產業:信義(9940)統計,全台規劃或興建中商場高達20間,百貨戰國時代來臨
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【財訊快報/李娟萍報導】信義(9940)全球資產統計,全台規劃或興建中的商場,至少有20間以上,再加上Outlet及地區型百貨,如比漾廣場、中友百貨等,包括建商、影城業者都加入投資行列,各類商場百花齊放,百貨零售戰國時代來臨,業界競爭激烈。
  信義全球資產經理王維宏分析,以北市精華區來說,除新光三越南西店的二館傳出將由誠品(2926)接手,可串接誠品新完成的中山地下街R79外,信義計畫區包括微風南山廣場、遠百(2903)A13新館興建計畫皆在趕工中,完工後信義計畫區將有新光三越四館、微風三館、101購物中心、大遠百、Att 4 fun、誠品、Bellavita等共計12間百貨分館,一級商圈熱戰開打。
  而在地區型百貨方面,多隨著軌道建設向外擴展,以大型建商為主要營運者,包括冠德建設(2520)的環球購物中心、潤泰新(9945)的CITYLINK等,選擇在捷運、台鐵、高鐵等三鐵站拓點,靠著車站人潮即有穩定來客量,環球購物中心更在2015-2017三年間,一口氣開出四個分館,且區域遍及全台,未來尚有中壢A19、新北中和二店規劃中,CITYLINK展店策略以雙北捷運共構站為主,有三重、內湖店規劃中。
  麗寶、遠雄建設(5522)選在自家的地產開發項目開立百貨公司,興富發(2542)則租下大統新世紀舊址,也預備加入百貨戰場。
  綜合娛樂商場成為新主力,主要受到網購電商衝擊,傳統實體店面吸客力略顯疲態,像秀泰廣場就以影城為集客重點,再搭配餐飲、零售拉長客戶停留時間,除了已開幕營業的台東、嘉義、台中站前館,尚有與南山人壽合作的台中文心、樹林館興建中。又如以美食為主的Att 4 fun,就在桃園開出純餐飲的筷時尚分館,今年則有接手原愛買大直店的大直館將營運,以餐飲搭配風格居家為主。
  全台也尚有許多大規模商場開發,如三井將在南港C3開發Lalaport、北高雄的義享天地,都是屬於商場、商辦、飯店、影城複合規劃的大型商業設施,而已開幕的大魯閣(1432)草衙道則是體驗型娛樂商城的代表,新光三越日前決定入主草衙道60%股權,進行策略合作,顯見龍頭百貨品牌的招商力仍具市場優勢。
  王維宏指出,面對眾多百貨同業,再加上網購壓縮實體店面客源,百貨業者對消費者的需求須保持更高的敏感度及靈活性,才能在商場爭霸戰中取得優勢。


從信義房屋(9940)看台灣房市景氣!!
莊孟翰│理財周刊820期│2016-05-13

問:央行在今(2016)年3月不是降息嗎?怎麼對房市交易量沒幫助,根據六都地政局公布的數據,4月的成交量雖較3月多一些,但仍較去年同期少很多,似乎沒有回溫?

答:信用管制解除滿月,房市交易量略有回升,根據永慶房產集團研展中心統計:與3月相比,4月全台房市交易量平均增加22%左右,其中,北市量增21%,新北成長30%,桃園增加20%,新竹與台中皆量增28%;南台灣的台南與高雄則分別增加10%、18%。

 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,六都雖然各自表述,但值得注意的是如新北與桃園等區域皆有交屋潮,所以實際交易狀況呈現虛胖,對於購屋人來說,雖然央行鬆綁選擇性信用管制和降息雙管齊下,但還是不如降價來得實惠,因此出現看屋者眾,交易卻僅微溫,房市只見溫情,不見激情的表現。

 另從今年4月與去年4月相較,除桃園之外,其他五都都較去年同期減少,其中雙北市減幅更超過3成。

 從2014年全年買賣移轉數量32.06萬棟,到2015年29.33萬棟,而今年首季六都買賣移轉數量僅4.33萬棟,因此,已有房仲業者擔心,全年會不會驟降至20萬棟之新低水準。

 若再從今年4月的減幅加以觀察,就往年329檔期(3月1日至4月底)一向都是整年房市最旺的檔期來看,首輪票房失利,設若全年移轉數量再萎縮至貼近20萬棟,也不無可能。

 不過值得注意的是,今年仍有大量預售完工交屋的數量足以美化數據,因此,就買賣移轉數量(包括預售完工之新成屋與中古屋)而言,介於22~25萬棟的機率相當的高。

 不過,假設今年全年移轉棟數再大幅減少,諒必消費者也不會感到意外。其實,就最近四年的市場走勢,2013年最明顯的是投資客退場年,2014年是房市「重稅年(稅制修改,持有稅、交易稅大幅調高)」,而2015年為量縮年,今年2016年則是量再縮之後的「價跌年」,經此循環之後房市才有可能拉回整理,當餘屋(空屋)有效去化之後,未來也才有反彈的契機。

