姜朝鳳宗族

房價上漲 財政部調高2021年售屋所得計算標準
2022/01/28 19:23
房價上漲 財政部調高2021年售屋所得計算標準 - 自由財經 https://bit.ly/3KX8jZk
財政部於今發布「110年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」考量部分地區房市價量上揚，財政部調增所得額計算標準1%至3%。（記者鄭琪芳攝）
〔記者鄭琪芳／台北報導〕財政部於今日發布「110年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，個人出售適用舊制的房屋（2015年底前取得），可按財政部公布標準計算所得，考量部分地區房市價量上揚，財政部調增所得額標準1%至3%；其中，北市高級住宅由房屋評定現值47%調高至48%，其餘住宅由42%調高至43%。
財政部說明，自2016年起實施房地合一稅制，個人交易房地若屬新制課稅範圍，應以實際成交價格為基礎計算交易所得課稅；若非屬新制課稅範圍，可適用舊制的財產交易所得申報課稅，但未申報財產交易所得、未提供實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得實際成交金額或原始取得成本者，按財政部公布標準計算所得。
財政部指出，包括台北市成交金額7千萬元以上、新北市6千萬元以上及其他地區4千萬元以上的高價住宅，交易所得計算標準並未調整，以查得的實際房地成交金額，按房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額的比例計算房屋收入，再以該收入的17%計算出售房屋的所得。
不過，考量部分地區新建案交易熱絡帶動當地整體房市價量上揚，或因所得額標準已多年未調整而與實際交易情形有相當差距等因素，財部政調增部分地區的所得額標準1%至3%，以反映地區差異及市場行情。
六都中，台北市調增1%，高級住宅依房屋評定現值48%計算，其餘為43%；新北市部分地區調增1%~3%，以板橋區、新莊區及三重區38%最高，其中三重調高3%，新莊及板橋調高2%；桃園市桃園區及八德區調高1%；台中多數地區均調高，調幅1%~3%；台南永康區調高1%；高雄鼓山、三民、新興、前金、前鎮、鹽埕、岡山、路竹等區也調增1%。
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2015報稅、不動產-MoneyDJ理財網 - http://goo.gl/HTl7W

如何計算財產交易所得／損失  http://goo.gl/HTl7W

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102年財產交易所得標準

註：102年度之房屋交易所得標準係維持往年按房屋評定現值之一定百分比核定。經各地區國稅局調查後，臺北市都市化程度較為平均，且整體房地價格與上年度比較尚稱平穩，爰不予分區並維持上年度標準[按房屋評定現值（以下同）42%計算]，僅就價格漲幅較大之高級住宅，按較高所得額標準（48%）核定；新北市由4級改為5級、臺中市由9級改為10級、臺南市由3級改為5級及高雄市由4級改為9級，其他地區亦均適度分級並反映市場行情，均將使該標準更趨於細緻化，以適度反映地區差異性，俾趨近實情。

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房市交易量萎縮6成5 桃園成重災區
中央社中央社 – 2016年1月27日 下午7:47
（中央社記者邱柏勝台北27日電）國銀龍頭台銀表示，1月新承做房貸明顯衰退，預估今年是自住客為主的市場。財政部則表示，桃園市部分行政區房市交易量萎縮達6成5，房價也有4%左右跌幅，北冷南溫情況明顯。
台灣銀行消費金融部表示，房地合一課稅新制上路後，投資客退場，市場只剩下自住型買家支撐，今年初以來新承做房貸量衰退嚴重，相較去年同期大幅衰退逾20%。台銀主管表示，自住客多為小家庭，通常鎖定小坪數、低單價商品，因此建商會減少豪宅推案，預估今年房貸業務將呈現零成長。
而在房地合一新制實施前，財政部每年皆會核定售屋所得利潤率，適用舊制者需就房屋部分的交易利得申報所得稅，若售屋者無法舉證出售價格與成本，即應按「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，按其所訂課稅方式，辦理售屋所得申報。
舉例來說，民眾出售位於新北市板橋區的一棟房產，其房屋評定現值為100萬元，由於舊制仍採房地分離課稅，按國稅局核定，依房屋評定現值的36%計算其所得，意即將估算出來的售屋所得36萬元併入綜合所得課稅，土地部分則課徵土地增值稅。
賦稅署副署長蔡碧珍表示，房地合一新制雖然上路，但多數民眾仍適用舊制，因此今年五區國稅局已將去年度的售屋所得計算規定呈報財政部，並於近日發布。但根據本次核定公布的所得計算規定，台北市售屋所得利潤率終止連5年上調，顯示台北市房價已自高點開始反轉。
觀察其他縣市變化，台中、台南、高雄、嘉義、澎湖及屏東有部分行政區的售屋所得利潤率些微調升，調幅約在1至2個百分點。但值得注意的是，桃園市的桃園、中壢、八德與蘆竹4個行政區，售屋所得利潤率從25%降為23%，調降2個百分點。
蔡碧珍表示，由於去年央行祭出選擇性信用管制後，桃園這幾個行政區的房市交易量大幅萎縮6成5左右，至今房價也跌了4%，顯見桃園已成房市重災區，因此調降這4個行政區的售屋所得利潤率。1050127

