姜朝鳳宗族

房市現警訊？台南拍賣移轉大增近3成 專家曝原因
2024/01/29 22:07文/記者朱語蕎
房市現警訊？台南拍賣移轉大增近3成 專家曝原因 - 地產天下 - 自由電子報 https://bit.ly/3OhUMhV
房貸利率來到高點，但去年拍賣移轉棟數卻未創高。
2023年平均房貸利率來到近13年來相對高點，但根據內政部最新公布數據，拍賣移轉量卻創史上同期新低，去年全國拍賣移轉棟數僅3,539棟，與2022年同期相比大減15.4%，六都中僅台南市增加，達29.9％之多。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，早年房貸利率都在5%以上，所以市場不佳可引發斷頭潮，去年平均房貸利率雖維持在2%以上，但屋主多能承受，且多年價格走揚，屋主價格讓利在一般市場能順利脫手，進到法拍的數量少，拍賣移轉創新低。
至於六都的各項數據表現，繼承移轉六都全面增加，人口最多的新北市無論是拍賣、繼承或贈與都是最大量，其中繼承移轉幾乎是台南市的3倍，不過，台南市在拍賣移轉跟贈與移轉的走勢都跟其他五都不同，台南市拍賣移轉不僅是唯一上揚，甚至大增29.9%。
郎美囡表示，台南市過去的拍賣移轉基期低，去年棟數增加數據反應明顯，且去年上半年大環境不佳，原本投資熱度相當高的台南市有許多企業主、個體戶受景氣衝擊，財務風險升壓，因此其所抵押的不動產流入法拍增加。
另外，有許多公同共有的物件以法拍解套，也是推升法拍移轉量的原因。至於新北市因為人口多，不動產配置及傳承的需求度高，故移轉量都是各縣市中最高者。
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近4年新低！2023買賣移轉失守31萬棟
2024/01/26 22:21文/記者朱語蕎
  近4年新低！2023買賣移轉失守31萬棟 - 地產天下 - 自由電子報 https://bit.ly/42cgKbW
2023年全國的建物買賣移轉棟數為30萬6,971棟，失守31萬棟防。
官方全國移轉數據完整出爐，根據內政統計月報顯示，2023年全國的建物買賣移轉棟數為30萬6,971棟，失守31萬棟防線，2023年全國買賣移轉量，較前年減少約1.1萬棟，較2021減少約4.1萬棟，相當於蒸發了桃園市一整年的交易量，導致買賣移轉年減3.5%，成為近4年的新低點。
不過，2023年房市先淡後旺，下半年移轉即起直追，下半年移轉比起上半年增加了20.9%，尤其12月全台建物買賣移轉棟數為31,169棟，創2022年4月以來最佳，交易量創21個月以來新高，月增3.7%，年增15.7%。
中信房屋研展室副理謝欣亞認為，2023年房地產市場面對不少衝擊，在上半年就遭遇升息、第五波選擇性信用管制、平均地權條例上路等影響，加上全球景氣低迷，讓整體買氣急凍，若扣除新屋交屋因素，實際成屋交易應更為慘淡。所幸下半年政府祭出「新青安政策」帶動首購族進場購屋，申請新青安貸款的戶數占全國移轉棟數的占比逐月提升，加上南部年底交屋潮挹注，讓整體移轉量在第四季回穩。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，回顧2023年房市呈現「上冷下溫」格局，上半年全台交易量較2022年同期年減18.7%，而下半年開始，整體經濟情勢穩定，房市政策利空出盡，投機退場，加上新青安優惠貸款穩定買氣，據財政部統計，自去年8月上路至12月底，共承作了逾2.5萬戶，撥貸金額高達1850據億元，促成不少首購族加速進場，而換屋、長期置產族群在考量通膨長期化的狀況，增加購屋意願，2023年全年度結算僅年減3.5%，以目前交易市況來看，預期這波穩定的買氣可望延續至農曆年前。
謝欣亞指出，去年全台七大都會區僅台南跟新竹為正成長，其他都會量能均衰退，主要是在政策跟不景氣的衝擊下，原先的買盤退卻，加上都會區房價較高，房價區間大多不在新青安貸款的主力範圍內，大幅限縮自住客的購屋選擇，使剛性客群外移到蛋白區購屋，而新竹買盤在買盤在在地客與竹科工程師力撐下，在第四季急起直追，年增來到11.4%。
展望2024年房市，謝欣亞認為，今年全球通膨趨緩，整體經濟可望復甦，今年台灣利率在美國降息的風聲之下，升息機率較低。整體而言，今年房市將延續去年下半年市場結構，交易量將在穩中求突破，市場依舊以剛性買盤為主。近4年新低！2023買賣移轉失守31萬棟 - 地產天下 - 自由電子報 https://bit.ly/42cgKbW

