大師圓寂妹接廟產 住持告贏 
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2012-01-21
〔記者黃良傑／屏東報導〕已圓寂的佛學宗師會性法師，身後留下知名的萬巒普門講堂以及940多萬存款，會性的妹妹依法繼承，因攸關信眾捐獻權益，普門講堂住持釋體仁向屏東地院提告，主張40年前礙於土地是農地，才向開堂住持會性法師「借名登記」，法官判決釋體仁勝訴。妹妹陳玉仁決定上訴到底。
 佛學泰斗會性法師自幼出家，畢生講經、著作佛書，83歲圓寂。（擷取網路）
佛學泰斗會性法師自幼出家，畢生講經、著作佛書，83歲圓寂。（擷取網路）
 屏東普門講堂是當地的宗教信仰中心，卻因借名登記問題，引發繼承爭議興訟。（記者黃良傑攝）
屏東普門講堂是當地的宗教信仰中心，卻因借名登記問題，引發繼承爭議興訟。（記者黃良傑攝）
被告陳玉仁是會性法師父母的養女，也是會性唯一法定繼承人，她主張40年來，普門講堂的所有權人一直未變更，加上哥哥存有940多萬元，顯見有資金財力購地建蓋私廟。
信眾對會性法師十分推崇，30多年前，隱居屏縣萬巒鄉普門講堂的會性長老，曾受居士們邀請前往演講，正要上台忽見看板寫「會性禪師佛學講座」，他馬上轉身要離去，信眾不知所措之際，法師說：「因你們請的是禪師，我不過是個修行的比丘僧而已」，此事為信眾所津津樂道。
會性法師99年2月圓寂，得年83歲，留下遺產940多萬元與普門講堂，現金存款部分因有信眾捐獻，仍由廟方保管、使用，不過，價值超過600萬的普門講堂由陳玉仁繼承，廟方認為當初信眾捐錢購買農地建廟，礙於法令限制，只好「借名登記」，會性法師又似預知未來爭議，生前曾以「普門講堂用箋」寫下農地是廟方所有。
被告主張普門講堂屬私建寺廟，農地是哥哥私人買受並取得所有權，陸續也在附近購買建地，兩地間有圍牆區隔，圍牆內建地供廟堂使用，農地則種植樹木、覆蓋荒草，即使借名登記，也屬脫法行為，應屬無效。
法官認為，會性法師自幼出家，將財產出捐與募建寺廟屬宗教常理，也難想像會性法師當初有何資力能購置該筆農地，若以圓寂後名下鉅額存款，欲推論其有資力購置系爭農地，不問其資金來源及自幼出家背景，似不合法理，因此判決會性法師的妹妹敗訴。
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百億廟產 養子痛失
收養變無效 住持胞弟逆轉勝
出版時間：2014/04/25   
慈恩寺百億廟產爭奪案二審判鄭俊城勝訴。資料照片
【王吟芳、陳宏銘╱高雄報導】屏東慈恩佛教學院創辦人釋傳孝法師三年前圓寂，竟引爆逾百億廟產爭奪戰，其佛門養子戴漢威持一紙收養裁定宣稱有繼承權，釋傳孝胞弟鄭俊城不服提告，一審判戴男勝訴，但高雄高分院發現收養過程疑點重重，戴男也拒絕提交原生父母聯絡方式供法院調查，因此認定收養無效，昨逆轉改判戴男無繼承權。仍可上訴。
記者昨聯繫不上兩造。釋傳孝圓寂後接任慈恩寺住持、曾為戴男出庭作證的圓塵法師昨說：「俗家人不該貪這種財產，這是造業。」他還揚言不排除以寺廟管理委員會或信眾名義，另行起訴追討廟產。 
國中畢業即返國
釋傳孝俗名鄭俊松，三十多年來陸續接任慈恩寺、準提寺等多間寺廟住持，創辦屏東慈恩佛教學院，地方人士粗估相關海內外廟產市值近百億元。
三年前傳孝法師圓寂後，其弟子戴漢威主張他是傳孝法師的養子，依法有繼承權，引發釋傳孝胞弟鄭俊城不滿提告。
鄭俊城指控，戴漢威是馬來西亞人，幼年來台讀書寄住慈恩寺，才由釋傳孝收養，但戴男國中畢業即返國，之後不曾與釋傳孝聯繫，且收養後也沒辦理登記，雙方顯無收養真意。
戴男則委任律師辯稱，當初收養已由法院裁定生效，他雖不住台灣，但釋傳孝重病時，曾來台照顧並參加告別式，顯示雙方確有收養關係。 
一二審判決理由對照表
訴訟期間未出庭
一審屏東地院根據收養裁定，判戴男勝訴，但二審調查卻發現訴訟期間戴男從未出庭，律師對合議庭要求提交戴男生父母年籍資料以供查證，也表示無法陳報，加上戴男被收養後，在離台文件填寫監護人仍為生父母，而非釋傳孝，因此認定收養真實性有疑，昨改判戴男無繼承權。 百億廟產 養子痛失 | 蘋果日報 - https://goo.gl/isf6dh
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信眾數百人 廟產全遭控竊佔 | 蘋果日報 - https://goo.gl/BX4bP2
信眾數百人 廟產全遭控竊佔
出版時間：2009/04/28   
假借神意
三重聖殿宮人員涉嫌囚禁被害人逼簽財產讓渡書，警方調查指出，聖殿宮疑利用信眾對神明的虔誠，在得知哪些信眾有錢後，鎖定目標，再以對方「犯法、不學好、吸毒」等名義，假借帶到基隆山區禪修，實則暴力相向掠奪其財產，旗下二十多筆廟產皆登記於在逃陳姓嫌犯名下，但全都遭被害人控告竊佔。 
半夜操練「渾身血」
警方指出，聖殿宮供奉關聖帝君，打著「上能元帥」名義升壇辦事，降乩的竟是「濟公」；連職務名稱也很奇怪，竟然出現「總不管」，但信眾仍絡繹不絕，估計全省有數百人，且在全省各地開設亞美的、和泉豆漿店，宮廟皆持有四成乾股。
附近居民說，當時承建聖殿宮的地主蓋到一半突然不見；但十年前突然出現一群人進駐，裝修成宮廟，深夜都聚集四、五十人，乩童常以鯊魚劍等法器操練，「砍得渾身是血，也不知道在幹嘛。」
《蘋果》昨到普願寺查訪，發現還是有許多信眾，對於宮廟以暴力逼信眾讓出財產，信眾還為宮廟辯護說：「師父都是為了教化毒蟲或犯罪的人。」對廟方深信不疑。記者王昭濱、謝昇璁、蔡進男 

五分埔福德宮 11億廟產沒了！　前廟公被告盜賣廟產
自由時報記者黃忠榮／台北報導〕土地公的土地竟然不見了！松山五分埔福德宮主委白金福向台北市議員莊瑞雄陳情，指控前主委王朝棟於九十四年擔任主委期間，將福德神名下、位於松山火車站對面的一百七十四坪土地，假贈予給蔡君、再真盜賣，所得落入王朝棟在內的十三名神明會委員私人口袋，白金福已向北檢對王朝棟等人提出侵占、圖利、背信的刑事告訴。
王朝棟反駁指控 將提證據
對於白金福指控，王朝棟表示，這種事情（買賣土地）民政局、區公所都有資料可查，怎麼可能盜賣？賣掉的土地是屬於神明會所有，是祖先傳下來的，「我們這些委員都是繼承祖先的土地，賣自己土地有什麼不對？」他會提相關證據，準備法律行動。
至於九十四年賣掉的土地價錢多少，王朝棟說，他不記得，「沒有幾億元啦！怎麼可能賣那麼多？」白金福說，他不知道賣多少，是後來才知道被賣掉；具有律師資格的莊瑞雄指出，現在土地買賣並無登記交易價格，如果賣的人推說不記得，確實查不出來。
白金福氣憤的說，他於九十五年接任主委，直到去年八、九月才發現火車站對面福德宮的土地，台灣川普建設進行整地，還有里民跑來問他「你們地是賣多少？」害他承受不白之冤，遭到很多鄉親誤解。
川普建設副總經理詹世倫表示，有聽說主委與前主委之間有糾紛，但這塊土地川普是依約、合法買賣，對於前後任主委間的紛爭不予評論。
白金福指出，王朝棟擔任福德宮主委時，以王為首的十三名神明會委員擅將這筆土地賣掉，所得朋分，他於五個多月前向北檢提出刑事告訴。
王朝棟說，這塊土地是屬於福德神明會的，非福德宮所有，九十四年他雖擔任福德宮主委，同時也是神明會管理人，有權處理神明會土地，賣掉時該繳的贈予稅都有繳，但他忘記贈予稅多少，也不記得分多少。
台北市松山五分埔福德宮始建於西元一八七四年，位於錫口（現松山）通往五分埔的保甲路（現虎林街）田畔小溪旁，坐南朝北，後依拇指山、四獸山。
現任主委白金福指控前主委王朝棟「假贈予、真盜賣」的土地，原福德宮就坐落在這塊土地上，後因廟地低窪、屋漏牆裂，遂於民國五十二年遷廟於現在廟址的虎林街五十三號。
民國七十二年由信眾所捐的香油錢餘款在福德宮後面興建一棟五層大樓，除作圖書館外，也產生第一屆的管理委員會，王朝棟當時除了是神明會的管理人，同時也是福德宮管委會的主委，圖書館則於七十三年完工啟用。
松山火車站對面新大樓建案，一戶平均67坪，起碼6千萬起跳，去年一推出銷售一空，現在卻扯上官司，因為緊鄰松山五分埔，福德宮的現任主委，指控前任主委，賣掉土地公廟的廟產給建商蓋樓，依照公告現值，讓土地公廟損失11億的土地；真敢在太歲頭上動土嗎？被指控的前任主委反駁，賣掉的土地是繼承祖先留下來的，雙方準備對簿公堂。
TVBS記者林秉儀：「在我背後就是台北市松山火車站，轉過來是個新建案，(土地)公告市價一坪是675萬，其中170坪是虎林街土地公廟所有，但並不是土地公要賣祖產，傳聞是被偷賣的。」
怪手動工整地，新建案預計要蓋14層高樓，33戶老早銷售一空，但一直到100年才讓前方、現任五分埔福德宮主委驚覺，廟產怎麼變成建商的。松山五分埔福德宮主委白金福：「建商來整地才發現，要提告的時候我擲筊，來抽籤(問神)提告好不好，結果抽到籤王。」
土地公廟主委說這是土地公旨意，要他追討廟產，而被提告侵占圖利背信，違法賣地，是前任主委王朝棟；民國94年，包括前任福德宮主委王朝棟在內13名委員，把174坪土地贈與給蔡姓女子，被指控假贈與、真盜賣，現任主委指控賣地的錢，還是落入前任主委口袋。白金福：「當然是要討回來。」
房仲業者邱顯群：「單坪90萬坪數67坪，一開始一出來沒多久，3、4個月就完銷了。」
議員提供台北市地政處調資料，日治時期、大約在清朝時代，被賣掉土地登記所有人就是福德神，但被提告的前任主委反駁，土地本來就是祖先留下來的，土地公前主委賣掉的土地，究竟是不是神的地，要請法官定奪。五分埔福德宮 11億廟產沒了！　前廟公被告盜賣廟產 @ Jack法拍屋投資知識部落格 :: 痞客邦 :: - https://goo.gl/Yv3Wto

【借名契約】用他人名義登記，有機會把房子要回來！
2016年8月30日/
po文4-2有許多人在很多時候，基於種種原因，會將自己的不動產登記在他人名下，而當原因不存在時（例如：投資關係破裂、婚姻或男友朋友關係出現狀況、自己經濟狀況好轉…等等），真正所有權人想要拿回自己的不動產，卻被登記名義人拒絕，甚至房地產已經被登記名義人出售而懊悔不已。如果您的不動產借用他人名義登記，要如何保障自己的權益呢？
一、意義
上述的情形，在法律上稱為「借名契約」，也就是說，真正所有權人是借名者，登記名義人是出名者。法院一般皆認為，當事人約定，一方經他方同意，就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但實際管理、使用、受益與處分均由一方自行為之之約定，稱為借名登記契約。
二、最常見的就是購買不動產時指定登記名義人
不動產交易實務上，經常有買方因為種種原因（投資、婚姻、男女朋友、父母子女）而將產權登記到第三人名下，此時如果買方與該第三人之間真的是借名而非贈與的話，就可能存在借名契約關係。至於如何舉證是借名或是贈與，常常是訴訟當中，最重要的爭點（兩者的差別在於，借名人並沒有使出名人終局取得財產權利的意思，如果有讓對方終局取得財產權利的意思就會是贈與）。倘當事人主張其將所有之不動產借名登記於他造名下，惟他造否認此一事實，則當事人應就此一借名登記事實，負舉證責任（臺灣新北地方法院 104 年訴字第 888 號 民事判決）。
但要注意的是，利用他人名義購買農地的情形。無自耕能力人購買農地時，因為無法登記為所有權人，而將土地登記於有自耕農身分之第三人。對此，早期法院認為，關於無自耕能力人之農地買賣契約，在地主與買受人之間依據民法第 246 條規定而無效，但若登記於有自耕能力之特定第三人時則為有效。其後法院認為，農地買賣契約約定登記於第三人者，買受人與第三人之約定，係屬借名登記之無名契約，法律上有效，且農地買賣契約本身，亦屬有效。晚近法院則認為，買受人與第三人之約定，無論為消極信託契約或借名登記之無名契約，均屬脫法行為而無效；且農地買賣契約本身，亦屬脫法行為而無效。
三、借名登記契約之法律關係
借名登記契約當事人間之權利義務，應先依雙方之契約內容而定；契約未約定者，應類推適用民法關於委任之規定，包括期限屆滿消滅、提前終止。
訂立借名登記契約之目的，在於借用出名者之名義，登記為財產之所有人或其他權利人。因此，借名者得請求出名者應將已登記在其名義之財產返還於借名者。該返還財產之請求，如契約有明訂者，即以該約定為請求權基礎；未明訂者，則因借名登記屬於非典型勞務契約，得以民法第 541 條為請求權基礎。返還之方式，首先應依契約之約定；未約定者，則視其財產之類型而定。返還之時期，亦應先視契約之約定；未約定者，基於借名登記契約是為借名者之利益而訂立，故原則上借名者得隨時請求返還。
外部關係上，出名人在名義上為標的財產之所有人或其他權利人，且一般人僅得依具該名義，從形式上認定權利之歸屬，故出名人處分該財產者，縱其處分違反借名契約之約定，仍應以有權處分看待，也就是說第三人得善意取得所有權。但相對人為惡意時，則應依民法第 118 條關於無權處分之規定，以兼顧借名人之利益。
四、合意返還時地政機關之處理方式
內政部認為，土地法第43條規定：依土地法所為之登記，有絕對效力；又依民法第759條之1第1項規定：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。故已登記不動產所有權之登記名義人依法享有該不動產之所有權利，地政機關尚無受理因「借名登記返還」移轉登記者。至於當事人間如確有借名登記之事實而擬為返還不動產所有權者，可依當事人之合意，以贈與或買賣等原因，依規定申請所有權移轉登記。
五、訴請法院判決返還
如當事人間無法合意返還，則可循法院判決、和解或依鄉鎮市調解條例規定聲請調解等途徑，訴請登記名義人移轉該不動產。
（一）訴請法院判決應注意事項
重點是借名登記契約有效成立的舉證，因為對造可能會主張當初是贈與，或是他才是出錢的人。因此，最好能提出借名契約，如果提不出來，至少也要有證人，如果真的也沒有證人，則可以提出當初購買房地的買賣契約書、期間都是您支付貸款的證明、相關保險費用、裝潢費用、冷氣工程費、管理費、代書費均自您的帳戶轉帳支用、房屋稅地價稅繳款書也是您繳納、甚至房地所有權狀也由您保管、自購入以來長期居住該房地等事實，或是房地出租給他人並收取租金等證明。
其次是，既然有借名契約的存在，那麼要求返還的前提是終止借名契約，故建議依民法第五四九條第一項規定，先終止借名登記契約，再依第五四一條第二項請求將房屋和土地的所有權移轉登記返還。
此外，附帶一提，父母生前借名登記在他人名下的財產，繼承人可否向出名人請求返還？按借名登記契約側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，賦予無名契約之法律上效力，於當事人一方死亡時，應類推適用民法第五百五十條規定，除契約另有訂定外，該契約因而消滅。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文，因此得依不當得利規定，請求移轉登記予繼承人全體，又這項請求權自被繼承人死亡時起，如十五年間不行使，會因時效而消滅。
（二）判決返還時應否課徵土增稅或契稅
借名登記，是一種無名契約，並類推適用民法委任之相關規定，因此，基於借名契約將不動產所有權登記在出名人名下，出名人取得不動產所有權是有效的。既然是有效取得，之後借名人終止借名關係請求出名人返還所有權，就是屬於另一次的所有權移轉行為，故應就出名人持有土地期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅。
另外，依契稅條例第二條之規定，其徵收範圍僅限不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，始應申報繳納契稅。因此，借名登記不動產之返還，其法律性質非屬贈與亦非為買賣，更不屬承典、交換、分割或因占有等原因而取得所有權，基於租稅法律主義，即非屬課徵契稅之範圍。