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桃市4區 售屋所得稅降2百分點
2016/01/28 1937

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雙北凍漲 中南部部分調升1~2百分點

稅率調整
【陳瑩欣╱台北報導】不動產炒作熱區稅負降溫，財政部昨公告調整2015年個人出售房屋所得課稅比率，桃園市曾遭央行管制的4大區域在量價雙跌的情況下，成為全國唯一售屋所得標準利潤率遭調降的區域，雙北則出現5年來首度「凍漲」現象，僅中南部部分地區售屋所得標準利潤率微幅調升1至2個百分點。

財政部公告調降桃園、中壢等區域出售房屋所得課稅比率。

賦稅署副署長蔡碧珍表示，2014年桃園市、桃園區、中壢區、八德區、蘆竹區售屋所得標準利潤率原為25%，但北區國稅局實地查核2015年當地不動產交易狀況後發現，該區域成交量少了65%、價格跌了4%，因此2015年該區售屋所得標準利潤率調降至23%，成為各區中唯一調降房屋評定現值區域。
豪宅另有計算方式

蔡碧珍指出，房地合一稅制2016年1月1日正式上路，不過在2015年出售的房屋仍適用舊制，出售時如果無法證明原始取得成本，需按交易所得標準利潤率核定申報售屋所得。以台北市一般住宅為例，房屋評定現值為42%，新北市則在14%到36%之間，維持不變。
不過蔡碧珍也表示，對於豪宅另有計算方式，除台北市房地總成交金額7000萬元以上、新北市房地總成交金額6000萬元以上、其他區域房地總成交金額4000萬元以上，需按房地總售價計算屬房屋部分的課稅價值，再按15%課稅比率計算應申報售屋所得。
台銀消金部經理周紹義表示，房貸在1月1日房地合一新制後，量衰退比往年嚴重，未來在投資客退場下，整個市場會以自住為主，在自住財力不雄厚的情況下，低單價、小坪數物件會是主流，1月上旬台銀房貸授信較2015年同期衰退約20%~30%。
台銀房貸目標持平

據了解，台銀2016年總房貸目標不成長，去年底消費者購屋貸款餘額估達5200億元，成長120億元，成長約2%，但2016年內部希望能努力維持這個水準。
另外，台灣金暨台銀董事長李紀珠昨表示，自結2015年稅前盈餘達105.11億元，創金控成立以來新高，有鑑於台銀總行屬於古蹟無法容納太多員工，也不利辦公，將另外尋找第2總部。據了解，新總部可望落腳元大一品苑旁。
台銀總經理蕭長瑞表示，台銀最近研議以房養老，但有利率、價格貶落和延壽風險，貸款期間加上申貸年齡要超過95年，不過台銀貸款期間將與土銀、合庫銀出現差異化。
蕭表示，台銀以房養老有10年、20年和30年3種，每期貸款金額逐年遞增、利息當期收取，2月趕提常董會，預計520前提出。

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2016年01月27日19:39
不動產炒作熱區稅負降溫，財政部今日公告調整2015年個人出售房屋所得課稅比率，桃園市曾遭央行管制的4大區域在量價雙跌的情況下，成為全國唯一售屋所得標準利潤率遭調降的區域，雙北則出現5年來首度「凍漲」現象，僅中南部部份地區售屋所得標準利潤率微幅調升1至2個百分點。

賦稅署副署長蔡碧珍表示，2014年桃園市桃園區、中壢區、八德區、蘆竹區售屋所得標準利潤率原為25%，但在北區國稅局實地查核2015年當地不動產交易狀況後發現，該區域成交量少了65%、價格跌了4%，因此2015年該區售屋所得標準利潤率調降至23%，成為各區中唯一調降房屋評定現值區域。（陳瑩欣／台北報導）

