全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵
2024年1月15日 週一 上午9:07
全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵 https://bit.ly/48OvK1Q
【文／李寧】通貨膨脹、升息循環，再加上地緣政治風險提高，種種因素產生嚴重經濟衝擊，全球先進國家房市正陷入暴風圈中，各國建商也紛紛掀起倒閉潮，隨之而來的爛尾樓潮更令購屋族頭痛；然而，台灣房市為何顯得相對風平浪靜？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析4個原因。
何世昌指出，包括德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產，以及中國、澳洲、越南，乃至於日本與美國，破產的建商數量較2021年明顯增加，引發難以處理的爛尾樓問題。許多人好奇，「台灣建商怎麼沒爆炸？」何世昌從國外建商破產情況，以及挖掘台灣建商、政策因素等特性，歸納出4個關鍵結論。
1. 台灣建商嗅覺敏銳 成本管控得宜
何世昌表示，早在2018、2019年開始，台灣建商就已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象，為此開始超前部署；儘管推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商在提前準備下，成本控管的表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本。
2. 漸進式VS.猛爆式衝擊
另一方面，何世昌說明，升息加上建築成本上揚是全球同步的趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略早已有所反映。
從這個時間點到2022年第一季升息還有3年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步。「正因為多了這3年多的時間，才讓台灣房地產躲過一劫。」
反觀歐洲、澳洲建商普遍在2022年2月烏俄戰爭爆發後，才驚覺營造成本快速上揚，何世昌指出，「反應慢半拍又立刻撞上美國聯準會的鷹式暴力升息」，可說是「雙重猛爆式衝擊」，這兩件事幾乎同步發生，讓業者措手不及，等到發現不對勁時早已來不及。
最糟的是，2022年房市買氣普遍不錯，有不少建商在2022年還沒做出適當反應，手上累積滿滿訂單，卻沒思考到售價已不敷成本，結果就在2022年底到2023年一一爆炸、宣布破產。
3. 台灣央行的溫和升息政策
何世昌表示，台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名；即使他們二人背負外界罵名，但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。
首先是央行的溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪；此外，由於建築業屬於資金高槓桿產業，「而這特點是禍福相依、更是建築業的阿基里斯腱。」因此央行也連續祭出數波「選擇性信用管制」，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度。
此舉讓建築業出現以下幾個重大改變：資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹。
何世昌說，這幾項改變雖讓建商抱怨連連，但變相讓存活下來的建商體質更為健全。
4. 房價持續上揚
何世昌指出，這一點至關重要，因為它代表建商可以「轉嫁成本」；倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫，建商等同面臨「雙殺」，倒閉機率會比較高。
他強調，台灣一年新推的建案有2500個上下，每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個，「根本是全球優等生中的優等生，不要再一廂情願認為外國月亮比較圓了。」
全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵 https://bit.ly/48OvK1Q
預售屋、新成屋每坪成交均價，台北市預售屋每坪均價約86.9萬元，對比北市新成屋每坪均價83.9萬元，每坪高出3萬元，價差約3.58%；新北市預售屋每坪均價約40.1萬元、新成屋每坪約38.5萬元，每坪高出1.6萬元，價差4.16%。何世昌進一步分析雙北市預售、新成屋的價差原因，他指出，台北市購屋族對於預售屋的接受程度相當高，加上投資、置產的需求高於其它縣市，通常預售屋會高於新成屋10%至15%。宜蘭、新竹地區竟出現預售屋價格倒掛情形，宜蘭11月預售屋每坪約19.1萬元、新成屋每坪約22萬元，竟出現預售屋較新成屋每坪便宜2.9萬元，價差約13.18%。至於，新竹地區預售屋每坪22.1萬元、新成屋每坪約23.1萬元，預售較新成屋每坪便宜1萬元、價差約4.33%。 https://is.gd/sjoydQ
遠雄 奪2017年十大建商龍頭 - 中時電子報 - https://goo.gl/TXhwSS
海悅蟬聯北台灣代銷王
去年海悅廣告代銷「和平大苑」、「森聯摩天41」兩大案量就超過400億元，拿下代銷龍頭寶座。范厚民攝
競爭激烈
【陳世峰╱台北報導】2016年北台灣10大代銷出爐，由海悅廣告蟬聯冠軍，去年總案量達697億元，亞、季軍則由甲山林廣告及慕樺廣告分別以319億元、220億元的案量拿下。市調業者分析，今年上半年豪宅接案量洗牌，海悅有「One Park」大案在手，應能續坐龍頭寶座，預估今年2~10名競爭相當激烈。
根據《住展》雜誌統計，2016年10大代銷承接量體達2268.55億元，年增325.95億元，成長16.8%。海悅廣告靠「和平大苑」、「森聯摩天41」豪宅案量挹注，較前年的519.2億元大增約34.2％，估上兩大案量就達400億元，使其穩坐冠軍寶座。
海悅廣告總經理王俊傑指出，去年在手案約30~35件，粗估今年可放大到45件，新舊接案量合計可達800~1000億元，今年最大案為元利建設推出的豪宅案「ONE PARK」。目前該案仍在等待使照核發，市調業者預估，該案總銷逾500億元，可望讓海悅續坐代銷龍頭寶座。
位居亞軍的甲山林，去年承接案量為319億元，亦比前年的178.5億元大增約78.7％，增幅更勝海悅。排名則由前年的第4名一舉躍升至第2名，而去年因「希望城市」、「江翠ONE」指標案熱銷，堪稱是豐收的一年。
甲山林增幅勝海悅
甲山林機構董事長祝文宇表示，去年業績還不錯，主因成功說服建商讓利，「現在市況就是要用讓利換成交，今年也推出部分自建案，在北台灣、高雄均承接建案，預估今年量體約在400~500億元，會再比去年成長。」
去年慕樺廣告靠著信義區「琢白」案一舉擠進第3大代銷公司之列，該公司過去因銷售「松濤苑」打響名號，去年「琢白」新接案量就達220億元。
至於前年亞軍新聯陽廣告，因接案量萎縮至217億元，排名落居至第4名，但今年有「潤泰敦峰」、「華固名鑄」等指標豪宅案將陸續釋出，可望重返前3大。而創意家行銷，去年承接案量達185.5億元，位居第5，逾半量體來自於永和都更案「勝開大地」。
維持大者恆大趨勢
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，雖然去年北台灣推案量衰退，但前10大代銷接案量不減反增，入榜門檻也從2015年的81億元推高至104.5億元，「顯示代銷業依然維持著大者恆大的趨勢不變。」不過今年上半年各大代銷業者接案量已有消長，預估今年排名將洗牌。
談2017年房市 李木鐸：最壞也就是這樣
正文網友評論友善列印
▲名軒開發總經理李木鐸。（圖／記者葉佳華攝）
記者葉佳華／台北報導
麗寶集團旗下名軒開發（1442）昨（17）日與「台灣建築安全履歷協會」理事長戴雲發進行簽約，宣布旗下兩新案將執行建築安全履歷認證。名軒開發總經理李木鐸會後談到2017年房市看法，他指出，目前房市要好確實有困難，「但是最壞也就是這樣」，他認為，房地產仍舊是最保值的產品，隨著稅制趨於穩定後，對於房市仍不悲觀。
李木鐸進一步說明，目前受到物價上漲、一例一休問題等，企業成本大多增加，因此在這樣的情況下，房地產仍是最保值的資產，李木鐸認為，目前房市要好確實有困難，「但是最壞也就是這樣」，因此，他期待隨著稅制穩定，3〜5年之後或許能恢復房市榮景。
而目前名軒開發手上的餘屋約有40多億，分布於7〜8個案子，多集中於宜蘭礁溪、桃園南崁及八德、台中不等，李木鐸指出，由於過去兩年房市較低迷，銷售期拉長，這兩三年「一個案子從申請建造到施工到完工再銷售，大概都超過6年」，但好的時候大概3〜4年就結案了，因此，李木鐸指出，目前建築業的毛利率約僅剩20％，因為「錢都拿去繳利息」。
因此，在銷售策略部分，名軒目前多採取「邊建邊售」方式，而價格若與2年前相比，也傾向有5〜8％的議價空間。
至於目前手中的庫存土地，最大的一塊位於淡海新市鎮，佔地7,000餘坪，將興建1,600多戶住商大樓，預計今（2017）年底開工、2020年完工，預估應該可以趕在淡海輕軌通車前完工。除了淡海新市鎮之外，也包括台中練武段、新竹與岡山等地。
房仲全聯會理事長林正雄：現階段 是最好進場購屋時機
中時電子報作者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年5月17日 上午5:50
工商時報【方明╱台北報導】
近期國內不動產市場傳出看屋人氣回籠訊息，房仲全聯會理事長林正雄表示，推估今年預售新屋推案量約8,000∼9,000億元、年減3成，有助於今明2年餘屋去化，且在金融限縮解除，建商賣屋條件鬆綁下，現階段可說是最好進場購屋時機。
林正雄表示，過去每年全台合理買賣移轉棟數約35萬棟，但這幾年打房下來，推估剛性需求約減少13萬棟，去年雖移轉棟數驚險守住29.4萬棟，但有不少是因實價課稅上路，提前在去年底轉移，預估今年移轉棟數將僅有約28萬棟水準。
林正雄進一步指出，目前市場空屋量仍約有100萬戶，但這100萬戶空屋不是建商沒賣掉，而是有人可能持有多戶（打算贈與兒女），去年3月起房地產景氣開始真正出現下滑，推估去年全年全台新屋銷售率約在4成左右。
他表示，去年預售新屋總推案量約1.2兆元（約7萬戶），去年至今未售出或興建中約4萬戶左右，預料今年預售新屋推案量僅8,000∼9,000億元，年減約3成；但推案量減少是健康的，剛好填滿去年4萬戶餘屋量，對今、明年餘屋去化有幫助。
林正雄認為，房地產是成熟產業，建商獲利有限，70多家上市櫃建商近2年淨利率約17％∼18％，從買土地、過戶、規畫請照、銷售期、興建，要花費4年時間才能完工入帳，等於每年淨利率才4.5％，房價下修空間有限。
此外，現在有實價登錄，建商先前賣50萬，現在若賣48萬，將無法向舊客戶交代，寧可撐住，頂多送裝潢、家電及打出輕鬆付款方案。
林正雄表示，現在建商優惠的概念是，原來是在池塘捉大魚，但大魚已捉走，當市場還有餘屋量時，因景氣尚未明顯好轉，所以提早將明年才可捉的魚現在就捉，這就是建商讓利。
------------------------------
北台灣10大代銷 海悅奪冠
519億蟬聯寶座 今年房市回穩 推案量增3成
2016年02月26日 更多專欄文章
海悅國際去年接進「大同莊園」等案，拿下代銷冠軍，今年有望重返千億案量水平。資料照片
目標明確
【詹宜軒╱台北報導】2015年北台灣10大代銷出爐，海悅國際（2348）接案量519.2億元，蟬聯冠軍寶座，亞、季軍則是新聯陽實業、創意家行銷，接案量分別達407億元、241億元。市調業者指出，10大代銷接案量雖較2013高峰期減6成，但今年豪宅案出籠，推案量可望增3成，3大代銷排名可能洗牌。
根據《住展》雜誌的統計，2015年10大代銷總接案量為1942.6億元，較2013年高峰的4723億元，減少約59%。海悅去年以接案量519.2億元，坐穩自2007年以來的冠軍位置，但案量卻是近9年最低水平。
海悅國際總經理王俊傑表示，一方面受市場萎縮影響、一方面也朝減量經營方向前進。
海悅接案2目標進行
他說：「目前公司接案採2目標進行，一是跟著重大建設走、挑選首購自用成屋，二是瞄準市中心最大的案子。」
去年海悅推出的土城區「大同莊園」、北投區「國美大奇」等案，皆傳出銷售捷報，今年確定包括新竹、桃園、林口等案，新接案量600~800億元，而外傳包括元利建設「One Park」、「和平大苑」等案也屬意海悅接手，初估今年接案量將破千億元，再拿下2016年第1代銷位置無虞。
新聯陽手握15~20案
去年位居亞軍的新聯陽實業，以「華固新代田」、「麗寶芙蓉匯」等大案撐場，總案量超過400億元，農曆年後有總銷40億元的新莊區「運動時代」首購型產品進場，新聯陽實業總經理林徹人指出，公司現握有約15~20個案子銷售中，總銷量可維持在300~500億元。
創意家行銷拼400億
創意家行銷去年接案量約240億元，今年在永和大陳義胞社區都更案「勝開大地」百億案量領頭下，副總經理柯仲武估計，接案量應可較去年成長3成，至少達到400億元水平。
北市今年除元利建設2大豪宅案吸睛，信義計劃區大陸建設「琢白」案，預計4月中公開，總案量220億元，代銷公司為慕樺廣告，可望藉由該案，一舉擠入今年前3大代銷公司之列。
《住展》雜誌企研室經理何世昌說：「過往入榜前十大，年度接案量至少百億，去年8~10名的代銷公司，年度接案量皆僅有80億元左右，十分罕見。」
-----------------------------------------
房產代銷教父：剛性需求當道
中時電子報中時電子報
2016年2月26日 下午 08:17 GMT
房地產業界盛會「台北房屋之夜」昨（26）日登場，代銷業「教父」、台北房屋董事長葉條輝親自現身，他看這一波房市，認為房市起起落落，只有創新再進步，建議代銷業應掌握具有剛性需求的產品，例如基隆的「信義城」，以每坪1字頭房價締造佳績，就是掌握現在的趨勢。 創辦台北房屋的葉條輝是台灣房地產預售制度的開山鼻祖，是代銷業的教父級人物，昨晚號召台北房屋130多位子弟兵「回娘家大團圓」，他表示，這波房市沒有所謂底部不底部，一定要調節，畢竟景氣有起起落落；不過經歷不動產稅制改革之後，台灣房市一定會質變、量變，投機性買盤退場，自住剛性需求當道，代銷業一定要大幅調整經營策略。 昨晚在葉條輝、昔日北屋總經理王應傑，以及傳真實業董事長、中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長王明成等籌辦下，席開16桌，舉辦「台北房屋之夜」。 葉條輝表示，他創辦北屋的極盛時期，每年營業額高達70幾億元，涵蓋代銷、建築業、建築師事務所等，當時國泰建設每年營業額才50幾億元。現在北屋雖已不再，他也已經73歲，現在比較常住台北，並在德霖大學開課「房地產代銷實務」，每學期4學分。他的兒子則進入「代銷業西點軍校」甲山林廣告，跟著祝文宇學習。葉條輝目前也同時擔任幾家建設公司、代銷公司的顧問，深入掌握台灣房市脈動。 葉條輝指出，由於台南震災震撼全台，預期全民更覺醒要重視居住安全和品質，也提升政府的執政魄力，尤其是北市、高雄等主要都會，會加速推動都更，對於整體市容及安全會更有助益，對房市一定會有正向影響。 王應傑表示，目前房市低檔，正是買豪宅的最好時機，最容易議價。王明成也認為，這一波房市要看全球經濟、台灣經濟、石油價格變動，還有新政府的政策、稅制改革等；雖然有人說還要壞7年，但這根本沒根據，不必那麼悲觀。
------------------------------------------------
6代銷勇接8包銷案
多為平價建案 力促寒冬開紅盤
2016年01月29日 更多專欄文章
甲山林今年包銷指標案「信義城」，打出低單價、低總價吸客，每周看屋人逾50組，銷售狀況佳。范厚民攝
抓準市場
【詹宜軒╱台北報導】代銷業者力拼選後小陽春，勇接包銷案，市調統計今年上半年進場的指標案，共有6家代銷業者接入8包銷案，總案量約300億元，若計入量體較小的推案，包銷案量約佔上半年總推案量3千億元的1~2成，雖比之前景氣好時4成包銷案還低，但代銷業者皆認為，若抓準市場脈絡，建案不難推動，包銷利潤相對仍高。
