全台土地交易腰斬 壽險、法人卻捧百億前進桃園搶地 - 地產天下 - 自由電子報
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土地賣不動了、建商不玩了？ 中部這縣市最慘淡..
2022/12/28 16:00文/記者張瀞勻
土地賣不動了、建商不玩了？ 中部這縣市最慘淡.. - 地產天下 - 自由電子報 https://bit.ly/3vl7jaF
近幾年居於土地交易王寶座的台中市，今年買氣大幅滑落，由去年的825億元大跌至今年的182億，跌幅近8成，係六都中量縮最明顯的。(圖/資料照)
高力國際近期發布「2022年第四季商用不動產及土地投資調查」，面對經濟放緩、通貨膨脹、緊縮貨幣等多重原因，今年商用不動產與土地兩大交易市場均出現萎縮，甚至土地年度交易額退回到2018年的交易水準，其中今年商用不動產年度交易總額約1,307億元，較去年小跌13%。土地年度交易額約1,613億元，年減46%，不但是近4年來首度跌破2千億元，更是自2018年以來，近5年最低。
高力國際副董事總經理黃正忠表示，2022年房市利空浮現，尤其台灣央行四度升息所帶來的影響，使得商用不動產買氣在下半年轉弱。若將交易表現分為上下半年，也可以看出2022上半年有壽險公司出手購置台中市商辦大案，推升辦公室交易額；但下半年開始，受到升息拉高報酬率的影響，投資型買方產品偏好則轉為廠辦。以全年來看，交易佔比最大的是廠辦大樓共計445億元，其次為辦公室的415億元。今年台北市勇奪交易王寶座，交易額達590億元，較去年增加30億元；台中市的202億元與桃園市的163億元分別位列二三名。
相較商用不動產買家的謹慎出手，今年土地買氣明顯大幅衰退，高力國際研究部董事梁儀盈說明，2022年在民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響年度土地交易動能下，全年土地交易額僅1,613億元，而第四季萎縮的最為明顯，單季交易僅116億元，是繼2017年後首次出現單季僅百億的交易額。尤其一向身為土地交易最大買方的建商，今年買入814億元，僅貢獻50%的交易額，遠低於去年的72%；不過建商策略並非完全不買地，而是改弦易轍由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等。從區域來看，近幾年居於土地交易王寶座的台中市，今年買氣大幅滑落，由去年的825億元大跌至今年的182億，跌幅近8成，係六都中量縮最明顯的。土地賣不動了、建商不玩了？ 中部這縣市最慘淡.. - 地產天下 - 自由電子報 https://bit.ly/3vl7jaF
壽險業青睞 新竹商用不動產交易首勝桃園
壽險業青睞 新竹商用不動產交易首勝桃園 | 好房網News https://bit.ly/3chVRq2
工商時報記者郭及天／桃園報導
升息效應加上台股大跌，桃竹苗地區商用不動產市場跟著退燒，根據第一太平戴維斯統計，今年上半年桃竹苗大型交易規模為248億元，比去年同期減少四成，不過近年在壽險業投資、製造業持續擴大布局下，新竹商用不動產交易規模更首度超越桃園。
隨著可供開發的建地、可供設廠的工業土地價格高漲，桃竹苗地區上半年大型商用不動產及土地的交易規模回到2020年的水準，其中金額3億元以上商用不動產交易金額133億元、年減32％；土地市場萎縮幅度更大，交易金額114億元，更較去年腰斬，為近四年新低。
近年桃竹苗地區大型商用不動產及土地。圖／中時電子報
近年桃竹苗地區大型商用不動產及土地。圖／中時電子報
值得注意的是，過去受惠台商回流紅利、製造業擴點、建商搶地大宗的桃園，今年更被新竹超車，人口、產值及房產交易規模均不及於桃園的新竹，大型商用不動產交易規模126億元，躍升為桃竹苗地區的新龍頭。
今年新竹地區最受矚目的二宗交易，均為壽險業出手，分別為全球人壽以58億元買下新竹市的國賓飯店整包資產，以及富邦人壽以26.5億元向大三商國際貨櫃儲運買下湖口近2萬坪工業土地，不僅壽險業加碼布局新竹不動產，晶豪科、力成、昌元光電也各自投資逾7億元取得湖口、竹北、新竹市廠房。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，全台近年不動產價格上漲，加上升息後壽險業取得不動產租金收益率門檻提高，在雙北及台中等核心都會區能符合條件的資產難尋，不少壽險業者將投資目光轉向二線城市，高產值產業匯聚、人口及消力費持續成長的新竹，成為主要目標，自去年以來，已有新光人壽56.4億元買下公道五「萊恩廣場」、中國人壽23.3億元買下關埔「雲智匯」商辦等大型交易，今年也可見富邦人壽開始布局物流地產。
