姜朝鳳宗族

收費沒營業登記 管委會恐逃漏稅
By 洪安怡, www.chinatimes.com查看原始檔三月 3日, 2018
社區管委會向房仲收取帶看費，雖然屬於雙方合意的契約行為，但只要對社區以外的非住戶收費，就屬銷售性質。國稅局指出，管委會依法應辦理營業登記及繳納營業稅，營業額20萬元以上則需開立發票，如社區未登記也無繳稅，恐涉及逃漏稅，經查證屬實，依法可開罰。
財政部台北國稅局指出，社區管委會收取費用要看對象，如果是自己的住戶，由於管委會是由住戶成立，就沒有營業稅的問題，但有些大樓外牆對外出租、架設基地台、甚至對來看屋的仲介和訪客收取費用，都為管委會對外銷售的性質，屬於營業稅的課徵範圍，應依《營業稅法》第28條規定辦理稅籍登記，未登記者，可處3000元以上3萬元以下罰鍰。
國稅局指出，倘若管委會平均每月營業額超過20萬元，需開設統一發票給付費的消費者，但若未達20萬元，依法免用統一發票，可開立普通收據；一旦逃漏稅經查證屬實，除了要補交稅金外，亦要依照不同的倍數加乘漏稅額開罰。
消保處消保官王德明表示，由於管委會本身並非企業經營者，不見得能夠適用《消保法》約束，這種作法多半是社區為了維護安寧，希望能夠以價制量。
只不過，同樣是看屋行為，為何房仲業者帶看就要收費，屋主自己帶看就不用收費？且收費後費用如何處理，是否真如收據上所載作為社區電費之用，也無從得知。
永然聯合法律事務所所長李永然則指出，「這種收費，其實是巧立名目」，社區本來就有保全或物管公司維護社區，為何還需要收取帶看費？如果真要收費，管委會是否真善盡監督把關之責？內控管理應有所成效，過去有很多類似案例，做法實在觀感不佳。

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交屋2年多「公設未點交」？ 竹北豪宅住戶、建商互槓
2017-11-14 22:32

 
〔記者黃美珠／竹縣報導〕新竹縣竹北高鐵特區某華廈豪宅爆發交屋2年多，公共設施卻始終沒有完成點交，倒是社區管委會和住戶多人因點交問題分別捲入官司。住戶們今天手持大字報，由民國黨籍新竹縣議員邱靖雅帶領，向縣長邱鏡淳陳情，指控建商拒絕依法點交、霸佔公設，更以法律「霸凌」住戶，告管委會和住戶個人，累積民刑事案件至少有20案！還寧可送錢給「麗絲」，也拒絕繳納縣府的罰單。
邱鏡淳指示縣府工務、警察、政風、消保官等相關局處成立專案小組，先就公共安全部分進行現勘和稽查。一名縣府官員直搖頭說，「新竹縣市從沒看過這樣的狀況！」
被指控的楊姓建商反駁說，他們沒有拒絕依法點交，反而一切依法行事！還為此製作精美的公共設施使用說明手冊，就是想讓住戶在點交公設後，可以正確安全使用。
「人在商界，誰不想和氣生財、追求永續經營，何以堅持花10幾萬請律師也要打10萬、15萬元的行政訴訟，求的不過就是程序正義而已！」建商也滿腹牢騷地說。
建商說，他們為了順利點交公設給住戶，今年9月22日遵照法院指示召開點交會議，反倒是管委會曾姓主委拒絕領受整棟大樓公共設施的遙控器、鑰匙等，造成「受領遲延」，昨（13）天他們才又派出律師到場協商，只是依然無結果。
建商說，根據公寓大廈管理條例，他們從去年6月18日社區成立管委會後，就依法在當月27日通知管委會辦理公設點交。但當時的管委會和他們對點交的程序意見相左，他們希望先依法完成點交，才交付公共基金給管委會、開放停車場使用。
但管委會卻堅持先進行後2項，再做點交，考慮程序先後影響的權利義務不同，他們沒答應，住戶為此向縣府陳情。
建商說，後經雙方協調，去年8月12日到15日，由他們依序移交停車場、交付停車場鑰匙、再辦理公共廳梯空間的點交，同月24日執行公寓大廈管理條例第57條的6項機電點交作業，但並未完成，雙方的衝突也因此檯面化。
建商直言，他因親族持有和未售戶在內，38戶的社區就擁有16戶。而且發現時任的蔡姓主委不適任，且有帳目不清之嫌，所以發動連署罷免。隨後也發現新當選的曾姓主委疑似靠做票才得以接棒，於是才對曾姓主委訴請選舉無效。
不過，建商罷免當時的蔡姓主委的行為，和對現任曾姓主委的質疑都遭住戶反駁。其中，罷免主委案還衍生民事訴訟，建商一審落敗上訴中。
建商說，最初引發齟齬的停車場停車格雖是約定專用，但車道、柵欄及鐵捲門都是公共設施，為免權責不清，他們才會堅持先點交再開放使用。
之後雙方意見更多歧異，也越來越沒有共識和交集，他們才會決定把一切都交給司法來還原，透過司法訴訟找回程序正義。
建商承認他們的堅持並未獲得縣府認同，所以從去年10月中到本月初，被連續以未依法點交公設開出4張罰單，罰金從10萬到20萬元不等，就是相關的重要訴訟1審也敗訴。但現在各案不是訴願、行政訴訟，就是上訴2審中，「不信正義喚不回」，建商說。
住戶代表朱桐和則說，建商拒繳管理費，造成社區運作困難，因為電梯、垃圾間、1樓公共廁所都無法使用，根本請不到願意配合24小時「不上廁所」的保全，建商根本就是罔顧住戶的居家安全。
現任管委會主委曾當貴說，他們堅持建商必須要「依法」點交公設，不是像9月22日由建商片面執行，管委會卻無置喙餘地，這於法不符，他們不可能接受。
有陳情住戶說，今天到場陳情者幾乎都被建商告過，建商用法律「霸凌」大家，他們花2、3000萬元買到的殼像是廢墟，明明有公設，卻因迄今沒點交、無法使用，叫人情何以堪？
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點交公設 可委請專業人士陪同
2017年09月02日
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缺失可向建商工務部門反映
【陳建宇╱高雄報導】當新建案交屋戶數超過一半、成立社區管委會後，接著就是要準備點交公共設備，但點交時應該注意些什麼？遇到設備不齊、不堪使用時，又該如何請建商改善？專家建議，委請專業人士陪同詳細測試各項設備，是最保險的做法。
管委會點交公設時，最好多召集委員、住戶出席，比較有公信力。林琨凱攝
