黃金路 全球租金最高10大商業街
2015年02月01日 11:43
趙永紝
紐約上城第五大道。(取材自財富中文網)
據商業地產仲介商高緯物業調查，全球租金最高的10條商業街裡，彈丸之地香港就佔了3席，銅鑼灣最貴、中環次之、尖沙咀再次。H&M在銅鑼灣的新店面每月光租金就要77萬美元。但對於想在香港立足的西方零售商而言，這裡是其兵家必爭之地，價格已經不重要了。
按每坪價格計算，全球租金最高的10大商業街如下：
1. 紐約上城第五大道
平均年租金：124,541美元/坪
位於紐約上城的第五大道是全球租金最貴的商業街，這裡匯聚了許多舉世聞名的商店，比如第凡內旗艦店、波道夫‧古德曼時尚精品店、薩克斯百貨等。
香港銅鑼灣。(取材自財富中文網)
香港銅鑼灣。(取材自財富中文網)
2. 香港銅鑼灣
平均年租金：97,320美元/坪
香港素有購物天堂之稱，而銅鑼灣可謂香港的購物聖地。對於想在香港立足的西方零售商而言，銅鑼灣是其兵家必爭之地。價格在這裡看起來已經不重要了：去年，瑞典時尚零售商H&M簽下了每月77萬美元的租金合同，要在2015年年中之前，將其香港旗艦店遷至銅鑼灣。銅鑼灣還匯聚了Sogo百貨等世界知名零售商。去年的「占中」集會，也有一部分是在銅鑼灣上演，導致Coach和第凡內等一批商家的銷售業績大受影響。
紐約時代廣場。(取材自財富中文網)
紐約時代廣場。(取材自財富中文網)
3. 紐約時代廣場
平均年租金：81,841美元/坪
時代廣場現在成了一個全球中心。這裡曾是紐約色情、犯罪的重災區，如今則成了地處紐約市中心的購物天堂。越來越多的零售商一擲千金，在此開設超大門店，包括Forever 21、迪士尼等都在此開設了旗艦店。
香港中環。(取材自財富中文網)
香港中環。(取材自財富中文網)
4. 香港中環
平均年租金：77,002美元/坪
中環是香港的主要商業區，也是金融業的大本營。來自世界各地的消費者都會首選中環作為購物地點，包括更願意在出境旅遊時購物的大陸遊客。中環置地廣場匯聚了眾多奢侈品牌旗艦店，其中包括LV、Prada、寶格麗等。另有許多奢侈品旗艦店開在附近的太古廣場。
香港尖沙咀。(取材自財富中文網)
香港尖沙咀。(取材自財富中文網)
5. 香港尖沙咀
平均年租金：73,408美元/坪
香港尖沙咀有亞洲最大的玩具反斗城門店，這一地區雖然可能不如香港其他幾大商業區搶手，但它匯聚了Swatch、羅夫‧勞倫、凡賽斯以及Jimmy Choo等品牌。
巴黎香榭麗舍大道。(取材自財富中文網)
巴黎香榭麗舍大道。(取材自財富中文網)
6. 巴黎香榭麗舍大道
平均年租金：55,367美元/坪
香榭麗舍大道魅力十足，就連法國手袋製造商Longchamp這樣的傳奇性品牌也難以抗拒，最近在此開設了一家旗艦店。另一家奢侈品商家第凡內也這條街上開有店面。雖然很多巴黎人將香榭麗舍大道視為專「宰」遊客的地方，但這不重要，反正這些商家的目標客戶也不是當地人，而是來這座全球最熱門旅遊城市遊覽的遊客。
紐約麥迪遜大道。(取材自財富中文網)
紐約麥迪遜大道。(取材自財富中文網)
7. 紐約麥迪遜大道
就遊客數量而言，麥迪遜大道可能比不上第五大道或時代廣場。但此地絕對是紐約最炙手可熱的商業街之一，許多全球頂級富豪就住在麥迪遜大道附近。除了紐約巴尼百貨外，這裡還匯聚了Tory Burch、愛馬仕以及Jimmy Choo的旗艦店。此外還有Fendi及羅夫‧勞倫的Polo品牌。
