隨著房地合一及實價登錄2.0將上路,預售買氣勢必會產生衝擊。七一房市新制上路 炒房避稅老招重現江湖 | 蘋果新聞網 | 蘋果日報 https://bit.ly/2UdiOlk
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房地合一稅2.0新制明上路、拉長短期交易的重稅期,個人在5年之內買賣不動產,只要有賺錢,都會被課徵35%至45%的稅率,不過卻有投資客打算逆道而行,「以平轉換約、價差給現金的方式」,躲避重稅課徵,專家表示,未來買家不可能願意配合,不僅違法還可能偽造文書,下一手出脫還得多繳稅。
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政府針對預售屋更實行閉鎖期,房地合一稅2.0新制中,在預售階段2年內買賣,課稅45%、2~5年買賣課稅35%,等到交屋之後,又重新起算再鎖5年的重稅期,讓房市業界叫苦連天。代銷業者顏子翔表示,短期市場因新制上路,加上疫情干擾,買氣大減呈現盤整量縮格局,不過房地產仍是最穩定的長期獲利標的。
其中攸關預售屋獲利關鍵的「換約賺價差」,很多人認為新制上路後,短期投資預售屋等於玩完了,但投資客私下分享,因有價差3%、30萬元的必要成本扣除額,等於說買賣不透過房仲,還是有賺錢的空間;此外也可透過平轉換約、中間價差給現金模式來避稅,過去市場早有類似做法。
不過,冠東國際不動產估價師事務所張朝倫指出,這樣的方式不僅違法,未來買方當起「吹哨者」或其他人去檢舉,就有可能背上「偽造文書」罪名。
另一方面,買方就算自住,也不能保證5年內不會轉手出脫,未來轉手獲利時,反因登錄價差而被課徵高額稅率,所以實務上來說,不僅違法、風險又高,幾乎不可能找到買家配合演出。
值得一提的是,這次新制除了閉鎖期重稅以外,實價登錄2.0還有6大變革,包括完整揭露交易地號及門牌;預售屋銷售後每賣一戶,就要登錄一戶;禁止紅單轉讓;預售屋開賣前,須先向地方政府申請備查;地方政府可以向買賣雙方查閱契約和金流;強制委託代銷契約備查。(王鈞生/台中報導)七一房市新制上路 炒房避稅老招重現江湖 | 蘋果新聞網 | 蘋果日報 https://bit.ly/2UdiOlk


2017年售屋所得標準 全台僅8區域異動
鉅亨網記者許雅綿 台北2018/02/05 20:570
2017年售屋財產交易所得標準,全台僅8區域變動。(圖:鉅亨網資料照)
2017年售屋財產交易所得標準,全台僅8區域變動。(圖:鉅亨網資料照)
財政部今 (5) 日發布去 (2017) 年個人出售房屋財產交易所得標準,僅 8 區域略微調整,包括台中市北屯區、中區、霧峰區及神岡區、台南市新營區、嘉義市及台東市,財交所得標準微增 1%,高雄市前金區則因房價下跌調降 1%。
財政部表示,自 2016 年起實施房地合一按實價課徵所得稅新制,個人自 2016 年 1 月 1 日起交易的房地,若為 2014 年 1 月 2 日以後取得且持有期間在 2 年以內,或是為 2016 年 1 月 1 日以後取得者,應按新制計算房地交易所得,於房地完成所有權移轉登記日的隔天起算,30 日內辦理申報納稅。
2017 年出售的房屋如非屬新制課稅範圍,應依所得稅法規定,核實計算適用舊制的財產交易所得申報課稅,未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關則會依財政部核定標準來核定。
根據財政部發布的 2017 年個人出售房屋的財產交易所得計算規定,相較 2016 年,因房市反轉下行,不少縣市、行政區售屋財產交易所得標準出現調降情形,降幅由 1% 至 2% 不等,台北市高級住宅也罕見調低 2%,不過由於 2017 年房市波動不大,個人出售房屋財產交易所得僅 8 區域變動。
而變動的區域包括台中市北屯區 18% 調升為 19%、中區 17% 調升為 18%、霧峰區及神岡區均由 12% 調升為 13%,台南市新營區由 10% 調升為 11%,嘉義市由 14% 調升至 15% 以及台東市 11% 調升為 12%;而高雄市前金區則由 24% 調降為 23%。
至於豪宅房屋定義,參照央行規範台北市房地總成交金額 7000 萬元以上、新北市房地總成交金額 6000 萬元以上、臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額 4 千萬元以上,符合豪宅定義的交易案,房屋財產交易所得一律以房屋評定現值佔公告土地現值及房屋評定現值總額比例計算收入,並依收入 15% 計算所得額。


"合建分售"作掩護 建商涉逃漏稅15億
檢訊後聲請羈押 扣押名下63億元財產
2016-12-9 社會新聞

台中知名建商聚合發建設涉嫌逃漏稅15億,檢方指揮市警局搜索,同時約談董事長及總經理等人到案說明,訊後以董事長陳世坤等五人涉嫌重大,且有串證之虞,向法院聲請羈押。檢方追查發現,聚合發建設公司開發的三個建案,都涉嫌以公司出資、股東出名來購買土地,再以股東「合建分售」為掩護,實際上卻是聚合發「自建自售」的案子,當房地產銷售出去跟消費者收款時,土地款項應該屬於聚合發公司,但卻以內帳分配給股東,涉嫌逃漏稅超過15億元,相關負責人聲押之外,另外他們名下財產63億元也予以扣押。

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房屋稅調漲 謝金河:將來買房有如擁抱炸彈
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2016-07-29 12:17
〔即時新聞/綜合報導〕財信傳媒董事長謝金河29日在臉書透露,清晨一大早收到房市專家顏炳立一則簡訊,內容痛批:「稅戲一場,毀㓕民心!蠢!」、「蠢策誤國,玩死台灣!房市崩潰!」謝金河說,後來果然不出他所料,今天報紙頭條報導房地稅的新聞,謝金河直言,等這些打房的稅制上路後,將來民眾買房「有如擁抱炸彈」。
財信傳媒董事長謝金河。(資料照,記者羅倩宜攝)
財信傳媒董事長謝金河。(資料照,記者羅倩宜攝)
謝金河臉書。(圖擷自謝金河臉書)
謝金河臉書。(圖擷自謝金河臉書)
謝金河引述報導內容,《經濟日報》二版整版報導西華老闆劉文治高呼連中三槍,稱房地稅太重,扛不起來,只好關門。《工商時報》頭版則報導房地稅基太重,惹民怨。
謝金河認為,各種打房稅制上路後,將來買房就像擁抱炸彈,不得不小心,買賣房屋要先過三關斬六將,三關就是房地產交易的三大類稅項:所得稅、交易稅、持有稅。
謝金河介紹說,這三大類稅項又各有兩種稅,所得稅有房地合一所得稅、房屋的財產交易所得稅,前者還有新制、舊制之分;交易稅有買方要付的契稅、賣方要交的土地增值稅;房地產沒有動,一樣要課房屋稅及地價稅。而最近地價稅平均調升三成,劉文治立即跳起來,謝金河也說,一般市井小民很快就會感受到。
謝金河表示,日前陳冲前院長一篇文章提到,房屋稅有非常複雜的計算公式,以房屋標準單價乘上路段率算出房屋現值,再用房屋現值計算個人持有自住或非自住稅率,自住為1.2%,非自住為3.6%,非自住3戶以上再乘3.6%,如果是新屋,房屋稅最高會增加27.38倍。謝金河舉例,2015年剛交屋的「敦南樞院」一戶為232坪,路段率是270%,換算成今年房屋稅,將高達270.45萬元。
謝金河說,今年台南市先開大幅調整房屋單價第一槍,台北市明年將跟進,他斷言「一旦追溯30年,全台將大受衝擊」,他舉例形容其嚴重性說,父母親若贈與房屋給下一代,未來年輕人恐怕也繳不起稅。「未來房市可能經歷一段漫長的黯淡期買房可能是給自己找麻煩!」

