屋齡3年內的新成屋,去年第四季的平均購買總價為1223.3萬元,貸款利率也是最低的1.62%;而屋齡36年以上的老宅,購買總價為904.7萬元,利率為1.81%,也能貸到7成+全台房屋稅籍住宅類數量為876萬8900戶,平均屋齡為30年,台北市平均屋齡更達34.6年 https://is.gd/f0DMXF

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受都更緩慢、房價高昂等影響,全國幾乎是老屋遍布。據內政部統計,今年第一季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年,而六都中以台中市26.6年最高,其次為台北市25.86年。房仲業者指出,民眾若因撙節預算而想入主中古屋,將會有很大的機率接觸屆齡30年的老宅。  https://t.ly/y2M6D
根據內政部統計,今年第一季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年,而六都分別為台北市25.86年、新北市21.98年、桃園市17.41年、台中市26.6年、台南市20.28年、高雄市22.17年。
若統計住宅買賣移轉的屋齡占比甚至可以發現,全國屋齡超過30年的老宅移轉已占整體住宅移轉28.62%,六都老宅在區域內的占比在台北市約有48.66%、新北市29.04%、桃園市18.68%、台中市33.1%、台南市27.26%、高雄市21.13%。
▲據內政部統計,今年第一季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年。(圖/中信房屋提供)
中信房屋研展室副理張漢超表示,老宅交易比例高,也反應這塊市場具有商機潛力,但中古屋部分屋主為求賣相佳,有些會將房屋重新整理後再出售,這樣的作法雖無可厚非,但卻使得原屋況細節不易觀察,此時買方除了要注意仲介業所提供的《不動產現況說明書》相關記載,最好還是要學會屋況重點觀察。
張漢超建議,民眾選購中古屋時,不如選擇裝潢簡單、沒有太多裝飾型態,甚至是原屋況的房子,這樣不僅可避免風險,也可將省下的資金拿來重新打造更適合自己風格的居住空間。
https://t.ly/y2M6D


4樓不用負責 房價最低是「這層樓」
2019/02/25 12:31:00
記者蔡佩蓉/台北報導
2014年開始,北部地區房市陸續進入盤整期,目前價穩量縮的格局依舊不變,即便2018年的交易量較2017年增加4.5%,來到27.8萬棟,但與房市高峰期3、40萬棟相比,仍有一段差距。民眾購屋議價時,可透過高低樓層議價,但數據也顯示,「4樓」房價因與「死」發音相近,但房價卻未必是全棟最低。
板橋房市,工人,廣告,發傳單。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-1522806
▲ 1樓房價普遍最高,但公寓5樓卻是最低價。(圖/記者蔡佩蓉攝影)
民眾買房得仔細議價,而高樓層與低樓層的價格差多少才合理,也是一門學問。網路估價平台「好時價」指出,學術名詞的「樓層別效用比」,意思是同一棟樓裡各個樓層的單價比率,例如把4樓設為100,若5樓是105,表示5樓的單價會比4樓高5%。
「好時價」分析新北市累積近30萬筆的實價登錄房地交易資料,以數理模型製作出各樓層的樓層別效用比,發現以大樓、華廈而言,高樓層確實比中低樓層貴。
好時價將4樓設為基準100,分別檢視大樓、華廈與公寓3項產品,發現1樓房價普遍最高;公寓則是從2樓開始往上遞減,到5樓最低;大樓頂樓戶房價約比4樓高10%,華廈的頂樓則僅比4樓高2%。
有趣的是,一般購屋者認為「四」與「死」發音相近,在購屋習慣上,較傾向避免購買4樓,但房價實證發現,4樓的價格無論在大樓、華廈或是公寓皆非最低,反倒公寓產品因沒有電梯,買5樓得「爬好爬滿」,房價最低


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全台平均屋齡 澎湖39年最老
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根據營建署統計,全台平均屋齡約28.88年,因房市活絡,北台灣縣市平均屋齡較低。顧美芬攝
【顧美芬╱台北報導】想知道你住的縣市平均屋齡有幾年嗎?內政部營建署統計全台844萬餘戶的房屋稅籍資料統計發現,截至今2017年3月止,全台平均屋齡28.88年,各縣市中平均屋齡最老的是澎湖縣平均屋齡達39.42年最高,而桃園市平均屋齡23.9年最低。
根據內政部營建署統計資料顯示,全台844萬餘戶的房屋,平均屋齡有28.88年,但平均屋齡最老的前3名分別是澎湖縣39.42年,其次是雲林縣35.48年,第3是嘉義縣34.54年。
平均屋齡最低的前3名,桃園市平均屋齡為23.9年,新竹市24.21年,第3是新竹縣24.73年。
屋齡偏高房市冷
國民住宅組副組長陳淑娟表示,平均屋齡較低的縣市,可能因該縣市新建案量比較多,拉低平均屋齡。
根據各縣市統計數據也發現,屋齡23年到28年,幾乎分布在北台灣,這也反應了該縣市房市較活絡,反之,平均屋齡在34年到39年多集中在中南部地區,顯示平均屋齡較高的縣市,房市相對較不活絡,沒有太多新建案,使得平均屋齡偏高。
陳淑娟也提醒,屋齡偏高的縣市,可以藉由《都市危險及老舊建築物加速重建條例》近日發布施行後,進行都更,汰換老舊建物,新建安全居住環境。