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一、收入得減除的成本或費用，您知道有多少？
綜合所得中，那些收入可減除必要費用或成本以餘額申報？如無證明文件，其成本費用標準如何認定？只要瀏覽下列6類所得，充分蒐集妥善保管相關憑證，您就能選擇最有利方式申報，這是絕對不可偷懶的節稅動作喔！
(一)財產交易所得：
1.以申報出售房屋的財產交易所得為例，實際售屋收入得減除之細項 如下：
※成本部分：
（1）取得房屋的價金以及購入房屋達可使用狀態前的一切必要費用，如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等，還有在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息，以及在取得房屋所有權後，於使用期間內所支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用。
（2）如係因受贈或繼承取得者，成本以受贈或繼承時據以課徵贈與稅或遺產稅之房屋評定標準價格為準。
※移轉費用部分：出售房屋所須支付屬房屋部分的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費及特種貨物及勞務稅等。
※103年度未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關將會以下列標準計算所得額：
（1）房地總成交金額4千萬元以上(臺北市為7千萬元以上、新北市為6千萬元以上)者，稽徵機關如僅查得交易時之實際成交金額，而無法查得原始取得成本，將以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額。
（2）除前款規定情形外，稽徵機關則按房屋評定現值之一定比例計算其所得額（以103年度新北市板橋區為例，按房屋評定現值的36%計算其財產交易所得）。
2.個人利用銀行黃金存摺帳戶買賣黃金之交易損益：
如有所得，係屬財產交易所得，應以出售時之成交價額減除取得成 本及相關費用後之餘額為所得額；如有損失，得自當年度財產交易所得中扣除，當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得自以後3年度之財產交易所得扣除。其成本之認定，除可採個別辨認法外，亦可採用其他一致而有系統之方法（例如先進先出法、加權平均法、移動平均法等）。
(二)證券交易所得：
1.課稅範圍
（1）中華民國境內居住的個人有下列情形之一者：
A.當年度出售未上市未上櫃股票者。
B.當年度出售興櫃股票數量合計在10萬股以上者。
C.初次上市、上櫃前取得之股票，於上市、上櫃以後出售者（以下簡稱IPO股票）。但有下列情形之一者，不包括在內：
甲、屬101年12月31日以前初次上市、上櫃之股票。
乙、屬承銷取得各該初次上市、上櫃公司股票數量在1萬股以下者。
D.107年起，當年度上市、上櫃及興櫃股票出售金額合計超過10億元（排除核實課稅標的及透過信託基金出售之金額）者。
（2）非中華民國境內居住之個人出售股票。
2. 證券交易所得額及應納稅額之計算
（1）證券交易所得額＝交易時成交金額－原始取得成本－必要費用。
（2）納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬之證券交易所得額，不併計綜合所得總額，其個別計算損益後，按15%的稅率分開計算應納稅額，由納稅義務人合併報繳。
（3）成本計算方式：
A.個人能提出原始取得成本者，其成本（包括取得成本及因取得股票所支付的必要費用）應按出售時所持有同一公司所發行的股票，依加權平均法計算（即年加權平均）。
B.已提供或未提供經查得交易時的實際成交價格，但無法證明原始取得成本者：上市、上櫃或興櫃股票：（甲）IPO股票：以實際成交價格的50%計算其所得額。（乙）其餘上市、上櫃或興櫃股票：以實際成交價格的15%計算其所得額。未上市未上櫃股票：以實際成交價格的20%計算其所得額（但稽徵機關查得之實際所得額較高者，仍應依查得資料核計）。
（4）必要費用：
A.上市、上櫃或興櫃股票：證券交易稅、手續費、支付證券金融事業或證券商的融資利息、融券費用及借券費用。
B.未上市未上櫃股票：證券交易稅及手續費。
3. 長期持有優惠
（1）按交易所得1/2課稅：自股票取得之日起算至轉讓之日止，滿1年以上者。
（2）按交易所得1/4課稅：屬IPO股票，且自上市或上櫃買賣開始之日起算至轉讓之日止，繼續持有滿3年以上者。
4. 盈虧互抵
（1）核實計算證券交易損益課稅者才能適用。
（2）同一申報戶之個人應分別計算其證券交易所得或損失；個人當年度之證券交易損失，只能自其本人當年度證券交易所得中減除，減除後之餘額如為負數者，其所得額以0計算。
(三)執行業務所得：
執行業務者已依法設帳記載並保存憑證者，其執行業務收入可核實減除有關費用或成本，包括事務所或醫療院所的房租、業務上所用藥品、材料、器材之修理費、僱用人員之薪資等，以其餘額申報所得額。其未能提供證明所得額之帳簿文據者，稽徵機關將按查得資料依財政部核定當年度執行業務者收入及費用標準計算其所得額。
對於超過18萬元定額免稅之稿費、鐘點費等，除自行出版者得就超過部分核實減除成本及必要費用或減除75%成本費用擇一方式外，其餘得減除30%成本費用後，以其餘額申報所得。
(四)租賃所得及權利金所得：
權利金所得係以取得的權利金收入減除合理而必要的損耗和費用後的餘額。
房屋租賃所得合理必要損耗費用可採列舉方式，得列舉之細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。房屋租賃所得若無法逐項舉證列報，可以租金收入的43％為必要費用。
(五)競技競賽及機會中獎之獎金或給與：
所支付之必要費用或成本得檢據申報核實減除。另政府舉辦之獎券中獎獎金（包括 統一發票、公益彩券中獎獎金，為粉紅色扣免繳憑單），係採分離課稅，於給付時扣繳稅款後，不併計綜合所得總額，亦即免辦理結算申報，其扣繳稅款，亦不得抵繳應納稅額或申報退稅。
(六)其他所得：
是以收入減去取得此項收入而支付的成本和必要費用（須檢附單據或證明文件），以餘額為所得額。但職工福利委員會發給之福利金，則無成本及必要費用可供減除。

