大稻埕「古蹟茶廠」賣4億！這種買賣超夯　專家曝目的：等於容積1坪58萬
2024/05/03 19:50
大稻埕「古蹟茶廠」賣4億！這種買賣超夯　專家曝目的：等於容積1坪58萬 | FuHouse.SETN富房網 https://bit.ly/3yd5QaX
記者陳韋帆／台北報導
實價登錄顯示，大稻埕「金祥茶莊精緻廠」以4億成交，專家指出，古蹟有容移價值。（圖／翻攝自Google　Maps）
▲實價登錄顯示，大稻埕「金祥茶莊精緻廠」以4億成交，專家指出，古蹟有容移價值。（圖／翻攝自Google　Maps）
台北市不僅房市景氣熱絡，連古蹟也有高價交易，根據實價登錄，大稻埕「金祥茶莊精緻廠」，今年1月以總價4億成交，土地約229坪，拆算單價約174.4萬元/坪。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「由於台北市精華區土地稀缺，古蹟『容積移轉』具有同縣市不限區域優勢，成為了不少開發商的香餑餑。」
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關於此次成交的「金祥茶莊精緻廠」，他指出，以該案土地成交單價174.4萬元/坪、300%容積換算，容積單價約58萬/坪，符合市場行情。
曾敬德表示，開發商購買古蹟後，雖然必須支出一定的維繫成本，但其容積可進行移轉，其含金量極高，況且古蹟若經營得當，如近年最夯的咖啡廳、文創改造等，對於開發商而言也算是不無小補，故市場長期需求穩定。
另外，他也提到，由於台北市素地稀缺，開發商一旦取得精華區土地，就會極力規劃，向市府申請容積獎勵時，也勢必會請好請滿，更顯得「古蹟可移轉容積」的可貴
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徵地後閒置…我的地荒廢30年
By 聯合新聞網, udn.com查看原始檔十月 30日, 2017
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2017-10-30 23:56聯合報 記者張家樂／南投縣報導
南投縣政府三十年前徵收的六所小學預定地，因少子化，徵收後始終沒有蓋小學。 圖／本報資料照片
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南投縣政府三十年前徵收的六所小學預定地，因少子化，徵收後始終沒有蓋小學，地主花了三年時間打官司，好不容易索回土地，並將當初領取補償費返還政府，沒想到這些土地都還編定是「學校用地」，取回的土地仍無法做一般使用，心中有苦難言。
南投縣政府對此表示，這些土地要解編後才能一般使用，解編須完成 都市計畫變更，目前仍在走程序，最快還要再等六年。被地主討回的國小預定地包括草屯富功、僑光國小；南投市德興國小及竹山文四、水里文二預定地等。
「沒想到辛苦取回的土地，只是好看而已」，一名地主說，當年被徵收四千多坪土地說要建德興國小，目前德興國小預定地周邊行情為一坪廿三萬元，土地總值約十億元，若能早一天完成都市計畫變更，有建商進場合建，對多數地主而言，是很大的商機，沒想到折騰卅多年，仍是「能看不能用」。
南投縣政府於卅二年前依法徵收德興國小等預定地，卅多年了，因為少子化 一直都沒蓋學校，六年前，地主打行政訴訟索回土地，纏訟三年多勝訴確定。一名地主說，為取得土地，他借款繳回當年的土地補償款二千多萬元，心想很決就可解套，結果土地還是「學校用地」，不能蓋房子，沒人要買，土地任其荒蕪。
部分地主把空地用來種菜，自嘲是最貴的「養生農場」。他們表示，土地被政府劃作公共設施用地後，莫名其妙地被閒置了快四十年，對地方發展也很不好。
政府失算 地主承受
他們萬萬沒想到，公共設施用地變更的流程要拖這麼久。政府施政的失算，卻要讓地主來承受損失。
南投縣副縣長陳正昇說，南投縣公共設施用地廢止徵收後，都已進行通盤檢討，針對水電等事業單位，停車場和公園預定地的評估等，十三鄉鎮市都市計畫通盤檢討都已完成，目前已經送交內政部審查。
陳正昇表示，待內政部通過都市計畫檢討後，再開始進行各地的都市計畫變更草案製作，整體開發的可行性評估，和地主的意願調查等。
這些步驟都完成後，才能進到公開閱覽說明。這每個環節，都要花費很長的時間。
他說，若按以往的作業經驗，公共設施保留地廢止徵收到完成都市計畫變更確定，至少要六年的時間。這對很多地主不公平，但行政流程的必然之惡，一時半刻也無法改變。