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房地合一新制上路將滿月 5大招教你輕鬆破解3大問題
NOWnews作者記者曹逸雯/台北報導 | NOWnews – 2016年1月30日 上午4:00
房地合一課稅新制上路即將滿月,大多數民眾對內容一知半解,業者特別整理出民眾最常諮詢的3大問題:「如何判斷適用新舊制」、「哪些相關費用可列舉扣除」、「如何試算稅額」;另外,由於一個錯誤的決定很可能會導致荷包大縮水,代書業者也表示,只要掌握5大招:「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」、「二大稅率」,就能輕鬆破解房地合一稅制。
信義代書專案經理林以德指出,房地合一新制上路後,民眾最常問的第一個問題就是「我要如何判斷適用新制還是舊制?」其實,只要掌握「取得時間」以及「取得方式」即可。一般而言,今年1月1日後買賣取得房屋再出售,或是2014年1月2日後買賣取得且持有2年內出售者,適用新制,但「取得方式」如果是贈與或是繼承,則會依不同情形而有所差別。
第二個常見的問題是「哪些相關費用可列舉扣除?」,林以德表示,可以從「取得房地所有權後使用期間支付房屋效能且非2年內所能耗竭」及「取得時成本費用」來判斷,他也提醒民眾,售屋時有一些成本可列入扣除項目,例如廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等,可當作費用項目;裝潢修繕費、印花稅、契稅、代書費、公證費等,也可當做成本項目,用來扣除。
但要留意系統傢俱或方便可移動傢俱、家電等可能無法認列,他提醒消費者務必保留相關單據,若出售時未提供收據費用或提供的收據費用未達出售價格的5%時,稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。
至於消費者第3個常見的問題則是「如何試算稅額?」,林以德表示,房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依土地稅法計算的土地漲價總數額,以其餘額作為課稅稅基,依持有期間的長短,課以不同稅率,短期持有1年以內課45%的稅率;持有1年以上、2年以內課35%,掌握以上重點即可自己先概算稅額。
信義代書提醒,房地合一稅制相當複雜,以上判斷方法只能協助消費者做初步的辨識,是否適合在此時贈與子女?日後是否適用自住房地優惠?未來是否可以辦理重購退稅?都會影響稅額,建議民眾除了要有基本概念外,在決定買房子或賣房子時,最好能委由專業人員做全盤的分析、試算,才是最安全的節稅方法,否則稍有不慎可能就得多繳數十萬甚至上百萬元的稅費。

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換屋試算工具 稅額輕鬆算
2016年01月13日 04:10 記者魏喬怡/台北報導
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換屋試算工具 稅額輕鬆算
中信銀房產交易所得稅務試算工具
房地合一稅上路,國銀搶攻換屋族。中信銀近期推出房產交易所得稅試算工具,換屋族只要輸入不動產取得日期、出售日期、取得價格、出售價格、購入成本及相關必要費用、土地漲價總數額等資料,就能算出應繳稅額。

根據房地合一稅新制,境內居住民眾持有房地1年內即買賣,稅率將調高至45%;持有房地超過1年、未及2年的稅率是35%;持有2~10年的稅率為20%。房地合一稅新制有利於自用住宅,民眾交易自住房地,在個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住該屋連續滿6年的條件下,課稅所得於新台幣400萬元以內,可免納所得稅。

針對欲換屋的民眾,中國信託銀行提醒,若換大屋可獲全額退稅,換小屋則按比例退稅,惟重購五年內,如改做其他用途或再進行移轉,會追繳原扣抵或退稅額。

若房屋交易適用舊制,「房產交易所得稅務」概算工具則會指引民眾至內政部網站,以門牌地址查詢「土地公告現值」,並參考該房產之房屋稅稅單或向稅捐機關查明「房屋評定價值」,再依個人年所得與此次售屋所得等資訊判斷綜合所得稅適用級距。

中信銀指出,「房產交易所得稅務」概算工具能協助判斷房地交易適用新制或舊制。舉例來說,客戶阿中於2015年8月以新臺幣1,500萬元買進房屋,並欲於2017年3月以2,000萬元出售,若該房產之土地漲價總額為150萬元,處分房產相關費用如仲介費、廣告費等預估為100萬元,透過「房產交易所得稅務」概算工具判斷此案件適用「新稅制」,阿中因持有且自住期間僅1年多,不適用自用住宅新臺幣400萬元免稅額,系統判定出售房產所得需負擔的稅率為35%,稅額即為87.5萬元。

為減輕民眾自住換屋壓力,中信銀行表示,近日推出「換屋房貸」專案,可用舊屋當作頭期款的解套方案,年利率1.98%起,繳息不還本寬限期最長3年,若新屋也向中信銀行申貸。

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財產交易所得稅 - 賣房應繳稅費試算 - 房產知識 - House123 - https://goo.gl/IuBQ7e

如何申報財產交易所得稅?

一.計算方式:依以下說明擇一申報

(一)核實認定:

假設當初房屋買500萬,現在賣1000萬。

〔1000萬-500萬-取得房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕 X出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

綜所稅申報:(上述算出的財產交易所得金額+其他應報所得金額=綜合所得總額) -全部免稅額-全部扣除額X〔5%,12%,20%等(個人累進稅率)〕 -累進差額。

(二)財政部公布之標準認定:

財產交易所得=房屋評定現值X依財政部每年公告財產交易所得標準。

EX:以客戶102年賣掉1戶台北市信義區房屋為例,總價低於8000萬且非高級住宅者,未提供原始取得成本,或稽徵機關未查得原始取得成本者,房屋評定現值100萬元,今年5月綜合所得稅就要申報42萬元的財產交易所得﹝100萬×42% ﹞,假設適用綜合所得稅的個人稅率40%,最多就得繳納16.8萬元的稅金。(未扣除免稅額扣除額)

二.個人出售房屋,計算財產交易所得時可減除的必要費用有那些?

1、成本方面:

(1)取得房屋的價金。

(2)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。

(3)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。

(4)取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能,而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。(如水電瓦斯管線費用、天花板裝潢工程等)

2、移轉費用方面:

出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

3、不得列:

取得房屋所有權後,在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等,都是

屬於使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。

可減除的必要費用文章來源:http://goo.gl/3h39Zb (財政部稅務入口網)