所謂包銷，是指代銷公司負責該建案所有廣告相關費用、人員開銷、接待中心費用及其他相關衍生費用，採此方式接案風險雖高、但利潤也較高，對消費者而言，則較無差別。有建設公司主管透露，去年代銷接案態度保守，只求保本，不求大賺，所以接案多採包櫃或純企劃，對包銷案避之唯恐不及。
創意家今年400億案量
據《住展》統計至1月底，陸續進場的指標案中，海悅廣告接下新竹「興希望」與「興傳」2案，皆為寶佳機構旗下建案；創意家行銷接下永和區「勝開大地」都更案，案量上看百億元，規模最大，另外尚有內湖區「友座臻賞」，同是都更案。翰昌動力行銷接下汐止合康案，案量超過60億元，甲山林去年年底進場的基隆「信義城」等，皆為包銷。
甲山林包銷「1字頭」
創意家行銷董事長王明正認為：「審慎接案，一旦接下就必須要包銷，顯示對個案的信心，若代銷業者自己都沒信心，如何說服民眾買下？」也因此，創意家今年總接案量400億元，皆為包銷案。
翰昌動力行銷執行長許展豪表示，以合康青山路案為例，總銷超過60億元，估計銷售期2年，支出成本約2億元，「合康在此區所推的前2期個案，皆由我們銷售，對於市場有一定掌握度，大膽搶進。」許展豪並認為，以目前景氣來看，若總價具競爭力、或在區段具有優越條件的個案，應還是有業者願意包銷接案。
去年接案相對保守的甲山林廣告，今年首打基隆「信義城」，該案也是此次統計中最早公開銷售的建案。「信義城」標榜1字頭行情，每周周來人超過50組，成交狀況佳。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，觀察上半年的包銷指標建案，多數走平價路線，「顯見代銷業者深知買方市場，親民產品當道，選擇此類型包銷，才有機會在寒冬中開出紅盤。」
---------------------------
台北市新興城市排第五 千萬以下就入住
【字號】大 中 小
更新: 2015-11-23 09:51:36 AM 標籤: 仲量聯行 , 太平洋房屋 , 中央銀行
【大紀元2015年11月23日訊】（大紀元記者蕭軒台北報導）仲量聯行（JLL）23日發表「全球城市新格局」（Globalization and Competition: The New World of Cities）報告指出，台北於新興世界城市排名第五，與上海、北京並列跨國企業深耕亞太市場的主要門戶。據實價登錄資訊顯示，北市萬華區、大同區和中山區，超過三到五成房屋成交價不到千萬元，業者建議有意購屋的民眾不妨多加參考。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，台北的城市發展實力和國際化程度皆被賦予極高的評價。在公共基礎建設排名第一、高等教育水平排名第二、創新研發能力排名第七，被評選為「高競爭力城市」。
現在，想躋身新興世界城市排名中最受關注城市之一的台北市，也不一定非得付出千萬代價了。據太平洋房屋統計，台北市萬華區過半住宅成交總價不到千萬元，大同區、中山區也有三到四成的房屋在千萬元內可選擇。
據中央銀行公布10月分五大銀行房貸承作金額，台銀、土銀、合庫、一銀與華銀新增房貸368.95億元，較上月增加51.53億元。顯示有意購屋的民眾看準時機陸續進場。◇
台灣的炒房文化
大多數人都知道，菸酒、毒品都是會傷害身心健康，尤其是毒品，對人體健康的傷害性非常大，各國政府都制定法律，打擊毒品交易和懲罰吸食毒品者，社會共識更認為，販賣毒品者，簡直罪大惡極，荼害人們並危害社會安全，但他們也有話要說。
生意是講供求的，他們買，我們賣。我有叫他們吸嗎？我有嗎？我沒有！是他們自己要吸！我又沒逼他們！根本不能怪我們！要怪怪他們。我有逼他們嗎？我根本沒有逼他們……買賣是講供求的嘛，誰要他們買啊？他們傻啊！
這是電影「門徒」裡的一段台詞。從經濟學角度來看，毒販也是從事經濟活動，當一個生意人，他們炒作的是毒品價差，那不是人類生活必需品，所以販毒不能怪他們，要怪應該怪消費者，消費者如果不買，誰還願意從事毒品買賣的生意。
用毒品這個商品，「道德上傷天害理」的負面意識相當明顯；換個商品我們繼續思考：販賣寵物、貂皮大衣呢？我們應該譴責販賣寵物業者，還是消費者？這些都是生活非必需品，如果消費者不購買，那些動物們就不會遭殃，社會上也會鼓吹人們不要消費小動物，放過牠們。
從事這些交易的業者，社會對他們的價值觀已經貼上「傷天害理」的標籤，不過我要講的主題不是小動物或毒品，我來談談人民的 生活必需品：房地產。近年來網路和廣告媒體不難看見，著名房地產投資客「帥過頭」鼓吹做房地產，他大方說自己就是標準的投資客，哪裡有錢賺，就往哪裡去， 他認為他炒房的立場都是站台灣老百姓的立場，既然房地產註定會漲，那就要讓它成為每個人都可以享有的利益，他曾說過，「我不買房地產難過啊，關了不會死， 不買房地產會死。」
他炒作的是「房地產」，雖然對於有兩件房地產以上的人來說，更多的房地產是非必需品，但對於大多數人來說，房地產依然是生 活必需品，沒有房屋或租屋，那就連棲身之處都沒有，但是對於帥過頭來說，那不重要，重要的是他能否賺到錢，至於買家背了多少年的貸款才能買到房子，他不在 乎！
炒房的危害不見得比吸毒還輕
把剛剛「門徒」裡的那段台詞套用進來，生意是講供求的，他們買，我們賣。我有叫他們買嗎？我有嗎？我沒有！是他們自己要 買！我又沒逼他們！根本不能怪我！這套台詞如果由帥過頭說出來，好像也沒有任何違和感，這時候肯定會有人出來反駁：Joe啊，買賣房地產跟買賣毒品怎麼能 相比？吸毒會害人啊，炒房不一樣。事實上，炒房哪裡不一樣？一個人吸毒危害健康而身亡，跟一個人一輩子的勞動工作都套牢在房貸上，或者一個人長期抽菸危害 健康、酗酒危害健康，哪個比較慘？
從法律的角度來看，吸毒販毒都是犯罪行為，抽菸酗酒也是明顯傷害他人或自己的行為，菸酒產業在世界各國有不同的規範，例如 限制消費年齡，酒精含量等，因為煙、酒、毒都會直接對人體造成影響，美國歷史上也有禁酒時期（Prohibition Era）的紀錄，不過「人性」是無法管理的，加上菸酒產業背後龐大的利潤，長期的政商遊說疏通法令，必須要有明顯的規範，於是在商業和社會安全之間，做了 法律的界線來區隔，那麼炒作房地產呢？
圖1：1988~2014年台灣貸款成長與分布情況
圖2：2002~2012台灣房價所得比
從貸款結構就能知道，炒作房地產對於長期的經濟傷害有多大。根據中央銀行的資料顯示，台灣購屋住宅貸款年年提升，2001年和2009年分別是兩波房地產 多頭的炒作起始點，大量的民間資金湧入建築貸款和購屋住宅貸款，政府財政部甚至主辦「青年安心成家專案」，讓更多年輕人一起加入房地產需求市場。人口成 長，住屋需求是必要的，但是讓全民用相當高的價格來購買房地產卻完全不需要，市場雖然有自由供需平衡機制，房價有高有低，消費者自由購買，但台灣房地產交 易所得稅和土地增值稅稅制極度不合理，變相鼓勵囤房囤地，甚至政府在設計「房地合一實價課稅」或是房地產交易相關法案時，完全倒戈向建商財團。這些房地產 政策，扭曲了自由市場的供需平衡，大量中產階級需要負擔大量勞力所得，即使不購房，租屋族也要負擔高額房租，而這些利潤最終只集中在少數人手上，但是卻犧 牲了台灣長年的民間消費。只有當房地產價格降溫時，才能釋放這些民間消費，如同國際油價暴跌時，人民可以省下燃料費，進行更多額外的娛樂消費或購買耐久財 商品，一個社會負擔大量的成本在房地產和能源這種一次性的消費商品上，對國家長遠發展其實相當不利。
圖3：全台灣的房貸族為了買房，犧牲了一輩子的生活品質
圖4：在台灣，買房已經是全民「信仰」
「有土斯有財」不只嚴重影響國家經濟發展，更扼殺人民生活品質
造成高房價的原因，除了政商勾結和過時的房地產政策外，還有來自於人民對於房地產的「信仰」。在台灣、香港、中國等華人地 區都有「有土斯有財」的觀念，1980年代東亞地區經濟大躍進，一般老百姓持有房地產安居樂業，還可以代代相傳兩代宅，在2010年的高房價時代，中產階 級購屋常常得背負20年，甚至是30年的房貸壓力，新購房地產反而是「貸貸相傳」兩貸宅，一棟房子要兩代人才能償還，許多人終其一生省吃儉用就是想賺間 房，房地產價格的基礎，除了景氣好轉、土地和建材成本上漲、低利率市場資金氾濫、投機炒作盛行以外，最大的來源就是廣大信徒的信仰，老一輩大多認為，持有 房地產等於「安定」+「幸福」+「被動收入」，加上建商散播廣告媒體和投機客的炒作，房地產是人民理財最大的項目，不管要背多少年的貸款，或是高學歷、高 收入、高又帥，都不如有間高又大的房；這樣的行為和思維，跟吸毒有什麼差別呢？而鼓吹炒房的投機客和房地產仲介們，如果只為了賺取私人獲利炒高房價，成為 讓人民背負大量貸款的幫兇，跟販賣毒品的藥頭又有啥差別呢？
大多數的人們在高房價之下，幾乎都是不得利者，甚至有些還成為受害者，因為房地產這個成本上漲會吸乾整個社會，排擠民間內 需消費，房價增高會導致企業成本增加，企業利潤降低，甚至許多企業還會把錢投向房地產炒作，然後房價升高；沒有房地產者，全部都要被迫提高租金成本，代表 社會大多數產業的營運都要被剝好幾層皮，房地產飆漲是一個逐漸放大的循環，對國家的傷害力其實更勝於菸酒毒，危害程度和時間遠超過家庭或個人的範圍。
從監察院公布的財產申報資料可以得知，政府總統、五院院長、以及前後任各部會首長都擁有大量建物和土地，許多立委更是地王 大戶，政府官員各個「理財有道」，帶頭示範囤積房產，人民早已不奢望政府會調控房價、讓房價在自由市場機制下合理化，呼喊多年的稅制改革只是假象，選舉前 才會提出來的矯情口號。有一位市長曾說，在台灣的財團如此囂張，這是國家目前最大悲哀，而台灣社會出現像帥過頭這樣的房地產投機客，大搖大擺公開結群炒 房，也是社會的悲哀，投機客沒有違「法」，因為「法」是由擁有大量房產的官僚制定的，我們只能說投機客的社會觀感不佳，過去幾年臨近新竹科學園區的大埔地 區，被苗栗政府以擴大科學園區為理由強制徵地，私人民宅面臨強制拆遷的慘況，如今苗栗大埔在投資客帥過頭這位「代銷」首腦的帶領下，標榜「寧願坐牢，也要 炒房」，大埔地區的預售屋推案量暴增，價格也被炒高，苗栗政府的經濟建設是假，政商勾結炒房是真，這樣的結果，真的是對後代子孫有利嗎？
房地產業中的醜陋政商勾結關係，在台灣並非新鮮事，人民早已習以為常，台灣社會民情熱衷炒房也是深植民心，如今連投機客都 出來大聲喊話，揪團炒房，吸引不少沒辦法透過傳統政商關係的年輕人一起「吸毒」，當人民對炒房越來越習以為常，心中唯有房地產當作信仰時，不知道有沒有人 覺得這個社會價值觀越來越病態，但我肯定這樣的社會氣氛肯定不是後代子孫所希望看見的樣貌。
逾四成基隆人通勤台北 房價每坪差46萬元 | 通勤上班 | 大紀元 - http://goo.gl/HCoqb7
逾四成基隆人通勤台北 房價每坪差46萬元
www.epochtimes.com查看原始檔
【大紀元2015年10月21日訊】（大紀元記者蕭軒台灣台北報導）全台跨縣市工作情形，基隆市、新竹縣和新北市名列前茅，有超過1/3工作人口通勤上班，較全台平均15%比率多出兩倍以上。觀察區域房價，基隆市和新北市每坪均價較台北市便宜20~46萬元，在基隆有機會以500萬元買到30坪的房子。
主計總處統計2014年台灣地區家庭收支調查和國人跨縣市工作情形，基本所得來自居住地以外的縣市比例平均15.69%，而跨縣市工作占比最高的是基隆市，比例高達43.20%，新竹縣居次，有38.09%的比例，新北市33.24%第三。
觀察區域平均房價，基隆市住宅每坪平均單價12.5萬元，較相鄰的新北市每坪單價30.9萬元便宜18.4萬元，與台北市的59.1萬元更相差46.6萬元。
太平洋房屋副總經理章克勤表示，台北市與竹科園區的就業機會多，自然吸引許多人跨縣市工作，但從另個角度分析，房價也是跨縣市工作的原因之一。
基隆市近年來發展議題有限，但1字頭的親民房價及未來捷運潛力仍有一定吸引力，至台北市的理想通勤時間多半小時，房價從每坪53.3萬元銳減至16.0萬元，不到500萬元就能買一間30坪的房子。◇
代銷分杯羹 20151011│蘋果日報
如甲山林部分自建自售案，開價創下區域新高；甲桂林強調產品獨特性的紅樹林案，行情比周圍他案高出1~2成；璞園做出市場區隔、善於包裝個案，開價通常也略高。 《住展》雜誌企研室經理何世昌說，可能是近年甫跨足建築開發的代銷，取得土地成本較高，再加上對於建案行銷與建築規劃較有自信，所以價格普遍訂得較高
-----------------------
水電瓦斯管費 預售屋建商吸收
www.epochtimes.com.tw查看原始檔
問：Kelly於103年7月買了一間預售屋，也跟出售的建商簽了買賣契約，沒想到預售屋都還沒蓋好，建商突然提說願意吸收水、電的管線配置費用，但瓦斯管線費用還是要由她負擔。
答：如果Kelly是在103年7月跟建商簽訂預售屋買賣契約，依據內政部100年3月24日，公告修正的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的第13點（驗收）；以及103年8月5日內政部令：訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13點（驗收）規定有關「接通自來水、電力」及「達成天然瓦斯配管可接通狀態」之管線費用的補充規定。
就水、電管線的部分，該函釋的第一點指出，原則上：「賣方（不動產開發業）通知買方驗收時，自來水、電力均應達接通狀態，賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。」但「預售屋買賣契約訂約日在103年5月2日內授中辦地字第1036002251號函示（未含當日）前有約定費用支付者，從其約定；未有約定者，賣方不得向買方收取該項費用。」
就瓦斯管線的部分，該函釋也透過第二點表示：「有天然瓦斯地區之預售屋買賣，除契約另有約定，並於相關銷售文件上特別標示不予配設天然瓦斯配管外，賣方均應於房地出售範圍內，達成瓦斯配管（內線管設施）之可接通狀態，不得向買方另收內線瓦斯管線費。」但「預售屋買賣契約訂約日在103年2月27日內授中辦地字第1036031553號函示（未含當日）前有約定費用支付者，從其約定；未有約定者，賣方不得向買方收取該內線管費用。」
因此，就本件案例來說，既然Kelly是103年7月跟建商簽訂預售屋買賣契約，遠在103年2月27日之後，瓦斯管線費用的部分，賣方（建商）不得向買方（Kelly）收取該內線管費用。此外，在簽約前，買方一定要用心看完全部條款，以免簽約後才發現有不公平的地方。◇
=------------------
北市蝸居冠全台 每戶平均不到32坪
相關關鍵字 居家 蝸居 家庭住宅狀況 高房價 房價
好房網News記者陳佑婷／整理報導
台北市民居住空間有夠擠！根據主計總處家庭住宅狀況調查，台北市民平均每戶居住坪數只有31.94坪，為全台最小，官員及專家表示應該與台北市地狹人稠以及高房價有關。
台北市民平均每戶居住坪數只有31.94坪，全台最小。(好房網News資料中心)
浮洲合宜住宅旁的萬坪公園將來會改建為學校。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
主計總處調查2014年國內家庭居住狀況，平均每戶與每人居住坪數為44.1坪與14坪，創調查以來新高。台北市因為房價高，北市民眾去年平均每戶坪數31.94坪，比全國平均小了12坪，而北市每戶平均人數為3人，也就是平均每個人的居住空間只有10坪左右，蝸居的情形為全台之冠。
在六都當中，以台中市每人平均居住坪數50.95坪為最大，新北市民每人平均32.91，為倒數第二，台北市31.94坪最小，其餘的桃園市、台南市及高雄市分別為48.69、48.21及48.33坪。另外，其他的非都會區每戶坪數比較大，例如苗栗縣、彰化縣和南投縣的家庭平均居住坪數都超過50坪，新竹縣則有61.14坪，每戶居住空間全台最大。
對此，主計處官員表示，台北市等都會區地狹人稠，再加上高房價，家中坪數通常較小。台經院副研究員劉佩真也向聯合報說明，近年都會區中大坪數與豪宅等高總價產品越來越多，帶動每戶坪數增加，至於苗栗、彰化等地坪數較大，可能和城鄉房價差異有關。
--------------------
