夫妻共同買房 日後會影響重購退稅?
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讀者陳小姐向《蘋果》詢問表示,自己與老公一起合買房,考量未來會買第2間,若這樣登記夫妻共同持分的話,會影響之後的重購退稅嗎?針對此事,鴻毅地政士事務所地政士謝志明表示,夫妻共同持分也可以辦理重購退稅,只要符合4個要點即可。第1點,須符合小屋換大屋,新購土地地價要超過原出售土地地價,也就是公告土地現值上小換大,而非房價上的小換大,第2,申辦時間須在2年內,要先買後賣或先賣後買都可以,第3,產權登記要相同,也就是說,當初若登記為夫妻共有,下一次也須登記為夫妻共有,這樣才可通過。第4,所有權人要設立戶籍並符合自用住宅規定,且該屋也無出租或營業的狀況。另外,謝志明提醒,新購買土地如果5年內再行移轉或改作其他用途時,政府就會追繳原本退還的土地增值稅款,而無法享有重購退稅的優惠。


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共同買屋學問大 產權分配、貸款申請人最重要
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夫妻或情侶想一起買房,最好在契約中載明各自權利和負擔比例,未來才有依據獲得應有的權利。
2017/07/01 04:29 文/記者朱語蕎
專家建議房貸登記人登記在經濟條件較好的一方,可獲得較高的貸款條件。
房價高漲,不少人選擇共同買房,降低購屋壓力。
6月是幸福的結婚旺季,購屋也成了婚後的重要大事,房價高不可攀,不少人選擇共同買房,降低付款壓力,而聯名購屋成為夫妻甚至情侶的選項之一,但聯名購屋前,別忘了產權分配、貸款登記人等細節,以確保未來雙方權益
夫妻共同購屋是時下趨勢,女權勢力高漲,買房已不再只是男方責任,不少妻子也共同出資買房,而夫妻一同購屋,該注意的地方可不少,首要問題就是:房子該登記在誰的名下?專家表示,若雙方在結婚前購買房子,則產權就屬登記方的個人持有財產,就算日後結婚,仍屬於登記人所有,也就是說,未來產權登記人可隨意賣掉房子,不需要另一半同意,且不需要均分賣屋獲利所得。
產權分清楚 保留付款單據
倘若是在婚後購屋,則不論房子登記在誰名下,都屬夫妻共同財產,雖然登記人依然可不需另一半同意賣屋,但賣屋所得屬於夫妻共有財產,另一半有權利要求獲利均分,這部分不得不留心。住商不動產企研室主任徐佳馨建議,婚後共同購屋,最好採取聯名登記,雙方都各留一份權狀,這樣未來不論是哪一方想賣屋,都需要另一方同意,且賣屋所得都屬於雙方共有。
此外,不論房子登記在誰名下,只要雙方都有出資,就應該保留所有付款單據,像是房屋頭期款、各期貸款,甚至包括購買家具、裝修等,假設未來感情生變,才有權利拿回已繳的款項。徐佳馨表示,若房子登記在雙方名下,應在買賣契約註明兩人出資比例,同時也要求代書在建物和土地所有人登記時,載明分別持有比例
經濟條件佳的一方申貸 享優貸方案
至於貸款問題,徐佳馨表示,多數銀行都不接受房貸「共同貸款制」,銀行只會接受一人出面借款當義務人,有時銀行會要求另一方當連帶保證人,建議借款人由經濟條件較好的一方當,可享有較好的貸款條件,而另一方當連帶保證人,則是考量到未來還款以及分合不定等現實面,若借款人未來無力償還,連帶保證人有優先購買該房屋的權利。


 