若有異動請參照財政部稅務網頁。

常見問題 - 如何申報財產交易所得稅? - 信義房屋 - http://goo.gl/cb7h2i

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房地合一稅

房地合一稅 8問一次解盤
中時電子報作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年12月31日 上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
房地合一實價課稅明(2016)年上路,這是台灣史上最重大的不動產稅制改革。地產專家指出,新制上路後,未來想要跑短線投機炒作者,將面臨最高45%重稅伺候,房市投資獲利的低稅時代正式宣告終結。
房地產業者戲稱,房地合一稅自6月初立法院三讀通過,到底如何課稅?至少有一半業者還是一知半解、9成8消費者還是霧煞煞,甚至還有人主張「既然政府連證所稅都可以廢、乾脆連房地合一稅也廢除算了!」不過說歸說,房地合一稅確定要在2016年1月1日正式實施,面對全新稅制,消費者將受到哪些影響?究竟要怎麼因應?以下八大熱門話題,一次解盤。
1.坊間討論最熱門的是,哪些人適用房地合一新制?
答:由於訂有日出條款,2016年1月1日實施前取得、且持有屆滿2年者都適用舊制,因此絕大多數屋主都沒有適用新制的問題。
2.持有未滿2年出售房地產者,需要繳交奢侈稅嗎?
答:不用繳交奢侈稅。房地合一實施後同時停徵奢侈稅,但對不滿2年售屋者,獲利部分須依新制課徵45%(持有1年內)或35%(持有1∼2年)稅賦。
3.2016年後才交屋,來不及在2015年底前脫手的非自住型投資客,怎麼解套?
答:繼續持有2年以上再求售,此時獲利部分繳20%的稅,等待時間可先出租降低成本。
4.房地合一實施,會進入「重稅時代」嗎?
答:其實未必。房地合一是有獲利才繳稅,自用住宅者有400萬元免稅額,每6年享受1次,超過免稅額部分適用10%稅率;至於非自用住宅者,稅率15%∼45%不等,若無獲利就不必繳稅。
5.可灌水裝潢費用,將來申報成本來減稅嗎?
答:未必。財政部有訂出「房地合一課稅所得稅申報作業要點」,售屋時可列舉廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等,當作費用項目;另可列舉裝潢修繕、印花稅、契稅、代書費、公證費等,當作成本項目,據以扣除稅額。但如系統家俱、冷氣等,財稅單位未必會認定。
6.成立公司會比較省稅嗎?
答:公司依新制規定稅率為17%、併入營所稅結算申報。比舊制最高繳45%綜所稅優惠,但售屋獲利還要負擔未分配盈餘加徵10%稅賦,總實際稅賦可能要繳到25.3%。相比若個人非自用住宅出售,持有2年以上稅率20%,相對優惠。
7.買2016年1月1日之後才交屋的預售屋,會比買中古屋吃虧嗎?
答:不一定。很多人在2015年下半年鼓吹應把握下半年黃金輕稅期買屋,如以房價正在高點往下觀察,若住滿6年、獲利不超過400萬的自住客不必繳稅;超過400萬元部分稅率10%,經小換大或重購退稅機制,有機會比舊制還划算。
8.有「免驚」族群嗎?
答:至少有4種類別不必擔心房地合一稅。
A、預售屋在未取得所有權之前移轉,屬於權利交易,不適用房地合一新制。
B、賣屋獲利400萬元以內的自住者不必繳稅,估計這類自住客佔比至少達80%以上。
C、重購或換購可享退稅。
D、台北市被調高路段率、房屋標準單價的大坪數高級住宅,舊制售屋所得併入個人綜所稅、適用40%∼45%稅率;但2016年新制上路,只要持有超過2年即可適用20%稅率,相對較舊制划算。

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房地合一課稅 - 財經百科 - 財經知識庫 - MoneyDJ理財網 - http://goo.gl/PX6pBw

2016-01-02_000313  

5分鐘看懂!到底該在「房地合一稅」實施前、實施後,再買房才划算?

子房老師,我們是新婚夫妻有買房需求。最近六都公佈10月建物買賣移轉棟數,其中有四都交易量都回溫了,包含新北市、台南市、台中市、桃園市等。有人說是要趁著房地合一稅正式實施之前買房,就有輕稅的優惠。如果是這樣,那我們現在是不是得積極看房子?可是,房價不是還會跌嗎?

子房觀點:

面對明年房市,我提出九大面向的「子房九箭」,上週談了第一箭「總體經濟成長箭」,從台灣的總體經濟發展,對應房地產成長模型進行預測,結論房價箭圖向下。這週談談第二箭「房地合一課稅箭」,從新稅制實施,推測房市交易價量的變化。

我曾經說過,房地合一稅的實施有兩波倒貨潮。在今年底以前趕著倒貨的賣方,是投資預售屋、以及持有房屋兩年以上擬獲利了結的投資人;而明年一月以後趕著倒貨的賣方,則是被奢侈稅綁住的投資人。

新制很可怕嗎?對於短期投資買賣的朋友,我倒認為「奢侈稅」比「房地合一稅」還可怕。畢竟奢侈稅是不分青紅皂白,短期賣出不管賺錢賠錢都要付相當於賣價15%的奢侈稅。房地合一稅比較人性化些,有賺錢才課稅,根據賺到錢的金額扣除相關成本,課最高45%的稅率。

舉例來說,某甲買了一棟房子,成本1000萬,一年內賣出1200萬,賺了200萬。如果用奢侈稅來計算,課賣價15%等於是1200萬的15%,就是課了180萬的稅,等於只賺了20萬。若適用房地合一稅,只要針對賺的200萬稅基去課稅,即使費用不計,最多也只課45%即90萬,還是賺了110萬。

所以,許多人都以為「房地合一稅」是毒蛇猛獸,但其實近一兩年受「奢侈稅」困住的朋友,反而欣喜從「奢侈稅牢房」中脫困,在明年1月1日起改適用房地合一稅。即使沒有馬上賣出,一旦持有期從買入時間算起超過了兩年,反而兩種稅都不適用,直接適用舊制分離課稅。

我一直認為,房地產賺錢獲利要繳稅是天經地義,畢竟「房價漲」不是完全投資者一個人的功勞。

公共建設促使城市房價漲,所以要繳稅回饋國家;優質辦學促使學區房價漲,所以要繳稅回饋國家;治安良好促使社區房價漲,所以要繳稅回饋國家;國防安定促使全國房價漲,所以要繳稅回饋國家。

「房地合一稅」政策,把之前混亂的稅基與只有土地代書會算的交易所得稅,簡化成實質課稅原則。對自住族群來說,政策保障六年長住後交易所得400萬以下的免稅優惠,加上重購退稅政策,的確影響不大。對投資族群來說,近年買房投資者當然會面對政策變動的陣痛期,但後續投資者就可以明確精算獲利,再決定現階段的投資購入成本。

若要說「房地合一稅」對房價的影響,其實可以用最簡單的「供給需求」經濟學來說明:

第一,在供給面來說,明年1月起面對從奢侈稅牢籠解禁的倒貨潮,加上持有期從先前買入時間算起超過了兩年直接只適用舊制分離課稅的倒貨潮,再加上這一年來累積滯銷的新成屋與建商餘屋,市場上待售物件供給量勢必越來越多。

第二,在需求面來說,「房地合一稅」與「奢侈稅」相同,都會抑制短期買賣炒作。所以短期投資客不見了,市場只剩剛性需求的自住買家。加上房市預期跌價心理發酵,一旦這些自住買家的決定期再拉長,需求遞延的結果,市場去化量勢必緩慢。

供給增加,需求減少,用最簡單的經濟學原理就可以知道:「房地合一稅」實施年,預測房價箭圖仍是向下。

既然如此,大家是不是都該等房價跌到底再買?很有趣的是,房地產是無法標準化的商品,每個物件都有其不同坐向、景觀、格局、裝潢等獨特價值。回到百貨公司週年慶邏輯,「七折選貨,五折搶貨,三折沒好貨」,面對人生最高金額的置產選擇,你怎能不選好貨呢?

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一張圖秒懂!房地合一上路,要繳的稅變多了?(一張圖秒懂!房地合一上路) - 跟著愛莉挑好房 - 房地產 - 房地產 - 商周財富網 - 商業周刊 - http://goo.gl/sB5iRY

 

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房地合一3分鐘就搞懂 「七大提醒」別忘了!
政策 房地合一 所得稅 囤房稅 課稅 預售
好房網News記者王震濂/整理報導

房地合一馬上要登場!但是什麼是『房地合一』呢?你知道99%的人其實都不受影響嗎?還有賣房子賺了400萬才會課稅......,來看看我們的3分鐘影片介紹,以及一定得注意的「七個提醒」。

0605房地合一秒懂(CG圖) 

永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示,若日出條款設在2016年元旦,則之前購入都適用房地分離舊制,仍享輕稅,因此現在開始到年底前就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機。

而針對這次的內容有七大提醒:

1.正式步入「重稅時代」

稅率全面上調,一年內交易稅率高達45%,與新上路的富人稅同級,而各持有時間級距的稅率也比之前的10%還高。如果再加上囤房稅,以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調,房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

2.降低課稅門檻、擴大加稅的規模

原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬,現在則以獲利400萬做為門檻。這400萬的標準,是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推,等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模,影響戶數從8400激增到48000,影響層面變廣!

