甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？
2022年9月1日 週四 上午10:01
甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？ https://bit.ly/3Tynzjs
全台有近450萬棟30年以上老屋，超過房屋總數一半，為了住得更好、更安全，有許多屋主著手進行危老重建。除了與建商合建，現在有愈來愈多人選擇找「全案管理」業者自地自建。他們怎麼做？
經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲，對紡織機具一分一毫的數字都算得精準，但50歲的他從沒想過，有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。
蘇家位於台北市大同區巷內的老宅，建物本體已有50年歷史，一家四代都住在這。從政府開始推動危老政策，蘇家人就十分心動，希望能改建成電梯大樓，「尤其年紀大了，改建以後住起來更安全方便，起碼進出不用爬樓梯。」
當他好不容易說服周遭屋主，整合出160坪土地進行危老重建，想不到考驗才正要開始。
15家搶著談，每個建商都天花亂墜
前後15家業者登門洽談，機警的蘇瑞哲馬上發覺蹊蹺，「合建有人開28分（建商兩成、地主八成）、有人開46分（建商四成、地主六成），每個建商一張嘴『糊瘰瘰』（天花亂墜），讓我嚇一跳，同樣是標配，為什麼差這麼多？」建商拿兩成和拿四成，差異有多少？
以大同區新建案每坪開價至少80萬保守估計，與建商拆帳後的收入至少差了上億。市場上開價懸殊，由建商主導的合建成本、品質又不透明，讓蘇瑞哲和其他地主打定主意，決定改找全案管理業者合作，自地自建。
東亞、安信等大型建經公司不約而同指出，像蘇瑞哲這樣不與建商合建而選擇自建，並和全案管理業者合作的危老屋主，近年明顯成長。
原因一：工料上漲，建商開出的條件大不如前
原因之一，是這兩年工料上漲、營建成本飆升，建商開出的合建條件大不如前，對觀望中的屋主形成一股強大推力。
「工料雙漲之後，建設公司條件真的變差，選擇性變少了，」安信建經開發經理譚又銓舉例，大同區100坪以下基地，3年前每坪造價只要約16萬，現在可能要到25萬。如果建商還端出跟過去一樣的條件，絕對得不償失。
屋主則常被都更危老能夠「一坪換一坪」的迷思纏繞，現在不但換不回原有坪數，條件甚至從屋主7、建商3的73分，漸漸走向64分，甚至近乎對半。和預期落差太大，雙方往往難以取得共識。此外，危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構，更放大工料上漲帶來的影響。
原因二：融資容易，地主零自備就能換新房
去年以來，央行嚴格調控選擇性信用管制，拴緊房市資金水龍頭，各銀行都對今年的土建融（土地與建築融資）放款成長量極為保守。不過，針對都更危老的土建融放款不在此限，甚至將都市更新列入永續指標，讓都更危老融資案成為各行極力爭取的成長目標。
例如華南銀行都更危老放款承作金額，今年就較去年同期成長128%，土銀2021年危老重建核准授信額度也較2020年成長98.5%，兆豐2021年危老重建額度也成長了87.92%。尤其，銀行對危老自建的貸款額度，又比和建商合建更為放寬。
危老新機會：自建＋全案管理
環境因素使然，讓危老屋主更有動機走向自建，但沒有營建背景的地主要自建仍屬不易，於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務，在市場上變得愈來愈熱門。
「我們這兩年都是被地主追著跑的，台北市的案子根本都做不完，」中力都市更新副總經理黃壽山笑呵呵說。
全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人，也是監工的工頭，除了協助地主整合、規劃、融資，也要將工程發包並監督施工，甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用像合建一樣，分出新房子的銷售利潤給建商，而是支付一筆相當於工程款5%～10%的費用給全案管理業者。
這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營，這兩年營建市場波動大，有更多人投入戰場，「連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做這塊，」黃壽山說。
由各大行庫成立的建經公司，更是積極搶進這塊市場，「建經公司發展有限，工程查核簽證費賺不了多少錢，全案管理（利潤）是10倍以上，」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察，全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？ https://bit.ly/3Tynzjs

土建融資放利多，自地自建反而划算！

追求自主空間的居住思潮下，自地自建將成房地產的新時流。 圖/戴小芹建築師事務所
土地最高可貸8成，建物融資5~6成

自地自建蓋自己的房子對於大多數人可能是天方夜譚的白日夢，一般觀念裡大家會認為購地與建築資金一定是比買成屋還要貴很多。但黃巢設計工務店總監黃建華醍醐灌頂告訴大家：「自地自建較貴的舊思維已經被打破了！」由於各行庫逐漸寬鬆土地和興建建物的貸款成數，土地最高放寬到8成，建物融資則在5~6成，利率3%上下。黃建華總監並分析自有土地和實際使用坪數的優劣點，徹底打破「自地自建比較貴」的迷思。

黃巢設計工務店總監黃建華指出，台北地區以外土地取得成本較低，市郊的自地自建案和市中心新大樓住宅的建置成本相差不多，但土地權狀坪數、實際使用坪數和自主空間卻相差甚遠，再加上各行庫自地自建貸款寬鬆政策，自地自建的貸款成數和新成屋相當接近，在追求自主空間的居住思潮下，預估自地自建將成一股房地產的新時流。