怕影響房價 老屋健檢申請補助僅6%
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台南大地震後,民眾擔心房屋位在土壤液化區,政府除公布全台部分縣市土壤液化潛勢圖,內政部也提出老屋健檢補助,編列13億供全台8萬3千棟老屋進行初步檢查。然而半年來全台申請健檢的件數僅5700件,官員分析,民眾應是因擔心評估結果不好使房價下跌、或擔心違建被查出等而採觀望態度。

今年3月行政院公布首波土壤液化潛勢圖,今(16)日也公布第二波、中南部5縣市的土壤液化狀況供民眾查詢。土壤液化潛勢圖剛上線時,行政院即強調老屋即使位在高潛勢區也不代表得都更,必須透過老屋健檢等方式檢測耐震度及後續補強方法,內政部也因此提供全台21縣市共13億的老屋健檢經費,只要是在1999年以前取得建造執照的住宅類建築都可申請經費補貼,初評最高補助8千元,詳評則補助45%費用。

補助8.3萬件 僅申請5700件

內政部統計,全台21縣市符合資格、可申請補助辦理初評的建築約有8萬3千件,需要詳評的則有2千件。然而半年來實際向地方縣市政府提出申請的僅5700多件,只有總數的6%,對照地震剛發生時的社會恐慌,熱度明顯降低。營建署官員表示,初步了解民眾申請意願低落的原因,主要是屋主擔心若評估結果出來狀況不佳,即使政府沒公開,大樓其他住戶也可能「走漏風聲」,影響房價。另外也有屋主因在房屋或大樓蓋有違建,擔心會因耐震評估而使違建曝光而作罷。

房屋耐震評估結果 政府不公開

9月時內政部次長花敬群曾拋出議題、指將要求老屋交易時需附耐震評估結果,卻遭立委及房地產業者大力抨擊、最後不了了之。面對市場對老屋耐震狀況極為「敏感」、不止不願公開、更連評估都不敢,官員除了表示會加強宣導,也強調已經沒有再研議房產交易要附耐震評估的政策,中央也已發函給全台21縣市、要求絕對不可公開房屋耐震評估結果,「除非住戶自己要公開,不然政府絕對不會說。」 