3.自用優惠要持有滿6年才能使用

目前草案之自用住宅優惠,需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年,條件為目前各類不動產稅制之最嚴格要求,若未能全面符合條件,不但不能享用免稅額,且稅率還要從15%起跳,未來賣方的交易成本絕對會增加。

4.預售案明年交屋困難

若按行政院規劃,明年元旦上路,表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售就要適用新制,短期交易要面臨45%的利得稅,同時還有持有稅上調的壓力,雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮。

5.扣除額項目少

目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額,以及避免土增稅重複計算,可扣除的土地漲價總數額等兩項可作為稅基的減項,然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息,均不能扣除,全部歸入交易的獲利,顯不合理。

6.贈與後轉售,尚無具體規劃

繼承、受贈等非採買賣方式,未來轉售時,如何認定成本,以避免現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本,造成民眾稅基暴增的不合理現象,此類最攸關一般民眾權益的規定,相關討論闕如。

7.立法之不確定仍高

立法院這個會期預計6月16日休會,僅剩3周審議期,本會期要三讀通過很拚!且民進黨也將提民進黨版方案,無論是免稅額的下修,或日出條款的回溯,趨嚴、再加碼的機會高。

考量市場環境變化及政策的不確定性,黃舒衛建議有意售屋的屋主,明年賣,即使仍適用房地分離,但持有稅、土增稅、升息,都將侵蝕獲利,要全面性思考,趁早獲利了結。

而買方則應掌握修法內容逐漸明朗,為確保享受房地分離現制課稅的好處,自住及長期置產客會開始搶在年底之前進場,且剛性需求撐盤,價格再跌有限。

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房地合一稅明年上路 房市5大趨勢來臨 - 中時電子報 - http://goo.gl/WkFqFA

房地合一稅明年上路 房市5大趨勢來臨

 
房市5大趨勢來臨
一分鐘看懂房地合一稅
房市5大趨勢來臨
房地合一實價課稅立法後 房市五大趨勢

台灣半世紀以來最大的不動產稅制改革房地合一稅,將在2016年元旦正式上路,此舉也宣告,長達13年的房市大多頭時代終結。不過,下半年壓抑許久的遞延性買盤可望回流;另贈與節稅潮、搶短獲利了結換手潮、投機客解套潮等五大趨勢,將讓房市出現洗牌。

台北市商業會理事長王應傑、台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘、住展雜誌企研室經理何世昌、高力國際董事李日寶分析,房地合一實價課稅實施後,今後房市將出現五大趨勢。

 

首先,房市13年大多頭宣告終結。王應傑表示,過去賺到暴利的投資客,財政部統統課不到稅,但此時,最後一隻老鼠接到最後一棒後,房地合一實價課稅明年上路,代表低稅時代終結,短線投機客將絕跡。取而代之的是高稅時代來臨。

其次,下半年遞延性買盤可望回流,自住客重返主流地位。何世昌表示,不少代銷公司希望房市長痛不如短痛,在房地合一稅底定後,已備妥銀彈打廣告,針對自住客提出促銷方案,希望催出遞延、觀望一年多的買盤。市場預期,享有較低稅基的新成屋,可望比明年後完工交屋、必須適用新稅制的預售屋受歡迎。

魏嘉銘也預期,接下來有意獲利了結的換手潮也將出現,尤其是搶短獲利的預售屋買家,因為若2016年才交屋、脫手,得適用45%高稅率,否則持有2~6年再脫手也得繳20%~35%稅率;尤其座落在北市較高路段率的高級住宅,交屋後還要面臨高額房屋稅,所以不排除2015年底前會有一波解約、轉手潮,提前套現出場。也因此,房價資訊會比較混亂。

據瞭解,由香港境外公司持有的台北市慶城街、敦化北路附近的某豪宅,原本開價9.3億元求售,但在昨天實價課稅立法通過前,讓價到5.3億元、轉手給另一家外商公司。這個案例表面上看來似乎是賣方急著賠售,實際上與前次取得成本相比還是享有不動產增值利益;但房價資訊將會因不同角度,而有不同解讀。

此外,建商大老闆最近也紛紛議論,年底或明年即將完工的預售屋,已有承購戶依預售當初的承購價格「平盤」轉手的求售潮,一來想避開交屋後的高額房屋稅,二來想避開明年實施的房地合一稅,也因此,會造成市場價格比過去混亂。

第四,年底前贈與、節稅潮一定會出籠。李日寶表示,2014年贈與移轉棟數創下5.5萬棟的歷史新高,未來若是房地合一上路,由於舊制可享有依房屋評定價值辦理贈與,因此預期年底前將有一波贈與節稅潮。

另外一個趨勢是,業者直指房地合一稅上路後,最「爽」的應該是想搶短獲利的投資客,房地合一稅反而是獲得「大赦」的解套管道,因為明年賣反而稅更輕。

王應傑分析,例如現在進場買1棟1,800萬的房子,明年5月以2,000萬元賣出,若依現行奢侈稅,要繳15%、約300萬元的奢侈稅;但依新制房地合一稅只依增值獲利的200萬元、課45%的稅,也就是85.5萬,因此反而是搶短投機客的一大利多,簡直是投機客的「大赦」條款。

(工商時報)

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房地合一稅 一分鐘搞懂 | 房市焦點 | 房產 | 聯合財經網 - http://goo.gl/VY0rHF

房地合一稅 一分鐘搞懂

2015-06-06 00:06:22 經濟日報 本報綜合報導

房地合一稅制5日三讀,明年賣屋、賣地適用新制的自然人,一定要特別注意報稅的時間。舊制的房屋交易所得是要等到隔年5月,和個人綜合所得稅合併申報;房地合一新制採分離課稅,所有權完成移轉登記約一個月內就得完成申報並繳稅。

 

 

你要知道的四件事

 

 

 

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節稅機會在哪裡?

 

 

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新舊制怎麼稅?

2016年1月1日起出售房屋、土地,視其取得時點適用新、舊制。

 

 

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案例比較

假定A屋成本1,400萬元、土地漲價100萬元、房屋公告現值200萬元、土地公告現值800萬元,出售價2,000萬元。

 

 

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國庫是贏家嗎?

 

 

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各國房產利得稅

 

 

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全台房市量價變化

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居住正義的第一步!? 『房地合一稅』須知道的事
樂屋情報 撰文 / 連世昌律師.連大法律  分享物件到FaceBooktwitterplurk

根據財政部對外發布的說明,現行房屋、土地交易分開課稅,土地按公告現值計徵土地增值稅,不再課徵所得稅;房屋絶大多數按房屋評定現值計徵所得稅,致稅負偏低,且與國際稅制不一致,為建立合理透明稅制,財政部自103年起積極研擬房地合一課徵所得稅(新制)之稅改方案,輔以特種貨物及勞務稅(簡稱特銷稅)不動產部分轉型,並配套將所增加稅收用於住宅政策及長期照顧,以維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源。

立法院第8屆第7會期第15次會議104年6月5日三讀通過房地合一稅制改革之《所得稅法》部分條文修正草案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1修正草案,經 總統公布後,將自明(105)年1月1日起開始施行!因此,整理杷疏有關於行政院及財政部提出的房地合一稅制改革修正總說明如下,使民眾做足功課、詳加瞭解,捍衛自身權益:

一、課稅範圍
 (一)為保障現行自有房屋者之權益,將105年1月1日以後取得之房地,其交易始納入課稅範圍。
 (二)惟為抑制短期投機,配合特銷稅不動產部分將於同日停徵,將103年1月1日之次日以後取得之房地,且持有期間在2年以內,於105年1月1日以後出售,納入課稅範圍。

二、稅率
房地合一稅基,原則上係以房地收入減除成本、費用所計算之所得額為準,惟為避免土地已課徵土地增值稅再併入課徵所得稅產生重複課稅,所以採稅基相減之方式處理。也就是以房地收入減除成本、費用及公告土地現值漲價總數額之餘額做為課稅稅基,使土地增值稅之租稅優惠措施,得不受影響。

