還擔心外資陸資炒房?台灣房地產只是外人眼中的「母豬」
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讀者提問:請問子房老師,美國麥當勞選擇出售台灣子公司股權,退出台灣市場。這事件在房地產上有什麼特殊意義嗎?

子房觀點:如果你想的是「外資撤出台灣」這樣的解讀,其實也不全是台灣的問題。經我徵詢美股專家畢德歐夫的觀察,麥當勞的美國股價雖穩定,但面對全球飲食健康化的浪潮,成長確實碰到瓶頸,需要進行全球展店策略調整。

因此我判斷,面對在台灣房地產持有成本越來越高,麥當勞目前部分以「購買建物自營」、「租地蓋建物自營」等「重資產」模式營運與獲利的分店,勢必慢慢轉變為以「授權加盟」的「輕資產」營運模式,將更多資金挹注回總公司。在美國總公司出售台灣子公司股權後,其實也就類似回到1984~1993年間台灣孫氏家族引進代理麥當勞品牌的年代,美國對台灣專注以授權發展(Developmental Licensee)方式獲利。

觀察近年台灣的房地產政策,對於外資與陸資一直都不是很友善,大家都怕外資或陸資來「炒房」。但紅色子房身處在兩岸及國際房地產實務最前線,從市場發現有許多實際狀況,跟大家想的不一樣。

還記得去年我曾經到上海參加中國頂級豪宅銷售會(Luxury Property Showcase)活動,這是一項國際房地產的年度盛會,全世界數十主要國家的上百個豪宅建案都聚集在一家五星酒店,砸重金裝潢展覽會場,請最帥最漂亮的銷售小姐,為期三天向中國的富豪貴婦們介紹自家建案。

現場也有台灣豪宅業者設攤與會,但是對照英國、美國、新加坡、澳洲等國家豪宅攤位裏人潮洶湧熱鬧滾滾,台灣業者攤位卻顯得相當冷清。我問了一位中國友人的看法,他說在英美買房有助於下一代唸書,在新加坡香港買房有助於資金的活絡,幹嘛在台灣買房?而且以300萬美金預算,在美國可以買到麗池卡登酒店式公寓,在歐洲可以買個古堡酒莊,在台灣的豪宅連個像樣的小區會所都沒有,怎麼會有尊榮感?

我們封閉的台灣房地產市場,有如早期軍教片常演的福利社小妹橋段,「當兵兩三年,母豬賽貂蟬」。我們封閉地以為在外資陸資眼中,台灣房地產絕對是華人世界兵家必爭的「南京」;但真實的情況,他們只當我們是風光明媚的「南投」。

你什麼時候才會考慮在南投買房?也許等你在台北、台中、高雄等大都市都有置產後,才會考慮在南投買個度假小屋。外資陸資也是一樣,等他們在美國、英國、日本、澳洲等主要大城市都投資後,才會考慮是否在台灣投資。

再舉個例子,如果有一天南投縣政府發布一道命令:非設籍南投縣的台灣人民,在南投買房子,持有滿三年才能買賣,每年在南投只能停留四個月,貸款成數也不得超過五成。現在又加上每人限購一戶,不能兩人共買一戶,也不能有出租或營業行為,如被查獲將要求一年內出售,不出售可廢止許可或標售其不動產。

你會不會覺得奇怪,南投的房地產有這麼吸引人嗎?南投縣政府是不是太往臉上貼金了?為此還錯殺了許多因為婚姻關係結合的家庭,另一半非原籍居民買房置產遭受到近乎被歧視的待遇。

而且從國際投資觀點,面對台灣的高房價,國際地產組織Global Property Guide早已將台灣的房地產投資評等列為末等(very Poor)。外資與陸資可精明的很,在中國光是借錢都要年利率5~6%,怎麼會看上平均年收益率只有1.57%的台灣宅?

因此回到房地產自由市場機制,政府老是對陸資做了一大堆防堵措施,房地合一稅也針對外資祭出差別稅率,殊不知西門町萬國商場、台茂購物中心的重生,都是借重外資的技術與資金,才將整個商場轉虧為盈,活絡地方經濟並增加就業機會。

當麥當勞選擇優先把台灣從「重資產」自營模式轉為「輕資產」授權模式,將經營權與自有不動產出售,資金撤出台灣,不知道制定政策的官員或學者有沒有想過,現階段低薪高房價的台灣,是該吸引外資投資增加就業機會,還是防堵外資炒房?現在的台灣房市在陸資與外資的眼裡,到底是貂蟬?還是母豬?