公設地主怒：容積代金制 像黑道奪產
By 柯伶穎, www.chinatimes.com查看原始檔五月 12日, 2017
　鳴不平 　公保地受害地主自救會昨至台北市政府抗議，一度發生衝突。（柯伶穎攝）
北市「容積代金」制度預計今年7月上路，實施後，收購公設保留地將改採標購制，還設定底價不得超過土地公告現值15％，無法和建商自由交易也壓低價格，引發公設保留地主反彈。公設地受害地主自救會昨動員百位民眾到台北市政府前抗議，一度欲衝進市府，場面火爆。
自救會祕書長李奇昱表示，截至5月止，北市府積欠1.47兆的道路地費用，即使容積銀行一年收100億也要100年才能還完。新法實施後，公有設施保留地唯一的買家只剩市府，不但壓低價格到公告地價的15％以下，也沒有還款順序，地主的土地權狀不就形同廢紙？
自救會衝市府 場面火爆
李奇昱痛批，容積移轉是公設地唯一變現的管道，北市府用全面實施代金制封鎖，「就像黑社會老大把門鎖起來，拳打腳踢逼你就範，一定要以15％以賤價賣給市政府。」
自救會昨聚集一百多名民眾，到北市府大門抗議，自救會成員情緒激動，甚至衝撞北市府大門，遭警察擋下後，高舉「還我土地」等標語。直到北市府派出都發局副局長張剛維接受陳情。
都發局：6月前提出配套
張剛維表示，北市府朝向全面實施代金進行，但地主權益會有配套作處理和照顧，不會真的只用底價15％標購。目前方案還在研議，會在6月以前提出。
到場聲援的市議員陳炳甫指出，公共設施保留地轉換為容積是對地主的補償，不是施捨也不是獎勵，政府如果要管控容積，應該是管理接受容積的基地，而不是針對賣公設地的地主，且目前已有實價登錄，市府也可提供參考價格。

