姜朝鳳宗族

高房價致年輕人不婚不生？ 內政部曝數據：兩者不宜混為一談
內政部近日發布最新統計數據指出，是否擁有住宅與不婚、不育，從數據角度來看，兩者間更像是獨立事件，不宜混為一談。（資料照）
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2024/02/26 14:20
〔記者李文馨／台北報導〕外界常說高房價導致年輕人不婚不生，內政部近日發布最新統計數據指出，這應是一個聽似有理但無確實根據的說法；實現居住正義固然重要，但是否擁有住宅與不婚、不育，從數據角度來看，兩者間更像是獨立事件，不宜混為一談。
內政部表示，隨經濟發展，我國婦女勞動參與率不斷提升，育齡婦女總生育率則呈現下降，少子化趨勢愈加明顯；我國生母生育第一胎平均年齡自2012年起已超過30歲，因此探討30到49歲影響婚育的因素至為重要。
有無自有住宅並非「結婚」重要因子
為釐清高房價與婚育之間的關聯，內政部根據2023年戶籍、地政、社會經濟空間統計串聯等資料，並鎖定30歲至49歲的青壯年婚育族群，以買房時間點進行分析。
根據數據，婚前無自有住宅者的結婚率為67.23%，較婚前擁有自有住宅者（47.71%）高出19.52個百分點；生育前無自有住宅者的生育率58.36%，也較生育前擁有自有住宅者（40.31%）高出18.05個百分點。內政部指出，是否「結婚」最主要的影響因子為年齡，有無自有住宅則並非影響結婚的重要因子。
青壯年平均初婚年齡隨學歷愈高而愈延後
根據統計顯示，2023年30至49歲的青壯年共713萬423人，較2018年的738.2萬減少25萬餘人；青壯年平均初婚年齡隨學歷愈高而愈延後，大學學歷者平均初婚年齡為30.23歲，碩士以上學歷31.29歲。
觀察各教育程度結婚率及生育率，大學學歷者結婚率57.77%最低，碩士以上學歷者64.88%次低；大學學歷者生育率46.79%最低，碩士以上學歷者52.07%次低。
綜觀上述數據，內政部表示，外界所說的「因為房價太高導致年輕人結不了婚、不生小孩」，應是一個聽似有理但無確實根據的說法；實現居住正義固然重要，但是否擁有住宅與不婚、不育，從數據角度來看，兩者間更像是獨立事件，不宜混為一談。
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換屋族而言，除非新舊屋可順利銜接，否則換屋時最先考慮的問題，無非是先買後賣好？還是先賣後買好？香港商匯泓不動產一○一營業處店經理吳春蓉指出，雖然這兩種方式感覺上只是順序不同，但實際上，對資金運用有蠻大的影響。

若採取「先買後賣」這種模式，舊屋可先空出，經過適當的裝潢與修繕，使賣相更佳，且相對較無時間壓力，對賣方而言，房子有較高的機會可以賣到好價錢。

不過「先買後賣」的缺點則是，資金壓力較大，尤其舊屋若短期間無法成功售出，換屋族先交付新屋的自備款後，在舊屋售出的這段時間內，必須同時負擔新、舊兩屋的房貸金額，因此「先買後賣」此模式較適合資金充裕的換屋族。

而「先賣後買」雖然在程序上較為麻煩，且必須支付租屋費與搬家兩次，但因為出售舊屋獲得的金額，可作為新屋的自備款，也不須同時負擔兩邊房貸，適合資金較不寬鬆的購屋族。

「同時買賣」無疑是最好的方式，不僅無須同時間負擔雙房貸，又可免除兩次搬家，與必須暫居租屋處的困擾，但是實務操作上，很難有人可以順利銜接買屋、賣屋的時間點，也不見得遇到的買方或賣方會願意配合提早或延後交屋。

吳春蓉表示，實務上「同時買賣」困難度高，因此還是以「先買後賣」，或「先賣後買」這兩種模式為主。而目前由於房價後勢看跌，因此「先賣後買」對換屋族較為有利，應趁早將舊屋脫手，而後待房價下修後，再以相對便宜的房價購入新屋。

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A. 先買後賣
較適合資金充裕的人，就是先看好所要的房子並買下來，等完成交屋手續並搬進去一切安置妥當後再將原來的房子賣掉。

