「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。換言之，全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，此契約於實務上稱之為「分管契約」/不動產共有人間如訂立有分管契約，為避免將來有部分共有人將其應有部份移轉給第三人而產生是否仍受分管契約拘束的問題，可向登記機關辦理登記以保障現共有人的權益 @ 姜朝鳳宗族

土地1000萬順利賣掉，還省下40萬仲介費，有這麼好的事？專家嘆：台灣這制度不公平-風傳媒 https://bit.ly/3tjfzuh
專家提醒，土地法為保障不同意戶權利，反衍生少數投機的不同意戶可更快取得價金，卻免付仲介費的怪象，值得政府重視並予以改善。（資料照：林瑞慶攝）
不動產的處分以全體同意為主，為了少數服從多數，多數尊重少數，土地法第34條之1有多數決的相關規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2／3者，其人數不予計算。
有關多數決的案件，大部分的人會認為，少數被欺負了，被強制處分財產了，為了平衡權利，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
家人賣土地，總有幾個親戚不同意出售
個案中的共有人，因為早期祖先在新北市的外圍務農，所以在郊區多處置產，拜政府的公共工程建設，高速公路、捷運系統及區段徵收等因素，多處土地價格不菲，也造就了子孫後代個個身價上億，在多次土地買賣時「偶遇」同一批地主後代，好不羨慕。
故事就從這裡開始，我們發現固定有幾位共有人，買賣簽約時始終不出現，也就是不同意出售。剛開始我們心驚膽跳，擔心他們會主張優先購買權，讓整個買賣契約無法順利履約。幾次的交手下來，發現他們都不會主張優先購買權，我們的擔心是多餘的，但是按照規定我們行禮如儀，一樣要發優先購買權通知給他們，後來發現，其實他們才是真正的武林高手。
土地買賣最大的負擔就是土地增值稅或是房地合一稅，其次就是仲介費，由於祖產的土地大部分屬於舊制，所以最大宗的費用只剩土地增值稅及仲介費，如果以坊間賣方4%的收費標準，1,000萬元就必須負擔40萬元的仲介費；多次交手後赫然發現，每次的土地交易，他們都不用支付仲介服務費，光我們經手承辦的土地買賣案件，這幾個固定不同意的「他共有人」，就省下了近百萬的仲介服務費，難怪每次他們都不願意出售。
原因無他，按照內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函，共有土地不同意處分之他共有人，若與經紀業無委託關係，自無支付服務報酬之義務。屆時，我們發現真正的：「沉默是金！」
不同意賣土地者，竟能更快拿到錢
更厲害的是，過戶的流程必須將他共有人應得價金，先向法院辦理提存，取得法院提存書後，才能去地政事務所辦理過戶，過戶完成後同意出賣的共有人才能取得所有的價金。但是這種案件，不同意出售的他共有人，早就接到法院領取提存價金的通知，比同意出售的共有人更早領取買賣價金，這讓我聯想到搭飛機時，商務艙的客人總是可以優先下機，優先取得行李，更厲害的是這樣尊榮的優先服務，竟然免付仲介服務費！
想像同意出售的共有人，需要支付全體賣方的仲介服務費，不願出售的他共有人不用支付仲介服務費，就像搭經濟艙的人，幫商務艙的人全額付費，但是又窄又擠，而且晚下飛機，反觀，不同意出售的他共有人，完全不用付費，又寬敞又舒適，還可以優先下機，情何以堪？
這真是少數霸凌多數的活教材，或許內政部應該正視真實案例，重新檢視個案，讓投機者無所遁形，也讓土地的使用，地盡其利，而不是少數霸凌多數，阻礙經濟發展。
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何謂分管契約？不動產所有權的型態除了最常見的單獨所有外，「共有」也是一種普遍存在的類型，也就是一個不動產的所有權由數人共同享有之意，每個共有人都有其可以自由處分的應有部分，又稱為「持分」。民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。換言之，全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，此契約於實務上稱之為「分管契約」。
分管契約不以訂立書面為必要，明示或默示均可成立，學說及實務上均認為性質上屬債權行為，對內而言，訂立契約之共有人當然應受契約之拘束，惟若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，受讓人是否仍受該契約之拘束？參考最高法院48年台上字第1065號判例及司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨，受讓人在明知或可得而知的情況下仍應受分管契約之拘束，亦即因善意不知亦無可得而知的情況下即不受分管契約之拘束，此時，除非受讓人同意，否則原先訂立之分管契約將歸於消滅，有鑑於此，為維護共有物管理關係之安定性，民法物權篇於民國98年1月23日修正公布的條文裡特別增訂了第826條之1第1項經登記即得對抗第三人之規定，「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」，使分管契約經登記後，藉由公示方式產生物權的效力，拘束受讓人以維持共有人間分管契約之安定性。
土地登記規則?配合民法物權篇增訂分管契約登記公示制度，亦於民國98年7月6日內政部內授中辦地字第 0980724788 號令增訂相關規定，包括第155條之1第1項「共有人依民法第826條之1第1項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」及第155條之3「登記機關依前二條規定辦理登記後，應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿，提供閱覽或申請複印，並準用土地法第79條之2規定計收閱覽費或複印工本費。」等，因此，不動產共有人間如訂立有分管契約，為避免將來有部分共有人將其應有部份移轉給第三人而產生是否仍受分管契約拘束的問題，可向登記機關辦理登記以保障現共有人的權益。