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本報2017年5月23日台北訊,陳文姿報導
《修正全國區域計畫》終於在5月16日公告實施。雖然《國土計畫法》已經在2016年公告實施,但在2022年國土功能分區圖公告、《國土計畫法》發揮實質效用前,《修正全國區域計畫》仍將是全國國土規劃的最上位法定計畫。
《修正全國區域計畫》公告後將對農地有重大影響。接下來六個月全台農地將開始進行30年來最大規模分區調整,確保79萬公頃的優良農地不被開發。
本次修正也新增一級與二級環境敏感地區項目,未來敏感區的土地開發限制更嚴格。《修正全國區域計畫》已經納入政府部門如經濟部、交通部、農委會、科技部等部門對產業、運輸、觀光、公共建設的用地政策,未來不符合部門計畫的開發個案也不允許開發。
《修正全國區域計畫》
國土法上路前 最上位土地法定計畫將施行五年
《全國區域計畫》於2013年公告實施。鑒於《國土法》卡關多年,為持續加強國土空間規劃,內政部推動《全國區域計畫》修正案,納入「農地」「環境敏感地區」「區域性部門計畫」及「建立基本容積制度」等內容。
雖然,《國土法》已於2016年公告實施,但全國國土計畫、縣市國土計畫、國土功能分區圖均未完成,《國土法》仍無實質效用。因此,在2022年《國土法》國土功能分區前,《修正全國區域計畫》將是國土規劃的最高指導計畫。
歷經十五次專案小組審查,五次公聽會,《全國區域計畫》修正案2016年底陳報行政院。2017年4月行政院准予備案,內政部2017年5月16日公告實施。
過去內政部推動的縣市區域計畫,目前僅新北市與台中市區域計畫繼續推動。其餘縣市暫不提出縣市區域計畫,但仍要配合農地分區檢討,六個月內提出初步結果。
三大亮點:農地重新盤點、新增環境敏感地區項目、區域性部門計畫
《修正全國區域計畫》三大影響分別是:農地分區重新檢討、增加環境敏感地區的項目,而政府部門未來要提出個案申請時,也必須符合區域部門計畫的指導原則。《修正全國區域計畫》實施後,土地開發將受更多限制。
1. 六個月內農地總盤整 確保優良農地總量79萬公頃
全國農地年年嚴重流失,尤其是適合耕種的優良農地。《修正全國區域計畫》依據農委會2015年所作的的農地資源分類分級(分為四種:農1,農2,農3,農4)劃設成果,明訂各縣市四種農業用地應維護的面積及控管總量。確保全國農地總量應維持在79萬公頃,以符合台灣農地需求總量(74至81萬公頃)。
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《修正全國區域計畫》公告後,全國農地將參考最新的農地分類分級成果進行大盤點。被工廠占用或遭到汙染的優良農地可能被改為「一般農業區」,79萬公頃現況優良的農地將控管,不再被任意開發。
這項30年來最大規模的農地分區變更即將展開,初估數十萬公頃農地受到影響,各縣市政府須在六個月內完成。
2. 增加一級與二級環境敏感地區項目
「環境敏感地區」是指具有特殊價值或具有潛在天然災害,容易因不當開發而產生負面影響的地區。原《全國區域計畫》將洪氾區、自然保護區、古蹟保存區等納入一級環境敏感地區。被納入一級環境敏感區的土地,除非特殊案例,內政部將不允許變更使用分區變更或使用地變更,也就無法進行開發。
《修正全國區域計畫》將一級環境敏感區從20項增至26項,活動斷層兩側一定範圍、一級海岸保護區、優良農地等都一併納入。
以台糖所擁有的優良農地為例,過去常因土地完整,不須經過徵收程序,而被開發為工業區。《修正全國區域計畫》施行後,被劃定優良農地後則屬一級敏感區,不能被變更為工業區。
3. 政府部門事先規劃用地政策或需求總量
土地使用應就適當需求整體規劃,而非零星個案提出。《修正全國區域計畫》討論時已要求農委會、交通部、經濟部、科技部、環保署等部門就產業發展、運輸系統、公共設施、環境保護設施、觀光遊憩設施提出部門計畫,把未來用地政策與需求納入區域計畫。將來的個案申請變更都必須符合此指導原則。
舉例來說,經濟部推估2020年產業用地總需求總計是58,873公頃(與2012年相比,新增2,211公頃),則未來新增工業區開發時,就不得超過此總量,且要符合計畫中鎖定的空間區位指導原則,及空間發展策略等,不符合者內政部將不受理開發許可。
二大爭點:水庫集水區、土石流潛勢溪流認定
由於土地管制牽涉到跨部會事務,經過多次跨部會研商後,仍留下二個爭點——分別是水庫集水區限制開發,以及土石流潛勢溪流的認定。最後經國發會協商才確認結論。
1. 水庫集水區開發成爭議 新增限制開發範圍與審查條件
原《全國區域計畫》定水庫集水區(供家用或供公共給水)屬於一級環境敏感地區,不可開發利用,卻留下四項特例。如何管制水庫集水區的開發,爭議極大。
《修正全國區域計畫》擴大限制開發地區,將優良農地、山崩與地滑地質敏感區、山坡地坡度30%以上的地區都納入「水資源保育直接相關之環境敏感地區」,不得開發。
水庫集水區(供家用或供公共給水)範圍非屬「水資源保育直接相關之環境敏感地區」外可開發,但申請人須提出土砂災害、水質污染、保水、逕流削減相關影響分析及因應措施、設置廢污水分流及處理設施等四項規定,才可開發利用。此外,水庫管理機關也須擬定集水區保育實施計畫。
2. 新增土石流潛勢溪流為二級環境敏感區
經濟部地調所劃設的地質敏感區(活動斷層、山崩與地滑、土石流)維持為二級環境敏感區,《修正全國區域計畫》將農委會劃設的土石流潛勢溪流也加入二級環境敏感區。


 

官商聯手炒地皮 劉邦友遇害股東乘隙背信
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2015-06-03
〔記者謝君臨、金仁晧/台北報導〕前桃園縣長劉邦友在民國七十九年與台塑集團董事長王永慶商討,將觀音鄉因六輕所留下的五○一筆農用土地變更為工業用地,找地方人士合資炒作,由王姓婦人出面處理,但劉邦友後來遭殺害而群龍無首,王婦竟佯稱是她「獨資」購地,還取得七千多萬元的土地徵收補償費,被其他股東控告背信,士林地院依背信罪判處她三年徒刑。
判決書指出,劉邦友當時找了六名地方人士籌組七大股,但是發生官邸血案之後,該案戛然而止,部分出資者不堪貸款利息,將土地賣還給台塑,僅李姓股東未賣,將一五三筆土地轉賣給高姓股東,等未來土地徵收再由台塑給付價款結算。
民國九十二年,桃園縣觀音鄉因規劃桃園科技工業園區,依法徵收李姓股東名下一五三筆土地中的一五○筆,發放補償費兩億三千多萬元,扣除抵押債權及稅款後,約為七千九百多萬元。王婦覬覦金錢利益,竟自稱是土地所有權人,佯稱土地是她「獨資」購買,否認有七大股之說,向桃園地院提起民事訴訟勝訴,成功取得土地徵收補償費七千五百多萬元。
其餘股東得知後大吃一驚,怒控王婦背信。檢方查出,合資購地的七大股中,有的獨自出資,有的另尋下游出資者合資,其中包含多名地方政治人物及擔任金融機關要職者,因不便具名,才委託王婦出面處理購地、信託及管理事宜。
法官認為,王婦本應忠於七大股東受託事務,卻因覬覦龐大金錢利益,認定股東之間並無書面協議,僭越職權,自稱是土地所有權人,獨占徵收補償金,損害相關股東利益,判三年徒刑。


什麼是追訴權和法律的時效?

常聽到名人說:「我要對XXX保留法律追訴權」,這樣說法對嗎?若要對加害者提起告訴,卻又有時間限制?讓人想問的是,當一個人有犯罪事實不是就應該受到處罰嗎?怎麼可以就只因為過了一段時間後就讓原本應該懲罰的人沒事了?
法律白話文小學堂
2017-02-26 13:56

蔡孟翰

2016年年末,被媒體列為「三大懸案」的劉邦友及彭婉如命案屆滿20年的追訴期,將無法追訴兇嫌;但是警方強調只要查獲新的證據,依然會積極偵辦,還給被害人真相與公道。

2016年年末,被媒體列為「三大懸案」的劉邦友及彭婉如命案屆滿20年的追訴期。(資料照,記者余瑞仁攝)

再早幾年,江國慶冤案被平反,前國防部長陳肇敏等人為了加速破案而以刑求方式取得江國慶自白,然而最終台北地檢署以追訴期已過而對被告等人不起訴處分,引起國人的嘩然。

追訴期是刑法上時效的一種,又究竟什麼是時效呢?在法律上又有什麼意義呢?

