北台灣預售房價前六名 全落新竹
04:102022/07/16 中國時報 王莫昀
2022/07/16
受惠交通便捷，房價居高不下，竹北下半年眾案競出，至少6、7案登場。（本報資料照）
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近五年新竹縣竹北巿及新竹巿平均購屋單價概況
新冠肺炎本土疫情4、5月大爆發，加暌違10年央行自3月起動升息，連兩季共升息1.5碼，衝擊房巿成交量，房價增幅也趨緩，進入「冷靜期」！值得注意的是，住展調查今年前5月北台灣預售屋房價漲幅前六名，全落在新竹縣巿，其中以新埔上漲32.14%拔得頭籌，其他依序為北區、竹東、芎林、新豐與寶山，增幅為22.78％至20％。
無獨有偶，日前財政部公布全台綜所稅申報資料，平均最富有之「均富里」前5名，也全在新竹縣巿，依序是新竹市東區關新里249.2萬元、新竹縣竹北市東平里183萬元、新竹市東區龍山里178.7萬元、新竹縣竹北市鹿場里170.4萬元、新竹縣竹北市中興里158.4萬元。
對於新竹縣巿的新埔、北區、竹東、芎林、新豐、寶山等房巿表現亮眼，甲桂林總經理陳衍豪表示，新竹有半導體等科技業支撐，價格相對便宜的地方，民眾便會往這些地方移動，因此上述行政區，這波表現還是不錯。
屋比房屋總經理葉國華指出，近年新竹縣市在台商資金回流與科學園區發展題材帶動下，房價有明顯的漲幅，特別是與新竹科學園區為鄰的新竹東區及新竹縣竹北，更成為高收入的科技人士聚居之地，也帶動區域房價上漲更為明顯。
以新竹縣竹北來說，因坐擁新竹科學園區、璞玉計畫、台元科學園區、竹北高鐵特區、台科大重劃區、縣治一到三期重劃區等利多題材下，再搭配前陣子新竹縣市合併升格的討論，房市交易量能快速走揚，短短5年時間，平均單價就從20出頭漲到現在逼近3字頭，漲幅接近5成，漲勢相當驚人。目前，以熱門的高鐵特區、縣治2~3期與台科大重劃區來說，新屋及預售成交5~6字頭已有不少，中古屋則約3~4字頭，房市表現相當亮眼。
至於新竹東區，葉國華表示，新竹市生活機能成熟，近年來區域新興的關埔重劃區因區域屋齡新與街道歸畫整齊完善，更成為新竹富人的聚居地，目前關埔重劃區的平均房價普遍落在4~5字頭，屬於新竹市區內房價較高的區域，區域房市買氣相當熱絡。
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雙北明年房市銷售 低檔震盪
記者林美芬／台北報導
今年房市成交凍，住展預估，明年三大都會推案量估可達1.37兆元，僅較今年略減，在市場供給量仍大下，預估明年雙北市房價恐還是高檔不墜，但在居高思危下，銷售率預估不超過4成，在低檔震盪。
利空因素 多於利多
住展指出，雖然財政部宣佈奢侈稅修正法案僅微調，被房產業者視為是「利空出盡」，但明年有房貸升息、QE退場及五都大選等利空因素，房市恐是空大於多。
住 展預估明年三大都會區推案1.37兆元，較今年的1.45兆元，下修800億，其中北台灣約是1兆推案量，較今年縮減約1成；台中都會區推案量估將較今年 的2,000億元成長2成5，達到2,500億元的水準；至於高雄都會區較今年1,500億元，減少到1,200億元。
住展認為，明年推案會下修主因是受到美國QE逐步退場，及國內房貸利率將調升等因素影響，建商推案轉趨保守。
但住展還是預估雙北市明年整體平均房價還是持平盤整，就算新北市某些地區有供過於求隱憂，但修正幅度應該不超過1成。
房市將兩極化發展
但對於銷售率，住展看法較悲觀，認為是低檔震盪。住展指出，近年北台灣新屋平均銷售率僅4到5成間，明年建案銷售率也僅約4成，受推案量高及實價登錄效應的影響，銷售率要拉升的難度高。
另 住展也點出兩極化現象，如三都超豪宅正式現身，包括中華工程主導的信義計畫區亞太會館改建案「陶朱隱園」，及冠德建設位於信義計畫區的豪宅案，明年有望開 出300萬元以上一坪的新天價試探水溫，加上台中七期的豪宅喊價百萬元一坪，高雄美術館特區的豪宅陸續出籠，可預見明年三大都會區的超豪宅將成為引領房市 的焦點。