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土地共有人的分管的法律須知！
作者：李永然
一、土地共有可分「分別共有」與「公同共有」
按土地的所有權形態有「單獨所有」及「共有」之分，而共有又可分為「分
別共有」與「公同共有」；前者指共有人按其「應有部分」（持分）對於土地有所有權（《民法》第817條）；至於後者則係依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一土地（《民法》第827條）。
分別共有土地的共有人對於「分管」，現行法律有何規定，筆者願藉本文予以介紹。
二、共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」
我國《民法》第819條第2項規定：「共有物的處分、變更及設定負擔」應
得共有人全體的同意；「共有物的處分、變更及設定負擔」不同於「共有物的管理」。
我國《民法》第820條所規定之「共有物的管理」是指共有物的保存行為及改良、利用等行為，現分述之如下：
1、保存行為：乃指以防止共有物的滅失、毀損或其權利喪失、限制為目的，維持其現狀的行為，包括「事實行為」或「法律行為」（註1）；
2、改良行為：乃指不變更共有物的性質，而增加其效用或價值的行為；
3、利用行為：乃指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物的性質，決定其使用收益方法的行為，例如：將共有土地出租或出借。
共有土地的管理，如共有人間未有分管契約時，如僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」，得由各共有人單獨為之（參見《民法》第820條第5項）；至於其他的管理行為，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（《民法》第820條第1項）。
三、共有土地的分管
由《民法》第820條第1項規定，可知共有土地的管理可以由共有人以契約
約定，此即俗稱的「分管契約」。共有人全體就共有物所為分管約定，即為分管契約，「分管契約」是共有人全體共同的約定，其內容及方法自無限制（註2）。
而談及分管，除上述的「分管契約」，尚有「分管決定」及「分管裁定」，現將之分述如下：
1、分管決定：共有人如採用《民法》第820條第1項以「多數決」的方式同意管理，此為「分管決定」，少數不同意或未表示意見者，仍受此「分管決定」的拘束。
2、分管裁定：《民法》第820條第2項對於共有人以多數決即「分管決定」的方式，決定管理，倘有「顯失公平」的情形，「不同意的共有人」得聲請法院以「裁定」變更；法院因而所為的裁定，即為「分管裁定」（註3）。
對於「分管契約」、「分管決定」或「分管裁定」是否可以變更？依《民法》第820條第3項規定：因「情事變更」難以繼續時，法院得因「任何共有人」的聲請，以「裁定」變更之；這是「情事變更原則的具體化」（註4）。前述程序應適用「非訟程序」，此種規定乃為使共有物的管理得以順利遂行，促進資源效率的實現。
四、分管對於第三人的效力
最高法院48年度台上字第1065號判例原認為：「共有人於與其他共有人訂
立共有物、、分管之約定時，縱將其應有部分讓與第三人，其、、分管契約，對於受讓人仍繼續存在」；但大法官會議釋字第349號解釋認為：「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違」，前述最高法院判例也不再援用。
不過對於分管（分管契約、分管決定或分管裁定）對於應有部分的受讓人或取得物權的人即第三人的效力如何？我國《民法》物權編於民國98年間修正、增訂第826條之1，依該條第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、、之約定或依第820條第1項所為之決定，於登記後，訂於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其向法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」；所以，分管於經「登記」後，即可對於第三人也有效力。
五、結語
共有人分別共有土地，一定要注意其管理，又如有「分管」時，也要注意相
關的法律規定，方能確保自身權益！
註1、參見謝在全著：民法物權論（上），頁522，民國99年9月修訂五版，自
　　　刊本。
註2、參見鄭冠宇著：民法物權，頁277，2010年8月1版1刷，新學林出版公
　　　司出版。
註3、參見鄭冠宇著：前揭書，頁278~279。
註4、參見劉春堂著：判解民法物權，頁234，2010年10月修訂七版一刷，三
　　　民書局發行。
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內政部87.9.23台內營字第8708018號函
按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「本法第一項所稱『處分』，包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等法律上之處分與事實上之處分。但不包括贈與無償之處分及共有物分割。」為土地法第三十四條之一第一項、土地法第三十四條之一執行要點第二點所明定。另有關分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，為約定維持共有關係所訂定共有物管理之方法。本件有關共有土地部分共有人持全體共有人向法院認證之土地分管契約書申請建築時，仍應依上開規定出具其他共有人之同意書辦理。
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共有土地分管協議也有糾紛
2008/08/27 23:10瀏覽5,170迴響0推薦1引用0