刑法下的時效意義和規定


大家或許會有疑問,當一個人有犯罪的事實不是就應該受到處罰嗎?怎麼可以就只因為過了一段時間就讓原本應該懲罰的人沒事了?不過換個角度思考,悲慘世界裡的尚萬強曾經在假釋期間越獄逃跑,不過就此洗心革面,幾十年後當個照顧員工的好老闆、甚至當個照顧百姓的好市長,如果忽視這幾十年從善的事實、依舊要他就很久以前的事情受處罰,好像也不太盡人情。

因此,法律就設計如果長時間不對某件事情處理就會失去效力,我們稱為維護「法安定性」,也就是追訴期是對永續存在的一定狀態事實加以尊重,以維持社會秩序的安定。但為了平衡個案正義和法安定性,追訴期應該設定多長的時間才合理,就由立法者去決定了。例如在104年立法者就將刑法追訴權的期間拉長,將原先最長的追訴期間20年增加為30年。

制定法定追訴期的目的除了法安定性的追求外,也可能包括避免證據已經滅失而造成誤判的風險、已經喪失處罰的需要性等原因。

刑法下的時效有分兩種,「追訴權」以及「行刑權」。

所謂的追訴權,是指行為人犯罪以後經過一定的時間沒有被起訴,就不能再追究行為人的責任。一旦行為人被起訴,或是依法律規定應該停止偵查、或因犯罪行為人逃匿而通緝時,追訴權時效就停止計算。

已經過追訴權的案件,即便行為人已經逮捕、證據確鑿,檢察官還是應該給予不起訴處分(刑事訴訟法第252條);縱使檢察官提起公訴,法官還是會做出免訴判決(刑事訴訟法第302條)

而行刑權,則是被告被法院判決應該受到刑法的制裁,但卻經過一定時間沒有執行,就不能再對被告處罰。行刑權的時效因刑罰執行、或依法應該停止執行、因受刑人逃匿而通緝或執行期間脫逃不能繼續執行、或受刑人依法另受拘束自由,就停止計算。

告訴權和追訴權是不同的意義
從上說明可知,新聞報導常聽到名人說:「我要對XXX保留法律追訴權」,其實是對「追訴權」的誤解,追訴權沒有保留不保留的問題,追訴權也是由檢察機關發動、而不是由受害者。而這句耳熟能詳的句子或許是想說明「不排除對XXX提出告訴。」,刑事訴訟法第232及233條規定,犯罪的被害人、被害人的法定代理人或配偶可以提起告訴;或被害人已死亡時,配偶、直系血親、三親等內之旁系血親、二親等內之姻親或家長、家屬,可以在不違反被害人明示的意思下提出告訴。「告訴」,就是對檢察機關舉發行為人違反刑法的行為。

但要對加害人提起告訴,也是有時間限制的。刑事訴訟法第237條規定:「告訴乃論之罪,其告訴應自得為告訴之人知悉犯人之時起,於六個月內為之。」,但條文並沒有提及「非告訴乃論罪」,因此即便知悉犯人後超過六個月,還是可以對犯下非告訴乃論罪的行為人提起告訴。

其他法律下的時效
除了刑法中國家對人民處罰有時間期限外,所有的權利都有時效,避免權利義務關係長期處於不確定的不安定狀態。俗稱「法律不保護讓權利睡著的人」就是時效最好的寫照。

在民法中私人之間主張權利也有時效的限制。民法的時效就比刑法更多元了,包括「消滅時效」、「除斥期間」、「時效取得」等等。民法的時效意義也是為了追求長久的現狀安定性。

消滅時效,就是原本有機會向他人請求相關的權利(法律稱為「請求權」),但因為一定時間經過後就不能再主張了。一般時效是15年,但也有短期的5年、2年的時效。

民法上的消滅時效和刑法的時效有所不同,後者是權力消滅而不能再行使,前者則是產生「抗辯權」、而不是直接發生權利消滅的效果。也就是說,如果大胖向小瘦借錢,過了20年小瘦向大胖要錢,大胖可以以時效消滅拒絕還錢;但如果大胖向小瘦還錢了,事後大胖就不能以時效消滅而要小瘦把錢退回去。

除斥期間,就是可以因為權利人單方主張而發生、變更或消滅的權利(法律稱為「形成權」),因為一定時間不主張就不能再主張。例如,民法規定,因為詐欺所做出的意思表示是可以撤銷的,但是必須在發現詐欺時的一年內、或意思表示後十年內不撤銷,就不能再撤銷了。

時效取得,是物權法上,因為長時間公然、和平、繼續占有他人的東西,就會產生一定的權利。例如在他人土地上蓋房子,原則上地主可以要求拆屋還地,但如果地主經過15年都沒有向屋主主張土地所有權,屋主可以主張因為時效取得的原因而享有地上權的利益。

行政法上也有請求權時效的規定,是行政機關的請求權是5年、人民向行政機關的請求權原則上是10年。又行政法具有一定的公益性,與民法不同,因此行政法上的權利如果時效完成則權利消滅,不能再主張。

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被爆買埤塘炒地皮 官員:兒子買的,我沒買!

王浩宇問道「你沒有買嗎?」褚春來回應「我沒有買,我兒子買的。」(圖取自王浩宇臉書影片)

2015-05-30  08:19

〔即時新聞/綜合報導〕近年來桃園市不少埤塘、農地都有炒作的現象,價格飆漲。桃園市議員王浩宇28日在臉書PO出一段質詢影片,他詢問蘆竹區長褚春來有關購買埤塘炒作的事情,對此褚春來強硬回應「我兒子買的,我沒有買。」引發網友熱議。

王浩宇PO出影片,PO文說「曾任蘆竹市長的褚春來等人用人頭買池塘炒作,差點就透過手段半年獲利3倍(鄭文燦市長上任後,才明確宣示不徵收),被外界諷刺為點池成金。今天質詢特別針對轉任蘆竹區長(依法轉任,與鄭文燦市長無關)的他開幹,拜託他饒了買不起房子的年輕人,別再炒地皮了!」