課增值稅免契稅
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經法院判決確定應返還借名登記之不動產，應否課徵契稅及土地增值稅? 文/安和地政士事務所王彥琳代書
2015/08/04 09:37瀏覽5,023迴響0推薦0引用0
經法院判決確定應返還借名登記之不動產，應否課徵契稅及土地增值稅? 文/安和地政士事務所王彥琳代書
案例:小王將房子借名登記在阿華名下，後來小王要求阿華將房子過戶回來但卻遭拒絕，經向法院提起訴訟並判決阿華應將房子所有權移轉返還予小王，請問應否繳納契稅及土地增值稅？
【何謂借名登記】
所謂「借名登記」，係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，依據民法第五四九條第一項之規定，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，是以當借名者終止借名關係時，出名人即負有返還所有權之義務。
【因返還借名登記之土地應課徵土地增值稅】
借名登記之性質既賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，借名人與出名人間成立借名契約，並將不動產所有權登記在出名人名下，故出名人取得不動產所有權是有效的。之後借名人終止借名關係請求出名人返還所有權，係屬另一次的所有權移轉行為，故應就出名人持有土地期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅。
【因返還借名登記之建物無須課徵契稅】
按憲法第19條規定，人民有依法律納稅之義務，係指國家課人民以繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、稅基、稅率等租稅構成要件，以法律明定之，是謂租稅法律主義。復依契稅條例第二條之規定，其徵收範圍僅限不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，始應申報繳納契稅。是以借名登記不動產之返還，其法律性質非屬贈與亦非為買賣，更不屬承典、交換、分割或因占有等原因而取得所有權，基於租稅法律主義，即非屬課徵契稅之範圍。
【本所承辦實際案例-經稅捐機關核課贈與契稅之救濟】
本所實際承辦判決返還借名登記不動產之個案，向稅捐機關主張不課徵契稅經否准所請，並遭認定本案判決移轉所有權因權利人並未支付價款係屬無償取得，應課徵贈與契稅。本所受當事人委任依法提起復查及訴願，答辯理由如下:
1.本案借名登記於出名人名下之不動產屬借名人出資所購買，借名人終止借名關係訴請出名人返還，為借名人取回其自有之財產，並非為出名人贈與之無償行為其理甚明。再者，判決有關之事實及法律關係已經法院為實質上之審查，行政機關即應予尊重，本案出名人返還借名登記之不動產非屬贈與行為。
2.實質課稅原則，為稅捐稽徵機關據以對納稅義務人課徵租稅之重要原理原則，現行並將其立法明文化。依稅捐稽徵法第１２條之１第一項及第二項規定，涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則為之；稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據。本案為借名關係，原借名登記於出名人名下之不動產，其實際權利屬借名人所有，即該借名登記之不動產其實質經濟利益之歸屬及享有者為借名人，原借名關係經終止後出名人拒絕返還，後經借名人提起訴訟並獲勝訴判決憑以辦理移轉登記之行為，為借名人取回原屬其所有之不動產，就該不動產其實質經濟利益之歸屬與享有者並未發生變動，故依據實質課稅原則該借名不動產之返還對於借名人而言並非為無償即非屬贈與，原處分機關對借名人核課贈與契稅即為違法。再者，稅捐稽徴機關對於課稅之構成要件事實之認定應有一致之標準，不論有利或不利於當事人者皆應審酌，不得對於有利於己之情形主張實質課稅，對於有利納稅義務人之情形卻否認實質課稅原則之適用。本案原處分機關對於借名人因判決移轉請求返還不動產所有權之行為，僅因借名人無支付對價即認定其屬贈與，並刻意忽略借名人訴請返還之原因為終止借名關係，而據以對借名人課徵贈與契約之處分，不但違反實質課稅原則，亦有違公平原則及誠實信用原則。
3.原復查決定中所引述之內政部95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函及財政部96年5月8日台財稅字第09604527040號函，該函釋說明因解除契約所為返還給付物之移轉行為，非屬契稅條例第2條規定等六項契稅課稅原因之範圍，尚無課契稅問題…，其已明白闡述租稅法律主義之精神。本案借名人將借名於被告名下之建物依法院判決辦理登記返還至借名人名下，其性質屬所有權移轉行為並不爭執，其爭執點在於原處分機關僅被告因法院判決將系爭房屋辦理移轉返還予借名人即認定須報繳契稅，並未深究其訴請返還之法律上原因為終止借名關係，其非屬契稅條例第2條規定等六項應課徵契稅原因之範圍，卻違法課徵借名人贈與契稅，原復查決定中，並未就租稅法律主義及實質課稅原則具體說明，致造成訴願人權利受損。
【稅捐機關之見解及訴願決定】
本案稅捐機關認為不動產之產權移轉(含法院判決移轉)，除依法得減徵、免徵或不課徵契稅情形外，均屬契稅條例課徵範疇，認定因借名人返還登記並未支付價金並課徵贈與契稅，其在法律上不但違反租稅法律主義，亦違反實質課稅原則。本案經提起復查經駁回，再向新北市政府提起訴願，經訴願決定因原處分機關違反租稅法律主義而撤銷原處分，並經原處分機關退還已繳納之稅款。
不過在實務上借名不動產的返還，如為雙方合意移轉的情形，因並無借名返還的登記原因，故實務上多數僅得以買賣移轉登記的方式辦理;亦或是由雙方成立訴訟上和解或調解，或是經由調解委員會做成調解，持憑筆錄據以辦理返還移轉登記時，恐因稅捐機關無法審查認定其移轉之原因，致須課徵繳納契稅。而本案是因經法院實質審查，並就其移轉返還的原因為終止借名關係所為之確定判決，是以行政機關得以認定其返還原因，當事人應瞭解其差異性。
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因返還借名登記之土地仍應申報課徵土地增值稅
發布日期：106-06-22~106-12-31資料更新時間：106-06-22 15:42點閱率：48發布機關：高雄市稅捐稽徵處承辦科室或人員：張小姐聯絡資訊：07-7410141#542
　　近來迭有民眾向稅捐處洽詢，因返還借名登記之土地為何要申報課徵土地增值稅？
　　高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第28條規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地免徵增值稅。」因此只要有自然漲價所得及土地所有權移轉之事實，依土地稅法第28條規定，除符合法定減免或不課徵要件外，均應課徵土地增值稅。
　　該處進一步說明，所謂「借名登記」係當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，在性質上屬無名契約，其法律之效力類推適用民法委任之相關規定。是以，當借名者終止借名關係時，出名人即負有返還所有權之義務，但先前借用名義所為的土地移轉登記仍是有效的，不論嗣後土地所有權再登記回借名人的原因為判決移轉、調解移轉或和解移轉等，係屬另一次的所有權移轉行為，即為土地稅法第28條規定「土地所有權移轉」之範圍，仍必須申報土地移轉現值，除符合法定減免或不課徵要件者外，若有漲價利益則應就借名登記之土地持有期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅。
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終止借名登記要課徵土地增值稅嗎？ PDF 列印
作者是 東方報
週日, 06 十二月 2015 00:00
撰文：陳昭文律師
整理：記者阮文彬
案例：
某甲因個人因素將自己購買的建地暫時借用某乙的名義登記，多年後向某乙要求歸還所有權，遭某乙拒絕，某甲便終止與某乙間之借名登記契約，並訴請回復該不動產所有權與某甲，詎料某甲獲得勝訴判決後向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值時，因有土地漲價利益，竟遭課徵土地增值稅，某甲十分不滿，認為民事法院已認定我就是原本的所有權人，現在只是將土地要回來，且某甲也沒有藉由移轉土地所有權獲得任何土地漲價利益，為何要課徵土地增值稅?某甲打算提起行政救濟有機會平反嗎?
解析：
「借名登記」的意思就是找人頭，法律上甲把不動產登記在乙人頭名下，兩人講好暫時由乙當人頭，以後要還甲。若乙不歸還甲財產時，甲可以打官司要求取回自己的財產。
土地增值稅法律依據為土地稅法第28條前段：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」。目前訴願決定及行政法院判決見解大致上認為借名登記契約關係下，某甲只是將來可請求某乙返還土地所有權，但是某甲先前借用某乙名義所為的土地移轉登記仍是有效的，不論嗣後土地所有權再登記回某甲的原因為判決移轉、調解移轉或和解移轉等，都還是土地稅法第28條所謂「土地所有權移轉」之範圍。因此，除符合土地稅法其他法定減免或不課徵增值稅規定外，仍應依土地稅法第28條規定課徵土地增值稅。
但令人質疑者為明明某甲就是原本的所有權人且沒有獲得土地漲價利益，為何還要課徵增值稅?進一步探討課徵土地增值稅是基於漲價歸公之立法目的，行政機關及法院都是執法者，在解釋適用法律時應符合立法規範意旨。
就目前實務上常有爭議的如「解除買賣契約回復所有權」或「借名登記契約終止回復所有權」等案例，受回復之人並無藉由移轉所有權獲得土地漲價之利益，類似情況應該有必要透過目的性限縮解釋，加以限縮土地稅法第28條所謂「土地所有權移轉」之要件範圍，以免法律文義範圍涵射範圍過大，超出法律規範目的。
結論：
某甲終止借名登記契約，訴請某乙為回復所有權登記之確定判決，該判決移轉之登記仍屬土地稅法第28條所指之「土地所有權移轉」，是以，仍必須先申報移轉現值，若有漲價利益則須課徵土地增值稅。某甲訴請行政救濟恐將遭駁回。另借名登記情形非常普遍，原因可能有節稅，隱瞞財產、理財考量等諸多因素。
不論是何者，若借用他人名義的時間較久，恐生土地漲價利益，將來要求對方返還所有權時，就可能有土地增值稅問題，因此，選擇使用借名登記契約時勢必要事先考量此筆稅捐負擔。
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借名登記的財產可以繼承嗎？
【案例分享】老王、阿花是一對夫妻，有女兒小美和兩個兒子大寶、小寶。老王在生前將價值二億的土地、房產全部借名登記在阿花名下，某日老王突然發生車禍沒有留下任何遺囑或交代遺言就離開人世，當老王的後事辦畢後，阿花因為比較疼愛兩個兒子，就把土地、房產直接過戶給大寶、小寶…
撰文：蘇家宏律師 李旻剛律師
問題一：阿花將價值二億的土地、房產分給大寶、小寶，可以嗎？
解答：
人過世以後，除非經過全體繼承人同意，否則任何人不可以依照自己的意思自行分配被繼承人的遺產，所以當老王過世時，不論是一家之主阿花、或是三個孩子都不能隨便動他名下的遺產。
但是，在這案例中價值二億的土地、房產，老王在生前就已經借名登記在阿花名下，外觀上已不屬於老王的遺產，所以阿花是有權處分這些財產的，但其後續可區分為以下兩種情形發展：
小美「想爭取」價值二億的土地、房產
小美需舉證起訴主張老王、阿花之間存在借名登記契約關係，並類推適用民法第550條的規定，主張該契約因老王死亡而消滅，繼承人便得依不當得利之規定，請求阿花返還借名登記物給繼承人全體公同共有。這樣小美便得依繼承人的身分，也有權繼承財產。
小美「不想爭取」價值二億的土地、房產
小美若是認為家庭的和諧更重於價值二億的土地、房產，也願意尊重母親阿花的決定，不主張父親老王對母親阿花的借名登記物返還請求權，既然沒人爭執，事件就此和平落幕。
問題二：小美原本想說以和為貴，算了。但小美後來可不可以反悔？
解答：
可以反悔，但須注意法令規定的時效限制。法律規定借名登記物返還時效為15年，故小美在老王過世後15年內可以反悔。
依照最高法院102年台上字第1726號判決：「又委任關係，固因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限，此觀民法第550條但書之規定即明。且借名人須待終止借名登記契約後，始得請求出名人返還借名登記之財產，故依民法第128條前段規定，其返還請求權之消滅時效期間，應自借名登記契約終止時起算。」以及民法第125條的規定，借名登記物返還請求權自被繼承人死亡時起算15年；換句話說，也就是小美必須要在15年之內提起訴訟，才能保護自己的權益。
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借名登記關係 死亡即消滅
2013年05月23日
父親早年拿錢蓋房，房子由祖父代為申請「舊有農舍改建」，因此所有權登記祖父名下。但父親比祖父早過世，導致父親的姊妹們將該房舍視為祖父遺產，要求繼承，但眾親皆知房子是我爸出資，且父親有留下付款明細及房屋建造草圖，請問我該如何保障權益？
律師蘇家弘答：
讀者父親將出資所興建的房屋登記在祖父名下，若非將房屋贈與給祖父，只是借用祖父作為登記名義人，法律上可成立「借名登記」關係。也就是說，讀者父親將原屬於其所有的不動產，委由祖父作為名義登記人，予以辦理所有權登記，性質上類似委任契約關係，依《民法》第550條規定，原則上讀者父親死亡時，與祖父的借名登記關係就消滅。
應舉證借名事實
讀者可向法院提起確認所有權訴訟，請求確認該房屋現為父親的繼承人（即讀者與其兄弟姊妹）所有，若父親的姐妹已將房屋登記在她們名下，讀者還可於訴訟程序中，一併請求姑姑將房屋返還登記為自身所有。
讀者需向法院證明借名登記契約存在，除提供父親留下的付款明細及房屋建造草圖外，還應盡可能舉證其他事實，如房屋所有權狀長期都是父親保管、房屋稅及水電費用都由父親繳納，及證明祖父是基於借名登記取得房屋所有權等理由，避免遭法院認定借名登記契約不存在。
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出名人或借名人死亡與借名登記關係之消滅【徐維宏律師】
【借名消滅案】老皮於民國(下同)60年1月1日與老王訂定借名登記契約，將A房屋及B土地借名登記在老王名下，老王於80年12月31日死亡，A房屋及B土地由老王配偶婉真、三名子女志明、春嬌、阿土繼承，老皮於100年12月31日死亡，繼承人為二位兒子阿凱、洛克，問阿凱及洛克可否請求志明、春嬌、阿土將A房屋及B土地之所有權移轉登記回阿凱、洛克公同共有？
借名登記契約應類推適用民法委任契約之規定，詳如本系列先前所述，故借名人及出名人可類推適用民法第549條隨時終止借名登記契約，在借名人或出名人死亡時，亦應類推適用民法第550條規定使借名登記關係消滅，惟實務上卻出現不同見解，認繼承人應繼續處理事務而未消滅，此一爭議將導致借名登記財產返還請求權時效之起算點，本文試整理相關之實務見解如下：
非當然消滅說：
最高法院 104 年台上字第1718號民事判決：「按借名登記契約成立後，得終止時而不終止，其借名登記關係並非當然消滅。借名人必待借名登記關係消滅後，始得請求返還借名登記財產，故借名登記財產之返還請求權消滅時效，應自借名登記關係消滅時起算（本院六十七年台上字第五○七號判例意旨可供參照）。查系爭借名契約於○○○死亡後，應由其繼承人繼續處理事務而未消滅，縱被上訴人其後得終止系爭借名契約，該契約並非當然消滅，其借名登記財產之返還請求權時效，仍應自系爭借名契約終止時始起算。原審認定被上訴人之系爭借名契約返還請求權，未因罹於時效而消滅，並不違背法令。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，及贅述而與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。」