 蔡佳明、彭揚凱：無中生有的土地，到底肥了誰？──容積轉移的真相 - 獨立評論@天下 - 天下雜誌 - https://goo.gl/AYz4mF

內政部應大法官釋字400號要求，應以「他法補償」解決公共設施保留地（以下簡稱公保地）問題，從《都市計畫容積移轉實施辦法》開啟了容積移轉取得公保地的作法，同步也創造了一個新興且驚人的房地產市場。從2006年開始截至2016年底，各縣市政府共核准3,764件容積移轉，創造了244萬坪、市值近兆的樓地板面積。
另一方面，公保地容積移轉制度也引發諸多質疑，如取得公保地成效有限、未能有效補償原公保地地主、衝擊都市計畫管制、影響居住品質下降等；甚者引發雙北市府的府、會角力，以及柯P的嗆聲：「容積轉移是場騙局，籲中央修法！」
我們要問：這真的是一場騙局嗎？
▍公保地問題是怎麼來的？
公共設施保留地，是指在都市計畫中已被劃設為公共設施，地方政府應該取得、也有權取得，但卻未取得的土地。截至2014年，全台灣各縣市仍有27,278公頃的公保地未取得，以公告土地現值，金額約值6兆元。若用市價計算，恐怕會超過10兆元，根本是天文數字的負債！
為何會有這麼多的公設保留地呢？元兇是政府自己。1973年修正《都市計畫法》第17條，規定：「未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形；但主要計畫發布已逾2年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。」造成除極少數都市計畫公共設施用地採區段徵收或市地重劃方式辦理取得外，都是於細部計畫擬訂後（或甚至尚未擬訂細部計畫）即開始核發建築執照，而公共設施用地則予以保留，等待政府有錢時才來徵收。隨時間演進，都市計畫區劃設越多，公共設施保留地數量也變多，形成巨大的債務。
更要命的是，因為地價上漲，使取得的成本越來越高。未取得公保地的金額從1970年的310億元，大幅增加至1987年的1兆元。到2011年時，公保地取得金額已經隨地價上漲，增加6兆元。
▍政府可以一直不取得土地嗎？
幾十年下來，政府對公保地的態度就是賴帳，且一賴再賴！在1964年修訂《都市計畫法》時，承諾最長10年內需取得公設用地；到1973年期限將屆，又修法說要再延長15年來取得；然後15年又到，乾脆賴到底，於1988年修法把取得年限規定取消。白話講，就是宣稱要還錢，但沒說是哪時才還！對公保地主而言，土地被劃定做為公共設施，是屬於財產權受限，但又沒獲得對應的補償，政府可以這樣做嗎？這符合憲法財產權保障精神嗎？。
神奇的事情來了，1994年大法官釋字第336號，針對「都市計畫法規定的公共設施保留地未設取得期限，是否違憲」做出解釋：「為增進公共利益所必要，與憲法並無牴觸。」然而緊接著在1996年的大法官釋字第400 號，針對既成道路不予徵收現象又說：「有關機關亦應訂定期限，籌措財源，逐年辦理，或以他法補償。」兩相對照之下可理解為：政府雖「應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償」，但還是可以不用有取得期限。猶如一張不知何時可兌現的支票！
又，歷年來政府也的確提出「他法補償」來處理公保地問題，但並沒有發揮真正取得的作用，僅能稱的上是一種安慰劑。例如允許公保地臨時使用、提高徵收價值、減輕稅負、多目標使用、公私有地交換等相關作法。但實情是，許多公保地無法做臨時使用、也無法進行多目標使用（特別是道路用地），且都計區並沒有太多公有地可作為公保地之交換使用。對地主而言，還是看得到吃不到。
▍公設保留地容積移轉怎麼跑出來的？
容積移轉，是將受到限制無法完全發展的容積，轉移至其他可發展用地上。這種方式源自美國，多稱為發展權移轉（Transfer of Development Right, TDR），主要是用於保存文化資產及保育自然環境資源。台灣引入容積移轉制度，最初也是為了保存古蹟與歷史建物，在1997年《文化資產保存法》增修了私有古蹟的土地「得等值移轉至其他地區建築使用或予以補償」。