新的大樓社區產權移轉超過1/2時，建商就應該依照《公寓大廈管理條例》第28條規定，舉行區分所有權人會議、並成立管委會。而管委會成立後的下一步，就是要點交公設及社區基金。有讀者投訴，新社區剛成立的管委會，未通知住戶，就逕自與建商進行點交，且過程不到1個月迅速完成，尚有許多設備不堪使用，懷疑管委會與建商勾結。
消防設備也是點交檢測的重點。
點交管委應盡量出席
公設點交要檢查所有的設備是否能正常使用，過程比較繁瑣，往往無法在短時間內完成，光是檢查各項設備是否堪用大約需要近1個月，建商完成修繕或改善，甚至可能要1年才能完成。若點交速度太快，除非建商非常用心維護各項設備，否則往往會啟人疑竇，認為管委會是否和建商有可疑關係，讓建商便宜行事、草率完成公設點交。
對此，昭明法律事務所律師何曜男指出，公設點交時，管委會成員應盡量出席，雖然管委會主委足以代表社區住戶，但點交時還是應該會同管委會的其他委員一同進行，若僅有主委1人代表出席較不妥當，尤其新大樓管委會成立之時，住戶往往都比較熱心參與社區事務，點交過程更完善，也能增強管委會的公信力。
若有點交過程中發現缺失需要建商改善，除了檢測的當下應反映給建商工務部門，也應由管委會正式以書面方式發函給建商，存有憑據以保障社區權益。
京城建設經理周敬恆表示，大樓社區動輒上百戶，設備繁多，因此點交會花上不少時間，一般民眾也多會委託專業廠商陪同，確認所有設備沒有異常，才能完成設備的點交，甚至如消防設備更需要政府相關單位會同測試。周敬恆也指出，點交設備時若有不堪使用的情形，民眾可以請建商限時改善，一切使用無虞後再簽字完成。
進行點交前應先列出清冊，再由管委會及建商人員逐一清點。
【公設點交流程】
◎步驟1
→列出各項設施清冊
◎步驟2
→於社區內進行公告點交時間與項目
◎步驟3
→管委會尋找專業檢測人員
◎步驟4
→管委會成員、建商、專業人員共同檢測各項設施
◎步驟5
→列出缺失及應改善項目，以口頭及書面方式告知建商
◎步驟6
→建商完成改善，重新檢測
◎步驟7
→完成檢測，公設及管理基金移交管委會，公設保固期起算
資料來源：《蘋果》採訪整理
【專家意見】管委點交前 可貼公告
社區管委會和建商要進行點交的過程時，並沒有法源依據指出管委會必須告知社區所有住戶，因此會出現點交完成，但住戶並不知情的狀況。建議管委會進行點交前，還是應先貼出公告，以取信所有住戶。
何曜男 昭明法律事務所律師
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公設點交 可偕同專人會勘
2017年03月04日
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機電設備易缺標示掛牌 雨後勘驗可知滲漏狀況
【王鈞生╱台中報導】《蘋果》讀者詢問新完工的社區公設品質不良，像缺少欄杆、管線未收齊、安全門卡榫壞掉等，該如何是好？專家表示，管委會責任重大，與建商進行點交時最好請專業人員陪同會勘，一一比對現況是否與契約載明的建材配備、規格相符，下雨過後也是檢查時機，可觀察排水、截水及有無滲漏水狀況。
公設點交任務重大，數量、規格都要弄清楚。
陳恒芳攝
歡喜交屋，成立管委會後、緊接著就進行公設點交，一般這個階段大約需耗時至少1年，不僅要跟建商大角力，也得仔細檢查社區每個小疏漏。
通常得經過3個程序，書面點交、功能點交到改善缺失，最後才能移轉，保固期開始計算。
太子建設工務所長曾醫群指出，公設點交完成後，建商才會把社區基金移交給管委會，若真的想先取得管理基金，也可與建商另訂「但書」，確保權益。
機電相關設備較專業，建議請代驗公司檢測。
代驗價約15~35萬元
點交時最常要求改善的項目是設備增添或是瑕疵修補，盛傑營造工務主任呂俊杰表示，通常建商都會答應增設監視器、照明燈、健身設備的要求，至於機電設備，容易缺漏清楚的標示掛牌。
消防設備則是經主管機關檢測過才能取得使照，因此點交時不會特別檢測灑水設備，頂多是警報安全系統。
不過公設機電設備眉角多，從家用馬達到工業馬達，鐵捲門是否能抗強風、汙水系統測試等，各項規格、耐久度及安全性都有不小學問，給水排水設備是否需調整、甚至重鑿再配置，實務上來說，若管委會成員非工務專家，實在難以把關。
曾醫群表示，公設項目繁雜且專業，近年新社區幾乎都會找代驗專業廠商幫忙，行情價依社區規模大小，大約15~35萬元不等，可省下建商及管委會之間的溝通時間，若有缺失未改善，會訂定以月為單位的改善期程。
點交時得確認各項設備是否能正常運作。
【專家意見】召集專人陪同清點
一般住戶其實大多對公設點交狀況不了解，若管委會成立後，協調住戶通過，願聘請專業人士點交公設，或可召集社區內專業人士陪同清點，住起來也較放心。切記除了清點數量外，還須了解各種設施的運作方式。
曾醫群 太子建設工務所長
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公設點交經驗
設又分成大公與小公，到底哪些可以由管委會來驗收？哪些最好委託專業機構驗收，才能保障未來的權益？
徐源德綜合了多年的公設點交經驗，整理出以下7個關鍵心法。
名詞解釋_大公、小公「大公」指的是全體住戶一起共同使用的設施、設備與空間，例如地下室、管理員室、門廳、走道、通道、屋頂突出物、機電房、蓄水池、水箱等。
「小公」是指同一樓層住戶可以共同使用的公共空間與設施，例如每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等。(Smart智富月刊第143期20100701郭莉芳)心法1》辨別「設施」與「設備」的差異：
所謂「設施」是指像游泳池、兒童遊戲室、閱覽室等偏向娛樂、服務性質的公共設施，即使故障，對多數住戶不會產生「立即性」的危害與不便。「設備」指的是電氣、給排水、空調、燃燒、升降、電信與消防設備，萬一出現問題，會造成住戶立即性的危害或不便。
