工業區地目變更 回饋比率提高
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2016-11-24
〔記者賴筱桐／新北報導〕隨著社會變遷，許多工業區土地無使用需求，申請變更都市計畫，成為商業區或住宅區，建築容積暴增，卻被質疑公益性不足，新北市政府檢討後，規定捐贈回饋比率須比中央規範的提高三％至三‧五％，並協助市府無償興建行政特定專用區，新北市都市計畫委員會大會已審議通過，土城區捷運永寧站旁工業區，將是第一個適用新法案例。
規定住宅區增加3％ 商業區增加3.5％
城鄉發展局長邱敬斌指出，過去市府受理工業區變更案，申請人僅依內政部規定辦理回饋內容，民眾常質疑公益性不足，對於提升地區環境品質沒有助益，為強化公益性，兼顧地方發展，市府要求工業區變更為住宅區或商業區，須較原回饋比率提高三％至三．五％，換句話說，住宅區回饋比率從三十七％調整為四十％，商業區回饋比率從四十．五％提高到四十四％。
以土城區捷運永寧站旁的工業區變更案來說，基地總面積三．五公頃，現況為修車廠及閒置廠房，將變更為一．二公頃商業區及○．九公頃住宅區，申請人回饋後，市府可獲一．四公頃公共設施用地與可建築用地。
並須協助市府無償興建行政特定專區
城鄉局計畫審議科長方凱玲表示，一般乙種工業區容積率為二一○％，商業區為三○○％至三六○％，住宅區為二○○％至三○○％，變更後人口進駐，公共服務需求增加，市府才提高回饋比率，土城區捷運永寧站旁工業區變更案是適用新法首案，目前新北市還有兩件工業區變更案審議中，都要適用新規定。
市議員王淑慧表示，市府提高回饋比率樂見其成，但不能只做一半，過去工業區變更回饋的土地，建商雖闢建公園，卻易讓民眾誤以為是社區專屬的中庭公園，外人不得進入，提高建案附加價值，建議興建活動中心、簡易球場或青年住宅，嘉惠地方。
方凱玲說，除提高回饋比率，另要求建商在捐贈的可建築用地，無償開闢行政特定專用區，興建辦公廳舍或公益空間，包括社會住宅、公共托育中心及托老中心等，提升當地公共服務品質。
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容績獎勵浮濫遮日照 超高樓年增８座101
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2015-07-13
記者徐義平／專題報導
近幾年「台北好好看」、「都更一坪換一坪」、捐贈公益空間等容積獎勵浮濫放送現象嚴重，加上容積移轉盛行，造成全國超過90公尺的超高大樓愈來愈多，去年更創下統計以來的新高，一年就有92棟超高大樓問世，合計總樓地板面積約89萬0362坪，相當於7.76座台北101大樓。
新北市最多 3年增97棟
根據內政部營建署營建業務指標統計表，六都中以新北市最多超高樓，2012年至2015年第一季間便有97棟超過90公尺的大樓取得使照，合計創造的總樓地板面積高達82萬4028坪，第二多則是高雄市，3年多來計有39棟冒出，合計創造樓地板面積達30萬3218坪。
信義全球資產經理王維宏表示，依據環評法規，若住宅大樓超過30層或高度100米以上，或是商業大樓超過20層，或高度70米以上，應實施環境影響評估。故對建商而言，興建高樓建築雖然可以創造更高的房價，但付出的成本與時間風險也會相對增加。
假設每層樓樓高以3~3.2公尺計算，統計六都3年多總共冒出220棟超過30層的超高樓。
政治大學地政系教授張金鶚分析，近幾年出現超高樓的原因部分可能是都更獎勵重建的因素，部分區域則是容積獎勵比較敢給，且過往建商對於房市持續保持樂觀，一路看好才會愈蓋愈高，因此，超高大樓的數量才會逐年攀高。
新超高樓 房屋稅貴桑桑
近幾年更有不少豪宅均朝超高樓的方向規劃，包括北市天母指標豪宅「天鑄」便規劃地上38層樓、北市信義計畫區的指標豪宅「琢白」也規劃地上31層樓、大安區指標豪宅「聯勤信義豪宅案」則規劃兩棟地上31樓、36樓的超高樓豪宅案。
住展雜誌企研室經理何世昌憂心指出，近幾年由於容積獎勵過於浮濫，造成部分區域不斷冒出超高大樓，創造過多樓地板面積，已失去都市計畫原先設計的核心精神，而且每當樓地板面積過多，代表可以住進更多民眾，隨之而來的是交通壅塞、綠地或公共設施嚴重不足的問題接踵而至。
他還說，若建築線不斷往上拉、競蓋高樓建築，絕對會影響到周邊房屋的日照採光，對周邊鄰居的居住環境品質其實是扣分。
