桃園人工作7年就有房!專家曝最大關鍵因素
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內政部日前公布2019年第4季房價負擔能力統計,全台房貸負擔率及房價所得比,皆是台北市及新北市最高。其中台北市房貸負擔率達57%,代表收入有近6成都拿去繳房貸,房價所得比則是13.94倍,等於要花近14年的收入才能買到一間房子。
而令人關注的是,六都之一的桃園,房貸負擔率及房價所得分別為29.73%及7.26倍,代表房貸僅占收入3成,房子只需要7年左右的時間就能買到。但再看其他非六都的縣市,如南投縣、花蓮縣、台東縣與澎湖縣等地,房貸負擔率跟房價所得比卻比桃園還要高,讓人好奇這些地方明明房價相對較低,為何房價負擔能力會比桃園還要高?
根據數據顯示,桃園人平均7年就能買到一間房子。圖為桃園藝文特區/好房網資料照
© 由 好房網 提供
房產專家張欣民表示,房價所得比顧名思義就是跟「房價」及「所得」有著密切關係,所以若該處房價相對持平,而所得又相對比較高的話,房價所得比相對就會比較低,像桃園地區就有這樣的情形,換句話說,就是桃園人負擔房貸的壓力,相較之下不會那麼重。
張欣民進一步說明,基本上,六都就業機與所得,會比其他非六都的地方還要理想,因此六都居民在房價所得比的部分,可能就會因為所得比較高,除下來之後,比值沒有縣市看起來那麼高;至於房貸負擔率也是一樣,因為所得比較高,所以房貸負擔率相對就比較低。
反之,六都以外的縣市,因為房價相對來說沒有這麼高,而居民的所得相對也不高,再加上不太會有炒房的人,因此房價所得比看起來會比六都、像是桃園還要來得高。
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15年來購屋最沉重 Q2全國房價所得比9.46倍創新高
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內政部營建署今發布最新第二季房價負擔能力指標統計成果,全國房價所得比竟高達9.46倍,為2002統計以來,15年來負擔最沉重的一季,貸款負擔率也高達38.9%,房產業者指出,相當於近4成可支配所得拿去繳房貸,已經打破購屋「33原則」,恐造成家庭支出負擔更沉重。(記者徐義平攝)
2017-10-05 15:48
〔記者徐義平/台北報導〕內政部營建署今發布最新第二季房價負擔能力指標統計成果,全國房價所得比竟高達9.46倍,為2002統計以來,15年來負擔最沉重的一季,貸款負擔率也高達38.9%,房產業者指出,相當於近4成可支配所得拿去繳房貸,已經打破購屋「33原則」,恐造成家庭支出負擔更沉重。
內政部營建署表示,最新房價負擔能力指標統計成果是以第二季全國實價登錄住宅類別為樣本,計有2.69萬筆,本季因為新成屋占比高達24.34%,相較上季增加1.56%,導致中位數住宅總價拉高,推測可能是全國房價負擔能力產生降低的原因。
本季六都房價所得比與貸款負擔率統計結果,北市房價所得比為15.64倍、貸款負擔率約64.29%;新北市為12.70倍、貸款負擔率約52.19%;桃園市為8.30倍、貸款負擔率約34.10%;台中市為9.63倍、貸款負擔率約39.60%;台南市為7.58倍、貸款負擔率約31.14%。
至於,本季各縣市房價負擔能力表現,基隆市、嘉義市、屏東縣、嘉義縣等房價負擔能力為可合理負擔等級;台中市、新竹市、新竹縣、彰化縣、高雄市、桃園市、宜蘭縣、花蓮縣、苗栗縣、南投縣、台南市、雲林縣、台東縣等房價負擔能力屬略低等級;至於台北市與新北市之房價負擔能力屬過低等級。
從全國及縣市房價負擔能力長期趨勢觀察,新北市、台北市分別自2013年第1季、2010年第2季之後房價負擔能力屬過低等級;台東縣、雲林縣、嘉義市、基隆市、嘉義縣、屏東縣長期以來房價負擔能力屬可合理負擔等級;其他縣市則為房價負擔能力略低等級。


2017年08月08日18:07
更新:新增影片
中華信評預期今年台灣不動產市場下跌1%,2018年趨穩,2015年房市衰退4%,2016年下滑1%。
中華信評指出,過去幾季雖然房價小幅修正,但是台灣人大部分的收入水準仍無法負擔高房價,台灣房價對收入比在去年第3季達到9.4倍新高紀錄,台北市為15.5倍。新北市則是12.7倍。
相較新加坡與東京房價對收入比才4.5~5倍,台灣的房價所得比已經接近世界上最難負擔的香港18.1倍。(林巧雁/台北報導)