針對設施部分，管委會可以自行觀察勘驗，只要「不歪、不斜、不破、不漏、順眼、好用」，應該就可以過關。若是點交設備，最好委由專業機構或是專業技士來協 助勘驗，才能知道合格與否。目前的價格行情並沒有統一標準，而是看管委會要求勘驗的設備多寡而定，價格從10幾萬元起跳，到數十萬元都有，並不是貴的就比較專業，便宜的就服務陽春，不妨先問問該廠商過去曾經點交過哪些社區，再由主委去該社區打聽一下這家廠商的口碑如何再決定。
心法1》_設備維護成本約多少？
如果點交後，要聘請廠商來作維護修繕的話，以100戶的社區為例，全職的費用北部約4～5萬 元，中南部約3萬8,000元。如果管委會沒有經費請全職技士，也可以用約聘的方式，例如每個月來兩次，每次3小時，固定巡視公共設備的正常運作與否，費 用約是每月5,000～6,000元。
心法2》管委會應事先公告，並準備故障貼紙與示範作法：
建商點交不只有大公點交，還包含其他小公，如果社區很大，管委 會委員無法會同建商每個樓層勘驗時，可以先發公告，要各層住戶先自行檢查，管委會可製作一個規格範本、準備一些彩色貼紙，要住戶將問題匯總在文件中，並在 有問題的地方貼上貼紙，交由管委會統一向建商提出改善要求。
心法3》保固期自點交完成後才開始起算：
建商在點交時，也會出具各類設備、設施的保固證明，可以取巧的地方是廠商用「出廠日」起算保固期，如果是這樣，住戶就相對吃虧。最合理的做法是，保固期自雙方簽名點交完成後才起算。
心法4》針對瑕疵部分，請點交廠商提出報告：
在點交過程中，通常不會一次就過關，尤其是常出現現場設備與圖說不符、水電材料降低規格或是安全監控不符現場使用等狀況。
針對有瑕疵的部分，管委會一定要在點交清冊中載明瑕疵有哪些，要求建商限期修繕。
針對此部分，公寓大廈管理條例第57條規定，建商應於1個月內改善，並針對瑕疵部分與管委會約定再度點交時間。如果有委託廠商協助勘驗，則可以要求廠商估 價，未來點交完成後，這些相關設備的維護委由該廠商處理，要求廠商仔細與建商點交，此時，廠商通常就針對瑕疵提出報告書，要求建商明訂改善期限，若未來繼 續發生點交不過、廠商必須出動多次來點交的這些交通與人事成本，一概由建商負擔。
心法5》地下室需特別留意：
在點交過程中，地下室漏水是最常見的狀況之一，尤其是像1樓有游泳池、噴水池等設計的話，地下1樓的天花板很可能會滲水。
另外，如果地下室有很多層樓，就要到最底下的一層去看看有無漏水、滲水的狀況，因為長期漏水，也會對建築結構產生影響。
心法6》樓高10層以上有特殊的消防要求：
根據消防法規定，樓高超過11層樓以上的建築物，應使用附有防火焰標示的地毯、窗簾、布幕及其他指定防焰物品。因此，管委會可以特別檢查公設區域的相關地毯、窗簾等是否有防焰標章。
心法7》點交出現問題，不要拿錢了事：
有些建商在點交過程中，看到許多瑕疵，卻不想逐一處理，若想趕緊結案的話，會與管委會商量：「這些地方沒做好，很抱歉！不如公司多給你們200萬元，由你們 自行修繕！」最好不要接受這樣的做法，一來管委會並沒有權力代表全體住戶接受這樣的提議，除非開過區分所有權人大會，經過3/4的出席住戶同意；再者，花 錢了事的心態很不可取，代表建商並沒有解決的誠意，有可能拿了200萬元，未來出包的問題卻要花500萬元才能解決。
公設點交前，建商應給管委會哪些圖說？
崔媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍指出，建商應出具下列圖說，這樣管委會與點交單位才能依照各種圖說，逐一核實各種設備的規格。
使照副本圖、結構竣工圖、電氣竣工圖、消防竣工圖、給排水竣工圖、噴灌竣工圖、泳池與三溫暖竣工圖、汙廢水竣工圖、電信竣工圖、弱電監控竣工圖、升降設備竣工圖、機械停車設備竣工圖、空調（通風）竣工圖、燃燒設備竣工圖。
上列各種圖說是圖說的種類，實務上則是要看大樓有哪些設備而決定，有可能兩種（或者以上）的設備裝訂成為一本，所以要看圖說的內容較為準確。例如電氣、消防就有可能裝訂為一本。
找具資格的點交廠商
點交設備會牽涉到的專業技士很多，例如消防、機電、空調等專業的技術證照都不同，可以要求協助點交廠商先出示員工的相關證照證明。如果還擔心該廠商會不會只是一人公司，外發或外包給其他技士合作，也可以請該公司出具這些專業技士的勞、健保投保證明。
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拒絕受領建商移交公設，恐將得不償失！
作者： 李永然、曹馨方
當公寓大廈社區興建完工後，究竟建商應於何時將公共設施及附屬設備移交予管理委員會呢？依據《公寓大廈管理條例》第五十七條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」，也就是除非另有約定公共設施移交時限，否則，依據前揭規定，建商應於社區管理委員會成立後七日內，與管理委員會辦理移交手續。
然或因近年來社區住戶權利意識之抬頭，許多社區管理委員會為了減少其社區公共設施及機械設備之管理維護費用支出，多認為建商只要在未辦妥共設移交手續前，仍須承擔公設設備之危險承擔責任，即負擔代管期間之管理維護費用，甚至，可以以建商遲延交付公設為由，請求遲延點交之違約金，因此，對於建商要求辦理共用部分及其附屬設施之移交手續時，大多不願積極配合辦理，甚至根本不配合移交。但是，這種普遍存在之觀念，在法律上站得住腳嗎？
按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。《民法》第三百七十三條訂有明文。因此，社區管理委員會希望儘可能晚一點受領公共設施，以免需承擔公共設施之管理維護責任，例如：颱風淹水導致機電設備損壞之修繕費用，此種想法應不難理解，但相對而言，對於建商亦非公平。
按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。又債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。《民法》第二百三十四條暨第三百三十五條但書分別定有明文。因此，社區管理委員會如對於建商已依債之本旨提出共同使用部分及附屬設施移交之給付，拒絕配合在場清點接收者，自建商以「書面」提出移交之請求時起，負「受領遲延」之責任，則其危險移轉歸社區管理委員會負擔。