2023年台灣全年房屋交易量大約落在30萬6,467棟，與2022年比較，小幅衰退3.6%  https://bit.ly/486Idh7

查詢房屋買賣移轉件數 2021  中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 (taiwanhouse.org.tw)

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 (taiwanhouse.org.tw)

5月買賣移轉棟數 六都全面增長
2021/06/02 05:305月買賣移轉棟數 六都全面增長 - 自由財經 https://bit.ly/2SQI5kL
疫情對於房市衝擊尚未浮現，5月主要都會區買賣移轉棟數仍增長。（記者徐義平攝）
疫情衝擊尚未顯現
〔記者徐義平／台北報導〕疫情對於房市衝擊尚未顯現，5月六都買賣移轉棟數仍全面增長，增幅4%至21%不等，以高雄市增幅最大。房地產業者指出，疫情對房地產的衝擊有遞延效應，預期6月買賣移轉棟數將大幅衰退。
根據六都地政局最新發布資料，5月買賣移轉棟數，台北市2999棟、月增11%，新北市6549棟、月增4%，桃園市3896棟、月增4%，台中市4303棟、月增11%，台南市2517棟、月增17%，高雄市4490棟、月增21%；合計六都買賣移轉棟數近2.48萬棟、月增近1成。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，5月建物買賣移轉棟數大致反映4月房市買氣，因4月疫情未爆發，讓5月移轉量維持高檔；不過，隨著5月中以來確診數大增，全國進入3級疫情警戒，看屋人數衰退，成交量自然減少，預期6月移轉量就能看出疫情對房市的衝擊。
中信房屋研展室副理張漢超認為，疫情衝擊將反映在6月，可能意味著房市將被送入冷凍庫，加上國際開始浮現通膨訊號，以及7月開始實施的房地合一2.0，後市要回歸平穩，將會是一段艱辛的路程。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，回顧5月的前1個半月市場氛圍，當時房地合一2.0修法箭在弦上，已讓賣方加大倒貨潮，因此交易量明顯增加，但無法反映5月疫情衝擊下的買氣轉折5月買賣移轉棟數 六都全面增長 - 自由財經 https://bit.ly/2SQI5kL

法拍10年量縮逾8成 專家揭2大關鍵
法拍10年量縮逾8成 專家揭2大關鍵 https://bit.ly/3objKA9
法拍數量多寡可判斷景氣好壞，過多對市場交易產生影響，根據內政部不動產資訊平台資料顯示，國內的法拍拍定成屋總件數已經連續6年剩下2000餘件，大約較金融海嘯高峰時量縮逾8成。
統計顯示，金融海嘯當時發生後，法拍潮出現在2008年與2009年，2009年法院拍定成屋總件數達1.6萬件，金額達到690億元。隨後房市復甦，從2014年起每年的法院拍定成屋總件數就跌破3000件，較2009年量縮8成，今年上半年也僅有1228件，拍定金額約為138億元。
法拍數量多寡可判斷房市景氣好壞。示意圖／截自pexels
© 由 好房網 提供
寬頻房訊發言人徐華辰分析，造成法拍拍定件數減少的第一個因素是投資客槓桿操作失靈。繼奢侈稅之後，投資客的投資習慣改變，手頭上同時投資的物件已經不多，從過去的5、6件已減為2、3件，在此種狀況下，就算投資客有資金周轉困難的情況，不過持有的件數較少，因此在資金調度上就不像過去一樣緊張。
另一個因素是受低利環境影響。近幾年在房貸利率寬鬆的情況下，不論是投資客或一般民眾，若財務狀況出問題，也因低利率的關係，將不動產變現也相對容易，因此法拍數量持續維持低檔水準。
© 由 好房網 提供
徐華辰說，今年雖有疫情衝擊，但政府啟動紓困方案，提供民眾展延本金或利息，加上市場景氣快速復甦，受影響的民眾也可以快速變現，因此今年也沒有出現銀行房貸壞帳大增，而流入法拍的狀況，顯示成屋與中古屋市場維持健康交易發展。
法拍10年量縮逾8成 專家揭2大關鍵 https://bit.ly/3objKA9

