景氣回溫 建商全台大獵地
中時電子報中時電子報 – 2017年3月25日 上午5:50
中國時報【王莫昀╱台北報導】
看好房市景氣回溫，建商大舉獵地，興富發光是去年即購入130餘億土地，月前參與公有地標售，再以近10億取得高雄左營逾3000 坪土地。興富發副總經理廖昭雄昨日指出，今年推案主力在基隆、台南、高雄等地，且獵地行動持續，手邊上持續有土地在接洽中。
今年以來，包括興富發、遠雄、京城都大舉獵地，有「獵地王」稱號的興富發光是去年即砸133億元全台購地，月前又以9.9億元標下高雄左營區海青工商圓環旁的3040.73坪住四土地。廖昭雄說，公司長年深耕高雄市場，近期在市區推出的首購產品，銷售成績亮眼，未來左營果貿段土地，將朝向2、3房首購產品規畫。
廖昭雄表示，興富發獵地動作從未間斷，目前在台北南港有1200坪地，高雄及台南則各有3000至4000坪地，而集團在基隆持有土地更逾4萬坪。以其各地持有土地估算，未來推案總銷高達3、400億元。
廖昭雄說，「我們是最傳統的內需龍頭產業！」興富發賺的每1分錢都投資台灣，期望對台灣經濟盡一份心力。
興富發獵地王稱號不是浪得虛名，2009年金融海嘯來襲，房市低迷不振，但興富發董事長鄭欽天當年獵地130.2億元，較2008年25.5億元大增4.1倍，在當時刷新集團歷年獵地金額最高紀錄。房市在2009年底開始反彈，集團手中握有大筆便宜土地，危機入市，反應在營收獲利上，自然表現不俗。
六都1月移轉1.6萬棟年增37% 台灣房市「破底翻」有譜?
news.cnyes.com查看原始檔二月 2日, 2017
2016年全台房屋買賣移轉棟數 24.5 萬棟，是 1991 年以來的新低量，不過 2017 年已經有築底反彈的趨勢，據六都公布的買賣移轉棟數資料顯示，今年 1 月六都房屋移轉量為 1.6 萬棟，年增 37.5%，表現最好的是新北市，1 月移轉棟數年增高達 70.1%。
桃園市 1 月買賣移轉棟數較去年同期大增 32%，台中市增加 27%，高雄市也增加 20%，業界看好，金雞年有機會在第 1 季就出現移轉棟數較去年同期增加的好兆頭。
信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年 1 月下旬為春節過年，導致 1 月工作天數較少，不過買賣移轉棟數仍出現明顯反彈，若考量工作天數的影響，實際上的動能可能比數據反映的更為強勁。
此外，房屋買賣移轉棟數能夠明顯反彈，除了市場買氣有所回溫以外，2016 年第 1 季受房地合一因素干擾，導致當季出現超低交易量的低基期，也是主因之一。
2017 年 1 月六都表現最好的是新北市，移轉棟數為 4517 棟，年增高達 70.1%，研判部分應是受到新案交屋帶動，表現最好的區域分別為淡水區、板橋區與新莊區。
台北市 1 月買賣移轉棟數為 1763 棟，較去年同期增加 24.5%；桃園市為 2516 棟，年增 32.3%，台中市為 2897 棟，年增 27%，台南市為 1445 棟，年增 39%，高雄市則為 2518 棟，年增約 2 成。
就雙北市 1 月房市交易情況來看，永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，台北市交易熱區集中於中山區、內湖區與大安區，交易量為 210 戶至 240 戶之間。北市購屋購屋需求不減，唯房價是買方考量的關鍵，因此市場銷售的房產，只要屋主願意讓利，仍有成交機會。其中房價實惠的市郊區，或是市中心區中低總價產品仍是交易主力。
新北市部分，謝志傑說，當地 1 月交易量約 4,500 戶，交易量最高的行政區為淡水區約 1000 戶，其中有新市一路一段的「台北灣 - 四季之旅」規劃千戶的社區，大批交屋潮增添區域的交易量能，其次超過 500 戶的行政區為板橋區，其中有鄰近樹林及新莊區交界的新崑路「超級城市 3 - 威尼斯」交屋，以及位於新莊區丹鳳捷運站附近，天祥街的「鴻邦世界花園」等，帶動新北市 1 月交易量，年增率大幅成長七成。