如果房價不漲,年輕人先買小屋再換大屋是明智的選擇嗎?
By 好房網, www.thenewslens.com查看原始檔七月 3日, 2017
文:林奇芬
前一陣子碰到一位年輕人阿強,跟我說他正在找房子想換屋。我看他的年齡才三十出頭,怎麼已經要換屋了,因此很好奇地詢問。阿強跟我說,五年前他和女友在桃園買了一間小坪數房子,總價不到500萬元左右,用一百多萬元自備款開始擁有第一屋,這幾年房貸慢慢繳、貸款額下降,房價也有些小幅上揚,他覺得若出售房子,會有較高自備款,讓他可以換大一些坪數的房子。目前他尋找的換屋地點,仍然從桃園、汐止等,房價相對較便宜,但交通仍算便利的地點著手。
台灣房價所得比9.35倍,小資族望屋興嘆,其中台北市房價所得比更高達15.47倍,新北市12.7倍,房價動輒千萬元起跳,年輕人可望而不可求。聽了阿強的例子,我也來幫年輕人算一算,該不該先買小屋再換大屋,整體的財務負擔能力如何。
假設房價不漲,你可以換屋嗎?
我的試算方法是,假設房價未來十年內不會上漲,但是,利用銀行房貸力量,先買進小屋強迫儲蓄,經過五年、八年、十年後,可以增加多少換屋能力。
舉個例子,如果阿強先買進總價600萬元的房子,自備款120萬元,貸款480萬元(貸款八成),貸款20年,房貸利率2%(先假設利率不變,雖然利率是會變動的),則每個月房貸負擔是2.4萬元(可參考表一),跟一般租屋費用差距不大。
五年從600萬元換屋1000萬元
經過本息平均攤還繳交房貸下,五年後房貸餘額是377萬元(五年還了103萬元本金,參考表二),換句話說,如果將房屋按原價出售,扣除房貸後,自備款能力提高為223萬元(參考表三)。這表示強哥在五年後,具有從600萬元房屋,換到1,000萬元房屋的能力,但此時每月房貸負擔也會提高到四萬元。
若把時間拉長,換屋期延長至八年,房貸餘額310萬元,自備款能力可以提高到290萬元,也就是換屋目標可以提高到1,200萬元預算。
換句話說,即使第一屋不是理想的住家,但經過五到八年,每個月繳房貸還本金後,幾乎都可提高換屋能力。
若先不買屋,要有強大投資能力
當然也有人會說,還不如多存幾年錢,等自備款更充裕後,再購屋也可以。所以,我也來試算一下,若自行投資五年後,可以存多少自備款?
將120萬元購屋自備款進行投資,再加上每個月5,000元的投資能力,五年後可存多少錢呢?(若不買屋可將每月房貸2.4萬元,其中2萬元拿來繳房租,每月還有4,000元可投資,我們以5,000元來做推算)。
若投資報酬率用5%推估,五年下來資金可提高至187萬元(參考表四),比購屋五年後自備款提高為223萬元還少。除非每年投資報酬率要拉高到10%以上,才能超越以屋換屋所帶來的自備款增值能力,但這不是容易達成的目標。
我先前說過,即使房價不漲,購屋對年輕人來說,也是另一種強迫儲蓄,讓你把資金放到資產上,並可善用銀行房貸,加大個人財富槓桿能力。從以上試算看來,先買小屋再換大屋,是一個不錯的選擇。