全國繼承移轉年減2.43%；贈與移轉量年增1.91%，且六都在贈與移轉量部分都向上成長，顯見愈來愈多父母，偏好以贈與途徑將房產過給子女 https://bit.ly/2YjWtiE
價差650萬元 為何有錢人寧選房子贈與不繼承？
2019-05-08 13:35經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
內政部統計，今年第1季與前兩年同期相比，繼承移轉量略微下滑，全國繼承移轉年減2....
內政部統計，今年第1季與前兩年同期相比，繼承移轉量略微下滑，全國繼承移轉年減2.43%；贈與移轉量年增1.91%，且六都在贈與移轉量部分都向上成長。 報系資料照
假如你在台北市有兩至三棟房子想要過戶給子女，對子女而言，一般來說承接父母房產的方式採繼承較划算，但數據顯示卻顛覆大家的想像。
據內政部統計數據，今年第1季與前兩年同期相比，繼承移轉量略微下滑，全國繼承移轉年減2.43%；贈與移轉量年增1.91%，且六都在贈與移轉量部分都向上成長，顯見愈來愈多父母，偏好以贈與途徑將房產過給子女。
但這樣的做法會差多少？估價師舉實例估算價差可達650萬元，簡單說，就是這些富爸媽寧願多花650萬元，也要選贈與不選繼承。650萬元，已經可以在新北市郊區再買一棟房子。
假設位於台北市仁愛路四段的實際案例顯示，屋齡高達45年、面積約40坪的物件，屋主取得時間30年左右，房仲業者推估總市值約4,000萬元，若是採取繼承方式，合計稅務規費大約落在94萬元。
但同一物件若是採贈與方式移轉，光是土地增值稅就將近550萬元，合計稅務規費高達746萬元，兩途徑換算下來相差約650萬元。不過從內政部第1季繼承與贈與的移轉量發現，支付較高稅費的「贈與」，六都皆較去年同期成長。
這個案例落在台北市，事實上今年第1季數據就顯示，雙北贈與移轉約5,400件，超過繼承的4,500件。顯示雙北的有錢的爸媽跟你想的可能不一樣。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，依現在的規定，一定是繼承比較划算，由於現行遺產稅免稅額度是1,200萬元，贈與稅是每年220萬元免稅額，光是免稅額度就有差距，另外採取贈與途徑移轉，還要支付土地增值稅，因此在繳納稅費上差距可觀。
房仲業者分析，2017年遺贈稅新制上路後，採取累進稅率，若是以繼承的方式則可以省下土地增值稅，但今年第1季贈與比率成長，反倒是繼承數量下滑，推測愈來愈多父母擔心子女低薪，就算繼承了房子，也可能無法負擔遺產稅，因此寧可繳納土增稅，也要提早辦理贈與。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，由於目前環境處於低薪時代，推測不少父母可能怕小孩難負擔遺產稅，在能力範圍內自己先辦贈與，另一方面，若是父母名下有多筆房產及多個子女，採取贈與的方式可以提前分割，因此在生前先辦理好，免得往後造成子女爭產的麻煩。