信義房屋認為，由於政府強力調控措施已經告一段落，加上房市已經盤整約 2 年左右的時間，已經看到一些認為現在是長線好買點的買家進場，而在去年低基期的效應之下，金雞年第 1 季的移轉量有機會出現反彈，全年移轉量可望超越去年的 24.5 萬棟，交易量呈現「破底翻」的走勢。
北台灣去年新屋推案量跌破8000億元 連三年下滑
鉅亨網記者張欽發 台北2017/01/19 11:200
北台灣去年新屋推案量跌破8000億元呈現連三年下滑。(鉅亨網記者張欽發攝)
北台灣去年新屋推案量跌破8000億元呈現連三年下滑。(鉅亨網記者張欽發攝)
住展雜誌統計，2016 年北台灣新成屋、預售屋案推案量跌破 8000 億元、為 7956.49 億元，年減 6.4%，連 3 年下滑，與 2013 年推案量顛峰期 1.345 兆元相較，跌幅高達 40.92%，但 2016 年第 4 季中央釋出都更、老屋重建等新政方向，有助未來推案意願。
住展雜誌認為，去年北台灣新成屋、預售屋案推案量年減幅度在個位數，相較於 2015 年的推案年減幅 28.4%，其主要關鍵，在於去年第 4 季中央釋出都更、老屋重建等新政方向，對房市態度轉為友善，以及去年底前北市中心大量成交消息激勵，推案意願因此略有提升。
2016 年 11 月間，北台灣推案量原僅約 6800 餘億元，但因台灣政府所提出的都更議題不斷發酵；上月內政部又拋出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」、且行政院迅速於當月核定。這二個政策被解讀為政府對房市趨於友善，激勵建商趕在年底前積極推案，案量一口氣衝到將近 8000 億元。
住展統計，在北台灣三個直轄市中，新北市、桃園市 2016 年推案量均同步下滑。其中，新北市 2016 年推案量為 2989.7 億元，年減約 277 億元，減幅約 8.5%；桃園市 2016 年推案量為 1676.38 億元，比 2015 年銳減約 499 億元，年衰退約 22.9%，是衰退幅度最大的縣市。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，桃園推案量急縮的主因是房價修正幅度最劇烈，高過其他縣市，但也因有感降價，以及 1、2、3 字頭的親民房價，成交狀況也較佳。由於降價幅度大，且變相降價的手法明顯，加送裝潢的狀況較其他縣市普遍，在在侵蝕銷售利潤，因此業者縮手推案的現象最明顯。
北台灣三都推案量唯一逆勢走揚的是台北市，台北市 2015 年推案量僅 1628.88 億元，但 2016 年卻增至 1868.4 億元，增加 239.52 億元，年增幅約 14.7%。
何世昌表示，台北市 2014 年、2015 年推案量已連續衰退 2 年，2016 年終止連 2 年走跌。雖然推案量回穩，但主要是「琢白」、「和平大苑」、「信義御邸」等高總價豪宅案挹注，推升總體案量。若從建案數量來看，去年北市推案僅 138 個，創下統計以來新低，顯示多數建商心態仍然保守。
何世昌預期，2017 年北市調降房屋稅、眾多豪宅案趁機傾巢而出；若是豪宅全按既定時程推出，案量就高達約 2000 億元，推案量將連 2 年上揚，成為今年房市推案的領頭羊。不過，在推案量之外，最關鍵的仍在於北市成交量能否提升，才能真正帶動房市回穩。
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=營建類股
營建類股股價腰斬 建商經營策略宜採333
莊孟翰│理財周刊826期│2016-06-23
問：六月是股東會旺季，不少上市櫃建商都發出不錯的股利，看來好像業績還不錯，但股價為何不像以前那麼高？
答：台灣加權股價指數從二○一五年四月的萬點行情(一○○一四．二八點)下滑至八月的七二○三．○七點後，經過十個月，今(二○一六)年六月二十二日已回漲至八七一六．二五點，而曾在萬點行情時創下高股價的營建類股也都隨著大盤拉回整理，而呈現腰斬走勢。