三、境內居住者稅率及長期持有優惠
​ (一)配合不動產特銷稅轉型改課房地合一所得稅,將持有1年以內房地交易所得稅稅率訂為45%;另將持有超過1年而在2年以內者,稅率訂為35%。
​ (二)持有超過2年在10年以內房地交易所得稅稅率訂為20%;持有期間超過10年稅率訂為15%,以鼓勵長期持有。

​四、自用住宅優惠
(一)有關自用住宅優惠的規定:
 1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供
營業使用或出租。
 2.課稅所得在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。
 3.6年內以適用1次為限。
(二)重購優惠
現行個人綜合所得稅重購自用住宅,僅限於小屋換大屋(以金額區分)始得退稅
或扣抵,為因應高齡化社會,民眾或有大屋換小屋需求,大屋換小屋亦得按出
售價格比例退稅或扣抵。

五、配套措施及防錯殺條款
(一)新制另訂「防錯殺條款」。因財政部公告的調職、非自願離職等因素賣出持有2年以下房地的「非自願售屋」;或是以自有土地與建商「合建分售」土地取得日起算2年內房地,稅率20%。針對繼承或受遺贈取得的房地,房地持有期間,則可與被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
(二)而且本次房地合一稅改輔以3點配套措施,其助於改善貧富差距、不動產相關產業健全發展,並避免重複課稅,使土地增值稅優惠不受影響:
1、增加之稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出。
2、特銷稅不動產部分同日停徵。
3、土地增值稅維持現制,漲價總數額得自房地交易所得中減除。

六、結語
總結來講,房地合一稅基,基本上是以房地收入減除成本、費用所計算之所得額為準。民眾必須注意的重點應在於稅局查核方式!舉例來說,常期以往房屋財產交易所得有:依據財政部標準公式(房屋評定現值×固定百分比),另外核實認定(總銷售淨額-總成本)×房地比之方式,也屬於法有據。尤其是施行實價登錄制度後稅局針對許多房地財產交易多用後者予以實價課稅,納稅人申報時務必謹慎評估,俾免遭補稅又加罰。

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聯徵開放房貸平台 核貸成數鑑價全都露
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  民眾查詢國內房價資訊,將再新增一管道。聯徵中心今(18)日宣布,完成「購置住宅貸款統計資訊」應用平台,透過大數據交叉分析,民眾將來只須進入資料開放專區,就可查到區域貸放成數、核貸利率、鑑價情形等,是繼內政部實價登錄之後,另一瞭解國內房價資訊的途徑。

  從聯徵中心的統計來看,今(104)年首季新增房貸樣本數為3.43萬戶,為101年首季以來,單季的最低紀錄,且就趨勢線型來看,國內房貸平均利率逐步上升,平均核貸成數也比先前下降。

  以今年首季來看,台北市平均每戶銀行約核訂2,260萬元,但貸款成數僅約6成,每戶房貸約1,356萬元,等於客戶自備款要上千萬元,而平均房貸利率約2.07%。目前全國僅剩雲林縣平均房貸利率在2%以下,僅1.89%,其餘各縣市幾乎都逾2%。

  聯徵中心認為,過去民眾若想購買總價1,000萬元的電梯大樓,若沒有房仲的協助,較難掌握房貸金額、利率條件,以及銀行對於區域的房屋鑑價情形。當此資料庫開放後,不只民眾適用,不動產業者若要推案,也能整理出銀行每一季對行政區域的每坪鑑價情形,瞭解產品定位後,更能符合購屋者的需求。

  不過,聯徵中心所提供的房價相關資料,調查來源為銀行端,與內政部的實價登錄不同,若購屋者未辦理貸款,該筆房價就無法顯示。此外,聯徵中心同步建置「產業財務統計資訊」,採取全台3.5萬家經會計師簽證的年度企業財報,以及16萬家與銀行借款往來的企業戶,分析相關產業的獲利率、授信餘額、逾放比等,有助於觀察各產業的景氣狀況。
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2016年房地合一稅上路 買賣議價教戰守策
顏瓊真│理財周刊773期│2015-06-19

房地合一稅實施前後,買賣房地該如何動作?坊間有不少版本的房地買賣全攻略,教民眾要有「陣痛期」的心理準備,本刊則是進一步提供讀者攻守最佳策略。

紛擾多時的「房地合一稅」實價課稅方案,於今(二○一五)年六月五日經立法院三讀通過後,確定自二○一六年一月一日起開始實施;但政策確定後,民眾對於該如何適用是最有利的,仍是霧煞煞,坊間也出現不少買、賣房的教戰守策,希望提供一盞明燈,不要因錯判形勢而多繳稅金。

根據立法院三讀通過的版本,所謂「課稅所得」,是房地收入減去成本、費用及依《土地稅法》計算之土地漲價總數額後,再乘以持有期間的稅率;稅率則包括:持有一年以內課四五%、一年以上至二年以內課三五%、持有二年以上至十年以內課二○%,超過十年以上則課一五%。

自用住宅減免四百萬元

至於自用住宅則有減免規定,包括:一、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿六年,且無供營業使用或出租;二、課稅所得在四百萬元以下免稅,超過四百萬元部分,按一○%課稅;三、六年內以一次為限。

在重購退稅規定方面,「換大屋」可全額退稅,「換小屋」則依比例退稅,但重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉。

另有「防錯殺條款」,包括:一、合建分屋、調職,或非自願離職,於二年內出售者,稅率為二○%;二、繼承或受遺贈取得者,持有期間得與被繼承人或遺贈人合併計算。

淡江大學產業經濟系副教授暨德明財經科技大學客座教授莊孟翰談到,政府當初在實施「奢侈稅」時,論及自用住宅的「適用範圍」,直至今年都還有新的解釋出現。他預估,「房地合一稅」的三讀通過,只是確定政府可向人民徵稅的基本方向,至於適用的細節,雖有「防錯殺條款」,但即便財政部日後有一百問、一百答,仍不足以說清楚、講明白。
2016年房地合一稅上路 買賣議價教戰守策
顏瓊真│理財周刊773期│2015-06-19

台灣房屋副總裁周鶴鳴針對房地合一稅三讀後,民眾買賣房屋,光是在今年十二月三十一日前買或賣,甚或二○一六年一月一日後買或賣,有關「持有期間」的算法,他表示,因今年底前還有「奢侈稅」的適用,前前後後的算法多達四十七種之多,連專業的房仲經紀員都不見得人人皆懂,更何況是一般民眾?因此,恐怕會有一段陣痛期。

距離二○一六年一月一日的房地合一實施日期還有半年期間,但這半年,究竟是買房的好時機?還是賣房的好時機?各界說法不一。

群義房屋總經理潘家成表示,房地合一三讀通過後,政策有明確的方向,對原本觀望的市場買氣可望從平淡轉回溫,市場氛圍較有信心;另外,房地合一稅訂定「日出條款」,預計明年上路,同時將停止課徵奢侈稅,此對目前有意購屋的買方來說,若在今年年底前完成購屋,未來售屋仍適用原本舊制,因此年底前購屋反而可能較有利。

八成三民眾對新制一知半解

周鶴鳴指出,台灣房屋智庫透過網路進行問卷調查,發現預計在今年下半年購屋的民眾占三五.二六%,其中,有六三.六四%的民眾是為了適用現有制度,選擇年底前入場。

不過,調查也顯示,除了六.二八%的民眾非常了解之外,有超過八三.五八%的民眾對於房地合一稅「一知半解」;其中,包括五七.九八%「有聽說但不懂」,二五.六%是「有點了解」,甚至有一○.一四%「聽都沒聽過」。

智庫發言人張旭嵐分析,房地合一稅從去年至今,提出過許多版本,購屋族無所適從,新版本剛拍板過關,許多民眾還需要比較新舊稅制的差異性,才會逐漸恢復信心。

買賣前,先算一算稅額

她說,房地合一稅採日出條款,明年元旦後購屋,才適用新制,自住且持有六年以上有四百萬元免稅額。對於一般長期自住的民眾來說,如果在今年十二月三十一日以前買,持有滿二年將可以永遠適用現制,因為大部分房子的房屋評定現值是逐年折舊,所以住越久稅越低;相對而言,明年購買的將適用新制,增值多少都按照房地合一稅制繳稅,如果選購高價新屋,可能更要仔細試算,才知道今年買或者明年買會較划算。
全國不動產企研室主任張?勻分析,房地合一稅明年元旦上路,奢侈稅同步取消,因此「買房早一點,稅金差很大」,消費者若在今年底前購屋,持有滿二年以上可沿用舊稅制(依房地比計算房屋財產交易所得稅),稅負較低,且既無奢侈稅,亦無房地合一稅,購屋相對划算!

