臺灣通史卷一 - https://goo.gl/5zlHDN

--------------------------------------------------------

IMG_20141120_120524IMG_20141120_120529  

臺灣行政區人口密度表

http://zh.wikipedia.org/wiki/臺灣行政區人口密度表

2014-02-13_2348572014-02-13_234823

002014-02-14_071327    

香港人口密度東亞區最高 每平方公里3.2萬人
鉅亨網新聞中心  2015-01-27 15:25 
世界銀行昨(26)日發表「東亞都市景觀變化」最新報告,指2000至2010年10年時間,東亞地區總城市人口新增接近2億人,相當於全球人口數量第6大的國家;當中以香港人口密度最高,在2010年每平方公里人口數高達32000人。

《星島日報》報導,報告指出,中國成為東亞地區城市化發展主力,不計香港在內,以廣州、深圳、東莞,以及佛山等地組成的珠三角都會區,人口總數達到4200萬人,已經超越日本東京成為全球最大規模都會地區。

由於東亞地區城市人口增長迅速,報告提醒各國政府注意均衡發展的重要性,包括確保如交通設施等相關配套也在同步進行,其他如貧富不均等常見問題也要正視。

----------------------------------------------

新竹縣概況

http://stat.hchg.gov.tw/cht.asp?id=s2

2014-02-13_235518  

-------------------------------------------------------

房價若依需求(人口密度)來比較,台南市東區應該是這四區之中價格最高的,但為何排到第三?

汐止在各方面條件均不如台南市的東區及永康區但房價卻高出甚多?

我相信大家都知道答案,因為房價是整個區塊連在一起的,汐止靠近台北市。而台南市東區及永康區離台北太遠!

不過這只是目前的狀況,就像台南曾經是全台灣最早開發的府城一樣,慢慢的它的光華落盡,可是還是遮掩不了它本身的氣質。

如果我是投資客,我會選擇台南,不會選擇台北,我相信台南的房價增值的空間會大於台北。特別是在2016年後政黨輪替,台南會有很大的改變!.....................................link.............................http://blog.xuite.net/wellsli/003/195874309

----------------------------------------------------------------------------------

不知各位有沒有發現,台北房價至少是其他地區的好幾倍以上,這中間究竟有什麼原因造成?


台灣都市化已經發展了四五十年,縱使台灣各地都市陸續發展工業區、商業區、文化特區等促進都市發展的產業,但房價最貴的地區仍舊屬於台北,而且台北房價至少是其他地區的好幾倍以上。在這些地價差異上,究竟隱藏了哪些不為人知的訊息?為何其他區域的房價始終無法與台北相比?


台灣都市發展過程

荷蘭東印度公司1622年在明朝默許下,至當時不屬於明朝版圖的東番(即台灣)。連橫《台灣通史》序「台灣固無史也,荷人啟之…」,即反應台灣近代史係由荷蘭人起始,地點則在今台南,此後台南作為全島政經中心長達200餘年,台南為台灣最早開墾的地區,後來才逐漸開墾擴及全島。

18世紀初,漢人移墾台北速度加快,促成以艋舺、大稻埕、士林三地開發為主的都市發展,19世紀末台北府建城後,使台北都市發展達到尖峰。

1895年進入台灣日治時期,台北為台灣主要城市中最接近日本本土的都市,因此統治台灣的台灣總督府選擇以台北作為台灣首府。

在總督府主導下,台北完善良好的軟硬體建設,使台北迅速成為台灣的政經中心,此時台北人口開始遽增,1904年台北成為台灣人口最多的城市。台灣總督府於1930年代期間,陸續完成做為台灣政經中心所需的軟硬體建設,包含各主要機關的官署廳舍建設,大量公學校等。


台北成為首善之都的原因

從都市的發展過程可以知道,清朝、日本經營台灣期間,因台北為最靠近首都的大型盆地地區,為了訊息傳達就近照顧的原因,清、日陸續大力建設台北,台北人口數量也隨著完善的建設與日俱增,所以地理位置與地形成就了台北今日台灣首善地區的地位。


台北房價最高的原因

各位可曾想過,世界各國首都大多為該國房地產最高之地區,這其中存在什麼樣的因素?

既為首都就必定為政治中心,所以一國主要行政機關都會集中在首都,而商業與行政有著密不可分的關係,因為商業需要經常至行政機關辦理相關業務,因此各行業大型公司之總公司大多會設立在首都附近,以方便公司的行政作業。

就是因為如此,全國各種主要的行業幾乎都會在台北設立總公司或者是分公司,一方面是為了行政方便,另一方面有些公司亦是為了龐大的人口商機而來。所以,完善的政經設施吸引廠商進駐,廠商進駐又帶動就業機會,大量的就業機會則吸引大量的求職人口。在這種群聚效應下,廠商與人口互相吸引越聚越多,在有限的土地上進入了大量需要居住空間的人口與公司,這個地方的房價自然就會水漲船高越漲越多。


為何其他人口眾多的地區房價漲不上來?

像是高雄市,人口數量跟台北市差不多,為何高雄市中心的房價連台北市房價的三分之一都不到?這其中的關鍵因素來自於工作機會與人口密度,高雄市縱然人口與台北市差不多,但人口密度卻遠低於台北市,在有限的土地上聚集越多人口,對房屋的需求必定會越高,這是推昇房價的一個主要力量。

另一方面,縱使人口密度高,但無購買能力亦成不了氣候。嘉義市人口密度與新北市差不多,但嘉義市房價卻遠低於新北市,這其中的關鍵原因便是就業機會,一個就業機會高的地區,人人皆有機會找到工作以薪資供養房屋。一個找不到工作的人,就算再有意願買房,也是無濟於事。

所以,新北市因鄰近台北市,工作機會比嘉義市高出許多,房價自然就比嘉義市高出好幾倍。但新北市人口密度僅有台北市的一半,又離主要工作區有一段距離,所以新北市的房價又低於台北市一半以上。台北市幾乎能蓋的都蓋完了,幾乎可住人的也都住滿了,房地產呈現完全飽和狀態,所以台北市房價是易漲難跌。

反觀其他地區,因人口密度較低,可利用空間仍舊很多,建商只要供給量大,就容易造成餘屋空屋,民眾可選擇的機會變多,供給遠大於需求的情況下,房價容易呈現波動起伏的狀態。台灣其他縣市因供需關係不像台北那麼吃緊,且工作機會少,民眾收入普遍不如台北市,無法支撐房價的上漲,價格就遠不如總是穩定上漲的台北市。

    全站熱搜

    nicecasio 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()