不僅各大壽險業者出手積極，獲利能力佳的科技業在擴點需求下也加碼不動產，二年前緯創、智邦、義隆取地竹北AI智慧園區地上權，今年聯發科以37.7億元取得竹北高鐵站5,252坪地上權打造商辦地標。壽險業青睞 新竹商用不動產交易首勝桃園 | 好房網News https://bit.ly/3chVRq2
2021全年成交達1,619億 商用不動產旺到破表
工商時報 蔡惠芳 2021.12.15
全年成交達1,619億 商用不動產旺到破表 - 工商時報 https://bit.ly/3p0D2eR
今年經濟成長率上修，出口持續成長，商用不動產今年表現亮眼，成交量旺到「破表」總計成交達1,619億元，年增12％。全年成交達1,619億 商用不動產旺到破表 - 工商時報 https://bit.ly/3p0D2eR
第一太平戴維斯今（15）日舉辦2021年商用不動產市場年終報告，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄今天表示，今年經濟成長率上修，出口持續成長，商用不動產今年表現亮眼，成交量旺到「破表」總計成交達1,619億元，年增12％，刷新該公司進入台灣市場15年最高紀錄。
丁玟甄表示，今年商用不動產交易金額達1,619億元，再寫歷史新高，即使年中疫情升級三級警戒，卻不動搖買方信心，上下半年交易占比各50％，與去年疫情初次出現，交易急凍的情況迥異。
丁玟甄表示，在商用不動產市場方面，今年交易以廠辦最為熱門，全年交易金額達到487億元，年增達1倍，顯示自2018年的台商回流熱潮開始，接續中美科技戰與中國商業環境改變後，台灣製造利基持續浮現，科技製造業從初期的工廠擴增需求，延續至辦公空間升級擴大，對於商用不動產影響層面更加廣泛。
丁玟甄表示，今年較特別的是生技醫療業、食品業，也收購不少自用辦公室、廠辦等。
在商用不動產市場主要市場來說，都集中在北台灣，占七成。投資占比約51％，稍微高一點；但每一縣市占比都不同。
主要買家方面，以皇翔建設大股東收購SOGO敦南館等，收購商用不動產，最為積極。
土地市場方面，丁玟甄表示，今年土地與地上權交易金額累計達2,751億元，但比去年小幅減少8％；但若排除今年缺乏大型地上權釋出的影響，單單土地交易金額達2,482億元，跟去年比，是打平的。
土地市場方面，最主要買方為建商。但若加計跨足商用不動產掃樓，建商已收購2,470億元之多，佔4,300億元，比重已一半，顯示購置不動產力道加大，即使政策下重手打房，但仍不改變建商收購不動產的力道。
其中台中七期今年成交量已達310億元，為全台最大熱點。
另外在旅館方面，近年旅館經營相當慘，但沒有人在便宜出售旅館，交易金額還是居高不下。
明年要觀察的重點，一個是是否升息，還是要緊盯科技業，他們需要什麼，市場主流就會是什麼。另外，政策打房也是重點，預售市場可能會有震盪期，但建商對土地需求還是沒有改變，畢竟大家都不喜歡投機型買家去換約，所以對2022年的土地需求還是相當旺盛
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記者徐義平／台北報導
受金管會限制最低收益率2.875%緊箍咒的影響，壽險幾乎買不到符合預期的商用不動產，造成商用不動產買氣創近3年新低；但近來壽險業者已經想出突圍方式，除卡位國內物流倉儲用地外，就是轉而布局海外商用不動產。
國壽帶頭買倉儲物流地
世邦魏理仕（CBRE）台灣區董事總經理林俊銘指出，去年12月，國泰人壽便一口氣砸下約73億元獵取近16萬坪倉儲物流用地，分別是用60億元買進新北市瑞芳區近15萬坪的倉儲物流用地，以及13億元買進桃園縣大園鄉逾9千坪土地，主因是看好電子商務帶來的物流商機。
根據CBRE統計，去年商用不動產累積成交金額約977億元，創下3年來新低。主要為壽險業受政策限制，投資商辦大樓租金收益率必須超過2.875%，使得滿手現金的壽險業者無法施展。不過，金管會也開啟海外投資的曙光，第一太平戴維斯台灣董事長朱幸兒指出，去年全年均委託商仲業者評估合適的投資城市，主要鎖定國際一級城市紐約、倫敦、東京、上海等合適標的，預期最快今年第一季可望傳出佳音。