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北市買房 不吃不喝15年
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最新房價負擔能力指標,以台北市買房負擔最重,得不吃不喝15年才買到房。資料照片
【顧美芬╱台北報導】內政部營建署昨公布2016年第4季全國住宅價格指數113.38,是近2年新低,全國貸款負擔率為38.34%,房價所得比9.32倍,台北市貸款負擔率62.48%、房價所得比15.18,相當於不吃不喝15年才能買房,負擔最重。
內政部營建署這次公布的房價指數,是以2013年設為100作為基期,2016年第3季全國住宅價格指數為115.16,相較第2季上漲0.13%,經短暫反彈後,第4季降為113.38,距離最高點2015年第1季的115.19,累計下跌1.57%,顯示全國住宅價格緩慢往下修正。
台南高雄可能續跌
從第4季來看,六都中以台中市指數較第3季下跌1.87%為最多,另台北市及新北市則是來到近3年的新低點,距離最高點分別下跌了8.82%及3.86%。外界質疑,房市交易低迷,是因受到政府打房影響,但內政部政務次長花敬群表示,主要受房地稅合一及房貸利率持續偏低影響,仍持續觀望。
屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲表示,台南市及高雄市表面上是相對抗跌,但從過去南部地區住宅價格上漲時序較晚,及過去幾季住宅價格的走勢來看,似仍有持續下跌的可能。
房貸負擔雙北最高
此外,2016年第4季房價負擔能力指標統計顯示,全國貸款負擔率為38.34%,較上季減少0.15%,房價所得比則為9.32倍,較上季略降0.03倍。花敬群表示,這季房價負擔能力指標數值下降有限,主要因為當季成交大面積、屋齡較新主,導致中位數住宅總價被拉高。
另全國房價負擔率為38.34%,但各縣市中,房貸負擔率最高前3名,分別是台北市62.48%、新北市51.91%,台中市40.14%;而全國房價所得比9.32倍,台北市15.18倍、新北市12.61倍,台中市9.75倍。德明財經科技大學助理教授周美伶表示,合理貸款負擔率應在30%,合理房價所得比約6倍,以此來看,雙北市買房負擔其實很重。

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僅次南韓 台灣家戶負債比亞洲第二高

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2017-06-14 11:52
〔記者廖千瑩/台北報導〕德國安聯集團首席經濟學家麥可海斯(Michael Heise)今天來台發表專題演講,指出自金融海嘯以來,台灣人的借貸金額不斷升高,使得台灣家戶負債比(家戶負債佔GDP比重)高達90.4%,在亞洲國家中排名第二高,僅南韓超過台灣。
德國安聯集團首席經濟學家麥可海斯(Michael Heise)今天來台發表專題演講。(記者廖千瑩攝)
德國安聯集團首席經濟學家麥可海斯(Michael Heise)今天來台發表專題演講。(記者廖千瑩攝)
若進一步觀察,台灣在2010年時家戶負債比為83.6%,2015年時攀高到90.4%,增加6.8個百分點,不過同期南韓攀升得更快,由79.5%攀升到91.9%,另馬來西亞攀升速度也很快速,家戶負債比從72.3%攀升至89.1%。
不過台灣的家戶負債比雖然偏高,但根據安聯集團統計,從每人平均金融資產來看,台灣是亞洲第三富有的國家,2015年台灣人均金融資產金額為9萬9255歐元,僅次於新加坡(11萬4155歐元)和日本(10萬8660歐元),至於台灣每人平均負債金額為18030歐元,在亞洲排名第四,次於新加坡、日本、南韓。
麥可海斯認為,在台灣民眾的金融資產中銀行定存就佔了四成,因此雖然家戶負債金額偏高,但同樣偏高的資產負債也使此問題無須憂慮,台灣資產負債比為5.5,相較之下亞洲平均資產負債比為4.4。
不過與會也有民眾質疑,台灣人均金融資產包含存款等可存9萬9255歐元,有這麼多嗎?麥可海斯說,計算金額是無誤的,但確實有財富分配不均現象。


 

北台灣新建案房價所得比 台北33倍最高 桃園人買房最輕鬆
news.cnyes.com查看原始檔二月 22日, 2017
行政院主計總處所發布的資料顯示,北台灣以台北市每戶家庭可支配所得 (中位數) 最高、約為 113.4 萬元,但統計最近一季新建案均價也最高,每坪為 83.9 萬元;中位數房型的 45 坪標準三房,總價約 3776 萬元,換算每一家庭購屋所得比高達 33.3 年,代表要不吃不喝 33.3 年才能買一間房子。
至於北台灣地區家庭可支配所得第二高的桃園市,中位數約 93.3 萬元,新建案標準三房總價約 1016 萬元,房價所得比僅 10.85 倍,是買新建案最輕鬆的縣市,購買新房子負擔只有台北市民的三分之一。
住展雜誌企研室經理何世昌分析,桃園市工業產值居全國第一,家庭可支配所得不亞於科技新貴濟濟的新竹地區,主要原因可能是電子科技業受到分紅費用化衝擊,科技新貴收入不如過去風光,加上新竹房價跌幅極小,購屋負擔降得不多。反觀桃園近二年來新建案價格下修劇烈,各區跌幅從 10-20% 不等,使桃園市民的購屋壓力大幅減輕。
在北台灣三都中,家庭可支配所得最低的是新北市,每戶僅約 88.2 萬元,比桃、竹地區還低,但新建案均價每坪 39.7 萬元,遠比桃、竹房價高,新建案房價所得比約 20 倍,購屋壓力指數低僅次於台北市。
北台灣家庭可支配所得最低的則是基隆市,每戶只有大約 79.8 萬元,比台北市少約三成 (33.6 萬元),但因新建案均價只有 19.8 萬元,房價所得比僅約 11 倍左右,為北台灣購屋壓力第三低的縣市,僅次於桃園及新竹。
何世昌認為,以現在低利率、資金豐沛的環境來看,若想靠房價跳水來降低購屋壓力,似乎有點緣木求魚。因為目前房價似乎沒有崩盤的跡象,還得靠政府努力拚經濟,讓家庭薪資收入出現大幅成長,才能進一步紓緩購屋壓力。