國內房價走了十多年的多頭，才剛有反轉趨勢，甚至有不少專家直言「暌違兩年張金鶚重出江湖 房價喊跌7年」的言論，盧燕俐也表示在某節目中提及，台灣和德國的比較，德國的國民所得約4萬美元，是台灣的兩倍，但平均房價僅是台灣的三分之一，租屋政策更是完整，舉凡沒有完整的修繕證明，三年內房租漲幅超過15%者，一律得吃上官司，回過頭來看台灣，根本就是「無政府狀態」，親近財團、放任房價炒作，才是始作俑者。 在文中她說到氣憤處也直言，投資客沒有感恩並謝謝政府的一臂之力，才讓他們多年來吃香喝辣，卻因為賣的不夠快，慘遭套牢，就怪罪財經節目或來賓，投資客們不妨上街抗議，要不然就是要政府，房價只能漲、不能跌！
原文網址: 台灣「無政府」？ 專家譏造就高房價 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/191899107557.html
------------------------
房仲開發物件 連漁船也賣
〔記者陳彥廷／屏東報導〕漁港邊房屋仲介要開發的物件可不只房子，東港、鹽埔港邊連「漁船」也賣，業者笑稱，漁船屬不動產，自然會有交易市場，且目前約二十年船齡的船價，與二十年中古房的價格差不多。
漁港鄉鎮竟可見到房仲賣「船」的新鮮廣告。（記者陳彥廷攝）
東港、鹽埔是屏東著名漁港，部分船長退休後，面對後繼無人只能將漁船出脫，曾經出海討海還擔任遠洋漁船大副的陳明德，「登陸」後轉任房仲，老本行也成「開發物件」。
陳明德說，港邊的市場自然比市區多，曾成功用同樣模式賣出兩艘船，這艘店內有史以來最大六十一噸的漁船「進艗鴻」號，是和另位同事林家偉一同開發的物件，船齡十九年，換上新引擎後才出海三次，狀況優良。
東森房屋東港店長方志緯指出，目前東港鎮內二十年的中古屋大約開價六百萬元左右，漁船的開價也差不多，不過船卻是漁民安身立命的生財工具，希望能仲介給有緣人。
北市首購年齡破40歲 大安區近50歲為最高
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
主要原因之一是國內經濟成長狀況不佳，個人所得並未明顯成長，加上中低總價產品價格仍處高檔，造成首次購屋年齡不斷往後遞延。永慶房產集團表示，雖然「三十而立」是許多人的夢想，不過以今年大台北各區平均首購年齡在40歲上下來看，三十歲要於大台北購屋難度並不小。
以大台北主要18個房市熱銷行政區來看，今年以「大安」平均首購年齡達44.9歲為最高，其他包括「信義」、「士林」、「中正」、「松山」、「新店」、「中山」等區域，平均首購年齡都超過40歲以上，而最低的「新莊」也要36.5歲。
永慶房產集團指出，台北平均首購年齡最高的區域主要集中於大安、信義、松山、中正、中山等台北市中心區域，由於這些精華地段，目前每坪房價大約仍有70~90萬元，對於首購族來說，入住難度確實相對較高。若有意在大台北購屋的首購族，受預算限制影響，可往新莊、土城、中和等地區，房價較台北市中心區低廉很多，年輕族群較易負擔。
事實上，以「台北市中心區」來看，今年首購平均購屋總價高達2,093萬，「台北市郊區」以1,659萬次之，「新北房市熱區」則要1,156萬，從近三年來看，都是最高表現。永慶房產集團認為，政府調控房市，主要以高總價為首要控管對象，一般民眾及首購族購買的中低總價產品，所受衝擊較小。
-------------------------
信義7月營收降逾1成│蘋果日報
m.appledaily.com.tw查看原始檔
【于靜芳╱台北報導】5月房地合一稅通過，但房市買氣並未因此升溫，交易持績衰退，全台上半年買賣移轉棟數為13萬4961棟，交易量倒退14年，房仲龍頭信義房屋（9940）昨公布7月合併營收6.2億元，和去年7月營收7億元相比，下滑幅度超過1成。
下半年審慎樂觀
信義房屋今年6、7月營收一路下滑，6月營收6.3億元更較去年衰退超過17%，7月營收6.2億元，較去年下滑10.96%，買氣稍有止穩；1~7月累計營收達45.89億元，較去年同期53.62億元，衰退逾14.4%。
8月將面臨農曆鬼月的房市淡季，信義房屋策略長周莊雲說，目前買賣雙方對認知價格仍有差距，觀察下半年仍有滿多買方想適用舊制，對房市仍持審慎樂觀態度。
---------------------------
客家文化節 平安大戲成亮點
By 甘嘉雯, www.chinatimes.com查看原始檔
「2015客家文化節」主題為「大戲巡庄、聲客饗宴」，首次納入「客家平安大戲」，希望可以成為亮點。（客家事務局提供）
「2015客家文化節」主題為「大戲巡庄、聲客饗宴」，首次納入「客家平安大戲」，希望可以成為亮點，而活動4大主題除平安大戲外，還有客家月光團圓音樂宴、客庄深度旅遊及客藝饗宴，客家事務局長蔣絜安表示，盼能傳承客庄百年傳統，展現桃園的客庄特色。
蔣絜安表示，客庄地區的8月半平安戲，是桃園民間的百年傳統，每年在中壢、平鎮、觀音及楊梅等客庄地區都有大活動，今年的主場大戲由楊梅高山頂啟明宮開始，接著是中壢三教紫雲宮、平鎮廣玄宮及楊梅頭重溪三元宮，之後也會由13區公所輪流主辦，「一庄演完過一庄」，所以稱為「客家平安大戲巡庄」。
而客家月光團圓音樂宴則在新屋的范姜老屋舉行，范姜古厝也正名為客家老屋，活動採「認桌制」，民眾可以至活動官網報名，一同團圓，並在音樂饗宴陪伴下，享用客家美食；另還有客庄深度旅遊，客家事務局共規畫5條深度旅遊路線，遍布新屋、龍潭及觀音的客庄景點，希望客庄深度旅遊，能和今年的「拉拉山輕旅行」、「跟著好茶來旅行」一樣成功。(中國時報)
-------------------
預售屋成屋去化緩慢 土地交易急縮近5成
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
土地交易金額隨著房市震盪進入低檔，以實價登錄資料統計，102年全台土地交易總額約1.6億元，103年縮減至1.2兆元，而今年1~5月累積僅有2,677億元，比103年同期大減46%，高於房屋移轉棟數量縮19%。根據過往情況，下半年成交金額會比上半年增加5成，但在市場觀望態度濃厚下，全年交易量並不樂觀。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，因房市交易量能下挫，儘管預售與新成屋供給增加，但去化緩慢，建商不再購地。同時，公告現值每年調整，公告地價也向上調升，擁有大面積土地的地主，地價總額愈高，採累進稅率課徵下，等於是「雙重加稅」，以致於土地交易趨緩、有行無市。
不過，觀察建築使用執照核發情形，則呈現完全不同的市況。統計上半年使照核發戶數達3.16萬戶，創下98年以來的新高，顯見進入近年預售推案的交屋高峰期。其中有7成集中在6都中，又以新北市核發量最大，而台北市最少；在建照數量上，上半年核發為近3年低量，不過6月卻衝上1萬3,897戶，創下18個月以來的大量。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德解釋，過去因奢侈稅限制，導致新成屋交易受到壓抑，不過明(105)年元旦後停徵奢侈稅，使照爆出大量，預期新成屋出售可能增加；另外，由於建商已提前反應獎勵容積上限管制措施，加上預售屋推案不理想，因此造成上半年建照數下滑。
---------------
調高房貸成數 房仲：打房最嚴時代結束
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
中央銀行今天下午宣布，提高貸款成數上限，高價住宅、公司法人購置住宅，及自然人第3戶購屋的最高貸款成數，由現行5成調高為6成。
央行同時調整特定地區範圍，刪除新北市2區(八里區、鶯歌區)及桃園市4區(桃園區、蘆竹區、中壢區、龜山區)信用管制。
信義房屋不動企研室專案經理曾敬德表示，這代表央行改變態度，打房最嚴厲的時代過去了，同時嗅到市場的不景氣、交易量遲滯，但後續是否打房措施再放鬆，仍有待觀察。
曾敬德指出，近期傳出建商遇到交屋不順利，甚至要協助客戶籌措自備款不足的問題；央行放寬貸款成數可讓交屋更順利、更靈活，否則會陷入交易遲滯，衍生資金週轉的風險。
曾敬德說，銀行對房貸採取信用管措施所考量的是放貸風險，如今放寬一成，但擔保品是一樣的，並不會因此產生授信風險，新增釋出到市場的資金不致於被用來炒房，適時的鬆綁反而可以增加房屋交易的流動性，同時減少資金週轉不靈而引發的連鎖效應，避免波及下游無辜廠商。1040813
--------------------
房市信用管制微調 房仲：降低觀望氣氛 有助流通性回歸正常
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，經歷這麼多年的房市調控與稅改政策，已經造成市場出現流通性風險，今年的移轉量恐怕只剩下29萬棟，政府應該已經評估市場上已經沒有投資客，因此放鬆部分的選擇性管制措施，降低購屋民眾的資金壓力，同時降低民眾觀望氣氛，也讓整體房市的流通性鬆一口氣。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，今天央行首次宣布微調執行滿5年的信用管制，對於鬆綁管制地區的自住客群來說，可排除誤傷無辜，買氣將逐步持穩，引導回歸供需基本面。目前一般民眾觀望、不進場，在意的除了貸款成數外，主要還是房價的問題，若房價未修正到期待的幅度，或區域賣壓帶來的跌價風險仍大，這些區域解禁或微幅放寬並不會帶來明顯的激勵。
此次放鬆的部分包括新北市次商圈的八里與鶯歌，由於這兩個區域的交易規模並不大，因此放鬆的市場影響有限，不過桃園地區的選擇性信用管制措施，對於區域房市就有相當的影響力，一來民眾換屋的資金條件較為寬鬆，二來對市場也是正面利多，可降低購屋人的觀望氣氛。
至於放寬豪宅貸款由5成到6成的部分，放寬1成貸款成數的實質差異其實有限，不過觀察現在有些豪宅的預售交屋案，部分買方因為資金缺口，由開發商借貸約2成的資金，豪宅貸款放寬至6成，可紓解屋主與建商部分的資金壓力。
--------------------------
「房價所得比」已成落後的誤導指標
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
板橋區孫小姐問：最近新聞報導，明年公告地價要往上調，屆時，地價稅又會往上漲，聽了讓人「薪情」很不好。房屋稅才剛漲，怎麼地價稅也要往上漲？況且薪水一直紋風不動，甚或還出現倒退情況。
這幾年，政府為了抑制飆漲的房市，陸續提高交易所得稅(奢侈稅、資本利得稅及土地增值稅)，也提高房地產的持有稅(房屋稅、地價稅)，確實讓人民有「萬萬稅」的感覺。
「公告地價」(課徵地價稅之依據)每三年公告一次，明(2016)年1月1日剛好碰到三年一調的時間點，而「公告土地現值」(房地有買賣時，課徵土地增值稅之依據)則是每年的1月1日公告。
不過，別忘了，明年1月1日就要實施房地合一稅，也就是說，明年的1月1日，房地產有三件大事在同一天發生。這也代表著，民眾未來的持有成本將往上調高，而是否如一些房仲業者所預料，調漲幅度恐怕會寫下1994年以來的新高，則值得觀察。
基本上，政府傾向調高公告地價及公告土地現值的政策方向不變，但在調整的方向上會參考一些指標。其中，有關於「房價所得比」部分，要提醒主管機關的是，內政部營建署所公布的第一季房價所得比，相對目前(8月)的時點已落後達5~6個月，更何況，第一季所調查的數據，由於有農曆年過年的放假因素在內，其統計結果的參考性是要打點折扣的，再者，實價登錄資訊公開前亦有去頭去尾的問題。
營建署於8月初發布的第一季房價負擔能力指標統計，除桃園市外，其他五都「房價所得比」及「房貸負擔率」等兩項購屋痛苦指標，均創調查以來的14年新高。
根據《自由時報》分析，台北市房價所得比達16.16倍，等於要不吃不喝超過16年，才可能在北市買得起房；台北市貸款負擔率達68.63%，也就是說，如果要在北市買房，家戶所得中近7成得用來繳房貸。
對比貸款購屋「333法則」：家庭月收入1/3繳付房貸、1/3日常生活支出、1/3儲蓄為以備不時之需；但在北市購屋，光房貸就占家庭可支配所得近7成，故購屋痛苦程度乃全國最高是可以想見的。
若只是從表面來看，今年第一季全國房價所得比為8.46倍，台北市為16.16倍，而貸款負擔率全國平均35.94%，台北市為68.63%，由此觀之自然會覺得數據往上攀高。依據營建署的該項統計數據，可以想像，政府又有「藉口」針對房市祭出更多管制措施。
殊不知，房市從2011年6月1日實施「奢侈稅」後，房市即逐漸由多翻空，經過實價登錄、信用管制、豪宅稅、囤房稅，再到調高房屋稅稅基和稅率等，房市買氣急凍，房市反轉急下的情勢已然出現，此從去年第四季就明顯在走下坡，今年上半年更加明顯，如上半年的買賣移轉棟數僅13.5萬棟。從這種情況來看，正如5月份筆者在本刊第七六八期即預測，今年全年恐怕只有25~27萬棟。
此外，目前市場已發生建商不得不降價的情形，尤其某家建設在銷售萬華區新成屋時，竟喊出「75折」的降價手段，不啻一大震撼。
再從房市的一些現況觀察，以前房屋代銷業者都採「包銷制」(從企劃到銷售)，但今年以來，不僅改為「純企劃」─只幫忙做銷售企劃，不再包括廣告費在內全部包銷，甚至還傳出「棄守」工地之情事，亦即，將整個銷售團隊的人員全部奉送給建商，以撙節人事管銷。
更有甚者，過去專以賣中古屋為主的房仲業者，現在竟有建商找上門，要把手中的新成屋交由房仲業者來銷售。
以上諸多現象，無不凸顯房市景氣已大不如前，過去建商從房市賺錢如流水的好光景已不再，而代銷業者以前一開案或賣兩、三個月就完銷的情況也大不如前，現階段大部分代銷業者都有「度小月」的心理準備。
倘若主管機關始終執著於房價所得比或貸款負擔率「居高不下」，而無法體認該指標為落後指標，甚至將其「誤導」為指標，而在誤判資訊的情況下，認為一定要大幅調高「公告地價」或「公告土地現值」，恐怕會引發更多的民怨。
畢竟，台灣目前有八成五以上的房屋自有率，「公告地價」或「公告土地現值」的向上調高，對他們的荷包是否縮水，具有相當大的切身的關係，更重要的是，一旦買賣移轉棟數急遽下降，恐怕連稅收都會大幅縮減。
--------------------
房市獲勝的80/20法則
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
資訊快速傳遞的時代，四面八方的傳言不停衝擊市場，悲觀的人認為房地合一稅通過，利多出盡，房市將面臨崩盤，房價會不斷下探；樂觀的人則看到危機入市的希望，尤其下半年稅法尚未實施的空窗期，有利投資或自住者進場購屋，期待未來的獲利出現，並看好房價長期只漲不跌，購屋仍是投資致富的最佳選擇。
面對諸多房市該進場與否，或者景氣究竟看好還是看衰的問題，其實，想要在房產上投資獲利是有跡可循的。
義大利統計學家帕雷托(Vilfredo Pareto)曾提出「80/20法則」的觀念，說明在眾多現象中，80％的結果取決於20％的原因。在房產投資論點上，其實也存在相類似的論點。
最近很多自住客買方都「聽說」房市似乎會跌五～十年，不少投資客的買方也都「聽說」房市可出實價登錄的七成來買，而更多的自住客和投資客買方，還「聽說」房地產的稅好像很高，房市已到達最高點，投資不會有獲利了。
很多市面上謠傳的「聽說」，讓那些20％有需求的自住客，懂得危機入市，買到超划算的好房子；而20％的投資客，也由於懂得危機入市可以慢慢議價，買到了超優惠的房價，準備賺錢獲利。至於其餘那些80％因為「聽說」而不敢買房的人，只有等到下一次房市漲回來的時候，才後悔先前沒有進場入手，而再等到坊間名嘴說可以買房時，又感受到只能買進更高的房價。
俗話說：「千金難買早知道」，獲利機會是留給懂得把握的人。電視上的名嘴，絕大多數都是理論派，抱持著「語不驚人死不休」的精神，在意的是有沒有人在關注他們，這些人誰又真正地有在房地市場裡面實戰操作呢？在此奉勸想自住的人應該趁著危機入市，想要投資賺錢也要趁著危機入市，秉持80/20經驗法則，相信數年後自然就會有超乎預期的大獲利出現。
---------------------
北市購屋 雙薪家庭得餓45年│蘋果日報
m.appledaily.com.tw查看原始檔
根據《住展》調查，現今雙薪夫妻想在北市購入45坪、３房產品，得不吃不喝45年。資料照片
《住展》雜誌以行政院主計總處所公布的每人每月實質經常性薪資收入、與北市新屋平均單價為基準，統計自1988年至今，一般雙薪家庭到底要花多久的時間不吃不喝，才能在北市買到1間房。