至於去年第4季的土地交易達650億元，較上季倍增，並較去年同期增加3成，創下兩年半來單季新高。其中本土建商砸下近400億全台獵地，占比高達6成，此外，亞洲私募基金對台灣土地開發市場也興致勃勃，預期2014上半年就會有好消息傳出。
林俊銘指出，去年建商積極獵地，包括對於地上權接受度也提高，陸續出手競標地上權案，預期今年指標地上權案包括台北市中山區長春段地上權、信義區A25地上權、中正區市議會舊址地上權等三大地上權案也會引起建商、壽險業者競標。
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記者徐義平／台北報導
今年全國平均公告土地現值調漲幅度是20年之最，高額的土地與商用不動產業主更是搶在去年最後一天「達陣」，避免被課徵高額的土地增值稅；其中國壽砸13億元買進大園逾9千坪物流土地便是其中之一，總計去年12月土地與商用不動產單月交易金額約320億元，相較去年11月增加超過1倍。
差1年度土增稅差很大
以北市內湖科技園區的精英大樓為例，2013年土地公告現值每坪約64萬元，不過，2014年每坪增至74萬元，調升幅度高達15%，以將近1600坪的土地面積來看，相差一個年度交易，粗估土增稅增加金額高達3200萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，每年年底投資業主或開發商為達年度目標會趕在年底前完成交易，加上又遇到今年度土地公告現值調整幅度是近20年以來新高，業主更會加快出售速度，相對年前出售可省下一筆可觀的土增稅差額，統計去年12月的土地與商用不動產的交易金額高達320億元，相較去年11月的148億元，月增172億元。
其中交易產品類別較多的是廠辦與工業用地，其中內科便有66.8億元的精英大樓交易案，竹北地區的台元科技園區也有數筆的廠辦交易，金額約22億元；至於工業區用地交易則遍佈全台，包括瑞芳的物流園區，以該筆交易其中之一的四腳亭段楓子瀨小段28地號來看，土地公告現值調幅高達48%，另外還有桃園廠區與彰化的廠區交易案。
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台灣10大名辦 北市信義區獨包7棟
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| 全台10大名辦評選，北市信義區便高達7棟，圖左為遠雄金融中心，右為統一國際大樓。（記者徐義平攝） |
記者徐義平／台北報導
商仲業者舉辦全台十大名辦評選活動，從台北市150棟A、B級辦公大樓中，挑選出10棟「金樓王」，光是信義計畫區便高達7棟，每月每坪租金開價均3千元起跳，西區僅1棟新光摩天大樓入榜，也是十大名辦中租金開價最便宜，每月每坪約2500元。
名辦一半新面孔
世邦魏理仕（CBRE）總經理林俊銘指出，評選標準主要分四大項，包括區位環境、大樓興建品質、物業管理、產權單純與租戶組合，入選的十大名辦，依照完工年份排序，分別為國貿大樓、新光摩天大樓、遠企中心、國泰金融中心、大陸工程敦南大樓、台北101大樓、統一國際大樓、華新麗華信義大樓、新光信義金融大樓（A12街廓）、遠雄金融中心（A1街廓）。
十大名辦中以國貿大樓屋齡最高，約28年，卻仍然屹立不搖，主因租戶多為外館進駐，加上物管嚴謹，擊退不少新建的商辦大樓，目前每月每坪租金2800~3200元。
林俊銘補充，其實十年前也曾經評選過十大名辦，對照今年評選結果，其中大陸工程漢德大樓、宏泰世紀大樓、富邦金融大樓、震旦國際大樓、國泰信義經貿大樓，今年則紛紛跌落十名之外。
主因近幾年部分新建大樓的硬體設備、規格以及物業管理均超越過往，甚至與國際水平看齊，因此，十大名辦中才會有一半是全新面孔，而且歷經十年，台灣的商辦租金則有明顯上漲，幅度2~3成。
此外，CBRE日前也製作一份全球頂級商辦市場淨租賃成本調查報告，所謂淨租賃成本也就是加計管理費等相關服務費用，並扣除公設面積，其中以英國倫敦西區的淨租賃成本最高，每月每坪要價2.3萬元。
前十名中，亞洲城市包辦期中5名，依序分別是香港中環每月每坪要價2.08萬元、北京金融街每月每坪約1.75萬元、北京市中心區每月每坪約1.69萬元、香港西九龍每月每坪約1.51萬元、東京丸之內每月每坪約1.37萬元，至於台北信義計畫區排名第43名，每月每坪淨租賃成本約6092元。
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