類推適用民法第550條規定說：
最高法院104年台上字第1399號民事判決：「借名登記之契約，其性質與委任關係類似，應類推適用民法第550條規定，除契約另有訂定或因契約事務之性質不能消滅者，因當事人一方死亡而消滅。此際借名者或其繼承人自可依借名契約消滅後之借名標的物返還請求權請求出名者或其繼承人返還該標的物，如該標的物因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，借名人得請求賠償損害，且該項損害賠償之債，性質上為原債權之延長，與原債權具有同一性，其請求權之消滅時效，應自原債權之請求權可行使時起算。」
最高法院101年台上字第284號民事判決：「民法第550條係規定，委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限；故如行為人係藉他人之名為登記者，則行為人死亡時，該借名登記契約自應類推適用該規定而終止，並所有之不動產返還請求權則屬遺產之一部。」
最高法院100年台上字第1854號民事判決：「按借名契約著重在當事人間信任關係，性質與委任契約同，應類推適用委任關係終止、消滅規定，而民法第 550 條規定，委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅，但契約另有訂定，或因委任事務之性質，不能消滅者，不在此限。若不動產係借名人出資購買、興建，以出名人名義登記，而借名人與出名人間借名登記之關係，除契約另有訂定，或因其性質不能消滅外，於借名人死亡時消滅，不動產依法即應為借名人之遺產，為其全體繼承人所公同共有。又民法第 828 條準用同法第 821條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」
臺灣高等法院101年重家上字第1號民事判決：「按借名登記契約之成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，賦予無名契約之法律上效力，可類推適用民法第 550 條規定，認借名登記契約關係因當事人一方死亡而消滅。不動產間之借名登記契約，因當事人一方死亡而消滅，惟他方就不動產登記為名義人顯受利益，既已失法律原因，屬一方所有之財產仍登記於他方名下，致他人受損害，二者間有直接因果關係存在，核與不當得利之要件相符，則他人自得依同法第 179 條不當得利之規定請求返還。」
臺灣高等法院100年上更（一）字第9號民事判決：「按當事人一方既僅為房地之借名登記名義人，當事人雙方之父母始為真正所有權人，迨於真正所有權人死亡後，其與借名登記名義人間之借名登記契約關係，應類推適用民法第 550 條規定而消滅，房地實為真正所有權人之全體繼承人所公同共有。」
臺灣高等法院 96 年上易字第 433 號 民事判決：「請求權，因十五年間不行使而消滅；又消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第125 條前段、第 128 條前段分別定有明文。又所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最高法院 63 年台上字第 1885 號判例意旨參照）；又因權利人個人事實上之障礙不能行使請求權者，並不能阻止時效之進行。又按借名登記契約，係以當事人間之信任關係為基礎，其性質與委任關係類似，自可類推適用民法第 550 條規定，認借名登記契約關係因當事人一方死亡而消滅。」
例題解說
依多數實務見解，借名登記契約在借名人或出名人一方死亡時，應類推適用民法第550條規定，故借名登記關係消滅，此時依民法第128條規定，開始起訴借名登記財產返還請求權或不當得利返還請求權之15年消滅時效，故老王於80年12月31日死亡時，借名登記關係消滅，請求權之時效開始起算，阿凱與洛克繼承遺產時，時效完成，此時志明、春嬌、阿土雖然繼承借名登記契約，惟阿凱及洛克請求返還借名登記財產時，志明、春嬌、阿土可依民法第144條第1項規定主張時效抗辯拒絕給付，若阿凱及洛克冒然起訴，有可能會敗訴。
然依新進實務見解，卻認為出名人死亡時應由其繼承人應繼續處理事務，借名登記關係並未消滅，消滅時效尚未起算，此時阿凱及洛克可依類推適用民法第549條規定終止借名登記契約，再請求志明、春嬌、阿土返還借名登記財產。
論理上，借名登記契約既然類推適用委任契約之規定，自應類推適用民法第550條規定，在借名人或出名人一方死亡時借名登記關係消滅，惟實務卻出現不同見解，此是否為將來穩定見解仍有待觀察。
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不動產借名登記之登記名義人死亡時不動產是否要被列入遺產分配？
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問題:
本人於15年前購買公寓一戶，10年前為順利辦理貸款而將所有權以買賣方式過戶到父親名下，但並未有實際金錢交付，即父親並未支付房屋買賣價款，且自公寓購買之日起至過戶至父親名下後其房屋貸款、房屋稅及地價稅金均由本人帳戶支付，這幾年將房屋出租，租金亦由房客匯入本人帳戶。近日母親過世，父親續弦取了二媽，若本人一直未回復登記，若父親不幸辭世，屆時遺產繼承人除了本人還有兄弟姊妹與父親現任配偶，若該等人主張遺產分配，本人該如何主張，才能保障該借名登記財產之權利？
擬答：
最好是與父親簽立借名登記協議書，並且至公證人處公證，如此對於以後認定不動產權利歸屬，就不會有爭議。進一步來說，要免除日後繼承可能產生的爭議，可以請父親續弦的配偶及兄弟姊妹擔任不動產借名登記協議書公證時的見證人。當然最好的方法是儘快在父親還在世時結束借名登記關係，將不動產過戶移轉至真正權利人的名下。
參考判決:最高法院99年度台上字第2448號
(1) 按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人。
(2) 而出名者既非該借名登記財產之真正所有權人，該登記財產原不構成出名人自己債務之總擔保，第三人與出名人成立法律關係時，如已知悉該財產為借名登記者所有，自不能主張該財產為其債權之總擔保範圍，亦不得援引民法第242條債權人代位權規定，代位出名人行使權利。
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借名登記的不動產，如原借名人死亡而由其繼承人請求出名人返還所有權時，土地增值稅應如何計算?
文 / 王彥琳【台灣法律網】
以下這個問題已經有幾個當事人曾經詢問過,所以我們就來探討一下。
案例:A在民國80年時出資購買房地,並與B約定借名登記在其名下,而A在104年死亡，A的繼承人C請求B在105年時，將借名在其名下的房地所有權移轉返還予C。請問:C可否主張因其是屬繼承取得,而以A死亡時104年的土地公告現值為原地價課徵土地增值稅?
解析: 所謂「借名登記」，係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。
而案例中的情形我們必須來判斷，對於C而言其繼承的標的是該借名登記房地的所有權還是請求返還的權利?
由A出資購買房地，並約定借名登記在B名下，是以B取得房地所有權的法律行為是有效的，而對A而言基於與B之間借名契約的約定，其是可以向B請求移轉返還房地的所有權。現A死亡，其與B之間關於借名契約的權利則是由其繼承人C來繼受。所以答案已經很明顯了，因B取得房地所有權是有效的，而A則從未取得房地的所有權，所以其繼承人C繼承的標的並非為該借名登記房地的所有權，而是請求B返還的權利而已。所以C在105年請求B移轉返還借名登記房地的所有權時，必須以B取得時即80年的公告土地現值為原地價，計算至105年請求返還時的公告土地現值據以計算之漲價總數額，來課徵土地增值稅，而不是以A死亡時104年度的公告土地現值為原地價，來計徵土地增值稅。而C繼承請求B返還的權利，因具有財產上的價值，故該債權請求權是必須計入A的遺產課徵遺產稅的。
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借名登記非贈與 依約返還
編號日期： NO:170／2009年2月9日
當事人： 乙太太
相對人： 甲小姐
案件類型： 土地所有權移轉登記 ( 民法第 549 條 )
受損權利： 喪失土地所有權
判決結果： 准予原告土地移轉登記之請求 ( 相關成功案例 )
成功案例
　　乙太太為加拿大籍華橋於民國６２年回台灣購買土地，礙於當時台灣法令規定加拿大籍不得在我國取得土地。土地法第十八條：「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」這是國際上各國基於平等、互惠原則所遵循的慣例。於是乙太太購買位於南投市的○○段４３４及４４４號土地及另外兩筆土地事後被政府徵收，與本案無關。
　　無法登記所有權人的乙太太於是把土地登記在台灣的女兒名下，並且雙方簽有切結書內容為：「因母親僑居香港為將來返台養老居住之故，購買土地４３４及４４４號受政府法令限制不得登記所有權人，暫以女兒名義辦理土地登記，代為管理土地。俟母親返台取得購買土地身分時，絕對無條件移轉返還與母親或其指定人之名義，同時交還土地屬實，絕無異議」等語。由此可得知雙方約定為借名登記無疑慮。至民國八十八年我國准許加拿大籍可在我國取得或設定土地權利。爾後，母親返台要求女兒把之前借名登記的土地移轉登記予本人，女兒卻說該筆土地之資金為父親交予母親回台購買土地，贈送女兒的補償，拒絕移轉登記。乙太太帶著切結書請律師幫忙處理。故律師向翁女提起「土地所有權移轉登記」訴訟，案情整理訴訟勝訴關鍵如下：
【關鍵一】切結書為信託契約性質：
　　雙方簽訂之切結書所載，實際上應屬訂立信託契約，係以原告後返台取得購買土地身分時為解除條件。條件成就時，翁女自應負無條件移轉登記返還與乙太太，並負有交還土地之義務。而信託契約與委任契約性質近似，可類推適用民法第五百四十九條第一項規定，當時人之一方原則上得隨時終止信託契約。原告發函與起訴狀繕本送達被告此為終止信託契約之意思表示，並得為解除信託契約，原告自得請求被告將該筆土地移轉登記與原告。被告主張於切結書上未曾簽名及用印，其為偽造。惟證人於切結書上為土地代書已於另案件中證稱：切結書係受被告委託製作，所使用之印章為被告所交付等語，足見切結書為借名登記於被告名下所簽立之契約書，其內容應屬真正。顯見被告抗辯非事實。依信託契約終止後請求返還移轉登記與原告。
【關鍵二】被告於家書中自認：
　　被告與其女兒書寫家書寄與原告及其父親，內容為：「媽媽（原告）買的那塊地，也可居住」、「爸媽買的那塊地．．現歸我掌管」、「你們買的那塊地還是老樣子」、「關於中興新村土地徵收的問題，因為另一批徵收出了問題，政府正優先處理中，所以我們這一批只好延後」等語，由此可見被告數次向原告及其父親報告土地管理情形；反之推論得知，如土地非借名登記或者是雙方有信託契約之法律關係維繫的話，被告如是出資者何須向前述二人報告土地現狀，並稱「你們買的．．歸我掌管」等語，依此家書可得知出資購買土地者為原告無疑，被告辯稱自己標會跟牧羊所得款項購買土地一詞，顯與事實不符。
　　綜上述原告主張之請求權，被告雖抗辯切結書上之印文係遭盜用一事，主張有利於己之事須負舉證之責，被告卻是無法提出證據來主張自己的說詞，難認為其抗辯為有理由。並且在家書中向原告及其父親說明報告土地現況情事，無異是自打嘴巴，事實勝於雄辯，事實已然明瞭。故原告請求被告土地移轉登記為有理由，應予准許。
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借名登記可認屬委任契約之性質(裁判)
2025民事訴訟
借名登記之出借名義人於借名契約終止後，依約將不動產移轉登記返還予借名人，並無為借名人管理不動產等義務：100年台上字第2207號：返還信託財產
要旨：
按不動產借名登記契約，其性質為關於勞務給付之契約，依民法第 529條之規定，固得適用同法關於委任之規定，惟借名登記之出借名義人，其義務僅出借名義供借名人登記為不動產所有人，而於借名契約終止後，依約將登記其名下不動產移轉登記返還予借名人，並無為借名人管理、處分或收益不動產義務。又父母為子女之利益，處分未成年子女特有財產之不動產，其處分所得價金或以該處分所得價金為子女利益取得其他財產，固仍屬該未成年子女之特有財產，惟父母倘事後將該處分所得價金或連同自己之金錢購置其他不動產，並將之登記為自己或第三人名下而無成立借名登記或其他類似之契約關係之情形時，則與受贈與物之狀態有變更，仍為該未成年子女特有財產之意旨未完全相同。
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房地真正權利人為借名人，而非借名登記之名義上權利人，出名人自不得對借名人主張登記有絕對效力(99年重上字第53號：返還房屋等)
要旨：
按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正權利人之權利。又民法第759條之1規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，既明定為推定，自得以反證推翻。若房地真正權利人為借名人，而非借名登記之名義上權利人，出名人自不得對借名人主張土地法第 43 條所定之登記有絕對效力。
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借名登記性質上應與委任契約同視，類推適用民法上有關於委任之規定
(99年重訴字第225號 ：不動產所有權移轉登記)
所謂借名登記，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法上有關於委任之規定。
案件摘要：
原告主張係依借名登記之法律關係將附表所示之不動產移轉登記為曾oo所有，洵為有據。且原告與曾oo間上開借名約定，亦無違反強制、禁止規定或公序良俗之情，依前開說明，自應類推適用民法委任之相關規定，原告得隨時終止借名登記之法律關係，請求曾月雪返還借名登記財產。而原告業以起訴狀繕本之送達為終止借名登記法律關係之意思表示，則原告請求曾月雪返還目前仍登記於其名下之財產（即附表編號第1 號至第38號之不動產），為有理由。至附表編號第39號至第40號之不動產，目前係登記為林oo所有，自無從命曾oo返還。
原告不得依侵權行為之法律關係，請求林oo返還附表編號第39號至第40號之不動產：
1.按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例、80年度台上字第1773號判決參考）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段亦規定甚明。
2.原告主張林oo因配合曾oo之處分行為，受贈附表編號第39號、第40號之不動產，已侵害原告取回借名財產之權利云云，林oo則否認有何故意或過失之侵權行為，並辯稱不清楚原告與曾oo之間有何約定等語。經查，原告就林oo受贈之行為，有何故意或過失不法侵害原告權利之情，未能提出任何證據以實其說，依上開法條規定及說明，原告依侵權行為之法律關係，請求林oo返還附表編號第39號、第40號之不動產，自無可取。
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借名登記可認屬委任契約之性質
借名登記者，因其使用、處分係由本人自行處裡，應可認其屬委任契約之性質，如有生惡意並違反約定者，應可適用無權處分之規定：99年訴字第2675號：移轉所有權登記
要旨：
民法第 118 條第 1 項係對無權處分之效力為規定，即無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力；而如若屬借名登記者，因其係以當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，但相關之管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約仍由本人自行處裡，即應可視為委任契約之性質，故為保障借名者之利益，如出名者違反約定而為物權處分，並受讓相對人為惡意時，則應有無權處分規定之適用。