B. 先賣後買
如果實在籌不出另一筆購屋資金，只好先將原來的房子賣掉換取現金之後，再另外選購一棟房子。

C. 邊買邊賣
這是最好的一種方式，您可以先跟買屋的屋主商量未完成過戶也可以提前遷入，或跟向您買房子的買方商量延後交屋。

信義房屋新聞百科：賣屋百科 – 換屋六步驟 – 精打細算換好屋 – 換屋策略 3 步曲 - http://goo.gl/082llT

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換屋族究竟要先賣房、還是先買房較好？香港商匯泓不動產一○一營業處店經理吳春蓉曾於《好房網雜誌》中指出，以資金運用方式來看，「先買後賣」對於賣方較無時間壓力，也有機會可以賣到較好的價錢，但資金壓力較大，較適合資金充裕的換屋族。 而由於目前台灣房價後勢多為看跌，建議資金若不充裕的換屋族，不妨採取「先賣後買」方法，先將舊屋脫手，如此一來賣出的舊屋款項，不僅能拿來當作買新房子的頭期款，也不需同時支付2邊房子的房貸！此類換屋族可以先在外租房子，等待未來房價更為便宜時，再買房入住，是最為保險的換屋方式！

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線上稅務試算-估算重購自用住宅用地退還土地增值稅-財政部稅務入口網 - https://goo.gl/Nu4vmY  

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線上稅務試算-估算重購自用住宅用地退還土地增值稅-財政部稅務入口網 - https://goo.gl/Nu4vmY

自用住宅重購退稅

買進賣出不分先後皆適用 所有權須為同1人
【倪浩倫╱台北報導】小換大、舊換新、遠換近，這是不少換屋族的願望、也是許多業者的售屋口號。為了避免有自住需求的換屋族，出售房屋時，因土地部分須繳交土地增值稅（土增稅），影響換屋意願，政府推出「重購退稅」方案，只要符合條件，就能拿回全額土地增值稅。

自用住宅 2年內重購可退稅｜蘋果地產網｜蘋果日報 - http://goo.gl/335mkd
只要符合規定，民眾可去原出售房屋的主管稽徵單位，申報退回已繳的土地增值稅。范厚民攝
房屋包含土地和建物，當民眾有換屋需求，卻礙於口袋不夠深，勢必要賣掉舊有房子，當換屋資金。信義地政士聯合事務所專案經理林以德說，賣屋要繳的土增稅，金額往往不低，民眾買賣前務必了解，自己是否符合「重購退稅」的標準，可替自己省下一大筆土增稅。
需本人、配偶或直系親屬設籍，是「重購退稅」的首要條件，就是買進和賣出的房屋，皆要符合自用住宅。「先買後賣，或先賣後買都可以，」林以德補充，房屋買賣，土地價值是以土地公告現值為計算。「想知道自己土地公告現值，可到地政機關，調閱登記簿謄本，用公告現值乘上該房屋的土地持分，即可算出數字。」

售屋前1年不得出租
台灣房屋法務專員游璿樺以「先賣後買」為例，若售出的房屋，土地持分部分（土地公告現值）為1000萬元，扣除200萬元土增稅，剩下800萬元，「2年內，買進的房產裡，土地持分超過（土地公告現值）800萬元，就能申請退回土增稅。」買900萬元，則可退100萬元，買1000萬元，就能全額領回200萬元。若是先買後賣，同樣適用。
要注意的是，買進、賣出的房屋，所有權人要同1人，且出售前1年內無出租及營業使用。那要去哪裡申請退稅呢？林以德說，若符合相關規定，可在重購（先賣後買）或出售（先買後賣）後，向原出售房屋的主管稽徵單位，申報退稅。

重購後5年不可空戶
千萬不要以為退了稅，錢就穩當的躺在口袋了。為了避免「暫時自住」的投機客，法令有規定，重購房屋後，5年內不能移轉（賣），也不得出租、營業和變成空戶，否則退回的土增稅會遭追回。林以德提醒，對於自住客來說，很容易無心違反「空戶」規定遭討稅，「例如原只有自己設籍，當有需要遷出時，務必先將配偶或直系親屬戶籍遷入，自己再遷出。」林以德說，若自己先遷出，家人戶籍再遷入，就會被視為空戶追稅。
游璇樺說，相較於自用住宅優惠稅率，每人一生僅能使用1次，「重購退稅」無次數限制，只要符合規定，皆能申請退稅。另為了避免民眾不知道「重購退稅」，民眾有10年的請求權（以後面買賣時間為起算點）。