據數據顯示，1988年時新建案平均房價每坪16.4萬元，每人每月實質薪資約3萬1690元，只要夫妻兩人9.7年不吃不喝，就能買到45坪的房子；但以現今新建案平均房價約每坪90.1萬元、每人每月實質薪資約3萬7489元換算，夫妻兩人得不吃不喝45年，才可購入45坪新房，且房屋室內面積，更因公設比升高變得更小。
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，購屋痛苦指數居高不下主因是薪資漲幅遠落後於房價漲幅，「27年來北市新屋平均房價大漲約4.5倍，實質薪資卻只增約18.3%。」
--------------------
北市中古大樓開價 跌至7字頭│蘋果日報
m.appledaily.com.tw查看原始檔
北市中古住宅大樓開價跌到7字頭，賣方求售心態強。范厚民攝
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市有將近2年時間，大樓委售開價都在每坪80萬元以上，但北台灣受稅制影響，交易量下滑，北市房價回檔修正最多，新北市、桃園市雖未大幅修正，也盤整凍漲明顯。
相對北台灣委售止漲，中南部房價相對穩定，皆高於去年水準。高雄市中古大樓每坪開價21.8萬元，相較去年同期20.2萬元漲7.9%，台中市每坪24.3萬元、台南市每坪15.8萬元，也分別較去年漲3.4%、1.9%。
住商不動產高雄鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示，高雄因交易量無北部明顯衰退，故開價自然沒下修，目前成交單價約漲5%。全國不動產執行副總經理林泇廷則分析，中南部因土地取得成本愈來愈高，也反映在開價，呈緩漲趨勢，像高雄重劃區房價多在1字頭，房價漲幅仍有後勁。
-------------------
房市解禁 建商讚、學者嘆
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
央行昨（13）日無預警宣佈，放寬房市選擇性信用管制；建商猛按讚，認為這是房市近年來政府首度採取的罕見救市措施，央行此時鬆手，對於穩定房市健全發展、刺激內需，將有很大的幫助。
不過，政大地政系教授張金鶚則大嘆，房市尚未打底完成，央行憑什麼突然鬆綁救市，鼓勵擁有第3戶以上或豪宅，到這些投資客炒作區域比較集中的地方買房子？更陷放款銀行、真的去買房子的人於不公不義。
不動產開發商業公會全國聯合會理事長、麗寶建設機構董事長吳寶田表示，央行放鬆不動產選擇性管制，對於房市健全發展、金融穩定，都有直接正面助益，尤其在總體經濟面臨嚴峻考驗的此時，央行主動採取積極性作為，對於改善投資環境、刺激內需市場，都將有很大的幫助。
台北市商業會理事長、北橋建設董事長王應傑表示，預期央行鬆手後，房市買氣會提升，有助首購和換屋者進場；不過，建議建商還是要適度降價，才能喚回消費者信心、消化餘屋。
長虹建設財務長陳茂慶表示，央行適度放手，讓房市回歸基本面、不要用政策著墨太多，才能讓房市回到正軌，是一件好事。
對於央行鬆綁，張金鶚感到相當「錯愕」！他痛批，房市好不容易朝向正軌；未料央行突然出手救市，沒有政策的正當性和必要性，更無助讓房市回到應有的底部、讓金融機構適度作到風控，反而鼓勵擁有第3戶以上的人、或豪宅戶，到這些投資客炒作區域比較集中的地方買房子？這顯然是陷放款銀行、真的去買房子的人於不公不義，央行憑什麼這樣作？
張金鶚表示，央行在此時房市正在整理階段，反而鼓勵銀行提高貸款成數1成給這些炒作區域的投資客，無異讓銀行面臨更大的放款風險，因為這些區域還沒探底完成、房價還在跌。央行不幫自住客、反而去幫助投機客和豪宅？「這很奇怪耶！」這樣的政策，說不通嘛！
---------------------
風評：肥了建商，瘦了百姓 台灣又要重回拉房市救經濟 – 風傳媒
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
房市的漲跌榮枯，確定讓各國主管經濟者又愛又恨、頭痛不已。房市繁榮、房價飆升時，確實造就經濟熱絡的景況，同時引發高房價帶來的社會問題。但缺乏經濟與民眾所得支撐的榮景與高房價，又是泡沫的根源。一旦泡沫破裂、房價反轉下跌，又可能造成金融呆帳與經濟下滑的結果。
大部份國家都承受過房地產飆升後泡沫破裂之苦；遠一點的是日本90年代的大泡沫，把日本帶進「失落20年」；近一點的是美國次貸風暴，在2008年掀起全球金融海嘯，各國無一倖免。那幾個「歐豬國家」如西班牙、愛爾蘭等也都經歷過房市泡沫後緊縮的痛苦。
台灣政府，不分國民黨或民進黨執政，則更是數十年如一日的以拉房市支撐經濟為已任。台灣在1998年本土金融風暴後，執政的國民黨固然是祭出史無前例的購屋優惠貸款、政府利息補貼等措施來救房市，以支撐經濟；阿扁執政時，碰上經濟衰弱，也同樣有數千億優惠貸款鼓勵民眾購屋，甚至把土增稅減半以拉抬房市。房市與房價得到支撐的結果往往是「肥了建商，瘦了百姓」，台灣就一直在此輪迴之中。
這兩黨，或許政治意識型態迴異，但對房市的執迷與關愛則是「一路走來，始終如一」；所以如此，則是受台灣一個錯誤的傳統觀念─房地產是火車頭產業─的影響。但從產業關聯與研究都印證，房地產是火車頭產業明顯是謊言。
從整體經濟情勢看，今年下半年、甚至明年，台灣經濟都不會太好。出口已連續6個月衰退，慘狀堪與海嘯後比擬；第2季經濟成長率剩下0.64%，第3季預料也可能在零成長率左右擺盪。今天下午主計總處將公布最新的經濟預測數字，不可能好看。央行在此之前公告放寬房市管制，用意不言可喻。
央行的放寬措施主要有2項，第1個是把6個區域從管制名單中刪除，因為這些地區非屬高房價區，房價與交易量都已萎縮，影響層面較小。第2個措施是對高價住宅、公司法人購置住宅，及自然人第3戶購屋的最高貸款成數，由先前5成調高為6成，影響層面較廣；因為，擺明是歡迎投資客回頭購屋，大家「齊心努力」支撐房市。
台灣房價確實在鬆動中，仲介的數字顯示台北市房價已下滑中，現在幾乎可確實明年房市會明顯下滑，但看看數據，中華徵信所7月公布的數字，台北市房價所得比為15.7倍─合理比例應在5倍以下，在亞洲主要城市中僅次於香港；房貸負擔率67%，購屋者收入近7成都拿來繳房貸─合理的比率應該在30%以下。另外一份調查則顯示台北市首購年齡高升到40歲。
這些數據顯示房價仍是高不可攀，現在豈到了要支撐房市、房價的時候了？央行此作為，豈不是對自己過去幾年的作為，打了一個好大的耳光？
--------------------
圖館周邊房價 台中漲31％
2015/08/15 8609 LINE分享
分享
高雄微幅上揚 6都以北市跌最慘
【詹宜軒╱台北報導】近期由圖書館學會發起的「2015台灣10大非去不可圖書館」網路票選，吸引全台68所圖書館角逐，累計投票數逼近百萬。房仲業者趁勢調查近3年6都指標圖書館生活圈，僅桃園市、台中市、高雄市周圍房價有上漲趨勢，台北市則淪為下跌幅度最大的縣市。
必看熱門影音
台中南區國資圖總館因有交通利多支撐，近3年房價上漲約3成。資料照片
21世紀不動統計近3年實價登錄資料，比較全台6都指標圖書館周邊住宅房價，桃園市圖總館周邊漲幅46.7％，為全台之冠；其次為台中市國資圖總館上漲31％、高雄市圖總館則小幅上漲1.2％；而台北市圖總館、台南市圖總館及新北市圖總館新館，則呈下跌趨勢，其跌幅各為7.5％、7.2％及1.3％。
21世紀不動產副總經理曹若琪分析，桃園市圖總館位處桃園市府特區，屬早期發展聚落，居住環境佳，住戶結構以公務人員為主，近年住宅釋出量少，從而拉抬周邊房價。
鄰近大學交通利多
今年因北部房市相對冷清，不少購屋資金往中南部流走，房價漲幅尤其明顯。2012年遷址至南區五權南路的台中國資圖總館，因鄰近中興大學及中山醫學大學，文教氣息濃，加上鐵路高架化帶來交通利多，近3年房價漲幅約3成。有巢氏房屋台中南區復興加盟店長楊加立分析，區域新推案以3房為主，單價約21~22萬元，包括櫻花建設、鼎泰鑫建設等都有新案，「建地趨少，和交通綠地等優勢，此區行情持續看俏。」
港都規劃百坪豪宅
位處亞洲新灣區的高雄市圖書館總館，是高雄國際級重大建設，周邊住宅因區段話題不斷，產品保值抗跌，今年房價小幅上漲1.2％。該區包括遠東、遠雄及京城3大集團皆有精華土地，遠雄已規劃64層飯店加百坪豪宅案，最快今年可正式公開。
住商不動產亞洲新灣區加盟店東陳志遠指，新圖書館周邊住家，雖因話題及機能豐富性略漲，部分號稱「圖書館第1排」，甚至單坪喊漲5萬元，但交易量並無顯著增加，顯示圖書館並非萬靈丹。
高雄亞洲新灣區不僅有新圖書館（圖），另吸引遠東、遠雄及京城3大集團投資推案。黃競鋒攝
北市價高自住卻步
而台北市圖總館位於大安森林公園旁，現平均房價每坪75.07萬元，隨著該區房價偏高，一般自住客望之卻步，加上北市是政府打房重災區，房價近3年出現下滑現象，跌幅約7.5％，為6都圖書館宅表現最慘烈的區塊。
------------------
成大周邊房價抗跌 建商必爭地
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
記者蔣謙正／台南報導
台南市北區因較早開發，舊部落住家密集，經政府長期徵地拓寬及開闢道路，塞車問題獲得解決，建商大多逐筆收購土地才推案。目前雖然房地產景氣看淡，但地價仍居高不下，建築成本無法降低，加上開元路千戶大案將完工，供給量仍待消化，推案量明顯減少。
房仲業者表示，靠近成大校園的周邊社區，近年來成為房價易漲難跌的明星地段，尤其是新屋市場，目前有知名建商推出一千二百餘戶大樓住宅，就是看準了區域性地段優勢。不過，該案產品類型為電梯大樓，規劃中小坪數二或三房格局，僅衝擊到相同價位的中古屋市場，至於透天新成屋，現在反而較為稀有。
房仲業者分析，為避免排擠效應，同地段新推建案大多會朝產品區隔方向發展，從不同需求角度設計建築，各顯神通。在長榮路上即有建商推出新大樓，採一層一戶規劃，內部格局均為小套房，是以投資客為主要銷售對象，也吸引不少公教退休人員探詢，該產品以租賃為訴求，成為房地產市場的供需主力之一。
-----------------------
六都圖書館周邊房價比一比 桃園漲最凶、北市跌最多
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
充滿人文氣息的圖書館可視為城市發展的文化標的，近年來六都大力建構圖書館，不僅為城市發展寫下新頁，也創造不少房市利多，不過，圖書館真的能有效拉抬周邊社區房價嗎？統計近3年實價登錄資料發現，桃園市圖總館周邊房價確實漲很大，漲幅高達46.7%，但台北市圖總館、台南市圖總館則都下跌超過7%，其中以北市圖總館周邊房價跌7.5%最多。
根據21世紀不動產的統計，歷史悠久的桃園市圖總館周邊房價在2013、2014年分別為每坪16.44萬元、19.94萬元，今年卻飆漲至26.68萬元，漲幅46.7%躍居榜首，證明圖書館作為區域標的對房價有著拉抬房市影響。
21世紀不動產副總經理曹若琪分析，桃園市圖總館位處桃園市府特區，屬早期發展聚落，商圈完整且政府機關群聚，治安良好、環境單純，住戶結構以公務人員為主，近年住宅釋出量少，從而拉抬周邊社區房價。
而台中國資圖總館從前2年的每坪均價10.68萬元，上漲至今年的13.98萬元，漲幅也有31%，位居第二。曹若琪指出，台中市南區文教氣息濃厚，坐擁中興大學及中山醫學大學兩大校區，加上舊社區鐵路高架化、國資圖總館遷址等重大利多，今年在北部房市相對冷清下，不少購屋資金往中南部流走，房價漲幅尤其明顯。
反觀人文氣息濃厚的雙北市，由於房價基期高、賣壓大導致標的圖書館無法為逐步下修的房價注入暖流。台北市圖總館位於大安森林公園對面，館齡已超過25年，商圈發展成熟，但前2年周邊住宅平均還有8字頭行情，今年卻跌至每坪75.07萬元，跌幅達7.5%，為六都之首。
而正處試營運期間的新北市圖總館新館，打破傳統思維，是全台首座24小時不打烊的閱讀場所，儘管話題不斷，但房價並未因此上漲，反而小幅下跌1.3%。曹若琪分析，新館雖帶來可觀人潮，但當地住屋需求已相對飽和，對住宅效益有限，反倒是店面行情有明顯提升
------------------
調高成數救房市？ 房仲：於事無補
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
中央銀行13日下午宣布，調整特定地區範圍，刪除新北市2區(八里區、鶯歌區)及桃園市4區(桃園區、蘆竹區、中壢區、龜山區)信用管制。針對貸款成數上限，高價住宅、公司法人購置住宅，及自然人第3戶購屋的部分，最高額度由現行5成調高為6成，外界普遍認為，央行這一連串的打房「急轉彎」，是企圖要將苟延殘喘的房市從谷底救起。
【八里、鶯歌仍衰】針對政府救房措施，八里永慶房屋分店店長黃經理認為，「現在市場上都以自住客為主，而八里的區位特性，當前市場皆是以換屋，或預算不足以買到台北市的客群為主力。」黃先生說，因此目前仍有租約或不急著要搬遷的人，通常都還抱持著觀望的心態，而且對於自住客來說，「即使第2房的貸款解禁，不必備足那麼多的自備款，對於購屋意願影響依然不大。」
「像昨天（15日），整間店掛賣的房子總共有300多件，一整天下來，上門的買家卻不到一個！」位在鶯歌區的永慶房屋許店長表示，「鶯歌的投資客早已退場，即使是自住客願意來詢問，開出的價格至少也會打個75折，根本就談不成。」許先生認為，「以豪宅客戶來說，一棟房子光持有稅一年就破百萬，當初稅改就搞太大了，房市已經傷到根基了。」
【實質效果有限】位在蘆竹區的房仲業者則表示，「蘆竹投資客非常少，大部分會買房的都是自住為主，因此第2房貸款的解禁實質影響並沒那麼大。」但他也強調，「不過至少政府已經開始放出利多的訊息出來了，相關限制若逐漸解除，對於民眾的購屋信心也比較能有幫助。」
住商不動產中壢店區總宋先生認為，「解除信用限制後，貸款成數將可回歸到以往6至7成左右的成數，對於原先就有購屋需求的民眾而言，可貸額度足足差了1成，資金運用可更為寬裕。」位在龜山的有巢氏房屋陳專員則指出，「這幾天確實有客人陸續來問，關於貸款成數增加的影響，但只要房價過高的問題一天沒解決，買方還是會觀望。」
他還說，「解決持有成本過高的問題，才是政府當前的首要之急。」桃園區的永慶房屋林經理則表示，買房子能夠貸到幾成與政府的限制與否根本無關，只要代書夠力，貸款幾成都有可能。林先生強調，「問題不是貸款貸不貸的到，而是價格。」
--------------------
桃園中古屋84天才賣得掉│蘋果日報
m.appledaily.com.tw查看原始檔
【于靜芳╱台北報導】太平洋房屋統計台北市、新北市與桃園市今年1~7月的內部成交資料，北台灣中古屋平均需81天才能成交，比去年同期增加18天，其中又以桃園市最慘，1間中古屋平均花快3個月才賣得掉！
北台灣中古屋銷售期拉長，平均需81天才能成交。范厚民攝
北市成交物件價跌
相比今年與去年1~7月，桃園市中古屋從60天增加到84天最多，銷售天數增加24天，成交拉長將近3個月；其次是新北市79天，年增15天。台北市則是平均76天，增加9天最少。
太平洋房屋副總經理章克勤表示，雖央行解除新北、桃園6區貸款限制，但對首購族來說，重點還是總價區間帶能否負擔得起。
台北市雖然銷售最快，但今年成交物件總價從2000萬元跌至1500萬元，物件從3房變2房，目前僅低總價物件才有成交。
--------------------------
結果你選擇炒房？
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
【on.cc東網 作者：朱學恒 低階酸民代表】
台灣最近的狀況的確很不好，人民幣貶值導致我們的貨幣政策窮於應對，很有可能出口廠商和高科技廠商會受到壓力；社福預算和退輔預算排擠了國家的建設投資預算，導致大部分的錢花在過去，卻沒有多少錢花在未來。
GDP的成長跟預期之中相去甚遠，導致整年度的成長預期非常之不樂觀。高科技產業面對中共騰籠換鳥的野心，被整條紅色供應鍊給取代，導致業績慘兮兮，股市市值跌到五分之一、十分之一比比皆是；HTC光一家公司的市值就跌了將近9000億元新台幣。年輕人持續低薪，房價持續走高，股市持續低迷不振，社會分配依舊不公。
但就在這千瘡百孔的危機當中，中央銀行在不久之前宣布了一個政策上的鬆綁。
根據自由時報的報道：「中央銀行昨意外宣布鬆綁部分房市管控，把新北市八里、鶯歌兩區，以及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等4區，自針對性審慎措施（選擇性信用管制）管控區內剔除，即日起上述6區房貸不再受第2戶貸款成數最高6成限制。