摘要：
參、得心證之理由：
二、次按「稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第118條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益。」（最高法院98年台上字第76號判決要旨參照）、又按「借名登記契約，其性質與委任契約類同，應類推適用委任關係終止、消滅之規定。又委任關係，當事人之任何一方得隨時終止契約。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉權利於委任人，民法第541條第2項及第549條第1項分別定有明文。…」（此有最高法院97年台上字第2240號民事判決可資參照）。是依前開最高法院判決意旨，可知借名契約在性質上應與委任契約同視，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。本件原告主張：本件此等契約係建立於借名者（即原告）與出名者（即被告等）間之信任關係，因兩造間之互信基礎已生動搖，自得類推適用上揭委任關係終止之規定，為此爰以本起訴繕本之送達，向被告為終止上開借名登記契約之意思表示，則兩造間借名登記契約已不存在，原告爰依民法第179條規定，請求被告應分別將永安公司股份移轉登記予原告等情，經查：被告林伯勳、林宗慶、林葉文琴等人對於原告此部分之主張，並不爭執，且認係正當而為認諾（詳見被告林伯勳、林宗慶、林葉文琴等人於100年7月25日呈送之民事陳述意見狀所載、本院100年10月3日言詞辯論筆錄第2頁內載），原告之上開主張請求被告林伯勳、林宗慶、林葉文琴等部分，於法有據。
被告林鈺羚否認原告此部分之主張，且查被告林鈺羚並非系爭協議書及補充協議書之當事人，原告亦未提出其他可證其與林鈺羚間有借名契約存在之有利事證，基於債之相對性，原告自不得以其與被告林伯勳、林宗慶、林葉文琴間之契約關係約定拘束林鈺羚，是原告請求被告林鈺羚之部分，於法無據。
三、綜上所述，原告與被告林伯勳、林宗慶、林葉文琴等人間簽有前揭系爭協議書及補充契約書，兩造間存有借名契約，因兩造間之互信基礎已生動搖，自得類推適用上揭委任關係終止之規定，並以本起訴繕本之送達，向被告為終止上開借名登記契約之意思表示，被告林伯勳、林宗慶、林葉文琴等人均已收受起訴狀繕本，兩造間借名登記契約已不存在，原告爰依民法第179條規定，請求被告被告林伯勳、林宗慶、林葉文琴等人應分別將永安公司股份移轉登記予原告，於法有據。至於原告請求被告林鈺羚部分，於法不合。從而，原告請求被告林伯勳、林宗慶、林葉文琴應分別將登記於其名下之永安公司股票各2500股、500股、500股返還原告，並協同原告將上開股票辦理過戶登記予原告或原告指定之第三人，為有理由，應予准許。原告其餘請求，為無理由，應予駁回。
四、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，本件原告勝訴部分，係本於被告林伯勳、林宗慶、林葉文琴等人認諾所為之判決，本院應依職權宣告假執行，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
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請問借名登記購買的房子要求返還要被課徵贈與稅??
不知道有沒有懂不動產更名流程的朋友??
因為我公公當初因為退休後在台中買房子, 怕貸款不易, 所以向我老公的弟弟借名字登記購屋, 但資金及各項稅負(房屋稅,地價稅等), 水電瓦斯費都是我公公自己繳的,屋子也一直是我公公在使用 現在我公公要把房子名字要回, 我小叔不肯, 現在有兩種可能
1. 由親戚出面好好勸說, 讓我小叔出面到代書那裡把房子過戶, 但是我們先詢問代書, 說借名登記只是民事上的名詞, 實際辦過戶手續是要我小叔把房子贈與給我公公, 這樣一來就會產生贈與稅, 但我奇怪的是, 如果能證明所有資金都是我公公出的, 政府還是一樣會認為房子是我小叔贈與我公公, 而課徵贈與稅嗎??
2. 如果我小叔還是拒絕過戶, 就要去法院打官司了, 如果最後我公公贏了, 法院判決我小叔非還不可,這時有法院強制返還的命令, 那麼過戶手續還是一樣得用贈與給我公公的方式辦嗎??
1. 由親戚出面好好勸說, 讓我小叔出面到代書那裡把房子過戶, 但是我們先詢問代書, 說借名登記只是民事上的名詞, 實際辦過戶手續是要我小叔把房子贈與給我公公, 這樣一來就會產生贈與稅, 但我奇怪的是, 如果能證明所有資金都是我公公出的, 政府還是一樣會認為房子是我小叔贈與我公公, 而課徵贈與稅嗎??
房子購置的資金，實質上系為該公公所出資之價金所購置，但該經購置之房屋登記名義人，系為該小叔無誤。若按遺產及贈與稅法規定，該最始之借名登記事件就係屬於贈與，依法應課徵贈與稅才是。而在國稅局查無該贈與事實之資料後，隨即無疾而終。但當初出資人現今欲將該借名登記之房屋索回者，這應分屬兩事才對。因不動產系以"登記"名義為該所有權之認定標準，所以說，該房屋所有權人乃繫屬於該小叔所有，非經該小叔同意者，該房屋所有權即無變更移轉為他人之空間存在。若為同意者，又依據遺產及贈與稅法規定，該房屋移轉過戶之行為，亦為贈與稅課徵之範圍，無誤。
2. 如果我小叔還是拒絕過戶, 就要去法院打官司了, 如果最後我公公贏了, 法院判決我小叔非還不可,這時有法院強制返還的命令, 那麼過戶手續還是一樣得用贈與給我公公的方式辦嗎??
使用公權力強制過戶的行為，是屬最直接的方式，無誤。但也是最不利於該公公之事件。因實質上該房屋價金雖為當事人中之公公出資，而該房屋登記名義人卻是同為當事人之該小叔，基於現行我國法治國原則之展現，該受理法院之民事或家事庭法官，當應依據憲法之規定而為依法審判。而該應依據民法、土地法、遺產及贈與稅法等法律及條例之規定為審判。所以，該公公若行訴訟之勝訴機率甚低，因此，建議應先行致各鄉鎮市公所調解委員會進行訴前之調解才是。
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經法院判決確定應返還借名登記之不動產，應否課徵契稅及土地增值稅? 文/安和地政士事務所王彥琳代書
經法院判決確定應返還借名登記之不動產，應否課徵契稅及土地增值稅? 文/安和地政士事務所王彥琳代書
案例:小王將房子借名登記在阿華名下，後來小王要求阿華將房子過戶回來但卻遭拒絕，經向法院提起訴訟並判決阿華應將房子所有權移轉返還予小王，請問應否繳納契稅及土地增值稅？
【何謂借名登記】
所謂「借名登記」，係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，依據民法第五四九條第一項之規定，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，是以當借名者終止借名關係時，出名人即負有返還所有權之義務。
【因返還借名登記之土地應課徵土地增值稅】
借名登記之性質既賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，借名人與出名人間成立借名契約，並將不動產所有權登記在出名人名下，故出名人取得不動產所有權是有效的。之後借名人終止借名關係請求出名人返還所有權，係屬另一次的所有權移轉行為，故應就出名人持有土地期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅。
【因返還借名登記之建物無須課徵契稅】
按憲法第19條規定，人民有依法律納稅之義務，係指國家課人民以繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、稅基、稅率等租稅構成要件，以法律明定之，是謂租稅法律主義。復依契稅條例第二條之規定，其徵收範圍僅限不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，始應申報繳納契稅。是以借名登記不動產之返還，其法律性質非屬贈與亦非為買賣，更不屬承典、交換、分割或因占有等原因而取得所有權，基於租稅法律主義，即非屬課徵契稅之範圍。
【本所承辦實際案例-經稅捐機關核課贈與契稅之救濟】
本所實際承辦判決返還借名登記不動產之個案，向稅捐機關主張不課徵契稅經否准所請，並遭認定本案判決移轉所有權因權利人並未支付價款係屬無償取得，應課徵贈與契稅。本所受當事人委任依法提起復查及訴願，答辯理由如下:
1.本案借名登記於出名人名下之不動產屬借名人出資所購買，借名人終止借名關係訴請出名人返還，為借名人取回其自有之財產，並非為出名人贈與之無償行為其理甚明。再者，判決有關之事實及法律關係已經法院為實質上之審查，行政機關即應予尊重，本案出名人返還借名登記之不動產非屬贈與行為。
2.實質課稅原則，為稅捐稽徵機關據以對納稅義務人課徵租稅之重要原理原則，現行並將其立法明文化。依稅捐稽徵法第１２條之１第一項及第二項規定，涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則為之；稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據。本案為借名關係，原借名登記於出名人名下之不動產，其實際權利屬借名人所有，即該借名登記之不動產其實質經濟利益之歸屬及享有者為借名人，原借名關係經終止後出名人拒絕返還，後經借名人提起訴訟並獲勝訴判決憑以辦理移轉登記之行為，為借名人取回原屬其所有之不動產，就該不動產其實質經濟利益之歸屬與享有者並未發生變動，故依據實質課稅原則該借名不動產之返還對於借名人而言並非為無償即非屬贈與，原處分機關對借名人核課贈與契稅即為違法。再者，稅捐稽徴機關對於課稅之構成要件事實之認定應有一致之標準，不論有利或不利於當事人者皆應審酌，不得對於有利於己之情形主張實質課稅，對於有利納稅義務人之情形卻否認實質課稅原則之適用。本案原處分機關對於借名人因判決移轉請求返還不動產所有權之行為，僅因借名人無支付對價即認定其屬贈與，並刻意忽略借名人訴請返還之原因為終止借名關係，而據以對借名人課徵贈與契約之處分，不但違反實質課稅原則，亦有違公平原則及誠實信用原則。
3.原復查決定中所引述之內政部95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函及財政部96年5月8日台財稅字第09604527040號函，該函釋說明因解除契約所為返還給付物之移轉行為，非屬契稅條例第2條規定等六項契稅課稅原因之範圍，尚無課契稅問題…，其已明白闡述租稅法律主義之精神。本案借名人將借名於被告名下之建物依法院判決辦理登記返還至借名人名下，其性質屬所有權移轉行為並不爭執，其爭執點在於原處分機關僅被告因法院判決將系爭房屋辦理移轉返還予借名人即認定須報繳契稅，並未深究其訴請返還之法律上原因為終止借名關係，其非屬契稅條例第2條規定等六項應課徵契稅原因之範圍，卻違法課徵借名人贈與契稅，原復查決定中，並未就租稅法律主義及實質課稅原則具體說明，致造成訴願人權利受損。
【稅捐機關之見解及訴願決定】
本案稅捐機關認為不動產之產權移轉(含法院判決移轉)，除依法得減徵、免徵或不課徵契稅情形外，均屬契稅條例課徵範疇，認定因借名人返還登記並未支付價金並課徵贈與契稅，其在法律上不但違反租稅法律主義，亦違反實質課稅原則。本案經提起復查經駁回，再向新北市政府提起訴願，經訴願決定因原處分機關違反租稅法律主義而撤銷原處分，並經原處分機關退還已繳納之稅款。
不過在實務上借名不動產的返還，如為雙方合意移轉的情形，因並無借名返還的登記原因，故實務上多數僅得以買賣移轉登記的方式辦理;亦或是由雙方成立訴訟上和解或調解，或是經由調解委員會做成調解，持憑筆錄據以辦理返還移轉登記時，恐因稅捐機關無法審查認定其移轉之原因，致須課徵繳納契稅。而本案是因經法院實質審查，並就其移轉返還的原因為終止借名關係所為之確定判決，是以行政機關得以認定其返還原因，當事人應瞭解其差異性。
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借名登記的土地要得回來嗎?
♠ 摘要：王先生因土地借名登記在友人名下，但在請求返還土地的過程遇到阻礙，因此來事務所詢問解決方法。
【王先生問】
律師您好，我數十年前買地，但因為當時有債務需處理，所以地登記在朋友名下，現在朋友過世了，他的小孩不願意歸還土地，請問律師該怎麼辦?
【律師回答】
民間常見這類買不動產但不是登記在自己名下的事情，法律又稱為「借名登記」。在借名關係終止後，依法應該是可以請求對方返還不動產的，不過若是對方不願意配合返還，恐怕需要透過訴訟的方式，讓法院判還給你們。
【王先生問】
那律師，這種訴訟會很難打嗎?
【律師回答】
訴訟會不會難打，要看我們手上能提出多少證據。在借名登記終止而請求返還不動產的案件，因我們是原告，需要負舉證責任，因此若是手上有當初土地買賣的證明文件以及可以證明有借名關係存在的人證、物證，當然對訴訟的幫助會比較大。
【王先生問】
對方這樣佔我們土地不會有刑事責任嗎?
【律師回答】
借名登記在實務上適用委任關係，因此若是出名人故意不返還土地，等同受任人意圖為自己不法利益，違背義務導致損害，這可能會有觸犯刑法第342條背信罪的問題。不過還是要依每個案件的實際狀況去判斷，並非所有案件都有刑事責任。
【王先生問】
謝謝律師，我了解了，那我希望可以委託律師幫我處理把土地要回來的官司。
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劉嘉宏／執業律師
「借名登記」在我國民間並非罕見情形，真正的所有權人可能因為租稅、貸款、法律資格不符、人情壓力……等諸多因素，因此與他人協議，將自己的財產登記在他人名下。一般而言，借名登記的財產多半是建物、土地、股票……等財產。在法律上，雙方成立類似《民法》委任關係，因此在法律適用上可以類推適用委任的規定。如果雙方相安無事，沒有法律爭議產生，則借名登記倒也不失是一種管理財產的手段。但如果雙方發生歧見，則將衍生不少法律紛爭，不可不慎！
一、將雙方的權利義務關係作成書面，可減少後續紛爭肇生
訴訟實務上常見「原本真正所有權人」要求「人頭」返還財產時，「人頭」否認雙方借名登記的法律關係，並辯稱該財產就是「人頭」自己所有的。此時，舉證責任自然落到「原本真正所有權人」身上。如果無法舉證或無法說服法官，就有可能因此得到敗訴的判決結果，如此一來實在是賠了夫人又折兵。
二、慎防「人頭」擅自處分借名登記的財產
目前最高法院認為，在借名登記關係存續中，「人頭」因為是不動產的登記名義人，在法律上是所有權人，有權處分該財產，因此「人頭」若將該財產讓與第三人，則第三人在民事法律上可以終局取得該財產。此時「原本真正所有權人」只能另循途徑向「人頭」請求損害賠償，而無法直接對第三人請求返還不動產。
三、請求「人頭」返還土地時，須課徵土地增值稅
無論是雙方合意，或是透過司法調解或訴訟程序請求「人頭」返還借名登記土地時，在稅捐法制上都構成《土地稅法》第28條「於土地所有權移轉時」的徵課土地增值稅要件，原則上都應按土地漲價總數額徵收土地增值稅(最高行政法院104年度判字第495號判決參照)。至於課徵土地增值稅的對象為何人？依據《土地稅法》第5條規定，如是有償移轉者，課徵對象是「人頭」；如是無償移轉者，課徵對象則是「原本真正所有權人」。
或許一般民眾會認為，只是單純請求歸還借名登記的土地，應該不涉及土地所有權變動情形，為何會被認定構成《土地稅法》第28條規定？然應注意的是，如前所述，在法律認定上，「人頭」就是該土地的所有權人，因此「人頭」將土地返還給「原本真正所有權人」也是一種所有權移轉的情形，故有《土地稅法》第28條的適用。或許這樣的法律見解會跟人民法感不符，不過實務上目前所持的法律見解確是如此，宜請注意。