影片中,王浩宇說道,人類過去一千年都在研究煉金術,前桃園縣長吳志揚就是因為「點池成金」這件事影響很大,才會落選,並直指褚春來「參了一腳」。王浩宇問道「你沒有買嗎?」褚春來回應「我沒有買,我兒子買的。」王浩宇又說「一個公務員,你現在在區長的位置上,我拜託你不要再玩這種事情了。」褚春來則說「自從那件事情後,我就沒有再玩了!」雙方激辯你來我往,褚春來強硬說,那是個人投資行為!沒有內線消息!並一再強調「有賺到錢嗎?」還問王「你父母沒買房嗎?」

王浩宇則說,身為議員連他都買不起桃園的房子,要褚春來不要再做「合法卻跨越道德的線」這種事,他也諷刺褚春來,「如果是你早就不坐這位置,早就去開房地產炒作專班」還比較賺。

王浩宇PO文還說,桃園前副縣長李朝枝與12位政商人士的親友人頭(包含區長褚春來),共同買下蘆竹市將近5公頃的溜池,經過縣府廢溜、增設捷運站及區段徵收等「運作」之後,短短半年,這塊土地從每坪5萬元暴漲到十五萬,潛在總獲利超過15億元。

王浩宇事後PO文說,「質詢炒地皮官員我當然會害怕,但該說的還是得說,只希望大家願意把質詢影片看完,讓我有繼續替年輕人說話的動力。」

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王浩宇又說「一個公務員,你現在在區長的位置上,我拜託你不要再玩這種事情了。」褚春來則說「自從那件事情後,我就沒有再玩了!」(圖取自王浩宇臉書影片)

〈非農民將禁買農舍〉 投縣13農會疾呼:勿貿然修法

2015-05-20

〔記者陳鳳麗/埔里報導〕農委會預訂下月修法並公告施行「非農民禁買農舍」,落實農地農用政策,全縣十三鄉鎮市農會總幹事昨緊急開會,建請中央修法前應審慎評估,否則將嚴重衝擊農會和農民

  • 埔里鎮農會總幹事何世(左二),邀全縣農會總幹事和立委馬文君(左三),商討如何讓中央回心轉意不要修法限制農地只能買民買賣。(記者陳鳳麗攝)

    埔里鎮農會總幹事何世(左二),邀全縣農會總幹事和立委馬文君(左三),商討如何讓中央回心轉意不要修法限制農地只能買民買賣。(記者陳鳳麗攝)

中央將修正「農業用地興建農舍辦法」,限制非農民不得買賣農舍,但繼承者不在此限,埔里鎮農會總幹事昨緊急邀集全縣各市農會總幹事及立委馬文君和縣議員邱美玲等民代,希望馬文君能幫忙將地方意見帶回,請中央審慎評估後再修法。

農地價格崩盤 投機份子獲利

何世鴻等人認為,若修法通過後,未來農地價格將崩盤,農會存放款也將受到極大衝擊,農民拿農地抵押擔保借貸,農民可能因此還不出貸款,而一旦農地被法拍、銀拍,法令並無規定非農民不得買拍賣農地,造成投機者以低價來買法拍農地,反而變成一個大漏洞,況且若後代繼承農地,而子孫不想務農,將造成土地荒廢。

與會農會總幹事疾呼中央,不要為解決農舍亂象,就貿然修法,下月擬修正的條文,對農民和農業有如「殺雞取卵」,將重挫農村經濟,且為投機炒作土地的人開了另一扇門,不得不審慎評估。而事實上現有法令規定二分地以上的農地才能建農舍,且只能蓋總面積十分之一,其餘要種植農作物,該法令若能落實執行,即可解決農舍亂象,也能保障農民。

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宜蘭土地炒作 年輕人嘆回不了家

2015-05-17

〔記者游明金/宜蘭報導〕宜蘭縣領袖發展協會昨於縣議會舉辦「世界咖啡館~宜蘭青年政策」,邀請百餘青年座談;有人感慨,炒房炒地讓年輕人回不了家鄉;也有人說,年輕人需要的是機會與舞台,政府不要想得太複雜只會「天馬行空」。協會表示,對於年青人的意見,彙整後會轉給縣府參考,希望形成政策推動。

  • 宜蘭縣領袖發展協會昨於縣議會舉辦青年政策座談,縣議員黃適超(前右)、邱嘉進(前左)到場交換意見。(記者游明金攝)

    宜蘭縣領袖發展協會昨於縣議會舉辦青年政策座談,縣議員黃適超(前右)、邱嘉進(前左)到場交換意見。(記者游明金攝)

縣議員黃適超是宜縣領袖發展協會理事長,昨與議員邱嘉進引領與會青年參觀議會,並說明議事運作情形;隨即藉由「世界咖啡館」的形式,就宜蘭議題意見交換,討論年輕人需求

青年座談 盼發展產業類別

廿七歲陳郁婷說,這幾年,宜蘭土地被炒得很嚴重,年輕人買不起房子,連家鄉都回不了,人才外流也是問題,宜蘭產業類別沒有很多,多是服務業與工廠製造業,年輕人找工作較困難,縣府應思考是否發展其他類別,提供年輕人空間。

「我們要的很簡單,就是一個舞台、一個機會。」廿二歲黃靖升也感慨人才留不住,他說,年輕人出去學習會有很多「看見」,不管技能或知識,縣府要把它聚集回來,可用公益或其他形式回饋到這塊土地,這部分被忽略真的很可惜。

黃靖升說,縣府要真正往下看,瞭解年輕人面對的狀況,為什麼不願回來、不願在這塊土地付出,政府做事有點天馬行空,與年輕人要的有差距。

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英國炒房炒到勞動階級住不起社會住宅
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以其中一處社會住宅伍德貝利(Woodberry)為例,此處原本有2,500戶社會住房(租金約為市價的30-40%),2032年完工後,住房數將增為二倍以上。此重建計畫始於布萊爾的工黨政府,起因為房屋老化與缺乏低價土地;但地方政府資源有限,只得轉與私人開發商合作,允許開發商在公開市場銷售60%的新住房,只留下40%作為可負擔住房。