【重購退稅規定】
項目╱內容
名稱：自用住宅重購退稅(土地增值稅)
目的：避免有換屋需求的民眾，因繳納土地增值稅後，不夠錢買新房子
符合條件：
原有房屋
◎簽約交易前1年內
◎無出租或營業使用
◎戶籍有本人、配偶或直系親屬設籍
新購房屋
◎原出售及新購房產的所有權人為同1人
◎新購房產，須辦有本人、配偶或直系親屬的戶籍登記
◎買入5年內皆須為自用住宅，不得出租、營業、移轉及遷出戶籍
◎都市土地最大為90.75坪、非都市土地最大為211.75坪
退稅期限：無論先買或是先賣，買賣時間須在2年內
資料來源：《蘋果》採訪整理

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自用住宅重購退稅：
出售（先購）符合自用住宅用地土地，自移轉登記日起2年內重購（後售）符合自用住宅用地土地，其新購土地地價超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值稅者，得申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。

1.原出售土地： 出售土地只要符合上述自用住宅用地要件，即使沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，也可申請重購退稅

2.新購土地：
(1) 原出售土地及新購土地所有權人須為同1人。
(2) 地上房屋所有權人須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，並辦竣戶籍登記。
(3) 新購房屋沒有出租或供作營業使用之情形。
(4) 面積限制：都市土地未超過3公畝，約 90.75坪，非都市土地未超過7公畝，約 211.75坪。

(5) 先購後售者，其新購土地完成登記日須已持有自用住宅用地。

3.把握機會及期限：
重購退稅無申請次數限制，自 90年 1月 1日起退稅申請期限為5年。

4.重購管制： 已辦重購退稅之重購土地，自完成移轉登記日起5年內，若有移轉或改作其他用途之情事，則會追繳原退還稅款。

桃園市政府地方稅務局 -土地增值稅節稅分享 - http://goo.gl/5olhFi

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辦理土地增值稅「重購退稅」條件限制、法令依據、申辦注意事項、應檢附文件、李代書整理。

換屋時請注意，出售房屋如果有繳納土地增值稅，若是２年之內一買一賣，符合自用住宅土地增值稅退稅條件，之前售屋所繳納的土地增值稅，就有機會可以申請退稅。

辦理土地增值稅「重購退稅」條件限制

一、買賣的土地所有權人必須是同一人，且買賣的土地必須做自用住宅使用，土地的持分面積在都市地區不能超過三公畝（約九十坪），非都市地區的土地不能超過七公畝（約二百一十坪）。

二、出售自用住宅土地（立約日）前一年，不可以有出租或供營業使用等情形。

三、不管先買後賣，或先賣後買都可以申請「重購退稅」，但買賣行為必須是自完成移轉登記日起兩年內完成，且新購土地地價須超過原出售土地地價或補償地價（被徵收土地），扣除繳納土地增值稅後的餘額，就已納增值稅額內申請退還不足支付新購土地地價的數額。

至於擁有多筆（或多處）自用住宅的民眾，該如何申報才最節省稅賦呢？基於自用住宅優惠稅率一人一生只能一次的規定，如安排「同時」出售，也就是兩筆以上的自住土地同一天訂立契約，且在同一天「申報」，就可以同時享受「一生一次」自用住宅優惠稅率計課土地增值稅。

四、上述「完成移轉登記日起兩年內」，先完成的日期以「登記日期」為準，後完成的以「立約日期」為準。

五、出售房屋時，不管是以一般增值稅或是自用增值稅申報，符合退稅條件，皆可以申請辦理土地增值稅重購退稅。

六、土地增值稅重購退稅的次數，不受一次的限制。這與一生一次自用增值稅是不同的。

備註：李瑞平代書提醒您，如果您確定出售房屋之後，在２年之內會重新購置新的自用住宅並且符合重購退稅條件，可以選擇一般增值稅＋事後辦理重購退稅，這樣一來可以保留一生一次自用增值稅的額度。