 至於房市會走空幾年?戴德梁行總經理顏炳立估計8年,華固(2548)董事長鍾榮昌則說暗夜已走了一半,吉家網董事長李同榮則預估至2017年底或2018年有機會反彈,而我個人則認為,至少要先經過三至五年盤整期,並且房價回跌二、三成之後,才有可能從「U型谷底」反轉;至於實際多久,仍得端視政府政策走向而定,其因在於重稅之後,已鮮少有人「養屋」或囤房。

 其實,房市從2014年即已急轉進入修正期,依據過往經驗,房市走多幾年,拉回也要幾年的走勢,以2003年SARS過後,台灣走了11年的多頭,則現今才拉回不到2年的時間,要預期房市短期就止跌回升,未免過於樂觀。

 其次,如由台灣近年的經濟情勢加以探討,2014年經濟成長率3.92%,2015年0.75%,今年第一季-0.84%,至於每人GDP,2014年22,648美元,2015年22,317美元,今年預估21,703美元,由此不難了解,近年經濟衰退之嚴重程度;因此,除了錢多、利率低等利多之外,當短期重稅一舉擊垮房市,導致資金嚴重外流,就整體經濟而言並非好事。

 惟在此必須附帶說明的是,我並非反對加重房產稅,而是在加稅過程,應視經濟情勢與房市景氣,宜採緩和漸進。

 再看房市營建類股的股價表現,包括遠雄(5522)、興富發(2542)、長虹(5534)、鄉林(5531)等股價,跟前一波的高峰相較,都呈現腰斬情況,而雖然大盤指數也從萬點行情拉回至7千多點,如今又回升至8千1百多點,營建類股股價也難倖免於難,但營建類股因政府打房,銷售業績無法跟2009年的高峰相比是事實,而急凍的成交量,自然讓營建類股的股價難見笑靨。

 最明顯的是房仲業信義房屋(9940)的業績表現,從2013年全年高達121億元,至2014年的89.26億元,年減26.23%,而去年全年75.27億元,又年減15.67%。

 另依據該公司最近公布第一季合併營收為15.58億元,年衰退13.7%,另認列轉投資「信義置業」虧損,且上海房仲事業亦有虧損,從而出現首季稅後淨損6540萬元,每股虧損0.1元的情況,這不僅是信義房屋上市以來首度單季呈現虧損,就另一角度加以觀察,也是房市景氣反轉所導致。

 如果營建類股主要代表的是預售市場的行情冷熱,那以中古屋仲介為主的信義房屋,所代表的中古屋市場,也同樣在政府一系列打房措施下,失去了營運成長動能。

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徹底翻轉雇傭關係 信義房屋獲青睞
中央社 2015-03-31 10:26 (4小時前)
(中央社記者韋樞台北31日電)根據2015影響力品牌大調查,信義房屋榮獲房仲服務類首獎殊榮;此外,薪資福利制度的優厚,也讓信義房屋入選證交所「台灣高薪100指數」成分股。

信義房屋表示,這項品牌大調查評選標準分三個面向,包括網路口碑影響力:品牌是否能夠引起網友的討論聲浪、並且有正向的口碑評價;對消費者知覺態度的影響力:消費者心目中最有好感的品牌為何。

另外,還包括對社會、環境的外部影響力,有影響力的品牌,不只是有獲利的能力,更必須對顧客、市場產業、環境社會等外部環境具有正面的影響力。

信義房屋指出,這次榮獲房仲服務類第一名的首獎,顯示從服務到形象,都和台灣社會緊密結合,並長期推動社會營造的社區一家,吸引大量的社區鐵粉,進而影響廣大消費者的感知與行動。

信義房屋強調,27年來持續將盈餘的1/3分享給全體同仁,並提供12萬元生育獎勵金,優質的薪資福利制度近日也獲得證交所列入「台灣高薪100指數」成分股,篩選條件為「員工平均薪酬」、「淨利」、「每股淨值」及「員工總薪酬」等量化標準,為全球首創鼓勵企業重視員工薪酬的企業社會責任指數。

近期信義房屋徹底翻轉傳統雇傭關係,首創「集氣30天菜鳥開大絕」計畫,求職者可享有30天工作鑑賞期,離職時可領到原有新台幣5萬元保障月薪外,還可領取另外一筆5萬元的轉職金,讓求職者以同時擔任顧客和經營者的角度,從企業本身改變用人思維,為社會創造更友善的就業環境。

「2015影響力品牌大調查」由「經理人月刊」主辦,以品牌口碑為基底,加上網路票選與專家評選,選出年度最具影響力的品牌,彰顯網路與社群在品牌經營上的特色與趨勢。

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從信義房屋(9940)看台灣房市景氣!!  
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Q:央行在今(2016)年3月不是降息嗎?怎麼對房市交易量沒幫助,根據六都地政局公布的數據,4月的成交量雖較3月多一些,但仍較去年同期少很多,似乎沒有回溫?