現有居民應有權住回新建成的住宅,然而,某些地區當局與私人開發商談成的條件極差;以南倫敦的黑蓋特(Heygate)為例,此處原有約1,200戶社會住房,完工後將有2,500戶,但其中只有80戶社會住房,表示許多原本的住戶得移居他處,其中部分還得搬至郊區。

土地價格持續上升之際,重建的趨勢應該會越來越強。另一方面,倫敦住宅短缺的情況也日益嚴重;倫敦每年最少需要約5萬戶新住房,去年新建戶數卻只有這個數字的一半。

政府還改變了用語,將社會住房和「可負擔住宅」(租金為市價八成)的概念相結合;倫敦租屋者聯盟的特恩博(Pat Turnbull)指出,移除「可負擔」的念意,將這個詞變成一種分類,有如移除相關規範,讓政府不必在倫敦提供社會出租住宅。社會住宅持續減少之際,95%的政府住房支出將流入社福系統,只有5%投資於新住宅。

萊斯特大學的里斯(Loretta Lees)指出,許多現有社會住宅的結構良好,只需整修即可,居民卻常得面臨「假選擇」,在重建和屋況繼續惡化間二擇一。居民代表指責工黨沒有為勞動階級挺身而出,而在3月24日,工黨的住房專家阿多尼斯(Andrew Adonis)發表報告,並在報告中盛讚這種重建模式;里斯教授認為,這份報告是「又一張士紳化許可證」。(黃維德編譯)

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全球黃金需求軟趴趴、首季年減1%
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MoneyDJ新聞 2015-05-14 14:52:24 記者 陳瑞哲 報導

全球黃金需求持續下滑,CNBC引述世界黃金協會(WGC)統計數據報導指出,首季黃金總需求僅1,079公噸,較去年同期下滑1個百分點。
首季黃金需求亦低於過去5年的平均值1,114公噸,顯示黃金對投資人的吸引力大不如前,這可能與股市轉旺吸走金市買氣有關。

以年初時為例,當時黃金一度衝上每盎司1,300美元,但季末卻回到原點、收在1,183美元附近。對照MSCI亞太股市指數同期間則是上揚6%,而上証參考指數更是飆升16%。

陸股狂漲確實對大陸金市需求造成明顯衝擊,據報導,大陸當季對珠寶品項的黃金需求盪至213公噸,較去年衰退1成,且減幅居全球之首。儘管如此,大陸當季仍是全球最大黃金消費市場。

在另一方面,全球央行增持黃金、分散美元資產風險的趨勢不變,報告指出,央行當季共買進黃金119公噸,增幅與去年持平,且已連續17季加碼。

*編者按:本文僅供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力,自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

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外資炒高房價 澳洲買房規定趨嚴
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【大紀元5月2日報導】(中央社雪梨2日法新電)根據今天推出的更嚴厲規定,違反澳洲購置不動產規定的外國人,將面臨最高3年有期徒刑或個人罰款12萬7500澳元(10萬50美元),企業則開罰63萬7500澳元。
在此同時,保守派總理艾波特(Tony Abbott)表示,澳洲政府支持外國投資。
艾波特說:「但外國投資需投資在對的標的上,我們需要外國投資審核系統來振奮公眾信心,也就是我們真正需要的是對澳洲國家利益有益的外國投資。」
目前僅允許外國人在澳洲買新住宅,禁止他們買中古屋,但政府認為這些規定強制執行性不大。
口袋很深的外國人,尤其是中國大陸客,被認為炒高澳洲房價,特別是雪梨和墨爾本等地,讓許多澳洲人難於買屋。

政府公告「藏黃金」!小工程師5年滾出上億身價

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兩位IC設計工程師許芸融、莊曜誠找到了一條致富之道。他們分別領了18年跟9年的死薪水,沒有富爸爸給的大片土地,靠著勤奮努力,終於找到破解土地買賣的密碼。

跟著重大建設走,5年財富翻20倍

他們現在最主要的投資工具,就是跟著政府重大建設,鎖定周遭即將被徵收的農地,等著地價水漲船高後,用一坪農地換取大約40%或45%的建地,增值至少兩倍,讓平價農地變高價建地,「黃土變黃金」。

在 許多人的心中,「買土地」等於大資本投入、甚或有錢人玩的遊戲;其實,買賣土地不需要財團的等級,一般上班族就有能力參與。2009年兩人合資買下人生第 一筆土地開始,身價從700萬元增值到至少1.5億元,許芸融的身價已經翻了20多倍、已有上億身價,與他一起投資土地的莊曜誠,同時間也翻了近3.3 倍,達8位數。

他們的致富密碼,正是一年1千多篇看似無趣又枯燥的政府「都更地」公告,「這些公告,就是投資土地的『藏寶圖』。」莊曜誠說,「政府坐莊,明白告訴你接下來要開出什麼。

2006年,原本互不相識的許芸融與莊曜誠,一起進入台灣前三大晶片設計公司當工程師,兩人相差10歲,但同樓層、同梯情誼讓他們特別聊得來,打趣說「感情比老婆還要好」。

一聊起來才發現,待過幾家知名電子公司的許芸融,就學時父親經商失敗,全家窮困潦倒到只能窩在豬圈裡;比較年輕的莊曜誠出身南投埔里,老家是921大地震時房屋全倒的受災戶。

也因此,貴為「科技新貴」的兩人壓力沉重,投資過股票,試著想脫離財務上的困境,年輕的莊曜誠甚至為了規避風險,把辛苦存下的第一筆10萬元全拿去買雷曼兄弟連動債,金融海嘯後血本無歸。

眼看股票這條路似乎走不順,許芸融把腦筋動到當時的台灣首富國泰集團身上,研究它到底為何能成為首富?他發現,在全台灣買地,倍數翻漲的土地是它主要獲利來源。兩人於是下定決心效法首富,轉而投資土地。

一 開始,看報章雜誌找蛛絲馬跡,到工地圍籬抄下施工單位、甚至是環保署等的聯絡電話,就這樣一一打電話去問工程進度,但都不得其門而入;也找過不動產仲介, 甚至去土地標案、公聽會現場找資料,再一步步往上追到了政府單位。繞了一大圈,最後才恍然大悟,原來一切工程資訊都在公告裡。