有業者提醒，北市部分超高樓如果在去年7月1日取得使照，首要面對的便是北市調高每坪構造單價衝擊，超高大樓的房屋稅將相當驚人。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，對於超高樓、特殊規劃與建材等標的，房屋稅上皆會反映，因此購屋人要特別留意。此外，由於容積獎勵浮濫，對於周邊住宅的日照與景觀也有影響，進場者不可不注意。
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容獎踩煞車 反現搶建潮
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2015-07-13
記者徐義平／專題報導
地方浮濫發容積獎勵，中央出手限縮。眼見部分地區容積獎勵浮濫發放，卻沒有總量累積上限，導致總體容積出現失控，營建署在去年5月內政部部務會議上增訂都市計畫容積獎勵上限規定，針對開發基地個案增訂容積獎勵總上限，除都市更新地區的容積獎勵總上限為50%，海砂屋、輻射屋的容積獎勵總上限為30%外，其他地區的容積獎勵總上限一律從30%下調至20%。
該案預計2014年1月1日起實施，不過，部分業者反彈緩衝期太短，便延至今年7月1日實施，然而這一年半的緩衝期也掀起建商搶照潮。
萬案齊發 恐爆多殺多
根據內政部營建署統計報表，2013年的住宅類建照核發戶數便高達13萬3072戶，相較2012年的9萬4354戶，直接暴增3萬8718戶，大增逾4成；去年住宅類建照核發戶數雖然相較前年稍微減少，不過仍維持12萬戶的大量，根據營建署統計，2014年住宅類建照核發戶數達12萬4127戶。
受到容積獎勵限縮影響，近兩年房市出現搶建、搶蓋潮。麗寶建設副總何昭宏直言，容積獎勵即將限縮，當然是造成房市萬案齊發的主因。
德明財經科技大學副教授花敬群憂心指出，近1年不論是新屋還是中古屋買氣其實是衰退，可是又碰上近3年的住宅供給面一路往上攀高，未來房市恐面臨「多殺多」窘境，推估這波住宅供給至少要經過5年時間才能去化。
使照核發創高 房市恐多殺多
今年進入交屋高峰期
〔記者徐義平／台北報導〕國內房市供需正逐步走向失衡狀態，代表需求面的買賣移轉棟數持續下探，但代表供給面的住宅建照、開工與使用執照等核發戶數卻持續攀升。尤其去年核發使用執照的住宅戶數逾九萬戶，創金融海嘯以來新高，今年將進入交屋高峰期；學者警告，前兩年推案量創高區域的房市恐面臨「多殺多」窘境。
2011～2014年全國與六都住宅使照、建照核發數量
根據統計，自二○一一年奢侈稅上路後，代表需求面的買賣移轉棟數急縮，去年更因房地合一稅改議題衝擊，全年僅低空飛過三十二萬棟，創十二年來新低。
反觀供給面，因容積獎勵限縮將自七月一日上路，掀起近兩年搶照潮，以二○一三到二○一四年的住宅類建照核發戶數來看，從過去約九萬餘戶明顯增加至十二到十三萬餘戶；再對照開工戶數，也從過去約七到八萬餘戶，前年、去年明顯增加到九．三二萬餘戶、十萬餘戶。這兩項數據統計的住宅將在二到三年後陸續興建完成，增加市場供給壓力。
另外，去年核發使用執照的住宅戶數逾九萬戶，是金融海嘯以來新高，預計今年將步入交屋高峰期，尤其前兩年推案創高的桃園地區，成為新成屋落成數量最多的區域。
近兩年房市出現搶建潮，麗寶建設副總何昭宏直言，容積獎勵即將限縮，當然是造成房市萬案齊發的主因。德明財經科技大學副教授花敬群則憂心指出，近三年住宅供給面一路往上攀高，未來房市恐面臨「多殺多」窘境，推估這波住宅供給至少要經過五年時間才能去化。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，以使照核發來看，二○○九到二○一一年約七．一萬到七．五萬戶，而後逐年成長，去年更直接暴增到逾九萬戶，顯見住宅供給量持續攀高；住商不動產企劃研究室主任徐佳馨警告，在目前市況氛圍下，更應該居高思危，避免成為最後一隻老鼠。
真的假的？仁愛路價值20億地 只蓋3層樓
容獎限縮搶建怪象+卡位等都更 多重考量
〔記者徐義平／台北報導〕在銀行限縮土建融資，且今年七月起容積獎勵縮水下，建商搶建怪象多。位於台北市仁愛路空總舊址對面、價值逾二十億元區域地王「仁愛116」竟只蓋三層樓透天；這塊地去年已申請到建照，建照顯示僅蓋地上三樓建物，預計今年三月初完工。
豪氣！建商為求卡位都更，價值逾20億土地僅蓋3層樓透天。（記者徐義平攝）
豪氣！建商為求卡位都更，價值逾20億土地僅蓋3層樓透天。（記者徐義平攝）
這塊基地過去爭議不少，最早是法拍土地在二○○四年推出預售案「仁愛116」，當時每坪開價七十八到八十萬元，因熱銷造成股東為了定價問題鬧翻，最後房屋沒蓋成，還積欠國泰世華等銀行及包商款項，土地再遭查封拍賣。