【經濟日報╱林敏弘】
2008.08.27 02:37 pm

我幫客戶辦理遺產繼承案件時常發現，如果有數位繼承人共同繼承土地，往往會產生許多糾紛。舉個例子：

有三兄弟共有一塊地，是上一代留下來的祖產。當初他們繼承時把地分為三塊，從左至右依序劃分為老大、老二和老三的地。後來，老大和老三都把他們的地出租給別人，但是沒有事先通知老二，形成左、右兩塊地都租給外人，老二「夾在中間」，所以老二非常不高興，責怪兄弟不尊重他。

事實上，老大和老二早有心結，而老大認為，他和老三兩人加起來的持分達土地總面積的三分之二，所以只要他們兩人的意思一致通過，可以不必事先知會老二，直接將土地出租（土地法第34條之1）。

不過，雖然有人認為，出租土地的情節比出賣土地輕微，所以可以採三分之二決，但是實務見解認為，出租屬於共有物的管理行為，除了當事人間另有契約規定如何處理外，還是應該由全體共有人共同決定才行（民法第820條第1項）。

況且，土地法是民法的特別規定，利益衡量之下，實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。

不過，即使當事人間另有契約規定，可能還是會有問題。話說，另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地，大家各自隨意種菜。法律上，這塊地沒有分割，但五兄弟訂立分管協議書，共同約定各自就土地特定部分使用、收益。

不過，老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉，法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買，這時候，聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約，而他拍賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央，沒有緊鄰道路，到時候拍定人可能要接受這個分管契約，價值就沒那麼高，也不見得拍賣得掉。

過去，依最高法院的判例，受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實，目的是為了避免影響其他共有人的權益，但是到1994年，大法官的解釋推翻最高法院結論，分管契約有效與否，變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情，則可以不受原先分管契約的拘束。

不過，在舉證上，「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷，所以有時也會產生爭議和糾紛。

許多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係，必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」，由於沒有持分的觀念存在，也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾，事後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」，各自登記幾分之幾的持分，但也不是不會發生問題。所以，不少人會再訂立分管契約，但也會因為類似上述情況而導致共有人之間的爭議。

所以，我建議最好只由一人繼承土地，不然就把土地分割成不同地號，各自去登記所有權，法律權責明確，這樣最保險。

（勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述，記者徐谷楨採訪整理）
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共有土地之分割與分管有何不同？

　　分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有，但分管原無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但各共有之共有關係依然維持。實務上有判決認為分管之共有土地，若有共有人請求分割共有物，應解為有終止該分管契約之意思（最高法院八十五年度台上字第五三號判決）。
　　日常生活中，共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用，往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故，然在土地登記簿上，其產權仍維持分別共有之狀態，必須再經由分割共有土地之程序，才能夠各自獨立，成為單獨所有。
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分管契約實例題。
題目：A、B共有二層樓房一棟，應有部分各二分之一，雙方約定一樓部分由A管理使用，二樓部分由B管理使用，未約定分管期限。而後A將一樓部分出租予C開設商店，B見A可獲得高額租金，要求改定分管範圍，為A所拒。
(一) B得否隨時終止分管契約？
(二) 於分管契約存續中，B提起分割共有物之訴，請求將一樓部分分歸其取得，法院應為如何之判決？
(三) A、B如合意終止分管契約，B得否主張C為無權占有，請求其返還房屋及依不當得利之法律關係，請求其返還占有使用房屋之利益於己？
(四) 又若B將應有部分讓與D，則A、B未經登記之分管契約對D是否有其效力？