法令依據：稅捐稽徵法第28條、土地稅法第35、37條。

申請辦理處理天數：27天。

土地增值稅重購退稅申辦注意事項：

一、因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地自完成移轉登記起 5 年內不得再行移轉或改作其他用途。

土地增值稅重購退稅應檢附文件：

( 一 ) 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。

( 二 ) 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。

( 三 ) 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。 ( 如無法提示請立具切結書 ) 如未申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，請檢附出售土地所有權人無 ( 有 ) 租賃申明書正本。

( 四 ) 出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。

李代書整理：

一、前提是出售房屋有繳納土地增值稅，若增值稅為０，也就是售屋不需繳納增值稅，自然沒有退稅的問題。

二、２年之內換屋（一買一賣），才有重購退稅的適用。如果您是單純買屋或是單純賣屋，則不適用。

房地產綜合 - 增值稅退稅，何必找代書 - 居家討論區 - Mobile01 - http://goo.gl/1yuZtU

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一般民眾可能都知道出售自住房屋一個人一生可以享受一次
土地增值稅自用住宅優惠稅率，但是可能不知道出售自用住宅用
地後，再重新購買自用住宅用地，可以退還原先所繳納的土地增
值稅款；要辦理自用住宅重購退稅一定要符合下列條件：
一、原出售土地及新購土地所有權人為同一人。
二、不論是先購後售或是先售後購，買賣期間必須在二年內。
三、要注意的是先購後售者必須在購買土地時已持有供自用住宅
　　使用的土地始有適用。
四、出售及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系
　　親屬所有，並在該地辦竣戶籍登記。
五、都市土地未超過３００平方公尺（９０．７５坪），非都市
　　土地未超過７００平方公尺（２１１．７５坪）。
六、出售房屋在訂約出售前一年內沒有出租或供作營業使用，新
　　購房屋沒有出租或供作營業使用。
七、新購土地移轉現值總額必須超過原出售土地移轉現值總額扣
　　除繳納土地增值稅後有餘額者，才能退稅。
八、自９０年１月１日起，申請重購退稅期間為五年。

　　如果符合上述條件，就可以向原出售土地所在的稅捐處申請
退稅，申請時要檢附的證件如下：
一、申請書乙份。
二、原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本或被徵收
　　土地徵收日期之契約文件影本。
三、新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
四、出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。（如無法提示，
　　請立據切結書）如未申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值
　　稅者，請檢附出售土地所有權人無（有）租賃情形申明書。
五、出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。

　　另外，重購退稅並無次數的限制，民眾可以輕鬆換屋，但是
要注意重購退稅的土地從買入後五年內，都必須作自用住宅使用
，不能改變用途，也就是不可以出租、供營業使用或是將戶籍遷
出，甚至連夫妻之間的贈與都不可以的，否則會被追繳原退還的
土地增值稅款。

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如何運用重購退稅省土增稅-節稅案例

加入記事本

自用住宅用地重購退稅

一、適用要件 ：
1. 土地出售後二年內重購，或先購買土地二年內再出售土地
2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額
3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人
4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記
5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分
6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為
7. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍
二、檢附證件：
1. 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
2. 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
3. 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）
4. 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）
5. 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申明書。
三、申請期限
1. 先賣後買者於重購後申請
2. 先買後賣者於出售後申請
四、申請地點
原出售土地之主管稽徵機關
五、節稅情形
就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額
六、其他相關規定
1. 重購退稅列卡管制，重購土地 5 年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。
2. 重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。
3. 出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。
4. 二年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。
5. 90 年 1 月 1 日行政程序法施行後，重購退稅請求權時效為 5 年。
七、重購自用住宅退還稅款計算公式
新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件）
已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還相當於 A 的稅款。
案例解析 王太太於 92 年 12 月 1 日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 93 年 12 月看中兩棟房子，想自其中選 1 棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現 值 500 萬元，乙屋土地現值 430 萬元。)

甲屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款 ) = 500 萬－( 450 萬－ 50 萬)＝A( 100 萬)
已繳土地增值稅款≦A
50 萬 < 100 萬
**購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回

乙屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款)
430 萬 － ( 450 萬 - 50 萬 )＝A ( 30 萬)
已繳土地增值稅款＞A
50 萬 ＞ 30 萬

結論：
購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元
資料來源：高雄市政府稅捐稽徵處http://w2.kctax.gov.tw/bookhand/d/d_03.html