他們,每一筆土地皆獲利出場

這個過程如今說來容易,但當初他們卻足足碰壁了一年,才找到這條路徑。頭三年,他們專注觀察、研究,不下手買土地,兩人把一個個開發案從主事單位、中央與地方往返拉鋸、時程表等等資訊,用Excel文件條列、表格化,每天除了工作、就是埋首在公告裡面,至少花4小時研究。

因為謹慎小心,從2009年買下第一筆土地後,至今一百多筆的交易,每一筆都是獲利出場,目前持有一千坪以上的土地,沒有投資失敗的紀錄。

他們在鑽研公告8年後,悟出下面這幾個心得:1.買土地比買股票安全,比買房更容易。2.首選交通建設,次為觀光與文化特區。3.買土地可以「零存整付」,能買小套房就能買土地。4.面積不是越大就越好,政策一改,恐陷價跌、難出脫窘境。

兩位平凡的工程師,拿出設計晶片時的「耐煩」與謹慎,在一片政府公告海中找到自己的寶藏。

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天生我才必有用

文/王健(台北科技大學工業設計系室內設計組副教授)
在台灣裝潢界,有一句名言:「『工』字不『凸頭』。」意味著做工的人沒出「土」的機會,永遠是要被埋在「黑暗」、混濁的「泥濘」裡面,無法有個人出頭的機 會,不能和常人一般享受陽光空氣,抬頭闊步做人。這種揶揄之言,說起來是有點過分,但其實也反映了一些年輕人缺乏自信、自甘作賤的心態。

其實職業無貴賤之分,無高低之別,國家如同一個大工廠,也有如一艘大船,任何一個環節出問題,都可導致整個機器停 擺。在上艙駕船的人和在下艙管機器的人,身分應是平等的,即便是一個小小的「加油匠」、「電機匠」,都是不可或缺的人才,我們很少有習慣正視在各個角落, 默默付出,無怨無悔,為了台灣不停辛勤流汗、建設的工人、漁民,卻誤認他們為「下品」一族,覺得他們是微不足道的角色,有如此的「歪理」,才造成了今天一 窩蜂念大學的風潮;而在上焉者為投其所好,廣闢大學之門,最近又流行科技島思維,猛擢專科成為技術學院或科技大學,5年之間增加近80所之多,真可謂為 「世界奇觀」。

一般人只想到唯有理工系、搞高科技、從事附加價值高的行業,才是高貴高級的行業。我們可從104人力銀行的統計看 出,就業人口中50%為理工背景,剩餘的50%則由文教、服務、行政、推銷、藝術、運動等其他行業分占,這種現象愈到現在愈呈明顯,造成「供需」之間嚴重 失衡的現象。一位大學傳播系畢業生,為找尋一個自認理想的工作,要填具數十張履歷表,費盡心思,花了近半年的時間才找到工作,有的則更悲慘

這種職業供需凌亂的成因,即是「經建計畫」未能發揮效能所致。明知我國的年輕人口在減少,老年人口在增加,人口結構 在改變,而學校亂設的結果,造成有什麼就開什麼。這些「老酒新裝」的科技學院所開的科系,都在經費拮据、土地資源、設備、師資皆不充分之下,擦裝門面,硬 撐系所,儼然以「科技招牌」招攬學生,嚴重者竟招生不足,卻以昂貴的學費,令學生追求不見得「實至名歸」的夢。我們如果還陶醉在世界第一高密度的大學假象 裡,只求文憑,不事研發創新,只充「科技學院」的門面,不可避免地,在世界的競技場上將很快的淪落。

其實一個國家的強盛,科技固然是重要的一途,其實人生有很多發光發熱的機會,正如孫文所言「人盡其才」,能念大學固 好,但也並非一定要念大學不可。初中程度的皮爾卡登先生,一年有82億美金的營業額;愛迪生有千萬發明;萊特兄弟、貓王、亨利福特、麥克傑可遜、老虎伍 茲、達利、松下幸之助、賈伯斯等,他們念的書不很高,甚至半途廢學,然而其對人類的貢獻與所創造附加價值與知名度,都無與倫比。◇

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 游資狂炒 退休天堂成農地悲歌
顏瓊真│理財周刊766期│2015-05-01

政府打房,許多投資客沒獲利空間,轉而搶進東台灣炒作農地,使其近幾年的價格都有翻倍的漲幅。這種亂象,引發外界一陣撻伐,也讓政府打算祭出緊箍咒。

政府打房,針對一般房子祭出「奢侈稅」的箝制措施,農業用地及農舍?不在適用範圍,加上二○○○年一月修正公布的《農業發展條例》,將原本只限農民身分才能購買農地的規定放寬至自然人即可,更帶動台灣東部宜蘭、花蓮及台東等地區農業用地價格暴漲,出現翻倍的一波補漲行情;然而,農業用地炒作太兇,也引發一波檢討聲浪。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出,去年在房地合一政策未明,以及央行擴大選擇性信用貸款管制區之衝擊下,房市交易清淡,全台建物買賣移轉量為三十二萬五九八棟,創下SARS以來新低量。只是,台灣因游資仍多、利率偏低,資金在撤出雙北市和桃園市後,遂轉往東台灣搶地!

東台灣農地移轉量 年成長逾三成

根據內政部統計,去年全台土地買賣移轉量總計六十四萬八九七七筆,總面積為一億一八三六萬坪,其中東台灣的宜蘭縣與花蓮縣異軍突起,移轉量分別較二○一三年增加三七%及三九%(附表)。

此外,宜蘭縣去年土地買賣移轉量為三七二萬餘坪,年增率達三七%,且自二○一一年以來,土地買賣移轉量已連續四年呈現正成長,尤其農地交易狀況更是熱絡。觀察實價登錄資料則可發現,宜蘭縣去年土地交易量前三名的礁溪鄉、三星鄉和冬山鄉,農地交易件數占土地交易件數更達六五%~八○%。