 

全球房市台灣倒數第2 年跌8.9%


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台北市今年Q3房價跌幅高居全球第2,未跟上全球房價上漲風潮。范厚民攝
【陳世峰╱台北報導】萊坊發布「全球房價指數」報告指出,全球房價漲幅創近2年新高,但台灣房市依舊落在後段班,相比去年下跌8.9%,全球倒數第2,專家指出,今年全台移轉棟數恐不到高峰一半,餘屋量卻相當龐大,尤其北市供需嚴重失衡,此時買屋不得不慎。

恐現流動性風險

萊坊報告指出,追蹤的55個國家平均上漲5.3%,有44國上漲、包括5國出現雙位數成長,台灣相比去年整體房價下跌8.9%,僅較烏克蘭9.9%跌幅好一些。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,台灣房價調節機制已失靈,今年建物買賣移轉棟數恐不到高峰期一半,建商推案時間拉長,新案銷售率普遍低於5成,恐陷流動性風險。
台經院副研究員劉佩真表示,台北市房市確實已出現流動性風險,目前國內外不確定因素仍多,買賣磨合期不減反增,問題短時間不容易解決。

房市冷 明年再跌10% CCIM建議賣為上策
By 陳宥臻, www.chinatimes.com查看原始檔十二月 16日, 2016

房價還要跌! CCIM不動產投資協會昨(16)日公布調查報告顯示,針對住宅市場,2017年房價有52%專業者認為會再下修5~10%,同時看淡未來成交量;至於投資市場,CCIM建議投資人「賣為上策」。

根據CCIM台灣不動產投資師與候選人所做的問卷顯示,2017年住宅市場展望上,有52%認為住宅房價會下修5~10%;但有45%的比例,認為住宅大樓租金表現持平。

財政部金融聯徵中心昨日公布第3季最新貸款資料,在建物類別的平均核貸成數上,以套房66.26%為最低,電梯大廈的70.19%為最高,但如和2009年第3季相比,核貸成數減幅最大的為公寓類型,減幅達6.84個百分點。

CCIM調查結果,住宅投資動向方面,建議投資人賣為上策先跑先贏,比重高達48%。

美商ERA易而安不動產台灣區總部資深處長林建廷指出,全球經濟呈現穩定復甦趨勢,國內景氣逐漸回暖,明年房價總體將呈現持平或微跌趨勢,底部有望浮現。

林建廷表示,六都住宅買氣近3年來呈現量縮價跌,北部預售市場推案量與銷售率均呈下滑,今年跌幅最大,銷售率僅3成,顯示北部住宅市場冷冷清清,預計今年全國買賣移轉棟數將降至歷史新低。

不過,林建廷分析,觀察明年住宅市場有3大重點,包括台灣持有稅是否調整、美國總統川普上台後,反全球化保護主義如何變化,以及政府都市更新新制是否落實等,都會影響房市。

商用不動產市場方面,今年統計至11月,總交易額為529.16億元,不到2015年的一半,瑞普萊坊工業暨零售物業代理部總監李誠慶指出,台灣商用不動產收益率偏低,稅制改革後持有成本又增加,且國際情勢不確定性,導致交易量大幅下滑。國內壽險業目前鎖定大型零售市場為投資重點。

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收入VS房所比 新竹表現優 @ 住宅週報 HouseWeek Taiwan
jimmylu1974.pixnet.net查看原始檔
新竹民眾 收入高購屋力強

財政部公告2014年全國綜所稅繳稅排名,新竹市縣每戶平均所得僅次於台北市,高居全國平均所得最高前二、三名。台北市為1百43萬4千元,新竹市為1百25萬2千元,新竹縣為1百零6萬3千元,前三縣市不僅遠高於新北市的89萬5千元、桃園市的90萬元,也遠高於全國平均值94萬9千元。