去年 2018 全台房屋移轉 達27.8萬棟
By 中時電子報, www.chinatimes.com查看原始檔一月 28日, 2019
2018年全台買賣移轉棟數出爐，達27.8萬棟、年增約4.5％，雖然移轉棟數出現連續兩年反彈，但卻不如市場預期的28萬棟，房市復甦力道已不若前一年強勁，預估今年房市仍將呈現盤整走勢。
此外，因目前房貸利率仍處於低水位，去年拍賣移轉僅5,234棟，10年來減少約8成；另受人口老化影響，去年繼承移轉棟數持續創新高，達到5.6萬棟。
根據內政部統計處最新資料顯示，2018全年買賣移轉棟數為27.8萬棟，年增約4.5％，若與10年前相較，2008年因整體房價水準較低，加上當年投資買盤興盛，新成屋交屋量大，全年買賣移轉棟數達到37.9萬棟。不過，自2014年房市反轉後，市場以自住客為主，10年間移轉棟數大幅減少逾10萬棟。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，2018全年交易量僅呈現小幅回升走勢，不如市場預期的28萬棟，房市復甦力道已不若前一年強勁，今年中美貿易衝突未解，全球經濟局勢仍不明朗，加上總統大選即將在下半年開跑，預期可能壓縮交易量成長空間，雖然九合一大選後民眾購屋信心回升，但房市交易還稱不上熱絡，且自住市場結構短期不會改變。
在拍賣市場方面，受惠低利率環境目前市況仍相對穩定，2008年的拍賣移轉高達2.5萬棟，不過2018年剩下5,234棟，較當年減少約8成。信義房屋企研室專經理曾敬德表示，拍賣移轉量大減，反應當前因債務或欠繳房貸而流入法拍市場的量少，拍定移轉的量也因而減少，不過另一方面也可看出市場大致維持穩定，急需資金或債務可能出問題的民眾，可以順利售屋變現。
另繼承移轉棟數則反應人口老化與高自有住宅率等因素，加上不動產的價值高，因此繼承的移轉棟數年年攀升，2018年已經增加至5.6萬棟，持續創下新高，和10年前的3.6萬棟相比，呈現逆勢增加的狀況。

書記官隻手遮天》6000萬法拍屋 半價賤賣 
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2019-01-22書記官隻手遮天》6000萬法拍屋 半價賤賣 - 焦點 - 自由時報電子報 - https://goo.gl/J6Y9km
二至四拍沒公告 賤價標出
〔記者張文川、陳梅英／台北報導〕台北地方法院民事執行處書記官駱俊勳未依法拍屋公告程序拍賣，偽造第二、三次法拍標紀錄，日前將市價約六千萬元、位於台北市大安區的標案，以第四拍三一六九萬元賤價標出，因標的物位於蛋黃區，法拍業者有意搶拍，卻在一拍後即沒消沒息，再次出現時已是市價近五折拍定，無不跳腳質疑內神通外鬼，還檢舉到司法院，台北地院立即撤銷拍定、查扣得標金，並展開內部調查。
 台北地院書記官駱俊勳未依法拍屋公告程序拍賣，日前將市價約六千萬元、位於台北市大安區的標案，以第四拍三一六九萬元賤價標出。（記者鄭景議攝）
台北地院書記官駱俊勳未依法拍屋公告程序拍賣，日前將市價約六千萬元、位於台北市大安區的標案，以第四拍三一六九萬元賤價標出。（記者鄭景議攝）
北院撤銷拍定 查扣得標金
駱男指為了消化積案，才便宜行事，但北院指出，駱男確實未依法定程序對外公告，涉偽造法拍文件與紀錄，也未由司法事務官即擅自主持開標，本月八日將駱男依公務員業務登載不實罪嫌，移送台北地檢署偵辦，全面清查他經手的法拍案件，並將他調至訴訟輔導科；北檢昨傳訊李姓得標人，全案除觸犯偽造文書罪外，另追查是否涉圖利、貪瀆。李男昨庭訊後表示，不認識承辦書記官。
北檢追查 是否涉圖利貪瀆
這件法拍屋位於北市大安區四維路巷內一樓，是地坪廿一坪、建坪八十八坪的四十年公寓。北院指出，本案去年六月進行第一次法拍，底價四八六○萬元但停拍，駱男未依法公告第二、三拍，卻趁司法事務官請假私自用印，偽造二、三拍都流拍的假公文，因一銀經辦人詢問駱男法拍進度，駱男趕鴨子上架，上月廿日跳過事務官的指揮，未公告即私自主持開標。
外傳李姓投標人得標後，又獲本件法拍屋的主要債權人第一銀行以百分之百信用貸款來支付標金，但一銀昨晚聲明表示，李男是在得標後，以得標憑證、投標金收據向一銀申請代墊，一銀審核後提供八成代墊金，非全額代墊，也非信貸。