一如台灣民間企業的模仿能力，我們政府很快就把容積移轉的腦筋動到公保地的取得，在1999年跟著就訂定了《都市計畫容積移轉實施辦法》，後來更是擴大運用到都市更新、取得水利用地、保護老樹等多種用途，實屬全球獨有之創舉。然而此等制度創新，可謂是一種「破壞性的創造」。因為容積移轉原本是將有發展權但僅是受限制未能完全利用的權利加以移轉，但運用到公保地等沒有容積的土地上時，等於是憑空創造了容積、再轉成貨幣來補償地主，這跟政府印鈔票還債沒啥兩樣。
天底下有這樣的「免費午餐」嗎？容積這樣神奇好用，為什麼只有我們政府想得到呢？當然不是如此！
▍容積移轉有解決公保地問題嗎？
依據內政部資料，截至2016年台灣各縣市共核准3,764件容積移轉案件，取得約401公頃的公共設施用地，依此速率，推估至少要700年以上才有可能完全取得。以及，過去的成效，還是拜房市連續十年飆漲的榮景上；展望後勢，在市場反轉、容積移轉胃納有限的狀況下，所需時間更是遙遙無期。顯然，容積移轉不可能解決公保地的問題！
另從各縣市實際取得狀況來看，並非每個縣市均有機會利用此一政策工具。目前共18個縣市曾實施容積移轉，主要容積移轉市場（超過100件）集中於六都加上新竹市。基本上房地產越熱絡、高樓建築越普及的地區才有機會；相對地，對六都以外的縣市，容積移轉根本是看得到吃不到！
▍容積跳樓大拍賣！
既然容積移轉不可能解決公保地的問題，那為何大家趨之若鶩呢？真相是，政策有效性不是重點，創造龐大市場與高利潤才是硬道理。
以台北市為例，在2008～2017年6月間，以容積移轉取得公告現值250億元的公保地（9.29公頃），相對則發出市價約654億元的容積（9.24萬坪），中間獲利空間高達400億元。新北市更猛，容積移轉數量為全國最多，從2006～2016年間年以容積移轉取得公告現值約575億元公保地（146.8公頃），發出了市價約可達5,922億元的容積（197萬坪），有高達5,000億元的容積移轉市場利潤。
為何如此？問題又是出在政府自己。因為在《都市計畫容積移轉實施辦法》的計算公式[1]，是以土地公告現值做為公保地換容積的基準。但實際上，每一宗土地的公告現值與市價比例大不相同，為求容積放大效果，建商會選擇移入市價／公告現值比值偏高地區移入，合法放大成為較多的房地產市場價值。此一落差，在區段徵收、市地重劃等整體開發地區特別明顯[2]。
從台北市、新北市歷年容積移轉移入地區的分布，可以清楚看見明顯集中於整體開發地區的特性。例如大內科周邊的大彎北段、內湖五期、南港重陽重劃、南港經貿園區、信義計畫區、北投奇岩新社區、最新的北投士林科技園區等等。
台北市大內科附近容積接受（移入）基地分布圖。作者提供。
▍公保地地主的權益有被照顧到嗎？
即使先不論公保地換容積的公平合理性，回到此制度的初衷，公保地地主的權益真的有被合理補償嗎？
相較容積移轉的原產地美國，台灣的容積移轉制度有個特殊現象，即是由容積仲介主導整體容積移轉市場的運作。表面上來看，好似在仲介、建商與原公保地主間形成一種自由市場，但實際上是由該市場資訊掌握者主控的一種「低買高賣」不公平交易，公保地主在此處於最不利的位置。
簡單的說，這整個運作的機制是：1.容積仲介以遠低於土地公告現值的價格，向地主收購；2.容積仲介轉身變成持有很多公保地的新地主，用遠高於收購價的價錢轉賣給需要容積移入的開發商；3.開發商買了公保地，再跟政府換遠高於公告現值的容積。
試問，如果今天政府是以預算補償地主，政府編了10塊，但地主只拿到2塊，其餘是「手續費」，大家可以接受嗎？ 那麼，以增額容積來補償地主，政府釋出了10坪的容積，地主為何就只能拿到部分價值？ 這正是公保地容積制度「不公不義」的真相。
▍不是只有原公保地主受害
有人會問，我又不是公保地主，此制度好壞與我何干呢？
依據《都市計畫法》之精神，都市的公共設施提供與土地使用強度之決定，必須考量都市生活環境品質。但現行制度允許公共設施保留地變成容積「乾坤大挪移」到其它基地，且可達接收基地法定容積之30%或40%；此外，於都市更新地區還會另外給予法定容積50%的容積獎勵。此種做法大幅提高可建築基地的容積率，又不增加公共設施容量，長期以往，將導致都市土地使用強度過度提高，公共設施服務品質全面下降，都市環境品質持續沉淪，例如：窄巷蓋高樓、都市景觀失控、交通持續惡化。