當社區管理委員會藉故拒絕受領建商依法提出共用部分及附屬設施之移交者，依據《民法》第二百四十條暨第二百四十一條規定，建商除得選擇拋棄其占有，不再繼續代管社區之共用部分及附屬設施外，亦可向管理委員會請求賠償其代管期間支出之必要費用。因此，提醒部分打著如意算盤不願配合建商移交共同使用部分及附屬設施之管理委員會，小心偷雞不著蝕把米喔！（李永然律師及曹馨方律師皆為永然聯合法律事務桃園所執業律師）
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有關公設點交的部份:
近日，有不少人詢問公設點交的部份，索取表格，個人特此說明:本部落格僅為知識交流及顧問性質，無法進行報價服務，若需相關服務，個人是可介紹幾家業界中較有商譽的物業公司進行配合。
公設點交最重要的就是機電設備部份，建議第一屆管理委員會，勿因節省經費的緣故，而不請機電廠商進行巡檢或機電功能測試的工作，而造成往後因設備問題致社區花費更大金錢及物力去處理這些狀況。
目前業界中，較知名:專責公設點交的機電廠商-太古華電及真禾機電，這二家都是較專精於公設點交的廠商代表(備註:本人與上述二家公司，無任何關係，謹個人認為業界較為專業的廠商)。
個人協助社區公設點交的經驗，關於公設點交提醒:
一、對於公設點交，第一屆委員會一定要團結，勿讓建商的人馬擔任委員或被收買。
二、若社區現場的物業或保全公司為建商所請的，於第一屆委員會成立，第一件事就是換保全/物業公司，以避免社區管理委員會的機密或開會決議內容讓建商知曉，進而進行分化及破壞管理委員會成員團結的工作。
三、公設點交時，務必要請一定可靠信賴的機電公司，協助社區管理委員會進行功能測試及點交驗收的工作。
四、羊毛出在羊身上的法則一定要記住，切勿要求保全或物業公司，免費贊助機電廠商來進行現場的點交工作，除非這家公司，能有原則，不接受建商的關說及利誘。(一般而言，建商代表會以條件來交換社區的點交過關，例如:提供給保全公司幾個工地保全的合約，用利益來誘使保全公司合作來演戲，爭取管理委員會的信任及交換情報，迫使管理委員會進行點交;或另外一種作為是保全公司賺不到應有的利潤，只好隨便應付管理委員會，騙管理委員會依現況與建商點交。)
五、一般社區在購買房子前，會要求繳交六個月以上的預繳管理費用，此費用為建商代管期間的水電、及保全物管公司的支出，按公寓大廈管理條例來說，第二十八條 最後即有載明，在未成立管理委員會之前，建商為其管理負責人，管理負責人當然可以從這預繳管理費用去扣除代管期間所支出的各項費用，但書是要有財報及清冊載明這些支出費用項用，然後扣除這些支出後，餘款及書面資料還是要交接給第一屆的管理委員會。
(社區住戶或社區管理委員會認知上，通常是認為預繳管理費，建商要全額返還，然後社區有六個月不用繳交管理費，那是錯誤的想法，一般來說，除非建商真的銷售不好，要不然扣除這些代管費用後，還有將近一半的預繳管理費用，可以退回給第一屆的社區管理委員會，讓第一屆的管理委員會在未開始向社區住戶收繳管理費時，有經費可以讓管理委員會正常運作。)
六、關於建築物結構體的部份，一般為書面點交，除非社區管理委員會要花鉅資請土木技師公會來檢測。
七、公設點交時，遇到有瑕疵時，可以要求建商進行修護後再進行點交工作，無法修護可要求建商進行補償的費用，但也不要獅子大開口無理要求建商補償鉅資，應合理協議;也避免進行法律訟訴的工作，應法律流程曠日費時，且會讓建商自行設下停損點，例如:關閉公司改換公司名稱重起爐灶，或是經法院判決後，繳交罰金後，來個置之不理，也影響社區房價。
可以運用很多種手段及方法與建商協調，迫使建商負起責任，將社區公設點交做到盡善盡美，而走法律徒徑是最後的終極辦法，寫這些不是幫建商講話，而是不希望社區最後淪為蚊子公設或成為高級廢墟。
八、點交費用參考:一般要看社區戶數、基地大小及公設數量、機電設備多寡來計算，一般社區點交的行情為5萬 到20萬以上，另外有的機電公司可將其費用分攤至每月的機電巡檢費用中，來減輕社區經費上的負擔;另外請土木技師公會到社區鑽洞測試結構體，一般為10~20萬元起跳，極少管理委員會會這樣來做。
九、關於公設點交的實務要寫，還有很多，建議可至書局買書做足功課，建議找像李永然律師團隊所出版的公寓大廈點交實務的書籍來閱讀參考，以免花錢受罪兼被建商欺負。
十、其他部份，歡迎來電詢問或索取公設點交清冊及表格。
關於黑心建商的手法，本人不願評議，也不願意接受建商的關說及請託，謝謝!!歡迎各位網友指教。
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新竹縣竹北高鐵特區某華廈豪宅爆發交屋2年多，公共設施卻始終沒有完成點交，倒是社區管委會和住戶多人因點交問題分別捲入官司。住戶們今天手持大字報，由民國黨籍新竹縣議員邱靖雅帶領，向縣長邱鏡淳陳情，指控建商拒絕依法點交、霸佔公設，更以法律「霸凌」住戶，告管委會和住戶個人，累積民刑事案件至少有20案！還寧可送錢給「麗絲」，也拒絕繳納縣府的罰單。
邱鏡淳指示縣府工務、警察、政風、消保官等相關局處成立專案小組，先就公共安全部分進行現勘和稽查。一名縣府官員直搖頭說，「新竹縣市從沒看過這樣的狀況！」
被指控的楊姓建商反駁說，他們沒有拒絕依法點交，反而一切依法行事！還為此製作精美的公共設施使用說明手冊，就是想讓住戶在點交公設後，可以正確安全使用。
「人在商界，誰不想和氣生財、追求永續經營，何以堅持花10幾萬請律師也要打10萬、15萬元的行政訴訟，求的不過就是程序正義而已！」建商也滿腹牢騷地說。
建商說，他們為了順利點交公設給住戶，今年9月22日遵照法院指示召開點交會議，反倒是管委會曾姓主委拒絕領受整棟大樓公共設施的遙控器、鑰匙等，造成「受領遲延」，昨（13）天他們才又派出律師到場協商，只是依然無結果。
建商說，根據公寓大廈管理條例，他們從去年6月18日社區成立管委會後，就依法在當月27日通知管委會辦理公設點交。但當時的管委會和他們對點交的程序意見相左，他們希望先依法完成點交，才交付公共基金給管委會、開放停車場使用。