二、領固定薪水有節稅的空間嗎？
(一)公教人員子女教育補助費屬薪資所得須課稅，但子女獎學金如果是以在校的學業和操行成績達到特定標準為獲取條件者可以免稅。
(二)營利事業實際供給膳食或按月定額發給員工伙食代金，每月在1,800元（104年度起，提高至2,400元）以下，可不列入員工薪資所得。
(三)加班費免稅所得標準，分別說明如下：
1.機關團體員工，依政府規定標準支領的加班費，可免納所得稅。
2.公私營事業員工，依勞動基準法第24條規定「延長工作時間之工資」及第32條規定「每月平日延長工作總時數」限度內支領之加班費，可免納所得稅。
3.機關、團體、公私營事業員工為雇主的目的，在國定假日、例假日、特別休假日的加班費，其金額符合勞動基準法規定標準者，則其加班時數可以不計入「每月平日延長之工作總時數」內計算。
(四)除了考慮個人薪資所得，全戶的薪資狀況亦應一併考量。例如子女年滿20歲或家中其他扶養親屬有薪資所得時，最好將該親屬的所得額與可扣除的各項扣除額合計數拿來好好試算一下，決定是否由其單獨申報，以達到另一種節稅的效果。

三、利息所得也有節稅管道嗎？
首先讓我們告訴您什麼是「利息所得」？「儲蓄免扣證如何申請」？您將知道利息所得亦有節稅管道。
(一)什麼是利息所得？
是指公債、公司債、金融債券、各種短期票券、金融機構的存款和其他貸出款項所取得的利息，和有獎儲蓄中獎的獎金超過儲蓄額部分。另依所得稅法規定，納稅義務人本人及與其合併報繳之配偶暨受扶養親屬於金融機構之存款利息、儲蓄性質信託資金之收益（所得格式代號為5A者）及87年12月31日以前取得公開發行並上市之緩課記名股票，於轉讓、贈與或作為遺產分配、放棄適用緩課規定或送存集保公司時之營利所得（所得格式代號為71M者），合計全年每戶不超過27萬元的部分得全數扣除，超過27萬元者，以扣除27萬元為限。但依郵政儲金匯兌法規定免稅之存簿儲金利息及依所得稅法規定分離課稅之所得，例如公債、公司債、金融債券的利息所得，短期票券到期兌償金額超過首次發售價格部分的利息所得、依金融資產證券化條例或不動產證券化條例規定發行的受益證券或資產基礎證券分配的利息所得，及以前述有價證券或短期票券從事附條件交易，到期賣回金額超過原買入金額部分的利息所得，不併計綜合所得總額，亦即免予填報，其扣繳稅款，亦不得抵繳應納稅額或申報退稅。
(二)儲蓄免扣證如何申請？
納稅義務人可以帶本人和配偶的身分證或戶口名簿和印章到國稅局總局或各分局、稽徵所、服務處當場請領儲蓄免扣證。日後在每次領取金融機構利息收入時，將免扣證交予給付單位登記，只要每年登記的累計金額沒超過27萬元，就無須被預扣稅款，所領金融機構所付利息每次未超過2萬元，依規定給付人不須扣繳，因此亦不需提示免扣證。此外納稅義務人申請的免扣證是按年度統計累計總額，可連續使用，不須逐年申請換發，如不敷填寫時，憑舊證便可換發新證。因此，您如果有「儲蓄免扣證」，將使您大多數利息所得或資金收益可避免被預先扣繳所得稅款。

四、營利所得如何規劃節稅？
掌握下列方向，營利所得的節稅規劃就可輕鬆面對！
(一)持有緩課記名股票者可善選課稅時點：
持有緩課記名股票，只須在轉讓、贈與或作為遺產分配時，才申報為移轉年度的所得課稅。不過，在個人財富、所得係逐年增加的情況下，若取得股票年度本來就適用較低之所得稅率，或是87年12月31日以前取得公開發行並上市的緩課記名股票連同利息仍在27萬元儲蓄投資特別扣除額內，在稅負相對較低或不影響實際稅負情形下，或許可以考慮放棄緩課或送存集保。如放棄緩課或送存集保時，應將上述股票中原來依照廢止前促進產業升級條例施行細則第46條規定註記的有關文字，請發行公司塗銷，並由發行公司在股票背面簽章證明。另應由股東併入放棄緩課年度或送存集中保管年度所得課徵所得稅。前項股票於計算所得稅時，屬分配86年度或以前年度之盈餘或股利者，以股票面額為所得額；屬分配87年度或以後年度之盈餘或股利者，以股票面額加計所含可扣抵稅額之合計數為所得額；但是項股票屬員工紅利轉增資者，以股票面額為所得額。證券商或發行公司於辦理放棄緩課案件時，應由發行公司填報放棄緩課年度之緩課股票轉讓所得申報憑單。若未選擇放棄緩課或送存集保，則在該股票尚未移轉前，無須併計當年度之綜合所得稅申報。
(二)獨資合夥業主之營利事業所得額：
一般說來，獨資合夥業主之營利事業所得額最常見的核定方式為根據營利事業按實申報的內容予以調查核定，或是以不低於該業所得額標準申報核定；若是營利事業的營業收入在符合規定的金額內，且年度結算申報書表齊備，則可直接進行書面審查核定，不須經過調查。因此獨資或合夥業者應先力求帳載資料的完備，才能在試算後選擇最有利核定的情形申報。
(三)兩稅合一實施後營利所得之計算：
公司或合作社分配屬87年度或以後年度股利總額或盈餘總額，應按股利憑單所載股利淨額或盈餘淨額與可扣抵稅額之合計數計算之。獨資資本主每年自獨資經營事業所得之盈餘總額，請依營利事業投資人明細及分配盈餘表填寫。