容積濫發對環境容受力與都市景觀的衝擊。作者提供。
另一個問題是，台灣已過度使用容積移轉作為「夢幻」政策工具，包含保存古蹟、取得公保地、取得水利用地等面向。現實是市場需求有限，因此造成不同容積移轉大亂鬥！特別是，當公保地容積移轉市場興起之後，嚴重壓縮古蹟、歷史建築容積移轉的空間[3]，例如，台北市大稻埕歷史街區的容積移轉就已陷入寒冬，恐怕會危及風貌保存之推動。
台北市公保地容移與大稻埕、古蹟容積市場消長關係圖。作者提供。
▍改革的真實困境
粗估，因公保地容積移轉政策，創造了一個每年約300件以上的容積移轉新興市場，以及房地產獲利（扣除取得公保地成本）千億的利基。也正因這種龐大誘因，使得就算有前述種種弊端，但改革卻舉步維艱。
2017年5月31日，台北市議會三讀表決修正通過《臺北市容積移轉審查許可自治條例》，推翻了原預定在今年7月要實施的「容積移轉全代金」[4]制度。面對此，柯P雖信誓旦旦要將「人民的乳酪」拿回來，但終究只是說說而已，能做的不過是責任推中央、怪議會。
同一時期，新北市為解決「窄巷蓋高樓」問題，修訂《新北市都市計畫容積移轉許可審查要點》，並在2017年7月1 日開始實施第二階段「容積量體評點機制」[5]。結果遭議員強烈反對，主張應採自治條例方式經市議會審議通過方能實施；可預期，該要點在不久後將如同台北市一樣被議會翻盤。
▍現在該怎麼辦？
面對前述改革困境，較可行的途徑，或許是藉由中央與地方政府的分工調整，降低衝突。因為容積移轉法令是來自於中央《都市計畫容積移轉實施辦法》之授權，就法制面論，若中央能就有關環境品質的接受基地規範、容積移轉所衍生之房地產增值價值分配、有效取得公保地等面向，做出較明確規範，將可大幅降低地方政府面對地方議會與利益團體市場之壓力。
最後回到問題的原點，中央政府與地方政府還是需要思考，該如何真正解決公保地問題，彙整手中已有的政策工具，包括如何透過多數地主都想要的都市更新容積獎勵取得公保地？或者是如何將容積移轉與容積移轉政策整合？更或者是已經證實有效[6]且仍有龐大調升潛力的地價稅，如何挹注於公保地取得財源？若能在上述政策方向與工具盤點下，再進行政治影響判斷，或許可以找到一些可能的出路，還公保地主們一個公道！
（作者蔡佳明為OURs都市改革組織理事、學邑工程技術顧問股份有限公司總經理，彭揚凱為OURs都市改革組織秘書長）
[1] 法規規定可移入容積計算公式：接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×（申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）×接受基地之容積率。透過換算可得總土地公告現值之原意：（接受基地移入之容積/接收基地之容積率）×申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值=送出基地之土地面積×申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值。
[2] 法令規定，區徵後與重劃後第一年的公告現值是以平均開發成本為估算基準。整體開發地區土地平均開發成本不僅低於市價、也低於其他地區土地公告現值佔市價水準，因此增值放大效果特別明顯。另外，因為整體新開發地區有大量推案競爭、造市現象，因此推案房價也容易成為區域新高，出售後獲利更大。
[3] 因為相較於古蹟容積移轉制度，公保地容積移轉在程序更簡便、時程更短、且獲利更多。
[4] 容積移轉全代金制度，是郝龍斌擔任市長時通過的重要政策改革，透過國民黨甲級動員條件下，於2014年6月30日通過修正「台北市容積移轉審查許可自治條例」。其目的是要透過政府做莊方式，將容積移轉所獲取的房地產增值漲價歸公，並進一步作為有效補償公保地地主之用。
[5] 主要目的是為避免因對移入基地缺乏規範，導致移入基地面積過小（地小）、面臨道路寬度不足（窄巷）、興建過高樓層（高樓）與量體造成對周邊地區過大衝擊問題，因此規範容積接收基地之面臨道路、最小基地、並依所在區位條件及對公設補充決定可移入容積量。
[6] 台北市因調整公告地價，地價稅稅收從2015的218億、2016年大幅增加至267億，接近增加50億。