新竹不僅民眾收入高,房價所得比也處於相對低廉水準。根據內政部營建署統計,2015年第4季台北市房價所得比高達15.75倍,等於台北市民不吃不喝近16年才能在台北市買房;新北市為12.66倍,桃園市為7.5倍,全國平均值為8.51倍,而新竹市為7.69倍、新竹縣為8.04倍,雙雙低於全國平均值。

收入位居全國前三名,房價所得比低於全國平均值,這顯示新竹地區民眾購屋能力相對來得強,房價也處於相對低廉的水準。

現況分享:Y小姐與Z太太

Y小姐投資柬埔寨首都金邊某預售大樓案,1年多前以近14萬美元入手,該建案訴求包租回酬,1年保證獲利8%,期約3年總共24%,現該案已增值至18萬美元(編按:約5百79萬元台幣),他想要脫手,目前正在尋找買家。

既然利潤不錯為什麼還想賣掉?他說人在台灣,投資標的遠在1萬公里外的異鄉,不易掌握,所以趁還有利差時脫手。他也提到一開始很看好柬國房市發展,但這一、兩年來推案暴增,加上這些標的主要都是出租給在當地境外人士,柬國一般民眾根本買不起,他擔心日後供過於求,投報率將明顯下滑。

Z太太去年初在馬來西亞首都吉隆坡入手150萬元馬幣(令吉)的預售大樓案,不到1年馬幣狂貶20%,等於帳面匯損30萬元馬幣(編按:約2百42萬元台幣),令他大呼失算!

早知就將錢擺在台灣!他因聽信前年媒體大幅報導名人與藝人投資海外不動產獲利豐碩所以跟進,沒想到卻被套牢,現在只想趕快找機會下車。

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一個英國記者的調查報告,讓6名官員下台...為什麼我們要求公開政府資訊?
By 撰文者郭慧, m.businessweekly.com.tw查看原始檔五月 27日, 2016

2016年4月3日,巴拿馬文件的曝光,讓全球政商名流的財產攤在陽光下,也間接引爆多國領導人的政治危機。英國首相卡麥隆(David Cameron)甚至在民意壓力下,公布過去6年的報稅單自清。

上述事件雖然只是近期的新聞,然而,因為資訊曝光引發民意反彈,對英國政界而言,可能並不陌生。畢竟,早在2009年,他們便已經歷過一次資訊公開的洗禮和政界洗牌。巧合的是,在2009年時推動「資訊公開」的功臣,同樣是調查記者。

當年那名勇敢要求真相的記者,便是布魯克(Heather Brooke)。

公開銷帳紀錄,引發政壇風暴

在2004年時,布魯克以《信息自由法》(The Freedom of Information Act ,FOIA)為依據,要求國會公開其銷帳記錄。

「我花了大概五年在爭取,而這只是我所提的好幾百個請求中的一個。」布魯克說道,「事實上,我的本意不是要徹底改革英國國會。那不是我的原本企圖,我只是為我第一本書的研究提了這些請求。」

儘管並非出自原意,然而,要求真相的火種最終星火燎原,引爆政壇烽煙:國會議員的銷帳記錄透過《每日電訊報》(The Daily Telegraph)攤在公眾眼前,而其濫用公帑的行徑,更引爆了民眾的怒火,讓6位大臣下台一鞠躬。

把國會帶進21世紀

對此,布魯克認為,英國政壇也並非個案。事實上,她認為這種情形可能發生在全世界的官員身上。「他們認為自己可以統治我們,而不用受到大眾的窺探。接著,他們突然被不滿於此的社會大眾對質。」布魯克說道,「社會大眾不只是不滿足於現狀,更常見地,還有官方資料當靠山,於是我們進入資訊民主化的時代。」

布魯克認為,在資訊民主化的時代裡,複製和分享資訊的成本降至極低,取得資訊的需求卻日漸增加,在此情形下,越來越多的揭露法隨之出現。

她舉例道,在環境方面,有《奧爾胡斯公約》(Aarhus Convention),保障民眾參與環境決策;在金融業裡,有各種反賄賂法、金錢管制,讓人們可以跨界追蹤財產。然而,唯獨在政治方面的資訊,往往不為人所知。也因此,布魯克說道,她自己可以說是「無所不用其極地想把國會帶進21世紀。」

解決問題的第一步:看清它們

「在很多國家,有實行官方機密法,其中包括英國。我們有不為大眾利益著想的官方機密法。這代表著發布或者洩漏官方消息是犯罪行為。在很多案例中,人們因此接受嚴重的處罰。」布魯克說道,然而,她希望事情可以是另一種模樣。