營建類股除受大盤影響外，也與政府打房，每年房屋買賣移轉棟數大幅萎縮息息相關，例如中古屋景氣指標的上市公司信義房屋(9940)，二○一一年最高還有七十二．六元，但二○一四年六月最高價五十五．三元除息後，迄今都在二十六至二十八元間，可說是景氣衰退最明顯的例證。
再看今年營建類股的股東會，興富發(2542)通過去年股利六元，算是營建類股的股利王，但近期股價在五十一至五十三元間，與二○一五年最高價的八十三元相較，足足下跌了三十多元，但若與今年一月的最低價二十八．六五元相比，反彈幅度也高達八成。
至於股價在五十七元伯仲之間的華固(2548)及長虹(5534)，前者發放去年股利為現金股息五元，再加○．五元的資本公積配息，合計五．五元現金股利，而後者則是現金股利三元。
華固股價於二○一三年七月來到最高的一一○元，最低回跌至二○一五年八月的四十八元，跌了六十多元，目前則在五十七元上下。
長虹的股價，於二○一三年八月來到最高的一三一元，但最低為二○一五年十一月的三十九．四五元，跌了九十多元，而現今約在五十七元上下，也反彈了四成多。
興富發、華固及長虹的獲利表現，算是營建類股中的「前段班」，加以過去幾年預售推案，陸續在去年及今年完工入帳，使得股利發放還能維持較佳表現；不過，隨著最近三年房市成交量的萎縮，預售屋業績逐漸衰退，明後年的獲利是否還能維持高股利，則是一大問號？
過去股市及房市大多頭，獲利高，配息好，都能支撐較高股價，不過，在二○一三年實施國際會計準則(IFRSs)後，過往採「完工比例法」入帳的營建類股，全改成「完工入帳法」認列後，營建類股的股價表現就更難隨著景氣而呈現急漲走勢。
而由營建類股的指數表現，與政府幾波救房及打房也有很大的關聯性，例如二○○八年美國「二房事件」，亦即房地美(Freddie Mac)與房利美(Fannie mae)引爆金球金融海嘯，台灣也遭受波及，有不少企業放起「無薪假」，政府為救市，於二○○九年初將遺產及贈與稅的稅率由邊際稅率五○％，大幅調降至單一稅率一○％後，有效引導滯留海外的資金回台，導致房市再掀另一波多頭。
但隨著二○一四年房屋稅大幅調高以及今年一月一日上路的房地合一新稅制等，促使房市景氣急遽轉折，連帶的營建類股價也遭受嚴重衝擊，至於未來如何演變？則仍有待觀察。惟值得重視的是，在稅制結構大幅改變之情況下，U型谷底勢必隨之拉長。
根據自由時報的報導，《惠譽信評》於五月五日表示，面臨經濟艱困的環境，台灣銀行業有充足資本作為損失吸收的緩衝，但部分公股銀行仍需擴充資本，以期在二○一九年前符合「巴塞爾協定III(Basel III)」的規範。另外，台灣銀行業的房貸提存準備充足，即使國內房價下跌三○～四○％，預估台灣銀行業仍可承受，對台灣銀行業的衝擊「溫和」。
而《惠譽信評》所提出的假設性問題─「即使國內房價下跌三○～四○％」，我認為，以過去兩年房價拉回一○～一五％的情況，房價下跌三○％極有可能，因為，這是景氣循環必定會出現的發展趨勢，不過，就如《惠譽信評》所指稱，台灣銀行業的衝擊還算「溫和」，也就沒有發生系統性風險的可能，而央行幾波降息動作，也是希望是「軟著陸」而非「硬著陸」。
此一觀點，如再就中央銀行於五月三十一日所發布之第十期金融穩定報告，強調國銀二○一五年獲利能力良好，較國際相對穩定，針對房價下跌議題，經過金管會及央行內部模型壓力測試結果，就算房價下跌三成，國銀也足以因應，可續維持資本適足率八％以上的標準，因此，有關《惠譽信評》的房價下跌風險評估，與央行公布的風險測試數據可謂不謀而合。
另外，近期有些去化較快的建案，媒體大都以建商「讓利」報導，其實這只是「房價下跌」的另一種促銷用語，因為市場供過於求，房價下滑勢所必然，只是各地區下跌幅度不一罷了。
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