超徵地價稅32年 萬皇宮討回400萬

有法源了 財部:捐公設地抵稅16%計算
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新修正通過的所得稅法規定「捐地抵稅」應依實際取得成本為準，未能取得成本的案件，則依財政部訂定的標準核定。財政部公布，公設保留地等依捐贈時公告土地現值百分之十六來計算；明年（一百零六）起，則由國稅局參照市場交易情形調整擬訂再交由財政部公告。（黃悅嬌報導）

為了防堵富人不當的「低價買地、高價抵稅」亂象，導致國庫大失血，財政部在九十二年發布解釋令設限，以公告土地現值百分之十六計算。大法官會議則在一百零一年做出解釋，認為租稅法律主義，財政部的規範沒有法源依據，宣告違憲。行政部門提出所得稅法第十七條之四修正，去年七月終於三讀通過，「捐地抵稅」應依實際取得成本為主，未能取得成本的案件，由財政部訂定標準。

財政部賦稅署副署長吳蓮英說明最新的配套標準，如果是捐一般土地房屋，依捐贈時的公告土地現值、房屋評定標準價格，並計入物價變動回推其價值；公共設施保留地與公眾通行道路土地，仍依捐贈時公告土地現值的百分之十六計算，明年起也會依市場行情變動調整，每年公告。『一百零六年度起，我們再看實際市場交易情形擬定，由財政部公告。』

官員補充，由於公設保留地等流動性較差，雖然不會固守十六（趴），但每年檢討可能變動應不會太大。

（資料照片）

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公地換未徵收公設地 今年僅46坪

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公設保留地修法 地主可領50％建地
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2015-07-02
〔記者賴筱桐／新北報導〕新北市不少私有地被劃為公園、道路或學校等公共設施用地，因政府財政困窘未徵收，土地使用受限，影響民眾權益。市府去年頒布「公共設施保留地申請檢討變更作業要點」，至今未接獲任何申請案，主因是須取得一○○％土地所有權人同意，門檻過高。經修法，未來整合達五十％即可送件，且變更後地主實領五十％可建築用地，盼提升申請意願。
新北市有將近6千多公頃公共設施保留地未徵收，例如華德公園只徵收開闢一半，圍籬以外的土地未徵收，現況為私人駕訓班。（記者賴筱桐攝）
新北市有將近6千多公頃公共設施保留地未徵收，例如華德公園只徵收開闢一半，圍籬以外的土地未徵收，現況為私人駕訓班。（記者賴筱桐攝）
城鄉局都市計畫科長謝惠琦指出，早期台北縣政府劃設公共設施用地，包括公園、道路、綠地、學校、市場或機關等，因政府財務問題，許多土地長達三、四十年沒有徵收，地主只能做臨時使用，開發受限，因應時空環境變遷，有必要重新檢討。
初步統計，新北市約有五千九百五十公頃公共設施保留地未徵收，地主人數和總價值難估算，去年二月頒布「新北市政府受理都市計畫公共設施保留地申請檢討變更作業要點」，民眾可透過都市計畫程序，申請將土地變更為商業區或住宅區，同時回饋五十％公設用地。
該法令頒布後，雖然民眾詢問度高，市府卻連一件申請案都沒收到，分析原因是申請門檻過高，需取得一○○％土地所有權人同意，整合不易。
謝惠琦表示，本次修法重點為土地整合達五十％，即可送件初審，市府提供行政協助及建議，並向主管機關確認土地是否有使用需求，另市府選定全市三十八處公設保留地為示範地區，若地主要申請變更，可免初審程序。