倫敦新龐德街。(取材自財富中文網)
倫敦新龐德街。(取材自財富中文網)
8. 倫敦新龐德街
平均年租金：43,269美元/坪
高級鐘錶商百達翡麗的對面是LV旗艦店，還有珠寶鐘錶商卡地亞、百年靈和伯爵，以及時尚偶像Alexander McQueen和迪奧等諸多品牌。
雪梨皮特街購物中心。(取材自財富中文網)
雪梨皮特街購物中心。(取材自財富中文網)
9. 雪梨皮特街購物中心
平均年租金：36,152美元/坪
這裡是澳洲的金融中心，聚集了8家商場和600家門店，從豪雅、Gucci等高級品牌，到H&M 、Zara等平價品牌，可謂應有盡有。皮特街基本上是一條步行街，吸引著來自亞洲各國——尤其是大陸的遊客。
紐約下城第五大道。(取材自財富中文網)
紐約下城第五大道。(取材自財富中文網)
10. 紐約下城第五大道
平均年租金：35,583美元/坪
從華盛頓廣場公園到熨斗大樓，紐約下城第五大道上的七層樓裡開滿了特色時尚精品店，其景象與上城的大商場相去甚遠。Eataly美食城的入駐，令該地區的炫酷指數大大提升。
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【記者江禹嬋 ／台北報導】隨著網路世代興起，青年運用雲端技術，使大量資訊流通有無，且不受地域、時間限制。為更快速的廣納各界意見，今年教育部嘗試新方式，在網路上成立論壇，直接由青年進行線上討論，還祭出王貞治簽名球、平板電腦等禮品。有別於過去實體會議，只邀請固定參與者發表意見，網路論壇更貼近民意與實際訴求。
教育部日前在臉書（Facebook）上成立「青年居住論壇」粉絲頁，目前正廣徵500名青年，年齡限制為18歲至40歲，下週進行線上討論。教育部長吳思華22日在部務會報上表示，現在外在環境變化很快，期盼今年是「教育創新行動」年，要懂得創新思考。
吳思華提出3項要求，包含新產品、新方法，以及新成員，未來教育部的各項計畫至少要有一成經費用在新計畫上，既有推行事務，至少有三成必須加入新的元素。
據教育部統計，全國有22萬名大專學生，必須在校外租房子，其中約有6萬人是申請不到宿舍，被迫自行租屋。畢業青年也面臨租金過高問題，台北市一間套房平均一個月要新台幣8,900元，對起薪只有2、3萬的社會新鮮人，是一筆不小的負擔。如何解決與青年實際遇到的問題，則是責無旁貸的責任。
過去參與討論，都以舉辦3天實體會議為主，例如經貿國是會議等，都需籌備好幾個月，花上數百萬，參加的人卻有限；因此，今年嘗試在網路上舉辦，先在網上開放自由討論，蒐集公共意見，與年輕人對話，再召集成員組成小組，進行封閉式的密集討論72小時，透過二階段蒐集意見、形塑共識。◇
首購族擬訂購屋計畫三大要點 1.房貸本息試算 2.租屋→儲蓄→購屋→換屋 3.郊區、經濟型、中古屋
莊孟翰│理財周刊909期│2018-01-26
Q:根據住展雜誌統計，北台灣去(二○一七)年第四季整體房市除桃園、新竹地區出現逆勢抗跌外，其餘包括台北市、新北市、基隆及宜蘭地區的房價都還處於弱勢，無論是新成屋、預售屋的房價皆呈跌多漲少趨勢，其中台北市每坪價格已回跌至八三．三萬元，相較前一季價格持平，不過較前一年跌幅約○．七二％。至於新北市每坪價格也已回跌至三八．五萬元，相較前一季下跌一．五三％，並且較前一年跌幅約三．○二％。