此外，原本受最高貸款成數5成限制的高價住宅（豪宅）、公司法人購置住宅，以及自然人第3戶購屋，成數調高為6成；相當於1億元豪宅，先前至少要準備5000萬元自備款，如今可降至4000萬元。」
也就是在台灣面對的眾多經濟危機中，第1個被拯救的竟然是房市，而且還不是購屋自用的房市！而是第2戶貸款的限制、而是豪宅的貸款限制！還有自然人第3戶購屋的貸款限制！
在這種世道，除了投資客之外，有多少人可以有閒錢或是需要買第2戶房子的這種常識不需要多說；但你連豪宅的跟第3戶購屋的貸款成數也加以調高，不管你原先立意如何，翻譯起來就是「我國經濟看起來表現不佳，我救不了股市，我救不了高科技業，讓我先來救救房市，讓那些投資客和建商為了我的聰明決定而歡呼慶祝吧！因為我誰也救不了，只能救他們！」
而且更荒謬的是，這樣的政策改變，並不能讓年輕人買的起房子，因為它針對的是豪宅、是第2戶購買，是房價較為昂貴的地區。它也不能夠讓年輕人更早成家，相反的，他只會讓年輕人被高昂的房價綁的更緊，更沒有未來。
這個政府一邊告訴我們說要替大家找出路，要替年輕人爭取權益，結果其他政策都沒有到位，最快到位的是讓投資客（或是可以買第3棟房子的有錢人）有更多貸款可以運用，現金更為自由，讓買的起昂貴房子的人獲得更多貸款，獲得更多照顧。
主其事者要不要仔細想一想，過去這麼多年以來，房價一直高漲，除了數字漂亮之外，難道對台灣的分配正義更有幫助嗎？難道對削減台灣的世代剝奪更有幫助嗎？難道對台灣的失業率更有幫助嗎？難道對台灣的出口跟高科技產業更有幫助嗎？
------------------
房價恐「死在無量」
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
房市「冬天」已經形成，央行僅是「略施小惠」。央行「小惠」是指，讓自然人第三戶、豪宅、法人的房貸成數由5成提高為6成，及取消新北市、桃園市共6區的信用管制。然而，台北市全區、新北市15區，均仍在信用管制範圍。
央行、財政部聯手打房，讓房市進入冰河期，整體成交量急凍，今年上半年全台移轉棟數降到13萬5千棟，預估全年將不到30萬棟，將創下2002年來新低量。
量縮了，但價格呢？
量縮價不跌，掐緊中實戶
「房價根本還沒開始跌，」卓輝華說，因為目前各種不動產指數均顯示，房市目前是量縮價穩，他說「量縮」代表賣方不肯降價，買方不肯出手，除零星個案跌價外，整體房價還沒開始跌。
「量縮價穩」，也是央行未能大幅放寬信用管制的最大原因。根據央行統計，以央行這次放寬房貸成數管制的六區（八里、鶯歌、桃園、中壢、蘆竹、龜山）為例，今年一至七月成交量，與去年同期相比，減少幅度最多為八里，達到6成，中壢最少為8％。
但，價格幾乎沒跌。住商不動產統計，這六區，僅鶯歌、蘆竹價格下跌1％至2％，其餘地區卻上漲4％至5％。
卓輝華說，開價降會讓市場有「房價下跌」的感覺，但事實上成交價根本沒降。雖然價格波動幅度有限，但交易低迷已使投資客資金陷入泥淖。
超額供給，嚇退投資客
莊孟翰分析，房市的超額供給，「五年都消化不完。」台電曾以用電表統計，全台低用電量戶數逾140萬戶，扣除第二戶數量，推估全台空屋約70萬戶；而近三年新增建照、房屋使用執照，估計60萬戶，假設一半為空屋，約30萬戶。
原來的空屋，加上新增空屋，市場上超額供給可能有一百萬戶，其中將近4、5千戶為高價住宅（央行對高價住宅定義：台北市每戶7千萬元，新北市每戶6千萬元，其餘縣市每戶4千萬元）。
超額供給的高價住宅，賣壓最重。《好房網不動產市場週報》社長倪子仁統計，全台50大豪宅，估計賣壓約1千億元，尤其位於蛋白蛋殼區的「假豪宅」，如林口、新莊、蘆洲等區，一戶每坪40至50萬元，總價4、5千萬元的「豪宅」，估計未來2、3年內每坪會跌2成以上。
缺量緩跌，估兩年跌一成
「未來房價，有兩個觀察點，」卓輝華說一是人口因素，國發會預估2019年人口將零成長，如果空屋持續成長，加上人口負成長，需求低、供給大，房價長線難好轉。
他預估，未來房市將呈現「緩跌」，一至兩年內會下跌5～10％。
戴德梁行董事總經理顏炳立也說，房市是「賺到多頭，躲過空頭，死在無量」，無量是房市最致命的殺手，房價必須真的下跌，才有成交的可能。
-------------------
央行鬆綁沒用 房價恐「死在無量」
tw.mobi.yahoo.com查看原始檔
房市「冬天」已經形成，央行僅是「略施小惠」。央行「小惠」是指，讓自然人第三戶、豪宅、法人的房貸成數由5成提高為6成，及取消新北市、桃園市共6區的信用管制。然而，台北市全區、新北市15區，均仍在信用管制範圍。
央行、財政部聯手打房，讓房市進入冰河期，整體成交量急凍，今年上半年全台移轉棟數降到13萬5千棟，預估全年將不到30萬棟，將創下2002年來新低量。
量縮了，但價格呢？
量縮價不跌，掐緊中實戶
「房價根本還沒開始跌，」卓輝華說，因為目前各種不動產指數均顯示，房市目前是量縮價穩，他說「量縮」代表賣方不肯降價，買方不肯出手，除零星個案跌價外，整體房價還沒開始跌。
「量縮價穩」，也是央行未能大幅放寬信用管制的最大原因。根據央行統計，以央行這次放寬房貸成數管制的六區（八里、鶯歌、桃園、中壢、蘆竹、龜山）為例，今年一至七月成交量，與去年同期相比，減少幅度最多為八里，達到6成，中壢最少為8％。
但，價格幾乎沒跌。住商不動產統計，這六區，僅鶯歌、蘆竹價格下跌1％至2％，其餘地區卻上漲4％至5％。
卓輝華說，開價降會讓市場有「房價下跌」的感覺，但事實上成交價根本沒降。雖然價格波動幅度有限，但交易低迷已使投資客資金陷入泥淖。
超額供給，嚇退投資客
莊孟翰分析，房市的超額供給，「五年都消化不完。」台電曾以用電表統計，全台低用電量戶數逾140萬戶，扣除第二戶數量，推估全台空屋約70萬戶；而近三年新增建照、房屋使用執照，估計60萬戶，假設一半為空屋，約30萬戶。
原來的空屋，加上新增空屋，市場上超額供給可能有一百萬戶，其中將近4、5千戶為高價住宅（央行對高價住宅定義：台北市每戶7千萬元，新北市每戶6千萬元，其餘縣市每戶4千萬元）。
超額供給的高價住宅，賣壓最重。《好房網不動產市場週報》社長倪子仁統計，全台50大豪宅，估計賣壓約1千億元，尤其位於蛋白蛋殼區的「假豪宅」，如林口、新莊、蘆洲等區，一戶每坪40至50萬元，總價4、5千萬元的「豪宅」，估計未來2、3年內每坪會跌2成以上。
缺量緩跌，估兩年跌一成
「未來房價，有兩個觀察點，」卓輝華說一是人口因素，國發會預估2019年人口將零成長，如果空屋持續成長，加上人口負成長，需求低、供給大，房價長線難好轉。
他預估，未來房市將呈現「緩跌」，一至兩年內會下跌5～10％。
戴德梁行董事總經理顏炳立也說，房市是「賺到多頭，躲過空頭，死在無量」，無量是房市最致命的殺手，房價必須真的下跌，才有成交的可能。
---------------------
北市中古大樓開價 跌至7字頭│蘋果日報
m.appledaily.com.tw查看原始檔
北市中古住宅大樓開價跌到7字頭，賣方求售心態強。范厚民攝
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市有將近2年時間，大樓委售開價都在每坪80萬元以上，但北台灣受稅制影響，交易量下滑，北市房價回檔修正最多，新北市、桃園市雖未大幅修正，也盤整凍漲明顯。
相對北台灣委售止漲，中南部房價相對穩定，皆高於去年水準。高雄市中古大樓每坪開價21.8萬元，相較去年同期20.2萬元漲7.9%，台中市每坪24.3萬元、台南市每坪15.8萬元，也分別較去年漲3.4%、1.9%。
住商不動產高雄鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示，高雄因交易量無北部明顯衰退，故開價自然沒下修，目前成交單價約漲5%。全國不動產執行副總經理林泇廷則分析，中南部因土地取得成本愈來愈高，也反映在開價，呈緩漲趨勢，像高雄重劃區房價多在1字頭，房價漲幅仍有後勁。
---------------------
--------------
股市暴跌後，下一個就是房市 謝金河：台灣經濟到谷底
www.ettoday.net查看原始檔
▲謝金河預言，將緊接著股災而來的就是房市崩盤。
財經中心／綜合報導
台股連日大跌，即使金管會祭出平盤下禁止放空的殺手鐧救市，台股24日早盤仍重挫300多點，連續跌破7,700、7,600、7,500點三個整數關卡，10年線7795點也宣告失守，跌幅深不見底。而財經專家謝金河22日竟還在臉書上預言，「股市暴跌之後，下一個是房市！」
謝金河日前的PO文指出，「台灣下一個壓力在房地產。今天經濟日報社論標題是『台灣房市何去何從？』乍見『何去何從』四個字，讓我想起很多往事。因為，每一次我用到『何去何從』四個字都出事。」
「第一次是1984年12月出版的財訊月刋，我用『蔡辰洲何去何從？』副標題是『國泰塑膠的過去、現在與未來』，我質疑十信在外頭借二分四的高利貸，以那麼大的國泰蔡家居然借高利，財訊出刊後，次年2月9日十信擠兌，十信風暴正式引爆。1985年8月，任何鈞赴日，我用『新玻何去何從？』當標題，結果兩個月後新竹玻璃出事。第三次我用『王朝慶何去何從？』探討中纖的問題，結果王朝慶被收押。後來很多上市公司老闆都拜託我，千萬不要在他們公司名字後面加上『何去何從？』這四個字。」
「今天又看到『何去何從？』四個字，而且是用在房地產上面，我對台灣的房市有一股不祥之兆，也就是股市暴跌之後，下一個是房市！這些年政府打房很用力，本來房地產超漲，已到強弩之末，政府不打房，房價也會下跌，但這兩年打房萬箭齊發，尤其是張金鶚教授臨去秋波的房屋稅，讓台北市房地產買盤全縮手。目前房市只有賣盤沒有買盤，若有人在股市慘賠，必須賣房救急，一定求售無門，接著勢必引發多殺多的慘劇。」
「很多人以為房價下來大家都可以買得起房子，其實，台灣超過85%的房屋自有率，房價殺下來，每個人資產都縮水，下一步是銀行信用出問題，且房市愈跌愈沒有人買，最後房市崩潰了，政府要花10倍力量才救得起來！台灣的經濟將真正跌到谷底，這是台灣經濟最大的考驗！」
全台房價跌 宜蘭逆勢狂漲4成
房地合一稅通過後全台房價開始鬆動，宜蘭縣卻一支獨秀，房價幾乎全面向上走揚，新成屋相較去年漲了12%，電梯大樓漲幅更高達40%。專家認為，台北宜蘭一日生活圈成形，加上宜蘭不在央行信用管制區內，都是當地買氣穩定主因，且多數新建案也能順利消化，是目前全台體質相對健康的地方。
雪山隧道於2006年正式通車，讓宜蘭到台北交通時間縮短為40分鐘，幾乎和雙北捷運通勤時間相同，但宜蘭房價卻只有雙北一半，甚至更低，一度讓雙北購屋族到宜蘭尋找價格友善的物件，也颳起「北客東移」旋風。
這股旋風除了吸引台北客前往置產，也讓不少遊子返鄉購屋，當地房市於是起漲。全國不動產企研室主任張瀞勻表示，其實漲勢自雪隧通車後就沒有停過，特別是高速公路沿線的頭城、宜蘭、礁溪、羅東4大城。
根據《住展》雜誌統計，宜蘭今年第2季平均房價為每坪22.3萬元，比去年同期漲了12.6%，是這2年來單季最大漲幅。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，宜蘭各行政區的房價都在向上攀升，且量能都沒有失控。以今年為例，全縣總共有44個新推案，總銷140億元，相較其他地區一個建案動輒就數十億，宜蘭房市體質相對健康，新建案往往都能順利消化。
此外，宜蘭房價上漲的另一個原因，來自「農舍法規」的懸而未決。何世昌說，今年以來宜蘭嚴格取締農舍，資金反而轉入合法建築用地，促使建地價格走漲，進而拉高新成屋、預售屋價格。
宜蘭4大城全面喊漲
至於宜蘭各行政區的房價走勢差異部分，何世昌則指出，44個新推案中宜蘭市就占了15個，是全縣之冠，因為宜蘭市人口全縣最多，居住機能也最完整，住宅需求相對較高，因此推案量總是全縣最多。
張瀞勻也認為，宜蘭市是縣政、文教區，所以成為當地人和遊子返鄉時的購屋首選，而羅東鎮則因為羅東夜市遠近馳名，吸引大量觀光客的同時，商業氣息較為濃厚，商用不動產比例高。至於礁溪及頭城，則是外來客投資、置產的首選區塊。
何世昌說：「礁溪與頭城是宜蘭房價上漲的核心，其中又以高價溫泉宅帶動周邊行情為主，原本1字頭的房價，在礁溪開價已飆升到每坪40到60萬後，而鄰近的頭城也默默跟進到每坪30萬的行情。」
以礁溪為例，由於該處是雪隧進入宜蘭縣的第一站，加上有天然溫泉資源，小坪數的「溫泉宅」產品頗受買家青睞，因此成為北客置產投資的熱門區域，開價也不斷飆高。
至於礁溪的一般電梯大樓，雖然沒有溫泉宅的高價行情，但今年平均單價也逼近3字頭，來到27.4萬元，較去年漲幅3成，平均交易量甚至比去年高出近一倍。
外地客偏愛電梯大樓
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，宜蘭房價基期低，即使價格不斷創新高，但行情依舊比北部其他縣市便宜。因此近幾年來，宜蘭房市的買家有8成都是外地客，其中又以台北人居多。
「對台北人來說，每坪花20多萬就能在宜蘭輕鬆成家，吸引力真的很大。」他認為，由於宜蘭房市動能來自外地客，而這些北部置產客，又偏好熟悉度高的電梯大樓，導致電梯大樓物件量價俱漲，單價突破2字頭，漲幅達4成。
相較電梯大樓，宜蘭當地人較喜愛的透天厝，交易就不這麼熱絡。
何世昌指出，宜蘭市中心的透天厝因為單價已被拉高，當地人根本買不起，宜蘭人只好從市中心撤退，到周圍尋找低總價透天厝，例如其他行政區總價低於800萬的物件，或礁溪與羅東郊區1000萬以下的透天厝。
然而，在房地合一稅通過，投資客逐漸退場，雙北房價開始回歸基本面之下，為何宜蘭房市仍舊一片漲聲，不受影響？
張瀞勻分析，到宜蘭置產的外來族群，大部分都是買第二棟房子，購屋目的偏向休閒、度假取向，該族群普遍較富裕、手邊有閒錢，因此出手買宜蘭房產較不受景氣影響，這就是宜蘭能在全省跌聲一片的狀況下，房價維持不墜的原因。
頭城單價破3字頭
此外，有巢氏副總經理劉炳耀認為，目前宜蘭的房價確實「漲到頂了」，在農舍法規告一段落後，已經沒有題材可以炒。但外來置產族最集中的礁溪，由於溫泉宅這類物件有支撐點及剛性需求，即便房價下修，幅度也不會太大。
「沒有新題材可以炒，部分剛性需求薄弱的地區，以後都會很慘。」
他直言，宜蘭、羅東較受當地人與外地客青睞，而礁溪外地客居多，產品對味了，行情都不會下修到哪去。但如果離開這些區域，像頭城烏石港等新開發區，剛性需求就不大，無論投資或自住客都得更加小心。
據了解，今年烏石港重劃區已有建案開出3字頭高價，以新建案「世界灣」為例，單月就簽約5成，每坪價格落在35萬元，烏石港商業區土地每坪成交也達40萬元以上，目前已是賣方市場，土地取得不易。
劉炳耀呼籲，烏石港極有可能是下一個桃園青埔或是淡海新市鎮，置產或自住還是要多加考慮。
宜蘭發展不如預期 （楊士陞 宜蘭員山人）
我覺得房價便宜是宜蘭人買房的主因。對宜蘭人來說，住市中心或郊區其實沒太大區別。
因為目前留在宜蘭的多屬爺爺奶奶這一輩，父母輩多在外縣市工作，小孩長大幾乎也到外縣市念書，而且宜蘭人主要交通工具是機車或汽車，不一定要住在市區。
我認為，雖然發展觀光是好事，但看來好像沒有想像中那麼好，因為出了百貨公司、夜市，其他地方生活機能並沒有像房價急起直漲，只有回不來的房價是真的。
塞車加高房價 好苦 （張絜雯 羅東鎮人）
雪隧通車後，假日根本不要想出門，因為永遠都是塞車、塞車還是塞車，且物價受到外來客的幾句「好便宜」，就開始胡亂飆高，常常讓我們覺得這邊物價跟台北是一樣的。
至於房價，其實在雪隧通車前就已經很高，更不用說近年陸資湧入，只能眼睜睜看礁溪房價飆到每坪60萬，這叫我們怎麼不擔心以後買不到房子住呢？
「styletc.樂時尚」於台北華山藝文特區舉辦「PLAY ONE野餐派對」，報名即送BACKJOY美姿墊、櫻桃小丸子野餐墊及保冷袋等多樣好禮，禮品總市價高達5980元；若4人一起報名，還有團報特別禮大方送，詳情請參看「styletc.樂時尚」活動網站。
----------------------------------
購屋壓力好沉重 想在北市買房 平均首購年齡超過40歲
tw.news.yahoo.com查看原始檔
記者曹逸雯／台北報導
房價雖然不再飆漲，但購屋壓力依然沉重，房仲統計發現，想要在台北市買房，無論市中心或是郊區，平均首購年齡都超過40歲，其中以大安區的44.9歲居台北之冠，堪稱最難入住的首購區域。