但管委會卻堅持先進行後2項，再做點交，考慮程序先後影響的權利義務不同，他們沒答應，住戶為此向縣府陳情。
建商說，後經雙方協調，去年8月12日到15日，由他們依序移交停車場、交付停車場鑰匙、再辦理公共廳梯空間的點交，同月24日執行公寓大廈管理條例第57條的6項機電點交作業，但並未完成，雙方的衝突也因此檯面化。
建商直言，他因親族持有和未售戶在內，38戶的社區就擁有16戶。而且發現時任的蔡姓主委不適任，且有帳目不清之嫌，所以發動連署罷免。隨後也發現新當選的曾姓主委疑似靠做票才得以接棒，於是才對曾姓主委訴請選舉無效。
不過，建商罷免當時的蔡姓主委的行為，和對現任曾姓主委的質疑都遭住戶反駁。其中，罷免主委案還衍生民事訴訟，建商一審落敗上訴中。
建商說，最初引發齟齬的停車場停車格雖是約定專用，但車道、柵欄及鐵捲門都是公共設施，為免權責不清，他們才會堅持先點交再開放使用。
之後雙方意見更多歧異，也越來越沒有共識和交集，他們才會決定把一切都交給司法來還原，透過司法訴訟找回程序正義。
建商承認他們的堅持並未獲得縣府認同，所以從去年10月中到本月初，被連續以未依法點交公設開出4張罰單，罰金從10萬到20萬元不等，就是相關的重要訴訟1審也敗訴。但現在各案不是訴願、行政訴訟，就是上訴2審中，「不信正義喚不回」，建商說。
住戶代表朱桐和則說，建商拒繳管理費，造成社區運作困難，因為電梯、垃圾間、1樓公共廁所都無法使用，根本請不到願意配合24小時「不上廁所」的保全，建商根本就是罔顧住戶的居家安全。
現任管委會主委曾當貴說，他們堅持建商必須要「依法」點交公設，不是像9月22日由建商片面執行，管委會卻無置喙餘地，這於法不符，他們不可能接受。
有陳情住戶說，今天到場陳情者幾乎都被建商告過，建商用法律「霸凌」大家，他們花2、3000萬元買到的殼像是廢墟，明明有公設，卻因迄今沒點交、無法使用，叫人情何以堪？
(自由時報2017年11月14日報導: 交屋2年多「公設未點交」？ 竹北豪宅住戶、建商互槓)
【疑義】
一、公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之移交
(一) 公寓大廈管理條例第57條之規定
按如係為公寓大廈管理條例公布實施後（84年7月1日）所稱公寓大廈，其共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之移交。
依公寓大廈管理條例第57條之規定，起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說（即應移交項目及資料），於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內（即應會同移交之期限）會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人（即須會同之單位或人員）現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測（即會同檢測時須現埸檢測之項目或範圍），確認其功能正常無誤後，移交之（即會同檢測後確認其功能正常無誤後，始得移交）。
至於會同檢測後，前開公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人則得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續（即會同檢測後，不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之處理）(註一)。
(二) 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第16條之規定
另本案即為預售屋買賣，而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA71...」之應記載事項第16條:「（一）賣方應擔任本預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費。（二）賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內，應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，移交之。上開檢測責任由賣方負責，檢測方式，由賣方及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，賣方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。」 之適用。
即企業經營者所提供之個案定型化契約，應記載前開應記載事項第16條所規定之內容；此個案定型化契約條款，如有違反前開應記載事項第16條規定者，依消費者保護法第17條第3項之規定，該個案定型化契約條款無效，該定型化契約條款之效力，依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」之規定定之。
即買受人，應在五日以上之契約審閱期間內，審酌企業經營者所提供之個案定型化契約條款，與前開應記載事項第16條規定，是否相符(尤應注意前開應記載事項第16條第1款：「賣方應擔任本預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費。」與第2款後段「上開檢測責任由賣方負責，檢測方式，由賣方及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，賣方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。」，此公寓大廈管理條例第57條以外之補充規定)?
