僅四成業者支持「包租代管」 原因何在？ http://bit.ly/2L3jaWE
觀點投書：包租代管商機百億？別騙了！
By Storm.mg, www.storm.mg查看原始檔二月 13日, 2019
包租代管業近來被媒體、仲介業者炒作，認為是不動產業的新興商機，引來一窩蜂人加入包租代管業，更有自稱包租代管達人到處授課教導一般民眾如何賺這筆錢，這都是相當危險的行為。
包租代管業利潤極其微薄，服務的項目相當多，以市場收費來說代管的收費標準約是每約租金的１０％～２５％為每月代管費，如果公司營收不足根本不足以支付相關人員薪資，也無法擴大公司規模。
許多人認為包租代管業就如同仲介經營一般即可，開發物件、媒合物件，殊不知這根本不能稱作包租代管，還有許多大小事情要做，例如：房屋修繕、租金催收、房屋點交、弱勢服務，這些很多都是臨時性、緊急事件，如果一家包租代管公司人員不足根本無法足以支應廣大客戶需求。
全民消費意識抬頭，包租代管服務速度、品質業更會影響一家公司的發展，倘若被客戶在網路上張貼負評，數量只要一多那麼這家公司要經營就會相當艱辛，更有企業轉投資包租代管業，亦可能因為包租代管而影響該公司的本業績效。
所以包租代管業要做好，除了物件量要足夠之外，公司人力配置也需要相當充足，若要做得更好需要搭配科技輔助，這些都需要大量的資金；試想，一個月１０％～２５％的代管費需要多少的量才能足夠支付如此之多的薪資、店租、水電、各項稅費等等呢？
台灣許多行業都是一窩蜂，但是能成功的有多少？包租代管業若又是一窩蜂，那受害的會是更多的房東與房客。
＊作者為桃園市樂安居住宅發展促進協會理事長。
包租代管今上路 租屋體系走向專業化
彭媁琳／台北報導 2018/06/27
《租賃住宅市場發展及管理條例》將於今（27）日上路，帶動包租、代管等兩項業務發展，內政部次長花敬群指出，這是讓租屋體系進入專業化、產業化的重要一步，在規畫清楚遊戲規則後，將有效保障300萬名租屋族和房東的權益。
總統蔡英文上任後，積極推動居住政策，並把都更視為是拉動內需成長的重要支柱。花敬群指出，過去兩年來政府推動社會住宅、租賃市場規範化、都市更新等3支箭，這將涵蓋所有租屋問題，讓租屋體系可以專業化、產業化。
內政部積極推動租賃條例，希望發展我國包租、代管市場。包租為業者向房東承租後，以專業二房東身分轉租；代管為房東自行出租房屋，交由專業公司打理日常管理事務。
租賃條例於去年12月獲得立法院三讀通過，將於今日正式上路，內政部也將制定12項子法，完善包租代管市場的管理措施。
花敬群表示，目前約有100萬個家庭和26萬名學生，必須租屋居住，人口將近300萬人，這是住宅政策最關心的青年和弱勢族群。然而，目前市場上超過100萬間房屋，因為房東無力管理而閒置，因此希望透過租賃專法來講清楚租屋的權利義務和遊戲規則，讓房東和房客可以照著遊戲規則走。
內政部將陸續發布「住宅租賃契約」、「住宅包租契約」、「住宅轉租契約」、「委託管理契約」等4項契約，將與租賃住宅相關契約行為全面納管，讓國人簽約時有所依循。
花敬群也指出，政府提出許多租稅誘因，包括個人房東每屋每月最高6,000元租金免所得稅，以及租金6,000元到2萬元中53％作為必要耗損費用，可列所得稅扣除額。例如，每個月租金2萬元，申報所得稅時租金收入僅需列6580元。
內政部也呼籲各地方政府訂定自治條例，將願意加入包租代管業務的房屋，列為自用住宅稅率，以鼓勵房東釋出房源。