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民眾基於財產、稅務規劃等種種原因，常常會借用他人之名義將自己之財產登記在他人名下或將款項存放在他人之帳戶內，此種借用他人名義登記或存放之法律關係稱為借名登記契約、借名契約。
又民眾基於特定目的考量，會將自己(委託人)之財產移轉或登記在他人(受託人)名下，並與該人訂定契約，該人必須要照契約之目的管理、處分財產(信託本旨)，法律上稱之為信託契約，惟消極信託係指以信託為名義，但財產實際之管理、處分財產權限掌握在委託人手中，受託人無從過問。
實務普遍承認借名登記契約之存在，但對於消極信託違背信託契約之定義，一概認定為無效。
最高法院100年度台上字第1972號民事判決要旨：「借名登記，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法有關委任之規定。惟其究屬於非典型契約之一種，故仍須雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。」。
最高法院98年度台上字第1339號民事判決要旨：「倘委託人僅以其財產在名義上移轉於受託人，受託人自始不負管理或處分之義務，凡財產之管理、使用、或處分悉由委託人自行辦理時，即為消極信託，除有確實之正當原因外，其助長脫法行為者，應難認該信託為合法。」
借名登記契約之成立
最高法院102年度台上字第1233號民事判決：「借名登記為契約之一種，須當事人互相表示意思一致，始能成立。」
借名登記契約之終止
最高法院103年度台上字第1466號民事判決：「借名登記契約準用委任之規定，故借名登記契約成立後，當事人任何一方得隨時終止，得終止時而不終止，並非其借名登記關係當然消滅，必待借名登記關係消滅後，始得請求返還借名登記財產，故借名登記財產之返還請求權消滅時效，應自借名登記關係消滅時起算。」
借名登記契約之舉證
最高法院102年度台上字第1833號民事判決：「按借名登記契約成立，需出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立，而主張不動產係借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。」
最高法院98年度台上字第1048號民事判決：「主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以直接證明要件事實為必要。本件借名者雖未能提出足以證明兩造間就系爭房地確有借名登記契約關係存在之直接證據，但已主張系爭房地係其出面洽簽及出資所購，貸款、房地稅捐均由其繳納，且由其出租與他人收取租金，所有權狀原亦由其保管等情，倘屬實在，則就系爭房地之權利及義務向由借名者享受及負擔等間接事實觀之，是否不足以推認其始為系爭房地之權利人及兩造間存在有借名登記關係，非無斟酌之餘地。」
借名登記契約與消極信託契約不同
最高法院96年度台上字第1958號民事判決要旨：「信託法公布前，實務上認為信託行為，係指委託人授與受託人超過經濟目的之權利，而僅許可其於經濟目的範圍內行使權利之法律行為而言，通稱為積極信託。倘信託人僅將其財產在名義上移轉於受託人，受託人自始不負管理或處分之權責，凡財產之管理、使用或處分悉仍由委託人自行為之時，是為消極信託私法行為。惟信託與借名登記之無名契約，性質迥然不同，本件消極信託得否逕認其效力相當於借名登記之無名契約，洵非無疑。上訴論旨，指摘原判決關於其不利部分不當，求予廢棄，非無理由。」
附論：信託的讓與擔保契約
最高法院70年台上字第104號民事判例：「債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。」
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借名契約之借名者，對該財產仍保有管理、使用及處分權，而信託契約之委託人，對信託財產已無管理或處分權 (99年重訴字第1071號)
借名登記：
謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應視同委任契約。
信託契約：
須委託人以設立信託之意思，與受託人訂定契約，並將財產權移轉或為其他處分予受託人，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定目的，管理或處分信託財產之要物行為。
異同點：
兩者雖均有財產權移轉行為，但借名契約之借名者，對該財產仍保有管理、使用及處分權，而信託契約之委託人，對信託財產已無管理或處分權。
相關法條：
信託法 第 1 條（信託之定義）
稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。
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一、國雄、志明、春嬌、小華四人均是投資房地產的行家，近來因房地產景氣火紅，急於在台北市中心買土地，但土地市價不斐，所以想要集資來投資。最近四人相中南港經貿園區旁的一塊土地，最後以新台幣三億元成交，因大家怕登記為共有會增加將來處分的困難度，且彼此信任度不夠，也不願登記在其中一人名下，於是共同委託張英明律師為登記名義人，但約定張律師並無管理處分之權限，若四人要出租、設定抵押權、出賣或為其他管理處分時，張律師應無條件配合，嗣後所買受之土地也登記在張律師名下。請問上述四人與張律師間之約定是否為信託法上之信託契約？
二、假設上述國雄等四人，在民國78年間看中台北縣土城市一塊農地想要買來興建廠房，但他們都無自耕農身分，因此找到具有自耕農身分的國華來買受，並與國華約定其並無管理處分的權限，待將來四人中有人取得自耕農身分、土地法修正或改為非農地後，則國華應依其四人之指示移轉農地所有權，並以書面訂立「不動產信託契約書」，請問此「不動產信託契約書」之法律性質為何？
■呂錦峰
按信託法第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」因此，信託關係之成立，除需有信託財產之移轉或其他處分外，尚需受託人因此取得信託財產之管理或處分權限，倘受託人對於信託財產並無管理或處分之權限，則屬所謂「消極信託」，也與學理上所稱之「事務信託」不同。
法務部認為：「信託關係之成立，除須有信託財產之移轉或其他處分外，尚須受託人因此取得信託財產之管理或處分權限；倘受託人對於信託財產並無管理或處分之權限而屬於消極信託者，因消極信託之受託人僅為信託財產之形式上所有人，不符合上開條文所定『受託人依信託本旨管理或處分信託財產』之要件，從而應非屬我國信託法上所稱之信託。而受託人未被賦予裁量權，無須為判斷，僅須依信託條款之訂定，或依他人之指示管理或處分信託財產之信託，稱為事務信託，或稱指示信託。事務信託或指示信託之受託人對信託財產仍具有管理權，與前開所述委託人未將信託財產之管理或處分權授予受託人，或受託人對於信託財產完全不負管理或處分義務之消極信託，並不相同。」（法務部92年10月6日法律字第0920038921號函、96年1月23日法律決字第 0960000204號函、100年12月9日法律字第1000027500號函、101年11月1日法律字第10100592500號函、101年11月21日法律字第10100592490號函、96年1月23日法律決字第0960000204號函參照）
依案例一，國雄等四人與張律師之間的約定而論，國雄等四人移轉土地的目的不在於使張律師對於該土地有管理、處分的權限，純粹是借用其名義登記所有權而已。準此，並不是信託法所稱之信託契約，惟其約定並非無效，實務上認為這種借名契約是無名契約（即民法未類型化或規定之契約），有關其權利義務，應可類推適用民法有關委任契約之相關規定。
承上所論，案例二中國雄等四人與國華的約定也是消極信託，因與信託法的規定不符，縱使其所訂立書面之名稱為「不動產信託契約書」，也不是真正的信託契約，應屬上述所稱之借名契約。但私有農地之所有權移轉，依修正前土地法第30條第1項規定，其承受人以能自耕者為限，旨在防止非農民承受農地，造成土地投機、壟斷之情形，依案例二所示，國雄等四人並無自耕能力，但欲購買農地供興建廠房之用，而借用有自耕能力之國華名義登記，實務上認為此舉顯係以迂迴方法逃避土地法第30條第1項的禁止規定，應屬脫法行為而自始、當然、絕對無效，且不能因為嗣後土地法的修正，取消農地承受人資格限制而認為有效，故國雄等四人將來即無法依照無效之借名契約請求返還土地，也就是借名契約若是為了不法目的或者規避法律，則契約會被認為無效，以懲罰不法交易。
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nv042-033
一、國雄、志明、春嬌、小華四人均是投資房地產的行家，近來因房地產景氣火紅，急於在台北市中心買土地，但土地市價不斐，所以想要集資來投資。最近四人相中南港經貿園區旁的一塊土地，最後以新台幣三億元成交，因大家怕登記為共有會增加將來處分的困難度，且彼此信任度不夠，也不願登記在其中一人名下，於是共同委託張英明律師為登記名義人，但約定張律師並無管理處分之權限，若四人要出租、設定抵押權、出賣或為其他管理處分時，張律師應無條件配合，嗣後所買受之土地也登記在張律師名下。請問上述四人與張律師間之約定是否為信託法上之信託契約？
二、假設上述國雄等四人，在民國78年間看中台北縣土城市一塊農地想要買來興建廠房，但他們都無自耕農身分，因此找到具有自耕農身分的國華來買受，並與國華約定其並無管理處分的權限，待將來四人中有人取得自耕農身分、土地法修正或改為非農地後，則國華應依其四人之指示移轉農地所有權，並以書面訂立「不動產信託契約書」，請問此「不動產信託契約書」之法律性質為何？
■呂錦峰
按信託法第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」因此，信託關係之成立，除需有信託財產之移轉或其他處分外，尚需受託人因此取得信託財產之管理或處分權限，倘受託人對於信託財產並無管理或處分之權限，則屬所謂「消極信託」，也與學理上所稱之「事務信託」不同。
法務部認為：「信託關係之成立，除須有信託財產之移轉或其他處分外，尚須受託人因此取得信託財產之管理或處分權限；倘受託人對於信託財產並無管理或處分之權限而屬於消極信託者，因消極信託之受託人僅為信託財產之形式上所有人，不符合上開條文所定『受託人依信託本旨管理或處分信託財產』之要件，從而應非屬我國信託法上所稱之信託。而受託人未被賦予裁量權，無須為判斷，僅須依信託條款之訂定，或依他人之指示管理或處分信託財產之信託，稱為事務信託，或稱指示信託。事務信託或指示信託之受託人對信託財產仍具有管理權，與前開所述委託人未將信託財產之管理或處分權授予受託人，或受託人對於信託財產完全不負管理或處分義務之消極信託，並不相同。」（法務部92年10月6日法律字第0920038921號函、96年1月23日法律決字第 0960000204號函、100年12月9日法律字第1000027500號函、101年11月1日法律字第10100592500號函、101年11月21日法律字第10100592490號函、96年1月23日法律決字第0960000204號函參照）
依案例一，國雄等四人與張律師之間的約定而論，國雄等四人移轉土地的目的不在於使張律師對於該土地有管理、處分的權限，純粹是借用其名義登記所有權而已。準此，並不是信託法所稱之信託契約，惟其約定並非無效，實務上認為這種借名契約是無名契約（即民法未類型化或規定之契約），有關其權利義務，應可類推適用民法有關委任契約之相關規定。
承上所論，案例二中國雄等四人與國華的約定也是消極信託，因與信託法的規定不符，縱使其所訂立書面之名稱為「不動產信託契約書」，也不是真正的信託契約，應屬上述所稱之借名契約。但私有農地之所有權移轉，依修正前土地法第30條第1項規定，其承受人以能自耕者為限，旨在防止非農民承受農地，造成土地投機、壟斷之情形，依案例二所示，國雄等四人並無自耕能力，但欲購買農地供興建廠房之用，而借用有自耕能力之國華名義登記，實務上認為此舉顯係以迂迴方法逃避土地法第30條第1項的禁止規定，應屬脫法行為而自始、當然、絕對無效，且不能因為嗣後土地法的修正，取消農地承受人資格限制而認為有效，故國雄等四人將來即無法依照無效之借名契約請求返還土地，也就是借名契約若是為了不法目的或者規避法律，則契約會被認為無效，以懲罰不法交易。
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一、國雄、志明、春嬌、小華四人均是投資房地產的行家，近來因房地產景氣火紅，急於在台北市中心買土地，但土地市價不斐，所以想要集資來投資。最近四人相中南港經貿園區旁的一塊土地，最後以新台幣三億元成交，因大家怕登記為共有會增加將來處分的困難度，且彼此信任度不夠，也不願登記在其中一人名下，於是共同委託張英明律師為登記名義人，但約定張律師並無管理處分之權限，若四人要出租、設定抵押權、出賣或為其他管理處分時，張律師應無條件配合，嗣後所買受之土地也登記在張律師名下。請問上述四人與張律師間之約定是否為信託法上之信託契約？
二、假設上述國雄等四人，在民國78年間看中台北縣土城市一塊農地想要買來興建廠房，但他們都無自耕農身分，因此找到具有自耕農身分的國華來買受，並與國華約定其並無管理處分的權限，待將來四人中有人取得自耕農身分、土地法修正或改為非農地後，則國華應依其四人之指示移轉農地所有權，並以書面訂立「不動產信託契約書」，請問此「不動產信託契約書」之法律性質為何？
■呂錦峰
按信託法第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」因此，信託關係之成立，除需有信託財產之移轉或其他處分外，尚需受託人因此取得信託財產之管理或處分權限，倘受託人對於信託財產並無管理或處分之權限，則屬所謂「消極信託」，也與學理上所稱之「事務信託」不同。
法務部認為：「信託關係之成立，除須有信託財產之移轉或其他處分外，尚須受託人因此取得信託財產之管理或處分權限；倘受託人對於信託財產並無管理或處分之權限而屬於消極信託者，因消極信託之受託人僅為信託財產之形式上所有人，不符合上開條文所定『受託人依信託本旨管理或處分信託財產』之要件，從而應非屬我國信託法上所稱之信託。而受託人未被賦予裁量權，無須為判斷，僅須依信託條款之訂定，或依他人之指示管理或處分信託財產之信託，稱為事務信託，或稱指示信託。事務信託或指示信託之受託人對信託財產仍具有管理權，與前開所述委託人未將信託財產之管理或處分權授予受託人，或受託人對於信託財產完全不負管理或處分義務之消極信託，並不相同。」（法務部92年10月6日法律字第0920038921號函、96年1月23日法律決字第 0960000204號函、100年12月9日法律字第1000027500號函、101年11月1日法律字第10100592500號函、101年11月21日法律字第10100592490號函、96年1月23日法律決字第0960000204號函參照）
依案例一，國雄等四人與張律師之間的約定而論，國雄等四人移轉土地的目的不在於使張律師對於該土地有管理、處分的權限，純粹是借用其名義登記所有權而已。準此，並不是信託法所稱之信託契約，惟其約定並非無效，實務上認為這種借名契約是無名契約（即民法未類型化或規定之契約），有關其權利義務，應可類推適用民法有關委任契約之相關規定。
承上所論，案例二中國雄等四人與國華的約定也是消極信託，因與信託法的規定不符，縱使其所訂立書面之名稱為「不動產信託契約書」，也不是真正的信託契約，應屬上述所稱之借名契約。但私有農地之所有權移轉，依修正前土地法第30條第1項規定，其承受人以能自耕者為限，旨在防止非農民承受農地，造成土地投機、壟斷之情形，依案例二所示，國雄等四人並無自耕能力，但欲購買農地供興建廠房之用，而借用有自耕能力之國華名義登記，實務上認為此舉顯係以迂迴方法逃避土地法第30條第1項的禁止規定，應屬脫法行為而自始、當然、絕對無效，且不能因為嗣後土地法的修正，取消農地承受人資格限制而認為有效，故國雄等四人將來即無法依照無效之借名契約請求返還土地，也就是借名契約若是為了不法目的或者規避法律，則契約會被認為無效，以懲罰不法交易。
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按信託法第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」因此，信託關係之成立，除需有信託財產之移轉或其他處分外，尚需受託人因此取得信託財產之管理或處分權限，倘受託人對於信託財產並無管理或處分之權限，則屬所謂「消極信託」，也與學理上所稱之「事務信託」不同。
法務部認為：「信託關係之成立，除須有信託財產之移轉或其他處分外，尚須受託人因此取得信託財產之管理或處分權限；倘受託人對於信託財產並無管理或處分之權限而屬於消極信託者，因消極信託之受託人僅為信託財產之形式上所有人，不符合上開條文所定『受託人依信託本旨管理或處分信託財產』之要件，從而應非屬我國信託法上所稱之信託。而受託人未被賦予裁量權，無須為判斷，僅須依信託條款之訂定，或依他人之指示管理或處分信託財產之信託，稱為事務信託，或稱指示信託。事務信託或指示信託之受託人對信託財產仍具有管理權，與前開所述委託人未將信託財產之管理或處分權授予受託人，或受託人對於信託財產完全不負管理或處分義務之消極信託，並不相同。」（法務部92年10月6日法律字第0920038921號函、96年1月23日法律決字第 0960000204號函、100年12月9日法律字第1000027500號函、101年11月1日法律字第10100592500號函、101年11月21日法律字第10100592490號函、96年1月23日法律決字第0960000204號函參照）
依案例一，國雄等四人與張律師之間的約定而論，國雄等四人移轉土地的目的不在於使張律師對於該土地有管理、處分的權限，純粹是借用其名義登記所有權而已。準此，並不是信託法所稱之信託契約，惟其約定並非無效，實務上認為這種借名契約是無名契約（即民法未類型化或規定之契約），有關其權利義務，應可類推適用民法有關委任契約之相關規定。
承上所論，案例二中國雄等四人與國華的約定也是消極信託，因與信託法的規定不符，縱使其所訂立書面之名稱為「不動產信託契約書」，也不是真正的信託契約，應屬上述所稱之借名契約。但私有農地之所有權移轉，依修正前土地法第30條第1項規定，其承受人以能自耕者為限，旨在防止非農民承受農地，造成土地投機、壟斷之情形，依案例二所示，國雄等四人並無自耕能力，但欲購買農地供興建廠房之用，而借用有自耕能力之國華名義登記，實務上認為此舉顯係以迂迴方法逃避土地法第30條第1項的禁止規定，應屬脫法行為而自始、當然、絕對無效，且不能因為嗣後土地法的修正，取消農地承受人資格限制而認為有效，故國雄等四人將來即無法依照無效之借名契約請求返還土地，也就是借名契約若是為了不法目的或者規避法律，則契約會被認為無效，以懲罰不法交易。