東森房屋董事長王應傑表示,房地合一稅不溯及既往,原先受奢侈稅兩年閉鎖限制的資金,將因而得到解套,提醒想落袋為安的賣方,應把握新法上路前的蜜月期,讓資金早日落袋為安,而有自住或換屋剛性需求的買方,更應把握這個議價好時機。

他舉例,若某甲在今年六月買入總價一千八百萬元的房產,在二○一六年五月以二千萬元賣出,以奢侈稅持有一年內課徵總價一五%的規定,依法應上繳三百萬元;但房地合一上路後,則以出售房地產「獲利金額」先扣除土地上漲的總數額(因各地公告土地現值漲幅不一,暫以十萬元計),再乘以四五%規定,換算後,某甲僅需繳稅約八十五.五萬元,故新制需繳稅賦將大幅減少四倍。

新稅制前 黃金購屋潮

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛認為,這次稅改徹底顛覆既往的不動產課稅方式,台灣房市將正式告別「輕稅時代」,預期到明年元旦前會出現為了趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮。

由於房地合一還有半年的上路時間,今年購屋只要持有兩年以上,仍適用較輕的舊制課稅,在這段最後輕稅的黃金購屋期中,消費者如何看待房價變化?而面對空前的物件供給量,以及最優惠的貸款條件,又該如何了解稅改對市場的影響,進而選擇最能保值省稅的產品,或汰弱留強,已成為當前最熱門的話題。

黃舒衛說,新、舊制度最大差異,在於稅基的計算。以明年一月一日的日出條款時間作為比較基準,今年底前買,可適用「房地分離」舊制,也就是未來出售,只要持有超過兩年,除了課徵原本就有的土增稅,財產交易所得稅的部分則是以建物的「評定現值乘以固定比例」作為稅基。

舉例來看,今年十二月三十一日買一間台北市二千萬元的公寓,十年後增值到三千萬元,若按現制「房地分離」計算,是用四十萬元的「房屋評定現值」乘以四二%的十六.八萬元作為「售屋所得」。
即使用較嚴的核實課稅方式計算,增值的一千萬元以「房地比」分算,歸屬於房屋的增值部分,頂多二成,約二百萬元,不需符合自用住宅資格,稅基怎麼算都很低。

明年一月一日以後,買、賣屋要課的財產交易所得稅,改以實際交易獲利課稅,雖然有自用住宅的優惠,但要同時符合一家一戶、連續設籍滿六年、無出租或營業的條件,才得扣除四百萬元的免稅額。

一日之差 荷包很有感

依上例的獲利一千萬元來說,符合自用條件,可以扣除四百萬元的免稅額,但須課稅的部分仍高達六百萬元,若非自用,則一千萬元全部跑不掉,都要拿來課。兩相比較,以二○一五年十二月三十一日及二○一六年一月一日來說,雖僅「一日之差」,且非特殊個案,稅基卻是從十六.八萬元激增至一千萬元,落差動輒就是三、五十倍起跳,而若進一步比對適用稅率,則差異還要再加大。

除此之外,在房地合一稅新制上路前,預料也將衍生一波「贈與」及二親友買賣行為的「避稅潮」,甚至是未來的「人頭戶」問題。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,受惠於日出條款的訂定,大多數的屋主未來售屋只要持有超過兩年,都不會因為房地合一稅而多繳稅金。

不過,去年贈與移轉棟數創下歷史新高,達五.五萬棟,未來若是房地合一上路,受贈者再轉手將產生相當可觀的財產交易所得,導致贈與節稅規劃的效應大減,加上遺贈稅的檢討聲浪,恐讓今年下半年出現一波節稅贈與或二等親內買賣的移轉潮。

另據最新的實價揭露行情發現,在信義區竟出現一筆每坪八萬元的破盤價,交易總價為二二○萬元,但備註顯示為母女間的二親等買賣,主要是為申辦土地增值稅的自用稅率。不過,曾敬德提醒,民眾想用「買賣」取代「贈與」避稅,需特別留意資金流向,以免發生不必要的爭議。

張?勻針對房地合一稅新增的「防錯殺條款」指出,非自願性離職、調職、地主與建商合建分屋,以及繼承等情況,因不算是短期炒作,故二年內出售都適用於稅率二○%。

不過,令人擔憂的是,部分投資客可能會鑽漏洞,例如設立人頭公司,以員工名義買屋後,再予以資遣。

防錯殺條款 短期投機開後門
潘家成也表示,此次修法納入「非自願性」條款與「合建分售」條款,符合者適用正常稅率二○%,雖然有部分意見認為此可能為短期投機開了後門,但總體而言,朝野只要能有共識,就是好的開始。

冠德建設董事長馬玉山也認為,房地合一稅底定後,影響房市發展不確定因素掃除,有助於未來房市的穩定發展,下半年的成交量有機會增加。

至於明年總統大選,會不會干擾下半年房市的發展?他表示,總統大選的格局會在兩岸的議題上。

華固建設董事長鍾榮昌表示,房地合一三讀通過,不確定因素排除,房市將回歸基本面,預估下半年成交量會比上半年增加,不過,因追價買盤不積極,他認為各區域的房價將下修,但立地條不同,下修幅度不同,預估約在六~一○%。

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房地合一稅明年上路 房市5大趨勢來臨

 
房市5大趨勢來臨
一分鐘看懂房地合一稅
房市5大趨勢來臨
房地合一實價課稅立法後 房市五大趨勢

台灣半世紀以來最大的不動產稅制改革房地合一稅,將在2016年元旦正式上路,此舉也宣告,長達13年的房市大多頭時代終結。不過,下半年壓抑許久的遞延性買盤可望回流;另贈與節稅潮、搶短獲利了結換手潮、投機客解套潮等五大趨勢,將讓房市出現洗牌。

台北市商業會理事長王應傑、台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘、住展雜誌企研室經理何世昌、高力國際董事李日寶分析,房地合一實價課稅實施後,今後房市將出現五大趨勢。

 

首先,房市13年大多頭宣告終結。王應傑表示,過去賺到暴利的投資客,財政部統統課不到稅,但此時,最後一隻老鼠接到最後一棒後,房地合一實價課稅明年上路,代表低稅時代終結,短線投機客將絕跡。取而代之的是高稅時代來臨。

其次,下半年遞延性買盤可望回流,自住客重返主流地位。何世昌表示,不少代銷公司希望房市長痛不如短痛,在房地合一稅底定後,已備妥銀彈打廣告,針對自住客提出促銷方案,希望催出遞延、觀望一年多的買盤。市場預期,享有較低稅基的新成屋,可望比明年後完工交屋、必須適用新稅制的預售屋受歡迎。

魏嘉銘也預期,接下來有意獲利了結的換手潮也將出現,尤其是搶短獲利的預售屋買家,因為若2016年才交屋、脫手,得適用45%高稅率,否則持有2~6年再脫手也得繳20%~35%稅率;尤其座落在北市較高路段率的高級住宅,交屋後還要面臨高額房屋稅,所以不排除2015年底前會有一波解約、轉手潮,提前套現出場。也因此,房價資訊會比較混亂。

據瞭解,由香港境外公司持有的台北市慶城街、敦化北路附近的某豪宅,原本開價9.3億元求售,但在昨天實價課稅立法通過前,讓價到5.3億元、轉手給另一家外商公司。這個案例表面上看來似乎是賣方急著賠售,實際上與前次取得成本相比還是享有不動產增值利益;但房價資訊將會因不同角度,而有不同解讀。