對於在大台北打拼多年的爸爸來說，何時才能給家人一個「家」？永慶房產集團針對成交資料加以分析發現，2013-2015年大台北地區中，無論是北市中心區、北市郊區或是新北房市熱區，平均首購年齡都仍呈現持續攀升的狀況，2015年北市中心區平均首購年齡高達40.9歲，北市郊區也要40.1歲，雙雙突破40歲大關，新北房市熱區首購族平均也要38歲才買得起。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這兩年政府管控房市，全台房市交易量萎縮，房價不再飆漲，甚至出現修正，但因政府是以高總價為首要調控對象，一般民眾及首購族購買的中低總價產品，所受衝擊較小，也相對較有買氣支撐，因此2015年大台北首購族的平均購屋總價，仍較去年出現小幅墊高的狀態。
以2015年「北市中心區」來看，首購平均購屋總價高達2,093萬元，「北市郊區」1,659萬元次之，「新北房市熱區」也要1,156萬，都是3年來的最高。
黃舒衛指出，國內經濟成長狀況不佳，個人所得並未明顯成長，加上中低總價產品價格仍居高檔，造成民眾的首次購屋年齡只好不斷往後延，雖然「三十而立」是許多人的夢想，不過以2015年大台北各區平均首購年齡在40歲上下來看，30歲要在大台北購屋難度並不小。
不過，難度高歸高，黃舒衛說，年輕的首購族也別灰心，大台北平均首購年齡最高的區域主要集中於大安、信義、松山、中正、中山等北市中心區域，目前這些精華地段每坪房價大約仍要70-90萬元的水準，對首購族來說，進駐難度確實相對較高，建議可往新莊、土城、中和等年輕族群較易負擔得起的區域找尋。
------------------------
你一定不知道 買房「喬價格」這樣最快
tw.news.yahoo.com查看原始檔
記者曾一禾／台北報導
根據第2季國泰房地產指數季報調查結果顯示，2015年第2季六都持續呈現盤整調整結構，且延續近1年的量價低靡，各都藉著擴大推案衝高成交量，或拉大議價空間促進成交。雖然7月後看屋人潮回籠，來到近八個月來最佳表現，但買賣價格認知落差大，導致成交量仍處低檔。
為打破買方觀望心態，蒲陽機構推出板橋區長安街「蒲陽‧文萃」建案廣告戶，讓消費者可直接於網標屋網站上勇敢「出價」，顛覆現行新屋銷售模式，消除礙於情面不好「喬價格」的尷尬，揪出有成交契機的「真心價」。
網標屋創辦人表示，雖然說每個買方都想出價，但並不是每個人都具備喬價格的技能和勇氣。利用網路的特性，買方可輕鬆奪回議價的發球權。而賣方透過直接與消費者互動，更能因「誠實」而取得市場「信任」，有效解決傷腦筋的「光是看，就是不出價」問題。
網標屋創新出價模式，可讓房市不至於死死昏昏去，一舉跨過房屋交易的最後一道牆，透過各方不用面對面的模式進行議價，將讓議價過程輕鬆自在，克服買賣雙方在出價時許多眉眉角角的顧慮，迅速找出買賣雙方都可以接受的真心價，反而能創造買賣雙方雙贏的局面。
WBHOUSE網標屋 - http://goo.gl/QVrRFG
-----------------
房價所得比、房貸負擔率 5都創14年新高
北市買房 要不吃不喝16年
〔記者徐義平／台北報導〕營建署發布最新的第一季房價負擔能力指標統計，除桃園市外，其他五都房價所得比、房貸負擔率等兩項購屋痛苦指標均創調查以來的十四年新高。北市房價所得比達十六．一六倍，等於要不吃不喝超過十六年才能在北市買得起房；北市貸款負擔率達六十八．六三％，也就是說若在北市買房，家戶所得中近七成得用來繳房貸。
雙北市第一季的民眾購屋痛苦指標同創新高。（資料照）
雙北市與亞洲主要城市房價所得比比較。（製表：記者徐義平）
今年第一季2大購屋痛苦指標變化。（製表：記者徐義平）
根據這項統計，全國平均房價所得比及貸款負擔率各為八．四六倍、卅五．九四％，依然陷於「房價負擔能力略低」情況，這兩項指標均較前一季加重○．○五倍、○．三三個百分點；對比歷史數據，首季全國房價所得比與房貸負擔率均是調查以來第三高，僅次於二○一三年第二季和第三季的八．九五倍及卅七．八五％。
至於六都統計結果，北市房價所得比、貸款負擔率各達十六．一六倍、六十八．六三％，均較前一季加重。對比貸款購屋「三三法則」，即家庭月收入三分之一繳付房貸、三分之一是日常生活支出、三分之一為儲蓄以備不時之需；但在北市購屋，光房貸就占家庭可支配所得近七成，購屋痛苦程度為全國最高。
新北市分為十三．○二倍、五十五．二七％，也較上季加重，在新北貸款購屋家庭平均可支配所得超過一半要拿來付房貸。
除雙北購屋痛苦指標創調查新高外，台中市、台南市與高雄市也創新高。其中台中市為八．五三倍、卅六．二二％；台南市為六．六九倍、廿八．四二％；高雄市為七．八八倍、卅三．四六％；除台南市屬房價負擔能力合理程度外，其餘兩都都屬於房價負擔能力略低。
六都中唯一未創新高的桃園市，本季為七．一七倍、卅．四四％，但桃園市第一季房價所得比是調查以來第四高，貸款負擔率為調查以來第三高，也屬於房價負擔能力略低程度。
營建署表示，本季調查廿個縣市中，除澎湖縣樣本不足外，房價負擔能力最高為屏東縣與基隆市，貸款負擔率各為廿．○五％與廿三．二％，房價所得比各為四．七二倍與五．四六倍，是房價負擔能力相對最高地區。
家戶月入6萬 可負擔509萬房價
若以家戶月所得六萬元為例，廿年期本利均等攤還方式、貸款成數七成、固定利率一．九九％及貸款負擔率卅％等條件設定下，約可合理負擔的房屋總價是五○九萬元以下。
而今年第一季中位數房價低於五○九萬元的縣市，包含台南市、宜蘭縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、基隆市、嘉義市等十三個縣市。
中國時報【唐玉麟╱台北報導】
全台6都地政局公布，今年7月建物買賣移轉棟數表現，除了新北市4430棟、高雄市3039棟較6月回升，分別月增7.21％、7.73％外，其餘4都交易量走弱，其中台北市2208棟減幅最多，月減9.84％，其餘依序為桃園3196棟月減4.85％、台中3665棟月減4.03％、台南1688棟月減1.11％。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說，受房價下修風潮影響，再加民眾對房地合一實價課稅一知半解，難以釐清房市後況，導致觀望氣氛依舊濃厚，觀察6都近10年7月買賣移轉棟數表現，除高雄外，其餘5都均創下自95年以來歷年同期新低，顯見6都房市呈現價盤量縮成局。
在雙北市方面，陳炳辰說，北市7月總移轉棟數為2208棟，月減9.84％，年減18.28％；新北市為4430棟，月增7.21％，但年減13.39％，兩者均是近10年7月單月最低交易紀錄！
永慶房屋說，今年全台上半年買氣，較去年同期量縮18％，衰退幅度近2成，除了6都之外的觀察，買氣則為漲跌互見，其中台東縣與雲林縣與澎湖縣，上半年交易量年增率分別為30.2％、16％、8.8％；交易量衰退前3名縣市，為苗栗縣、基隆市、宜蘭縣，減幅分為34.6％、27.5％、14.7％。
----------------------
雙北女性地主 高於男性
tw.news.yahoo.com查看原始檔
中國時報【吳泓勳╱台北報導】
因應地方財政拮据，市場預期明年地方政府將拉高地價稅基，明年開徵地價稅負恐創歷史新高。但哪些人會被課到稅？財政部最新統計，土地最昂貴、居大不易的雙北精華區，卻是女性逆勢突起，申報地價稅的地主戶數比重超過男性，其中台北市、新北市占比各為52.3％、50.7％，彰顯「女地主時代的來臨」。
財政部統計，去年地價稅實徵共715.2億元，較前年增加6.9億元。從性別角度觀察，全國地價稅的男性納稅人占54.2％，較女性45.8％多出8.4個百分點。
但從全國繳稅變化來看，財政部表示，去年與2009年比較，地價稅女性納稅人的比重增加達0.8個百分點，顯示女性地主人數有逐年上升趨勢，兩性在不動產登記上，也有跳脫性別差異的傾向。例如台北市，女性地主就以44.3萬戶多於男性的40.3萬戶；新北市也以72.2萬戶高於男性70.2萬戶。
為什麼只有雙北女性地主特別突出？住商不動產企研室主任徐佳馨分析，這反映出雙北人口結構與社會型態，抱持不婚主義或事業有成，希望有自己房屋的單身女性增加，更願意買下屬於自己的房屋，自然伴隨著土地的購買，這類狀況在北部特別明顯。
從房型來看，她說，由於男女購屋的觀念不同，女性大多是自住，可以接受坪數較小的房型，更看重生活機能、交通便利與能不能住的久，通常1到2房就可以下手，價格相對低之下，較容易進駐雙北市。除了單純的女性買主增加外，有些是因為投資客希不希望自己持有太多房地被國稅局盯上，而將產權轉到女性親友名下。
------------------
破盤房價的五鬼搬運法（盧燕俐）
newtalk.tw查看原始檔
房市持續低迷，無論中華信評或台經院紛紛發表預測，直指房價趨勢反轉，未來兩年將逐步下滑。為了提振買氣，賣方絞盡腦汁想新花招，送轎車、送裝潢已不夠看，「把停車位灌進坪數，拉低每坪單價」，成了最吸睛的手法之一。
人人都擔心成為房市最後一隻老鼠，也希望大有福報買到便宜黃金屋，賣方就利用這樣的群眾心理，大玩數字遊戲，營造出低單價和破盤價的假象，吸引不知情的民眾上門看屋。
做法很簡單，以近期傳出破盤價的「達麗信義」為例，賣屋網上出現一筆每坪單價76.54萬的物件，和幾年前開價130萬元相較下，等於是打了58折，因此，立刻引起媒體圈報導，爭相討論屋主願意賤價求售的目的。
然而，進一步去拆解，才發現屋主根本沒有賤價求售，而是使用了五鬼搬運法，在坪數上面大動手腳，掩蓋了每坪單價依舊高達110萬元的真相。就售屋網的資料，二房一廳一衛，位在三樓，共32.534坪，開價2490萬元，如果用2490萬直接除以32坪，確實1坪單價只有76.54萬元。
可是，魔鬼藏在細節裡。如果再詳看細部資料，所謂的總坪數，竟然包括主建物11.135坪、附屬建物1.791坪、公設7.118坪，以及車位12.49坪；一旦把車位拿掉，總坪數只有20.04坪，扣除車位280萬元，再用2210萬元除以20.04坪，平均單價竟高達110萬元，跟先前實價登錄的低樓層，平均每坪單價落在百萬元附近相比，開價還算高出一小截。
所以，儘管交易清淡，多數賣方還是硬撐，除非有資金壓力，否則不輕易調降價格。建議有購屋需求的民眾，此時看屋仍要睜大眼睛，別被表面數字給矇蔽，有良心的售屋網站，會直接在網站上刊登總建物面積，以及扣除車位後的建物面積，直接讓買家換算參考；而部分網站缺乏細部資料，只備註「請洽業務員」，顯然服務不夠周全。
當然，聰明的買家更應先上內政部網站，查詢實價登錄的價格，一筆一筆去對照，就能嗅出同一區域、同一大樓的房價趨勢，一來，可作為議價的籌碼，再者，也可藉此衡量財務能力。切記，千萬不要為了買一間房，而放棄了人生其他的樂趣和夢想！
作者：盧燕俐（財經媒體人、理財專家）
看建商財報2數字 找到砍價籌碼
房市賣壓有多大？《Smart智富》月刊清查2014年上市櫃建商財報發現，「存貨」最多的10大建商「待售房地」和「在建房地」合計達2,742億元（詳見表1）。若以毛利率45%換算成實際銷售金額，預估未來3年、這10家建商將有逾3,976億元的新成屋會在市場流通，約當台北市去年整年預售屋和新成屋銷量的3倍！
按《住展》雜誌統計，台北市2014年全年新成屋和預售屋加總實際銷售金額僅1,324億餘元，換句話說，前述10大建商目前待售和在建的房地假設都在台北市、而且未來一旦成為餘屋，按去年市場的銷售狀況估計，至少得花3年時間才能消化完畢！
這樣的推論是否合理？從國泰房地產指數今年第1季的最新統計可以發現，全國新推個案去化率平均僅11%，相較於房地產景氣大好的2013年同期為19%，買氣接近腰斬，「少掉的這一半，以投資客最多！」景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出。由於市場上買家除了自住需求外，主要就是投資和置產，而且這樣的買家一旦買進預售屋，待完工後轉手出售的可能性相當大。因此，隨著房市去化速度放慢，未來3年當建商手上的新成屋大量出籠，賣壓將會相當沉重！
「存貨」多造成財務壓力
建商可能降價求售
《住展》雜誌企研室經理何世昌則分析，各建案銷售率是從2014年才開始大幅下滑。因此對建商而言，目前降價壓力還不算大，因現階段入帳建案都是2012年左右推出預售的個案，當時銷售成績普遍不錯，所以已經取得使用執照的「待售房地」金額並不高。但目前的「在建房地」，預計將從現在到2017年陸續取得使用執照，一旦出現承購戶退訂、加上銷售速度放緩，屆時建商「待售房地」將會大增，如去化不順，將使得公司無營收可供入帳。建商為降低財務壓力，降價求售的動作將明顯加大。
上市櫃建商編列財務報表須按IFRS（詳見名詞解釋）規定編列。依照這套會計準則，建商預售屋要認列盈餘，須待完工後才可入帳，還沒完工前，不論房子或土地都會被歸類在「存貨」項下。這使得上市櫃建商資產負債表項下的「存貨」金額都非常龐大，乃是公司最主要的資產來源。
過去10年，房地產景氣暢旺，價格愈賣愈高，「存貨」愈高的建商代表其未來營收和獲利的展望較佳。但隨著房地產景氣開始走下坡，一旦價格愈賣愈低，那麼高額的「存貨」將對建商財務形成壓力。資信聯合會計師事務所會計師陳俊廷指出，房地產市價若跌破建商成本價，財報就須認列「未實現跌價損失」，這會影響損益表，建商當期淨利會受牽連，進而拖垮每股盈餘數字，帶動股價跟著下跌。
因此，對上市櫃建商來說，如果發現房地產有跌價壓力，建商寧願賠售都比留著認列跌價損失要來得好。因為賠售雖會使毛利率下降，可是建商只要能換回穩定的現金流，公司營運就不會受影響。相對而言，陳俊廷認為，一些負債比超過50%的建商，若是存貨數字不斷攀高，為了降低借款利息壓力，以免公司因流動性不足、出現周轉不靈情況，在房市低迷時，降價求售動作會愈來愈大。
不過「存貨」內容不同，對建商的影響也跟著不同！章定煊解釋，建商「存貨」大致由「待售房地」、「在建房地」和「營建用地」3項加總而來，其中對建商影響較大的是前兩項。「待售房地」是賣不掉的餘屋，「在建房地」完工取得使用執照後，若未能賣掉也將變成餘屋。這些新成屋一落成馬上有折舊問題，建商若去化不順，還得支付房屋稅、地價稅。因此，「在建房地」在市況不好時，儘管建商硬著頭皮蓋完，若賣不出去，對建商就會形成龐大的負擔。
安侯建業聯合會計師事務所會計師簡蒂暖說明，隨著今年開徵囤房稅，建商若餘屋去化不順，公司營業費用將跟著拉高，是一項不斷滾大的負擔。
高「存貨」建商如何因應可能愈滾愈大的壓力？存貨金額在上市櫃建商排第2的遠雄建設公共事務室副總經理蔡宗易表示，儘管投資買盤退場，市場仍有自住需求。
建商度小月
轉往郊區推小宅
遠雄未來將多推自住型產品，「趨勢是坪數變小、總價變少」。不過，因為土地跟營建成本仍高，所以「視地區狀況、單價不一定會變低」。其次，因推案總價變低，將不考慮再買進貴的土地，所以台北市、新北市等一級地段將不碰，從2013年開始已布局新竹、桃園、台中、嘉義、台南等地。同時，後續推案會設法讓「營建用地」和「在建房地」維持一定程度的平衡，「不會有地就推案」。
儘管建商努力想維持房價不墜，不過，何世昌指出，由於銀行放款保守，使得房貸成數銳減，不少承購預售屋的投資人在自備款不足的情況下，就會選擇拋售。若是「建案在交屋前換手求售物件過多，交屋就會困難重重，部分建商因此乾脆把完工時間延後，讓客戶成功換手以求順利交屋。」
為刺激銷售，近期已出現「自備款只要1成」的個案。章定煊分析，建商因不願意直接降價求售，因此推出這種促銷手法，除了大幅降低自備款成數外，有些建商還會送裝潢、免契稅、免一定年度的房屋稅等。隨著建商存貨日益增加的趨勢愈來愈明顯，章定煊建議，想要購屋的民眾可從上市櫃建商財務報表中，透過以下2項指標，找到可砍價的案源或進場時機：
指標1》「待售房地」占存貨比重逾50%的建商
建商若「待售房地」占存貨金額達50%以上，顯示建商現金周轉壓力偏高，若是公司存貨占總資產又達7成以上，此時，買方不管選擇該建商的哪個建案，都有機會殺價、砍出理想的折數。
指標2》「營業毛利率」降至20%的建商
一般建商合理的營業毛利率約在20%上下，而目前大部分上市櫃建商營業毛利率都在30%以上，「也就是說房價即使跌10%、20%，建商都還有賺！」所以當多數建商營業毛利率降至20%時，表示此時房價已讓建商幾乎無利可圖，將是買房的時機。
如何判斷建商餘屋壓力？