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490公頃公設用地未徵收 議員促還民
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2015-05-28
吃人夠夠 議員批年年繳稅無權使用
〔記者林國賢／斗六報導〕全縣目前有四百九十公頃都市計畫內公共設施用地未徵收，地主年年繳稅卻無權使用土地，部分土地只能任其荒廢，反成市區發展毒瘤。縣議員李建昇痛批政府「吃人夠夠」，既無力徵收土地，就該還地。
斗六市永和街附近，因被劃為都市計畫公共設施用地，遲未徵收，精華區內的土地任其荒廢。（記者林國賢攝）
斗六市永和街附近，因被劃為都市計畫公共設施用地，遲未徵收，精華區內的土地任其荒廢。（記者林國賢攝）
斗六市永和街附近於一九七二年完成都市計畫，許多土地被規劃為公共設施用地，但政府至今無力徵收，又限制地主利用，甚至連週邊土地、房舍，也因缺乏建築線無法改建，變成斗六市區最荒蕪的地區。
李建昇指出，永和街位於市中心，每坪地價估計近廿萬元，原本是精華區，現在卻變成雜草叢生、巷口狹窄，連消防車都沒辦法進出的地方，地主與居民只能無奈承受政府錯誤政策，情以何堪。
雜草叢生 永和街公設地主抱憾辭世
永和街居民指出，四十多年來他們不斷向縣府、內政部，甚至總統府陳情，但從未有明確解決方法，已有地主抱憾辭世，他們空有土地所有權，卻沒有土地使用之實，還要年年繳地價稅，政府實在欺人太甚。
李建昇指出，永和街並非個案，全縣有近五百公頃公共設施用地未徵收，影響都市發展與人民權利，且都市計畫大都是一九七二年畫定，早已不合時宜，政府須徹底檢討，若無力徵收用地，就還地於民。
上千億元 縣府無力徵收將通盤檢討
縣府城鄉發展處長陳東松表示，全縣有廿五處都市計畫區，總面積約十九萬六千公頃，其中有九千三百多公頃為公共設施用地，目前還有四百九十公頃未徵收，分佈全縣廿鄉鎮市，預估徵收經費需上千億元，縣府財政無力負擔。
陳東松指出，在內政部補助九百五十萬元評估費用後，縣府將就各鄉鎮都市計畫通盤檢討，就公共設施用地現況、需求評估是否保留，或還給地主，或採以地易地方式，減少地主損失。

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未徵收公設保留地 市府將檢討
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2015-05-11
〔記者謝武雄／桃園報導〕桃園市政府今年編列一千九百多萬元進行未徵收公共設施保留地檢討。市長鄭文燦表示，檢討原則為︰保留地若涉及都市生活品質，會儘量保留不釋出；同意釋出的土地，將透過重劃方式，優先取得公園、停車場及社會住宅用地。
桃園市未徵收的公共設施保留地，面積達一五五六公頃，由於民眾土地被劃定為公共設施後，四、五十年來都未徵收，影響民眾權益甚鉅，內政部因此補助地方進行全面檢討。
鄭文燦說，未徵收的公共設施保留地種類甚多，但公園綠地（含體育館、兒童遊樂場）、停車場，都牽涉到都市生活品質；桃園市升格後，這些用地只能增加、不能減少，所以儘量不釋出。
鄭文燦表示，桃園的都市發展要有海綿城市觀念，有的公設保留地涉及防災需求，滯洪池就應該保留。
市府都市發展局局長李憲明表示，將針對機關用地、學校、市場用地進行檢討是否釋出，若釋出，會透過重劃方式讓民眾取得住、商用地，而公共設施部分會優先保留公園、停車場及社會住宅用地。

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未徵收公設保留地 李鴻源：台中全國第二

西屯區福林路在福科路以北有一段土地尚未徵收，造成道路寬度突然大幅縮減。（記者張菁雅攝）

西屯區福科國中土地尚未徵收，市府先租地興建學校。（記者張菁雅攝）

四年內將陸續解編

〔記者張菁雅／台中報導〕內政部長李鴻源廿一日在台中市指出，全國都市計畫公共設施保留地未徵收面積達二萬五千七百多公頃，台中市近三千公頃，未來將在四年內陸續解編。市府則表示，公共設施保留地未徵收面積為二千三百六十三公頃，已進行都市計畫通盤檢討，大方向與內政部一致。

李鴻源昨到中興大學參加大台中發展高峰會，以「中台灣國土規劃策略與實踐」為題，進行專題演講，他指出，全國都市計畫公共設施保留地未徵收面積達二萬五千七百多公頃，預估徵購費用約七兆餘元，其中，台中市二千九百六十五公頃，占全國十一．五三％，是全國第二多，這些未徵收的公設保留地，未來四年內將陸續解編，把土地還給地主。