此外,建商大老闆最近也紛紛議論,年底或明年即將完工的預售屋,已有承購戶依預售當初的承購價格「平盤」轉手的求售潮,一來想避開交屋後的高額房屋稅,二來想避開明年實施的房地合一稅,也因此,會造成市場價格比過去混亂。

第四,年底前贈與、節稅潮一定會出籠。李日寶表示,2014年贈與移轉棟數創下5.5萬棟的歷史新高,未來若是房地合一上路,由於舊制可享有依房屋評定價值辦理贈與,因此預期年底前將有一波贈與節稅潮。

另外一個趨勢是,業者直指房地合一稅上路後,最「爽」的應該是想搶短獲利的投資客,房地合一稅反而是獲得「大赦」的解套管道,因為明年賣反而稅更輕。

王應傑分析,例如現在進場買1棟1,800萬的房子,明年5月以2,000萬元賣出,若依現行奢侈稅,要繳15%、約300萬元的奢侈稅;但依新制房地合一稅只依增值獲利的200萬元、課45%的稅,也就是85.5萬,因此反而是搶短投機客的一大利多,簡直是投機客的「大赦」條款。

(工商時報)

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去年薪資 116萬人停滯、倒退
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工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

103年景氣好轉,但根據行政院以大數據分析民間薪資所得顯示,連續兩年在同一公司,有近3成,即116萬人的薪資停滯或倒退,而40∼55歲的中壯年,有近6成的人年薪低於55萬元。

行政院啟用大數據調查民間薪資成長狀況,由財政部利用報稅薪資所得與投保資料勾稽,排除軍公教等特殊對象,103年撈出484萬受薪人數資料分析,薪資所得含蓋紅利及獎金。

依調查發現,受薪階級在103年加薪成長3.82%最高,近三年平均薪資成長2.5%,月平均薪資由47,517元成長至48,715元,增1198元;各業別以藝術娛樂和休閒服務業、金融保險業成長最高,調幅分別9.11%與7.71%。

值得注意的是,連續兩年皆任職同一公司的人員,未加薪及薪資倒退,在101年高達138萬2904人,占39.06%;102年172萬6601人、占47.24%,雖然103年景氣稍好,但也還有115萬8720人、占30.67%,沒有加薪。以三年平均,也有約39%,近142萬人薪資倒退或停滯,主要是分布在年薪55萬元以下的低薪者較多,達到6成。

從加薪逾10%來看,103年約有108萬929人、占28.6%,顯示加薪與不加薪呈M型化現象。

另以年齡交叉分析顯示,在103年,25歲以下的青年,年薪在25萬元以下就占了一半,25至35萬元占四分之一,亦即有近8成的人年薪低於35萬元。張善政說,其中有多少是22K的大學畢業生,有必要進一步分析。 而在40∼55歲,近6成的人年薪都低於55萬元以下;而年薪120萬元以上,分布在40∼45歲者,占20.24%最多,45∼50歲佔18.62%居次。

從調查發現,25萬元以下低薪者近三年調薪與最低基本工資相近,在101年,加薪4∼6%以下有20.01%,當年基本工資從17880元調高為18780元調幅約5%;由此可印證,最低基本工資調漲低薪者族群的確受益。張善政表示,首次大數據調查看到過去看不見的資料有政策意義,其中近三年民間平均加薪2.5%可作軍公教調薪時參考因素,不致民間沒調薪,軍公教卻調薪或調幅高於民間。

但這只是上半場調查,他說,下半場要針對那些行業別薪水最低,分布在那些公司,屬於那些族群等進一步分析。
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多重利空衝擊房市 建商:今年房價看跌10%
相關關鍵字 政策 房地合一 打房 豪宅 房市 房價 購屋
好房網News記者簡蕭羽濤/綜合報導
近年政府打房措施不斷,各項交易、持有稅率大幅提升,更別提剛通過的「房地合一」,也再度提高了交易成本。除了部分專家、學者紛紛看跌未來房市,連大型建商也預估,今年房價最高將跌10%。
房價反轉向下,學者預估未來跌勢恐怕還會加劇。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
建案廣告 房市情境 街景。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
從2011年起,財政部、各縣府就祭出一連串的打房措施,北市首當其衝,對於多屋族、新成屋、豪宅的屋主而言更是非常「有感」。不僅造成全台交易量窒息、也讓房市面臨重新洗牌。
21世紀不動產董事長董事長王福漲在經濟日報指出,面臨稅改、限貸、選舉等利空夾擊,房價會必然下跌,預估今年房市將成「價跌、量大、稅多」的趨勢。華固建設總經理洪嘉昇表示,房地合一通過後,上半年的房市冷凍期將結束,但因房屋持有成本增加,今年房價預估會跌5%~10%,是10年來難得一見的購屋好時機。
至於未來房價有沒有可能在跌?政大地政系教授張金鶚在臉書分析,後續仍有許多變數,包括年底的大選、未來利率的變動、總體經濟、房市景氣循環等,都值得再觀察確認。而這些變數都非常不利房市發展,房價下跌的力道也將不樂觀。
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「多人公司」成房地合一漏洞 代書:投資客炒作空間增加
相關關鍵字 政策 房地合一 節稅 法人 炒房 投資客 帥過頭
好房網News記者簡蕭羽濤/綜合報導
房地合一將於明年元旦上路,官員信誓旦旦的強調,可藉此杜絕短期炒作,但不少投資客早已擬好對策,像是投資客帥過頭就說可以開「1人公司」買房節稅。對此,代書也認為這是房地合一的漏洞,未來透過「法人炒房」的行為,恐怕會很常見。
房地合一並未將法人列入,已成為新制的一大漏洞。(好房網News記者陳韋帆/攝影)
新莊、頭前房市情境照。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
房地合一對於1年內短期賣賣,將課徵最高稅率45%,但對境內公司只課徵單一稅率17%,兩者稅率差很大。因此,帥過頭近期就曾多次喊話,只要開設1人公司,甚至將人頭納為員工,就可達到省稅的目的。
根據蘋果日報報導,地政士公會榮譽理事長王進祥分析,若以法人名義賣屋,1年內出售將課營業稅5%、營所稅17%,但抵扣地價稅、房屋稅、裝修成本等後,營所稅變成10~12%,加上盈餘分配稅10%,最後稅率最多只剩下20~22%。
此外,有代書更說,1人公司會遭到強制盈餘分配,但若是成立3~5人公司,就可不必盈餘分配,短期投資頂多將被課稅率10~12%,投資客還是有空間進行操作。
不過,近年政府對於掃蕩人頭戶不遺餘力,資深代書劉坤圖指出,利用人頭戶通常會設定反抵押、信託等,國稅局只要在詳查金流、匯款資料就可了解,投資客想要全身而退,還是有一定的難度。
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政府打房祭重稅 被批剝削中產階級
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「房地合一稅」三讀通過,目的是要抑制房價,讓年輕人買的起房子。不過,對努力賺錢買房子,按時繳稅的民眾來說,無疑是層層剝削,而人權律師李永然也認為,政府曲解居住正義,應該是興建社會住宅,讓無殼鍋牛都有房子住。
購物專家斯容:「現在聽到有新的房地合一稅,不知道麼辦?」

購物專家斯容,平常在鏡頭前努力推銷商品,私底下對房地產也有很大興趣,4年前以1300萬元價格,買下中和47坪的大四房,如今增值到1700萬元,想要從蛋白區,搬到蛋黃區,卻是心驚驚,因為要繳的稅,怎麼樣都算不清楚。

購物專家斯容:「我的第一間房子是很努力,很努力的存錢換來的,現在每年還要繳房屋稅,地價稅都還是要繳,如果說我面臨要賣的時候,會課徵一筆我無法想像的稅的時候,老實說,我心裡面也會覺得有點委屈。」