企業經營者所提供之個案定型化契約條款，如有優於前開應記載事項第16條規定者，自是更佳，但如有違反於前開前開應記載事項第2條規定者，買受人得依消費者保護法第17條第3項之規定，主張該個案定型化契約條款無效，該定型化契約條款之效力，依消費者保護法第16條之規定定之，以保障自已的權益。
(三)小結
是起造人應依前開規定及債之本旨（所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。是前開二者、其他意定內容及基於誠信原則解釋而來的義務，均為本案債之本旨）為點交，惟本案起造人與管理委員會各說各話(建商說，他們為了順利點交公設給住戶，今年9月22日遵照法院指示召開點交會議，反倒是管委會曾姓主委拒絕領受整棟大樓公共設施的遙控器、鑰匙等，造成「受領遲延」，昨（13）天他們才又派出律師到場協商，只是依然無結果。…根據公寓大廈管理條例，他們從去年6月18日社區成立管委會後，就依法在當月27日通知管委會辦理公設點交。但當時的管委會和他們對點交的程序意見相左，他們希望先依法完成點交，才交付公共基金給管委會、開放停車場使用。但管委會卻堅持先進行後2項，再做點交，考慮程序先後影響的權利義務不同，他們沒答應，住戶為此向縣府陳情。…後經雙方協調，去年8月12日到15日，由他們依序移交停車場、交付停車場鑰匙、再辦理公共廳梯空間的點交。…住戶們今天手持大字報，由民國黨籍新竹縣議員邱靖雅帶領，向縣長邱鏡淳陳情，指控建商拒絕依法點交…)，加上，筆者實無法調相關資料研判之，故此部分只能為文至此。
二、霸佔公設?
按拆屋還地或請求拆屋還地之訴，是目前實務上常見之問題（註二），其通常依據為民法第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」、第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」以下規定及其相關判例（註三）。
又民法第773條也規定「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」（註四）；第148條亦規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」（註五）。
是要避免被拆屋還地，就要依民事訴訟法（註六）第277條：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」之規定，就有利於己之事實，舉證以實其說；尤其是「有無合法占有權源（註七）」、「有無礙土地所有權人所有權之行使（註八）」、「土地所有權人行使民法第767條所定之請求權，有無違反誠信原則及權利濫用禁止原則（註九）」、「法院認定事實，有無違背論理法則及經驗法則（註十）」等方面，更須著墨。本案亦同。
另民法第179條也規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。
最高法院29年上字第1061號、61年台上字第1695號判例亦分云「請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。」「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」。
是本案建商如確有霸佔公設之情形，本案共有人自得依前開規定，請求返還予全體所有人，並依民法第179條以下之規定及前開判例之意旨，向本案建商請求返還該不當利得(註十一)。
三、公共基金之移交
依公寓大廈管理條例第18條:「（第1項）公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。(第2項)依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。…」之規定，起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，按工程造價一定比例或金額提列之款項，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依公寓大廈管理條例第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。
是本案管理委員會如要求「在未完成公設點交前，就交付前開公共基金給管委會」，顯於法不合。
四、公設移交前，可否先行使用?
按民法第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」。
又民法第148條亦規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。另「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」最高法院71年台上字737號也著有判例。
是本案出賣人與買受人間，除契約另有訂定外，買賣標的物(含公設)之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。
換言之，本案出賣人與買受人間，除契約另有訂定外，本案出賣人同意「公設移交前，由住戶先行使用」機率不大；但如一直未移交，而且尚有可歸責於出賣人之事由所致，則不准買受人及其他住戶先行使用，則有違誠信原則或權利濫用禁止原則。
至於公設先行使用之現況，自應由當事人間確認定之，並以公設先行使用現況單，佐以照片、影片、圖示及文字等，以杜爭議。
五、確認管理委員當選無效之訴
按規約之內容，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人，得依民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」之規定，於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。
又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或規約者，或區分所有權人會議之內容，違反法令或規約者，則得類推適用民法第56條：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」之規定。
另區分所有權人會議之決議及規約之內容，自應依公寓大廈管理條例第25條以下之規定，依法召集依法議決之，進而依公寓大廈管理條例第23條之規定，納入規約，始為合法有效。
是本案身為區分所有權人之建商，尚得依前開規定，提起確認管理委員或主任委員當選無效之訴。
惟從報導「建商直言，他因親族持有和未售戶在內，38戶的社區就擁有16戶。而且發現時任的蔡姓主委不適任，且有帳目不清之嫌，所以發動連署罷免。隨後也發現新當選的曾姓主委疑似靠做票才得以接棒，於是才對曾姓主委訴請選舉無效」中可知。
本案可能涉及者，有公寓大廈管理條例第27條:「…區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」、「召集人有無召集權」及「人數與權數有無符合公寓大廈管理條例第31條、第32條規定」等問題。
六、建商拒繳管理費?
