姜朝鳳宗族

 
 

時論─巷弄文化保護主義 尚未醒覺

2013-09-09 01:43

 

中國時報

 

白裕淇

客文館聯展 160件藝術品爭艷

2013-09-09 01:53

 

中國時報

 

【楊明峰／桃園報導】

文／下地寬也
你知道嗎？一個足以改變世界的商品，都有可能因為一次拙劣的簡報失去問世機會！倘若能夠研習「簡報法課程」，經過充分受訓過後，不論任何人都能在大大小小的場合中，自信滿滿地做出一場精采的簡報。
一分鐘簡報 首重壓縮資訊
一般人在做簡報時，大約需時多久呢？15至30分鐘嗎？假使被要求：「請在一分鐘內，簡述這場30分鐘簡報的精華部分。」大家的反應通常是下列兩種：

參加馬拉松賽 不忘挺大埔
 
〔記者張勳騰／苗栗報導〕苗栗縣政府昨舉辦馬拉松比賽，吸引三千多人報名參賽，十多名網友及大學生，在大會所發的背心畫上「勿忘大埔」、「反多數暴力」、以及穿上寫有「昨拆大埔、今拆政府」等字樣T恤，穿插在隊伍中，表達挺大埔訴求，引人矚目，過程平和。
這項比賽由苗縣府及台灣鐵人運動協會共同主辦，昨在苗栗縣立體育場出發，報名參加四十二公里全馬、二十一公里半馬，以及十公里健康組約三千多人，苗栗市經國路昨封閉北上車道進行路跑。

高房價的購屋壓力 南港最沉重 購屋壓力二線城鎮也飆
2024.07.15  03:00  工商時報 郭及天
高房價的購屋壓力 南港最沉重 購屋壓力二線城鎮也飆 - 日報 - 工商時報 https://bit.ly/3W3xrnj
全台各地房價全面上漲至歷史新高水位，所得成長遠不如房價，以住宅總價與綜合所得平均數的倍數，觀察七大都會各行政區購屋壓力，全台以台北市南港區達20倍最高，此外，近年資金湧入二、三線城鎮，帶動房價上漲，使得不少區域當地人購屋負擔暴增。
觀察全台七大都會區各行政區住宅總價與所得的倍數，台北市12個行區普遍在13～20倍間，南港區近一年住宅總價為2,258萬元，為僅次於大安、松山、中正外第四高的行政區，所得111.4萬元屬台北市中後段班水準，成為全台購屋壓力最沉重的行政區。
相較於台北市，即使近年因房價相對較低、吸納台北移民的新北市，購屋壓力並不遜於台北市。尤其一些開發較早或以傳統工業發展為主的二線城鎮，如蘆洲、五股、土城等所得相對僅居中後段班水準的區域，在近年房價大漲後，購屋壓力逾17倍，已逼近台北市蛋黃區水準，外圍區如淡水、八里、林口則在13倍以下，在新北市相對較低。
大台北以外，較值得注意的是台中市，28個主要行政區中有16個行政區在12倍以上，中科及高鐵等新興開發區效應，帶動蛋白區房價飆漲，包括烏日、大平、大雅均在16倍以上，在全台名列前茅，僅有如中區、北區、西區等舊城區在10倍以下。
此外，因產業投資、重大建設或新興開發利多題材，帶動外地資金外溢至傳統房價和所得較低的蛋白區、造成當地人所得追不上高房價情形，也發生在其他都會區，例如桃園大園、台南安南、高雄仁武等地購屋壓力倍數均在14倍以上。
高房價的購屋壓力 南港最沉重 購屋壓力二線城鎮也飆 - 日報 - 工商時報 https://bit.ly/3W3xrnj

全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵
2024年1月15日 週一 上午9:07
全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵 https://bit.ly/48OvK1Q
【文／李寧】通貨膨脹、升息循環，再加上地緣政治風險提高，種種因素產生嚴重經濟衝擊，全球先進國家房市正陷入暴風圈中，各國建商也紛紛掀起倒閉潮，隨之而來的爛尾樓潮更令購屋族頭痛；然而，台灣房市為何顯得相對風平浪靜？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析4個原因。
何世昌指出，包括德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產，以及中國、澳洲、越南，乃至於日本與美國，破產的建商數量較2021年明顯增加，引發難以處理的爛尾樓問題。許多人好奇，「台灣建商怎麼沒爆炸？」何世昌從國外建商破產情況，以及挖掘台灣建商、政策因素等特性，歸納出4個關鍵結論。
1. 台灣建商嗅覺敏銳 成本管控得宜
何世昌表示，早在2018、2019年開始，台灣建商就已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象，為此開始超前部署；儘管推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商在提前準備下，成本控管的表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本。
2. 漸進式VS.猛爆式衝擊
另一方面，何世昌說明，升息加上建築成本上揚是全球同步的趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略早已有所反映。
從這個時間點到2022年第一季升息還有3年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步。「正因為多了這3年多的時間，才讓台灣房地產躲過一劫。」
反觀歐洲、澳洲建商普遍在2022年2月烏俄戰爭爆發後，才驚覺營造成本快速上揚，何世昌指出，「反應慢半拍又立刻撞上美國聯準會的鷹式暴力升息」，可說是「雙重猛爆式衝擊」，這兩件事幾乎同步發生，讓業者措手不及，等到發現不對勁時早已來不及。
最糟的是，2022年房市買氣普遍不錯，有不少建商在2022年還沒做出適當反應，手上累積滿滿訂單，卻沒思考到售價已不敷成本，結果就在2022年底到2023年一一爆炸、宣布破產。
3. 台灣央行的溫和升息政策
何世昌表示，台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名；即使他們二人背負外界罵名，但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。
首先是央行的溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪；此外，由於建築業屬於資金高槓桿產業，「而這特點是禍福相依、更是建築業的阿基里斯腱。」因此央行也連續祭出數波「選擇性信用管制」，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度。
此舉讓建築業出現以下幾個重大改變：資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹。
何世昌說，這幾項改變雖讓建商抱怨連連，但變相讓存活下來的建商體質更為健全。
4. 房價持續上揚
何世昌指出，這一點至關重要，因為它代表建商可以「轉嫁成本」；倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫，建商等同面臨「雙殺」，倒閉機率會比較高。
他強調，台灣一年新推的建案有2500個上下，每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個，「根本是全球優等生中的優等生，不要再一廂情願認為外國月亮比較圓了。」
全球爛尾樓連環爆！台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵 https://bit.ly/48OvK1Q