上市櫃建商待售餘屋壓力大不大，如何判斷？資深會計師建議，可參考公開資訊觀測站上，各公司合併資產負債表的「存貨」一項，同時要細看其存貨項下的「附註」說明。由於部分建商甚至會把建案明細詳列在財報中，建議不論是股票投資人或是想買房地產者，要判斷建商的餘屋壓力，可細看各建商的合併資產負債表，若無細項可供查核，還可查看該公司的個體財報。不過因法令未規範明確揭露方式，因此每家建商公告內容的細項並不一致，可依下列步驟查詢：➊看各公司合併資產負債表中的「存貨」項目→➋索引附註說明中的「存貨」細項→➌查找建商「在建房地」及「待售房地」即可知。
--------------------------
〈鉅亨主筆室〉房價也快「嗚呼哀哉」？
圖一：美國10年期政府公債殖利率日曲線圖，鉅亨網債券
雖然本周美國聯準會(以下皆稱：FED)，又將召開貨幣政策、利率決策會議。但是因為早在今2015年7月15日，主席葉倫已經在國會貨幣政策作證時，將FED未來升息計畫、揭露地非常清楚。雖然上周中還傳出，FED成員認為，在目前景氣不明情況下，FED可能會縮減升息次數；由預計的兩次變成一次。而且聯邦基金利率(Federal Fund Rate)上限，將由0.25%調高到0.35%而已、不會再調高。
但這些訊息會對已使股票市場保守、資金轉進債券市場的趨勢再顯著。近期美股與債券市場變化的確如此，參與金融市場的常態性資金已趨於保守。美股票市場並沒有因為會縮減升息次數，而回歸到上揚回升的格局。而債券市場也繼續走它升息確定、貨幣政策正常化、利空出盡的反彈行情；指標美政府10年公債殖利率繼續下降。換言之，短中期的金融投資發展趨勢是，風險性資產股票被賣出，而做為長期資產負債的債券被買進。資金進入預期報酬低、風險也低的債券市場中；金融市場資金對經濟景氣趨勢偏向保守。由圖一可見到，自2015年5月中、FED升息計畫步步揭曉之前，美10年期債券殖利率，即進入中期區間盤整格局，在2.08%至2.51%之間浮動。預期在FED未來穩健貨幣政策行為下，債市殖利率區間盤整趨勢仍將持續。
貳、強勢美元將替代過去保值兩大商品：房地產與其它金融投資？
圖二：國際金價現貨價格歷史曲線圖，鉅亨網首頁
雖然短期FED的升息貨幣政策，已經完全清楚。但由於FED長期貨幣政策，其正常化程序已經啟動。明2016甚至後2017年多將還會升息，因此在利率平價理論邏輯推演下，短、中期美元兌其它貨幣匯率即將升值。因此與美元貨幣資產價格最為逆相關的商品黃金，已被保值投資者短期棄守。金價在1,200美元/盎司、久守無援之下，在今年6後底後再度向下探底。若將金價的樣本再向更前的歷史回推，則自2001年至今約14年驗證。可以由圖金價的現貨曲線圖發現，金價自2001年的12月起，是由278.45美元/盎司，一路上揚至2011年8月的1,219.29美元/盎司；上揚幅度為337.88%，也就是3倍以上。以商品保值觀點，如果在2003年時投資者，也同時買進房地產；則目前房產價值也將會有相似漲幅，就是至少漲了三倍以上。但目前在金價已顯著回落之際，與金價保值正負功能一樣，房地產價格也將會降溫。降溫的因素應有：一、全球房地產市場最熱的中國大陸，第一與二線城市自2014年初起，自住與商品房價格已全面緩緩降溫。中國房地產的對外管制仍多，並不是一個完全自由的市場，而且人民幣匯率，也並沒有因為美元升息而相對貶值。換言之，是中國內部需求軟着陸所致。二、以過去歷史經驗，所有國家房地產降溫約略有幾項因素：(一)、資金成本提高、利率上揚；在封閉或管制的經濟體中，房地產價格的上揚，取決於內部經濟高度成長。而價格的滑落則因為泡沫化所致，而搓破泡沫的通常是利率升高。 (二).在開發中國家中是如此，但在已開發國家則大致因為強勢貨幣。如歐元剛成為通用貨幣後，也與日元相同太過強勢，引發過度投資最後泡沫化，釀成資產泡沫、再演變成為金融風暴、拖累政府財政成為主權債務危機。三、再者是因為政策的引導或是干預，如1990年台灣央行以緊縮貨幣政策，將經濟與資產及股市泡沫一次降溫。央行在當時一次祭出存款準備率調高2%、信用管制、及調高2%重貼現率。四、2008年美國房地產價格泡沫化後，次級房屋貸款首先無法如期償本付息，引發連動債券價值降溫，房地產價格迅速下跌，造成金融機構無法承受呆帳而倒閉。
在歷經以上這些過程後，可以體會到：一、房地產本身的獲利；資產所能產生的現金流量有：(一).未來租金收入：如大部份商業區店面，每月幾十萬的租金收入，對於出租的企業或個人，多是一筆長期的現金流入。而隨著都市化程度的深化，店面的價值只會上揚，很少屋主會以賣斷行為處置店面，大多數是以租待變、能不賣就不賣。(二).因為資產價格，是由市場看不見供需雙手所決定，政策目的只在壓抑投機，對於正常市場供需行為，反而要確保交易流動性流暢。二、對所有廠商、企業與家庭，房地產是一項大規模資產投資，通常是在最有需要生存關鍵時候，才會做出賣出求現的處份動作。但多數的投資者不會在多頭趨勢中處份，要等到市場的供需已經失衡後，因為其它投資出狀況，才引發對資產的處理賣壓。三、2008年的次級房屋貸款違約引發的泡沫化，已讓全球中央銀行不敢再以強力緊縮手段壓抑房價。在2008年後還以量化寬鬆貨幣政策(以下皆稱：QE)，買進不動產抵押債券(以下皆稱：MBS)，間接以QE挽救資產泡沫危機。因為當時資產價格的暴跌，不僅使投機與投資者縮手，且已經危及正常及急需變現的投資者。四、由此可以預見，在2008年次級房貸危機後，目前各國政府恐懼記憶猶存，不再可能以緊縮貨幣政策重手使房價降溫；因為它可能再度危及金融市場穩定、尤其是金融體系的融資風險，使全球金融市場再度陷入危機。最後也影響對產業正常貸放，使經濟景氣降溫、國民生產毛額(以下皆稱：GDP)放緩趨勢更明顯。
叁、房地產交易永遠存在價格不連續、流動性是為首要！
圖三：美國政府30年期公債殖利率月曲線，鉅亨網債券房屋貸款的期限多是長期的，過去在台灣有15年、20年乃至30年期，在美國則是講究消費，因此多數家庭不願因為租或購屋，而擠壓到正常生活消費支出，因此多以最長期之貸款為期限。美國政府30年期公債殖利率趨勢，可視為房屋或企業資本支出指標利率。在2007年7月初次級房貸之前，由於景氣繁榮、資金需求旺盛，美國政府30年期公債殖利率最高曾達2007年5.441%，如果將30年期公債殖利率以8年樣本計，則樣本期間最大值(Maximum Value)為5.441%，而最小值(Minimum Value)則為，2015年1月1日的2.218%；中位數值(Medium Value)為3.827%。目前30年其債殖利率還在2.954%水準，在這樣長期利率指標的背後，這對於企業資本支出、或是房貸家庭的財務債息負擔，多還是在安全範圍中。假設FED以每年升息一碼速度，如果沒有再有其它緊縮性因素，如信用評等機構將各國主權信用評等調整，使今後以債養債的發債成本上揚；以正常的升息速度，FED貨幣政策對於房地產的威脅；排除複利效果後，將可能在6年後、即2021年才會顯著威脅到房地產。
因此可以預見，這次全球房地產降溫速度會非常緩慢，各國政府不致以快速強力緊縮貨幣政策，使房地產市場需求驟然降溫。未來可行的政策除將寬鬆貨幣政策，緩慢地轉為正常情況；再轉為漸進的升息之外，最大可能的措施是推出「資本利得稅」。房地產也算是一種金融投資資產，因為它有未來的現金流量收入；股票未來投資收入為現金股利及價差，債券是為每期債息與到期本金，而房屋則是每一個月的租金與價差。但房地產與金融市場中其它資本資產(Capital Assets)最大不同是：一、它不是一個集中市場、沒有集體交易制度。因此在出現異常時，它的流動性、即變現程度會有很大的不正常。二、它的價格是不連續的，在多頭趨勢中只要有一個指標個案，成交一個指標價格；則這個地區房產價格就普天同慶。三、但在下跌過程中，更會有價格不連續的況，如果賣方需金恐急、則先折價0.5%，最後為脫售求現再砍掉2折。偏遠的地段在下跌過程中，成交價格的缺口與不連續狀況會更顯著。
肆、全球經濟衰退與資產泡沫、最大突發風險來自中國？
如果排除突發性金融系統風險，且各國央行也真是畏懼使用極端貨幣政策，則未來房地產降溫出現急速暴跌機率極低，幾乎是不可能。以最近幾年顯性經濟學理論思維，對房地產或是其它所有資本資產利得進行課稅，是為各國政府未來對房地產降溫，與充實國家財政的主流財經政策。經濟學家認為，包括房地產的所有資本資產，雖然是一種消費者的效用儲存(Utility)、跨世代儲存，有益於消費者及家庭所得儲蓄與保值，及有益於下一代財富與生存。但它的增值是來自於全體設會與國家建設的貢獻。比較極端的說法是，只要現在花錢買下一個地段不錯的房子，什麼也不要做、就放它個20年，它就因為社會都市化程度再提高，與政府公共建設更多而增值數倍以上。股票交易也是如此，它的市場均衡成交價格上漲，也多不是投資當事人的努力，而是完全靠社會的進步、上市公司的經營績效、與全球消費者的努力；因此所有資本資產利得，「漲價歸公」是非常合理的。未來對這些資產的降溫、或是所謂公平正義手段，就是課征「資本利得稅」。
全球投資銀行多認為，目前最不能出現的突發性系統風險，就是中國經濟硬着陸(Hard Landing)與金融泡沫風暴？中國會發生金融風暴？金融資產的泡沫化的實況是，股價或債券價格，緩漲一段很長的期間後，在強勢貨幣推升下達到最高峰後，突然以「零存整付」型態大跌。經濟泡沫化實際現象是，由於競爭力突然衰退，因此經濟成長率(以下皆稱：GDP)，突然由高檔區顯著大降。本文認為，由於中國金融帳尚未開放，因此其經濟、匯率與金融股市發展，與過去諸多國家同樣情境，其歷史發展過程不同，存在著很大的差異。例如將中國與日本經濟及金融發展過程相比，同樣是對美元存在巨大貿易逆差，而在國際強權政治下被要求貨幣升值。日本在1985年廣場會議後，應美國要求展開日元升值匯改，結果就在不到五年時間中，就造就了日本經濟與金融市場泡沫化，日經225股價指數、與日本房地產在泡沫化後同時崩跌。1990年之後的日本各代政權、日本央行(以下皆稱：BOJ)，不知經過多少次「資產購買」、及擴張財政政策，多無法解決日本泡沫經濟後遺症，就是通貨緊縮(Deflation)與流流動性陷阱(Liquidity Trap)問題。但中國自從2005年7月，人民幣開始升值之後，至今只見2008年前後、伴隨全球景氣繁榮首次股市大泡沫；而房地產價格，自2014年初起才顯著緩緩下滑。中國多種產業，在2008年後多出現產能過剩現象；但經濟卻未發生泡沫化。而中國股市也在2014年7月後再興多頭大浪。中國股市、房地產價格、乃至於其總體經濟的降溫，多沒有這種駭人現象。
圖四：上證股價指數周K線圖，鉅亨網首頁
肆、結論：資產泡沫的最大外部風險關鍵在中國！
為什麼同樣的原因，但會有不同的下場？所以會有這種差異主要原因為：一、貨幣國際化程度不同：日元在1967年時，就已成為國際貨幣基金(以下皆稱：IMF)，特別提款權(以下皆稱：SDR)組成貨幣之一。。而中國人民幣則在今2015或2020年，才可能成為SDR成員。二、人民銀行的經常帳已經開放，但金融帳並未自由化；也因此在國際金融交易上，中國資本成為易進難出的管制市場。但這一些無論是金融帳或經濟發展的管制不方便，或是集權統治卻也造成長期投資獲利最重要誘因。三、因為中國共產黨是以黨領政，以政領經的計畫性經濟。只要其政權穩固、對社會與各區域控制維穩狀況不變，則任何市場社會主義經濟改革、或是人民幣國際化、利率自由化多能夠持續進行；當然積極參與者就會有利基。
集權政治與民主真是不一樣阿！人輸掉大錢時，就會對小支出斤斤計較。當經濟景氣開始走下坡後，也會對於非主要因素開始「遷拖」。大戶在多頭市場中叱吒風雲，每天收完盤大啖美食；給飯店服務員的小費、一出手就是千元大鈔，丟給泊車的小弟就是一張5百新台幣。在空頭市場中就不一樣了，每天給你殺尾盤，走出號子就腿軟；想招手叫部計程車也怕；因為明天大盤一定又開低給你看。走到大飯店門前也會很猶豫，安慰自己吃清淡一點會比較長壽。隔幾天到號子一看又是大殺盤！就開始臭罵政府，從總統罵到院長、財政部長、市長，最後連國民黨、民進黨、親民黨通通罵。這就是財務行為學理論(Financial Behavior Theory)最經典的現象，成就歸於自己能力與專業，失敗多是因為時運不濟。至於為何會時運不濟？千錯萬錯多是別人的錯，自己的判斷與智商多沒有錯。(提醒：本文為財金專業研究分享，非房地產與財稅政策建議書；不為任何引用本文，為商品行銷或投資損益背書。)
------------------
房市走空５大警訊 建商降價求脫手
顏瓊真│理財周刊777期│2015-07-17
房市景氣差，建商也不得不低頭，降價及送裝潢等招數盡出，今年甚至出現500萬元以下的「小小宅」，消費者購買前要衡量貸款好不好申辦的問題。
由全坤建設興建、位於萬華區環河南路的「全坤雲峰」豪宅案，日前宣布開價直接打「七五折」，引起市場震撼，直言建商受打房影響，不得不降價搶客人了！
不過，全坤建設總經理廖學新否認看壞行情，他說，因為房地合一稅在明(二○一六)年一月一日實施，對新成屋來說，下半年進場購屋的消費者可避過房地合一稅，而消費者與其等到明年也要議價，不如現在就「讓利」，直接降價七五折給消費者。
建商降價 房價打七五折
負責銷售的創意家行銷副董事長朱良能表示，以往台北市水岸景觀第一排的產品比信義計畫區的產品還要稀有，去年以前幾乎都是區域的最高價，建設公司一定惜售，因為土地要再取得，幾乎是不可能的任務。
這次「全坤雲峰」以在台北市淡水河第一排的無敵河景產品用「七五折」的不二價銷售，也是前所未有的策略，目的是希望在今年底前清除購屋者對價格還會繼續下修的觀望心態，讓真正自住或投資的購屋者能有購買新成屋享受房地合一稅實施前適用舊制的好處，同時也能在現階段就用預期兩年後的修正價格買到便宜稀有的產品，享受稅制與價格兩大優惠。
面對全坤建設為由多轉空的房市，開了降價二成五的第一槍，莫非房價下修幅度，會如前台北副市長張金鶚於任內所喊的「至少跌三成」嗎？而未來房價走勢又將如何呢？
看到全坤建設的動作，一些在台北市推案，尤其是豪宅案的建商私下都說，造成台北市豪宅買氣結冰幾近「零成交」的始作俑者，非張金鶚莫屬。
據指出，依法令規定，房屋稅的「稅基」調整是地方政府權責，「稅率」的調整則要經過立法院三讀通過，屬於「雙頭馬車」，兩單位未互相協調下，造成房屋稅的稅基及稅率在同一年度同步調整，台北市在調高稅基後，立法院又通過房屋稅從一．二％調高至一．五％，最高可至三．六％。
張金鶚在卸任前，主導台北市房屋稅稅基的調整案，在結合「豪宅稅」、「囤房稅」及調高「房屋構造單價成本」的情況下，再加上稅率調高，造成去年七月一日後取得使用執照、位處精華區、坪數大的新高總價住宅首當其衝，房屋稅暴增。
豪宅房屋稅超貴 年繳三、四百萬
市場傳言，包括「富創Ｄ３案」、「大陸建設Ｂ７案」、「寶豐隆Ｄ５案」、「冠德興雅案」、「陶朱隱園」及「聯勤信義案」等六大建案，未來房屋稅都相當可觀，推估至少四百萬元。
「房屋稅一年要繳四百萬元，以一般人持有房屋大約三十年來算，屆時，總共繳了一．二億元！」房仲業私下說，如果現在買了上億元的豪宅，在持有三十年後(未計房價是否增值)，等於是將房子「送給」政府了。
房仲業者表示，近幾年政府又調高公告地價及公告現值，前者會增加每年要繳的地價稅，後者，則在房子出售時，要課土地增值稅；由「房屋稅」、「地價稅」到「土地增值稅」都往上調高的情況下，買房(尤其是豪宅)的持有成本只要增加，自然抑制買氣，而不得不讓人悲觀看待房市後市。
在建商開始有降價動作後，根據《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，目前市場開始降價的建案，看屋及成交組數都較房地合一稅拍板前成長一至三成，但若沒有降價，或是持續開高價的建案，成交組數就不太理想。
根據了解，民國七十七年至七十九年，房市大多頭行情時，房價有「一日三市」，也就是早上的價格，到了下午又往上增加，而晚上的開價又比下午高。至於這一波從二○○三年ＳＡＲＳ過後往上漲，投資(機)客炒房追價，雖不至於「一日三市」，但因屬於賣方市場，各接待中心，尤其是豪宅預售屋的案場，若是事前沒有預約，臨時要去看屋，往往會被警衛擋駕。
但自政府打房後，房市成交量急凍，到去年只剩下三十二萬五九八棟，民眾開始期待「降價」，整個房市驟然從「賣方市場」變成「買方市場」。
房市走空五大觀察點
房市走空的氛圍愈來愈濃，包括現象一、建商或代銷業者不蓋接待中心：根據《好房網不動產週報》統計，建商或代銷業者「省很大」，為了撙節開銷，大台北地區有高達十七個建案不蓋接待中心，直接租附近的店面進行銷售。