包租代管 10月底上路
By 中時電子報, www.chinatimes.com查看原始檔十月 9日, 2017
為加速落實社會住宅政策，內政部表示，今年度將補助6個直轄市辦理1萬戶「包租代管」計畫，鼓勵房東釋出空餘屋作為社會住宅，台北市將率先於10月底開辦。內政部希望，包租代管將有助健全租賃市場發展，創造房客、房東、租屋服務業者三贏的局面。
除了直接興辦社會住宅外，內政部也積極推動包租代管政策，鼓勵房東釋出房源作為社會住宅，今年度補助6個直轄市1萬戶。「包租」指的是由政府委託租屋服務業者向民間承租住宅，再轉租給符合資格的民眾並進行管理，「代管」則由業者媒合承租雙方及代為管理。
內政部指出，今年1月11日公布施行的住宅法修正案中，新增以包租代管方式推動社會住宅的規範，並修正房屋稅、地價稅、綜合所得稅相關賦稅優惠規定。例如每屋每月租金收入1萬元以下可免納綜合所得稅，其租金收入超過1萬元部分，房屋必要損耗所支出費用也可再減除60％。
台北》柯批「一坪換一坪」 致都更困難
點出台北市住屋三大問題
〔記者何世昌／台北報導〕台北市政府昨天在台北晶華酒店舉辦「台北市居住正義論壇Ⅱ」，市長柯文哲致詞時點出北市住屋三大問題：房價高、空屋多、都更慢。他還說「一坪換一坪」政策方向，讓都更戶懷有不切實際的期待，導致都更困難。
「台北市分級租金補貼」試算表。（記者張凱翔製表）
台北市政府13日舉辦「居住正義論壇Ⅱ」，台北市長柯文哲致詞時，點出房價高、空屋多、都更慢等北市住屋三大問題。（記者簡榮豐攝）
房價高…要不吃不喝15年
柯文哲說，在台北市要買房，必須要不吃不喝、工作十五年才可能，顯示高房價問題嚴重。
空屋多…3.7萬戶閒置一年
而台北市連續十二個月沒住人的房子約有三．七萬戶，顯示空屋率高。另按照目前都市更新的速度，預計兩千年後才會完成，這顯示都更政策需要大幅修改。
都更慢…政策致不當期待
談到都更，柯文哲進一步表示，過去的「一坪換一坪」政策方向，令民眾有不切實際的期待，多認為都更不需負擔費用，還能一坪換一坪、再拿車位，導致都更推動困難。
對於「單一且自住」的房屋稅議題，柯文哲主張，房屋是民生必需品，若僅持有一間且自住，不應課予特別高的稅率；若持有數戶並出租謀利，甚至囤房，應課重稅。但目前國內囤房的稅差僅三倍，有改進空間。
包租代管、以房養老因應
綜觀以上，柯文哲說，北市府的住宅政策會修正，「四年一．八萬戶」公宅開工，還是持續進行，同時還要透過租金補貼、包租代管、以房養老等手段鼓勵空屋釋出。還要透過稅制調整，減少「單一且自住戶」的負擔，並嚴懲囤房。
推台北市版分級租金補貼
而其中的租金補貼，市府宣布北市版，將家戶收入分三階，再依家戶人口數，擬定補貼額度，以第一階收入家庭為例，一至二口之家每月可領兩千五百至三千六百元；五口之家以上每月可領九千元至一萬一千元。
都更反悔條款 向「賣身契」說不
「同意書」，是都市更新能否進行的重要關鍵。擔任實施者的建商，必須取得足夠比率的同意書，才能推動更新。然而，若民眾簽了同意書、後來又撤回，可能造成原本已成案的都更因此無法達到法定門檻，讓都更案功虧一簣。
該不該給已經同意的住戶有反悔機會、何時以及什麼條件才能反悔，一直都有不少爭議。此次都更修法，增加在官方審查後，住戶仍有反悔機會，會不會成為阻礙都更的法條？本周都更追追追採訪產官學界，解讀反悔條款的爭議與意義。