二○一一年七月初該土地拍定，有四封標單搶標，最後由威力國際以二十億一七八○萬元搶標成功，換算每坪土地單價約八二六．六萬元，溢價率達一二九．四％，當時創國內住宅區土地公開交易新高價、榮登北市住宅土地地王寶座。
預計下月完工 目前卻無興建規模
根據建照資料，該土地面積約二四四．一二坪，起造人是當初法拍得標者威力國際開發，預計興建地上三樓、地下零樓建物，開工日期為去年六月七日，完工日期為今年三月六日，工地圍籬掛印有國揚建設的布條。
房產業者研判，仁愛路地王竟只蓋三層樓透天應有多重考量。一是建照取得到開工有期限，先請照開工可保有原申請到的獎勵容積；二是先蓋低矮建物，等待都更條例母法修法，再與隔壁土地一起都更；三是將來如有其他建商或都更實施者想要進來整合土地，這棟三層透天可變身成「釘子戶」，待價而沽。
根據現場觀察，到一月中該基地仍未動工，相較四年前法拍土地現況，只是將地上物移除，並在基地上重新鋪設水泥地，尚無興建規模。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，這樣的規劃方式雖讓外界難以理解 ，但業主本身應有相當考量 ，且在目前打房風聲鶴唳下，也考驗業者未來規劃能力。
容獎限縮 建商少賺很多
今年7月起，除都市更新地區的容積獎勵總上限為50%，海砂屋、輻射屋總上限為30%外，其他地區總上限一律從30%下調至20%。
舉例來說，某建案的容積率為225%，過去因各項容積獎勵措施增加容積，且無容積累計上限規定，最終累計可興建的容積率可能翻倍到450%，從原1坪土地可蓋2.25坪，因容獎可蓋到4.5坪，1坪土地可多蓋2.25坪。
但7月起，一般建案容獎累計上限最高20%，假設容積率同樣為225%，7月後，即便申請到各項容積獎勵，累計也只能增加容積率上限20%，估算約270%，一坪僅能多蓋0.45坪，等於「少賺」1.8坪；若該案在北市，每坪房價80萬元，相當於1坪少賺144萬元。（記者徐義平）
蛋白區有點危險
〔記者盧冠誠／台北報導〕不動產授信龍頭土地銀行昨舉行二○一五年全行行務會議，展望今年房市，土銀認為，不動產市場授信風險提高，須採穩健步伐，才能續創佳績；土銀還認為，蛋黃區可能沒問題，包括部分新北市的北部蛋白區就有點危險，對供給過剩的地區，土銀會非常謹慎，並採取總量管制。
出席土銀行務會議的財政部次長吳當傑也提醒，土銀未來經營的隱憂，其一是向來以不動產金融服務為核心，隨著金融環境變遷，核心業務必須轉型。
打房無效？ 8成民眾無感 北市絕食15年才能買房
雖然政府一直高喊打房，但是去年第3季的台北市房價與所得比卻再度攀高，不吃不喝要15年才買得起房，也難怪有8成民眾認為，政府打房政策只是虛晃一招、毫無作用。（資料照，記者羅沛德攝）
〔本報訊〕雖然政府一直高喊打房，但是去年第3季的台北市房價與所得比卻再度攀高，不吃不喝要15年才買得起房，也難怪有8成民眾認為，政府打房政策只是虛晃一招、毫無作用。
德明財經科技大學副教授花敬群認為，住宅不是商品，而是人權。中央與地方要聯手穩定房價，企業也必須帶頭加薪，才能讓想買房的年輕人，能擁有可以期待的未來。（資料照，記者陳志曲攝）
根據內政部統計資料，去年第3季，全國房價所得比再度攀高，其中，台北市的房價所得比再度達到15倍，新北市也達到12倍。
政治大學地政學系教授張金鶚表示，房價所得比要在3到5倍之間，才屬於合理範圍，但台灣卻有8成縣市高於6倍，雙北甚至都達到2位數，若一般民眾要買房，等於要絕食10年以上。
從2008年政黨輪替至今，全國房價所得比由6.25倍，一路上升到8.39倍，台北市更近乎翻倍成長。根據《天下雜誌》調查，超過8成民眾認為政府打房政策沒有用，有近3成的人皆歸咎於執政黨。
淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，房價飆漲、薪資倒退，是7年來房價所得比拉大的主因。尤其政府為了吸引資金回流，大幅調降遺贈稅、營所稅，資金又因為沒有投資管道，大舉流入沒有稅收成本的房市，因此不斷堆高房價。
房地產稅制出問題，全國各地炒房方興未艾，儘管政府祭出一系列打房措施，描準都會區房價，讓交易量略有下滑趨勢，但是在非六都的地區，房價漲幅卻越來越高。
包含宜蘭縣、新竹縣市、彰化縣、澎湖縣等縣市，不吃不喝也都要7至9年才能買房，突顯炒房熱已經從六都開始擴散出去。
德明財經科技大學副教授花敬群認為，住宅不是商品，而是人權。中央與地方要聯手穩定房價，企業也必須帶頭加薪，才能讓想買房的年輕人，能擁有可以期待的未來。
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