(一) 分管契約於何時失其效力，應視當事人之約定而定，若分管契約訂有期限，則於期限屆滿時失其效力屆滿前，仍得經共有人全體協議終止分管契約；若該分管契約未定期限，因終止分管契約乃共有物管理方法之變更，需經共有人全體之同意始得為之，故各共有人不得隨時終止分管契約。因此，B不得隨時終止分管契約，僅得以請求分割共有物以消滅共有關係之方式，使分管契約失其效力。

(二) 分管契約存續中，共有人得否提起分割共有物之訴？應採肯定說。分管契約是共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應可解釋為有終止分管契約的意思(最高法院85年台上字第53號民事判決)。共有人間訂立分管契約，是在於約定使用收益管理之方法，其共有關係仍是存續，故共有物雖經分管，但在未分割前，並不影響共有人對共有物原有之分割請求權，故B在分管契約存續中，得提起分割共有物之訴。
B在分割協議不成而請求裁判分割共有物時，法院得自由裁量適當之分割方法而為判決，並不受共有人主張之分割方法所拘束。分管契約與協議分割契約不同，前者以共有關係繼續存在為前提，後者以消滅共有關係為目的，故裁判上分割共有土地時，並非須完全依分管契約為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並使各共有人分得土地之價值相當(最高法院85年台上字第53號民事判決)。本題中，B請求法院將一樓部分分歸其取得，法院自不受B主張所拘束，而須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值，符合公平經濟原則，其分割方法始為適當(最高法院88年台上字第1768號民事判決參照)。

(三) 分管人就其分管部分有依分管契約使用收益之權利，此項權利自然包括「出租」在內，因此分管部分之出租，不需要得到其他共有人的同意。此時他共有人亦應受此租賃契約之拘束，但因共有人出租之管理權是來自於分管契約，故承租人只有在分管契約所允許的範圍內，才能對抗其他共有人。本題中，若A、B已合意終止該分管契約，則承租人C對他共有人B主張有權占有承租部分之權源已為消滅，B得主張C是無權占有，依民法第821條及第767條前段之規定，請求C返還房屋。至於B得否依民法不當得利之規定，請求C返還自請求時起占有使用房屋之利益，涉及到民法第821條所謂「本於所有權之請求」是否包含債權請求權？學說與實務均採否定見解，債權請求權例如損害賠償請求權、不當得利請求權等，各共有人僅得按其應有部分請求。故本題中B所得請求之數額，僅限於終止分管契約時起，按其應有部分二分之一所得請求相當於租金之不當得利，至於終止分管契約前，C是有權使用該房屋，無不當得利規定之適用。

(四) 依民法第826條之1第1項規定，共有人間之分管契約，於登記後，或由法院裁定所定之管理經登記後，對於應有部份之受讓人或取得物權之人，具有效力。銅條第2項一規定，分管契約，對於應有部份之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事，或可得而知者為限，亦具有效力。該立法目的是為了保護善意受讓人，A、B間之分管契約並未登記，則D於受讓時並無法知道A、B間之分管契約內容為何，故依上開規定，該未經登記之分管契約對D不具效力。
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公私共土地分管契約內容，倘兼含共有物之分割協議事項者，應適用土地法第25條規定
公布內容內政部103年11月3日以內授中辦地字第1030607366號令
一、按共有物之分管契約是共有人間關於共有物管理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共有物上之物權負擔，與共有物之分割契約，目的在消滅共有關係者有異，分管契約並非分割方法之預定。
二、準此，有關直轄市、縣（市）政府對於其所管公有持分土地，與他共有人簽訂共有土地分管契約，原則上無土地法第二十五條之適用，惟若土地分管契約約定內容兼含共有物之分割協議事項者，依民法第八百二十六條之一第一項規定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力，於此情形則應適用土地法第二十五條規定。
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不合作的共有人（上）－分管協議的效力
相關關鍵字共有人分管協議共有部分應有部分所有權共有共享分別共有公同共有多空觀點
文／薛欽峰律師、陳緯諴律師