按依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
是積欠管理費之處理，可依下列方式依序為之。
(一) 積欠管理費之催告與積欠管理費資訊之公告
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用(管理費，屬區分所有權人應分擔之費用)，管理負責人或管理委員會得定相當期間催告或公告。只是此種催告或公告，要在符合比例原則下，審酌催告成本、催告有效性及保護個資等因素為之。
(二) 訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
(三) 訴請法院強制其遷離
住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。
(四) 聲請法院拍賣之
該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
惟公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則（註十二），不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用（註十三）。
從而，積欠管理費之處理，可依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定，以前開方式依序為之，尚不得以積欠管理費之由，妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用，以免違反比例原則中的目的正當性原則、損害最小原則(即有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者)及狹義比例原則(即採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡)（註十四）。
本案身為區分所有權人之建商，如拒繳管理費，亦同。
【註解】
註一:至於共用部分或約定共用部分之物之瑕疵擔保請求權及解除契約、共用部分或約定共用部分之保固責任，及共用部分或約定共用部分之保固責任與物之瑕疵擔保請求權與解除契約之靈活運用，請參【新聞疑義1694】17天完成公設點交，匪夷所思？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...。
註二：100年6月3日至法學資料檢索系統，以關鍵字「拆屋還地」查詢結果，最高法院民事部分，就有2367筆；台灣高等法院民事部分，則有2043筆；台灣台北地方法院民事部分，有1881筆，可見拆屋還地或請求拆屋還地之訴，確係目前實務上常見之問題。
註三：民法第767條相關判例請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge_print.aspx?PCode=B0000001&F...、民法第179條相關判例則請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge.aspx?PCode=B0000001&FLNO=179。另有關大法庭制度之建立、判例之廢止或適用上的限制或得否為釋憲客體等問題，也應注意；相關討論，可參台灣法學雜誌，217.218期。
註四：民法第773條相關判例請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge.aspx?PCode=B0000001&FLNO=773。另有關大法庭制度之建立、判例之廢止或適用上的限制或得否為釋憲客體等問題，也應注意；相關討論，可參台灣法學雜誌，217.218期。
註五：民法第148條相關判例請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawRelaFJudge.aspx?PCode=B0000001&FLNO=148。另有關大法庭制度之建立、判例之廢止或適用上的限制或得否為釋憲客體等問題，也應注意；相關討論，可參台灣法學雜誌，217.218期。
註六：http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=B0010001。
註七：最高法院96年度台上字第1110號民事判決：「按使用執照，於建築物之主要構造，室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，即可發給，此觀建築法第七十條第一項規定自明。依同法第七十三條第一項前段規定，建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。次按，申請建築物所有權第一次（保存）登記前，應先向登記機關申請建物勘測；而申請建築物所有權第一次登記，應提出建築物平面圖、位置圖及使用執照，為八十四年七月十二日修正發布前土地登記規則第六十九條前段及第七十條第一項所明定。足見建築管理機關就建築物所核發之使用執照，及地政機關就建物所有權第一次登記前所為之建物勘測，均無確認其建築物所占基地實體上權源之作用，要難以取得建築管理機關所發建築物使用執照或地政機關就建築物所有權第一次登記，主張係有權占有其基地。尤以建築物使用執照或第一次所有權登記經主管機關撤銷時，更難據以主張對其基地為有合法占有權源。」、96年度台上字第2828號民事判決：「按法院依調查證據之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之判斷如與經驗法則不符時，即屬於法有違（本院六十九年台上字第七七一號判例參照）；又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例參照」等參照。
註八：最高法院90年度台上字第2219號民事判決：「次按依時效取得地上權者，須其主觀上有以行使地上權之意思，在客觀上有在他人土地上有建築物、或其他工作物或竹木為目的，使用他人土地之事實，始足當之。而占有土地建築房屋，有以所有之意思為之，有以租賃之意思為之，亦有以無權占有之意思為之，非必係以行使地上權之意思而占有。尚難僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，即認占有人係基於行使地上權之意思而占有。又此項意思依民法第九百四十四條第一項之規定不在推定之列，故須由占有人負證明之責。查上訴人主張其父黃○生前於五十七年間占有系爭土地建築房屋，係以行使地上權之意思占有等情，係以系爭土地既早經所有人黃利記、丁○○等人完成所有權登記，自無再有因時效而取得所有權之可能，僅得取得用益物權而已，故其父不可能係以所有權之意思占有云云為據，惟此並不足以推論黃○係以行使地上權之意思占有系爭土地；而上訴人辯稱伊只須證明非以所有之意思占有為已足，不須證明係以地上權之意思占有云云，亦有違舉證責任分配原則。上訴人既無法證明黃金係基於行使地上權之意思占有，則其主張依司法院大法官會議釋字第四五一號解釋，共有人仍有時效取得地上權之適用乙節，亦無可採。」等參照。
註九：最高法院100年度台上字第341號民事判決：「另有三件，其中同段一０二之三０、三六、四九、六等地號土地上建物經判決命拆屋還地確定；同段一０二之三一、三二、五０、五一等地號土地上建物亦經判決命拆屋還地確定；同段一０二、一０二之四、六、九、二八、二九、三三、三四、三五、四０、四一、四二、四三、四六、四七、四八等地號土地上建物亦經二審判決命拆屋還地，系爭土地位於全部土地之中間精華位置，如能全部收回，全部土地之地形完整，否則需迴避系爭土地，地形即不完整而有缺陷，被上訴人行使權利主張拆屋還地，所能獲得之利益極大，難認被上訴人係以損害上訴人之權利為主要目的而有權利濫用情事。」、99年度台再字第53號民事判決：「本件原確定判決係依據前訴訟程序台灣高等法院九十八年度上字第二八一號判決認定：再審原告不能證明其係以行使地上權之意思而占有系爭土地，無從因時效而取得地上權或永佃權登記請求權，且其於再審被告起訴前，僅申請他項權利地上權位置測量，於再審被告起訴後始申請地上權登記，均不能謂有占有系爭土地之正當權源，為免占有人於訴訟中利用向地政機關為地上權登記之申請手段，阻撓及拖延訴訟之進行，影響土地所有人之權益，法院自無庸就再審原告是否具備時效取得地上權之要件為實體審酌。況系爭土地經編定使用地類別為農牧用地，屬農業發展條例第三條第十一款之耕地，參酌系爭要點第三點第三款、第四款規定，再審原告依法亦不得申請時效取得地上權登記。再審被告依民法第七百六十七條規定，本於系爭土地之所有權人地位，請求再審原告將系爭土地上之建物予以拆除，返還土地，並依不當得利法則請求再審原告返還相當於租金之利益，為有理由，應予准許；而再審原告以反訴請求確認其因時效取得地上權登記請求權，及再審被告應容忍其就系爭土地為地上權登記，為無理由；並敘明因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一；又占有人因時效取得地上權登記請求權，向該管地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者，須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為前提，且此項申請，與申請他項權利地上權位置測量係屬二事；再審被告行使系爭土地之所有權，亦無權利濫用情事，以該判決認事用法並無違誤，爰判予維持，駁回再審原告之上訴，殊難謂其適用法規顯有錯誤。」等參照。