 
〔記者徐義平／台北報導〕房市現警訊？全國房價最高的台北市驚見建商因財務困難，造成興建中的整棟建案淪為法拍物件。根據士林地院法拍公告，遭法拍物件是創意世家建設位在重慶北路一段上的「帝圖」建案，預計十二日執行第一次法拍，底價二．五一億元。
利率如反轉升息 情況恐將惡化
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，這或可當成「個案」來看，只是財務體質較不健全的建商，在房市交易低迷時，手中周轉資金有限，才會出現財務困難而遭到拍賣；較令人擔心的是，若市場利率反轉升息，這情況恐會惡化。
根據商業司揭露資訊，創意世家建設是二○○六年成立，資本額一億元，負責人為李祥剛，是結構技師出身，資歷逾二十年。而在二○○三年，李祥剛已創立知遠聯合實業並擔任董事長一職，且根據商業司資料，兩家建設公司登記地址均是同一個，合計歷年來兩公司推案逾三十個，均集中台北市。
遭到法拍的建案是創意世家建設在二○一○年推出的預售建案「帝圖」。根據住展雜誌調查的個案資訊，該案基地七十一坪，為地上十一樓、地下三樓住宅，規劃一層一戶，共十戶，一戶面積約七十八坪，當時每坪開價七十萬元。
此案僅法拍建物 不含土地產權
不過，這件案例法拍項目僅有整棟建物，並不包含土地產權，根據地籍資料，地主是金興發資產管理。
寬頻房訊指出，此次士林地院法拍的物件僅有整棟建物，建物面積約八二六．四八坪，因此推測此案為合建案，即便如此，應該仍有投資業者感到興趣，先行拍下建物後，再與地主談買回條件或是買下土地所有權；但也不排除地主可能自行拍回建物產權。
不過，該案並非近期首例，根據法拍公告，桃園、高雄也有建商出現財務危機，導致名下土地或蓋到一半的建案遭到法拍。

◎ 徐世榮
馬總統重話批評王院長，讓人驚訝、遺憾，也無法接受。本案在相關程序及法律面向皆尚未釐清之前，馬總統竟然就急忙將問題定調為「關說」，並欲下重手，這實在是匪夷所思。
需知，司法及行政必須非常重視正當程序，所謂「沒有程序正義，就沒有實質正義」，缺乏合乎法律及道德的正當程序，其所獲得的結論就會讓人無法接受。本案在程序面向明顯充斥瑕疵情況下，怎可隨意就將其定罪為「關說」？這會侵犯了王院長等人的基本人權，如同是政治謀殺。
其實，就公共政策研究來看，一個問題往往是可以由許多面向來給予解釋及定義，無形之中，選擇的解釋面向也就決定了問題的解決方案。例如太高的犯罪率可以解釋為：沒有足夠警察、家庭問題嚴重、輟學率太高、法律不合時宜、槍枝太多、毒品氾濫等，那到底哪一個解釋才是對的呢？誠實而言，沒有一個規則或定律可以決定哪一個解釋才是正確的。選擇解釋的方案是獨斷的，一個人的立場、利益、價值及意識形態，會導引他所要做的選擇，前述「關說」的定調也是如此。
因此，問題的定義，基本上就是一個主觀議題，它的定義是倚賴於政治判斷，然後以此來解決問題。也就因為如此，問題的定義往往是在我們確定解決方案之後，才會逐漸地明朗化。所以，非常重要的，問題並非是先前或客觀地存在，而是決定於我們要如何地解決它。著名的Lindblom & Cohen就明白告訴我們：「其實，問題並不是客觀地存在那裡，讓我們去發現它，而是我們做了一個選擇來形塑我們的問題（we make a choice about how we want to formulate a problem）。」
整肅王院長，是否才是馬總統將問題定調成「關說」的主因？
馬總統，台灣民智已開，別以為我們看不懂！
（作者為政治大學地政學系教授）

一位台大研究生最近在《中時》發表的文章〈06年95課綱，早已撤下國旗〉，真切地點出了這一代年輕人的無奈與徬徨。
戰後出生的所有中老年人，老實說，必須很誠懇地向他們年輕這一代說聲：「抱歉！」