姜朝鳳宗族

華人喜歡炒房、炒地皮，日本人卻相反，以前許多日本人投資土地，卻因泡沬經濟期崩解後地價跌跌不休，使土地成了負資產，不少地主只能任由土地閒置荒廢
2018年06月10日 04:10 工商時報 文駐日特派員黃菁菁
華人喜歡炒房、炒地皮，日本人卻相反，以前許多日本人投資土地，卻因泡沬經濟期崩解後地價跌跌不休，使土地成了負資產，不少地主只能任由土地閒置荒廢。
■Amid falling land prices and property tax burdens, greater numbers of landowners in depopulated areas of Japan are choosing to abandon their real estate.
日本人口減少，土地的需求降低，尤其是對郊外的地主而言，空地無從運用，想脫售又乏人問津，兒女們不想付固定資產稅，不願意登記繼承，明明是上一輩辛苦購置的資產，現在卻成了燙手山芋。
有些地主過世後，後代不去辦理繼承登記，使得地主不明的土地越來越多。閒置土地任由雜草叢生，甚至影響到道路和電線等公共設施，找不到地主就無權處理地上物，甚至導致都市開發計畫延宕，形成社會問題。
日本民法第239條規定，「沒有所有人的不動產歸屬於國庫」，卻沒有制定有關放棄土地程序規則。故日本政府已決定由法務省和國土交通省開始研究，盼明年2月能研議出大致的方向。
接管放棄土地成難題
法務省研究會在中間報告中提出的建議是，創設放棄土地所有權的制度、將土地繼承登記義務化。法務省預定在今年度內彙整出最終報告，並於2020年之前向日本國會提出相關法案。
目前日本政府考量的具體辦法是，將土地視為廢棄物處理，即土地所有人只要繳納一定金額，即可辦理放棄土地的手續。為了避免土地所有人明明有能力管理土地，卻為了止損而故意放棄土地，變成政府和地方自治體的負擔，故將設一定的條件，例如，災害發生時易發生危險的土地等。
倘若放棄土地條件過於嚴苛，或要求所有人負擔過多的費用，那麼閒置土地的問題可能依然無法解決。相對的，若將國稅用在管理廢棄土地上，也可能引起無資產市民的反彈。
地主們放棄的土地應該由誰來接管也是問題，民法上規定要收歸國庫，但政府內有人主張，應由土地所在的自治體或公家的第3者機構來承接。這種種問題該如何解決，正考驗著日本政府的智慧。
日本司法代書會連合會去年針對日本全國約2萬2千名司法代書進行問卷調查，結果在797人的回答中，約半數的代書表示，曾被諮詢過，「不想要的不動產想捐贈給地方自治體該怎麼辦」，可看出想放棄土地的人還不在少數。
公告地價仍上漲
雖說日本有許多地主視土地為糞土，但日本的公告地價仍連續3年上漲，地價上漲的主要起爆劑是訪日外國觀光客的增加，使得受歡迎的觀光地周邊的地價上漲。
日本2018年1月1日的公告地價，全日本的商業、工業、住宅等地價上漲0.7％，是連續3年的上漲。地方的地價則上漲0.041％，乃時隔26年的上漲，這也是受訪日外國遊客的動向所牽引。
海外投資人的活躍也是日本地價上漲的原因之一。都市未來總合研究所指出，2017年的外資公司在日本取得不動產的金額約是前1年的3倍強，急增至1兆1,019億日圓（約台幣3,028億元）。日本銀行（央行）的負利率政策使得不動產投資收益率與長期利率的差距擴大，也增加了投資的魅力。
然而地價上升的傾向能持續到何時還很難說。畢竟日本人口減少的趨勢已無法阻擋，光靠訪日觀光客及海外投資人的影響力還是有限，地價動向兩極化的現象也讓專家們擔憂。