2017年01月08日10:46
房屋產權登記，幾個常見名詞你不可不知。
土地所有權狀：土地登記完畢發給所有權人證明文件。
建物所有權狀：房屋登記完畢發給所有權人建物所有權狀，但公共設施不另發所有權狀。
建坪：指建築物的面積，若建築物為4層樓房，每層樓面積30坪，建坪則為每層30坪 x 4層樓=總計120坪。
地坪：土地的坪數，通常為地面涵蓋的面積。
所有權人：擁有那間房子的主人，租客僅擁有使用權並非主人。
地號：所屬土地的代號。
建號：所屬房產的代號。
土地謄本：記載土地、所有權及他項權利相關登記事項。
建物謄本：記錄建築相關資料，如面積、所有權人、登記日期、地目等，如同建物的身份證。
權利範圍：土地在總面積中持有的範圍，例如1000平方公尺的土地，權利範圍100分之1，則實際持有的土地面積就是10平方公尺。（地產中心／綜合報導）

悍妻換鎖逐夫 2億身家包租公流落街頭

寡媳有新歡 公公討房產勝訴---判定借名登記關係存在
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王姓老翁七年前以兒子名義買屋，隔年兒子病逝，見媳婦、孫女傷痛，讓兩人繼承房屋，沒想到媳婦另結新歡，去年還帶女兒與男友同居。王見不到孫女很傷心，提告要回房子，法官認定借名登記屬實，判媳婦返還。

判決指出，新北市中和區王姓老夫妻育有三子，小兒子成家後與父母同住。孫女出生後，兒媳去上班，由兩老照顧孫女，準備晚飯，共享天倫之樂。

王在二○○八年四月出資購買即將完工的社區大樓房屋，登記在兒子名下，訂金、簽約金、交屋款等都由王支付，兒子只負責出面簽約；父子約定交屋後由父出租，補貼購屋款。

隔年十一月，王么子病逝，王見媳婦十分傷心，讓媳婦、孫女以第一順位繼承房產，母女仍與老翁夫妻同住。

到了前年，王發現媳婦時常帶孫女外出約會，經常到深夜十一點才返家，不再與公婆共進晚餐；去年十二月，媳婦更帶女兒與男友同居。

王姓老翁不滿喪子後，又要失去孫女血脈，要求媳婦歸還繼承的房產遭拒；王向法院提告，媳婦辯稱房子是亡夫購買，並非借名登記，因王有支付部分購屋款，才讓他管理收租。

法官傳喚辦理房屋交易的代書，並檢視老翁交付的收據、存摺、繳款書等單據，確認買屋款、地價稅、房屋稅與社區管理費都由王支付，么子生前也曾保證決不會賣掉房子，判定借名登記關係存在，王的媳婦要返還房子。

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惡房東 突顯專業租屋服務重要
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2015-04-03 17:00:00
崔媽媽基金會指出，張姓女二房東事件，突顯「隨人顧性命」的租屋亂象，執行長呂秉怡並替租屋黑市把脈，呼籲政府應建立專業租屋平台。

文．顏瓊真

去年五、六月發生香港二女來台租屋，卻趁機偷走電視並肆意破壞的「租霸」事件，不僅讓許多民眾記憶猶新，也令各地的包租公、包租婆為之害怕，深怕把房子租給這種「奧房客」。

沒想到，今年三月份竟傳出有張姓女房東，在電視上跟租屋客互嗆，事後又遭檢警查出，她跟男友在新北市租了超過四十間房子，當起「二房東」出租給學生或上班族，還以不實的照片吸引房客，且簽約時，刻意隱匿對租客不利的不平等賠償條約，兩年來已近百人受害，引起輿論嘩然。這回，換作善良的房客害怕碰到這種「惡房東」。

在租屋市場樹立權威的「崔媽媽基金會」執行長呂秉怡，與立法委員陳節如為此在立院召開記者會，以「隨人顧性命的租屋亂象」指摘租屋市場內部早已根深蒂固的險惡瘡疤。

惡房東 突顯專業租屋服務重要

他們說，從該惡房東看屋欺瞞、租約造假、巧立名目收費、動輒威脅提告、房屋損壞欠修、恐嚇高額違約金、押金不還等各種令人咋舌的情節，可看出以專業租屋服務、健全租屋法制來導正租屋市場已迫在眉睫。

呂、陳兩人也表示，租屋市場之所以變成險惡叢林，是因為大多數住宅租賃的出租人，都是個人而非企業經營者，並不適用《消保法》，因而成了消費保障的死角，且租屋法制欠缺、業界受不到有力的輔導，無法良性發展，也讓租屋雙方缺乏保障。

再者，目前市售版的「租屋契約」，大都傾向及有利於房東一方，至於政府推出的「租屋定型化契約」則乏人問津，加上未訂定契約「應記載與不得記載事項」的規定，按照契約自由原則，除非租約內有違反法律強制規定與公序良俗，萬一房客不察有偏袒對方的條文而簽訂，便難以挽救。

政府應立租賃專法

不動產房仲公會全聯會榮譽理事長暨吉家網不動產董事長李同榮也談到，社會上的惡房東只是冰山一角，政府必須重視幾個更嚴肅的問題，包括：

一、網路租賃廣告不實卻無法可管：對於合法房仲業者廣告不實，政府明訂重罰六到三十萬元，但對非法業者或自租房東卻無明訂罰則，讓他們在網路上不斷刊登不實廣告，難怪Ｃ２Ｃ(房東對房客，或賣屋者對買屋者)的網站可以招來那麼多的顧客，成為糾紛詐騙的溫床。

二、政府的租賃專法不見了：去年十月為回應「巢運」五大訴求，內政部召開整體住宅政策座談會，卻只回應了一項訴求，就是研議租賃專法立法的可行性，不過內容上也僅圍繞在增加租屋補貼額度，對於坊間長期存在不合理的租賃定型契約卻毫無作為。

李同榮說，在高房價時代，不少在都會區討生活的外地人，都有租屋需求，而他們是較弱勢的一群，加上，政府目前也在推動買屋不如租屋，若不重視租賃市場較不利於租房的情勢，弱勢者將苦不堪言，租賃糾紛會層出不窮，社會犯罪死角也無從挖掘。他呼籲政府，先從租賃實價登錄修法開始，再認真研擬完備的租賃專法。

租屋問題一籮筐

事實上，去年的「租霸」問題，或今年的「惡房東」事件，都不會是單一事件，存在於租賃雙方的糾紛仍持續在發生，像在彰化地區就有一位房東曾向媒體控訴租客「落跑」，在房租一再遲交後，她進房一看，冰箱內污濁、發霉，屋內雜物一堆，讓她叫苦連天。

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠談到，租屋問題真的是一籮筐，近幾年接受陳情案件的內容，就有定金、欠租、租金增減、押租金充抵、押租金返還、終止租約、修繕問題、房東擅入、房客不當使用、房客留置物、轉租或分租、費用欠繳及負擔、回復原狀、續約、損害賠償、強制執行、戶籍登記、買賣不破租賃、稅負、人際互動及不定期租約等諸多狀況。

根據崔媽媽基金會的統計，去年共有2332件租賃陳述案件，除「其他」類因陳述內容難以歸類的516件外，單一狀況高居第一位的是「終止租約」，有467件，其次分別為「修繕問題」、「押租金返還」等(附表)；而若對照2013年一整年的1860件陳情，足足增加25.37％，顯見去年的租屋糾紛仍屢見不鮮。

曹筱筠表示，不管是房東族或租屋族，一旦碰到租屋糾紛，都是件不愉快的事，而聽完這些人的陳述又可發現，缺乏法律的認知，常讓當事人陷於不利的境遇。

例如，租屋人若租到會漏水的房子，都希望房東盡快來修，但房東速度卻是慢如蝸牛，租屋人若先自己修，費用歸責該如何釐清？

曹筱筠表示，《民法》第423條、429條及430條對於租賃修繕責任設有相關規範，除於租賃雙方簽訂租賃契約時，就修繕責任歸屬另有約定外，原則上應由房東負租賃物修繕義務，房客得定相當期限命房東為租賃物之修繕，同時，她會建議以存證信函方式通知，以便日後舉證。

此外，房東欲進行修繕時，房客也應盡配合之義務，若房東經房客為上述通知後，仍不願負起應盡的修繕責任，或未於房客所定相當期限內進行修繕，則房客可根據《民法》第430條之規定，得選擇提前終止租約，或由房客自行雇工修繕，產生之修繕費用，房客可主張自租金中扣除之。(文未完)

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房價民怨 消基會建議參考日本「借家法」

【聯合晚報╱記者葉卉軒/台北報導】
2014.11.04 03:06 pm

國內房價高漲引發民怨，消基會今日建議政府參照23年前日本為無殼鍋牛制訂的「借家法」，儘速制定不動產租賃專法。

消基會董事長陸雲說，日本民間的租賃住宅約占住宅總數的三成（1343萬戶），而於1992年10月4日公布的「借家法」，規定租賃雙方任一方，在通知對方終止契約後滿一定時間，終止效力才生效。

地政士林旺根說，上述規定可避免承租人因所承租的房屋，遽然被追討而頓失生活據點，但我國目前的租賃關係，對此無特別規範。

消費者報導雜誌社長祝鳳岡指出，北市目前約12.3萬間空屋，空屋率13.4%，北市弱勢團體約需3.1萬戶，但目前台北市的社會住宅僅5700戶，若空屋能投入出租市場，可望解決民眾住的問題。2000年日本制定「高齡者居安法」，由地方公共團體提供高齡者優良的出租住宅，除提供無障礙居住環境外，同時給予一定的補助金。

【2014/11/04 聯合晚報】@ http://udn.com/
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矽谷學校贈校 竹市府：不接受
2014年11月04日 15:33
中央社

新竹市雙語學校矽谷中小學不滿土地被查封，校長溫貴琳今天宣布將捐出學校給市府；新竹市政府回應「於法不合，不會接受」。

新竹市知名的雙語學校矽谷中小學於民國92年受贈75筆土地，98年遭新竹市稅務局發現使用範圍、捐贈目的不符，遭罰新台幣5億6000萬元。經法院判決敗訴，土地因此遭查封。

雙語學校矽谷中小學校長溫貴琳今天代表董事會宣布，將捐出矽谷學校給新竹市政府，同時要求市府單位應保障教職員的工作權、學生受教權，並由新竹市府全權運作校務。

溫貴琳也表示，矽谷學校在竹市政府監督核准下，於92年接受鄭蔡招琴捐贈75筆土地，每年市府派員勘查皆合法使用。但新竹市長許明財上任後，稅務局卻轉而認定捐贈土地非學校使用，與捐贈目地、範圍不符。

新竹市政府教育處長蔣偉民表示，根據私立學校法的法源，並沒有任何依據可以將校產捐贈給市政府，除非校方經過停辦、清算、解散後，才能捐贈剩餘財產。

另外，目前矽谷中小學的學生數約500人，較同年增加34名，目前教學、招生狀況正常，並沒有經營不善的跡象，更沒有解散的理由。

他也指出，如果校方執意解散，會給予校方糾正，並召開私立學校諮詢會，向法院聲請解散董事會，再另組董事會維持校務運作，一定會保障學生受教權及教師工作權。1031104