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推動都更救經濟 南北藥方大不同
莊孟翰│理財周刊856期│2017-01-19
問:近期在房市持續發燒的議題便是都更,包括營建署和台北市政府均相繼舉行大型論壇,希望為都市更新找到具體可行的推動模式,北市更提出「改革都更效能白皮書」。教授之前有發表每坪預售房價未達三十二萬元,經容積獎勵一.五倍上限仍未達二十二萬元,將面臨都更經濟效益不夠的困難,此就北部地區特別是台北市阻礙較低,但中南部恐仍將窒礙難行?
答:是的,都市更新確實是新政府施政最有機會翻轉民調的一項政策工具,並且對於民生經濟的挹注亦是一股相當大的助力。
最近中央及地方均積極舉辦公開活動研擬對策,如內政部營建署為加速都市更新策略規劃及推動,在今(二○一七)年元月五日、六日舉行「都市更新國際研討會」;另於元月十一日再舉辦「政府主導都市更新成果展覽」,由此可見政府推動都市更新的態度已轉趨積極。
他山之石可以攻錯?
內政部營建署自二○○五年開始籌劃政府主導都市更新計畫,持續輔助各地方政府推動都市更新,並配合都更防災需求、振興地方產業、活化文化資產,進行都市更新整體計畫先期檢討評估作業,補助興建關聯性公共工程,以及推動大面積公有土地指標型都市更新案,期以都市再生的角度,持續推動永續、安全、宜居的城市改造計畫。
主管機關除延續先前邀請英國研究公辦都更及合宜住宅相關活動,本次「都市更新國際研討會」再邀請荷蘭及德國等四位專家學者,包括荷蘭阿姆斯特丹都市發展局─都市與區域設計辦公室負責人Maurits De Hoog教授、荷蘭阿姆斯特丹住宅協會聯盟政策顧問Jeroen van der Veer博士、德國保存柏林圍牆運動計畫Gunter Schlusche博士、漢堡國際建築展Uli Hellweg執行長等,分別主講荷蘭舊港口、都市衰敗地區改造及德國工業區轉型等經驗,提供我國都市更新永續發展之機制、執行及推動參考。
至於「政府主導都市更新成果展覽」,除彙整近十年來政府主導都市更新案例編撰成果總集及拍攝影像記錄政府主導都市更新成果之外,更邀請台北市、基隆市、台南市政府分享當前政府主導都市更新經驗及講述政府主導都市更新之演變,其目的在於讓更多人充分了解並積極參與都更議題探討,以期將都更願景提升至都市整體建設與發展之境界。
儘速修法勢在必行
營建署表示,修訂版《都更條例》草案及《都市危險及老舊建築物重建條例》草案,都預定在下會期送立法院審議,藉以加速推動都更。
至於新版都更條例主要是落實公辦都更,營建署長許文龍還表示,包括推動老舊住宅重建及社會住宅,設置行政法人中央專責機構等重點工作,都更涉及各單位整合及私有地協商等範圍,因此成立專責機構實有其必要性、急迫性。
根據內政部營建署都市更新處統計,目前全台自整合中到已完工的案件數共有一千七百三十二件;其中,已審定、未動工、施工中、已完工的案件僅有三百二十七件,占比僅有三六%;換句話說,都市更新推動十五年來,全台平均每年僅有二十餘件得以順利重建。
再者,內政部表示,現正積極推動《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵機制》,以期提供危險及老舊建築物較簡便的重建流程,以資保障全民居住安全;該方案內容主要包括容積獎勵最高達容積一‧四倍,同時放寬建蔽率一○%。
此外,更提供租稅獎勵,若都更後兩年內未移轉者,租稅優惠可延長至房屋脫手為止,舉凡屋齡三十年以上經耐震評估須拆除、或四十年以上、海砂屋等危險建築,以及與上述相鄰建物,不論有無電梯,只要取得全體所有權人同意,都可適用;由此不難了解主管機關積極推動都市更新的用心。
領頭羊北市以專案率先執行
至於最近北市府積極推動的「一六八專案」,主要是協助百分之百同意且無爭議之都更案優先進行,目標是六個月內完成都更事業計畫,八個月內即可完成都更權變計畫;此外,建管處亦將加速建築執照核發、地政局也會就都更建物測量預審措施及加速產權登記時程,平均作業時間將縮短至一百三十九天。
截至二○一六年第三季,依房屋稅籍統計資料,全國屋齡三十年以上住宅計三八四萬七一八戶,占總量八四四萬六○二三戶之四五.四八%。

屋更新 容積獎勵最高1.3倍
  • 十一月 30日, 2016
為鼓勵參與都更,內政部長葉俊榮表示,將透過容積獎勵、租稅減免及簡便程序來增加誘因。圖為示意照。(大紀元資料室)

【大紀元2016年11月30日訊】(大紀元記者江禹嬋、莊麗存台灣台北報導)過去都市更新引發社會不少爭議,賠償金額也無法在原地區買到同樣價值的房子,配套不足、過程粗糙,民團諷刺,都更根本是現代版的「圈地運動」。內政部長葉俊榮29日向行政院長林全報告推動老屋更新報告,表示將透過容積獎勵、租稅減免及簡便程序來增加誘因。其中將依不同基地大小,提供最高1.3倍的容積獎勵。

為鼓勵參與都更,內政部長葉俊榮表示,將透過容積獎勵、租稅減免及簡便程序來增加誘因。圖為示意照。(大紀元資料室)

內政部次長花敬群提到,為鼓勵參與都更,將規畫原屋主未移轉、自住期間,房屋稅皆可享有減半徵收,不以2年為限,地價稅部分則維持2年減半徵收。

為鼓勵參與都更,內政部長葉俊榮表示,將透過容積獎勵、租稅減免,以及簡便程序來增加誘因。(中央社)

葉俊榮指出,容積獎勵部分,500平方公尺以下是小基地,500~1,000平方公尺為中基地,1,000平方公尺以上是大基地;小基地提供原容積、中基地1.15倍、大基地1.3倍的容積獎勵,對不同狀況給予不同容積獎勵,希望照顧到每種不同需求。

這次結合老舊住宅耐震安全顧慮及改建方面需求,將推動老舊住宅更新計畫,讓老舊建築能有更新機會。尤其許多老人家住在老公寓裡,若改建增設電梯,更合乎老年化的需求,這部分也會排除在容積計算裡面。

葉俊榮說,一般民眾住的「雙拼」公寓很多都是小基地,以前還沒有實施容積管制時,「有的蓋的比較滿」,後來才實施容積管制,因此按照原容積改建。希望透過這些誘因,可以盡量做到公平。

都更房屋稅減免

財政部長許虞哲30日表示,未來將朝「自住輕稅」原則鼓勵都更,不可能全部減免。(陳柏州/大紀元)