「我要你們思考的是,如果我們有個官方的揭露法,當官員被發現封鎖或者隱藏了有關大眾利益的消息,他們會被處罰⋯⋯我希望我們能朝這個方向努力。」

或許,慣於密封黑箱的政界,也需要陽光才能消毒殺菌;而解決問題的第一步,更是看清它們。

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利率跌破2% 房貸年限40年
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央行降息與房市管制解禁前後銀行放貸差異
史上最友善購屋環境來了!隨3月底央行降息與房市管制大幅解禁,房產業者表示,近期銀行房貸授信政策已明顯放寬,房貸利率跌破2%,最低甚至可到1.8%以下,少數銀行房貸年限也可拉長至40年,多項購屋優惠方案大放送,積極搶食優質自住購屋客回籠。

APPLE HOUSE趨勢研究中心觀察最新市況與彙整實價資訊後發現,3月底央行降息與房市管制解禁後,由於房市交易量縮,房市政策管制逐漸鬆綁,銀行在滿手現金無處宣洩下,已開始推出各項房貸優惠方案積極搶市。

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示,以前部份民營銀行房貸無寬限期,公股銀行則是承作意願低,但現在包括高雄銀、彰化銀、台中商銀及中國信託,在特定對象及地區,提供5年寬限期,部分甚至無提前清償違約金,且多數銀行提供1~3年寬限期供民眾選擇。

在房貸利率上,先前房貸利率達2%以上,但現在除公股行庫提供青年安心成家前2年利率1.51%,兆豐銀A+尊榮專案也針對非自住首購優質客戶提供1.87%利率。

在房貸年限方面,合庫、星展、永豐則是提供自住首購最長40年房貸期;此外,先前一般首購貸款成數約7.5~8成,目前安泰銀打出一般房貸專案最高達8.5成。

信義代書專案經理林以德表示,目前各銀行房貸利率已經跌破2%,與信義往來的銀行中,5月利率約1.8%~1.85%,少數甚至可以低到1.7%~1.8%,但條件須個人年收入達120萬元以上,或夫妻所得在200萬元以上。

永慶房產契約部資深經理陳俊宏指出,目前往來合作銀行一段式利率約1.8%,少數銀行打出前2年1.77%低利率,但有借款金額及總價限制。

而房貸年限通常以20~30年為主,少部分拉長至40年,則需看屋齡及借款人年齡;房貸成數一般以8成為大宗,但即使拉高至8.5~9成,銀行估值也會保守參考實價資訊。

葉國華表示,目前買房貸款,不再像過去一樣限制重重,各銀行紛紛推出「高貸款成數」、「長寬限期」、「長貸款年期」、「低利率」等方案,雖主要是搶攻自住與優質客戶的大餅,但對有不同資金運用需求,且想購屋的民眾來說確實相當有利,是有史以來對民眾最友善的購屋條件,將有助於民眾買房意願進一步提升。

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莊孟翰:房價泡沫化?看關鍵指標

2010年07月25日 由 蔣小姐

大台北房價泡沫程度,各界關注,淡大產經系教授莊孟翰表示,國際上對房價是否合理有10項評估指標,大台北除了空屋率較低外,其他都呈不合理情況,顯示泡沫已相當嚴重。

不過,莊孟翰也強調,由於預期心理的強烈支撐,現階段房價雖已到達相當風險,但並沒有立即破滅的危機。

房價所得比

莊孟翰表示,國際上對都市房價是否合理,第一項指標就是房價所得比,一般認為房價所得比在3~6倍,也就是所謂不吃不喝3~6年內可以買一間房子,是合理情況。

但根據近年住宅需求動向調查,不論北市或北縣房價所得比都早已超過7倍,如以最近營建署所做的委外調查,台北市房價所得比高達14倍,台北縣也達9.5倍。

房貸負擔

第二項評估指標為房貸負擔。莊表示,每戶每月應攤還的房貸本息,如果超過家庭所得的三成,就被視為不合理,而依營建署數據,北市、北縣的房貸負擔也都已超過合理情況。

房貸餘額占GDP比重

莊孟翰表示,另外評估的指標還包括房貸餘額占GDP比重、住宅租金報酬率、房價漲幅和GDP成長率比值、投資性需求比例,開工率和銷售率,房價短期漲幅以及空屋率等。

房貸餘額占GDP比重上,依過去金融界經驗,一般認為超過40%,就已超過警戒線,目前如依購置住宅貸款5兆餘元來看,比重為39.91%,瀕臨警戒線,但如果加上房屋修繕貸款則已達46%,再加上建築貸款比重更是高達54.9%。