李鴻源也說，市府可採重劃方式辦理，地主拿回一半土地，市府取得另一半土地後，可改善財務問題，並可做為推動防災型都更、改造都市景觀風貌的籌碼，地方首長「聞到錢的味道」，對此都很積極。

副市長黃國榮表示，台中市各都市計畫區公共設施總面積為十二萬餘公頃，已闢建面積共九千三百五十二公頃，公設保留地為二千三百六十三公頃（不含權屬尚待確認的未登錄地），約占總計畫面積十九．六％，主要是學校、道路、公園及市場用地。

市府：進行通盤檢討

黃國榮指出，市府已進行都市計畫通盤檢討，將視高齡、少子化社會發展需要，核實檢討總人口成長需求，並以生活圈模式檢討公共設施用地，若確實沒有開闢需要，即辦理個案變更，因此大方向是與內政部一致；另外，西屯區福科國中土地尚未辦理徵收，附近的福林路，有一段路段土地也未徵收，市府打算連同附近區塊一併辦理跨區重劃，以取得公設用地。

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〔記者張菁雅／台中報導〕內政部希望解編都市計畫公共設施保留地，議員張廖萬堅、張耀中都表示，這個方向值得肯定，但必須審慎進行，以免造成公共設施不足，影響市民居住品質。

張廖萬堅表示，內政部提出的方向是對的，但公設保留地是否需要解編，應視其性質而定，例如，台中市有多處學校用地遲未徵收，形成地方發展的死角，在少子化趨勢下，學校用地可保留一部分，其他辦理變更，他在縣市合併前，即提案要求市府通盤檢討，市府已提出數處用地將採重劃方式辦理，未來部分可變更為「住二」用地。

張廖萬堅指出，公園牽涉到市民擁有的綠地面積，舊市區尤其需要開闢公園，更何況不少民眾因為預期未來附近會蓋公園才購屋，一旦解編，恐將影響居民居住品質，建議公園用地仍應整塊保留，若要重劃，應跨區分配土地。

張耀中則說，肯定內政部的方向，但公設保留地問題必須審慎面對，解編或重劃都會有後遺症，解編會造成未來公共設施不足，尤其是道路用地怎麼能解編，台中市多處重劃工程都產生爭議，重劃是否為最好的選擇，也值得商榷；政府財政越來越困窘，市價徵收制度上路後，更是雪上加霜，政府可考慮借用民間力量，例如，由開發商購買公設用地捐給政府，政府再給予容積移轉獎勵。

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〔記者張菁雅／台中報導〕內政部長李鴻源提出解編都市計畫公共設施保留地，前經建會副主委、前台中市副市長張景森認為是「異想天開」，他表示，道路用地占公共設施用地七十五％，能解編嗎？其餘大部分是公園、學校，但廿萬人口以上地區都已徵收完畢，新開發地區則根本不需要政府編列預算徵收。

張景森昨天也出席大台中發展高峰會，針對解編公設保留地，他表示，道路用地占都市計畫公共設施用地達七十五％，有的道路用地雖未徵收，但已經在使用，如中港路，能解編嗎？有的是未來會使用的，如果解編，旁邊的住宅區也要跟著解編，否則以後蓋大樓就沒有道路進出。

張景森也說，除了道路，其餘大部分公設用地是公園、學校，但在省政府時代，廿萬人口以上地區的公設用地都已徵收完畢，現在未徵收的，都是在新開發地區，而新開發地區以重劃或區段徵收方式開發，公設用地根本不需要政府再編列預算徵收；另外，少子化雖造成學校用地過量，但少子化另一現象是老人化，學校用地應轉變為其他社福用地，也不能解編。

他表示，各大城市還會再成長，政府可以個案檢討、辦理變更，但不能貿然將公設保留地都解編，這麼做是異想天開，解決財政問題不該從這裡去動腦筋。

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未徵收公設保留地 宜縣府研議解編