中發鎮既成道路路障被市政府拆了，老王很生氣。

「沒關係，那我要去拆房子，一定要建商賠償我！」

老王同時就部分中發鎮建案中的房屋也取得共有持分，比例雖然不高，但是他心想「我仍係土地共有權利人，誰也不能未經我同意就蓋房屋在持分土地上面」。

因此，他發了一封存證信函給大發的建設公司，主張拆屋還地。大發收到信函後，又大怒「搞什麼！！土地產權不是應該很清楚嗎？」

職員阿建又被臭罵一頓。

「老闆…沒關係啦，雖然老王還有部分持分，但是其他原始地主有給我們分管協議書，我們可以蓋啦…」阿建悠哉的說。

「我們當時要買這塊地時絕大部分地主都在溝通後同意出售，只有一個老頑固堅持不賣，我們不可能只因為他就放棄這個案子吧…後來誰知他的持分竟然因欠債被法院拍賣才由老王投標買到。」

「這個老王果然心存不軌。」大發暗想。

【問題】
分管協議的效力如何？可以拘束後手老王嗎？
南國春秋法律事務所薛欽峰律師南國春秋律師陳緯諴律師解析：
【解析】

共有與應有部份之意義：
共有是指一物之所有權由二人以上共同享有，依照現行法律，「共有」可分為兩種，即
（1）分別共有
（2）公同共有

由於公同共有發生之情形較為特殊，例如繼承、祭祀公業或是合夥等，不如分別共有發生的頻率較多，因此現今民眾面臨的不動產爭議，大多是分別共有的狀況。

這二者最大的不同就在於「分別共有」有「應有部份」的概念，所謂應有部份，亦稱持分，是指共有人對於共有物所有權的比例多寡。但此處有一觀念需進一步澄清，雖然我們可以確定對於所有權的權利比例，但應有部份並非侷限於共有物的特定部份，而是抽象存在於共有物之任何微小部分上。我們不能因為持有一塊地六分之一的應有部份，就自己選那塊地的任何六分之一農作或蓋屋而排除其他共有人的管理使用。

分管契約若經登記，則後手需承受前手的分管契約；縱未登記但後手知悉或可得而知分管契約之存在，亦受分管契約之拘束：

現代社會可能因為繼承或買賣等因素，許多人手中持有的土地或房屋都是應有部份而僅享有一定比例之所有權，但持有部份所有權，不代表任何共有人可以就一特定範圍管理使用，而這將會不利於土地效益的最大化，因此共有人間有時會簽立「分管契約」（或稱分管協議），「分管契約」是指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部份而為管理之契約，這種契約需得共有人全體同意始能成立，民法第820條第1項所稱的「契約另有約定」的契約，即是指「分管契約」。

現行民法第826條之1規定「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」所以只要分管契約經登記後，受讓其中任一共有人應有部份之後手，也受分管契約的拘束。

此外，依據司法院大法官釋字第349號解釋意旨及最高法院99年台上字第790號判決之見解，若是共有人就共有物訂定分管契約後，其受讓人對分管契約內容如知悉或可得而知，即應受其分管契約之拘束。

所以，老王之前手與其他共有人所簽訂之分管契約若經過登記，則老王也受該分管契約之效力所及；若未登記，而老王對分管契約內容有知悉或可得而知的情形，那麼也曾受該分管契約所拘束。

註一：本文人物、情節純屬虛構，如有雷同，實屬巧合。

註二：本文是依據當時法令而作成，閱讀時應留意法令異動情形；本文僅供參考，不得作為其他用途使用，如有任何法律問題，應諮詢專業律師。

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共有人對於共有物使用、管理、分割、處分之攻防技巧(上)

