全台瘋炒房 20大「鄉漲」

全台房價漲幅最高的地區,竟有一半以上是在非六都的鄉鎮。炒完都市後,投資客正前進全台各鄉鎮市區,花蓮市區新屋千萬以上、大埔三年漲一倍。你我的故鄉、許多人的家園、農地,成為炒房天堂。年輕人未來還能到哪裡買房子?居住正義何時能落實?《天下》記者深入全台炒房現場、直擊炒房團惡質行徑,為讀者檢視台灣房地產政策,到底出了什麼問題?

你知道嗎?在投資客炒作下,過去三年,從花蓮吉安工業區的工業住宅,到苗栗大埔預售屋,房價都已經翻漲一倍

儘管政府打房讓雙北市房屋成交量下滑,但走出已經過熱的雙北市、台中市,投資客的炒房地圖仍不斷擴張,全台幾乎都已淪陷。

台灣被稱為「炒房天堂」,過去指的是都會區;現在全台投資客,正在你我的故鄉炒房,掀起「鄉漲」風潮。

當政府把「打房」目光聚焦都會區,低利時代下,氾濫的資金往二線城市流動,是這波「鄉漲」重要原因。但建商、投資客也不是盲目亂竄,關鍵在於有沒有「題材」。

《天下》記者在過去三個月深入各地炒房現場,直擊炒房集團哄抬房價與惡質炒作行徑,檢視預售屋未納入實價登錄的重大後遺症,並據此提出因應對策。

花蓮直擊

好山好水好炒房,七成是投資客

去年十二月底寒風中,記者來到陽光普照的花蓮。近年除了陸客倍增,觀光商機驚人,部份西部投資客轉戰東部,連帶推升房價飆漲。

前年,位於花蓮市中心中山路、商校街口的兩層樓透天店面,連同一千多坪土地,以五億多元天價成交,買主是台北的僑外資公司,平均每建坪超過百萬元,直逼大台北,而這只是花蓮房價狂飆的先聲。

「花蓮市、吉安鄉上漲後,現在(投資客)已經轉往壽豐、鳳林,連玉里都漲很多,」永慶房屋花蓮店長韋永程在天價店面前,興奮地描述房價風光景況。

當地建商王士強也說,「玉里房價漲了三成,作夢都想不到,」他強調,以前來花蓮的投資客大約只佔三成,「現在卻是七成以上。」

市區新屋一千萬買不到、部落房價照漲

做仲介超過二十年的韋永程說,三年前市區一千萬的新透天厝很難賣,現在幾乎看不到千萬以下的新屋,不少新屋房價已逼近兩千萬,「投資客都是現金買進,毫不手軟。」

到了花蓮港邊,他遙指一幢深灰色的豪宅,「前年這棟一坪開價二十五萬,花蓮人聽到都驚呆了,因為這是市區均價的兩倍,現在已經漲到一坪四十萬以上,當初買的人都賺翻了,」他笑得合不攏嘴,滿臉紅光,不忘補充,「花蓮(房價)還沒到頂點。」

驅車往南二十分鐘,吉安鄉光華工業區內的一片住宅,一棟十多層樓高的大樓正在趕工,砂石車絡繹不絕呼嘯而過,旁邊就是台開集團銀髮養生宅的預定地。

「這邊的三樓透天厝,兩年前開價八百萬,超乎我們想像,最近已經漲了一倍,」韋永程指出,來買的都是外地人,「對北部人來說很便宜。」

一路向南,一個多小時後,來到光復鄉的太巴塱,這是台灣最大的阿美族聚落,人口超過四千人。儘管部落因為年輕人出外工作,顯得有些冷清,房價照漲不誤。

在東華大學擔任博士後研究員的吳勁毅,因為十幾年前寫論文、做田野的感情,去年以四百萬元買下位於北富村的兩層樓房子,希望打造部落藝術工坊。他算幸運,因為不過一年光景,村裡建地價格已經漲了一倍。