而在房價走疲、利率尚未調升之下，現階段是否為買房的時機點？倘若想要進場，又要如何擬訂購屋計畫？想請教莊教授的看法？
A:現階段房市景氣尚未復甦，雖然六都房價漲跌互見，不過在空屋餘屋尚未去化五至七成，要談景氣反轉，未免言之過早。
縱然已有不少首購族正在等待低檔時機屆臨，俾儘早晉身「有殼一族」，不過根據營建署二○一七年第二季房價所得比之統計資料，全台九．四六倍、台北市十五．六四倍、新北市十二．七倍、桃園市八．三倍、台中市九．六三倍、台南市七．五八倍、高雄市八．五倍(參閱附圖一)，顯然都遠高於三至五倍的國際標準，這也意味著台灣的「購屋痛苦指數」要比很多先進國家高出二至三倍，此就首購族而言，想要一圓購屋美夢，還真是大不易！
台灣「購屋痛苦指數」居高不下
根據數據顯示，台北市二○○三年這波房價初漲時每坪三九．一萬元，最高峰出現在二○一四年，每坪九二．四萬元，及至二○一七年又回跌至八三．三萬元，十四年當中，每年平均漲幅約八％。再觀察新北市二○○三年每坪房價十七．二一萬元，最高峰為二○一四年四二．五萬元，二○一七年則降至三八．五萬元，平均每年約八．八四％的漲幅。
以雙北來看，房價漲幅約八～九％，不過台灣的薪資所得卻倒退十七年，而這也正是即便現階段房價已回跌，年輕族群依舊無感的主要原因，雖然政府帶頭加薪三％，並且不斷催促企業跟進，不過效果相當有限。
如根據二○一八年一月全球房地產指南《Global Property Guide》之統計數據，鄰近國家韓國每人GDP二萬七五三五美元、日本三萬八八八三美元、香港四萬三五六一美元、新加坡五萬二九六一美元。至於歐美各國，美國五萬七六○八美元、英國四○○五○美元、澳洲五萬一七三七美元、德國四萬二一七七美元、法國三萬八一七八美元。上述各國，相較於台灣二萬二四九七美元(二○一七年預估為二萬四二六九美元)皆高出許多，這也正顯示台灣購屋痛苦指數始終高懸不墜，年輕人購屋備加艱難之一大困境(參閱附圖二)。
十年房價漲幅太高 政府施政績效頻遭訾議
如再根據全球房地產指南《Global Property Guide》之統計數據，鄰近國家如韓國十年來房價漲幅二四．四％、日本二六．三六％、香港二二二．八九％、新加坡二○．二八％。至於歐美各國，美國一四．二四％、英國一四．九六％、澳洲七四．二％、德國四四．三九％、法國二．三％。由以上數據，顯示十年來台灣房價上漲八○．三七％，僅次於香港，已遠超過一般中產階層之負擔，因此，今後政府究竟應該如何幫助首購族達成念茲在茲的購屋心願，必然也是相當棘手之一大課題(參閱附圖三)。
租金超過總收入三分之一 難以擺脫貧窮命運
在商言商，與市況相反，即便房市蕭條，不過建商依舊積極造勢，就建商立場必然是「看多方」市場，縱然去年有多家建商不斷釋出利多訊息，預測房價觸底而遭訾議，現今看來，讓利促銷似有加大趨勢，加以依實價登錄價格，買賣雙方之間仍存有三○％的差距，顯見觸底的預測並沒有實現，亦即房價依舊未落底。就整體而言，包含全國地價指數連續下跌之指標數據，顯見今年應該還是處於「價緩跌量微升」的態勢。
