另類城鄉差距 雙北海外置產占比高
中央社中央社 – 2016年9月4日 上午11:56
（中央社記者韋樞台北4日電）國內房地產投資空間不再，部份投資人轉往海外，台灣搜房網統計近3年投資海外房地產客戶，66%來自雙北，其他縣市卻僅個位數，形成另類城鄉差距。
台灣搜房網統計旗下近3年英國、美國、日本等先進國家房地產已購客戶來源，發現台北市佔36%、新北市（含基隆市）佔30%、新竹縣（含新竹市）佔10%高居全台之冠，其中雙北地區即占投資總人數的6成6之多。
除了北部的縣市之外，其餘縣市的房地產投資人客戶買賣海外標的比例偏低，包括苗栗、彰化、南投、宣蘭、花蓮、台東等縣市僅有1%，即使是六都的台中市、高雄市、台南市、桃園市等地也只有4%到7%，顯然和北部的相對熱絡出現城鄉差距。
台灣搜房總經理楊建傑分析，雙北及新竹的不動產投資環境受高房價拖累，在房市冰河期中不僅價量齊跌，租金成長牛步、房地稅負加重，房市投資人無利可圖，投資者只好將目標轉向海外。
楊建傑還觀察到都會區民眾對外資訊發達、國際經驗豐富，亦是促成大城市跨境投資較為熱絡的助因。
相對的，北部以外縣市的房價低得多，楊建傑認為，房價所得比較北部縣市負擔輕了不少，相對投資海外房地產的急切性不如北部來得強。
楊建傑說，為降低海外房地產的信息不對等和城鄉差距，同時應該要讓投資人在海外投資前清楚了解標的物情形，台灣搜房網自7月起提供YouTube頻道開辦「海外房地產投資說明會LIVE直播」，將實體說明會同步轉播，觀眾可叩應或是網頁留言，與場內進行即時問答。1050904
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房市交易凍 不動產經紀商逾3成歇業
為凸顯建商對施工的用心，代銷業者現場不僅顯示鋼筋的處理方式，包括相關的排水管也都仔細進行處理。（資料照）
記者林美芬／專題報導
在政府頻出手打房、且房價已來到高原區的情況下，全台房市交易急凍。
根據內政部最新統計，到今年2月底，全台共9892家不動產經紀業者中，有高達3420家變更為非執業中，也就是處於歇業狀態；此狀況也意味著，全台不動產經紀業者超過1/3恐不支倒地、退出房市。
兩年內 近千家退出市場
再比較變更為非執業中的家數變化來看，前年2月有2425家，但到今年2月已暴增至3420家；也就是說，這兩年來多出近千家代銷或仲介業者處於歇業狀態，甚至恐已關門打烊。
房市交易明顯降溫，造成愈來愈多代銷或房仲業者退出市場，存活業者只能力求轉業或轉型，造成市場競爭更加惡化。
過去原本涇渭分明的代銷、房仲及建築業等，早就形成「大混戰」，原分工合作或上下游關係的產業結構被打亂。
例如不少代銷業者跨入建築業、房仲業者賣起預售屋，互爭地盤。
合作變競爭 市場大混戰
如信義、永慶都有代銷部，信義代銷部甚至已成為全台10大代銷之一；也有代銷轉進不動產開發，最有名的是早年代銷起家的興富發董事長鄭欽天，去年已躍居為全台第二大的推案建商，建案遍及全台，璞園廣告也成立建築團隊，是台北市知名的豪宅業者。
面對代銷、房仲業者紛跨入建築開發領域，也有不少建商建構一條龍，例如遠雄、茂德都成立自家的銷售公司，乾脆自建自銷。
前幾年趁著房市多頭賺到大錢的大型代銷更急著「借殼上市」，搶奪資金市場，如海悅及甲山林廣告都成其中一員；產業線從土地開發、建築到銷售，透過資本市場募來更低廉且更多資金，爭取更多案量。海悅去年接案量成為全台最大，超過千億元，成為代銷王；但在此同時，也擠壓小型代銷業者業務量，甚至面臨「無案可接」的窘境。
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房價高推案少 北市代銷最悲情
記者林美芬／專題報導
前陣子，台北市代銷公會舉行了場春酒宴，但原本是業界歡樂相聚的場合，卻只見理監事們互吐苦水，甚至連往年都要發表過去一年成績及未來一年展望都直接省略，理事長王明成還搖頭直言︰「數據如此難看，不發表也罷。」
建商撐得越久 代銷倒楣
根據住展雜誌市調，過去一年新屋及預售屋銷售率僅約4成，也就是說，有超過5成的新屋沒賣掉。台北市土地難尋、且成本節節升高，加上房價進入高原區，不管推出新案數量或是銷售成績，台北市可說是全台打房後的重災區。
代銷業者說，代銷跟建商不同，建商有雄厚資金背景，房市連續10年榮景，大多數建商早就荷包滿滿；加上利率又低，僅是1998年本土型金融風暴時利率的1/5，當年可撐1年的建商，現在可撐5年，只要不大幅升息，建商有的是資金打持久戰，房價短期內不會跌、也不會折價，但倒楣的是代銷或房仲。
房價不怕下跌 最怕量凍