但同時，首購族也將成為市場主力，因房價持續攀高，而使跨縣市的輕移民購屋族往外溢，成為另一波的房市重點。
在房市銷售率不看好下，住展預估餘屋賣壓牽制預售屋市場，新北市幾個供過於求較明顯地區，包括林口、淡水及新莊等區；另外桃園地區的中壢（高鐵特區）、桃園市及蘆竹南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市與新竹市，餘屋賣壓是否能有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。
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記者林美芬／台北報導
信義線終於要通車，根據實價登錄資料，信義捷運沿線各站房價早漲在先，大樓均價達到每坪98~101萬元，幾乎跟信義線造價一樣，是鍍金的一條線。
根據實價登錄資料，比較今年與去年房價，在信義線沿線各站中，以世貿站表現最亮眼，平均漲幅達10.37%，其中在公寓部分以中正紀念堂站的6.28%最高，大樓部分是大安站的12.61%最好，均價則是101／世貿站的10.37%最佳。
中正紀念堂站一級戰區
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，中正紀念堂站目前已經有淡水線經過，信義線通車後雙捷運加持，加上未來還有萬大線經過，交通樞紐機能慢慢成形，周邊是中正國中學區，可謂一級戰區，老公寓均價普遍落在每坪65~85萬間，大樓與套房產品價格更高，卻仍然供不應求。
大安森林公園站周邊住宅均價為信義線各站之冠，豪宅陸續交易揭露順勢拉高均價，但其實公園周邊本來就擁有休閒景觀宅的優勢，捷運通車不過是錦上添花。
但由大安森林公園站到東門站短短800公尺距離，因為結合了商圈機能與休憩空間，創造出直逼每坪95萬的實際成交均價，至於大安站與安和路站每坪均價也都超越90萬元，顯示捷運站的進駐對於豪宅林立的大安區各站房價助漲作用不大，但支撐力道卻仍相當強勁。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，信義線經過之處原本就是北市最精華的區塊之一，區域買盤穩健，也是不少資產客的首選，雖然目前市場處於高檔，但中長線而言，仍是保守型客戶的首選，交易與價格自然不會寂寞。
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記者林美芬／台北報導
今年北台灣房市最熱地區在桃園，那明年會在那？業界看法不同，有認為桃園會續強，也有預估風水輪流轉會轉到新北市土城及汐止。
今年北台灣推案量最大區包括淡水、林口及桃園，永慶代銷總經理葉凌棋預期，因土城區禁建解編，明年可望成為新熱區。
他分析表示，土城區這兩年除華固與皇翔建設等知名建商購地推案外，藉由大面積工業區變更為住宅區的大型開發案，包括大同、日月光、永豐餘等總面積就廣達4.2萬坪，預計大同與日月光明年順利推案，土城年度預售與新成屋推案規模將有機會上看400億。
他說，這將超越今年推案累積的中和區381億與新店區373億元，直追第3名的林口區435億元，躋身新北前三名推案王。另汐止區預計明年也有大案釋出，分別在樟樹灣及中興路一帶。
葉凌棋認為，土城預售屋房價已喊到每坪50萬元，汐止房價今年拉高到一坪40萬元，明年新案釋出，可能均價上看50~60萬元，形成汐止區新天價。
但台灣房屋卻認為，在比價效應之下，大安區30坪舊公寓可換桃園百坪豪宅，還是具有相對優勢，桃園房市受航空城計畫、五楊高架、機場捷運、桃園捷運、縣市升格等加持，加上中悅等知名建商紛紛投入開發，房價一路往上攀升，成了大台北外最具漲相的都會區。
台屋指出，根據內政部不動產交易實價查詢發現，今年桃園成交百坪宅共383件，其中226件在蘆竹鄉、126件在桃園市，合計約占桃園縣9成2的比例，顯示桃園「百坪宅」交易越來越炙手可熱。
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