投資性需求一般認為在20%以上就具風險,但在大台北,投資需求遠遠高出2成,莊孟翰說,許多熱門房市區,如南港和新莊,投資比重甚至高達6到7成。

租金報酬率

另外在租金報酬率上,一般認為合理的情況,住宅至少需要有5%的報酬率,不過以台北市來說,莊孟翰表示,根據彭博社日前的調查台北市目前平均住租金報酬率為3.28%,遠低於世界其他主要城市,排名在第90名。

莊孟翰表示,目前大台北除了空屋率較佳,北市呈短缺情況,北縣也還在合理範圍內之外,其他房價泡沫指標都極不理想,但僅管如此,暫時泡沫還不會破滅。

他說,主要是兩岸題材為不動產市場後市帶來極高預期,也讓資金持續不斷湧入房地產,在充沛的資金挹注下,僅管房價顯已過高,但市場仍有極強的支撐力道。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/07/24

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另類台灣奇蹟?5大怪象竟拖不垮房價...
2016年04月15日 14:33 邱怡萱
學者指出,台灣房價向來與租金、所得、供給、人口老化、少子化等因素無關。圖為看屋示意圖。(本報系資料照片)
學者指出,台灣房價向來與租金、所得、供給、人口老化、少子化等因素無關。圖為看屋示意圖。(本報系資料照片)
台灣房價居高不下,即使近期面對經濟不佳、土壤液化利空,但卻都無法逼出所謂的「崩盤價」,對此現象,景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,他觀察多年來的實證研究,發現台灣和其他國家簡直是完全不一樣,這些年來,面對「5大怪象」都無法有效撼動房價。

章定煊指出,台灣面臨少子化、人口老化危機、所得下降、房屋供給量大增、租金投報率低等5大問題,房價依舊狂飆,縱使有千萬個看壞的理由都不足以影響房價變動,因為真正的關鍵在於「貨幣」。他引用吳森田教授20年前論文中的結論,發現至今依舊適用,台灣房價與家戶所得、家戶數呈現反向關係,主要與貨幣供給量及預期增值率有關,由於台灣貨幣情勢寬鬆,這些年來個別金融機構,無不競相爭取購屋大眾為貸款對象,結果反而造成失序情形。

許多人也常利用「人口紅利」來預測房價走向,但章定煊認為,若這種說法成立,台灣房價早就崩盤了!必須先了解台灣房市與政治、財團其實有非常緊密的牽連,只要這個結構並沒有改變,房價恐很難回歸基本面

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全球房價去年都在漲 台北獨逆行
2016-04-15 09:12:32 經濟日報 記者游智文╱即時報導

根據最新報告,全球主要城市去年住宅價格大多走揚,平均上漲4.4%,但台北市逆行獨走,去年跌幅達4.8%。 圖/報系資料照
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歐、日大印鈔,加上負利率盛行,根據最新報告,全球主要城市去年住宅價格大多走揚,平均上漲4.4%,但台北市逆行獨走,去年跌幅達4.8%。

圖/聯合晚報提供
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圖/聯合晚報提供
分享獨立國際不動產顧問公司萊坊今天發表「2015Q4全球城市住宅指數報告」,報告指出,統計全球165個城市,住宅價格過去一年平均上揚約4.4%,其中,漲幅最大的是中國深圳市,年漲幅達到47.5%;美國各大城市表現優異,舊金山的年漲幅也有10.4%。
報告中指出,2015年全球住宅漲幅前五名中,中國城市就包辦二個名額,深圳市年漲幅47.5%位居全球第一,上海市上漲18.2%,排名全球第五。

台灣民眾偏好的海外投資地區,澳洲雪梨年漲19.9%,英國倫敦11.4%,日本東京也有5%的漲幅。

瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示,英國、美國、日本等國家,資本市場環境成熟,法令制度先進,吸引了許多海外留學及就業的人士以及全球不動產投資人前往置產,除了供自己或子女就學或工作使用外,也有購買後純收租的需求,在供不應求的情況下,推動了住宅價格的上漲。

亞太地區主要城市去年平均住宅漲幅約3.7%,但台北市受到政府長期調控政策以及民眾對高房價的觀望,房價持續下修,依台北市地政局住宅價格指數統計資料顯示,去年北市住宅單價下跌約4.8%,若從2014年第2季的歷史高點計算,累計降幅達7.2%。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,台灣的住宅市場購買主力仍是以台灣本地人為主,尤其房地合一稅對外資課更重,且對陸資限制重重,雖然熱錢流竄,但想像空間不大。房市何時回溫,仍待買方對房價產生認同。