黃巢設計工務店總監黃建華整體分析近期銀行釋出土地建物融資的大利多，徹底打破「自地自建比較貴」的迷思。
自地自建vs.新成屋 貸款成數相去不遠

以1500萬的置產成本為例，位於桃園市中心的電梯大樓約略可買房屋權狀50坪、土地權狀最多7坪，而實際可使用坪數約33坪，無車位。若是1500萬在桃園市郊購地自地自建，大約可有30坪土地權狀，以正常建蔽率60%計，蓋四樓半電梯透天厝，房屋權狀約70坪，實際使用坪數可多達90坪。以土地權狀而言，自地自建為新成屋4倍，自地自建實際使用坪數幾乎是新成屋3倍，自地自建空間獨立與規劃自主性更不在話下，對於懷抱絕對自主夢想家園的業主，自地自建其實並非遙不可及。唯一缺點是市中心區的交通生活機能便利性較佳，但除台北的住民，幾乎家家戶戶都有汽機車代步，其實住市區的邊陲地帶其交通便利性影響並不大。

以前自地自建申請「土建融資」，為了避免土地被炒作，土地最高只能貸到65％，房屋興建初期是無法貸款的，銀行鑑於自地自建中途放棄的機率較高，承作願意極低。黃建華總監表示，由於各行庫逐漸寬鬆業主自地自建案的土地和興建建物貸款成數，土地最高可至8成；而建物融資則在5~6成，利率3%上下，現在自地自建案與新成屋二者的貸款成數與自備款已經很接近。

自地自建vs.新成屋 建置成本超級比一比

以上述1500萬的置產成本計算，新成屋一般大約可貸7成1050萬，自備款450萬。自地自建案土地融資最高可貸至8成，建物最高可貸6成，1500萬的自地自建可貸金額約為1060萬，自備款440萬。建築施工期間貸款利率約3%上下，若1年後沒動工，貸款將會被收回或是利率提高1碼。等新屋竣工取得使用執照，並完成保存登記，就可轉為一般房貸，利率則依個人信用條件和與銀行往來關係有所不同。

若是自有土地無設定抵押貸款的自地自建案，自備款就更輕鬆了。舉例而言，30坪土地若銀行鑑價為800萬，最高可貸8成640萬，90坪房屋建築費用以每坪10萬計900萬。900萬建築費－640萬土地貸款＝260萬自備款。640萬等新屋竣工取得使用執照後，完成保存登記，同樣可以轉為一般房貸。

圖文提供：黃巢設計工務店/戴小芹建築師事務所
電話：03325-3068
地　址：桃園市桃園區春日路1112巷3弄9號
E-mail：hc@hcdesign.com.tw
完整『黃巢設計工務店/戴小芹建築師事務所』相關精彩設計作品請看：
http://house108.com.tw/index.php?a=designers/info&id=260
解決您室內設計裝修的大小事，還有更多的精選室內設計作品與裝潢知識請搜關鍵字『魔術空間設計』

--------------------------------------

土建融案授信 新三不出爐
2016年01月06日 04:10 記者朱漢崙／台北報導

土建融案授信 新三不出爐
銀行評選土建融案新法則概況
房市景氣不佳，土建融「新三不」授信政策出爐。據銀行業者指出，由於看壞今年不動產景氣，多家指標行庫的土建融放款政策出現「新三不」，特別是對於地點不佳的建案，銀行將要求「先售後建」，以確保還款來源，且銷售量至少必須比撥款量多出1倍，銀行才會撥款。

行庫土建融案的「新三不」策略包括：1、若地點不佳，將不允許先建後售，必須等有一定銷售量之後，才能啟動土建融案，以確定自償財源無虞，否則將拒絕接案；2、工業住宅案不接；3、與大面積豪宅相關的土建融案不接。

儘管去年11月國銀房貸放款量創下近來最好的成績，但各大行庫普遍認為這僅是房地合一稅新制上路前的「末班車潮」交易帶動；國銀主管分析，新制上路會制約房屋持有人的移轉意願，加上景氣趨緩不利房市交易，因此：「今年房市景氣沒有看好的理由。」

2015年全年的土建融放款，有300億元以上的年增量，對此行庫主管表示，很多放款量是來自於央行實施房市管制措施之前案子所留下的放款量，新案其實從去年起就大幅萎縮，今年將更明顯，甚至不排除會負成長1成。

對於土建融「新三不」，行庫主管表示，由於目前房屋供給量仍居高不下，相對而言，工業住宅類型的擔保品，未來處份難度更高，且由於景氣趨緩，大面積豪宅的擔保品，相對也有處份上的問題。

至於對預售屋「先售後建」要求，具多年不動產授信經驗的行庫高層分析，景氣好的時候容許先建後售，但景氣不好的時候為了避免房子蓋好卻賣不出去，這時就會要求建商先銷售，測試市場的反應，銀行才敢撥款。

行庫主管舉例，若建商預售銷量4億元，銀行若以分戶貸款房貸平均成數7成來推估，大約能核給該建商2.8億的土建融貸款，通常地段越好的話，貸款金額會越高。行庫主管說「融資均衡點」目前會以50％為準，亦即建商得先有6億元的預售屋銷售量，才能獲銀行土建融撥貸3億元，倘若地段較好的話，銀行願意將均衡點放大，最大約可放到65％，但通常捷運宅等較容易去化的物件，才有這樣的行情。

(工商時報)

-----------------------