農用土地大幅減少,引起不少農業保護團體的重視。立委陳節如即於四月份召開「農地應該農用,農舍更應該農用」公聽會,希望幫政府抓藥方。

學者批農舍商品化嚴重

與會的德霖技術學院不動產經營系兼任副教授林根旺,就農委會提供的資料指出,二○○八年~二○一三年之農舍興建起造人建照資料,在全國共有一萬六三三八筆農舍,約成長一九四%。
另外,宜蘭縣二○○○年~二○一五年三月的興建農舍數量,計有七五五一件,農舍買賣移轉登記共四九九九件,興建完成的農舍有六四%移轉給他人;其中單就二○○九年~二○一四年新建農舍件數為三四○九件,最近三年內移轉案件計二○九四件,移轉比率六二%。無論從長期或近期來看,移轉比例均非常高,顯見農舍商品化情形嚴重。

農舍問題根源在於《農發條例》第十八條規定語焉不詳,導致新農與老農一國兩制,農民資格漫無限制,亟待修法。

林根旺建議應全盤檢討農地蓋農舍的政策,農民資格應嚴格限制,而農舍既然是農民在無農舍的前提下准予興建,理論上其在從事農業生產期間,就應負有維持農舍之義務(除非有不得已之事由),且原則上不得再移轉農舍,因此農舍禁止移轉之期限應予延長,以杜絕炒作空間。

台灣農村陣線也談到,《農業發展條例》鬆綁炒作、豪宅濫建已成農地悲歌,而農舍亂象也意味政府失能、修法嚴管刻不容緩。

由於《農業用地興建農舍辦法》係屬中央法規之行政命令,中央主管機關本有職權立即修訂,應即依母法「農用」之原則,明訂得興建農舍之「農民」條件,以實際從事農務之身分做為起造及承受移轉之判準,並從嚴訂定興建農舍之「應遵守事項」,杜絕非農民起造非農用農舍,導致優良農地不斷流失之亂象。

此外,針對農委會主委陳保基,於四月九日曾提及該會花了一年半的時間調查分析,二○○八年~二○一三年共起了一萬六三三八筆農舍,其中實際從農、具有農保身分的僅五八四八筆,占三五.八%,顯示六成以上農舍起造者並不具備該有資格,顯示其存在「非常嚴重的漏洞」。

而對於在六月將修正《農舍興建管理辦法》限制等作為,公聽會認為,農委會雖後知後覺,但為時不晚,希望應該硬起來積極捍衛台灣農地農用、農舍農用。

三大因素造就東台灣交易熱況

21世紀不動產董事長王福漲表示,這一波東台灣農用土地被炒作的原因有三點,一是政府打房,造成資金撤出雙北市後,轉往東部搶地、圈地。
二是交通的改善。以宜蘭地區來說,如雪山隧道開通後,大幅拉近了台北到宜蘭的距離,不塞車的時段,只要五十分鐘就可抵達。另就花蓮來說,雪隧也讓台北客開車到花蓮的距離縮短;再者,搭乘「普悠瑪號」到花蓮也只要兩小時。至於台東地區,原本自強號要五個小時,一般普通車要六、七個小時,但自「普悠瑪號」延駛至台東後,則一舉縮短至三.五個小時。

第三,則是觀光題材,讓好山好水的東台灣,受到國內外旅客的喜愛。像宜蘭礁溪的溫泉與美食、花蓮的太魯閣國家公園,而台東除了也有溫泉與知名的釋迦外,熱氣球嘉年華更是舉外知名。

宜花東三地的一些房仲業者也談到,最初,也許只是觀光人潮,讓西部民眾欣賞到東台灣美麗的風光水色,但也就在那一眼的感動中,不少人興起到此退休養老的意念,加上東台灣的房價遠比西部來得平實,也打動這些人前進東台灣置產。

王福漲表示,雙北房價過高,一般有自住需求的購屋者無法承擔,紛紛選擇桃園或是東台灣宜蘭、花蓮等交通便利,與雙北形成一日生活圈等城市。

截至去年十一月為止,宜蘭縣從外縣市遷入的人口共有八一三二人,雙北群眾就占了約六成,其中以新北市最多,有將近三千人。

王福漲指出,交通便利、環境優渥且生活機能逐漸增強,加上房價總價低,東台灣逐漸變成多數群眾嚮往的退休養老聖地,然而新移民湧入必然也拉抬東台灣的房價。以宜蘭礁溪重劃區為例,去年一坪約四十五萬~五十萬元,今年一坪最高六十萬元,漲幅二~三成;政府近期為抑制飆漲的房價也採取了相關措施,其中宜蘭的方屋標準單價與雙北市、高雄市一同調漲,宜蘭縣約增幅三五%。

農地價格飆漲並呈溢散現象

花蓮地區部分,全國不動產花蓮金仲加盟店總經理鄭皓文表示,隨著普悠瑪號通車,花蓮已被納入一日生活圈,二○一九年更有蘇花公路改善工程完工,交通利多將吸引自住置產族群購地,民宿、大型飯店也將遍地開花,未來土地將越來越搶手。

全國不動產花蓮金仲加盟店副總經理林偉倫也談到,西部游資往花東移動,使得花蓮市中心房價高漲,並溢散至外圍的吉安、光復、鳳林及玉里等鄉鎮,其中,以吉安鄉漲最多,一坪農地從二○一○年約二萬元,漲至現今的四萬~五萬元,以農地最小○.二五公頃來算,購地成本就要三○六一萬元以上。
 游資狂炒 退休天堂成農地悲歌
顏瓊真│理財周刊766期│2015-05-01

不過,吉安鄉南邊的壽豐鄉,目前每坪約一.二萬~一.五萬元,購地成本約九一○萬~一一三五萬元之間,至於光復、鳳林和玉里等鄉鎮,農地價格更低,購地總價則只要三、四百萬元,即可移民當「農夫」。

全國不動產台東更生加盟店店東丁明輝則說,台東農田主要以台九縱貫線與沿海台十一線為主,較火熱的區域以池上、關山、鹿野較為搶手。鹿野指標區的農地目前市價約每坪一.三萬~一.五萬元,一些次要區域的農地,一坪約六千至八千元。

若依據《農業發展條例》第十八條和《農業用地興建農舍辦法》規定,最小土地面積須達○.二五公頃(約七五六.二五坪)來說,要在台東縣較熱鬧的地區當個「退休農民」,光是購地預算至少要九八三~一一三四萬元,但在六、七年前,這裡每坪土地約只要四千五百元至五千元之間,也就是說,七年來的漲幅已高達一八九%~二○○%。