辛苦工作賺錢要繳所得稅,好不容易存錢買房子,要繳房屋稅,現在財政部調高房屋稅,打著居住正義的旗幟,卻立刻被打臉。

財政部長張盛和(2015.2.14):「就把主軸訂在房地合一為主,但是保障多數的中產階級,讓他不受影響,尤其是只有1戶的自住。」

中華人權協會理事長李永然:「保障居住權,而不是政府說打房的方向,因為打房結果,會傷害到原來從事房地產工作這些人工作機會,如果不合乎租稅公平原則,不合乎量能課稅的話,這就是違反平等權。

人權律師李永然,認為真正的居住正義,應該是讓人人有屋住,而不是加稅打房。

中華人權協會理事長李永然:「沒有能力來買的起房子的,政府透過住宅法,應該要興建社會住宅,應該要進行租金補貼,這才是所謂居住正義。」

保障居住權,不是將矛頭轉向仇富,而努力工作賺錢、合法繳稅、買房置產的,彷彿變成全民公敵,也缺乏公平正義。(民視新聞于凡、詹皓帆台北報導)
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2015-06-25_200242  
1,500萬內入住北市 6行政區公寓出列
相關關鍵字 政策 公寓 房地合一 省稅
好房網News編輯中心/綜合報導

房價出現修正,加上明年房地合一稅制上路,何時進場以及什麼樣的產品較有利是許多有意購屋族群關心議題。專家分析「房地比」是新舊財交稅關鍵,土地占比越高或房屋公告現值越低,財交稅越輕,因此土地價值(持份)越高、屋齡高房屋評定現值越低的透天、公寓產品越省稅。根據統計,北市有半數行政區,公寓產品在3~4字頭,總價在1500萬以內就可入住台北市。

北市公寓與大樓,華廈價差最多差3成以上(好房網News記者 陳韋帆/攝影)新北市的房市景多數是新大樓與華廈、公寓穿插,也可以看到老公寓有許多頂樓加蓋。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

根據好房網統計,包含文山、北投、萬華、南港、士林、內湖等6個行政區公寓僅4字頭,以30坪公寓換算,總價1500萬左右,即可入住台北市,加上新北市房價追漲效應浮現,永和區與板橋區每坪單價,已逼近5字頭,與台北市郊區公寓的房價相去不遠,好房網總編輯吳光中表示不少買方抱持「相同預算不如買台北市門牌」心態。

好房網進一步分析,相較於士林區電梯大樓、華廈每坪單價66.4萬,公寓產品單坪僅45萬,以價差32.2%突破3成居冠。吳光中分析,士林區涵蓋範圍廣,從天母、社子、外雙溪皆屬於士林區,區域的高低價落差頗大,新建大樓多座落於士林精華區,公寓產品則較多位處低價區,因此價差達3成2。

104年上半年北市各行政區公寓/大樓行情及價差

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,反觀松山區公寓及大樓單坪價差僅5.7萬元,位於市中心,無論交通、生活圈、多明星學區,發展成熟且多為住宅區,環境單純,大樓多為國宅或住辦型產品,隨著捷運松山線於去年通車,許多大馬路上,可兼做店面的透天公寓產品變得炙手可熱。

有巢氏發言人劉炳耀進一步指出,相較於大安區電梯大樓及華廈,單坪價格已突破90萬大關,北市還有過半的行政區,公寓單坪價格僅3-4字頭,也就是說,購買一坪大安區電梯大樓或華廈,已可買下多達6個行政區公寓產品的二倍以上面積,精打細算的購屋族,不妨多加留意。

在3-4字頭的行政區公寓中,士林、大同、內湖、文山、北投、南港區公寓每坪行情約41.1~48.2萬,30坪公寓總價落在1,233萬~1,446萬,遠低於永慶房產集團調查的北市平均購屋預算1872萬。

台慶不動產北區發言人陳宏勝表示,像是萬華區的德昌街、西園路二段、長泰街,文山區的木新路三段、興隆路三、四段、福興路,士林區的延平北路五、六段、通河西街、大西路,甚至還有3字頭公寓,想入住北市門牌的購屋族,可多加留意。

不過,吳光中也提醒,老公寓雖有價格、低公設等優勢,但常見的滲漏水、屋況老舊待翻新、銀行鑑價低放貸成數較低等問題,購屋人也得多加留意。另外購買頂加或前後擴建產品,也要留意是否已列管違建或非法占用。
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在此道別 給你十句叮嚀
By G點電視, www.storm.mg查看原始檔
很多老師在學生的人生重要階段,都會語重心長的給一些忠告、引導。希望透過這些提醒,讓學生可以勇敢面對未來的挑戰,或長智慧、或少跌跤。我擔任導師班的學生今年就要離開學校,有些已經找好工作;有些想繼續讀書;有些則還在四處投履歷、等面試,忙得不可開交。在這畢業考後、離校前的空檔,系學會幹部希望導師能夠講幾句話跟同學耳提面命一番,好讓你們在面對未來的人生路途時,心理上多少有點底,少些慌張。以下是一個不放心的歐吉桑對即將步出校門學生的叮嚀,有點囉嗦,但裡邊有老師深切的體驗,希望你們聽得進去。

老師對學生的關愛很難三言兩語就說得清楚、講得明白,但真要整理出一些圭臬、法則,恐怕又會陷入老生常談的窠臼。儘管如此,在畢業之前還是跟你們叨唸個幾句,或許以後的人生路途可以省些躓朴,少繞點路,多點樂趣。

一、在職場上你們是新鮮人,所以一定要把握機會多聽、多問、多想、多做,才能多學習、多收穫。不要薄臉皮,有問題不敢問、不敢講,甚至偷懶摸魚。到頭來吃虧的還是自己。

二、要在適當的時機顯現自己的價值。所以你們得隨時培養自己的識見、本事,例如口條、外語、電腦、組織能力、執行能力。這些本事備著,有需要的時候,我們就可以隨時跳出來,承擔責任。但切記要常保謙遜,因為這社會從來不缺暗箭與小人。

三、千萬不要在職場上批評任何人,尤其不要罵上司、老闆。因為你不曉得這些話會在什麼時候、被什麼人傳到老闆耳中。

四、為人處事別咂咂呼呼、現山現水的,因為容易被摸清底細。記住深藏不露,靜水流深。

五、任何時間、任何工作都要記住潔身自好,不是我們的東西千萬不要拿,也不可以幫別人拿。

六、在人生路途上沒有人是不可替代的。萬一深愛的人離你而去,請記住,這是她(他)的損失,根本不必難過。你要活得更出色、更精彩,不必因為別人跟自己過不去,甚至尋死尋活的。你死了、傷了,離開你的人不會有感覺,傷心的只有你的父母。

七、自私自利是絕大多數人的天性。所以對擠兌你們的人,不要太介意,只管素直以對。在你們一生中,沒有人有義務要對你們好。你們可以真心對人好,但不能期待人家也會對你們好。這一點要看通透。

八、當今的社會,任何承諾都可能在一夕之間翻盤。所以牌局沒翻牌前千萬別急著開香檳。

九、你們現在畢業了,很多事得自己承擔。記住不是考上高檔飯店、佔好缺、名片頭銜一大堆就是好日子。重要的是能不能學到真本事,能不能心安理得。老師不會因為你們飛黃騰達就覺得有面子,也不會因為家徒四壁就看不起你們。要緊的是,你們得看得起你們自己。

十、經營自己,欣賞自己,不必在意外來的榮辱,才能自尋長久的快樂,你們享受生命的日子也會愈多。年輕人要參透這點恐怕不容易,先告訴你們,以後或許你們能體會。

最後叮嚀你們,師生、同學緣分難得,請好好珍惜相聚的時光。人生的困難重重疊疊,請把老師的電話記在心裡,隨時可以回新竹跟老師吃頓飯、喝碗茶,然後想想,怎麼經營自己。

*作者任教於大華科技大學通識教育中心

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