如再以家庭所得年報表加以檢視，二○一六年台灣平均每戶可支配所得九九．三一萬元，其中台北市一三二．○八萬元，新北市一○一．一一萬元，依此數據推算，就算一年能夠運用到三分之一的可支配所得來支付房租或房貸本息，台北市約為四十四萬元，新北市為三三．七萬元。其次，可再據此推算當前約七成房貸的購屋總價，再參酌內政部營建署網站房貸本息試算公式，就不致因為沒有事先做好自身購屋能力評量，僅憑「一○％自備款，輕鬆購屋」的促銷廣告而貿然購置(參閱附表) 。
首購族擬訂購屋計畫三大要點 1.房貸本息試算 2.租屋→儲蓄→購屋→換屋 3.郊區、經濟型、中古屋
莊孟翰│理財周刊909期│2018-01-26
其次，根據美國哈佛大學社會科學院馬修．戴斯蒙教授(Matthew Desmond)所出版的《下一個家在何方？》內文指出，「一旦付出的房租超過個人總收入三分之一，幾乎註定了再也無法脫離貧窮的命運！」台灣是否會步上戴斯蒙所說貧窮社會命運，頗值得政府深思！
一般民眾買不起房子，支付能力不夠，而社會住宅進度緩慢，在僧多粥少情況下，申請標準也較為嚴苛，根據台北市申請條件，家庭年收入需低於公告受理申請當年度台北市百分之四十分位點家庭之平均所得，且所得總額平均分配全家人口，平均每人每月不超過台北市最低生活費標準之三點五倍者。
去年全台有六萬多戶申請租金補貼，根據二○一七年第三季資料顯示，全台低收入戶數約十四．一萬戶，其中台北市約兩萬戶、新北市約一．八萬戶，想要排到只租不售的社會住宅談何容易，頂多僅能申請到內政部營建署每月約四至五千元的租金補貼，可真是居住大不易。
購屋四大步驟： 租屋→儲蓄→購屋→換屋
現階段一般民眾咸認雖然房價持續下跌，惟就進場時機而言，應該還有考慮空間，尤其內政部所公布的地價指數、公告現值等也都呈現下跌趨勢。因此，就購屋計畫擬訂程序應可朝「租屋→儲蓄→購屋→換屋」方向規劃，譬如先利用租屋階段進行儲蓄，再逐步進行購屋計畫，初期或許只能買下兩房，等到子女成長至國中階段，可能必須進行換屋，這時就得兼顧上班地點、就學問題，另外還得考量後續養老問題，例如醫療或長照等。
過去年輕人買房，多少都有父母協助支付頭期款，不過在當前政府推動年金改革下，也讓部分原本想幫子女成家立業的長輩手頭上沒過去寬裕，而使得買房力道減弱，因此，建議初期自備款應有一百萬元以上，若僅以現階段促銷廣告一○％自備款就想買房，其實風險滿高。此外，房貸最好不要超過家庭年收入三成，俾免買房而影響家庭生活品質，反而得不償失。
郊區、經濟型、中古屋
然而，買房最重要還是時機、地點以及是否靠近大眾捷運，不一定要選在市中心區，也可以選擇郊區經濟型約二十五至三十坪的中古屋，不過選購郊區住家仍要兼顧交通方便性，過去有不少例子，因為價格便宜選擇買在淡海及基隆等地，當時認為一旦當地的交通建設完成，就會有補漲空間，但在交通建設緩慢，加以房市景氣下滑，想要脫手也非易事。
因此，房價即便是貴一點，還是要以距離捷運站約十分鐘路程為優先選擇，有朝一日想要換屋，也較容易脫手。然而，在景氣尚未觸底加以觸底後的盤整這段時間，想要購屋就應該勤做功課，多看多比較、貨比十家，才能以規劃中的合理價位買到符合需求的安樂窩。在此，再提供內政部營建署網站房貸本息試算途徑如下(見以下資訊欄)。
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