老張住的房子屋齡已經30年，外表相當老舊，而他每次回家要爬四層樓，也讓年邁的老張倍覺辛苦。先前有建商主動向他提出可辦理都更，且可以「一坪換一坪」，老張毫不猶豫的就簽下了同意書。
沒想到，建商又來告訴他，沒辦法一坪換一坪，老張未來可獲分配的居住面積大大縮水，老張深感受騙，想到這房子是自己年輕打拚才購置的，心有不甘下，決定撤回同意書，建商卻告訴他，「來不及了，沒辦法撤回」。
過去有人常稱都更同意書是「空白授權」，有如「賣身契」，因為房屋所有權人在不知道房屋的設計、未來可以分配多少，就要簽下同意書，萬一後來都更內容有明顯改變，住戶卻不能退出，毫無保障。
內政部次長蕭家淇說，過去辦理都更案件，很多人都認為早簽早吃虧、晚簽條件會比較好，容易造成實施者（建商）與所有權人（住戶）彼此不信任，致使都更案不易推動，這也反映出雙方資訊不對等的問題。
此次都更條例修法，內政部決定增加民眾撤回同意書的機制，實施者必須先將事業計畫與權利變換計畫書一併報核，之後公開展覽期間只要反悔或有疑慮，民眾就可撤回同意書。
民眾除了公開展覽期間能撤回同意書，政府審查過程中，只要計畫有重大變更影響權利人，委員會都能要求再次公開展覽，讓民眾有重新決定的機會。
都更修法擴大了「反悔條款」，讓許多建商反彈，擔心所有權人可能隨時反悔，造成投資上的不確定性，並拉長都更的時間，對都更案望而卻步。
蕭家淇對此表示，換個角度來看，這反而可促使實施者加強與所有權人溝通，積極說服所有權人，對於各項資訊也會更加公開、透明。
至於什麼樣的狀況可以讓所有權人反悔，蕭家淇說，重大變更的事項如容積改變、興建戶數與承諾的不同、土地面積持分減少、建築物形勢改變（如原本興建一棟大樓，後來變兩棟）等等，這些內容不會訂在法條中，而是訂在施行細則中。
台北市副市長張金鶚表示，很多人對於都更法令、程序都不了解，後來了解狀況後，不想參加都更案，當然可以撤銷當初簽署的同意書，這就像買東西一樣，也有一定的鑑賞期，發現產品不好或有瑕疵時，本來就可以退貨，何況是關於民眾的財產權，更應該要嚴謹一些。
他說，過去發生很多案例，所有權人簽署都更同意書是被建商哄騙的，後來發現上當，卻又不能反悔，對於其財產和權益非常沒有保障，尤其建商本來就是強勢者，法令應給予弱勢的所有權人必要的保障。
張金鶚指出，所有權人可以反悔，但反悔也不是隨隨便便、漫無限制，因為這會造成都更案件推不下去，必須訂出標準，符合相關規定與標準才能反悔，否則只差一點點（如興建戶數只差一戶），就有人無理取鬧，將導致都更案完全無法啟動。
新北市都更處認為，反悔條款其實有其必要，住戶的資訊一定相對弱勢。不過，反悔條款雖可提高地主都更安全性，但政府認定計畫有重大變更時，可要求再次公開展覽且允許住戶撤回同意書，這恐影響都更案穩定性，造成重複要求公展影響進度。
VISION/記者楊文琪、吳泓勳 2013.11.03
〈台北都會〉台北》促閒置屋釋出 推「包租代管」
〔記者鍾泓良、高嘉和／台北報導〕台北市去年有約三萬七千戶房屋閒置至少一年，達到全市房屋比率四．二九％。台北市都發局為了鼓勵閒置屋出租給弱勢，將率先全國試推一百戶「包租代管」，預計年中前可啟動。營建署也說，包租代管政策除已推動，內政部也正積極推動租賃專法，透過訂定一套租賃服務產業發展方案，提高房東願意參與意願，預計今年上半年就能拍板定案。
台北市連續12個月沒住人的房子約有3.7萬戶，空屋率高，台北市都發局為了鼓勵閒置屋出租給弱勢，將率先全國試推100戶「包租代管」。（資料照，記者王孟倫攝）