五、講演鐘點費與授課鐘點費怎麼分？
「講演鐘點費」及「授課鐘點費」有何不同？是否要課徵綜合所得稅？
公私機關、團體、事業和各級學校，聘請學者、專家專題演講而發給的鐘點費，屬於「講演鐘點費」。如係開課或舉辦各項訓練班、講習會或其他類似性質的活動聘請授課人員講授課程所發的鐘點費屬於「授課鐘點費」，而授課人員並不一定要具有教授、副教授、講師、助教或教員的身分。
納稅義務人在103年度，不論是專業或客串性質，取得演講鐘點費、稿費、版稅、樂譜、作曲、編劇、漫畫等相關收入之合計數，只要不超過18萬元，可享受全額免稅優惠；如有超出部分，除自行出版者，得就超過部分，檢具成本及必要費用憑證或按75％設算成本費用予以減除外，其餘得就超過部分按30％設算成本費用予以減除，以餘額申報執行業務所得併入其綜合所得總額計稅。
「授課鐘點費」，係屬薪資所得的一種，應併入薪資所得申報，103年度薪資所得特別扣除額為每人108,000元，但全年薪資所得總額未達108,000者，僅得就其全年薪資所得總額全數扣除。
認清「講演」與「授課」鐘點費之所得類別、適用不同免稅及扣除規定，正確申報，節稅自然有道。

六、租賃所得如何節稅？
對於餘屋出租，收取租金、押金的房東而言，年年的租金收入申報常是頭痛問題，其實節稅不難，基本上可從下列3方向進行：
(一)妥善保管相關舉證用憑證，提高可供扣除費用金額：
對租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43％列為必要費用，但土地出租之收入，僅能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除43%的必要費用。另一種是採核實扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物所投保之保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算可扣除費用額，擇高適用。
(二)避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生：
納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，而且已由雙方當事人以外的2人證明並已辦理公證，證明確實是無條件提供使用，就可以不用設算租金。
(三)押金所得的申報規定：
所得稅法第14條規定，財產出租有收取押金或任何款項類似押金的話，或以財產出典而取得典價，都要把這筆款項按中華郵政股份有限公司1年期定期儲金固定利率，計算租賃收入（103年度以利率1.37%計算）。但財產出租人能確實證明該押金的用途，並已將運用所產生的所得申報，經國稅局查明屬實者，可在上開租賃收入範圍內減除已申報的押金運用所產生的所得，以其餘額課徵綜合所得稅。

七、經營多層次傳銷事業之個人如何節稅？
不少參加多層次傳銷事業之個人，常誤將銷售貨物取得之營利收入或自傳銷事業取得之業績獎金皆列為佣金收入，因而溢繳稅款。究竟參加多層次傳銷事業之個人應如何申報，才能合法節稅呢？下列說明應可對您有所助益。
(一)個人參加人如無固定營業場所，則可免辦理營業登記，並免繳營業稅及營利事業所得稅，惟應依法課徵個人綜合所得稅。
(二)個人參加人因下層直銷商向傳銷事業進貨或購進商品累積積分額（或金額）達一定標準，而自該事業取得之業績獎金或各種補助費，係佣金收入。該項收入得減除直接必要費用後之餘額為所得額，如未依法辦理結算申報，或未依法記帳及保存憑證，或未能提供證明所得額之帳簿文據者，可適用部頒核定各該年度一般經紀人費用率計算其必要費用（103年度為20％）。
(三)個人參加人因直接向傳銷事業進貨或購進商品累積積分額（或金額）達一定標準，而自該事業取得之業績獎金或各種補助費係屬其他所得。
個人參加人銷售商品或提供勞務予消費者，其全年進貨累積金額103年度在7萬元以下者，免按建議價格計算銷售額核計個人營利所得。至全年進貨金額超過7萬元者，其全部銷售額所賺取之零售利潤，應申報營利所得，參加人除可提供之相關帳證資料核實認定外，稽徵機關得依傳銷事業彙報參加人之進貨資料按建議售價（參考價格）計算銷售額，如查無上述價格，則參考參加人進貨商品類別，依當年度各該業同業利潤標準之零售毛利率核算之銷售價格計算銷售額，再依一時貿易盈餘之純益率6%核計個人營利所得予以歸戶課稅。

