【住展房屋網 蘇儀】民眾買房時，經常碰到露台的使用權問題，從法律的觀點來看，公寓大樓的大門、屋頂、地基、走廊等性質上不許分割之部分，都是屬於大樓的「共有部分」，應為全體住戶共同使用，露台同樣屬於建築物的基本構造，自然也是共有部分。如果露台未經登記，沒有產權，在買賣契約內也沒有提到露台，露台就不是房屋之附屬物，不能為住戶單獨所有。
顧姓男子在二年前與賴姓女子簽約，以總價六百萬元購買賴女位於桃園的二樓房屋，顧男已付清全部價款並辦理所有權移轉登記，後來發現該屋的露台使用權與一樓林姓屋主有爭執，一樓屋主於露台外牆面上掛有「私人土地請勿闖入，違者法辦」之告示，禁止二樓所有權人使用露台。
不能使用二樓露台
顧男不滿賴女隱瞞此一重要交易訊息的實際屋況，讓他陷於錯誤，誤認屋況甚佳而購屋，他提告要求賴女負起賠償責任，賠償他露台面積短少及土地持分減少的損失共一百六十三萬多元。
桃園地方法院審理後認為，雙方的買賣契約記載，顧男購買的房屋僅有主建物，並未包含任何附屬建物，露台並非買賣契約的買賣標的，賴女沒有必要故意隱瞞露台所有權非屬賴女所有。
住戶若要單獨使用露台，必須徵得其他共有人全體同意。
露台非買賣標的物
法院調查，露台的建物是一樓房屋的所有權人增建出來的騎樓屋頂部分，露台的一小塊部分是共有土地，但其他部分則是他人土地，仲介帶顧男看屋時曾到露台查看，當時露台牆面上有「私人土地請勿闖入違者法辦」之告示，可證顧男於簽訂買賣契約時，實已知悉露台並非買賣之標的，亦知悉其並無使用露台之權利。
法院指出，買賣契約之買賣標的並未包含露台，且顧男也沒有使用露台之權利，則顧男主張其受有露台面積短少之損害，即非可採。且依買賣契約所示，顧男向賴女購買土地標示為×××地號土地之應有部分二分之一，而顧男也已取得該標示所載之土地所有權，足見並無土地持分減少之情事，判決顧男敗訴。
目前實務認為，如果露台登記有產權，當然為登記的人所有，倘若露台為大樓全體住戶所共有，則依民法規定，露台應由全體共有人共同管理。住戶若要單獨使用露台，必須徵得其他共有人全體同意。大樓的住戶們也可以就露台的使用權，為共有物分管之約定，全體住戶都應受此分管契約之拘束。
本文摘自3月6日出刊之《住展雜誌》387期Know-How，同期內容除本文外，並有「商業地產的必勝機會」、「房仲業汰弱留強時代來臨」、「一次搞懂公寓大廈管理條例」、「人 是城市最美的風景」、「2013十大建商暨代銷龍虎榜」、「高規格室內建材搶先看」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
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