政府為加速推動,傳出內政部提案參與都更屋主沒有移轉且自住,房屋稅、地價稅將可享有終身減半的優惠,對此,財政部長許虞哲回應,目前只是內部討論,後續還要修法,目前也還沒看到內政部擬定的草案,由於這部分涉及到地方稅,包括房屋稅、地價稅,也須經過地方政府同意才能執行,不可能全部減免,未來將朝「自住輕稅」原則鼓勵都更,但所有租稅優惠都必須有期限,預計會在政策正式實施後,在3、5年後檢討。

葉俊榮則表示,努力朝向在第一次移轉之前有租稅優惠,盡量讓大家不會因為都更後房屋稅太高而住不起;而都更條件因每個地方地價等各方面不同,但他說,租稅減免採取全面性,這還要與地方政府溝通,且有一些細節要規劃。◇

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屋齡30年且6樓以上老屋占成交比重 台北市16%最高
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內政部官員昨日釋出針對 6 層樓以上且屋齡 30 年以上的老屋,推動老屋健檢的政策,並且在交易時附上健檢報告,而信義房屋 (9940-TW) 統計近 2 年的實價揭露資料顯示,若按該目前已揭露的政策方向來看,台北市將是六都中影響最大的區域。

統計資料顯示,2015 年與 2016 年 1-7 月分別有 16.3% 與 15.2% 的成交比例,屬於 6 樓以上且屋齡 30 年以上的老屋,其他區域影響比例則相當稀少,新北與桃園受影響的交易比例甚至不到 1%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台北市因為房價水準高,加上普遍屋齡偏舊且新房子供給量少,因此與其他的都會區相比,30 年以上的老屋明顯有較佳的市場性;相對跨出台北市以外的市場,則有相對大量的新成屋供給,加上房價水準較低,購屋人的喜好明顯是「舊不如新」,因此 30 年以上且 6 層樓以上的成交佔比明顯偏低,相對較高的高雄市,近兩年的成交佔比也不到 4%。

從 2015 年與 2016 年 1-7 月的實價資料來看,6 樓以上且屋齡 30 年以上的老屋,佔比最高就是台北市,台北市 2015 年有 16.3%,2016 年前 7 月為 15.2%,新北市則是分別為 0.8% 與 0.7%,桃園則為 0.8% 與 0.7%,因此影響層面甚微,台中與台南市則都是在 2% 以內,高雄市則是在 4% 以內。

曾敬德表示,短期內市場情緒難免受到政策風向干擾,但屋齡 30 年內老屋不受影響,且目前 4、5 樓公寓也未被納入,加上政策的成熟度仍偏低,未來還需尋求社會共識,因此現階段影響的也只是短期的信心面。

6 層樓以上且屋齡 30 年以上老屋之實價佔比

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新竹市老屋自主更新計劃起跑 申請補助最高45%
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2016-09-14 12:57 聯合報 記者蔡昕穎╱即時報導

 

配合內政部營建署老屋更新計畫,竹市府鼓勵20年屋齡以上老屋提升居住性能!新竹市都發處都市更新科長翁嘉陽指出,舉凡20年以上老屋,有外觀拉皮、防漏水、耐震補強需求、增設電梯等,都可以社區名義提出申請,最高補助總工程款45%,歡迎市民參加講座課程,以了解申請程序、經費補助項目及額度。

「這就是進階版的全能住宅改造王!」新竹市政府鼓勵老屋居民為居所自主更新,這樣計畫由中央內政部營建署發起,地方政府配合輔助申請,新竹市政府為了讓民眾更加了解計畫細節,從本月底開始,舉辦三場次座談說明會,每場次80個名額,額滿為止。

協助此次自主都更的竹教大環境與文化資源學系助理教授黃書偉說,依照都市更新條例,7個住宅所有權人就可組成自組更新會,接著討論屋舍需要做哪些工程,由市府從旁協助爭取中央補助款項,位在大同路108的舊城再生基地,也提供相關諮詢,也可派職員前往老宅實地協助勘查。

市長林智堅表示,新竹市是個發展古老的城市,老屋有老屋獨有的味道,在竹市屋齡20年以上老宅就有5萬棟,希望透過「自主都更、老宅變身」讓竹市舊城再生,不管是老式公寓、社區透過社區共同參與,先有彼此的共識後,為老房子進行改造、也更適宜居住。

翁嘉陽說,三個老屋自主都更的說明會場次,分別為9月20日(東區民眾為主)、9月27(北區民眾為主)、10月4日(香山區民眾為主),每場次80個名額,相關資訊也已公布在新竹市政府入口網站,歡迎民眾踴躍報名參加,聯絡電話03-5216121分機330或489或495諮詢。

自主都更,老宅變身,補助金額最高工程款45%,歡迎民眾踴躍申請。記者蔡昕穎/攝影
 

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