八、房屋被法院拍賣是否也要申報所得？
債務人所有房屋經法院拍賣用以償還債務，債務人不論有無拿到拍賣價款，因所得已實現償還債務，該筆財產交易所得應由債務人於拍定人領得執行法院發給權利移轉證書日所屬年度，併入綜合所得總額申報課稅，所得的計算為：
(一)該拍賣價款減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉該屋而支付之一切費用後之餘額。
(二)如無法提出原始取得之實際成本且稽徵機關亦查無實際取得成本者，稽徵機關將依拍定人領得執行法院發給權利移轉證書日所屬年度，財政部核定之個人出售房屋之財產交易所得計算規定核定所得。
(三)未建築完成之房屋，如未能提供原始建築成本憑證且稽徵機關亦查無實際建築成本者，稽徵機關將以拍定人領得執行法院發給權利移轉證書日所屬年度，財政部核定之個人出售房屋之財產交易所得計算規定核定所得。

九、統一發票中獎獎金也要申報嗎？
購物索取統一發票，已經是大家購物時養成的習慣，統一發票中獎獎金領取時，由郵局就源扣繳20%後，中獎人不須併入中獎年度綜合所得總額申報課稅，既方便又簡捷。
統一發票中獎獎金，依所得稅法規定應由給付單位按給付金額扣取20%扣繳稅款後，不再併入綜合所得總額，亦無須填入申報書中，其扣繳稅款亦不得申請退還或抵繳應納稅款，但每聯獎額不超過2,000元者免予扣繳。

十、公益彩券中獎獎金及銷售彩券所得也要申報嗎？
(一)公益彩券中獎獎金：依據所得稅法第14條第1項第8類所得第3目規定，政府舉辦之獎券中獎獎金，除依本法第88條規定扣繳稅款外，不併計綜合所得總額。依前揭規定，公益彩券係屬政府舉辦之獎券中獎獎金，中獎人僅需繳納20%之扣繳稅款，不併計綜合所得總額，亦即免予填入綜合所得稅結算申報書內，其已扣繳之稅款，亦不得抵繳應納稅額或申報退稅。
(二)個人銷售彩券所得：甲類公益彩券經銷商發行彩券銷售額（價金）部分，因不屬於營業稅法規定之銷售貨物或勞務之範圍，且其銷售額係歸入國庫，無需開立統一發票，亦不課徵營業稅、營利事業所得稅及綜合所得稅。至於公益彩劵批售折扣收入，即佣金收入部分，如果公益彩券承銷人屬個人者，其取得批售折扣收入，免徵營業稅，惟應依法設帳記載並取得相關憑證供稅捐稽徵機關核實認定其所得額；如未依規定設帳記載者，得以其收入減除財政部核定之各該年度公益彩券甲類經銷商費用率（103年度費用率60%）計算之必要費用後之餘額為所得額，計入個人綜合所得總額，課徵綜合所得稅。因此，承銷人取得上開之佣金收入因非受託發行公益彩券機構所給付，故承銷人不會取得發行機構開立之扣繳憑單。個人彩券經銷商應記得將公益彩劵佣金收入之所得額，計入個人綜合所得總額，課徵綜合所得稅，以免因漏報該項所得而遭受處罰。

十一、沒有扣繳憑單的所得也要報嗎？
稽徵機關對於納稅義務人的各類所得均有蒐集及掌握，故只要有所得，無論有無扣繳憑單，均應詳實申報，尤其近年來國稅局積極加強不動產相關交易（包含成屋、預售屋及紅單交易）所得，按實際獲利課稅之查核，亦應詳實申報，以免漏報遭罰。

十二、因案停職一次補發停職期間薪資應如何申報綜合所得稅？
所得之所屬年度，係以實際給付日期為準，對於因案停職後，於停職服務機關一次補發停職期間之薪資，屬實際補發年度之所得，扣繳義務人應於給付時，依規定之扣繳率扣取稅款，並應於次年法定申報期限(1月底或依法延長期限內)前開具扣(免)繳憑單，向該管稽徵機關辦理申報；扣繳義務人於填發扣繳(免)繳憑單予納稅義務人時，應同時填具補發各年度薪資所得明細表予納稅義務人。
納稅義務人領取一次補發停職期間之薪資所得，其屬補發以前年度部分，應於辦理復職當年度綜合所得稅結算申報時，於申報書中註明補發之事實及金額，除檢附相關之扣(免)繳憑單外，並應檢附補發各年度薪資所得明細表，俾供稽徵機關計算補徵綜合所得稅。其屬補發復職當年度之薪資部分，仍應併入復職當年度綜合所得總額，課徵所得稅。
稽徵機關接獲納稅義務人綜合所得稅結算申報書後，會依納稅義務人提供補發各年度薪資所得明細表之各年度薪資所得總額，分別併入各該年度綜合所得總額計算應補徵之稅額後，彙總一次發單補徵復職年度之綜合所得稅。

更新日期： 104/10/30

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財政部擬調升售屋財產交易所得額-維詮管理顧問 - http://goo.gl/RzLn65

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實在拿不出售屋買賣證明該怎麼辦? 今年5月報稅時，必須依據財政部頒訂的102年度售屋財產交易所得額，選擇出售房屋座落縣市的課稅比率，計算應該繳納的售屋交易所得稅。