《住展》雜誌指出，有的代銷業者甚至出現「棄戰」狀況，開始縮減接待中心人力，或是平常連冷氣都捨不得開，有建案還把人員全撤走，只在接待中心外留電話或名冊，讓有意看房子的買方主動來聯絡。
現象二、超低自備款或工程零付款：興富發在今年四月下旬啟動優惠購屋策略，包括北中南的預售屋或成屋，都打出「一成低自備款交屋」的促銷；有些建商則推工程期間零付款，甚至面對交屋時，購屋者恐無法從銀行貸到八成時，建商還祭出「交屋後公司優惠付款」的誘因，希望消費者進場。
現象三、買屋送裝潢、家電：房仲業者談到，當建商或代銷公司走到這一步，大都是房市不好時，如二○○八下半年金融海嘯，就有代銷業者以此來吸客。
現象四、送贈品：目前在淡水地區的廣告看板，就有「海洋都心」打出看屋免費體驗射箭的樂趣，能有此活動，主要是代銷業者為甲山林廣告，董事長祝文宇是中華民國射箭協會理事長，該射箭場地是他捐贈成立，故「一兼兩顧」；另有建商則推出賞屋送電影票、咖啡券、超商禮券的促銷方式。
另外，海悅廣告在機場捷運線周邊有五個代銷案，就打出賞屋送五百元儲值悠遊卡，賞完五案，就有二千五百元，希望搭機場線年底通車誘因，吸引有意在沿線購屋者上門賞屋。
不過，也有建商「下重本」，如台中市總太建設為促銷「日出行館」案，就打出「買屋送好禮四選一」活動，只要買屋，可任選「中華賓士Smart汽車」、「哈雷重機」、「二十年免停車費」或送「平面車位」。
高雄地區的京城建設則宣布推出「百分百成家」優惠方案，分別是「湖立方」購屋者贈送價值一百五十萬元賓士A160車款，「如意」及「水森林」案則送全屋裝潢，約房價一成，最令外界震撼的是兩方案均能折現(折屋款)，等於是「送很大」。
現象五、降價風已起：像全坤建設的「全坤雲峰」開價直接打七五折，又如京城建商送汽車或裝潢款，購屋者可選擇折現，等於是另一種降價；此外，海悅廣告在土城建案降價一成，大同公司關係企業在土城推的「大同莊園」也降價一成。
《好房網不動產週報》社長倪子仁表示，土城引爆降價一成，將使新北市降價風潮從土城開始往外蔓延，板橋、三重、新莊、三峽、鶯歌、中和、樹林與新店將首先面臨降價比價的效應，年底前降價一成是可預期的。
衰退注意的「黃藍燈」
建商面對不景氣，不得不降價因應，根據《住展》雜誌的調查，六月房市風向球六大觀察指標有三個指標分數下滑、二項持平，另有一項上揚，總分為三十二．九分，對應燈號為「衰退注意」的「黃藍燈」，且已是連續四個月亮出黃藍燈。
何世昌表示，在衰退注意的六月，預售屋推案以大台北量體較多，總銷金額逾十五億以上的指標案有中山「松下國賓」，和松山「松菸墨香」、「揚昇君苑」、「新潤峰耘」，新北市則有板橋「湛然幸福時光」、永和「敦南一品」、樹林「米蘭文華」、五股「SKY1」。
相對於預售市場，新成屋推案可謂熱鬧滾滾，六月首度公開的成屋量逾一千八百戶以上，是今年以來最大量，更是連續兩個月爆量。
總銷金額逾十五億元以上的指標案為台北市大同「常殷品天廈」、新北市永和「永和文華苑」、三重「弘暉双囍」、桃園市龜山「龍鳳一品花園」。
何世昌表示，新成屋供給量持續擴增的主因，與房地合一稅脫不了關係。業者為了搶食年底前購屋適用舊稅制的買盤，因此成屋建案不斷湧現，再刷新今年單月最大量。
他認為，目前最有效的銷售方式，還是釋出廣告與增加讓價空間，才能創造人氣與買氣，而這類建案成交量比其他建案平均高出五成到二倍不等。可見房子並不是賣不掉，只要操作策略對了、價格對了，照樣能夠開出紅盤！
此外，自從奢侈稅後，市場即開始流行「低總價」產品，根據《好房網不動產週報》觀察，有愈來愈多建案跳脫不出低總價的限制，將總價愈降愈低，一千萬元賣不動，於是降至六百萬元，六百萬元的總價如果還是賣不動，再降至五百萬元以下，因而有所謂的「小小宅」出現。
倪子仁說，小坪數的小小宅出現在一些不該出現的區域內。以往這些小小宅只會出現在雙北市捷運站周邊，或蛋黃區的ＣＢＤ(商務中心區)內，然而包括新北市的新莊副都心、新北市的五股洲子洋重劃區、林口新市鎮、淡海新市鎮，及桃園中壢的高鐵青埔特區、新竹的竹北重劃區，都陸續出現十五～二十二坪左右的小小宅，特別是連許多大型建商都加入了小小宅低總價的戰局
小宅或套房投資的兩大思考點
倪子仁表示，總價愈挖愈低、坪數愈推愈小，此舉等於是將房地產購屋結構金字塔底端的客層再往地底下挖，成了挖掘「地下室」客層的地產奇觀，充分顯示現階段建商受限於低總價而不得不推出這類產品的困窘。
但他認為，市況雖不好，惟這種挖掘「地下室」客層的推案動作應該適可而止，應以緩推案及少推案來換取未來的空間。
倪子仁提醒，建案為吸引想購買小小宅的首購族群，紛紛打出超低的訂金、簽約與開工款，就是要再壓低購買小小宅的門檻，然而低自備款後的本利攤還必須考量清楚。
另外，金管會特別針對這類小小宅套房產品緊縮貸款成數，甚至直接要求銀行不要放貸，購屋者在購買前宜細思量。
住商不動產則整理台北市上半年各類型中古屋產品與去年同期比較，十五坪以下小套房今年每坪平均單價六十九．七七萬元，比去年七十一．四六萬元掉了二．三七％，尤其松山區與信義區跌逾一成；但「十五至三十坪」兩房產品，在房市黯淡情況下不跌反漲，年增一．五一％，保值性最強。
兩相對比，企研室主任徐佳馨談到，買大買小各有千秋，消費者在購屋前宜衡量自己的荷包，並衡量銀行放貸額度，多做考量。
------------------------------
學會投資房地產 一生不會慘
呂原富、張秀滿│理財周刊777期│2015-07-17
最近聽到很多朋友在談論房產套牢問題，起因大部分都是聽信不專業的仲介或跟隨黑心炒房團，購買到一些痛心想賠售，卻都出售不掉的房子，或想出租但找不到人承租的區域，導致這輩子的心血都套牢在房產上。
像是桃園市青埔地區的案件，有朋友兩、三年前在仲介介紹下買進平均價格三十二～三十三萬，想不到這幾年連出租都乏人問津，如今想賠本出售，每坪降至二十四～二十六萬，但三個月下來看屋的人寥寥可數；平均每坪賠八萬，四十坪就得賠售三二○萬，一生的辛苦都白忙了。
另有朋友跟著仲介買竹南大埔區域預售屋、新成屋，當初買進成本十八～二十萬，現在整個大埔區賠本出售價格十四～十五萬的至少百來戶，一間房子每坪賠售四～五萬，四十坪就要賠近兩百萬，而且還不一定賣得掉。
投資房產最怕的就是採到地雷區，上述兩個區域都有一個相同的特點，就是皆屬初期新規劃的重劃區，目前都沒有良好的生活機能，而且大部分房子都還在興建中，或者規劃中而已。
一般來說，新的重劃區要大約五年以上的時間，才會有比較完整的生活機能。我常問購買這兩個區域的投資者，試問自己會想要搬進去住嗎？幾乎九九％的人會回答「不會」。我說：「那你們知道為何投資的案件賣不掉嗎？原因就在於連你們自己都不會想搬去住的區域，怎會奢望其他自住客買來住呢？」買房投資「地段區域」很重要，買對地段區域等於別人幫你工作五～十年，反過來等於你幫別人白做工五～十年。
以下是房產投資的四大基本入門原則：一、要買對地段區域，如已經有良好的生活機能區域；二、要買對行情價格，最好是選擇市價一成以下；三、要買對未來趨勢，如挑未來有重大建設的城市；四、要跟對好的仲介團隊。
現階段市場上許多仲介的服務，都僅限於協助購屋，但往往購屋後所衍生的問題才是服務的重點。最後提醒大家，桃園市交通建設即將起動，捷運綠線、紅線周遭生活機能良好，未來有捷運建設的加持，才比較有大漲的空間！
-------------------------------
近2年雙北工業宅 北投交易占比最多
By 陳佩儀, www.chinatimes.com查看原始檔
在北市府積極查核工業住宅，以及內政部營建署將對於都市計畫法台灣省施行細則進行修法下，工業住宅產品再成話題。
台灣房屋智庫根據實價資訊，統計102年至104年4月，雙北市工業住宅區域占該區電梯大樓比重，發現不論台北或新北，近兩年工業住宅交易占該區整體大樓量能僅3.3%-4.2%，其中工業宅占比最大是台北市北投區，交易占比7.28%，其次是新北市三重區的6.06%。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，近兩年台北市北投區工業住宅總共交易176件，占該區電梯大樓產品的7.28%，但多出現在103年上半年，103下半年開始迄今只有19件的交易量；且觀察北投區工業宅價格的漲幅，103年下半年較上半年漲了8.59%，但整個北投區電梯大樓產品的漲幅有21.68％，顯然工業宅需求面上並不高。
陳炳辰表示，工業住宅除非配合完整的生活機能，或是出租投資等條件，否則因貸款不易，又可能面臨檢舉等問題，即便價格能比區域行情便宜一成三，也不一定受到民眾青睞，令其交易比重只有電梯大樓的3.3%-4.2%，是以工業住宅政策上的改變應不至於影響整體房市。(時周即時)
----------------------------
李文造：2016民進黨若 勝選 房市回歸基本面
By 蔡惠芳, www.chinatimes.com查看原始檔
上市營建股績優生的「挺綠一哥」長虹建設董事長李文造昨（28）日表示，如果2016總統大選民進黨贏了，執政團隊推動居住正義的施政方向，將會朝向大力推動公辦都更、廣建只租不售的社會住宅這2大方向，來達到居住正義，因此屆時房市將會恢復基本面，好房賣好價、平房賣平價，外界免驚。
李文造昨天應台北市建築交集會之邀，參與「2015房產金磚論壇」，他表示，大家都知道10幾年前房市有一波大災難，建設公司幾乎被打趴、利率將近10％；現在利率低、大多在2～2.5％，以前1年繳交的利息、現在可以繳5年，因此現在建商口袋深、利率又低，沒有必要殺價求售，房市泡沫化的機率幾乎是0。
最近有些上市建商開始喊出直接降價75折，是不是房價真的在打折出場？對此，李文造有不同看法，他表示以前郊區蓋房子造價大概每建坪5萬元，後來房市大賣、建商把公寓當五星級飯店在蓋，每建坪造價拉高到15萬元；現在，市場氛圍期待建商要降價賣房子，所以建商多多少少要降一點，但怎麼降？應該是以降低造價成本來回應，不是真正降價。
李文造表示，如果建材選用儘量愛用國貨、少用奢華、浪費的進口建材，同樣可以蓋出優質的好房子給消費者，對於建商來說降低每建坪5萬元的造價之後、房價也可以下降1～2成回饋給消費者。
另外，從游資移動的角度來觀察房市，萬寶投顧總經理蔡明彰提出見解指出，要注意的是政府為了籌措長照財源，明年選舉後可能會調高遺贈稅稅率。
蔡明彰表示，他預期未來5年房市將有4大趨勢：
首先，低單價、低總價、低公設的「三低小宅」會成為主流；第2，國內投資需求冷卻；第3，投資需求轉往海外房市，惟海外房市需注意匯率風險；第4，對抗紅色供應鏈，南進政策帶動東南亞生產基地產業聚落，以活絡各產業、振興內需。(工商時報)
台北建社會宅 中央撥地
By 林淑慧, www.chinatimes.com查看原始檔
台北市喊出四年推2.5萬戶公共住宅，近來頻向財政部要地。財政部表示，原陸軍保修廠的部分土地，將有償移撥給台北市政府規劃社會住宅，基地面積約1.4公頃，區位鄰近台北市信義區，可望緩解北市的住宅需求。
財政部國產署官員指出，行政院已決定，將位於信義區吳興街、台北醫學院的原陸軍保修廠基地A1、A2基地，以54.7億元代價，有償撥用予台北市政府，供北市府興建877戶青年公共住宅智慧社區。
居住正義抬頭，巢運等社運團體自去年起，號召無殼蝸牛上街頭，要求政府正視居住問題。財政部表示，為回應外界需求，已提供32處公有地給地方縣市政府，評估興建社會住宅的可能性。
但據了解，財政部過去提供的32處公有地，大多集中在中南部，如台中、台南、高雄，新北市、桃園市也僅分到2到3處公有地，反倒是居住需求高的台北市未被納入此波公有地釋放名單。中央雖然撥地，但各縣市興建社會住宅的進度牛步。官員坦言，財政部雖提供32處，但是否興建社會住宅，還是要看地方政府財政狀況，若財政狀況不佳，常發生有地可蓋，但因沒經費，地方政府反而不敢核定的狀況。
財政部國產署表示，各級政府機關若有社會住宅需求，仍可向國產署提出申請，依據「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」規定，北市府因設有住宅基金，向中央要地興建社會住宅，必須為有償申請，收費基準為核定當期的公告現值總額。(工商時報)
----------------------
海外置產夯 5大地雷要當心
海外房地產火熱，有業者推出英國國際機場停車位，強調低投資額就可以高獲利，消基會特別提醒，海外置產風險高，民眾一定要仔細確認。（照片提供：亞太國際地產）
近年，柬埔寨房地產投資夯，新大樓興起，不過，附近的軟硬體設備卻常未能一起提升，國人投資海外房地產，應特別留意。圖為柬埔寨新建大樓旁，民眾拉三輪車運貨。 （美聯社資料照片）
消基會歸納國內業者銷售海外房地產5大風險海外置產越來越夯，但糾紛也多，消基會昨天召開記者會指出，曾有民眾付了錢卻找不到建商，或是買了房才知道只買到使用權而沒有土地產權；消基會也歸納出國內業者銷售海外房地產的5大銷售陷阱與風險，呼籲民眾多留心。
已付了錢 找不到建商
消基會祕書長盧信昌指出，曾接獲投訴，有民眾在英國置產，業者掛保證10年獲利率都是10％，但交屋時間就延後1年，民眾被迫自認損失1年收益，但問題是房地產怎麼可能保障獲利率，呼籲民眾不要上當。
消基會也提到，曾有民眾跟媒體投訴，指稱購買加拿大海外不動產，付了錢卻找不到建商，根本求助無門；另外，不少關島房產業者來台銷售當地房屋，但民眾發現當地房屋很多都沒有土地產權，擔心遭騙。
部分地區 只有地上權
消基會因此歸納出海外置產5大風險，東南亞的不動產正夯，但若當地匯款機制不健全，也可能造成國外的錢在日後匯不回台灣，消費者只得承擔所有損失；大陸、新加坡、香港等大都是屬於地上權性質，土地不能私有，房屋也只有一定的使用年限，都是消費者必須注意的細節。
消基會也提醒，購買海外不動產，大多需要用當地貨幣來購買，一旦匯率的走向與波動大時，可能造成損失。
另外，民眾必須留意，海外房地產銷售業者是不是合法銷售公司？有沒有在當地加入房仲或代銷公會？有沒有在台灣的不動產經紀人證照？如果是，有沒有繳交25萬元的營業保證金？
交易安全 民眾須留意
消基會也提到，民眾須留意交易安全問題，例如預售屋有沒有做履約保證？有無實價登錄的機制？銷售業者有無從中賺取差價？這些均無從查證起，這也是購買海外房地產的民眾，普遍忽略的地方。
消基會並呼籲民眾選擇合法房仲業者來提供專業服務，若發生糾紛才可依《消費者保護法》申訴。(中國時報)
---------------
信義全房產 上線拚業績
www.chinatimes.com查看原始檔
信義全房產
因應房市變局，信義房屋由高層總經理室主導，將集團資源進行跨部門整合，7月正式推出「信義全房產」平台專案，讓第一線門市房仲經紀人能在房市低迷下，透過銷售中古屋、新屋、預售屋及日本海外物件增加業績來源。
有鑑於房市低迷，信義集團喊出「看壞景氣、看好信義」口號，推出「信義全房產」平台專案，今年4月上線、7月正式在各門市推動。
信義房屋表示，集團內有中古屋銷售、預售代銷及日本信義等業務，「全房產」以一個平台概念整合集團優勢，未來顧客只要透過一個通路、一位房仲經紀人，即可通盤了解中古屋、新屋、預售屋及海外日本物件等完整資訊。
信義房屋指出，以往集團中古屋、新屋、預售及日本物件，分別由不同部門負責，現在門市經紀人皆可一手包辦，「全房產」不僅可提供顧客完整房產服務，對集團也是資源跨部門整合，對一線房仲經紀人來說也有增加業績的誘因。
此外，在房市交易陷入膠著，降價物件已成為最吸睛產品，目前信義房屋官網委售物件約9.1萬筆，物件提供來源除信義之外，還包括住商、中信及太平洋房屋。
去年信義官網推物件降價專區，至目前為止，降價專區已有1.8萬筆，而信義房屋本身3.5萬筆物件中，降價物件達1.3萬筆；今年5月再度推「全台降價即時專區」，收入最新降價物件，點閱人氣比未降價物件多出3成。
信義房屋今年第2季合併營收21.5億元、季增15.8％，單季稅後淨利2.42億元，EPS 0.38元，累計今年上半年合併營收39.6億元，稅後淨利3.23億元，EPS 0.51元。
信義房屋表示，在營收成長下，第2季毛利率已由上季的21.28％提高至27％，營益率更由4.8％大幅提高至13％，單季淨利率12％；累計上半年毛利率24％、營益率9％、淨利率8％，與去年同期相當。
信義房屋指出，Q2獲利較前一季大幅成長，主因變動費用提列大減，大陸房仲部門上半年也達損益兩平，在大陸推案方面，仍以上海嘉定案為主，因目前上海土地釋出量少，明年才會考慮第2次標地。(工商時報)
留言列表