註十：最高法院97年度台上字第2431號民事判決：「惟按法院認定事實，不得違背論理法則及經驗法則，亦不得背於證據法則…」、96年度台上字第2828號民事判決：「按法院依調查證據之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之判斷如與經驗法則不符時，即屬於法有違（本院六十九年台上字第七七一號判例參照）；又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。」等參照。
註十一:另請參【新聞疑義1550】冠軍女房仲，霸佔客戶房屋，偷住8年！http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...、【新聞疑義349】法拍屋車位遭占用，提告勝訴！http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...等。
註十二: 按所謂「比例原則」，除「目的正當性原則」外，其內容，主要明定於行政程序法第7條:「行政行為，應依下列原則為之：一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。至於所謂平等原則，其精義為「等者，等之；不等之，不等之」，即「性質相同者，應相同之處理; 性質不同者，應為不同之處理」。 換言之，平等原則是要求「性質不同者，要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由，與目的之達成有無合理關聯」而定（大法官會議釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋等參照）。
註十三：最高法院100年度台上字第1293號民事判決：「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，駁回上訴人在第一審之訴，無非以：依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定，公寓大廈之電梯應屬於共用部分，不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯，惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守規約規定事項，同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人，得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之，惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定：「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制，授權管理委員會另訂使用細則」，是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制，『授權管理委員會管理之』（『』編者所加）。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此，公寓大廈之電梯屬於共用部分，不得約定為專用，區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用，區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
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說好的公設呢？靠「不點交」防建商擺爛
#預售 #點交 #公設 #豪宅 #新成屋 #建商 #二次施工 #管委會 #大樓
好房網News賴宛玲／綜合報導
如果預售屋蓋好，發現公設完全不是原有說好的樣子，身為住戶你怎麼辦？新聞報導北市一棟新成屋，公設缺失高達上百項，停車場就像考駕照場地，健身房像是在公園運動，器材簡陋，還有預售時美輪美奐的中庭，交屋後每逢下雨就淹水，住戶別無他法，只有靠「不點交」消極抵抗。
此棟大樓停車場的車道常出現急轉彎，住戶的愛車常常刮花烤漆。（截取自TVBS新聞）
此棟大樓停車場的車道常出現急轉彎，住戶的愛車常常刮花烤漆。（截取自TVBS新聞）
這棟位於南港的新成屋，根據TVBS新聞報導，建商原本預售承諾的公設，房子蓋好後卻變了樣；不僅停車場車道有四個彎角，開車下樓就像是考駕照，烤漆常常刮花，還有中庭下雨就淹水，排水設計超兩光；另外健身房、大廳造景都有簡陋的感覺。住戶表示，由於當初有同意「二次施工」，建商之後又不聞不問，住戶沒有辦法，只能靠不點交和建商周旋。
專業律師表示，實際上社區公設點交通常都會花點時間，順利點交的很少。但在雙方僵持下，建商事前收取的預繳管理費餘額，也不會交還給管委會，以至於管委會無錢可用。就有6年未點交的大樓住戶在mobile01分享經驗，他說最好的辦法也就是不點交。在不點交的情況下，大樓的管理費，保全費都由建商負責，有問題的公設，要盡量保全證據，這樣要請建商履行當初的協議比較容易。
律師也建議，最好委由第三方點交，過程要按月公告，點交期間最好投保公共意外責任險，以確保公設安全無虞。
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【買房問蘋果】公設點交　建商代管費可打折嗎？
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建商依約從暫管基金，扣除管委會未成立前的公設代管費用，因此筆費用，建商可開發票抵扣建案管銷，請問管委會成立後，能要求建商代管費用給折扣嗎？APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，新建案交屋時，建商會依規定提撥造價一定比例的金額，做為管委會的管理基金，交屋前建商本來就有義務代管監督社區公設，若管委會成立後建商反過頭要求另外給付代管費用，顯然是不合理的，更遑論管委會還拜託建商說代管費用打折。（陳宥里／綜合報導）

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社區公用電費貴死人　這樣做月省萬元
2016年05月30日 更多專欄文章

小資族省錢、省電、省伙食費節流，但社區公用電費老是很高，常常在不知不覺中將荷包榨乾，這一切可能都是「公用電契約容量」在搞鬼。

公用電契約容量就像是電話的月租費，若是月租設定899元，但實際通話只撥打了99元，剩下的800元就等於浪費。如果要節省開銷，可以先了解社區用電數，若社區用電在17瓩，但當初建商申請是在65瓩時，可以請管委會準備大方張籍主委私章向台電辦理調降，若是沒有辦理調降，原先的夏季用電量月繳1萬5352元的費用，但調降後則是4724元，1個月就能省下1萬0630元呢。（陳佳祺╱台北報導）

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社區管委會向房仲收帶看費 需繳稅
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（中央社記者邱柏勝台北17日電）國稅局表示，社區大樓管委會若將停車位對外出租，或出租大樓外牆、陽台供廣告業者使用，或向房仲業者收取帶看費，皆屬營業收入，應依法辦理營業登記並繳納營業稅。

高雄國稅局表示，近日接獲房屋仲介業者反映，當他們帶客戶看賣方委託銷售的房屋時，大樓管理委員會向其收取帶看房屋費，但僅開立普通收據，未開立統一發票，涉嫌逃漏稅。

國稅局官員表示，社區大樓管理委員會若屬基於守望相助由住戶組織成立，且無對外營業情形，可免辦營業登記，向住戶所收的管理費也免徵營業稅。

然而，管委會若將停車位對外出租，或者將大樓外牆、陽台等公設出租給外人，即屬於銷售勞務範圍，管委會應依規定辦理營業登記，並報繳營業稅。至於管委會以維護社區住戶環境品質之名，對房仲業者收取帶看費，同樣屬於銷售勞務範圍，應辦理營業登記課徵營業稅。

官員表示，管委會每月銷售額若未達新台幣20萬元，可免開統一發票，但仍要開立收據，營業稅由主管稽徵機關就查定銷售額按1%稅率課徵，每月銷售額逾20萬元，即應開立統一發票並報繳5%營業稅。

高雄國稅局呼籲，有對外營業或向房仲業者收取帶看費用的大樓管委會，應主動向所轄國稅局申請營業登記，以免受罰，並依法開立統一發票或普通收據。1050717