「最近還有間法拍屋,居然有三十幾組人競標,幾乎全是仲介,從來沒想過光復的房子這麼搶手,」吳勁毅露出不可置信的表情。村長萬中興更透露,每週都有仲介跑來問他,村裡有沒有房子要賣。

投資客憑什麼炒高花蓮房價?答案是:題材。蘇花公路改善計劃預計二○一六年完工,就讓沿途應聲而漲。事實上,近年全台房價居高不下,大半是靠話題進行炒作。

炒房話題不限於六都都會區,而是往鄉鎮延伸,形成一片「鄉漲」現象。根據實價登錄統計的全台前二十大「鄉漲」,有許多令人意外的名字。(見表一)

央行實行打房、限貸等措施,則讓部份西部投資客轉進尚未管制貸款的花蓮,並瞄準不在奢侈稅範圍內的農地。原本一坪一五○○元的農地,如今已炒到八倍以上的價格。

至於西部投資客的最新炒房天堂,竟是引發重大徵地風波的苗栗大埔。

大埔直擊

炒房集團惡質炒作,誇口漲三倍

記者來到苗栗竹南,一出火車站,就看到斗大的看板:「台積電來了,大埔漲三成;帥過頭來了,大埔漲三倍」。

「帥過頭」是誰?他就是昔日四大房市投資客「三黃一劉」之一的黃家進,後來轉進代銷界,以帥過頭的名號帶領投資客衝鋒陷陣,並標榜「寧可坐牢,也要炒房」。

十二月十四日,《天下》記者表明身分後,參加帥過頭集團舉行的一日旅行團。從台北松江路出發的遊覽車,玻璃上大剌剌貼著帥過頭的照片。車上有上班族一家三口,也有退休族。

房團第一站,來到新竹科學園區旁的金山街。這裡曾是投資客的最愛,許多人買房隔成十幾間套房出租獲利。「現在的金山街就是未來的大埔,」代銷人員強調。

然而,這個區域有建案罔顧公共安全,五樓違法加蓋到十樓。在炒房團造訪的五天後,就有違建發生火警,讓兩位五歲、八歲的小姐妹命喪火窟。

炒房團來到大埔重劃區科專三路與科專七路交叉口,放眼望去,只見一大片稻田已成荒煙漫草,「大埔是一塊處女地,我們來這裡炒,是要把它的潛力充分發揮出來,」代銷人員一路上重覆強調,此行就是要來炒房。至於具體操作,關鍵在於「預售屋轉售…【全文未完,完整內容請見《天下雜誌》565期】

「工業住宅」其實是「工業用地的住宅」的簡稱。依據都市計畫法規範,工業用地只能作為工業用途,例如蓋廠辦、工廠,但不得作為住宅使用。市場上的工業住宅絕大部份屬於都市計畫內輕污染建築用地的「乙種工業用地」,實際使用上與「商業用地」的差異性不大。

--------------------------
避免買到工業宅 專家:看有無公廁、室內高度
到底要怎樣才能避免買到工業宅,專家解釋,現在只要是新成屋或是預售屋,政府都有規定建商必須要告知,是不是工業宅,但萬一建商沒有告知,這時就可以觀察房屋的價格,通常工業宅的預售價會比行情低兩成左右,另外大樓內部,如果公共空間有廁所,或是室內挑高3米6,都是為了符合商辦需求的工業宅特徵,也可以觀察大樓附近是不是有太多的小型工廠或是公司行號,工業宅的機率也比較大。
新北市中和的這兩棟大樓,前方有捷運施工,旁邊有大賣場,非常方便,目前房價一坪有50萬左右水準,但其實這大樓是不折不扣的工業宅。房仲張廷亦:「畢竟它還是不合法的,第二個問題就是,它首購的貸款成數,它最高是7成。」工業宅,就是蓋在乙種工業區的房子,依照規定,不能作為住,否則就算是違建。最有名的就是中和的元氣大鎮,當初建商隱匿地目是工業用地,引發軒然大波,但如果想要避免買到工業宅,其實有方法。房仲張廷亦:「如果在公共空間,你就已經有看到廁所了,那這個大概乙種工業用地,大概是不會有問題的。」但如果工業宅過二次施工,公廁可能被移除,這時就要看房間內部。房仲張廷亦:「大部分乙種工業用地,它的樓板大概都會是3米6。」