東台灣農地價格 遠較西部低廉

丁明輝表示,有農地需求者約可分為投資客與有退休規劃者兩種,台東農地價格雖較之前漲了不少,但只能說,台東只是在補漲而已。以一分地(零點一公頃)約一八○萬元,二.五分地約四五○萬元,若再加上未來蓋農舍的費用,約只要一千萬元就可以搞定,此相較於大台北地區房價動輒千萬元起跳來說,台東的農地農舍還是很平易近人。

他進一步指出,台東土地價格上漲,一方面是土地行情被一手買過一手而堆疊上去,且有實價登錄的資料可查詢。

他也談到,台東土地價格能上揚有幾個關鍵,一是交通的方便性,自去年六月台鐵普悠瑪通車後,台北到台東一下子縮短至三.五小時,帶動了北部地區人民到台東休假的風潮;此外,台鐵電氣化正在打通台東至屏東的軌道,目前粗估二○二○年即可完成,再加上南迴公路的拓寬延伸等,無不有助於台東對外的交通聯繫。

另一方面,觀光人潮讓外地人了解台東的好山好水,且在縣政府大力推動觀光活動下,據縣政府在去年四月所發行的刊物統計,台東各主要景觀的遊客人數,在二○一三年共有六百萬人次,創歷年新高。

台東民宿、旅館大幅成長,二○一三年旅館平均住宿率居全國第三,至二○一四年三月底完成登記旅館共九十二家,房間數為四九五五間;而四月新設立民宿共計七○九間,較二○○九年開始統計數字以來,成長了二.一四倍。
不過,丁明輝也表示,目前農地買賣力道,受到農地政策可能會再修改之影響,呈現停滯態勢,成交量萎縮,但只要政策面明朗化,就一些想移居台東的退休族來說,仍有農地的購買需求。

政府兩道緊箍咒「補破網」

據了解,目前對農地炒作產生抑制效果的有兩道緊箍咒,第一道是宜蘭縣政府自今年二月二十日起,宣布暫停核發農民資格兩個月,對農民資格更嚴格審查,並於四月通過宜蘭縣「興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」,政府從嚴審查農舍興建資格。未來興建農舍申請人,不僅要出具農保資格,或簽署實際務農切結書、提供農產銷售等證明,農舍也不能蓋在田中央,還規定了圍牆高度。

第二道則是農委會將與內政部研議,預計在今年六月進行《農業發展條例》及「農舍興建管理辦法」修改,農舍起造人的資格將更嚴格設限,必須是農保或健保第三類受保人才能興建,且農舍只能占農地的十分之一。

對此,宜花東房仲業者指出,自從農政單位打算修法,且宜蘭縣暫緩核發農民證明與嚴審農舍興建以來,農地的成交量就出現萎縮,影響約有二成,但價格並沒有下降,它就像「奢侈稅」實施初期,量被凍在那,而賣出的人並不想低價賣,價格遂僵持在一穩定水準。

不過,一旦政策確定後,只要有人想要移民東台灣,有需求就有供給,屆時究竟會演變到何種情況,現時的確難以推斷。

農地交易稅負報給你知

東台灣宜花東等處的農業用地價格,近幾年呈現倍數飆漲的熱況,除了因為西部投資客搶進的助漲,另一個主要因素是農地的買賣,稅負相當低,且甚至是零稅負。

就一般房子的交易來說,賣方要負擔土地增值稅,買方要課契稅,且賣方若是賣出持有未滿2年的房子,要另被課徵「奢侈稅」;如果房子沒賣出去,屋主要負的持有稅,則有每年5月開徵的房屋稅,以及11月開徵的地價稅。
但就農業用地來說,依據《土地稅法》第39-2條第1項規定「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」第2項規定「前項不課徵土地增值稅之土地,承受人於其具有土地所有權之期間內,曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時,於再移轉時應課徵土地增值稅。」

也就是說,農地持有人在出售農地時,得申請「不課徵」土增稅,但並不代表農地移轉是「免」土增稅,政府只是允許農地持有人將要課徵的土增稅「延後」課徵罷了。

因此,想要買賣農地獲利的人,就得注意到該「成本」。舉例來說,農地持有人賣出農地,從最初持有到賣出時間點,應課的土增稅約有100萬元,但因其申請「不課徵」,則承受人從買進點至賣出點,要課的土增稅是50萬元的話,則連同前面不課徵的100萬元,就要一併繳納,因此土增稅就要150萬元,換言之,其未來賣出的價格,勢必要獲利超過150萬元以上,才真正有賺頭。所以買賣農地前,最好跟持有人言明,要有土增稅的「完稅證明」。

不過,因為農地持有人大都不想付這筆錢,導致承受人在「承受」後,把成本加到賣價上,這也是買賣價格一再墊高的原因之一。

此外,依據《土地稅法》第22條規定:「非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者,徵收田賦。但都市土地合於左列規定者,亦同:

一、依都市計畫編為農業區及保護區,限作農業用地使用者。
二、公共設施尚未完竣前,仍作農業用地使用者。
三、依法限制建築,仍作農業用地使用者。
四、依法不能建築,仍作農業用地使用者。
五、依都市計畫編為公共設施保留地,仍作農業用地使用者。

前項第二款及第三款,以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。」

換句話說,農業用地的田賦,目前是「停徵」,但一旦違規提供非農業使用部分,稅捐單位則認為,已無課徵田賦之適用,應自實際變更使用之次年起改課地價稅。
此外,持有農地不到2年即行移轉,會不會被課徵奢侈稅呢?政府稅捐單位在解答民眾疑義時曾表示,所謂核准不課徵土地增值稅的土地,係指農業土地作農業使用,且經農業主管機關核發「農業用地作農業使用證明書」,地方稅稽徵機關據以核准並發給「土地增值稅不課徵證明書」。國稅局在針對該類移轉土地查核「奢侈稅」時,當事人可持該證明,申請免除課徵。

至於違反農地農用之農地,因為無法申請不課徵土地增值稅,因此就屬於奢侈稅課徵範圍內,此外,如果不是繼承或受遺贈取得者,於2年內銷售,若沒有其他免徵條件,則有可能會被課徵到「奢侈稅」。

 

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