無法出示買賣成本者，多數屬於繼承或受贈而來的房產，但也有非屬遺贈房屋，卻因故不出示買賣價格。但是，不論無法舉證買賣價格的理由為何，均要申報售屋財產交易所得。

與實價申報依據實際買賣價格計算實際獲利、推計課稅按照房屋實際售價乘上15%的所得推計率售屋利得不同的是，無法舉證買賣價格者，是以出售房屋的「評定現值」做為稅基，再乘以各縣市不同的財產交易所得額標準。

舉例來說，出售位於新北市新店一棟房屋評定現值300萬元的房屋，依據財政部102年度財交所得額標準，新北市的售屋財交所得額分成六級，所得額比率最高33%、最低14%，新店區屬於第一級，要按33%計算，其售屋所得即是99萬元（300萬元x33%）。

其中，所得額比率最高的是台北市，歸屬台北市列管的高級住宅，無法舉證買賣價格者，按房屋評定現值的48%計算售屋獲利；非屬高級住宅者，則按42%計算。

【2014/04/24 經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】@ http://udn.com/

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海外不動產交易 民間組協會處理糾紛
2016/01/27 1464
【鄭婷方╱台北報導】海外置產蔚為風潮，但交易糾紛頻傳，尚無整合海外不動產業者的平台，可處理相關糾紛或作為和政府溝通的窗口。有房仲業者昨宣布將成立「台北市不動產國際代銷協會」，確保海外交易安全，是國內首見海外不動產銷售業者民間組織。

國內房市冷，投資人對海外置產興趣濃厚，多場說明會擠滿人潮。資料照片

內政部已核准全聯會

以基於保障購屋人權益、制訂市場遊戲規則及做為與政府對話的窗口等為號召，東龍不動產董事長王棟隆昨宣布，將邀國內各不動產業者共同成立「台北市不動產國際代銷協會」，預計3月底舉行成立大會，業者入會費3000元、年費6000元，會員數應至少50家，提供窗口受理民眾投訴。
21世紀不動產台灣總部董事長王福漲已確認會加入該協會，盼給消費者透明的交易環境。亞太國際地產總經理秦啟松回應，沒收到這個協會的訊息，還在評估，但公司也預計在3月4日成立「中華民國不動產國際代銷協會全聯會」，已獲內政部核准。大師房屋董事長陳建慶說不清楚此事，建議應由房仲公會推派理監事統籌，不應由單一業者處理。
內政部地政司去年8月曾要求，房仲業者從事海外不動產仲介業務，應遵守《不動產經紀業管理條例》、《消保法》、《公平交易法》，對於該協會成立，地政司副司長施明賜表示：「尚未收到消息。」他提到，現階段可透過消保處線上申訴，會轉給外交部，再由駐外單位協助，外交部領事事務局也有各國消保處的投訴管道。
民眾赴海外買房糾紛類型

糾紛內容 預防方式
●民眾支付訂金後反悔不買，須付違約金：
簽約前，應該詳細了解建案內容，及業者提供的優惠包租方案，避免當場下訂
●交屋後，房仲無法提供民眾轉手服務：
購屋前先多方諮詢作功課，了解當地人購屋喜好，確認房仲在當地另有配合的業者，或設置據點，防止被套牢
●開發商提供的包租方案未如期實行、開發商倒閉：
慎選海外開發商，請房仲業者提供開發商相關背景，房屋坐落的地段也要篩選
●房仲業者從中賺取高額差價：
實際了解當地行情，勿聽信單一業者行銷話術，貨比三家
●有包租方案，卻延遲交屋：
購屋時，記得與業者簽訂延遲交屋的賠償方式，且合約須有律師或公正機關公證
資料來源：《蘋果》採訪整理

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買屋賣屋自己來！交易平台Apple House，幫你省下大筆仲介費!APPLE HOUSE 買屋賣屋自己來 - https://goo.gl/uJkmov
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在台灣，有買賣房屋需求的民眾，大多會找上房屋仲介，然而，房屋價格逐年攀漲，仲介費隨之提高，以百分之六的仲介費計算，原本一棟九百萬元的房子，時隔二十幾年，房價提升至三千六百萬元，仲介費用也從原本的五十四萬元提升至兩百一十六萬，漲幅十分可觀。但仲介費隨著房價漲，服務內容卻沒有跟著漲。

憑藉著多年來的專業，與解決產業問題的決心，葉國華從2014年11月開始創業，葉國華成立了創新房屋自售平台Apple House，讓買賣房屋去仲介化，回歸到自售的本質，幫助有買賣房需求的民眾省下大筆的仲介費用。

Apple House的創辦人葉國華，是個超過二十五年的資深房仲，成交案子超過一千五百件，他表示：「超越期待的服務才是顧問式服務，現今民眾花大錢在仲介費上，房仲的顧問服務卻不若以往。」長期在第一線與客戶接觸，讓他看到了房屋產業未來發展的瓶頸，同時看見消費者未被滿足的需求：