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全球城市房價 深圳漲最兇北市跌近5%
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(中央社記者韋樞台北15日電)國際不動產顧問公司瑞普萊坊統計2015年全球165個城市住宅價格平均上揚約4.4%,大陸深圳市年漲47.5%最大,台北市則下跌4.8%,大區域以中東年漲12.4%最多。

瑞普萊坊發表「2015Q4全球城市住宅指數報告」,其中2015年全球住宅漲幅前5名中,中國城市包辦2個,深圳市年漲幅47.5%居全球第一,上海市以年漲18.2%排名全球第5;紐西蘭奧克蘭25.4%居第2,土耳其伊斯坦堡25.0%居第3,澳洲雪梨年漲幅達到19.9%居第4,英國倫敦11.4%,日本東京也有5%的漲幅。

依這項報告統計,大區域來看,中東地區房價平均上漲12.4%最多,其次是非洲的8.8%、澳洲6.7%、北美5.4%、亞太3.7%。

瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示,英國、美國、日本等資本市場環境成熟,法令制度先進,吸引許多海外留學及就業人士及全球不動產投資人置產,除了自用、子女就學或工作使用外,也有購買後收租需求,在供不應求下,推動住宅價格上漲。

蘇銳強建議,海外不動產價格持續走高,進場的投資人更要留意不動產所在的區域環境,是否有剛性需求支撐,以及未來出場的機制是否完善。

台灣受到政府長期調控政策及民眾對高房價的觀望,台北市的房價持續下修。依照台北市政府地政局的台北市住宅價格指數統計,至2015年12月,台北市的住宅單價一年來跌約4.8%,與2014第2季歷史高點相較,累計降幅達7.2%。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,雖然熱錢流竄,但台灣的住宅市場購買主力仍以本地人為主,尤其房地合一稅對外資課稅更重,且對陸資限制重重,相對其他國家對外資管制相對較鬆。至於台灣未來房市何時回溫,仍待買方認同房價。1050415


房貸壓力大!台灣家庭負債兩岸三地最重
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(中央社記者蔡怡杼台北2017年5月20日電)華人社會有土斯有財的剛性需求,讓不少民眾苦扛房貸,惠譽信評指出,在房貸推升下,台灣家庭負債占GDP比重超過80%,在鄰近國家中僅低於南韓的90%,是兩岸三地中最沉重者。
國際評等機構惠譽最新報告指出,2016年上半年,台灣家庭負債占國內生產毛額(GDP)比重為82.6%,在鄰近國家中僅次於南韓的90%,遠高過香港的66.4%以及中國大陸的41.8%。
惠譽信評金融機構評等副總經理周筱娟指出,台灣家庭負債主要來源是房貸、消費貸款,以及中小企業主以個人名義進行有擔保授信的營運資金需求等,尤其,以房貸為大宗。
而台灣自2005年後,房貸占家戶負債比重長年維持5成以上的水位,2010年達到高峰的73%,周筱娟分析,主因當時台灣的房價較高,且經濟成長腳步較遲緩。儘管房市自2014年後有明顯的修正,目前房貸占家戶負債的比重仍接近6成。
另外,房市雖字2014年年中後出現修正,但代表中古屋房價走勢的信義房價指數,全台今年第1季來到278.24,與2014年第2季創下的新高紀錄297.78相去不遠,同時,季增率、年增率連袂翻正,顯示房價已逐步回穩。
對不少民眾來說,購屋是不可承受之重,根據內政部營建署最新統計,105年第3季全國房價所得比飆上新高的9.35倍,尤其,雙北市房價所得比都超過10倍,分別來到15.47倍、12.70倍。房價所得比代表民眾需要花多少年的可支配所得才買到一戶總價中位數的住宅,當數值越高表示房價負擔越重。
華人社會對房屋的剛性需求,不只反應在台灣,香港、中國大陸更是如此,根據惠譽最新統計,香港房貸占家庭負債約70%、中國大陸的占比則是54%,只不過,香港、中國大陸家庭負債占GDP比重都比台灣低,尤其,中國大陸家庭負債占GDP比重41.8%,是亞太市場中最低者。
同時,惠譽預估台灣家庭負債在2017年至2018年將微幅增加至GDP的84%,周筱娟表示,受到個人借貸增加,以投入財富管理市場,以及中小企業主的週轉金放款增加的影響,台灣近兩年家庭負債占GDP比重將維持2010年後的逐年攀升態勢,但幅度不會太大。

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