北市代銷業者直言，房市不怕價跌，最怕不漲不跌、交易量凍。若依住展調查，台北市銷售率僅約4成，對於登記有案的147家代銷業者，真是杯水車薪，不少小型代銷已無案可接，較大型的代銷只好走出台北市，往新北市發展，甚至往南到桃園或新竹。
業者出走台北 南下求生
業者說，現在台中、台南、高雄都可看到台北市代銷搶案銷售情形，雖然有部分是跟著建商一路南下拓點，但還是凸顯出台北市代銷業經營困境。
此外，代銷業近來又碰到新麻煩；未來預售屋申報實價登錄，擬改為「簽訂買賣契約後30日內申報」。
業者說，這當然對市場有正面意義，可提高房價透明度；但對代銷業者來說，預售屋退訂頻率相當高，只要政策風吹草動，預售屋就會出現一波退訂潮。奢侈稅實施前、實施初，就造成整個預售市場大亂，退訂比數之高，讓業者幾乎難以承受；若未來預售契約退訂，卻又已上報實價系統，要讓業者如何處理？
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北市代銷公會理事長王明成警告 房市資金 流向人民幣及海外置產
記者林美芬／專題報導
近來財經官員紛表示台灣房市的錢很快會流向股市，但台北市代銷公會理事長王明成卻認為，房市的錢不一定到股市；他研究客戶的資金走向發現，不少房市資金根本是流到人民幣套利，或是海外置產，只有一部分會流向台股。
房市熱錢 已開始鬆動
王明成表示，台灣房市投資熱錢確實在鬆動，他追蹤客戶資金走向，發現利率仍低、熱錢仍在，但房市熱錢已分成3股在流失中。
他分析，一股熱錢是流向人民幣定存，主因是人民幣匯率長期升值，且人民幣定存利率約3％，較新台幣定存利率來得高；從央行統計資料來看，到2月底止，國銀的人民幣存款已暴增至近2500億人民幣。
第二股熱錢是流向海外置產。王明成說，台灣因經濟成長追不上房價，自然出現租金報酬率遠不如其他亞洲國家的情況，這就造成近年來不少資金轉向海外置產，包括日本、馬來西亞、泰國，就連義大利都有人來台灣爭取投資客到當地投資房產。
他指出，根據內政部統計，到今年2月底止，台灣不動產經紀業專做外國不動產的業者達189家，比去年同期大增45家，就可看出台灣人海外置產有多熱。
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海悅董座黃希文建議 解決都更困境 老舊國宅先行
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| 海悅董座黃希文建議 |
記者林美芬／台北報導
都更條例卡關立法院，都更更難行；全台最大代銷業者—海悅國際董事長黃希文提出建議，或許政府應先從老舊國宅著手，由公部門出面整合，再透過民間競標方式興建，採先建後配售，逐一推動都更改建，才能帶起其他民辦都更更易行。
以代銷起家的海悅，在借殼上市後，跨入建商領域，已在新北市鶯歌購地，準備自行推案。
先從北市老舊國宅著手
黃希文指出，在民辦都更難整合的情況下，公辦都更及國宅都更或許是可行道路。公辦都更有政府機制為後盾，較易推動，若政府願協助推動國宅都更，那更可帶起市場效應，讓更多老舊住宅戶願意參與都更。
他說，現在台北市國宅中，有許多社區已超過30年屋齡，早年受限於規劃、建材及興建品質等，到現在整個建築品質並不好，抗震及防災係數明顯不足，可說是安全堪慮；但這些國宅又地處當地交通便捷的精華地段，擁有很好的立地條件，改建誘因十足，既可照顧弱勢住戶，又可改變城市風貌，提高城市安全係數。
黃希文認為，推動國宅都更最好是由民間競標改建，且採取先建後售方式進行；也就是由政府先找一塊地，由民間競標來興建安置住宅，整體安置戶搬遷後，國宅基地接著改建，改建完成後，住在安置住宅的國宅戶可選擇返回改建後國宅，或是留住安置住宅。
他也指出，對於都更國宅，最好是減少建蔽率（拉高建築高度、增加空地）、增加容積，整個市容才有機會改變，最後營造多贏。為何要由民間規劃及競標？黃希文解釋，以「合宜住宅」跟過去國宅相比，品質、等級顯然高出許多，原因就是民間競標公開競爭後的結果，這樣的成功模式當然可加以沿用。
王明成指出，第三股熱錢才是流向股市，雖然看得出政府刻意引導房市熱錢轉向台股，但相對現有房市熱錢來看，數量有限；或許是近來台股強彈，成交量也跟著回升，官員就認定是房市熱錢開始轉向台股吧！
但王明成大嘆，近來媒體廣告有很大比例是銷售馬來西亞、泰國的房產，氣勢都快壓過本地房產廣告，恐令台灣消費者搞不懂，現在是在台灣、還是在其他國家？
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