我擔心的是,我們政府拼命用防堵政策把台灣房地產當貂蟬關起來護著,但其實可能只是母豬一個。

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麥當勞撈錢術…
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2015-06-25 06:51
〔即時新聞/綜合報導〕早年麥當勞如同印鈔機一樣,全球大開店收取巨額利潤,根據分析,麥當勞在美國最賺錢的不是賣漢堡炸雞,而是以各店地產獲利,包括房產價格上漲及租金收益,門市收益又有現金滾進行,形成金流,現在則是把地產獲利改成賺加盟金,顯然還是一條滾滾而來的金流。
麥當勞最賺的是地產及店租,如今改賺加盟金(資料照,記者朱沛雄攝)
麥當勞已經宣佈,美日中將再關700家分店,《中國時報》引述一位退休的中國麥當勞主管指出,美國麥當勞擁有的上萬家店鋪中,有6成以上的土地所有權握在麥當勞手中,光是店租及地價上漲就是一大巨額收入,但這套賺錢手段,到中國行不通,因為中國所有土地都是國有,不能靠買賣土地及店租收益來賺錢。
台灣部分,《自由時報》報導,早年麥當勞來台灣也是採這套買地產開店的模式,光是地產上漲就是倍數獲利,如台中中港店,麥當勞以每坪約5萬元買入,不到10年,以145萬元賣出,獲利29倍,直比印鈔機,又如台北車站前的館前店一樣的地價上漲大賺的重要店面。
地產人士分析,金融海嘯之後,全球房市大崩跌,地產價格直直落,直接衝擊到麥當勞收益,麥當勞出脫直營店,改走品牌授加盟路線,其實是換一套賺錢模式,過去靠地產賺錢,現在想改換加盟金撈錢,以速度來看,加盟金賺錢術未必比地產賺得慢。

台灣麥當勞經營權將轉手 國外經驗拿來借鏡

麥當勞子公司將撤出台灣,旗下直營店將易主。(資料照,法新社)

2015-06-25  07:08

〔即時新聞/綜合報導〕美國麥當勞深耕台灣速食業長達31年,昨天驚傳要撤出台灣,台灣麥當勞證實,美國總公司已決定將麥當勞台灣子公司撤出台灣。麥當勞子公司退出,改由當地業者取得特許經營權的情況,近年較著名例子是泰國麥當勞,由當地電影院大亨取得經營權後,在唱衰聲中積極展店,增加泰國特有餐點。

  • 改由當地業者取得特許經營權的情況,近年較著名例子是泰國麥當勞,由當地電影院大亨取得經營權後,在唱衰聲中積極展店,增加泰國特有餐點。(圖取自網路)

    改由當地業者取得特許經營權的情況,近年較著名例子是泰國麥當勞,由當地電影院大亨取得經營權後,在唱衰聲中積極展店,增加泰國特有餐點。(圖取自網路)

《蘋果日報》報導,創立泰國最大連鎖電影院的泰國娛樂之王維洽與百勝餐飲集團(必勝客、肯德基品牌母公司)的雞肉專家赫斯特周,2006年一起買下原經營麥當勞的麥泰有限公司的股權,取得在泰國經營麥當勞的20年特許權。

泰國麥當勞相當有地方特色,麥當勞叔叔「入境隨俗」雙手合掌問候,維洽與赫斯特周接手後,全力發展本土特色菜單,例如打拋飯,泰國麥當勞從約100家倍增至200多家,計劃到2020年,暴增至4百多家。

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最快年底!麥當勞子公司撤台 改「授權經營」
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麥當勞全球業績下滑,光是今年第一季營收就跌了11%。而台灣因為市場發展空間有限,美國總公司決定,子公司要撤出台灣!但這並不代表麥當勞要撤離台灣市場,而是要把台灣本地的經營權,賣給其他投資者,改為「授權發展商」模式,類似星巴克的經營方式,但這場交易至少新台幣百億元起跳,外界也開始猜測,麥當勞全台1.2萬名員工的新老闆會是誰?

記者洪彩綸:「1984年美國麥當勞正式進軍台灣,這裡是全台第一家店,但經過31年,現在傳出子公司要撤離台灣。」

民眾:「真的嗎?我不知道。」

民眾:「(麥當勞子公司)商業經營,他本身就是比較利益考量。」

商業周刊報導,美國麥當勞下令,台灣將近350家直營店要出手賣了!意思是外資將撤走!台灣麥當勞證實,總公司在上個月提出「全球振興計畫」初步步驟,其中包括檢視全球各地的經營模式,未來的經營模式要改為「授權發展商」,目前在尋求合作夥伴,不會組織重整,也強調不會撤出台灣市場,口味也不會改變,但這筆交易台幣至少百億元起跳,國內誰有能力接手買下麥當勞?

民眾:「我覺得可能是統一吧。」

但目前統一和義美集團,對於台灣麥當勞要找新老闆都表示訝異,也強調不知情。

去年底麥當勞連關好幾家店,松山捷運站開通,明明商機來了,但沿線卻關了至少3家直營店,麥當勞強調是租約到期,但現在看起來當時的展店評估計畫,似乎就透露出端倪!

麥當勞要把台灣經營權賣掉,未來經營方式可能類似星巴克,但為什麼選台灣,受困於平價價位加上食安拉高檢測費用,一加一減吃掉大部分利潤,再者也和台灣市場已經飽和有關,看看鄰近韓國,人口是台灣2倍,店數只有台灣的3/4,仍被列為高成長市場,而今年3月美國總公司把台灣從高成長市場名單中剃除,不再投資台灣。

對一般消費者來說,就算換人經營,吃到的餐點還是會一樣,但上百家原料供應商,勢必提心吊膽,就怕生意會有變化。

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