A:信用管制解除滿月,房市交易量略有回升,根據永慶房產集團研展中心統計:與3月相比,4月全台房市交易量平均增加22%左右,其中,北市量增21%,新北成長30%,桃園增加20%,新竹與台中皆量增28%;南台灣的台南與高雄則分別增加10%、18%。

 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,六都雖然各自表述,但值得注意的是如新北與桃園等區域皆有交屋潮,所以實際交易狀況呈現虛胖,對於購屋人來說,雖然央行鬆綁選擇性信用管制和降息雙管齊下,但還是不如降價來得實惠,因此出現看屋者眾,交易卻僅微溫,房市只見溫情,不見激情的表現。

 另從今年4月與去年4月相較,除桃園之外,其他五都都較去年同期減少,其中雙北市減幅更超過3成。

 從2014年全年買賣移轉數量32.06萬棟,到2015年29.33萬棟,而今年首季六都買賣移轉數量僅4.33萬棟,因此,已有房仲業者擔心,全年會不會驟降至20萬棟之新低水準。

 若再從今年4月的減幅加以觀察,就往年329檔期(3月1日至4月底)一向都是整年房市最旺的檔期來看,首輪票房失利,設若全年移轉數量再萎縮至貼近20萬棟,也不無可能。

 不過值得注意的是,今年仍有大量預售完工交屋的數量足以美化數據,因此,就買賣移轉數量(包括預售完工之新成屋與中古屋)而言,介於22〜25萬棟的機率相當的高。

 不過,假設今年全年移轉棟數再大幅減少,諒必消費者也不會感到意外。其實,就最近四年的市場走勢,2013年最明顯的是投資客退場年,2014年是房市「重稅年(稅制修改,持有稅、交易稅大幅調高)」,而2015年為量縮年,今年2016年則是量再縮之後的「價跌年」,經此循環之後房市才有可能拉回整理,當餘屋(空屋)有效去化之後,未來也才有反彈的契機。

 至於房市會走空幾年?戴德梁行總經理顏炳立估計8年,華固(2548)董事長鍾榮昌則說暗夜已走了一半,吉家網董事長李同榮則預估至2017年底或2018年有機會反彈,而我個人則認為,至少要先經過三至五年盤整期,並且房價回跌二、三成之後,才有可能從「U型谷底」反轉;至於實際多久,仍得端視政府政策走向而定,其因在於重稅之後,已鮮少有人「養屋」或囤房。

 其實,房市從2014年即已急轉進入修正期,依據過往經驗,房市走多幾年,拉回也要幾年的走勢,以2003年SARS過後,台灣走了11年的多頭,則現今才拉回不到2年的時間,要預期房市短期就止跌回升,未免過於樂觀。

 其次,如由台灣近年的經濟情勢加以探討,2014年經濟成長率3.92%,2015年0.75%,今年第一季-0.84%,至於每人GDP,2014年22,648美元,2015年22,317美元,今年預估21,703美元,由此不難了解,近年經濟衰退之嚴重程度;因此,除了錢多、利率低等利多之外,當短期重稅一舉擊垮房市,導致資金嚴重外流,就整體經濟而言並非好事。

 惟在此必須附帶說明的是,我並非反對加重房產稅,而是在加稅過程,應視經濟情勢與房市景氣,宜採緩和漸進。

 再看房市營建類股的股價表現,包括遠雄(5522)、興富發(2542)、長虹(5534)、鄉林(5531)等股價,跟前一波的高峰相較,都呈現腰斬情況,而雖然大盤指數也從萬點行情拉回至7千多點,如今又回升至8千1百多點,營建類股股價也難倖免於難,但營建類股因政府打房,銷售業績無法跟2009年的高峰相比是事實,而急凍的成交量,自然讓營建類股的股價難見笑靨。

 最明顯的是房仲業信義房屋(9940)的業績表現,從2013年全年高達121億元,至2014年的89.26億元,年減26.23%,而去年全年75.27億元,又年減15.67%。

 另依據該公司最近公布第一季合併營收為15.58億元,年衰退13.7%,另認列轉投資「信義置業」虧損,且上海房仲事業亦有虧損,從而出現首季稅後淨損6540萬元,每股虧損0.1元的情況,這不僅是信義房屋上市以來首度單季呈現虧損,就另一角度加以觀察,也是房市景氣反轉所導致。

 如果營建類股主要代表的是預售市場的行情冷熱,那以中古屋仲介為主的信義房屋,所代表的中古屋市場,也同樣在政府一系列打房措施下,失去了營運成長動能。

 如上所述,如果連今年的經濟成長率都難以保1,而民間的企業經營也是備感艱辛,即使台灣的房價「跌不下去」,但也不可能有立即反彈的機會。

 再加上,520前夕,中國大陸對於新政府的種種恫嚇言論,讓兩岸的關係更加緊繃,而在2015年台灣對大陸(含香港)出口比重高達39.4%之情況下,無形中更加重了新政府未來擬定兩岸政策的困難度。

 就蔡英文的「民進黨」政黨屬性而言,不可能對中國大陸過於「示好」,但也不能統獨立場太鮮明而挑動兩岸對壘的態勢。

 如此一來,520以後台灣的政治與經濟發展依舊充滿變數,綜觀未來房市走勢,只能說目前房價仍在持續探底,至於何時復甦,仍有待時間的考驗。

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