房屋買賣移轉件數/2016年全台房屋買賣移轉棟數 24.5 萬棟日本房市崩跌模式 台灣恐完全複製？/房貸線上鑑價/熱錢流向房地產/香港700萬人口，房仲有3200家，一年住宅交易6萬6000戶；台灣房仲有7500家房仲，一年交易40萬戶。/每間房屋仲介公司談到服務費時，都覺得要出成交總價4%的服務費真的太多了 @ 姜朝鳳宗族 :: 痞客邦 PIXNET :: - https://goo.gl/f4xb5A

投資客插一腳　共同持分被拍賣
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祖產房屋30人共同持分，投資客買下其中一小塊，並趁機向法院申請分割或依市價拍賣，想藉此賺進價差，其他持有人要如何自救？宸翰法律事務所執行長邱創智表示，「這幾年很多投資客看上這種持分，用低價去買一點點持分，再向法院申請要分割共有物，一旦分割共有人太多，土地就會割得太細，通常法院就不會分割，而是把整塊地拿去拍賣，尤其是房屋，而且這時候不是法拍價格，是用市價來賣。」這中間的價差，就是投資客貪圖的利益。由於法律傾向「消滅共有」，只要有人申請分割就一定會核准，這時候只能仰賴宗族團結。邱創智建議，「宗族的人自己去整合成單一，或2、3個所有權人，法院就會傾向於把投資客割出去，其他人維持共有，投資客就無利可圖。」（楊佳真／台北報導）【想知道更多，一定要看……】買房問蘋果，有問必答等你問 來來來！你來問！房地產大小事幫你解答：dr@appledaily.com.tw更多房市快訊請看蘋果地產王粉絲團

共同持份被拍賣會以市價來賣，不少投資客就是貪圖其中價差才插一腳，其他持有人應整合所有權人來說服法官維持共有。資料照片

〈台股青紅燈〉台北房價倒掛的原因

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2017-03-06
最近台北市房地產出現一個非常奇特的現象，就是中古屋價格倒掛，當蛋黃區新建案用每坪80萬以下在促銷時，中古屋卻還是用每坪100萬以上的高價，在各仲介網站待售，結果當然是乏人問津。
當蛋黃區新建案用每坪80萬以下在促銷時，中古屋卻還是用每坪100萬以上的高價，在各仲介網站待售，結果當然是乏人問津。（記者徐義平攝）
當蛋黃區新建案用每坪80萬以下在促銷時，中古屋卻還是用每坪100萬以上的高價，在各仲介網站待售，結果當然是乏人問津。（記者徐義平攝）
其他商品出現原料比成品貴的倒掛現象，大多是供需出現反轉時，但房地產的性質不一樣，房地產除了供需問題之外，還有人性問題，現在欲售中古屋的屋主，心態還留在3年前房市巔峰時期的價格，所以不願隨著低迷市況調降賣價，寧願掛在網上6個月、8個月，也不願降價求售。
2016年全國房屋買賣移轉棟數為24.5萬棟，創下史上新低，若扣除新屋移轉棟數，真正中古屋買賣成交數恐怕非常低，這個現象非常有趣，低利率的環境，讓大部份人願意守著空屋，苦苦等待下一次景氣來臨。
1997年亞洲金融風暴時，當時基本放款利率是7.025%，是目前利率的5倍，因為房貸負擔沉重，當時大部份投資人與建商選擇放棄房地產，造成那時銀行手上一堆斷頭擔保的房產，幾乎壓垮台灣金融業，這次房地產不景氣，卻因利率低、負擔輕，民眾選擇把所有風險放在身上。
現在每天都有一堆人在論戰，房價何時落底，這就跟明天的股市一樣，會漲會跌沒有人能說得準，唯一能確定的是，只要賣方不降價，買方就不會進場，房價繼續倒掛，成交量就繼續萎縮。
（紅布朗）