專家解釋,一般住家房屋的高度大約是3公尺,如果特別挑高,大約是4到5公尺,但是工業宅為了符合商辦使用,規定挑高3米6,除此之外也可以觀察周邊環境。房仲張廷亦:「這個社區大樓周邊有一些,比如說加工廠成衣廠小型的,或者是電子公司啊,公司行號比較多,那大概都要稍微注意一下。」因為是工業宅坐落,乙種工業區,附近通常都會很多的,小型工廠或是商辦,只要有懷疑就可以去政府網站查詢地目,或是詢問房仲,因為依照法令規定,房屋仲介有告知工業宅的義務。另外如果房子是預售屋或是新成屋,也可以觀察房屋的售價,通常工業宅最初的價格,會低於附近行情兩成左右。但這樣的法則過了一段時間,經過好幾手買賣交易,可能就會失準,即使如此,多做準備多觀察,就能降低買到工業宅的機率。

------------------------------

9大問題,搞懂違規住宅!

2014-03-06 Web only 圖表製作:洪梵軒、劉凡瑄、史書華
相關關鍵字: 豪宅雙北市工業住宅

當房價節節高升,壓垮一隻隻找殼的蝸牛族,部分建商卻大做違法生意,以較低的土地成本,在工商業區蓋住宅炒地皮。為什麼建商可以在商業區、工業區蓋住宅?雙北市有哪些違規住宅最好不要碰?《天下》幫你釐清9大基本問題,揭開住宅亂象。

------------------------------

防工業地變相使用 刪除「一般商業設施」
字體列印轉寄|plurkshare 
2015-07-31
〔記者徐義平/台北報導〕為杜絕「工業住宅」問題,內政部從源頭開始防堵,昨部務會議通過「都市計畫法臺灣省施行細則」修正草案,將「一般商業設施」的用途從乙種工業區容許使用項目中直接刪除,也就是工業區無法再以一般事務所的名義申請建照,主要是防堵業者將事務所變相改成住宅銷售。
營建署指出,過往工業區出現「工業住宅」的現象,多數是因為業者以「一般事務所」的名義申請建照,興建過程中,預留管道、線路等,讓購買民眾可以進行二次施工,因此,為杜絕此現象再度發生,才會修正「都市計畫法臺灣省施行細則」,將「一般商業設施」的用途刪除。
不過,坐落服務工業區及工業發展有關設施或公共服務設施,像是金融機構、大型會展中心及旅館等,因有其必要需求,並不在此限制內,不過,該類型的規劃面積以占總面積的比率20%為上限,該修正草案將依法制作業程序,報行政院備案後發布施行。
內政部營建署指出,此次「都市計畫法臺灣省施行細則」共修正12條,修正重點除檢討產業用地作非工業使用的面積比率及容許使用項目,刪除「一般商業設施」外,為避免影響層面過大,仍保留「大型展示中心或商務中心」、「運動設施」、「銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構」、「倉儲批發業」與「旅館」等使用用途,並將上述用途移列至工業發展有關設施或公共服務設施,該用途的規劃面積不得超過總面積的20%。
此外,配合「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」修訂,於保護區及農業區的使用項目增訂自然保育設施及綠能設施;並配合農業產銷需要,放寬農業區經目的事業主管機關核准工廠登記的農業產銷必要設施,可作為農產加工廠使用,不過,保護區的建蔽率從20%調降至10%,主要是為減輕對環境的衝擊。

-------------------------------------

arrow
arrow
    全站熱搜

    nicecasio 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()