1.房屋仲介掌握了買賣雙方資訊，操弄空間極大。
2.房屋持有稅加重，房地合一稅上路，投資退場，自主換屋剛性需求成為主流。
3.行動數位工具普及、即時通訊發達、買賣屋時價登錄資訊公開透明，「去中間化」成為趨勢。

（圖說：Apple House團隊，攝影：郭涵羚）
保障真屋主、真物件、真產權

賣家能主動刊登房屋資料、房屋詳情以及房屋介紹於Apple House的平台，內容包含：坪數、格局、屋齡、交通等資訊，同時自行訂定房屋價格。另一方面，在平台上，買家也能夠以縣市、區域、坪數、預算搜尋符合需求的房屋。

「產權審查機制」是Apple House最特別的服務，在賣家刊登賣屋資訊後，Apple House後台的產調小組便會主動根據屋主資料與房屋地址進行產權審查，嚴格把關交易安全，確保房屋案件是真屋主、真物件、真產權，買家能清楚的在頁面上得知房屋是否已通過產權審查，節省時間與金錢。

（圖說：Apple House產調中心。圖片來源：Apple House投影片）
線上聊天──即時接觸又互保有隱私

若買家對特定房屋案件產生興趣，可以利用Apple House線上聊天的功能與賣家接觸。在聊天的過程中並不會暴露屋主的電話、門牌等詳細資訊，讓買賣雙方即時接觸又互相保有隱私，而賣家也能從聊天的過程中判斷買家的好壞，可以感覺「聊得來」後再相約看屋。

（圖說：Apple House買賣聊天。圖片來源：Apple House）
嚴選特約代書－保障交易安全

房屋交易容易牽涉到複雜的法律問題，對此，Apple House平台上還提供了代書免費諮詢服務，有關不動產權、稅費等問題，都能詢問專業代書。另外，平台上的特約代書，都經過了後台評價機制的嚴格審查，具有國家認證核准、經驗豐富的「品質保證」。

若買賣雙方進入簽約階段，也能以低價尋求Apple House上的第三方代書協助，免去各自找代書容易產生的質疑。目前平台上合作的代書超過百位、遍布全台。

（圖說：Apple House嚴選特約代書。圖片來源：Apple House投影片）

（圖說：Apple House特約代書服務。圖片來源：Apple House投影片）

（圖說：Apple House四大核心。圖片來源：Apple House投影片）
葉國華表示，雖然房屋自售能省下仲介費，但並非每個人都適合房屋自售，因此，他們不是以取代房屋仲介業者做為目標，而是希望提供有買賣房屋需求的民眾更多選擇，成為房屋自售的「加速器」。葉國華表示，Apple House訴求四大核心價值：

一、安全：驗證房屋資料，嚴選優質代書，時時保障買賣雙方的交易安全。
二、快速：找到對方再也不需要等待，聊天、看屋、出價、成交一鍵搞定。
三、簡單：拿起手機就可以輕鬆買賣房屋，有問題找「幫幫我專家」，免費幫你解答。
四、便宜：幫買賣雙方省下6%仲介服務費。
無仲介干擾，自售省6%服務費

Apple House的App於去年九月上線，目前App已達8萬個下載量，會員數達3.4萬，房屋案件刊登超過2,000件，累計回報成交案件共254件，成交金額共計25億元，推估約省下了1.5億元的房屋仲介費用。

現今於Apple House上刊登案件都是免費的，未來將採收取產權審查費、上架費、推播費的商業模式，也不排除與相關業者合作，收取廣告費用。

【創業快問快答】

Q1就目前市場狀況，您認為貴公司服務的競爭優勢為何？
目前市面上尚無與APLLE HOUSE有相同商品服務出現，而APLLE HOUSE的服務亦完全以消費者的需求為出發點，因此APLLE HOUSE佔有先發品牌之優勢及絕佳的成功機會。
同時APPLE HOUSE核心團隊係由一群於房仲產業從業合計超過百年資歷之專業人員所組成，較之於591無房仲專業背景，我們更能瞭解、掌握與解決房屋自售買賣過程中所面臨的各種問題及消費者的需求，更能獲得消費者的信賴。

Q2希望提供這個社會什麼價值？希望解決甚麼樣的問題？
「APPLE HOUSE」平台結合分享經濟的概念及數位行動裝置的優勢，簡化買賣屋流程、線上即時通訊讓買賣方直接互動，創造沒有仲介的交易環境；同時也讓消費者在自售過程中可以根據自身需求，選擇分段式的服務，有別於以往仲介完全的把持，讓消費者在安全無虞的前提下更輕鬆、更便宜進行房屋買賣交易。

我們的計畫目標是提供「安全、快速、簡單、便宜」的房屋買賣創新模式，讓消費者買屋、賣屋自己來，省下6%房仲服務費。

【團隊資料】

公司名稱：歐克斯科技股份有限公司

產品名稱：APPLE HOUSE 創新房屋自售平台

公司成立時間：2015年1月

產品上線時間：2015年9月

團隊人數：19人

官方網站：http://www.apohouse.com.tw/

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