政府承包 平台業者媒合維管
都發局說明，「代租代管」是指房東與民間服務平台合作，由平台業者負責房客媒合及維護管理。「包租代管」則由政府主導承包，再交由平台負責媒合及維護管理，因有政府擔保，風險較低。
都發局說，一○二年九月推動「代租代管」，至一○五年僅媒合八十一件，主因是缺乏誘因、擔心管理不當，如今「住宅法」修法納入減稅機制後，可提升房東意願。
都發局昨天公布釋出房屋優惠，包括代租代管主要出租給符合租金補貼申請資格者，房子一年一約，房東每年可領得修繕獎勵一萬元；包租代管則是租給最弱勢身分者，房子三年一約，房東保證租金收入三年、同時可領得住宅修繕最高五萬元及保障三年居家安全險。
營建署說，包租代管是由各縣市政府提案申請補助，先申請、核定後才能補助，因此沒有一定額度限制。至於新北市政府提出的「青銀共居」及「交換房屋」構想，營建署樂觀其成，也會納入政策通盤考量。
都發局昨也公布「長者換租吉屋」計畫，協助有住宅需求、但現有房屋環境沒有電梯等設施的長者，媒合民間租屋或提供公宅；至於無住宅需求長者，都發局則鼓勵釋出房屋加入包租代管。
2014-09-17
兩年一千六百萬 擬助一百戶
〔記者盧姮倩／台北報導〕北市府今年四月開辦「空閒住宅代租代管」計畫，連續二年編列一六○○多萬元預算，要幫助一百戶弱勢租屋，但誘因不足，加上租稅等問題，房東普遍意願不高，截至八月底，釋出的物件僅十九件，卻有一二三戶申請，僅三件媒合成功，遭市議員質疑執行成效不彰。都發局表示，中央已修正《稅賦法》，減免公益出租人房屋稅，北市尚在積極爭取，明年是否能納入還是未知數。
北市今年4月開辦空閒住宅代租代管計畫，目前僅媒合3件，成效不彰。（擷取自都發局官網）
北市今年4月開辦空閒住宅代租代管計畫，目前僅媒合3件，成效不彰。（擷取自都發局官網）
台北市議會工務委員會本週審議都發局「北市空閒住宅政府代租代管計畫」預算。都發局表示，該計畫委由崔媽媽基金會及永勝資產公司負責代租代管，初步提供一百戶、每月租金低於一萬六千四百元，承租給弱勢家庭，租屋仲介費、公證費及兩年代管費用，由市府連續二年編列一六○○萬元預算支應。
質疑成效差 議員建議放寬標準
都發局指出，今年度編列九五一萬執行，目前釋出的物件有十九件，共有一二三件申請，媒合成功的有三件，待公證有二件，明年將編七百多萬元續推。都發局住宅企劃科長簡瑟芳補充，成交的物件分別位於中正、內湖及北投區，屬三房二廳的舊公寓格局，租金範圍在一萬三千元至一萬六千四百元之間。
但市議員王欣儀、李彥秀等人表示，今年編列上百萬費用，卻只媒合三件，執行成效令人質疑，建議市府放寬標準，讓符合《住宅法》第四條規定者都可申請；都發局允諾採納，將於明年實施。
憂心被國稅局追稅 房東意願低
對於媒合件數偏低，簡瑟芳說，房東憂心資料曝光被國稅局追稅，影響參與意願，目前中央今年已通過《稅賦法》修正案，只要是透過營建署租屋平台出租物件，並符合公益出租人標準，房屋稅可比照自用住宅稅率，減免至一．二％，不過北市代租代管計畫未納入，尚在積極爭取中。
士林區一名陳姓房東表示，市府願意當中間人，保障管理品質，他覺得不錯，但也坦言，屋頂增建、隔間、稅賦及承租對象等都是問題，確實會有顧慮，且若是在士林區，三房兩廳的物件租金要壓在一萬六千四百元以下，根本不可能，對投資客而言，可能連利息錢都無法cover。
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