律師：不可不慎的「借名登記」
5927出版時間：2017/05/15 20:02      
合意買房若單獨登記在某1人名下，須留下相關資料佐證為「借名登記」保障權利。圖為示意圖，資料照片
劉嘉宏／執業律師
「借名登記」在我國民間並非罕見情形，真正的所有權人可能因為租稅、貸款、法律資格不符、人情壓力……等諸多因素，因此與他人協議，將自己的財產登記在他人名下。一般而言，借名登記的財產多半是建物、土地、股票……等財產。在法律上，雙方成立類似《民法》委任關係，因此在法律適用上可以類推適用委任的規定。如果雙方相安無事，沒有法律爭議產生，則借名登記倒也不失是一種管理財產的手段。但如果雙方發生歧見，則將衍生不少法律紛爭，不可不慎！
一、將雙方的權利義務關係作成書面，可減少後續紛爭肇生
訴訟實務上常見「原本真正所有權人」要求「人頭」返還財產時，「人頭」否認雙方借名登記的法律關係，並辯稱該財產就是「人頭」自己所有的。此時，舉證責任自然落到「原本真正所有權人」身上。如果無法舉證或無法說服法官，就有可能因此得到敗訴的判決結果，如此一來實在是賠了夫人又折兵。
二、慎防「人頭」擅自處分借名登記的財產
目前最高法院認為，在借名登記關係存續中，「人頭」因為是不動產的登記名義人，在法律上是所有權人，有權處分該財產，因此「人頭」若將該財產讓與第三人，則第三人在民事法律上可以終局取得該財產。此時「原本真正所有權人」只能另循途徑向「人頭」請求損害賠償，而無法直接對第三人請求返還不動產。
三、請求「人頭」返還土地時，須課徵土地增值稅
無論是雙方合意，或是透過司法調解或訴訟程序請求「人頭」返還借名登記土地時，在稅捐法制上都構成《土地稅法》第28條「於土地所有權移轉時」的徵課土地增值稅要件，原則上都應按土地漲價總數額徵收土地增值稅(最高行政法院104年度判字第495號判決參照)。至於課徵土地增值稅的對象為何人？依據《土地稅法》第5條規定，如是有償移轉者，課徵對象是「人頭」；如是無償移轉者，課徵對象則是「原本真正所有權人」。
或許一般民眾會認為，只是單純請求歸還借名登記的土地，應該不涉及土地所有權變動情形，為何會被認定構成《土地稅法》第28條規定？然應注意的是，如前所述，在法律認定上，「人頭」就是該土地的所有權人，因此「人頭」將土地返還給「原本真正所有權人」也是一種所有權移轉的情形，故有《土地稅法》第28條的適用。或許這樣的法律見解會跟人民法感不符，不過實務上目前所持的法律見解確是如此，宜請注意。

【借名契約】用他人名義登記，有機會把房子要回來！    
2016年8月30日/
po文4-2有許多人在很多時候，基於種種原因，會將自己的不動產登記在他人名下，而當原因不存在時（例如：投資關係破裂、婚姻或男友朋友關係出現狀況、自己經濟狀況好轉…等等），真正所有權人想要拿回自己的不動產，卻被登記名義人拒絕，甚至房地產已經被登記名義人出售而懊悔不已。如果您的不動產借用他人名義登記，要如何保障自己的權益呢？
一、意義
上述的情形，在法律上稱為「借名契約」，也就是說，真正所有權人是借名者，登記名義人是出名者。法院一般皆認為，當事人約定，一方經他方同意，就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但實際管理、使用、受益與處分均由一方自行為之之約定，稱為借名登記契約。
二、最常見的就是購買不動產時指定登記名義人
不動產交易實務上，經常有買方因為種種原因（投資、婚姻、男女朋友、父母子女）而將產權登記到第三人名下，此時如果買方與該第三人之間真的是借名而非贈與的話，就可能存在借名契約關係。至於如何舉證是借名或是贈與，常常是訴訟當中，最重要的爭點（兩者的差別在於，借名人並沒有使出名人終局取得財產權利的意思，如果有讓對方終局取得財產權利的意思就會是贈與）。倘當事人主張其將所有之不動產借名登記於他造名下，惟他造否認此一事實，則當事人應就此一借名登記事實，負舉證責任（臺灣新北地方法院 104 年訴字第 888 號 民事判決）。
但要注意的是，利用他人名義購買農地的情形。無自耕能力人購買農地時，因為無法登記為所有權人，而將土地登記於有自耕農身分之第三人。對此，早期法院認為，關於無自耕能力人之農地買賣契約，在地主與買受人之間依據民法第 246 條規定而無效，但若登記於有自耕能力之特定第三人時則為有效。其後法院認為，農地買賣契約約定登記於第三人者，買受人與第三人之約定，係屬借名登記之無名契約，法律上有效，且農地買賣契約本身，亦屬有效。晚近法院則認為，買受人與第三人之約定，無論為消極信託契約或借名登記之無名契約，均屬脫法行為而無效；且農地買賣契約本身，亦屬脫法行為而無效。
三、借名登記契約之法律關係
借名登記契約當事人間之權利義務，應先依雙方之契約內容而定；契約未約定者，應類推適用民法關於委任之規定，包括期限屆滿消滅、提前終止。
訂立借名登記契約之目的，在於借用出名者之名義，登記為財產之所有人或其他權利人。因此，借名者得請求出名者應將已登記在其名義之財產返還於借名者。該返還財產之請求，如契約有明訂者，即以該約定為請求權基礎；未明訂者，則因借名登記屬於非典型勞務契約，得以民法第 541 條為請求權基礎。返還之方式，首先應依契約之約定；未約定者，則視其財產之類型而定。返還之時期，亦應先視契約之約定；未約定者，基於借名登記契約是為借名者之利益而訂立，故原則上借名者得隨時請求返還。
外部關係上，出名人在名義上為標的財產之所有人或其他權利人，且一般人僅得依具該名義，從形式上認定權利之歸屬，故出名人處分該財產者，縱其處分違反借名契約之約定，仍應以有權處分看待，也就是說第三人得善意取得所有權。但相對人為惡意時，則應依民法第 118 條關於無權處分之規定，以兼顧借名人之利益。
四、合意返還時地政機關之處理方式
內政部認為，土地法第43條規定：依土地法所為之登記，有絕對效力；又依民法第759條之1第1項規定：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。故已登記不動產所有權之登記名義人依法享有該不動產之所有權利，地政機關尚無受理因「借名登記返還」移轉登記者。至於當事人間如確有借名登記之事實而擬為返還不動產所有權者，可依當事人之合意，以贈與或買賣等原因，依規定申請所有權移轉登記。
五、訴請法院判決返還
如當事人間無法合意返還，則可循法院判決、和解或依鄉鎮市調解條例規定聲請調解等途徑，訴請登記名義人移轉該不動產。
（一）訴請法院判決應注意事項
重點是借名登記契約有效成立的舉證，因為對造可能會主張當初是贈與，或是他才是出錢的人。因此，最好能提出借名契約，如果提不出來，至少也要有證人，如果真的也沒有證人，則可以提出當初購買房地的買賣契約書、期間都是您支付貸款的證明、相關保險費用、裝潢費用、冷氣工程費、管理費、代書費均自您的帳戶轉帳支用、房屋稅地價稅繳款書也是您繳納、甚至房地所有權狀也由您保管、自購入以來長期居住該房地等事實，或是房地出租給他人並收取租金等證明。
其次是，既然有借名契約的存在，那麼要求返還的前提是終止借名契約，故建議依民法第五四九條第一項規定，先終止借名登記契約，再依第五四一條第二項請求將房屋和土地的所有權移轉登記返還。
此外，附帶一提，父母生前借名登記在他人名下的財產，繼承人可否向出名人請求返還？按借名登記契約側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，賦予無名契約之法律上效力，於當事人一方死亡時，應類推適用民法第五百五十條規定，除契約另有訂定外，該契約因而消滅。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文，因此得依不當得利規定，請求移轉登記予繼承人全體，又這項請求權自被繼承人死亡時起，如十五年間不行使，會因時效而消滅。
（二）判決返還時應否課徵土增稅或契稅
借名登記，是一種無名契約，並類推適用民法委任之相關規定，因此，基於借名契約將不動產所有權登記在出名人名下，出名人取得不動產所有權是有效的。既然是有效取得，之後借名人終止借名關係請求出名人返還所有權，就是屬於另一次的所有權移轉行為，故應就出名人持有土地期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅。
另外，依契稅條例第二條之規定，其徵收範圍僅限不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，始應申報繳納契稅。因此，借名登記不動產之返還，其法律性質非屬贈與亦非為買賣，更不屬承典、交換、分割或因占有等原因而取得所有權，基於租稅法律主義，即非屬課徵契稅之範圍。
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借名登記不論是口頭約定或有書面契約，在法律上都成立，
可舉證繳納房屋稅金、貸款，連房屋權狀也在手裡盡量證明是房屋的實際使用人、管理人，而對方從沒出錢出力，顯然只是借名登記的人頭。
先表明終止契約
只要證據能說服法官相信本身才是實際屋主，而且已向對方表明要終止借名登記契約，法官會據此認定對方擁有房屋所有權是不當得利，必須把所有權移轉登記。
房產借名登記 視同委任契約
將房產登記在其他親友名下，這種做法屬於借名登記契約。
借名登記契約是指當事人與對方約定，將自己的財產以對方名義登記，但仍由自己管理、使用、處分，對方答應出名登記該財產。
有很多借名登記契約，到最後都因為訂立時沒有立書面而產生爭執，但這不影響借名登記契約的有效性。
因為借名登記契約並非《民法》規定的類型化契約，最高法院目前的見解是，借名登記契約在性質上應視同為委任契約，法律效果適用《民法》委任的相關規定。
可提文件證明所有權
可依最高法院見解，以《民法》第五四九條第一項規定，先終止借名登記契約，再依第五四一條第二項請求將房屋和土地的所有權移轉登記返還，若對方不同意，則到法院打官司。重點是借名登記契約有效成立的舉證。
例如，提出當初購買房地的貸款文件、房屋稅地價稅繳款書、房地所有權狀也由妳保管、自購入以來長期居住該房地等事實，或是房地出租給他人並收取租金等證明，法院就有可能因此而認定借名登記契約存在，做出有利之判決。

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高姓男子與劉姓女友熱戀期間，購買房屋登記在劉女名下，後來感情生變，高要求將所有權移轉到他名下遭拒而興訟；新北地院審酌從接觸房仲、繳房貸、管理、出租全是由高經手處理，認定屬「借名登記」，判決高是房屋真正所有權人，房屋應移轉登記。

律師黃仕翰指出，「借名登記」適用民法委任契約相關規定，但為避免衍生糾紛，雙方最好事先簽立契約、承諾書，並經公證。

經商的高姓男子與劉姓女護士前年交往陷入熱戀，雙方均有結婚意願，高因此積極與房仲洽詢購屋；為讓劉女安心，他將房子登記在劉女名下。

之後高按月將房貸轉帳到劉女帳戶，讓銀行扣款；另外高因工作必須往返大陸，他將房屋鑰匙交給住在附近的鍾姓友人，請鍾幫忙出租與收租，並匯款請鍾為房客購買電視、冷氣、粉刷油漆等。

分手後高要求還屋；劉女不理，還向銀行辦理信用貸款，因未按時繳款，導致房屋遭查封。高為避免房屋被法拍，代為償還部分貸款。

高寄出存證信函終止借名登記關係，劉女仍不理睬，高便提告主張他才是房屋真正所有權人，劉女財務狀況不佳，根本買不起房子；劉女則辯稱房屋是雙方過去為了結婚而購買，房貸是她透過帳戶按時繳納，沒有借名登記。

法官傳喚交易房屋時的房仲、協助出租的鍾姓男子，以及參考高提出的存摺影本、轉帳資料等，並調取劉姓女子的近三年財務資料，認定高是房屋所有權人。

【2014/11/03 聯合報】@ http://udn.com/

信托登記
信托登記(Trust Registration)
什麼是信托登記
　　信托登記是指通過一定的方式將對有關財產已設立信托的事實向社會予以公佈。就登記的基本內容而言，信托登記理論上大體可分為三類，即信托產品登記、信托文件登記、信托財產登記。

信托登記的作用[1]
　　一是使設立信托的行為具有法律效力，信托財產的權利依法由委托人轉移給受托人；

　　二是實現信托財產的獨立性，使其與委托人、受托人、受益人的固有財產相區別；

　　三是依法對抗第三人。信托登記具有信托公示的效力，除信托法有特別規定外，其他人不得主張對該信托財產的權利；

　　四是保護第三人的權益，使其與委托人開展商務活動時，能瞭解該委托人的實際財產狀況。
建立信托登記制度的必要性[2]
　　(一)建立信托登記制度，是區分信托財產與其他財產，保持信托財產獨立性的需要

　　作為財產轉移和管理的一種安排，信托制度吸引人們眼球的原因之一就在於信托財產的獨特性，即信托一旦設立，信托財產就不屬於委托人，不屬於受托人，也不屬於受益人，具有獨立性。那麼，如何區別信托財產和受托人固有財產呢?就受托人而言，在管理信托財產過程中，應將所管理的信托財產與其固有財產分別管理，分別記賬，使信托財產與受托人自己的固有財產區分開來，但這隻是從受托人內部對信托財產和受托人固有財產所作的一種區分。這種區分是否能夠完成，取決於受托人是否完全正確地履行了受托人的職責。如果受托人主觀上故意將管理的信托財產和其固有財產混在一起，則委托人或受益人是無法將信托財產單方從受托人財產中分離出來的，特別是在信托財產為非種類物時更是如此。因此，為防止受托人的主觀惡意，或委托人與受托人互相串通而損害委托人的債權人的利益，需要從外部採取一種方法使信托財產能夠始終保持獨立性，信托登記就是這樣一種方法。通過登記，明確哪些財產是信托財產，哪些財產是受托人固有的財產。

　　（二)建立信托登記制度，是我國立法的要求

　　關於信托登記制度，各國做法不盡一致。我國《信托法》第10條規定：“設立信托，對於信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力。”依照該項規定，我國信托法對信托登記有兩方面的要求：

　　第一，我國《信托法》要求信托進行登記，是強制性的。如果未按規定辦理信托登記，該信托不產生效力。不產生效力則意味著信托法律關係在當事人之間尚未建立，各方之間的權利義務關係也不能夠按照信托法進行調整。但是，信托不產生效力並不意味著對當事人沒有任何意義。按照《信托法》第8條規定，設立信托，應當採取書面形式。採取信托合同形式設立信托的，信托合同簽訂時，信托成立。採取其他書面形式設立信托的，受托人承諾信托時，信托成立。因此，信托即使未登記，但如果經委托人和受托人協商一致訂立了信托合同，則信托成立。

　　第二，我國《信托法》並非要求所有信托都進行登記，僅要求特定的信托進行登記。按照《信托法》第10條的規定，進行登記的信托，以財產轉移是否需要登記為標準；財產轉移需要登記的，以該財產設立的信托則需要登記，如果財產轉移不需要登記的，以該項財產設立的信托也不需要進行登記。從我國現行法律規定來看，以下述財產設立信托的需進行信托登記：
　　(1)土地使用權和房屋所有權；