全台房價修正ing 去年法拍移轉棟數也改寫新低
鉅亨網記者張欽發 台北2017/02/07 14:330
全台房價修正ing 去年法拍移轉棟數也改寫新低。(鉅亨網記者張欽發攝)
全台房價修正ing 去年法拍移轉棟數也改寫新低。(鉅亨網記者張欽發攝)
2016 年全台房屋買賣移轉棟數創新低，房價處於修正階段，但房價打底指標的法拍量仍在探底，根據內政部公布全台拍賣移轉棟數，2016 年僅 4630 棟，相較 2015 年拍賣移轉 4669 棟，年減 0.8%，創 2003 年有相關統計資料以來新低。
依統計資料內容顯示，去年拍賣移轉棟數以高雄市降幅 19% 最多；不過，新北市拍賣移轉量大增，台南市也增加 14.3%。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，不動產市場出現降價但未至崩盤，主因在於低利環境防止崩跌，屋主若資金緊迫，若願意降價可在二手市場脫手，此外也可以轉貸他行，以寬限期換取轉圜空間。
不過，隨者美國升息，市場也在觀望央行是否跟進升息，觀察目前景氣及近期央行動向，升息幅度應不高，且將緩步升息，因此不易出現價格急速崩跌的情況，法拍量增可能還需要一段時間。
郎美囡指出，拍賣移轉量近年持續減少，從 2015 年開始跌破 5000 棟，2016 年維持低量，主要在於低利環境讓屋主壓力較小，拋售不易。此外，由於前一年基期太低，六都中呈現四都修正幅度較大，隨著市場逐漸打底，也越能看清真實輪廓。
綜觀全台表現，2016 年六都拍賣移轉量皆維持低檔，其中高雄年減 19%、桃園年減 4.3%，其他四都反而提升，新北市年增 35%、台南市增 14.3%、台中市增 4.9%、台北市增 3.5%。
住商機構副總經理劉明哲指出，雙北房價高，不少屋主出現週轉問題，有不少優質個案陸續出爐，此外經濟不景氣而營運不佳的企業，撐不住面臨法拍，也都是造成移轉量增加的原因。
至於高雄及桃園拍賣移轉量持續縮減，劉明哲表示，這兩區不少屋主取得早，若有急售需求多能在中古市場中找到買方，不須至法拍市場才能找到低價房屋，應是法拍沒有爆量的重要因素。

去年拍賣移轉棟數 年減0.84%創新低
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2016年房市向下，不過法拍市場卻未見爆大量，甚至創下統計以來新低。
【陳世峰╱台北報導】2016不僅建物買賣移轉量創下史上新低，連拍賣市場也探底，據內政部公布資料，全台在去年僅4630棟，年減0.84%，創統計以來新低，業者分析，去年仍不見民眾進入法拍撿便宜，顯見房價尚未落底。
去年房市買賣史上最冷，至於歷年拍賣移轉量，全國拍賣移轉量以2003年最高，達5.7萬棟，之後一路下滑至2008年的2.55萬棟才見回升，不過隨著景氣重返多頭，法拍移轉量自2009年開始探底，在2015年更首度跌破5000棟，去年再減少39棟，剩4630棟。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，不動產市場出現降價但未至崩盤，主因在於低利環境防止崩跌，即使屋主資金緊迫，若願意降價可在二手市場脫手，且觀察目前景氣及近期央行動向，升息幅度應不高，要見到法拍量增可能還需要一段時間。
主要都會區近2年拍賣移轉量
今年法拍量估緩增
觀察全台表現，六都拍賣移轉量皆維持低檔，其中高雄年減19.0%、桃園年減4.3%，不過雙北、台中、台南卻出現量增。住商機構副總經理劉明哲認為，雙北量增主因經濟不佳，導致部分營運不善企業流入法拍，才出現逆勢量增。
104法拍屋總經理籃茂山表示，內部統計去年全台法拍拍定金額僅約480億元，也創下史上最低，不過觀察案件數有緩緩地在增加，主因去年房價仍未落底，法拍市場仍乏人問津，不過由於現在利率低，要見到法拍爆量不容易，預期今年法拍量將維持緩增，不過拍定金額應不會再破底。