案例一: 甲乙丙共有土地90坪，應有部分各1/3，無分管協
議，甲擅自占有30坪，問：
1.丙可否請求甲將30坪土地交還自己及其他共有人？
2.丙可否請求甲將30坪土地交還自己？
案例二: 甲乙丙共有一地，應有部份各三分之一，某日甲提
議將土地出租，乙表示同意，但丙反對，問甲乙可
否將土地出租？
壹、共有物之使用收益
一、應有部分是抽象存在於共有物任何微小部分
分別共有者，數人按其應有部分，對於一物共同享有所有權。所謂應有部分是指共有人對共有物所有權所享權利之比例，是抽象存在於共有物之任何微小部分，非侷限於共有物特定部分。例如：甲乙丙共有A地，應有部分各1/3，應有部分是存在A地的任何一個部分，也就是說A地的任何一個部分甲乙丙都有1/3所有權，並非可以具體的將A地分成三個部分，甲乙丙各擁有一部分。
共有人如何對共有物之使用收益，仍須依共有人之協議（分管契約）或民法820條規定定之，並不是共有人對共有物有自由使用收益之權。共有人如未經協議或民法820條規定，任意占有、使用、收益共有物全部或一部，已屬侵害他共有人之所有權，他共有人得本於所有權請求返還占用部分，也可以依侵權行為規定，請求損害賠償，不論該共有人占用部分是否超過應有部分（最高法院51台上3945、62台上1803）
二、案例一解析:
1、甲乙丙共有土地，應有部分各1/3，所謂應有部分是指共有人對共有物所有權所享權利之比例，是抽象存在於共有物之任何微小部分，非侷限於共有物特定部分。因此未經分管協議，甲不得占有任何特定部分，縱然占有面積未超過應有部分亦同。是丙可以請求甲將30坪土地交還自己及其他共有人。
2、未經分管協議，各共有人不得占有任何特定部分，如上開所述，甲固然不得占有任何特定部分，丙也不可以，縱然占有面積未超過應有部分亦同。是故丙僅可請求甲將土地交還全體共有人，不可請求交還自己。
貳、共有物之管理
共有物之使用、收益、管理若皆須要得到全體共有人同意，將會妨礙共有物之利用，違反物盡其用原則。因此依民法820條規定共有物之管理，先依共有人之契約定之（即分管契約），契約未約定者，若為保存行為，各共有人單獨為之，若為改良或利用行為，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。茲分別說明如下：
一、分管契約
（一）意義
分管契約是指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約（俗稱分管）。其成立必須由共有人全體共同協議定之，不以書面為必要，以明示或默示均無不可（83台上1377，87台上1359）。分管契約所約定占有共有物之特定部分，不以按應有部分換算為限，基於私法自治，較應有部分換算多或少均無不可，甚至部分共有人未占有共有物，亦無不可。
（二）效力
分管契約成立必須由共有人全體共同協議定之，係屬債權契約，原則上僅訂立該契約之共有人受其拘束，對其他人沒有拘束力。但是為避免共有人訂立分管契約後，任意將應有部分轉讓他人，破壞共有物管理秩序安定性，依民法826條第1、2項規定，共有不動產之分管契約如經登記，對應有部分之受讓人仍有拘束力；共有動產之分管契約，應有部分之受讓人若知道有分管契約或因過失而不知道有分管契約，仍應受分管契約之拘束。
二、保存行為
共有物之保存行為是指為防止共有物毀損、滅失，維持其現狀之行為。例如共有房屋漏水，修繕之。保存行為對全體共有人有利無害，因此依民法820條第5項規定，可以單獨為之，無須得其他共有人同意。
三、改良及利用行為
共有物之改良行為是指不變更共有物性質，增加共有物之價值，例如開墾荒地為農田。共有物之利用行為是指不變更共有物性質，決定使用收益方法之行為，例如將共有房屋出租。此等行為依民法820條第1項規定，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。此管理決定依民法826條第1、2項規定，如為不動產，該管理決定業經登記，對應有部分之受讓人仍有拘束力；如為動產，應有部分之受讓人若知道有該管理決定或因過失而不知道有該管理決定，仍應受管理決定之拘束。
四、土地登記規則增修規定
第155-1條：「共有人依民法第八百二十六條之一第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。共有人依民法第八百二十條第一項規定所為管理之決定或法院之裁定，申請前項登記時，應於登記申請書適當欄記明確已通知他共有人並簽名；於登記後，決定或裁定之內容有變更，申請登記時，亦同。」
五、案例二解析:
出租是共有物管理行為，甲乙應有部份合計三分之二，人數過半數，依民法820條第1項規定自得出租共有地。