　　(2)船舶、航空器等交通工具；

　　(3)股票、股權；

　　(4)著作權、商標權、專利權。

　　(三)建立信托登記制度，是我國信托實踐的需要

　　自2001年《信托法》頒佈實施以來，共有59家信托公司完成了重新登記。經過6年的發展，一方面信托業務在我國有了飛躍的發展，另一方面，信托業務的同質化問題突出，資金信托占比大，財產信托比例極低，此外，又相繼有5家信托公司因為違規或其他原因被停業整頓，究其原因，信托登記配套制度的缺失實為其中一個重要因素。

　　首先，信托登記配套制度的缺失，使財產類信托難於開展，制約了信托業的發展。

　　第一，信托登記配套制度的缺失，使信托公司不約而同地選擇了資金信托，客觀上造成信托品種單一，沒有充分發揮信托彈性設計空間的優越性。

　　第二，信托登記配套制度的缺失，客觀上增大了信托當事各方設立信托的成本。

　　第三，信托登記配套制度的缺失，妨礙了信托領域的金融創新。信托作為一種財產轉移和管理的制度安排，無論是在大陸法系國家還是在英美法系國家，都得到了廣泛的運用和發展，原因在於信托具有破產隔離的功能，這也是信托的魅力所在。基於信托的破產隔離功能，人們創設了許多新的金融產品，如產業投資信托基金、房地產投資信托(REITs)等。但是，如果沒有信托登記制度，信托公司只能選擇轉讓登記的方式接受信托財產，不但要帶來巨大的稅負問題，而且也將使信托的效力處於不確定狀態，從而使委托人、受托人和受益人權利義務關係不明，更不利於保護受益人的利益。學界和信托公司研究REITs已經很多年，但至今還沒有推出一單相應產品，主要原因之一就在於信托登記的問題沒有解決。

　　其次，信托登記制度的建立，有助於防範信托風險，特別是來自於受托人的風險，從而使受益人的利益得到最大限度的保護。

　　《信托公司管理辦法》規定，受托人應將固有財產和信托財產分別管理、分別記賬，不得將信托資金挪用或用於不符合信托文件規定的用途。但是，在實踐中，信托公司並非全部遵守了這些規定。2004年，某信托公司發行的“乳品戰略計劃”到期，投資者未收到預期的回報，與此相反，投資者通過律師卻瞭解到，信托文件約定的信托資金將用於收購三家乳品公司的股權，而在這三家公司的股東名冊上並未有受托人的名字，工商登記文件中也沒有受托人持有三家公司股權的記錄。因此，受托人實際上將信托資金挪作他用，投資者對此一無所知，其原因在於出現了信托登記的真空。2005年12月30日，金信信托投資股份有限公司被宣佈停業整頓，金信信托整頓小組在致投資人的公開信中，特別點名“雙龍房地產投資項目”，指其“挪用資金”。如果建立了完善的信托登記制度，受托人就無法輕而易舉地挪用信托資金，受益人的利益也就可以得到最大限度的保護。

[編輯]
信托登記制度的內容[2]
　　(一)信托登記的對象

　　關於信托登記的對象，一直有兩種不同的認識。一是認為信托登記是對信托的設立及成立進行登記，從而確認信托的存在。二是認為信托登記是對信托財產進行的登記，從而將信托財產從其他財產中區分開來。筆者認為，信托登記的目的一方面是為了保持信托財產的獨立性，保護交易的安全，另一方面是為了保護受益人的利益，而對信托財產的權屬及性質的登記，完全能夠達成這一目標。

　　第一，通過對信托財產的權屬及性質的登記，可以明確信托當事人委托人、受托人和受益人對信托財產的權利、義務，從而將信托財產從委托人的財產、受托人的固有財產中區分開來，並保證交易的安全。任何一項財產被設立信托後就成為了信托財產，不但其本身性質發生了變化，而且委托人、受托人和受益人對其的權利和責任也隨之發生了根本的變化。對信托財產進行登記，一方面可以明確各方當事人對信托財產的權利的內容，另一方面可以起到公示作用，使第三方充分瞭解交易客體的權屬狀況，瞭解交易客體狀況的各種信息，包括受托人是否真正享有處分權等，然後決定是否從事交易，或者交易以什麼樣的條件達成。否則，不但容易給交易欺詐行為提供機會，妨礙交易秩序，而且不利於信托財產的安全，不利於保護受益人的利益。信托財產的登記，使信托財產的權屬及性質等信息得以全面公開，有利於保護交易的安全。

　　第二，通過對信托財產的權屬及性質的登記，可以防範受托人濫用權利的風險，使受益人的利益得到最大限度的保護。如前所述，信托設立後，委托人將其合法所有的財產委托給受托人，受托人以自己的名義對信托財產進行管理、運用和處分。因此，按照我國法律規定，如果作為信托財產的財產轉移需辦理登記手續，則信托設立時，一般需將信托財產轉至受托人名下，在登記機關顯示的信托財產的所有權人是受托人，實踐中各信托公司也是這樣做的。如果受托人嚴格按照信托文件的規定管理、運用和處分信托財產，信托財產的安全能夠得到保障，受益人的利益也能夠得到維護。但如果受托人不按照信托文件的規定管理、運用和處分信托財產，在信托財產的權屬和性質沒有進行登記的情況下，財產登記機構無從知悉受托人的權利的內容，存在受托人濫用信托財產管理權的風險。重新登記而又被宣佈停業整頓或關閉的信托公司，大都存在濫用受托人管理權的問題，導致信托資金被大量挪用，而委托人和受益人卻不知悉。

　　第三，如果將信托登記理解為對信托的設立及成立進行登記，將造成資源的極大浪費，而且也不會因此增加信托財產的安全性。其理由有二：其一，對信托的設立及成立進行登記，意味著每一個信托設立後，無論是以權屬轉移須辦理登記的財產設立信托，還是以權屬轉移不需辦理登記的財產設立信托，當事人都要在相應機構辦理登記手續。從2007年信托公司已經公佈的年報看，有些信托公司年底存續並管理的信托項目達90多個。如果要求對信托設立進行登記，則信托公司每設立一個信托，就要到登記部門辦理一次信托設立的登記手續；而且，在信托存續期間，信托事項的每一次變更都應辦理一次變更手續。那麼，信托公司的主要任務便不是管理、運用和處分信托財產，而是每天忙於對信托設立事項的登記，這將造成資源的極大浪費。其二，對全部信托的設立及成立進行登記，對其信托財產權屬轉移不需辦理登記手續的信托而言，並不會增加該信托項下信托財產的安全性。按照我國現行法律的規定，不是所有財產的轉移都需要辦理登記。我國《物權法》規定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。對那些轉移不需辦理登記的財產，標的物交付完成即交易完成，人們沒有義務也不需要另行確認這些財產是否為信托財產，只要標的物實現交付，交易的另一方就有充分理由相信對方是有權處分人。如果要求以任何財產設立的信托都要進行登記，則市場主體在進行每一宗交易時，都要查詢一下所交易的財產是否為信托財產，這不僅增加交易成本，而且與我國現行法律不符。

　　因此，對信托的登記應理解為對信托財產的權屬及性質的登記，具體包括登記時信托財產的權屬人及權屬性質。

　　(二)信托登記的部門

　　目前，我國有一家進行信托登記的機構，就是上海信托登記中心。該中心成立於2006年6月21日，是經中國銀行業監督管理委員會批准設立的全國首家信托登記機構。上海信托登記中心對信托的登記分為兩部分：信托信息的登記和信托財產的登記，其中信托信息的登記包括受托人名稱、信托資金的用途、信托計劃的規模、受益人的個數、信托的起止時間等，對信托信息登記的條件是受托人提交了中心規定的全部文件且文件內容符合法律、法規的要求；信托財產的登記包括有權屬財產的登記和無權屬財產的登記。無權屬的財產即為其轉移不需要進行登記的財產；有權屬的財產即為其轉移需要進行登記的財產。對有權屬財產的登記需要受托人提供權屬人為受托人的權屬證明。該中心進行的信托登記，目前還處於試點階段。從實踐中看，上海信托登記中心作為信托登記機構存在兩個主要問題：一是其登記的效力，其登記是否能夠被確認為《信托法》第10條所規定的信托登記；二是對財產的登記上，沒有實現與相關登記部門的對接，其對財產的信托登記沒有取得相關登記部門的認可，因此，即使受托人到中心辦理登記，也首先必須在相關財產登記部門辦理變更手續，對信托當事人而言，意義不大，而且增加登記的環節。筆者認為，應從信托登記目的出發，並結合我國立法現狀，確定或設立信托登記部門。

　　從信托登記的目的看，登記是為了保持信托財產的獨立性，保障交易的安全，從而最大限度保護受益人的利益。信托的設立，意味著信托財產從委托人名下轉移到受托人名下，涉及信托財產權屬的變更。如果新設機構單獨進行信托登記，而不在已有的權屬登記機構辦理任何手續，將出現“一物雙重權屬”現象：在信托登記機關，財產權屬人為受托人，受托人有權對財產進行處置；在權屬登記機關，財產權屬人為委托人，委托人有權對財產進行處置。要避免出現“一物雙重權屬”的現象，受托人必須進行雙重登記，隨之而來的問題是不僅環節增多，而且在權屬登記部門並不顯示權屬的信托性質，權屬人對財產的權利是否存在限制，僅依靠權屬登記部門登記的內容無從知曉，交易的對方還必須到信托登記部門查詢涉及的財產是權屬人固有的財產還是其管理的信托財產才能最終確定。因此，從保障交易安全而且便利當事人的角度而言，信托登記部門與權屬登記部門合二為一更為適宜。

　　從我國立法現狀來看，權屬登記部門並未統一，而是根據財產性質的不同，分別由不同的管理部門行使權屬登記的職能。對信托財產的權屬和權屬性質的登記，實際上也是一種權屬的登記。因此，賦予這些權屬登記部門一項新的職能——信托登記，與權屬登記的職能並不相悖，也是可行的。對權屬登記部門來說，只在權屬性質上註明“信托”字樣即可，但對信托當事方以及交易的其他方來說，不僅設立信托便利，查詢也便利。

　　最後，從稅收監管角度看，權屬登記部門和信托登記部門合二為一，便於國家稅收監管。根據我國稅法有關規定，財產轉讓一般需要交納一定的稅費。在財產轉移環節征收稅費，應對一般性的財產轉移和信托移交財產做區分。如果權屬登記部門和信托登記部門分開，則在權屬登記部門辦理手續時，權屬部門無法區分是一般性財產轉移還是信托移交財產，也就無法判定是否需要繳納何種稅費，不利於國家對稅收征收的監管。

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信托登記與物權登記的關係
　　我國《信托法》和《物權法》都分別規定了信托登記和物權登記。其中，《物權法》對物權登記的登記客體、登記機構、登記申請材料、登記程式及登記效力都做了詳盡的規定。有一種論點認為信托登記就是一種物權登記，應該由物權登記機構負責辦理信托登記。筆者認為，信托登記與物權登記是兩種完全不同性質的登記類別，主要區別體現在：

　　(一)登記客體不同

　　物權登記的客體是不動產和部分動產，而信托登記的客體是信托財產，並且是現有法律法規規定在權屬設立、轉移或變更時應當辦理權屬登記手續的那部分信托財產(以下簡稱“有權屬登記信托財產”)。具體而言，我國相關法律規定的有權屬登記信托財產主要包括：集體所有土地的所有權、國有土地使用權、地役權、抵押權;房屋所有權、典權、抵押權;股權、證券(股票、債券)、部分動產(汽車、船舶、飛機等)、知識產權(商標權、專利權)、林權、漁業權等等。可見，信托登記的客體範圍遠遠大於物權登記。

　　(二)權利性質不同

　　信托財產權是所有權的四項權能分割給不同的信托當事人，因此，信托財產權不同於物權中的所有權;信托財產權也不同於用益物權：用益物權人享有的是對不動產或動產的占有、使用和收益的權利，不同於信托關係下受托人享有的對信托財產占有、使用和處分的權利，更不同於受益人享有的受益權。此外，物權中的擔保物權是在債務人或第三人的特定財產上針對物的交換價值而設定的以確保債務履行為目的的物權，與信托財產權差別更為明顯。

　　(三)登記作用不同

　　物權登記的作用在於公示物權的設立、轉讓、變更或消滅，並將物權登記到具體的自然人或法人等法律主體的名下，而信托登記的作用是將信托財產登記到具體的信托(非法律主體)名下，以公示信托財產的獨立性。

　　(四)登記效力不同

　　根據我國《物權法》，物權登記針對不動產和動產等不同的登記客體，分別採取了登記生效主義和登記對抗主義;而我國信托登記對所有信托登記的客體(有權屬登記的信托財產)，則統一採取登記生效主義。
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不動產信託辦理信託登記時，委託人及受託人究竟應準備哪些資料？

李永然、李廷鈞

問題：小麗年事已高，看到最近新聞有女兒為了房屋弒母的新聞相當恐慌，決定先將名下的房地信託給其弟弟寶田，並以自己為受益人，請問小麗應該準備哪些資料？

解析：

依據《信託法》第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」；故「信託」乃是一種財產的管理方式，受託人依委託人的指示管理處分信託財產，並由受益人享有信託利益。

依據《土地登記規則》第34條規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，期所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。前項第四款之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。」因此辦理「信託登記」，必須填具「登記申請書」並檢附「登記原因證明文件」(即信託契約書或遺囑信託之遺囑)、「土地或建物所有權狀」或「他項權利證明書」及「申請人之身分證明」(身分證或戶口名簿影本或戶籍謄本)。此外由於《土地登記規則》第40條規定除有該規則第41條之情形外，登記義務人應親自到場，故應依該規則第41條第10款之規定「檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明」。

除了以上應備的文件外，由於《遺產與贈與稅法》第42條規定：「地政機關及其他政府機關，或公私事業辦理遺產或贈與財產之產權移轉登記時，應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書，或核定免稅證明書或不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書，獲同意移轉證明書之副本；其不能繳附者，不得逕為移轉登記。」由此可知，除必須檢附查無欠繳稅費證明文件外，有需要時並應檢附遺產稅、贈與稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書或不計入遺產(贈與)總額證明書。
茲將辦理信託登記應備妥的資料臚列如下：

(1) 登記申請書；

(2) 信託契約書或遺囑；

(3) 土地建物所有權狀或他項權利證明書；

(4) 申請人身分證明(身分證或戶口名簿影本或戶籍謄本，另申請人身分證明能以電腦處理達成查詢者， 得免提出)；

(5) 義務人印鑑證明(義務人未能親自到場核對身分時檢附，且所檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前一年以後核發者為限)；

(6) 查無欠繳稅費證明文件；

(7) 遺產稅、贈與稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書或不計入遺產(贈與)總額證明書；

(8) 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。
不動產信託達人: 信託實務問答集 - http://goo.gl/htZ3zD
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土地/建築改良物 信託登記申請須知 - http://goo.gl/CEbwVS
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歡迎光臨地政法規全球資訊網-法規資料查詢呈現 - http://goo.gl/u2tld9
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土地建物信託登記-新北市 三重地政事務所 - http://goo.gl/S0LJjD
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