法申請到任何農機補助,只能自掏腰包買二手收割機,「一年的農產收入全拿去購買收割機。」
雖然不是非農會會員就無法申請補助,龔哲敬解釋,在機器補助上像是農機貸款,就一定要農會會員才能申請;而在青年從農貸款上,雖然是說大家都可以來辦,「但是我去申請時就因為沒有土地證明或租賃契約,不符合農民資格無法申請」,龔哲敬強調,「我認為有實際務農的證據就已經夠充足申請農民資格了。」
蜂農:飼養不到100箱就不能加入規定落伍
另外,蜂農林憲忠也表示,自已已全職務農5年,喜歡操作不一樣的生產模式,初期種植水稻,後來慢慢開始嘗試養蜂、藍染等,林憲忠說,現在走的都是小農經濟,多元化生產、多元化產品,不過這些新型態的多元農民卻沒有管道得到農民資格。
以蜂農資格來說,必須有養蜂協會的會員推薦加入協會,飼養規模須達到100個蜂箱,「但這些規定都是不合時宜的,面對新型態農業生產,政府應該要重新修正跟檢討」,林憲忠強調,「我們明明就從事農業生產,但因為不具農民資格,所以不能申請相關補助,這對我們影響才是最大的」。
改以農業所得證明農民資格? 農會:執行有困難
對於宜蘭新農最難拿出的土地租約證明,吳紹文也提出是否能改成僅以農業收入證明及農產品販售收據,來取得農民身份資格。對此,員山鄉農會表示,沒有租賃證明就是資格不符,無法申請,農民所得證明僅是審查的其中一項,必須具備所有資料才能申請成功。
農會強調,農會只是依照規定辦理,農民應該去找立法委員從立法面著手,或是去農委會主管機關提出問題,才有可能解決農民資格。
農委會:未來可討論由農會擔保,但尚未定案
農委會輔導處處長朱建偉則回應,土地合法使用證明包括自有土地跟租賃契約,這是實際從農的證明,農會也會到場實際查看,但是,如果僅有口頭租賃契約,農會無法審查,實務上有執行困難,且因為農保便宜許多人都想加入,但為了預防加入農保後隔年就不繼續從事農業的人,政府才會審核較嚴格。
朱建偉強調,農委會有發現許多新農無法成為農民資格的問題,也一直在跟農會協調想辦法克服,「但也不能為難審查的人,畢竟他們要為這些審查資格過的農民負責任」,目前討論方案是希望農會可以透過每年去現場實地查看,讓農會擔保這些農民一直從農,不過一切都仍在討論階段,目前只能繼續依照現有規定審核農民資格

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